商业地产案例分享-长沙万家丽国际MALL项目（上）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：报告聚焦全球最大单体商业体转型，解析其区位与文化优势，诊断业态失衡、数据滞后等挑战，提出空间重构、数字化运营及资产金融化策略，助力实现千亿价值目标。全文共30100字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

长沙万家丽国际MALL资产管理优化报告

智慧化升级与价值重构策略

目录

一、项目概述

二、SWOT分析及总结

三、竞品分析及总结

四、业态规划与品牌焕新

五、资产运营现状诊断与挑战

六、资产管理战略升级框架

七、空间价值重构策略

八、数字化资产运营体系

九、资产金融化创新路径

十、实施路线图与效益预测

一、项目概述

万家丽国际MALL雄踞长沙芙蓉区万家丽路与荷花路黄金交汇点，坐拥长株潭融城核心腹地，东临浏阳河生态带、南接人民东路商务轴、西融东二环城市动脉、北贯远大路生活圈。以全球最大单体建筑（主楼42.6万㎡）为物理载体，首创“文化基因+商业动脉”双核驱动模式，打造集购物、文旅、商务、居住于一体的超级城市综合体，被市民誉为“宇宙中心”，日均承载客流峰值达50万人次

（一）商圈及区位：长株潭引擎级商业枢纽

战略区位

三市融城核心：位于长株潭轻轨始发站，30分钟辐射三市超3000万人口，承接湖南省“强省会”战略资源倾斜。

双地铁经济圈：地铁2/5号线换乘站（万家丽广场站）设9个出入口直连商场，日均换乘客流达35万人次，为长沙地铁流量之冠。

商圈生态升级

文旅商业共生带：联动扬帆夜市（年交易额破10亿）、婚庆产业园、浏阳河风光带，形成“白昼经济+夜间消费”24小时活力圈。

产业辐射力：带动东屯渡片区从城郊荒地跃升为百亿级商圈，吸引12家世界500强区域总部入驻，年税收贡献超15亿元。

（二）交通与客群：多维流量聚变系统

立体交通网络

地铁：2号线、5号线交汇，设9个出入口直达商场，日均输送客流比高铁南站多3万人。

路网：万家丽高架（湖南首条BRT）、46公里万家丽大道、10余条公交线路，形成“地下-地面-高架-空中”多维交通。

航空：顶楼盘古福缘机场可停118架直升机，距黄花机场仅20分钟车程。

停车：5000个车位（地面3800个+地下1200个），长沙车位规模最大商圈。

客群特征

本地居民：周边社区（如杨帆小区）老年人免费茶座、家庭亲子客群（4万㎡儿童乐园）。

年轻消费：大学生、游客占比高，餐饮日均4万人次，影院年观影人数全国前十。

商务与旅游：世贸中心写字楼入驻企业、国际游客（设海外宣传点），酒店年接待超百万。

（三）规模与业态：全场景消费宇宙

1.空间革命性突破

建筑奇迹：总建面57万㎡（相当于8个悉尼歌剧院），218部电梯构成垂直交通网；

沉浸式动线：38公里室内通道植入湖湘文化主题景观，客均停留时长提升至4.2小时。

2. 业态生态矩阵

功能区	标杆内容	创新点
奢侈消费极	LV、GUCCI旗舰店（2024入驻）	中部首店经济示范区
文化超级IP	11楼世界文化大观园（500米史诗长廊+全息剧场）	年接待研学团超50万人
餐饮航母	8万㎡“美食联合国”（含米其林黑珍珠品牌）	中央厨房供应链辐射全省
智慧办公群	全球最大5A写字楼（光伏幕墙+AI管理）	字节跳动等科技企业区域总部

（四）核心优势：不可复制的竞争壁垒

文化商业范式

第四代模式输出：将“红色文化馆+神话主题园”植入消费场景，衍生文创产品年销3亿元；

国际认证：获吉尼斯“最大屋顶浮雕群”认证，年吸引打卡游客200万人次。

流量垄断地位

地铁经济独占性：9个地铁口直连形成“地下商业城”，贡献商场60%客流；

夜市经济引擎：扬帆夜市日均引流4万人，与商场晚经济形成消费闭环。

全链生态闭环

24小时经济带：B2层小吃街（凌晨3点歇业）→ 顶楼停机坪日出观景→ 24小时智能仓储；

自循环系统：酒店住客→ 写字楼企业→ 商场消费内循环占比达45%。

（五）发展历程与未来前景

1. 进化之路

奠基期（1994-2002）：黄志明创立“万家丽模式”——“自持物业+品牌联营”打破家居建材业旧秩序；

建设期（2010-2013）：斥资50亿打造全球最大单体建筑，钢结构用量超鸟巢；

成熟期（2015-2023）：2019年引入AR导航系统，2023年上线元宇宙商城“万宇宙”。

2. 未来战略蓝图（2024-2030）

千亿文旅综合体计划

空间扩容：东侧二期工程（2025年动工）新增20万㎡太空主题乐园；

数字孪生体：搭建“实体MALL+云上万家丽”双平台，NFT数字藏品交易额目标10亿；

国际消费中心城市核心区

开通至东南亚跨境电商专线，设立进口商品保税展销中心；

承办中非经贸博览会分会场，打造“一带一路”文化贸易枢纽；

碳中和先锋

屋顶光伏年发电2000万度，2028年实现零碳运营；

建立全国首个“商业体碳积分”系统，引导绿色消费。

总结与前瞻

万家丽国际MALL以全球最大单体建筑为形、湖湘文化为魂、数字科技为脉，已完成从“郊区卖场”到“宇宙中心”的史诗级跃迁。未来将以“三个千亿”目标（千亿商圈、千亿流量、千亿市值）为核心：

物理空间裂变：通过二期工程再造“太空文旅极”，形成60万㎡商业集群；

数字维度升维：构建元宇宙消费入口，实现线上线下GMV占比1:1；

全球影响力扩张：成为RCEP区域文化贸易中心，输出“中国式商业哲学”。

核心理念：在创始人黄志明“商业是载体，文化是永生之火”的指引下，万家丽将持续改写城市综合体的价值边界，打造人类商业文明的地球级样本。

二、项目SWOT分析及总结

（一）项目介绍

长沙万家丽国际MALL是全球最大单体建筑（主楼42.6万㎡），坐拥长株潭融城核心区位，集成购物、文旅、酒店、办公四大功能。依托“文化+商业”第四代模式，日均客流峰值达50万人次，2024年销售额92亿元（同比+23%）249。其核心标签为“宇宙中心”，以湖湘文化赋能商业场景，形成差异化竞争力。

（二）SWOT深度分析

1.优势（Strengths）

文化商业融合壁垒

11楼世界文化大观园（含红色党史馆）免费开放，年接待游客超1000万人次，获“湖南省党史教育基地”认证，文化IP衍生消费占比40%。

顶楼停机坪神话铜雕群（吉尼斯认证）成网红打卡地，联动扬帆夜市（年营业额8亿元）形成“白昼+夜间”消费闭环。

流量枢纽地位

双地铁换乘站（2/5号线）设9个出入口直连商场，贡献60%客流；5000智能车位+万家丽高架，构建“地下-地面-空中”立体交通网。

2025年春节单日客流峰值50万人次，Z世代通过小红书打卡引流增量30%。

业态完整性优势

自持57万㎡物业，覆盖建材家居（全国单店销冠）、奢侈品（DIOR/YSL）、餐饮（全球最大地铁美食城）等全链条，内循环消费占比45%。

成本管控能力

物业100%自持免租金支出，能源IoT动态调控使能耗成本占比降至9%（行业均值12%）。

2.劣势（Weaknesses）

业态结构失衡

传统零售占比65%（家居建材为主），体验业态仅25%，低于新兴商业体45%的黄金比例，Z世代客群流失率年增15%。

数据化应用滞后

缺乏消费者画像系统，会员销售占比仅18%（华润万象生活52%），营销精准度不足。

高楼层效能低下

文化展示区商业转化率低，28楼停机坪未开发溢价业态，空置率达15.2%（行业均值10.8%）。

高端品牌渗透不足

国际美妆2022年才引入DIOR，LV、GUCCI仍处洽谈阶段，首店经济滞后于IFS国金中心。

3.机会（Opportunities）

政策红利释放

长沙“强省会”战略倾斜资源，地铁6号线开通辐射长株潭3000万人口，2025年三市客流占比提至25%。

REITs金融化窗口

商业地产公募REITs扩容（如华夏金茂REIT分红6370万元），项目NOI收益率7.2%高于行业均值（5.2%），估值溢价空间12%。

Z世代体验经济

年轻客群为文化付费意愿强烈，可复制梅溪新天地“儿童娱乐街区”模式（坪效4.8万元/㎡），开发AR寻宝、国潮工坊等交互场景。

跨境消费升级

韩国城目标年销1200亿韩元，ALFA区块链结算通证可降跨境费率83%。

4.威胁（Threats）

行业竞争白热化

IFS国金中心以45.5%外地客流占比稳居寡头（2025年七夕客流增38.6%），德思勤城市广场辐射长株潭效应增强。

消费需求疲软

2025年全国商业物业空置率攀升，租金下行压力显著，非核心商圈项目承压加剧。

同质化风险

周边项目集体“商改住”（如越秀、龙湖），稀释片区商业浓度，潜在“睡城化”隐忧。

运营成本攀升

商业地产人力成本年增8%-12%，倒逼效率提升，而项目设施运维成本占比达营收12%（行业优秀值8%）

（三）战略矩阵：四维攻坚计划

维度	优势赋能（S）	劣势破局（W）
机会捕捉（O）	SO战略（进攻型）	WO战略（扭转型）
	1. 文化资产证券化：以吉尼斯屋顶浮雕、党史馆IP发行文化REITs；目标估值溢价15%（NOI收益率→8.5%）；2. 跨境流量变现：韩国城接入ALFA通证结算（跨境费率0.1%）；目标年交易额1200亿韩元（占跨境消费30%）	1. 业态重组实验： 20%面积改快闪区（如东盟美妆集合店）；复制梅溪新天地坪效4.8万/㎡模式 2. 数据中台攻坚：部署ReID系统（58个AI摄像头）；会员销售占比18%→40%（年增私域GMV 5.2亿）
威胁抵御（T）	ST战略（防御型）	WT战略（生存型）
	1. 文化护城河深化：开发AR神话寻宝游戏（顶楼停机坪）；目标停留时长3.5h→4.2h（衍生消费+25%）2. 刚需业态对冲：万家丽超市占比提至35%（效仿胖东来模式）；保障疲软期销售波动<±9%	1. 成本极限管控：屋顶光伏覆盖30%（年省电费540万）；运维成本占比12%→8.5%；2. 租约韧性设计：基础租金+浮动分成（流水<20万降租）；空置熔断线压至10%（行业15%）

（四）核心策略落地路径

1. SO战略：文化资产证券化（进攻型）

REITs底层资产包设计

底层资产类别	具体资产标的	资产特性 / 表现	资产处理与发行环节
文化类资产	文化 IP	-	进行收益权拆分后纳入文化 REITs 发行
文化场馆资产	11F 党史馆	年客流达 1000 万	直接纳入文化 REITs 发行资产包
特色空间资产	屋顶停机坪	拥有吉尼斯认证	直接纳入文化 REITs 发行资产包
REITs 发行处理	收益权拆分	针对文化 IP 进行处理	支撑文化 REITs 发行
最终发行产品	文化 REITs 发行	整合各类底层资产	基于资产包完成发行

估值提升杠杆：

LEED金级认证（投入1800万）→ 资产溢价12%

党史教育IP纳入红色旅游线路 → 政府补贴营收3%

案例对标：西安大唐不夜城文旅REITs发行溢价率18%

2. WO战略：数据中台攻坚（扭转型）

三步构建数字神经网

阶段	技术动作	数据目标
感知层	部署58路ReID摄像头	动线热力图5秒刷新
分析层	训练Z世代消费预测模型	会员复购率+30%
应用层	动态租金系统（区位×客流系数）	高楼层空置率15.2%→8%

成本效益：投入4500万，年数据增值收益2.1亿（ROI 367%）

3. ST战略：刚需业态对冲（防御型）

抗周期业态组合

业态类型	代表品牌	面积占比	功能价值
民生刚需	万家丽生鲜剧场	35%	保障疲软期基础客流
文化体验	湘魂数字剧场	25%	提升客单价（+28%）
跨境消费	韩国城保税展销	20%	捕获汇率波动收益

成效验证：参照2022年步步高梅溪新天地（超市占比35%），疫情期销售额仅跌9%（行业-25%）

4. WT战略：成本极限管控（生存型）

绿色技改降本四板斧

绿色技改措施	能耗成本优化占比	所属体系
光伏发电	35%	绿色技改降本四板斧
AI 动态照明	25%	绿色技改降本四板斧
电梯能量回收	20%	绿色技改降本四板斧
水循环系统	20%	绿色技改降本四板斧

量化目标：

屋顶光伏年发电800万度 → 覆盖30%能耗

电梯势能回收装置节电15%

年综合运维成本降 3000万

5.执行优先级：波士顿矩阵决策

象限	策略项目	资源倾斜	预期收益
明星（高增长高份额）	文化REITs发行	40%	估值+15%，NOI破8%
现金牛（低增长高份额）	生鲜剧场刚需扩容	25%	保障营收基本盘
问题（高增长低份额）	ALFA跨境通证	20%	年交易额50亿
瘦狗（低增长低份额）	传统建材业态调减	15%	释放5000㎡优质面积

总结：从文化地标到资产平台的三级跃迁

万家丽的破局关键在于 “以文化IP捕获流量，用金融工具重构资产”：

短期（0-12月）：

借 SO矩阵 将吉尼斯屋顶浮雕转化为REITs标的，撬动15%估值溢价；

用 WO矩阵 压降高楼层空置率至8%（ReID系统+快闪区实验）。

中期（1-3年）：

通过 ST矩阵 筑牢35%刚需业态防线，应对消费疲软冲击；

依托 WT矩阵 实现运维成本占比8.5%（光伏+AI节能）。

长期（3年+）：

从“收租地主”转型 “文化资产投行” ，管理输出年创收500万/项目；

以 ALFA通证 构建跨境结算生态，捕获RCEP区域消费红利。

行动标尺：用屋顶浮雕的 “文化高度” 定义资产价值，以万家丽路的 “流量密度” 支撑现金流转，让57万㎡的“宇宙中心”真正释放宇宙级能量。

三、竞品分析及总结

（一）竞品选择依据与矩阵构建

1. 选择逻辑

区域代表性：覆盖长沙“东西南北中”核心商圈头部项目，反映多极化竞争格局。

客群重叠度：重点筛选以家庭客群、Z世代为主力消费群体的综合体（万家丽家庭客群占比35%）。

业态创新性：纳入具备场景革命（如德思勤夜经济）、资产金融化（如REITs项目）等标杆案例。

数据可获性：优先选取公开披露销售额、客流量的项目（如IFS 100亿+年销）。

2. 竞品矩阵

按定位相似度与威胁等级划分四大象限：

定位相似度	威胁等级	具体商业体
高定位相似度	高威胁	IFS 国金中心
高定位相似度	中威胁	德思勤城市广场
低定位相似度	高威胁	步步高梅溪新天地
低定位相似度	新兴威胁	杉杉商业 - 在建

（二）竞品个案多维分析

1. IFS国金中心：高端寡头的压制

核心数据：

2024年销售额超100亿元（长沙唯一），但客流量仅为万家丽的70%（200万 vs 280万/月）；

奢侈品占比40%，外地客群达45.5%（岳阳/衡阳/株洲）。

差异化策略：

首店经济：2025上半年引入7家首店（含Arc'teryx、Christian Louboutin Beauty），占长沙高端首店50%；

场景短板：高楼层冷区明显，依赖KAWS雕塑引流，室内停留时长仅1.8小时（万家丽文化馆达4.2小时）。

2. 德思勤城市广场：家庭客群争夺者

流量引擎：

辐射长株潭能力突出，28%客流来自湘潭/株洲（万家丽为18%）；

2025年七夕客流增速46.8%（超IFS的38.6%），依托“夜市+音乐节”场景。

业态缺陷：

无地铁直达，停车场容量不足（仅1500车位 vs 万家丽5000个）；

体验业态占比35%，低于万家丽目标值（45%）。

3. 步步高梅溪新天地：亲子经济标杆

运营模型：

儿童业态反哺：3F儿童娱乐街区坪效4.8万元/㎡（超传统零售2倍），带动家庭客单价至850元；

数字化会员转化率70%（万家丽仅18%），私域GMV贡献8亿/年。

风险提示：

过度依赖亲子客群（占比60%），青年消费外流至万家丽“星空经济”。

4. 金茂览秀城：REITs化资产对标

调改策略：

主力店面积占比从54.7%→50.4%，切铺后坪效提升280%（如H&M区域改华为旗舰店）；

2025Q2出租率99.03%，租金单价90.79元/㎡/月（同比+7.9%）。

可借鉴点：

通过公募REITs降低融资成本（年分红6370万元），为万家丽ABS提供范本。

5. 杉杉商业（在建）：东部格局颠覆者

潜在威胁：

宁波阪急模式复制：2023年销售额52亿元，首店占比42%（含12家全国首店）；

政商资源倾斜：毗邻雅礼中学新校区（2025开学），配套省总工会“工体”馆。

万家丽防御点：

文化IP先发优势（吉尼斯屋顶浮雕），杉杉缺乏同类资源。

表：核心竞品关键指标对比

指标	万家丽	IFS	德思勤	步步高
年销售额	92亿元 (2024)	>100亿元	~30亿元	58亿元 (2024)
月客流量	280万人次	200万人次	120万人次	未公开
首店数量	5家 (2025上半年)	7家 (2025上半年)	3家 (2025上半年)	4家 (2025上半年)
停车场容量	5000个	2200个	1500个	3500个
文化体验面积	11万㎡ (11F)	接近0	2万㎡ (夜市)	3万㎡ (儿童街区)

（三）竞争格局总结与战略建议

1. 万家丽SWOT矩阵

SWOT 维度	具体要素分类	核心内容描述
优势（S）	交通优势	双地铁 9 出入口
优势（S）	文化资源优势	文化 IP 免费开放
优势（S）	配套优势	5000 车位枢纽
劣势（W）	数字化短板	数据化滞后
劣势（W）	品牌结构短板	高端品牌渗透不足
机会（O）	政策机会	REITs 政策窗口
机会（O）	市场机会	Z 世代文化消费趋势
威胁（T）	竞争威胁	杉杉东部截流
威胁（T）	竞争威胁	IFS 首店垄断

2. 破局战略建议

短期防御（0-12个月）：

高端补位：加速LV/GUCCI入驻谈判，在杉杉开业前抢占东部奢侈品空白；

数据基建：部署ReID系统（参照步步高），目标会员销售占比→40%。

中期跃升（1-3年）：

资产证券化：拆分文化场馆收益权发行ABS，参照金茂REITs模型（NOI>7%）；

场景革命：将28楼停机坪改造为“星空轻奢社交场”，引入米其林快闪店（目标客单价+30%）。

长期壁垒（3年+）：

文化护城河：申请世界文化遗产（盘古浮雕群），打造不可复制的文旅地标；

跨境联盟：与韩国城共建ALFA区块链结算，降低跨境费率83%。

核心结论：万家丽需以 “文化资产金融化+流量场景化”双轮驱动，在杉杉开业前筑牢东部商业护城河。其57万㎡物理空间的价值释放，不在于与IFS争夺高端客群，而在于激活 “文旅-数据-金融”三维生态，从购物中心跃迁为 城市文化消费基础设施。

四、业态规划及品牌焕新

（一）现状诊断与挑战

1. 业态结构失衡

传统零售占比65%：家居建材（10万㎡）贡献35%营收，但Z世代客流占比不足20%，坪效仅8000元/㎡（体验业态标杆值4.8万+）；

高楼层空置率高企：

11F文化大观园日均客流1.2万（首层6万），衍生消费占比18%（目标40%）；

28楼停机坪仅作观景台，未开发轻食/体验业态，空置率15.2%（行业优秀值5.3%）。

2. 品牌能级断层

高端品牌滞后：DIOR、YSL于2022年入驻，LV/Gucci仍在洽谈（IFS已聚集42家顶奢）；

本土孵化单一：网红品牌（如墨茉点心局）集中于B1层，缺乏高楼层联动。

3. 流量垂直衰减

双地铁（2/5号线）贡献B1-2F 60%客流，但6F以上客流衰减率达50%（电梯等候超3分钟）。

（二）业态组合优化策略

1. 垂直维度重构：五层引擎模型

楼层	主题定位	核心业态	品牌落位案例
B1-2F 流量引擎	全球美食+快时尚	共享厨房（鲜食演义模式） 跨境美妆快闪区	炊烟时代中央厨房 Whoo后免税柜（韩国城）
3-5F 潮玩引力	Z世代社交场	电竞馆+国潮零售 设计师集合店	腾讯电竞生活馆 URBAN REVIVO旗舰店
6-8F 文化沉浸	湖湘文旅综合体	数字文旅馆+非遗工坊	《湘魂》全息剧场（芒果TV） 铜官窑陶艺DIY
9-10F 商务服务	企业生态圈	联合办公+轻医美	WeWork迷你舱 艺星美容快闪店
28F 星空经济	轻奢社交场	米其林快闪店+天文观景台	米其林二星「玉楼春」 星特朗天文望远镜

创新点：

在3F设 “电竞-茶饮”共生区：电竞馆旁布局茶颜悦色特别店（主题包装+赛事联名）；

6-8F 文化消费闭环：全息剧场出口直通非遗工坊，配套湘绣文创店（预测转化率68%）。

2. 体验业态提升：快闪孵化机制

面积重组：

传统零售从65%→48%，释放2万㎡设快闪区（20%短租合约）；

体验业态从25%→45%（逼近行业黄金比例）。

快闪运营规则：

区域	租期	租金模式	目标品牌
B2层东区	3个月	0保底+15%流水抽成	东盟果干快闪（测试需求）
5F中庭	6个月	50元/㎡/月保底+8%抽成	泡泡玛特主题展
28F星空区	1个月	纯分成模式（20%起）	米其林星厨快闪

（三）品牌布局升级路径

1. 高端品牌补位计划（东部奢侈品空白抢占）

战术动作：

LV旗舰店落位1F东南主入口（500㎡，装修补贴100万元）；

Gucci Beauty进驻2F美妆长廊（毗邻DIOR，形成高端集群）；

首店基金：

对华中首店提供 “3免2减半” 政策（前3月免租，后2月半租）。

2. 本土品牌孵化体系（数据驱动选品）

B1层新消费实验室：

孵化流程：商户报名→ReID测试客群匹配度→6个月孵化期→考核留存；

成功案例：臭豆腐冰淇淋品牌「湘味实验室」月销破80万元（孵化期4个月）。

跨业态联动布局：

美妆区（3F）→ 毗邻设 “国潮茶饮廊”（茶颜悦色、柠季）；

文化馆（11F）→ 出口通道布局 “红色文创店”（毛主席铜像盲盒）。

3. 品牌分级管理：租户价值矩阵

表：品牌分级运营策略与楼层落位

等级	占比	管理策略	代表品牌及坐标
核心引擎品牌	20%	10年长约+销售分成	DIOR（2F-A01） 万家丽生鲜剧场（B1核心区）
创新孵化品牌	30%	3个月免租+3%股权认购	真茶屋（3F-B12） 十二光年JK馆（5F快闪区）
配套服务品牌	50%	服务积分兑广告位	菜鸟驿站（B2-N07） 便利蜂（9F电梯厅）

积分规则：每消费1万元积10分，1分=1小时电子屏曝光（日均价值2000元）

（四）进驻品牌汇总

1.餐饮类

火锅烧烤

炊烟时代：湘菜代表品牌，位于B1层美食工坊A区，小炒黄牛肉年销百万份，中央厨房支持共享档口运营。

蛙来哒：位于B1层美食工坊B区，主打现杀现做的香辣跳跳蛙，搭配紫苏叶解腻，深受本地食客喜爱。

西塔老太太泥炉烤肉：入驻5F餐饮区，以东北泥炉烤牛肉配秘制麻酱为特色，日均翻台率达6次。

湖湘小吃

火宫殿旗舰店：位于11F文化馆入口，展示臭豆腐非遗制作技艺，设透明厨房增强体验感。

湘味实验室★：B1层快闪孵化区品牌，创新孵化臭豆腐冰淇淋、辣椒巧克力等本土IP产品。

茶颜悦色文化主题店：3F国潮茶饮廊限定店，包装融合“朱雀衔环”湖湘神话元素。

国际餐饮

星巴克臻选：湖南首家Reserve Bar，位于1F东南主入口，含手冲咖啡体验区。

玉楼春（米其林二星）★：28F星空经济区快闪店，提供观景套餐（含直升机观光），客单价超1000元。

韩国城雪冰屋：8F韩国城正宗韩式雪花冰，原料直供济州岛。

2.零售类

奢侈品

DIOR：华中首家全品类旗舰店，位于2F美妆长廊A01，含高定沙龙服务。

GUCCI（待开业）：计划2025Q4落户1F主入口，规划为双层旗舰店（首层皮具/二层成衣）。

黄金珠宝

周大福传承店：1F中心岛门店，独家发售“马王堆纹饰”古法金系列。

六福珠宝：1F西北侧门店，婚嫁系列融入湘绣元素。

琥福珠宝：国潮高端珠宝品牌、以钻石、黄金、珠宝等饰品为主，主打高端定制珠宝及腕表，客单价5000+起

帝车星腕表：新潮时尚腕表，高定钻石腕表，主打定制服务；

美妆个护

WHOO后免税柜★：8F韩国城跨境直购柜，价格较专柜低30%。

凤池夸：美妆国潮品牌，彩妆领域佼佼者，深受消费者信赖，复购率超60%；

月魁星：高端美妆品牌，黑白绷带面霜采用玻色因等核心成分，修护抗老效果显著，为追求高品质护肤的消费者提供顶级选择。

迪奥：国际顶级美妆品牌，专柜涵盖彩妆、护肤、香水全系列。999 哑光口红气场全开，显色度高且持久；花蜜活颜丝悦精华液质地滋润，能深层修护肌肤，提升光泽感。

香奈儿：美妆线以优雅高端著称，山茶花系列护肤品主打保湿修护，山茶花洁面乳泡沫细腻，清洁力强且温和；双效持妆粉底液妆感轻薄，持妆久不易脱妆，打造自然裸肌。

YSL 圣罗兰：美妆单品风靡全球，小金条口红哑光质地高级，色号丰富百搭；反转巴黎香水甜美浪漫，前调果香清新，后调花香馥郁，是众多女性的心头好。

华为智能生活馆：3F科技零售区500㎡全场景空间，支持汽车智慧屏联动体验。

国潮服饰

中国李宁文化概念店：4F运动街区限量发售“岳麓书院”系列卫衣。

乌丫UOOYAA：5F设计师集合区品牌，主打苗绣元素连衣裙。

家居生活

万家丽家居总部基地★：9-10F整层展厅，芝华仕门店月销200万，全国单店销冠。

酷乐潮玩元宇宙馆：6F数字文旅馆结合AR试妆镜与数字藏品发售。

3.娱乐体验类

文化沉浸

《湘魂》全息剧场★：7F数字文旅馆核心项目，由芒果TV联合开发，配备震动座椅与气味模拟系统还原湘江战役。

铜官窑非遗工坊：8F文化体验区提供陶艺DIY+大师课，作品直烧窑交付。

科技互动

腾讯电竞生活馆：3F潮玩引力区承办NEST全国赛，设职业战队训练区。

乐透VR飞行影院：11F文化馆沉浸式项目，俯瞰潇湘八景虚拟场景。

亲子娱乐

奈尔宝家庭中心：4F儿童星球星空主题乐园，含天文望远镜体验区。

杨梅红艺术实验室：4F儿童星球开设儿童湘绣启蒙课，作品可制成文创售卖。

4、生活服务类

跨境服务

韩国城综合服务中心★：8F韩国城主入口提供韩妆试用、签证代办、货币兑换等一站式服务。

ALFA通证结算点：B1层服务台支持区块链跨境支付，手续费仅0.1%。

健康养生

文绣养发：9F商务服务层中草药头皮护理品牌，首单赠送毛泽东诗词盲盒。

湘雅名医健康站：10F商务服务层引入三甲医院专家坐诊，侧重亚健康调理。

汽车经济

特斯拉体验店：B2层汽车展厅配备V3超充桩，购车赠送顶楼停机坪拍摄权益。

理想汽车旗舰店：B2层家庭SUV试驾礼包含儿童乐园门票。

云霞兽汽车店：自动驾驶、云007车型AR全息演示等

5.五大特色业态集群

B1层全球美食工厂

共享厨房支持30个档口（炊烟时代/蛙来哒共用冷链仓），湘味实验室每月上新2款创新产品如辣椒巧克力。

8F韩国城跨境特区

聚集WHOO后免税柜、雪花秀体验馆、韩国医美快闪店，消费满10万韩元送星空酒吧抵用券。

28F星空经济区

米其林快闪店（每月轮换星厨），星特朗天文望远镜观星套餐定价128元/人。

11F红色文化馆

党史教育基地联动《湘魂》剧场预展区，出口直通“红色文创店”销售铜像盲盒（68元/个）。

3F电竞国潮共生带

腾讯电竞馆与茶颜悦色赛事联名店共生，URBAN REVIVO发售限定电竞主题卫衣。

核心数据亮点：

跨境美妆坪效3.2万元/㎡（传统零售2倍）；

星空经济区客单价1000元+（观景套餐占比70%）；

文化衍生消费贡献年销5000万元，占总营收40%。

五、资产运营现状诊断与挑战

（一）资产效率多维诊断与行业对标

长沙万家丽国际MALL作为华中地区标杆性商业综合体，坐拥长株潭融城核心区位，依托全球最大单体建筑的物理优势（主楼42.6万㎡）和“文化+商业”融合的第四代商业模式，日均客流量峰值达50万人次，年接待量突破8000万。项目构建了立体交通网络：双地铁换乘（2/5号线）、9个出入口无缝连接、5000个智能车位、顶楼盘古福缘机场，形成“地下-地面-高架-空中”四维交通体系。然而，在商业地产深度变革的背景下，其资产效率正面临严峻挑战。

1.坪效落差与空间利用瓶颈

坪效维度：当前万家丽坪效约6200元/㎡/年，显著低于优质购物中心8000元/㎡/年的基准线，与国内顶尖项目如北京SKP（12.5万元/㎡/年）存在数量级差距。这一差距部分源于高楼层业态布局失当——文化展示区（11F世界文化大观园）虽具客流吸引力，但商业转化率不足，文化场馆周边缺乏衍生消费场景，导致客流价值未充分释放。

高空置率问题：高楼层空置率高达15.2%，远超行业均值10.8%，尤其28楼停机坪主要作为观景平台使用，未开发高空餐饮、沉浸式体验等溢价业态。对比上海环球金融中心观光层“云餐厅”模式（坪效超2万元/㎡），万家丽顶层空间价值开发不足30%。

2.餐饮效率与会员价值短板

餐饮翻台率：餐饮区日均翻台率仅3次，低于行业标杆4.5次。核心原因在于场景同质化——8万㎡美食广场虽聚集近千品牌，但缺乏类似步步高“生鲜演义”的场景创新（现制现售+餐饮教学组合使客流提升30%）。同时，外卖配送体系未完全打通，O+O（线上到线下）订单占比不足15%，而步步高梅溪新天地通过小程序实现3公里半小时达，线上订单贡献35%营收。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据