商业地产案例分享-天津中北永旺梦乐城项目（三）
原创 北京云阿云智库•商业地产项目组
导读：本报告揭示永旺中北项目以"情感联结+技术赋能"重构商业逻辑：通过育英值体系绑定家庭客群，5G-A与碳中和REITs双轮驱动，打造坪效1.2万/㎡的智慧生活共同体，为城郊商业提供破局样本。全文共30500字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。
天津中北永旺梦乐城项目运营管理优化报告
目录
一、项目概述
二、项目SWOT分析
三、竞品分析及总结
四、项目定位
五、项目挑战及破局
六、业态规划及品牌布局
七、招商策略
八、运营管理
九、运营创新及资产升值
十、发展计划及实施路径
十一、项目启示及行业意义
七、招商策略
2. 政策借力：三级政策资源转化路径
2.1政策匹配矩阵
政策来源 | 适用条款 | 申报价值 | 操作路径 |
津南区“三新三量” | 存量改造补贴（200元/㎡） | 获改造成本30%返还 | ① 立项材料（改造前后对比图）② 智慧化方案（5G-A部署图） |
国际消费中心政策 | 首店经济奖励（50万/国际首店） | 降低招商成本40% | ① 品牌独家协议
② 媒体曝光证明 |
文旅融合专项 | 运河文旅项目补贴（20万/活动） | 覆盖两岸美食节80%成本 | ① 活动方案
② 客流转化数据 |
2.2申报节奏卡点
申报类型 | 里程碑事件 | 开始日期 | 持续时长 | 结束日期 |
津南补贴 | 材料准备 | 2024-06-01 | 30 天 | 2024-06-30 |
| 部门审批 | 2024-07-01 | 15 天 | 2024-07-15 |
| 资金到账 | 2024-08-01 | 10 天 | 2024-08-10 |
首店奖励 | 品牌签约 | 2024-06-10 | 20 天 | 2024-06-30 |
| 媒体造势 | 2024-07-01 | 30 天 | 2024-07-31 |
| 政府验收 | 2024-08-15 | 15 天 | 2024-08-30 |
3. 资源复用：长沙首店孵化模型天津本土化
3.1可复制要素拆解
长沙成功要素 | 天津适配改造 | 风险控制 |
首店资源库 | 扩充日韩品牌（LOFT/MLB）叠加津门老字号 | 签订独家保护协议（3公里竞业限制） |
孵化课程体系 | 增加“运河IP开发课”（泥人张非遗联名设计） | 预孵化10个样板项目试运行 |
风控模型 | 接入BAM系统预测首店存活率（准确率92%） | 设置6个月观察期，未达标启动退出机制 |
3.2本土化创新点
跨境资源嫁接：
利用永旺日本总部通道，缩短LOFT进口报关周期至7天（行业平均21天）。
政策叠加应用：
本土首店同步申请“津南非遗补贴”（5万/品牌）+“国际消费中心奖励”，降低商户成本50%。
（五）总结：三阶策略落地保障体系
1.“数据-政策-资源”三位一体攻坚计划
攻坚阶段 | 核心措施 | 衔接机制 | 目标成果 |
数据锚定主力店 | 基于数据模型锁定核心主力店 | 采用 “分成租赁 + 热力图分析” | 激活次主力店招商流程 |
补贴激活次主力 | 以政策补贴吸引次主力品牌 | 配套 “联营托管 + 政策包” | 实现长尾店铺联营托底机制 |
联营托底长尾店 | 以联营模式降低长尾店入驻风险 | - | 9 个月内达成 95% 招商率；非零售业态占比提升至 45% |
2.核心目标分解
阶段 | 关键指标 | 保障措施 |
1-3月
主力店攻坚 | 签约率30% | 决策中枢周度调BAM参数，锁定盒马/万达 |
4-6月
次主力填充 | 签约率70% | 执行单元按热力图发放补贴，严控装修进度 |
7-9月
长尾优化 | 签约率95%+创新业态18% | 联营系统全量上线，政策资金100%到位 |
3.终极防线：
预留 2000万风险池（占总投资5%），用于：
创新业态首年亏损兜底（30%）
突发性品类缺口紧急招商
建立 商户分级预警机制（红/黄/蓝三区），确保9个月目标刚性达成。
八、运营管理
（一）会员体系重构：从个人到家庭生态
1. 家庭共享账户系统
核心功能：
模块 | 技术实现 | 用户价值 |
多成员绑定 | 主账户+4子账户（祖父母/父母/儿童），权限分级管理 | 积分通兑、课程预约全家共享 |
4T家庭云存储 | 天翼云“智家硬盘”技术（中国电信合作），存储消费记录/亲子照片/健康报告 | 永久保存成长轨迹，一键生成《家庭时光年报》 |
跨代际积分互通 | 祖辈消费积分可转赠孙辈教育账户（兑换乐高课程） | 激发银发族消费意愿 |
数据验证：
日本永旺葛西店同类系统使家庭客月均到访频次提升至2.8次，客单价增长35%。
2. “育英值”成长体系
积分机制
积分机制环节 | 具体内容描述 |
育儿消费（积分来源 1） | 进行育儿相关消费时可获得双倍积分，通过积分奖励激励用户在育儿领域的消费行为。 |
常规消费（积分来源 2） | 日常常规消费按 1:1 比例累积积分，作为基础积分获取渠道。 |
育英值（积分汇总） | 汇总育儿消费与常规消费所获积分，形成统一的 “育英值” 积分体系。 |
兑换场景（积分使用） | 积分可在以下场景中兑换相应权益： |
教育课程（场景 1） | 使用积分兑换各类教育课程，满足用户在教育方面的需求。 |
家庭服务（场景 2） | 兑换家庭服务类项目，为家庭生活提供便利支持。 |
健康管理（场景 3） | 用于兑换健康管理相关服务，关注家庭健康需求。 |
高价值权益：
5000分：儿童职业体验馆VIP通道
20000分：全家齿科护理套餐
50000分：亲子旅行基金（抵扣运河游船包船）
（二）数字化运营平台：双中台驱动精益管理
1. 数据中台：家庭消费图谱引擎
架构设计：
架构模块 | 具体内容描述 |
数据采集层 | 多源数据采集渠道，为系统提供基础数据支撑： |
POS 交易（采集源 1） | 实时获取交易数据，包括消费金额、品类、频次等交易信息，反映用户消费行为。 |
CRM 画像（采集源 2） | 整合客户关系管理系统中的用户画像数据，如年龄、性别、消费偏好、会员等级等。 |
WiFi 探针（采集源 3） | 通过 WiFi 探针技术采集区域内用户的移动轨迹、停留时长等线下行为数据。 |
车流监测（采集源 4） | 监测停车场车流数据，包括车辆进出时间、停留时长、车型等，辅助分析客流规律。 |
数据湖（存储中枢） | 汇总 POS 交易、CRM 画像、WiFi 探针、车流监测等多源数据，形成统一的数据存储中心。 |
智能分析层 | 基于百度千帆大模型进行数据智能分析： |
百度千帆大模型（分析核心） | 运用人工智能算法对数据湖中的数据进行深度分析与建模，输出预测与预警结果。 |
家庭需求预测（应用 1） | 预测家庭客群的消费需求趋势，为业态调整、营销活动提供决策依据。 |
品类缺口预警（应用 2） | 分析各品类的销售数据与市场需求，预警品类缺口情况，辅助招商与运营决策。 |
预测算法：
输入参数：家庭成员结构、历史动线、跨店关联消费
输出结果：
85%准确率预测下周童装销量（指导备货）
72%准确率识别潜在退租商户（提前干预）
2. 运营中台：租户健康度监护系统
智能看板功能：
指标 | 监测维度 | 帮扶机制 |
销售坪效 | 末位20%商户（＜6000元/㎡） | • 热力补贴定向引流
• 联营托管降成本 |
客流转化率 | 低于均值15% | • 免费提供AI选品工具
• 增设亲子体验区引流 |
品类热度 | 周环比下滑＞20% | • 启动跨店促销（通兑券）
• 动态调改铺位 |
案例：
2023年协助2楼轻食区商户“和府捞面”通过套餐优化（新增儿童营养面），转化率提升32%。
（三）智能物联系统：环境-设备-服务联动
1. 环境感知网络部署
终端类型 | 部署密度 | 功能联动 | 技术参数 |
温湿度传感器 | 50个/万㎡ | 自动调节新风系统（目标湿度50%±5） | 精度±0.5℃ |
人流量雷达 | 主通道每20米 | 照明分区控制（客流＜10人/区时降耗30%） | 探测误差＜3% |
空气质量检测仪 | 中庭/儿童区 | 联动负离子净化器（PM2.5＞75时启动） | 0.1μm颗粒物监测 |
2. 边缘计算架构
天翼云“紫金架构”落地：
时延控制：＜10ms（行业平均50ms）
应用场景：
AR导航实时渲染（云手机加载速度提升5倍）
紧急事件响应（儿童走失追踪定位提速至3秒）
（四）实施成效预测
模块 | 当前值 | 12个月目标 | 实现路径 |
家庭会员渗透率 | 18万（36%） | 30万（60%） | 育英值体系+4T云存储权益 |
数据预测准确率 | 65% | 85% | 千帆大模型迭代训练 |
能耗成本 | 8.5元/㎡/月 | 6.2元/㎡/月 | 物联网络智能调控 |
商户汰换率 | 40%（被动退租） | 20%（主动优化） | 租户健康度预警前置干预 |
技术协作矩阵：
云服务：天翼云（IaaS）+ 百度智能云（AI算法）
硬件：海康威视感知终端 + 华为5G-A工业路由器
落地保障：预留90天系统并行过渡期，确保旧会员数据无缝迁移
通过 “家庭账户-数据智能-物联响应”三位一体运营体系，奠定 从消费场到生活场的数字化基座，3年内实现运营成本降低20%，家庭客户LTV（生命周期价值）提升50%
（五）租户管理创新
1.商户分级运营体系
基于销售贡献、客流带动、创新性三维度评估，实施动态分级管理（季度更新）：
等级 | 占比 | 评估标准 | 核心权益 | 管控机制 |
S级 | 前10% | 坪效≥1.2万/㎡，创新评分≥90分 | 免费智能收银系统（含AI选品+直播功能）黄金广告位优先权（中庭LED/公众号头条）；参与 “家庭账户”积分加倍活动 | 专属客户经理1对1服务 |
A级 | 11%-40% | 坪效≥8千/㎡，创新评分≥75分 | 联合促销资源（承担30%费用）； 抽成折扣：营业额分成比例降至4%-6%；免费接入 5G-A云导览系统 | 月度经营分析会诊 |
B级 | 41%-80% | 坪效≥6千/㎡，创新评分≥60分 | “焕新计划”扶持：商品组合优化（BAM模型指导）；店面形象改造补贴（上限5万）；定向引流（热力图匹配客群） | 强制参加数字化培训 |
C级 | 后20% | 坪效＜6千/㎡，或连续两季D级 | 末位预警：3个月观察期；业态调整：转向亲子/体验业态（如改造为儿童手工坊）； 联营托管强制介入 | 淘汰或迁址至低客流区 |
数据验证：
长沙星沙店应用后，S级商户年销售增长35%，C级汰换率提升至90%。
创新评分=技术应用（40%）+家庭关联度（30%）+场景独特性（30%）。
2.销售激励：“破壁奖励金”梯度机制
2.1. 奖励规则设计
奖励规则环节 | 具体内容描述 |
季度销售目标设定 | 为商户设定明确的季度销售目标，作为奖励考核的基准。 |
实际完成率评估 | 根据商户实际销售情况，计算其销售目标完成率，划分不同奖励区间。 |
100%-120% 完成率 | 若实际完成率在 100% 至 120% 之间，返还超额部分租金的 30%，激励商户超额完成目标。 |
120%-150% 完成率 | 若实际完成率在 120% 至 150% 之间，返还超额部分租金的 60%，加大对较高超额完成情况的奖励力度。 |
>150% 完成率 | 若实际完成率超过 150%，返还超额部分租金的 100%，对大幅超额完成目标的商户给予全额超额租金返还奖励。 |
计算案例：
商户目标：100万元/季
实际完成：150万元
超额部分：50万元
租金返还：50万×60%×租金占比（假设租金率15%）= 4.5万元
2.2. 创新业态专项激励
首店/体验业态：
目标值下调20%（降低达成门槛）
返还比例上浮20%（最高可达120%）
案例：
VR齿科诊所季度目标80万→实际完成100万
返还额=（100-80）万×（60%+20%）×15% = 2.4万元
3.技术赋能：数字化管理工具落地
3.1. 智能收银系统（S级专属）
功能模块 | 技术支撑 | 商户价值 |
AI选品 | 百度千帆大模型 | 基于家庭消费数据，推荐周备货清单（准确率85%） |
直播整合 | 阿里云“百炼”虚拟主播 | 自动生成商品讲解视频，降低人力成本40% |
跨店关联营销 | 区块链优惠券通兑 | 联合NBA篮球馆推“运动装备+课程”套餐 |
3.2. 焕新计划决策模型（B级强制应用）
决策模型环节 | 具体内容描述 |
输入商户数据（基础） | 采集并输入商户的经营数据、销售数据、客群数据等，为模型分析提供依据。 |
诊断问题根源（分析） | 对输入数据进行分析，判断商户经营问题的根源，分为以下三类： |
商品组合问题 | 针对商品组合问题，输出 TOP 滞销品清单，明确需调整的商品。 |
客群错配问题 | 针对客群错配问题，推送目标家庭画像，帮助商户精准定位目标客群。 |
场景薄弱问题 | 针对场景薄弱问题，建议增加互动装置，提升消费场景的吸引力和体验感。 |
生成改造方案（输出） | 综合各类问题的诊断结果和建议，生成系统化的商户改造方案，指导商户进行经营优化。 |
4.执行保障机制
4.1. 动态分级流程
流程阶段 | 执行主体 | 动作描述 | 输出结果 / 对接对象 |
数据评分输出 | 数据中台 | 每月生成商户三维评分（基于经营数据、客流表现、履约能力等维度） | 商户三维评分报告 |
分级名单拟定 | 运营组 | 根据评分拟定商户分级名单，包含升级 / 降级建议及依据 | 分级建议清单 + 升降级依据 |
分级结果发布 | 决策组 | 向商户公布分级结果，同步推送对应权益（如优质商户流量扶持）或整改要求 | 分级结果通知 + 权益 / 整改清单 |
申诉提交 | 商户 | 收到分级结果后 72 小时内可向数据中台提交申诉材料及理由 | 申诉申请文件 |
数据复核与终裁 | 数据中台 | 对申诉商户数据进行复核，联合决策组出具最终裁定结果 | 复核终裁意见 |
时效：每月5日前完成分级更新
4.2. 破壁奖励金发放规则
计提周期：季度结算（次月15日前到账）
争议处理：
数据误差＞5%可申请复核
需提供POS系统原始销售凭证
5.成效预测与风险控制
指标 | 基准值 | 12个月目标 | 风控措施 |
S/A级商户占比 | 45% | 60% | 设置创新评分底线（禁止纯零售商户进S级） |
破壁奖励覆盖率 | 20% | 35% | 目标值需经第三方审计（防数据作弊） |
C级商户汰换率 | 60% | 85% | 提前储备替补品牌（BAM模型预筛） |
终极目标
通过 “分级赋能+破壁激励”双轮驱动，实现：
商户平均坪效提升25%（从8千→1万/㎡）
家庭关联业态占比超70%
年度退租率降至行业均值50%以下
九、运营创新及资产升值
（一）技术融合创新：5G-A智慧商业体落地
1. 5G-A场景实施矩阵
应用场景 | 技术方案 | 合作方支持 | 用户价值/数据提升 |
云化游戏区 | 部署中国移动云手机（搭载骁龙8 Gen3）；云端渲染《原神》等3A大作（2K/60帧）；时延控制＜15ms（边缘计算节点） | 上海移动5G-A 3CC三载波聚合 | 青年客停留时长+40%，单机日营收超3000元 |
AR导购导航 | 裸眼3D终端（利亚德8K屏幕）；虚拟试衣间：扫描生成3D人体模型；商品溯源：扫描显示生产全流程 | 中国移动“磐石”AI算力平台 | 试穿转化率提升55%，退货率下降30% |
智能停车系统 | 地磁传感器+AI车牌识别；预约锁位（提前15分钟APP锁定）；AR反向寻车（云手机导航） | 华为昇腾AI芯片 | 找车时间从8分钟→2.4分钟（降70%） |
2. 元宇宙商店——数字孪生展厅
核心功能
核心功能环节 | 具体内容描述 |
消费者创建虚拟分身 | 用户可在系统中创建专属虚拟形象，作为进入孪生商店的数字身份载体，支持个性化外观定制。 |
进入孪生商店 | 通过虚拟分身进入 1:1 还原的线上孪生购物场景，实现线下实体店铺的数字化复刻与沉浸式体验。 |
参与新品发布会 | 虚拟分身可实时参与品牌新品发布会，获取首发资讯、观看动态展示，支持互动留言与线上预订。 |
竞拍运河 NFT 艺术品 | 在孪生商店内参与运河主题 NFT 艺术品的竞拍活动，通过区块链技术实现数字藏品的确权与交易。 |
AI 导购 “小天” 个性化推荐 | 智能导购 “小天” 基于用户行为数据与偏好分析，提供商品推荐、搭配建议等个性化服务。 |
技术支撑：
中国移动“云手机”算力：支持1000人同时在线
区块链存证：艺术品交易上链（蚂蚁链合作）
商业价值：
年举办12场虚拟发布会（品牌赞助费50万/场）
NFT交易佣金率15%（对标上海XINTIANDI）
（二）空间活化创新：时空折叠与零碳实践
1. 时空折叠计划
空间 | 时段 | 功能切换 | 收益提升模型 |
3F儿童区 | 18:00-22:00 | 青年夜校：手作工坊（198元/课时） KPOP舞蹈（月卡880元） | 坪效从80→210元/㎡/日 |
中庭广场 | 8:00-10:00（上午） | 银发广场舞（防滑地板+急救点） | 获政府“适老改造补贴”20万 |
| 14:00-17:00（下午） | 儿童剧场（周末沉浸式话剧） | 门票收入+衍生品销售 |
| 19:00-22:00（夜间） | 移动货柜市集（无人零售+文创快闪） | 租金溢价50% |
2. 零碳空间实践
技术路径：
技术路径环节 | 具体内容描述 |
光伏薄膜应用 | 采用光伏薄膜技术，实现年发电量 20万度，为建筑提供清洁电力能源。 |
V2G 充电桩部署 | 配置 V2G（Vehicle-to-Grid）充电桩，支持电动车反向供电，将车辆储能转化为电网可用能源。 |
能源自给率达成 | 结合光伏薄膜发电与电动车反向供电，实现整体能源自给率 35%，降低对传统电网依赖。 |
LEED 金级认证获取 | 基于 35% 的能源自给率等绿色指标，成功获得 LEED 金级认证，标志建筑可持续性达到国际高标准。 |
资产溢价实现 | 获得 LEED 金级认证后，带动资产价值提升，实现 8% 的资产溢价，增强项目投资吸引力。 |
实施细节：
项目 | 技术参数 | 经济价值 |
屋顶光伏 | 碲化镉薄膜（转化率18%） | 年省电费16万元 |
停车场V2G | 60个充电桩（7kW/桩） | 峰谷电价差收益4.2万/年 |
雨水回收系统 | 灌溉屋顶农场+冲厕 | 节水30%，获政府补贴5万 |
（三）资产证券化准备：REITs发行基石
1. 租约结构优化
商户类型 | 租约模型 | 条款设计 | 风险控制 |
主力店 | 5-8年 | 3%年租金递增+分成条款（销售＞阈值） | 押金=6个月租金 |
次主力店 | 3-5年 | “2+3”可选续约权（需达成坪效目标） | 末位淘汰触发不续约 |
创新业态 | 2年核心+3年弹性 | 首年免租+次年分成 | 需通过绿色通道认证 |
2. 收入多元化突破
收入类型 | 实施路径 | 3年占比目标 | 案例参考 |
广告收入 | 中庭LED/AR导购屏冠名（100万/年） | 12% | 北京SKP中庭屏年收1500万 |
活动收入 | 元宇宙发布会（50万/场） | 8% | 深圳万象天地策展收入占比7% |
数据服务 | 家庭消费图谱输出（车企/母婴品牌） | 5% | 上海正大广场年售数据800万 |
3. ESG评级提升行动
《社区贡献报告》核心指标：
维度 | 披露内容 | 数据目标（2025） |
就业岗位 | 商户创造岗位数（含灵活用工） | 2500个 |
减碳量 | 光伏发电+节能改造（吨CO2e） | 150吨/年 |
公益活动 | 银发数字课堂/儿童公益画展场次 | 48场/年 |
认证申请：
LEED金级认证（资产溢价8%-10%）
GRESB房地产可持续评估（全球前30%）
4.实施保障与价值预测
4.1技术协作网络
协作方 | 技术支持类型 | 对永旺的具体赋能内容 |
上海移动 | 5G-A 网络 | 提供 5G-A 高速网络覆盖，支撑永旺内 AR 导航、实时数据传输等低时延、高带宽应用场景，提升用户体验与运营效率。 |
华为 | 边缘计算 | 部署边缘计算节点，实现数据本地化处理，降低云端计算压力，保障永旺内智能设备（如客流监测、智能导购）的实时响应。 |
蚂蚁链 | NFT 平台 | 搭建 NFT 技术平台，助力永旺开展运河主题数字藏品发行、虚拟商品交易等业务，拓展区块链在商业场景中的应用。 |
中国建筑院 | LEED 认证 | 提供 LEED 认证技术支持，协助永旺在绿色建筑设计、能源管理（如光伏薄膜、V2G 充电桩）等方面达到国际可持续标准，提升资产价值。 |
4.2资产升值路径
资产升值阶段 | 核心措施描述 | 升值逻辑与价值关联 |
空间活化（基础层） | 通过 “时空折叠” 概念重构空间体验，如打造多场景融合的沉浸式消费空间，提升物理空间利用率与吸引力。 | 以空间创新激活存量资产，为后续赋能奠定场景基础。 |
技术赋能（提升层） | 引入 5G-A 网络与元宇宙技术，实现线上线下融合（如孪生商店、虚拟分身互动），增强用户粘性与数字化运营能力。 | 技术驱动体验升级，拓展商业场景边界，提升资产数字化价值。 |
ESG 溢价（价值层） | 获得 LEED 认证并强化社区贡献（如绿色能源、公益项目），契合 ESG 投资理念，吸引可持续发展导向的资本关注。 | 通过环境与社会责任认证，提升资产在绿色金融领域的认可度。 |
REITs 发行估值提升 | 基于前述环节的价值积累，优化资产现金流与可持续性，在 REITs 发行时实现估值溢价与资本退出增值。 | 打通资产证券化路径，通过资本市场放大升值效应。 |
4.3经济效益预测
指标 | 当前值 | 3年目标 |
非租金收入占比 | 18% | 25% |
单位坪效 | 8000元/㎡ | 12000元/㎡ |
资产估值增长率 | 5.8%/年 | 9.5%/年 |
终极目标：
通过 “技术-空间-资产”三维创新，3年内推动项目进入 公募REITs储备库，成为京津冀首单 商业地产碳中和REITs，实现资产价值与可持续能力的双重跃升。
数据来源：
北京云阿云智库・商业地产项目数据库
商业地产 
82
京公网安备 11011302003178号