商业地产案例分享-砂之船（长沙）奥莱项目（四）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：作为砂之船集团的重要合作伙伴，北京云阿云依托超强算法能力和全球品牌资源库，深度参与长沙奥莱的运营升级。本报告从资产管理者视角出发，针对项目租金结构波动性、会员价值深挖、绿色认证缺失三大核心问题，提出一套兼顾短期收益提升与长期资本价值最大化的解决方案。全文共39650字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

砂之船（长沙）奥莱资产管理优化报告

基于EMA模式升级与会员经济的资产价值提升

目录

一、项目概述

二、项目SWOT分析及总结

三、竞品分析及总结

四、定位优化升级策略

五、业态及品牌焕新

六、项目诊断与市场定位

七、租金结构优化与EMA模式升级

八、会员经济与流量转化提升

九、空间场景与绿色资产升级

十、资产证券化与退出路径设计

十一、实施计划与预期收益

十、资产证券化与退出路径设计

（五）退出路径与时间轴

1.阶段式证券化策略：

时间节点	核心证券化动作	配套目标与成果
2025 年第四季度（2025Q4）	发行碳中和 ABS（规模 5000 万元）	启动资产证券化，聚焦绿色收益资产
2025 年第四季度（2025Q4）	设立首个品牌联营基金（COACH+MaxMara）	联合头部品牌搭建合作资本平台
2026 年第四季度（2026Q4）	完成绿色改造与 LEED 认证	夯实资产绿色属性，提升估值基础
2026 年第四季度（2026Q4）	NOI 利润率提升至 61%	优化运营效益，增强资产收益能力
2027 年第二季度（2027Q2）	启动 REITs 注入：长沙项目 35% 权益作价 15 亿注入	推动核心资产证券化，扩大融资规模
2027 年第二季度（2027Q2）	同步预披露广州项目开发计划	释放后续项目储备，增强市场信心

2.预期收益：

2.1. REITs注入管理费收益：轻资产化核心引擎

收益逻辑：

砂之船集团作为REITs管理方，按 “资产估值×管理费率” 计提年度管理费。

年管理费=注入资产估值×权益比例×费率=42.7亿×35%×1.5%=2,300万元

可持续性优势：

与业绩挂钩：管理费包含基础费率（1%）+超额奖励（NOI超基准部分的5%）

长期增长：若长沙项目NOI年增8%（2023-2026复合增长率），2027年管理费可达2,900万元

行业对标：

新加坡凯德商用REITs管理费占NOI 1.8%-2.5%，砂之船1.5%费率具备竞争力（数据来源：云阿云智库•商业地产项目数据库）

2.2. 资产增值收益：三重价值释放

增值路径分解

价值层	驱动因素	增值贡献	测算逻辑
基础估值提升	EMA优化+绿色改造	+6.9亿元	NOI增厚→Cap Rate压缩（5.2%→4.9%）
REITs流动性溢价	资产证券化流动性溢价	+3.2亿元	较私募估值溢价20%（行业均值）
剩余权益重估	持有65%权益享受REITs净值增长	+1.4亿元	份额净值增长带动权益价值

权益价值跃迁验证：

注入前估值：22.3亿元（对应100%权益估值35.8亿 × 62.3%，含历史开发成本）

注入后估值：27.8亿元

REITs对应权益=42.7亿×35%=14.9亿

剩余权益估值=42.7亿×65%×1.2(流动性溢价)=33.3亿

集团持有总权益 =14.9亿+33.3亿×65%=27.8亿

增值幅度：24.7%（= (27.8 - 22.3) / 22.3）

3.收益实现保障机制

3.1. 管理费收益风控

对赌条款设计：

若长沙项目注入后首年NOI增长率＜8%，管理费降至1.2%（激励集团持续运营提升）

成本覆盖：

管理费收入的40%用于项目智能系统升级（如AI租金引擎），形成增效闭环

3.2. 资产增值核心抓手

绿色认证溢价：

LEED金级认证预计提升估值5%（约1.8亿元），已纳入评估模型

租约证券化准备：

主力店“3+2”租约（占收入55%）符合REITs要求（WALE＞3年）

退出流动性储备：

与平安人寿签订优先收购协议，锁定剩余权益27.8亿估值的90%

终极目标：通过 “ABS融资降杠杆+联营基金稳租约+REITs退出享溢价” 三级跳，实现资产证券化全周期价值捕获，为砂之船REITs新增可持续增长极。

十一、实施计划与预期收益

（一）三阶段实施路径：攻坚-整合-跃迁

第一阶段：数字基建与运营筑基（2025Q4-2026Q2）

核心动作：

数字化租金系统：部署AI租金引擎（打通POS与租务平台），实现T+0核算

会员体系重构：上线CLV分层模型，推出“Sasseur Black”高净值计划

空间改造启动：4F主题层拆除重建，AR导览覆盖50%区域

投入：3,850万元（系统开发1,200万+会员升级800万+改造1,850万）

目标：

租金收入提升9%（1.86亿→2.03亿）

会员复购率从56%→64%（+15%）

第二阶段：绿色认证与REITs准备（2026Q3-2027Q1）

核心动作：

光伏电站投运：1.2MW装机并网，年发电132万度

主力店租约重组：前30大品牌重签“3+2”长租约（固定租金占比≥45%）

LEED认证冲刺：碳足迹系统全覆盖，提交GBCI终审

投入：6,270万元（光伏2,200万+租约补贴1,500万+认证2,570万）

目标：

NOI利润率突破60%（2026年基线58%）

获取LEED金级认证（估值+5%）

第三阶段：资本化与轻资产扩张（2027Q2起）

核心动作：

REITs组合注入：长沙项目35%权益作价15亿注入砂之船REITs（Cap Rate 4.9%）

品牌联营基金：与COACH、MaxMara设立SPV基金（砂之船出资51%）

关键指标：

资本化率压降至4.9%以下（行业均值5.5%）

轻资产管理收入占比提升至40%

（二）财务效益预测：三重杠杆驱动

收益模型验证：

指标	2024年基线	2027年目标	增幅	驱动引擎
NOI（亿元）	1.08	1.63	+51%	租金优化+绿色降本
估值（亿元）	35.8	42.7	+19.3%	Cap Rate压缩+NOI增长
融资利率	6.8%	5.2%	-1.6pp	绿色信贷+ESG保险折扣

现金流测算：

投入总成本：1.012亿元（三阶段累计）

价值创造：

NOI年增量：5,500万元（2027 vs 2024）

估值增值：6.9亿元

动态回收期：2.8年（优于行业均值4.5年）

（三）非财务效益：构筑竞争护城河

会员质量跃升：

高净值渗透：铂金及以上会员占比从8.2%→15.5%（增量贡献年销售额1.8亿）

会员贡献率：62%→68%（领先行业均值65%）

ESG资本溢价：

GRESB三星认证：评分≥90分（全球商业地产前20%）

资本成本下降：加权融资成本从7.1%→6.3%（绿色债券占比提升至35%）

品牌矩阵升级：

品类	2024占比	2027目标	引入标杆案例
国际一线奢侈品牌	18%	25%	Brunello Cucinelli华中首店
设计师集合店	12%	20%	+39space意大利买手店扩容
餐饮娱乐	18%	28%	米其林"新长福"旗舰店

核心结论：存量改造的"长沙范式"

砂之船长沙奥莱的价值释放本质是 "经营精细度量变→资本定价质变" 的跃迁过程，依托三大引擎：

EMA金融创新：

三阶弹性分成模型驱动租金转化率突破20%

数字化系统降低核算成本40%

会员资产证券化：

高净值会员消费额年增2.3亿

REITs投资者转化率15%

绿色运营降本：

能耗强度下降31%（48→33kWh/㎡）

LEED认证撬动5%估值溢价

云阿云赋能价值：

算法底座：CLV会员预测模型、租金效能热力图、碳足迹追踪系统

生态资源：港华能源管理、金蝶财务中台、GRESB认证通道

终极目标：3年内将长沙项目打造为砂之船REITs估值提升最快（年复合19.3%）的存量改造标杆，为集团轻资产扩张提供可复制的"算法+资本"双轮驱动范式。

附录：砂之船长沙奥莱项目核心数据汇总

一、销售额数据

2023 年

销售额：38 亿元，同比增长 6%（区域奥莱商场均值 4%）。增长核心源于国际名品折扣区升级迭代及亲子家庭业态的规模化拓展，国际名品折扣与亲子业态销售额合计占比 40%。在 “周年庆折扣季” 活动期间，整体销售额环比提升 15%。

创新举措：引入 12 家国际名品区域首店（涵盖轻奢服饰、运动潮牌），客单价提升至 720 元（增幅 10%），带动名品消费区整体销售额年增 18%。

2024 年

销售额：56 亿元，同比增长 47%。增长依托于 “名品折扣深化 + 家庭体验升级”：国际名品、运动休闲及亲子体验业态销售额占比达 55%，黑金会员（年消费≥6 万）消费额增长 45%；生活配套服务业态（精品折扣超市、便民服务站）年销售额 8 亿元。

标杆项目：国际名品区（1F - 2F）年销售额 22 亿元，单店坪效最高达 5.5 万元 /㎡（热门轻奢品牌区），客单价稳定在 900 元。

2025 年上半年

2025 年上半年，砂之船长沙奥莱销售额达 34 亿元。春节期间，通过举办 “新春名品特卖会”“亲子折扣嘉年华” 等活动，销售额提升 28%，助力所在商圈销售额同比增长 9%。五一假期（5 月 1 日 - 5 月 5 日），砂之船精品折扣超市表现亮眼，5 月 3 日当天门店销售额突破 260 万，带动整个商场五一期间平均日销超 230 万元。上半年，家庭客群消费需求旺盛，国际名品、运动休闲及亲子体验业态销售额占比达 58%，持续拉动整体销售额增长。

二、客流量数据

2023 年

客流量：2600 万人次（日均 7.1 万），停车场使用率 92%。国际名品折扣区（1F）改造扩容后，家庭客群（含 0 - 14 岁儿童）平均停留时长增至 4.2 小时，节假日单日峰值客流 9.2 万人次。

转化效率：智能客流系统监测显示，国际名品及运动业态客流转化率达 38%（非核心业态 20%），名品折扣主题活动期间周末客流占比 58%。

2024 年

客流量：3400 万人次（日均 9.3 万），同比增长 31%。“名品消费月” 开启后，周末客流增长 48%，“国际名品首发折扣 + 亲子运动嘉年华” 单月引流 30 万人次，社区及地铁接驳班车客流占比提升至 38%。

客群结构：家庭客群（含三代同游）占比 62%，高净值家庭客群（年消费≥5 万）占比 22%（通过限量名品折扣、高端亲子工坊引流）。

2025 年上半年

2025 年上半年，砂之船长沙奥莱客流量达 1900 万人次。春节期间，商场联合国际品牌举办 “全球名品限时折扣展”，吸引大量家庭客群，与周边商业体共同实现区域客流量大幅增长。五一假期，参照国际名品区 5 月 3 日客流创调改以来新高至 2.1 万人，整个商场平日日均客流稳定在 8.2 万左右，周末及节假日客流显著攀升，国际名品区、亲子体验区等重点区域持续发挥强引流作用，家庭客群占比达 65%，平均停留时长保持在 4.5 小时左右，为商场内各业态营造了良好的消费氛围。

三、租金收入数据

2023 年

平均租金：45 - 120 元 /㎡/ 天（长沙雨花区奥莱商圈），租用率 96%，国际名品及运动业态因高客流享受 12% 租金溢价。

创新模式：推出 “名品首店扶持计划”，头部国际名品前 4 个月租金减免 10%，带动名品首店业态销售额占比提升至 28%，空置率控制在 2%。

2024 年

租金收入：同比增长 28%，坪效达 5.2 万元 /㎡（国际名品业态为传统零售 3 倍）。国际名品区独立核算体系实施后，1F 资产估值提升 22%，绿色改造（光伏照明、循环展具）使运营成本降低 6%；采用 “基础租金 + 销售分成” 模式（月流水≥50 万元抽成 10%），名品快闪折扣区收益提升 50%。

2025 年规划

目标租金增长 32%，路径包括：国际名品区资产证券化（目标资本化率 5.8%）、名品折扣活动冠名权（年赞助费 1200 万元）、家庭客群会员数据服务（向名品品牌收取分析费）；计划将国际名品及亲子体验业态租金占比提升至 60%。

四、品牌调整数据

2023 年

引入 20 家国际名品、运动休闲类区域首店：包括一线轻奢折扣店、头部运动品牌奥莱首店；淘汰 12 家传统零售品牌，将 22% 经营面积改造为 “名品亲子体验空间”，坪效提升至 5 万元 /㎡。

重点业态：国际名品集群（100 + 国内外品牌）年客流量 1100 万，首进名品品牌占比超 55%。

2024 年

品牌汰换率 28%，重点引入：

网红体验业态：沉浸式名品主题展、亲子运动体验馆（会员复购率 70%）；

生活配套服务：24 小时折扣生活超市、家庭护理服务中心，周末及晚间销售额占比达 70%。

2025 年计划

聚焦“名品折扣深化 + 数字化体验升级”：

引入“智慧名品展厅”（无人结算折扣商品 + 线上预约提货），目标坪效9万元/㎡；

升级“家庭生活服务中心”（名品定制折扣 + 社群团购），计划带动生活配套服务业态销售额年增 45%；

品牌汰换率预计 22%，新增“可持续折扣专区”（环保名品、再生材料服饰品牌）。

五、战略调整与行业地位

资本投入

2024 年：投入 2.2 亿元升级家庭客群会员系统、打造 “国际名品体验街区”（6000㎡）、推进名品区资产证券化底层建设；2025 年预留 1.8 亿元用于新锐名品品牌合作、智慧折扣零售升级及家庭客群社群生态拓展。

数字化进展

家庭客群会员超 25 万（年增 40%），私域流量池交易规模超 12 亿元，奥莱智慧零售管理系统向区域奥特莱斯商场输出，年技术许可费 1300 万元。

行业坐标

客流韧性：2024 年客流量增长 31%（长沙奥莱商场均值 15%）；

估值优势：“名品折扣 + 家庭体验” 模式支撑 PE20x（区域奥莱商场均值 14x），获 “华中奥莱标杆项目”“长沙家庭客群首选折扣零售商场”；

现存挑战：部分高端国际名品货源依赖核心城市供应链，需强化区域仓储配送能力；名品服务标准化体系有待优化（目前区域认证 B + 级，目标 A 级）。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库