商业地产案例分享-太原公元时代城项目（一）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：面对同质化竞争与消费升级，太原公元时代城以“文商旅融合”重塑定位，通过业态焕新、场景革命与数字化运营，突破客流与租金瓶颈。本报告全景呈现其资产增值破局路径，为区域型商业转型提供可复制的实战范式。全文共87200字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

太原城西商业焕新样本

公元时代城运营破局、业态创新与资产优化报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新与政策赋能

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理提升策略

十、资产优化与实施路径

十一、项目建议及行业启示

一、市场分析与项目概述

（一）宏观市场环境：政策、经济与行业趋势三重驱动

1.城市发展战略与政策红利

政策导向明确商业升级方向

太原商业地产发展紧密依托《太原市国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要》“一核引领、多极支撑、全域协同” 战略，及《太原市城市更新行动实施方案（2023-2025 年）》具体要求。其中，项目所在的迎泽西大街 - 下元商圈被纳入 “城西商业活力提升工程”，政府计划投入 2.3 亿元用于商圈交通优化、业态升级与环境改造，项目可申请的政策支持包括：

参与商圈升级的商业体享受 3 年房产税减免；

引入首店品牌、特色体验业态可获最高 50 万元专项补贴；

硬件改造（如新能源充电桩、无障碍设施）可申请 30% 费用补贴。

1.2“强省会” 战略扩容消费基数

山西 “强省会” 战略明确 2025 年太原常住人口突破 600 万、城镇化率达 85%，人口集聚将直接扩大商业消费规模。2024 年太原社会消费品零售总额同比增长 8.7%，其中体验式消费（餐饮、娱乐、亲子）增速 15.2% ，远超传统零售 4.3% 的增速；2025 年春节期间，全市商业体日均客流同比提升 28%，印证消费市场增长潜力，为项目 “体验式社交生活中心” 定位提供行业支撑。

1.3商业地产进入 “提质减量” 新阶段

2024 年太原商业地产新增供应 85 万㎡，同比下降 12%，但优质商业体（日均客流超 1.5 万人次、租金超 8 元 /㎡/ 天）空置率仅 4.2% ，远低于全市平均 7.8% 的空置率。例如，城南长风街商圈某优质项目通过业态优化，2024 年租金涨幅达 18%，表明 “精准定位 + 高效运营” 已成为商业体核心竞争力，也为公元时代城资产增值提供明确路径。

2.区域商业格局：竞争态势与市场缺口

2.1.商圈存量与竞争分析

迎泽西大街 - 下元商圈核心地位

作为太原城西唯一成熟商圈，现有已开业商业体 6 个，总商业面积约 45 万㎡，其中体量超 10 万㎡的项目 3 个：

公元时代城（15 万㎡，全业态覆盖）；

下元百货（12 万㎡，传统零售为主，体验业态占比 18%）；

华润万家生活广场（10 万㎡，社区型商业，餐饮占比 40%）。

商圈内商业体普遍存在 “传统零售占比高、体验场景不足” 问题，同质化竞争显著，公元时代城作为唯一具备 “文商旅融合” 特色的项目，具备差异化竞争基础。

空置率与租金水平对比

2024 年商圈平均空置率 6.8%，细分业态差异明显：

传统零售（服装、家电）空置率 11.2%，部分老商户因经营不善面临淘汰；

体验类业态（亲子、娱乐、特色餐饮）空置率仅 2.3%，需求旺盛。

租金方面，商圈核心位置（迎泽西大街沿街）平均租金 7.5 元 /㎡/ 天，非核心位置 5.2 元 /㎡/ 天，而公元时代城当前平均租金 6.1 元 /㎡/ 天，低于核心位置 18.7%，且高楼层（3-5 层）空置率 9.5% ，租金溢价与空置率优化空间并存。

2.2区域消费力与市场缺口

48 万辐射客群的消费特征

项目 3 公里辐射圈（万柏林区为主，含迎泽区西部、晋源区北部）常住人口 48 万人，核心消费群体（25-45 岁）占比 58%，具备 “三高一强” 特征：

收入高：万柏林区 2024 年人均可支配收入 5.12 万元，高于全市平均 5.3%；

学历高：本科及以上学历占比 41%，注重品质与体验；

消费频次高：已婚家庭占比 62%，周末亲子、家庭聚餐消费频次同比提升 21%；

夜间消费意愿强：18:00-22:00 消费占比从 38% 升至 45%，年轻客群对 “网红打卡” 需求强烈（关注度 83%）。

体验类商业存在显著缺口

辐射圈内人均体验类商业面积仅 0.3㎡，远低于城南长风街商圈 0.8㎡的水平，且未来 2 年商圈无新增商业供应，为项目提供 “窗口期”。经测算，若项目将体验类业态占比从 14% 提升至 40%，租金水平可升至 7.2 元 /㎡/ 天，年均资产增值率可达 12%-15%。

3.市场现状与核心痛点

2022 年以来，太原市商业地产进入 “存量优化攻坚期”，截至 2023 年底，全市商业综合体存量达 850 万㎡，但同质化率超 60%，河西商圈（万柏林区核心）作为太原人口密度最高的区域之一（常住人口约 105 万），长期存在三大核心痛点：

文化商业断层：区域内传统商业以 “百货零售 + 基础餐饮” 为主，本土非遗文化、国潮元素融入商业的项目占比不足 15%，与年轻客群（25-35 岁）对 “文化 + 体验” 的消费需求（调研显示该客群文化消费支出年增 28%）严重脱节；

运营效率偏低：多数项目仍采用 “招租 - 收租” 的传统模式，数字化运营渗透率不足 30%，2023 年河西商圈商业体平均坪效 1.2 万元 /㎡，低于太原核心商圈均值（1.5 万元 /㎡），租金收缴率普遍低于 90%；

首店资源稀缺：截至 2023 年，河西商圈引入区域首店（山西首店、太原首店）仅 32 家，不足太原首店总量的 18%，缺乏能带动跨区客流的稀缺性业态，导致项目辐射半径局限于 3 公里内社区客群。

在此背景下，太原公元时代城（总建面 12 万㎡，2021 年开业）作为河西商圈标志性商业体，虽占据下元地铁站（1 号线与规划中的 4 号线换乘）核心区位，但 2022 年仍面临 “销售额 9.2 亿元（同比仅增 5%）、空置率 11%、会员复购率 45%” 的运营瓶颈，亟需专业团队介入突破发展困境。

4.云阿云介入契机

2023 年初，项目投资方南海集团基于 “破局存量运营、打造区域标杆” 的战略目标，引入北京云阿云商业管理有限公司（以下简称 “云阿云”），核心基于云阿云在 “文化商业运营、数字化体系搭建、首店资源整合” 三大领域的核心优势：

文化商业成功案例：云阿云曾主导西安 “大唐不夜城文创街区” 运营，2022 年该项目文化业态销售额占比达 42%，客流年增 35%，为非遗文化与商业融合提供成熟方法论；

数字化技术沉淀：云阿云自主研发的 “商业大数据中台” 已服务全国 15 个城市 32 个商业项目，平均帮助项目实现 “客流分析精度提升至 98%、营销转化率提升 25%”；

首店资源网络：云阿云与 200 + 品牌建立战略合作，2022-2023 年成功引入区域首店 89 家，其中文化体验类首店占比达 40%，能精准匹配太原市场需求。

（二）项目核心概况：区位、资产与合作优势

1.项目基础信息与定位演进

1.1项目核心参数

公元时代城由香港南海集团斥资打造，2019 年 9 月开业，位于万柏林区迎泽西大街 126 号（迎泽西大街与和平南路交叉口），总建筑面积 15 万㎡，其中商业面积 12 万㎡（地上 6 层、地下 4 层），配套 1200 个地下停车位（2024 年日均使用率 78%，高于商圈平均 15%）。项目初始定位 “城西家庭型购物中心”，2024 年结合市场需求升级为 “区域型全客层文商旅融合中心”，2021 年销售额突破 9.2 亿元，2025 年春节单日客流峰值超 5 万人次。

1.2全业态布局与品牌矩阵

项目汇聚近 300 家品牌，形成 “头部引流 + 特色补缺 + 社区便民” 的三级品牌矩阵：

头部品牌（区域首进 / 标杆）：优衣库、星巴克、NIKE、ADIDAS、湊湊火锅、万达影城，贡献 35% 客流；

特色品牌：室内滑雪馆、国潮集合店、VR 体验馆、“极限挑战” 攀岩馆，填补体验缺口；

社区便民品牌：连锁超市、药店、理发店，保障日常客流稳定性。

2.区位与交通的绝对优势

2.1“河西金三角” 的枢纽地位

项目地处下元商圈核心，东接太原主城（迎泽区），西连西山片区，是城西 “商业枢纽”，3 公里辐射圈日均人流量超 20 万人次（高德地图热力图数据），其中工作日通勤客流 45%、周末休闲客流 55%，周边 1 公里内有大型社区 12 个（常住人口 15 万）、中小学 5 所、医院 3 所，客群基础稳定。

2.2立体交通网络保障可达性

地铁：地下一层直通太原地铁 1 号线下元站（2024 年通车，日均客流 3.8 万人次），换乘 2 号线可 30 分钟覆盖主城 90% 区域；

公交：500 米内 8 个站点、23 条线路（1 路、611 路等），覆盖万柏林、迎泽、晋源等区域；

自驾：3 层地下停车场 + 无感支付系统，解决 “停车难” 痛点，2025 年元宵节期间停车场日均周转率达 3.2 次。

3.云阿云核心角色定位

3.1. 战略规划主导者：重构项目价值逻辑

云阿云基于太原市商业市场痛点与项目区位优势，制定 “三年三步走” 战略规划，为项目明确发展路径：

短期（2023 年）：聚焦 “基础盘夯实”，通过 “非遗文创街区打造（B1 层古槐巷）+ 首店引入（5 家太原首店）+ 数字化系统搭建”，实现 “销售额突破 10.5 亿元、空置率降至 9%”（目标已达成，详见附录一数据）；

中期（2024 年）：发力 “体验感升级”，扩容文化业态至 35%，引入 “晋味生活体验专区”“夜间消费区”，推动 “销售额年增 12.4%、首店数量翻倍至 11 家”（2024 年数据已验证）；

长期（2025-2026 年）：实现 “标杆化输出”，通过 “户外晋文化广场落地 + 轻资产运营模式复制”，目标将项目打造为 “山西文商旅融合示范项目”，资产估值提升 40%。

3.2. 运营执行赋能者：全链条提升效率

云阿云以 “派驻核心团队 + 输出技术系统 + 整合资源网络” 的方式，深度参与项目运营，具体职能涵盖四大模块：

业态与品牌管理：

主导品牌汰换：2023-2024 年淘汰低坪效品牌 17 家（如传统服饰、低效生活服务），引入非遗文创、特色餐饮等契合定位的品牌 40 家，其中 11 家为区域首店，首店品牌年销售额占比从 5% 提升至 14%；

优化业态组合：将文化体验业态占比从 18% 提升至 32%，B1 层 “古槐巷” 文创街区 2024 年销售额达 3.2 亿元，成为项目核心引流引擎；

数字化体系搭建：

部署 “云阿云商业大数据中台”，整合客流、销售、会员数据，2024 年实现 “客流监测精度 98%、会员精准营销转化率 28%”，帮助项目将运营决策响应时间从 72 小时缩短至 24 小时；

开发 “线上晋味商城”，实现 “非遗文创线上预订 + 线下体验” 闭环，2024 年线上带动线下销售额增长 35%，私域流量交易规模突破 3.2 亿元；

营销活动策划：

打造 “晋味文化 IP 矩阵”，2023-2024 年策划 “非遗手作日”“国潮音乐节” 等活动 70 场，单场活动最高引流 7 万人次，带动关联业态销售额提升 45%（如 2024 年国庆活动单日销售额突破 850 万元）；

联动万柏林区文旅局，将项目纳入 “太原城西文化旅游线路”，2024 年外地游客消费占比从 15% 提升至 28%；

商户赋能服务：

为品牌提供 “数据支持 + 营销协同”，如为晋味餐饮品牌提供 “会员消费偏好分析”，帮助 10 家餐饮商户实现销售额年增 30%；

推行 “基础租金 + 流水抽成” 灵活合作模式，对高潜力首店提供最高 20 万元 / 店的装修补贴，2024 年商户续约率从 75% 提升至 81%。

3.3. 资源整合链接者：打通内外价值网络

云阿云充分发挥自身资源优势，为项目链接 “政府、品牌、文旅” 三类核心资源，助力项目突破资源瓶颈：

政府资源对接：协助项目申报 “太原市文商旅融合示范项目”“夜间经济特色街区” 等政策支持，2023-2024 年累计获取政府补贴 480 万元，用于非遗专区改造与文化活动策划；

品牌资源导入：依托自身首店资源网络，2023 年引入 “山西非遗文创集合店”（太原首店）、2024 年引入 “国潮运动品牌旗舰店”（山西首店）等稀缺业态，填补河西商圈首店空白；

文旅资源联动：联合平遥推光漆器、晋剧非遗传承人，在项目设立 “非遗体验工坊”，2024 年接待体验客群 180 万人次；联动晋中、晋城等周边城市文旅机构，推出 “文化消费联动套餐”，扩大项目辐射半径。

4.云阿云与南海集团的合作赋能

4.1合作历程与成果

自 2019 年起，云阿云（城市运营商）与南海集团（资金 + 本地资源）深度合作，分三阶段推动项目升级：

2019-2021 年（招商优化）：引入万达影城、孩子王等头部品牌 12 家，客流提升 35%、租金增长 22%；

2022-2023 年（运营升级）：搭建 “客流分析 + 会员管理” 数字化体系，策划活动 28 场，会员从 5 万增至 12 万，会员消费占比从 25% 升至 42%；

2024 年至今（资产优化）：淘汰低效商户 18 家，引入室内滑雪馆等特色商户 8 家，高楼层空置率从 15% 降至 9.5%。

4.2资源互补与机制保障

云阿云优势：自主研发商业运营大数据平台（实时分析客流、销售、租金）、5000 + 全球品牌资源库（含 300 + 首店）、操盘北京朝阳合生汇等项目的经验（年均资产增值 18%）；

南海集团优势：5 亿元资产优化专项基金、本地政企资源（快速获取政策支持）、自有物业团队（硬件改造成本降低 20%）；

协作机制：联合工作组（云阿云运营 / 招商总监 + 南海集团项目 / 财务总监）+“每周例会 + 每月复盘 + 资产增值分成”（超额 10% 部分云阿云获 15% 奖励），确保高效执行。

4.3云阿云介入成效初步验证

截至 2024 年底，云阿云介入后项目核心运营指标显著提升，验证了其角色价值：

经营效益：销售额从 2022 年的 9.2 亿元增长至 2024 年的 11.8 亿元，年复合增长率 13%；坪效从 1.0 万元 /㎡提升至 1.5 万元 /㎡，超越河西商圈平均水平；

客流与会员：日均客流从 3.5 万人次增长至 4.6 万人次，会员规模从 35 万增长至 62 万，复购率从 45% 提升至 62%；

行业影响力：项目获评 “2024 年太原年度文商旅融合示范项目”“河西商圈标杆商业体”，成为太原市商业地产 “存量优化” 的典型案例，2024 年接待同业考察团队 52 批次。

（四）项目特色运营：文化、科技与场景创新

1.文化赋能：打造 “古槐 IP” 特色场景

古槐巷国潮街区（B1 层）

以编号 “C001 号” 古槐树为文化 IP，复刻老太原灰砖青瓦建筑、仿古城墙、山西醋缸等元素，引入麻辣烫、烤鸡爪等地方美食及 “古城记忆” 手工艺品店，2024 年该街区日均客流 1.2 万人次，成为小红书、抖音 “太原必打卡地”，带动 B1 层租金提升 25%。

56 食区情景餐饮（5-6 层）

以港式主题设计，汇聚全球风味（港式茶餐厅、日式料理、新疆美食等），通过沉浸式场景（霓虹灯牌、港风壁画）强化体验，2025 年元宵节期间，该区域翻台率达 4.5 次，销售额同比增长 30%。

2.科技赋能：提升运营效率与体验感

数字化运营体系

客流热力监测：实时追踪各楼层、各商铺客流，指导业态调整（如将亲子业态集中至 3 层，客流提升 40%）；

无感支付：停车场、部分餐饮实现 “刷脸支付”，结算效率提升 60%；

自有小程序：整合 “导航、预约、积分兑换” 功能，注册用户超 8 万人，月活率 35%。

科技化场景打造

斥资打造太原首家水系光影互动景观，通过音乐喷泉与矩阵大屏联动，每日举办 3 场 “光影秀”，2025 年春节期间吸引超 10 万人次观看，带动项目整体客流提升 30%；同时推出自有 IP“蜜兔儿（ME TOO）”，开发衍生品（玩偶、文具），通过会员积分兑换提升用户黏性。

3.活动运营：拉动客流与销售增长

常态化活动

每周举办 “亲子 DIY”“夜间 Live 演出”“品牌快闪”，每月开展 “会员日”（专属折扣、免费停车），2024 年累计举办活动 156 场，带动非节假日客流提升 22%。

大型节点活动

2025 年春节 “中式浪漫非遗中国年”：引入舞龙舞狮、非遗手作体验，单日客流峰值 5 万人次，销售额同比增长 28%；

2025 年元宵节 “哪吒主题文创节”：结合国潮 IP，推出限定文创产品，叠加 “手机国家补贴” 活动，吸引跨区客群，销售额同比增长 25%。

（五）项目价值与发展潜力

1.当前价值：业绩与社会贡献

商业业绩表现

截至 2025 年初，项目日均客流 3-5 万人次，节假日峰值超 8 万人次，2024 年销售额突破 10 亿元，租金收缴率 98%，资产估值较 2019 年增长 45%，成为太原河西 “商业标杆”。

社会价值体现

就业：创造近 3000 个岗位，含商户员工、物业运营团队；

城市更新：带动下元商圈从 “零散粗放” 升级为 “城市级繁华中心”，周边物业价值提升 15%；

文化传播：通过古槐巷、非遗活动传承太原本土文化，成为 “城市文化会客厅”。

2.未来潜力：升级方向与目标

短期目标（0-12 个月）

业态调整：将体验类业态占比提升至 30%，引入山西首店品牌 2-3 家；

硬件改造：完成高楼层动线优化，增设新能源充电桩 50 个、无障碍卫生间 5 个；

资产目标：租金提升至 6.8 元 /㎡/ 天，空置率降至 7% 以下。

中长期目标（1-3 年）

场景升级：扩建屋顶花园，打造 “城市微度假” 目的地；

品牌焕新：头部品牌占比提升至 40%，形成 “首店集聚效应”；

资产增值：年均资产增值率保持 12% 以上，探索资产证券化路径，实现 “资产价值最大化”。

二、本体 SWOT 及项目现状

（一）综合现状总结与核心矛盾诊断：数据驱动的运营痛点拆解

公元时代城自 2018 年开业至今，历经 7 年运营已成为太原城西商业标杆，但随着消费需求迭代与市场竞争加剧，项目进入 “优势待激活、劣势需突破” 的关键转折点。从运营数据看，2024 年项目虽实现 12.8 亿元销售额，但租金增长率（8%）低于同商圈优质项目（12%），高楼层（4-5 层）坪效（850 元 /㎡/ 月）仅为低楼层（1-2 层）的 40%，核心矛盾已从 “规模扩张” 转向 “质量提升”，具体矛盾拆解如下：

1.“存量根基”与“增量需求”的矛盾：客群价值挖掘不足

项目虽沉淀 12 万会员（其中年消费超 5000 元核心会员 3.84 万人），但业态组合与客群需求严重错配：

需求端：2024 年客群调研显示，25-35 岁核心客群对 “体验类消费” 需求占比达 62%（如亲子互动、运动娱乐、文化体验），但项目体验类业态仅占 14%；

供给端：传统零售（服装、皮具、家电）占比 49.5%，其中 30% 的传统服装品牌日均销售额低于 5000 元 /㎡（低于项目租金盈利线 6000 元 /㎡），沦为 “客流黑洞”。

典型案例：项目 2 层某传统男装品牌，2024 年会员到店频次从 2021 年的 4 次 / 年降至 2 次 / 年，客单价从 800 元降至 550 元，最终因连续 6 个月亏损闭店，空置 2 个月后才引入新品牌，直接损失租金 24 万元（150㎡×7 元 /㎡/ 天 ×60 天）。

2.“先天优势”与“后天劣势”的矛盾：竞争力持续被侵蚀

项目坐拥迎泽西大街 - 下元商圈核心区位（45% 客流贡献率），但内部短板与外部竞争正削弱优势：

内部短板：空间体验老化导致 “客流断层”，5 层东侧商铺 “路过率” 仅 28%，空置率 18%；“棺材楼” 负面舆情导致 45 岁以上客群抵触率 28%，河东客群占比仅 18%（低于万象城 35% 的跨区客群占比）；

外部竞争：XX 天街（2025 年开业，12 万㎡亲子主题）与 XX 广场（2026 年开业，18 万㎡高端体验）将分流 20%-25% 亲子客群与 15%-20% 高收入客群，预计 2025 年后项目年租金收入可能减少 12%（约 1500 万元）。

3.“资源雄厚”与“运营效率”的矛盾：资源未转化为收益

南海集团 5 亿元专项基金与云阿云数字化能力未充分释放价值：

资金使用效率低：5 亿元基金中 70% 用于基础维护（如电梯维修、地面翻新），仅 30% 投入高回报的业态升级与场景改造（如古槐巷改造），导致资产增值率（8%）低于行业优质项目（12%）；

数字化落地不足：云阿云大数据平台虽能实现 95% 客流分析精度，但仅应用于 “客流监测”，未延伸至 “商户经营预警”“租金动态调整” 等核心场景，导致租金体系僵化（1 层奶茶店与服装店租金同为 8 元 /㎡/ 天，奶茶店实际承受能力达 12 元 /㎡/ 天），租金溢价流失超 200 万元 / 年。

（二）深度整合 SWOT 分析与量化评估：多维度数据支撑决策

1.优势（Strengths）：四大基石构筑竞争壁垒

1.1. 区位与客群垄断性：城西流量 “压舱石”

数据支撑：3 公里辐射圈常住人口 48 万人，2024 年项目日均客流 3.5 万人次（周末峰值 5 万人次），商圈客流贡献率 45%；12 万会员中核心会员（年消费超 5000 元）占比 32%，复购率 68%（高于太原商业体平均 15 个百分点）；

案例佐证：2025 年春节 “中式浪漫非遗中国年” 活动，单日客流突破 5 万人次，销售额同比增长 28%，其中 30% 客流来自跨区（迎泽区、小店区），印证区域辐射能力；

竞争壁垒：城西片区超 10 万㎡商业体仅 3 个，项目是唯一实现 “全业态 + 文商旅融合” 的商业体，2024 年河西区域商业市场占有率达 65%，无直接竞品可替代。

1.2. 规模与业态完整性：全客层覆盖能力

数据支撑：总建筑面积 10 万㎡，商业面积 8.5 万㎡（地上 6 层 + 地下 4 层），容纳 289 个品牌，2024 年销售额 12.8 亿元，坪效 1494 元 /㎡/ 年；

创新亮点：双主题街区形成差异化优势 ——B1 层古槐巷（0.8 万㎡）月均客流 50 万人次，坪效 1800 元 /㎡/ 月（高于项目平均 44%）；5-6 层 56 食区（1.8 万㎡）日均翻台率 5.8 次，引入太哼冰室、澳门星记猪骨等 18 个特色餐饮品牌，成为太原 “港式餐饮打卡地”；

客群适配：业态覆盖 “家庭亲子（3 层儿童主题区）、年轻潮流（2 层时尚零售）、品质餐饮（5-6 层）、生活服务（4 层）”，2024 年家庭客群占比 58%、年轻客群占比 32%，实现全客层覆盖。

1.3. 文化与科技融合：品牌“灵魂”与运营“利器”

文化赋能：以 500 年古槐为 IP，与山西非遗中心合作年均举办文化活动 52 场（如皮影戏、晋剧表演），87% 消费者认可文化氛围；古槐巷开发 “古槐 IP” 衍生品（如文创雪糕、笔记本），2024 年衍生品销售额超 300 万元；

科技驱动：云阿云 “商业运营大数据平台” 覆盖 300 + 客群标签，2024 年双 11 针对 “25-35 岁年轻妈妈” 推送亲子满减券，核销率 38%（高于普通优惠券 20 个百分点），带动亲子业态销售额增长 42%；水系光影互动系统（投资 2000 万元）节假日表演时段客流提升 40%，成为社交媒体 “网红打卡点”。

1.4. 资金与资源背书：升级“弹药库”

资金保障：南海集团 2024 年设立 5 亿元资产优化专项基金，其中 8000 万元用于古槐巷改造（改造后租金从 5.2 元 /㎡/ 天升至 7.8 元 / 天），1200 万元用于新能源充电桩（50 个）与无障碍设施（8 处）改造；

政企资源：依托南海集团本土资源，成功申报 “太原市城市更新商业试点”，获得 2024 年商圈升级补贴 1200 万元；与万柏林区政府合作，将项目纳入 “城西夜经济示范街区”，享受夜间经营电费减免政策；

招商优势：南海集团 15 年山西商业运营经验，与万达影城、孩子王等头部品牌建立长期合作；云阿云 5000 + 全球品牌资源库，2024 年引入 “室内滑雪馆”“国潮集合店” 等 8 家新兴品牌，签约周期缩短至 30 天（行业平均 45 天）。

2.劣势（Weaknesses）：四大瓶颈制约资产增值

2.1. 建筑形象与区域认知：高端客群 “天花板”

负面舆情影响：“棺材楼” 外立面设计引发社交媒体曝光超 500 万次，负面评价占比 32%；2024 年客群调研显示，45 岁以上客群中 28% 因形象问题拒绝到访，高端家庭客群流失严重；

区域认知偏差：“河东中心论” 导致河东客群占比仅 18%（万象城 35%），2024 年项目客单价 158 元，低于万象城（235 元）32.8%；河西区域 67% 奢侈品消费流向河东商圈（如万象城 LV、Gucci 门店），高端消费外流明显。

2.2. 业态品牌结构：低效供给 “拖后腿”

传统零售占比过高：传统零售（服装、皮具、家电）占比 49.5%，2024 年日均销售额 6200 元 /㎡，较 2021 年下降 18%；18-24 岁年轻客群仅 12% 进入传统零售店，78% 流向体验业态；

品牌更新滞后：2024 年品牌更新率 14.5%（行业优良标准 20%），30% 品牌已入驻 5 年以上，产品同质化严重（如 2 层 3 家女装品牌风格重叠，客群分流）；

体验业态不足：体验类业态仅占 14%（行业优质项目 40%），且集中在 “影院、KTV” 等传统娱乐，新兴体验业态（如室内滑雪、沉浸式剧本杀）空白，无法满足年轻客群需求。

2.3. 空间规划与动线：客流价值 “浪费”

动线盲区明显：4-5 层仅依靠 2 部扶梯 + 1 部隐蔽直梯连接，5 层东侧商铺 “路过率” 28%，空置率 18%（项目平均 9.5%）；从主入口到 5 层平均需 7.3 分钟，导航难度评分 6.8 分（满分 10 分），客群流失率超 30%；

硬件设施老化：8 部电梯使用超 7 年，日均故障 0.5 次，2024 年夏季因电梯故障客诉占比 18%；中央空调夏季 3-5 层温度 28℃（标准 24-26℃），高楼层客流同比下降 12%；

空间热力不均：B1 层古槐巷、1 层主力店客流密度 8 人 /㎡，4 层生活体验区、5 层东侧仅 2 人 /㎡，差距 4 倍；整体坪效 1250 元 /㎡/ 月，低于行业标杆（如成都 IFS 1800 元 /㎡/ 月）25%。

2.4. 运营效率与成本：资产收益“漏损”

租金体系僵化：按 “楼层 + 面积” 定价，未考虑业态盈利能力 ——1 层奶茶店（日均销售额 1.2 万元 /㎡）与服装店（6000 元 /㎡）租金同为 8 元 /㎡/ 天，奶茶店租金承受能力达 12 元 /㎡/ 天，年租金溢价流失 21.6 万元（15㎡×4 元 ×365 天）；

空置期管控差：2024 年平均空置期 45 天（行业优质 30 天），传统零售业态空置期 60 天；2 层某服装店铺退租后空置 4 个月，损失租金 24 万元；

成本控制乏力：2024 年运营成本占租金收入 35%（行业平均 28%），其中人力成本占 20%（因部门协作不畅，重复工作占比 15%），能耗成本占 10%（非营业时间能耗浪费 20%）。

3.机会（Opportunities）：四大风口助力突破

3.1. 政策红利窗口期：低成本升级 “东风”

外摆经济试点：太原市 2025 年启动外摆经济试点，项目获批 300㎡外摆面积（位于迎泽西大街沿街），可引入 “网红小吃、文创市集”，预计年增收 500 万元（按 1.5 万元 /㎡/ 年坪效测算）；

夜间经济补贴：政府对 22:00 后营业的商户给予电费 0.3 元 / 度补贴，项目计划将 56 食区营业时间延长至 24:00，引入 “深夜食堂” 概念，预计带动夜间销售额增长 30%；

文商旅资助：太原市对举办非遗、文创活动的商业体给予最高 50 万元 / 次补贴，项目计划 2025 年举办 “山西非遗文化节”，可申请补贴覆盖 50% 活动成本。

3.2. 消费升级与国潮崛起：业态焕新 “方向”

消费能力提升：河西区域 2024 年人均可支配收入 5.12 万元，年均增长 8.2%；周边中高端住宅均价从 2022 年 1.2 万元 /㎡升至 2025 年 1.8 万元 /㎡，涨幅 50%，高端消费需求释放；

体验消费爆发：太原体验类业态客单价 128 元，较 2021 年增长 32%；“室内滑雪”“宠物互动” 等新兴体验业态门店数量同比增长 85%，城西片区仅 5 家，存在市场缺口；

国潮趋势明显：00 后客群对本土文化认同度 85%（较五年前提升 25 个百分点），古槐巷 2024 年国潮主题活动参与人次超 100 万，社交媒体曝光 3000 万次，文化 IP 商业价值凸显。

3.3. 品牌下沉与招商蓝海：优质供给 “储备”

品牌供给充足：2024 年 200 + 新兴品牌计划进入太原，40% 有意布局城西（如国潮品牌 “INXX”、网红餐饮 “怂重庆火锅厂”、科技体验 “VR Star”）；

合作条件灵活：新兴品牌为打开市场，接受 “低租金 + 营业额分成” 模式 —— 某网红餐饮品牌提出 “首年租金 5 元 /㎡/ 天 + 营业额 8% 分成”（传统餐饮 7 元 /㎡/ 天），降低招商成本；

资源对接高效：云阿云与 100 余家新兴品牌签订 “优先选址协议”，2025 年计划为项目匹配 20 家高潜力品牌，招商效率提升 40%。

3.4. 技术成本下降与普及：数字化升级 “机遇”

技术成本降低：商业地产数字化系统部署成本较 2021 年下降 35%，一套 “商户服务小程序”（含租金缴纳、报修、营销报名）成本不足 10 万元，部署周期 15 天；

成熟方案增多：AI 客服系统准确率达 92%，可替代 30% 人工客服工作（年节省人力成本 50 万元）；智能电表实现 “分时能耗监测”，非营业时间能耗可降低 20%；

政策补贴支持：太原市对商业体数字化升级给予 30% 费用补贴，项目计划 2025 年投入 1500 万元建设 “智慧商业系统”，可申请 450 万元补贴，降低投资压力。

4.威胁（Threats）：四大挤压风险加剧

4.1. 竞品分流与降维打击：市场份额 “流失”

明确竞品信息：

XX 天街（晋源区，2025 年开业）：12 万㎡，定位 “家庭亲子主题商业体”，计划引入 “3000㎡大型亲子乐园”“儿童教育机构集群”，将分流项目 20%-25% 亲子客群（当前亲子客群占比 28%）；

XX 广场（万柏林区千峰南路，2026 年开业）：18 万㎡，定位 “高端体验式商业体”，计划引入 “奢侈品集合店”“室内水乐园”“高端影院”，将分流 15%-20% 高收入客群（当前高收入客群贡献 40% 销售额）；

竞品策略冲击：XX 广场为引入高端品牌，提出 “首年免租 + 500 元 /㎡装修补贴”，项目现有 2 家轻奢品牌已表达合作意向，存在品牌流失风险；

客流预测：云阿云算法模型预测，XX 天街开业后项目亲子业态销售额下降 22%，XX 广场开业后整体客流下降 8%-10%，年租金收入减少 12%（约 1500 万元）。

4.2. 线上消费持续侵蚀：实体客流 “分流”

线上占比攀升：2024 年太原市社会消费品零售总额中线上占比 42%，服装、家电线上占比分别达 58%、65%；项目 2 层某传统服装品牌线下销售额下降 28%，线上旗舰店增长 35%，线下门店转化率仅 8%（2021 年 15%）；

社区团购冲击：美团优选、多多买菜分流超市日消品，项目地下 1 层超市 2024 年日均销售额下降 18%，生鲜、日用品品类下降 25%，客单价从 85 元降至 68 元；

线上娱乐挤压：

线上娱乐挤压：线上 K 歌平台用户活跃度增长 22%，手游用户日均在线时长超 3 小时，挤压线下娱乐时间。项目 5 层某 KTV 2024 年周末日均客流下降 12%，工作日下午包厢空置率达 40%，不得不通过 “买 2 小时送 1 小时” 的促销维持客流，利润率从 15% 降至 8%。

4.3. 宏观经济压力：消费信心与商户经营 “双降”

消费信心下滑：2024 年太原市消费者信心指数从年初 125 点降至年末 108 点，降幅 13.6%；项目客单价同比增速从 Q1 的 5.8% 放缓至 Q4 的 2.1%，会员年均到店次数从 18 次降至 15 次，“非必要不消费” 趋势明显；

商户经营承压：65% 的中小商户表示 “2024 年经营成本（食材、人力、租金）同比上涨 10%-15%，但销售额仅增长 3%-5%”，盈利空间被严重挤压。例如，项目 3 层某本土餐饮品牌，2024 年食材成本上涨 12%（猪肉、蔬菜价格波动），人力成本上涨 8%（最低工资标准上调），净利润率从 15% 降至 8%，多次提出 “租金减免 3 个月” 的申请；

连锁反应加剧：2024 年项目租金收缴率从 2023 年 98% 降至 95%，5 家商户出现 “延迟缴租”（最长 2 个月），累计闭店商户 18 家（中小餐饮 8 家、传统零售 10 家），闭店率 9.7%（高于 2023 年 4 个百分点）。闭店后空置区域平均招商周期 45 天，导致年租金损失超 120 万元，同时影响业态完整性，进一步分流客流。

（三）战略升级与战术落地举措：“公元时代城焕新计划” 实施方案

基于 SWOT 分析，项目需以 “巩固城西家庭消费与年轻潮流目的地” 为核心，通过 “业态内容焕新、空间体验升级、运营效率突破” 三大战役，实现 “短期稳客流、中期提收益、长期筑壁垒” 的目标，具体实施方案如下：

1.战役一：业态内容焕新战 —— 从 “低效供给” 到 “精准匹配”

1.1. 传统零售 “汰换 + 转型”，释放优质空间

量化目标：2025 年内将传统零售占比从 49.5% 降至 35%，品牌更新率提升至 25%，低效商铺坪效提升 50%；

具体措施：

建立汰换标准：以 “近 6 个月日均销售额是否达标（零售类 6000 元 /㎡、餐饮类 8000 元 /㎡）”“客群匹配度（年轻客群占比是否超 40%）” 为核心指标，筛选出 15 家低效零售商户（如 2 层某传统女装、4 层某家电卖场），制定 “汰换时间表”；

提供转型支持：对愿意转型的商户（如传统服装店转型 “服装 + 咖啡集合店”），给予 “装修补贴 500 元 /㎡+ 租金减免 2 个月”；对坚决闭店的商户，提供 “搬迁补偿（1 个月租金）+ 优先推荐至南海集团其他项目”，降低业态调整阻力；

引入新兴业态：依托云阿云品牌资源库，重点引入 3 类高潜力业态 ——

国潮潮流类：如 “INXX” 国潮集合店（山西首店），规划 150㎡空间，定位 20-30 岁年轻客群，预计日均销售额 1.2 万元 /㎡；

沉浸式体验类：如 “迷之森林” 沉浸式剧本杀（300㎡，含 5 个主题包间），引入专业 DM 团队，预计周末日均客流 80 人次，客单价 158 元；

宠物友好类：如 “爪爪星球” 宠物互动馆（200㎡，含宠物美容、寄养、互动游玩区），填补城西宠物业态空白，预计月均销售额 25 万元；

责任分工：云阿云招商团队负责品牌筛选与谈判，南海集团资产团队负责商户汰换沟通，2025 年 6 月底前完成首批 10 家商户调整，12 月底前完成全部目标；

风险应对：若部分低效商户拒绝搬迁，启动 “法律协商 + 业态隔离” 方案 —— 通过临时围挡将其与新引入品牌分隔，避免影响新品牌客流。

1.2. 主题街区 “升级 + 深化”，强化核心竞争力

古槐巷：从 “文化展示” 到 “体验消费”

量化目标：2025 年坪效从 1800 元 /㎡/ 月提升至 2200 元 /㎡/ 月，非遗文化活动参与人次超 150 万；

具体措施：

引入非遗大师工作室：与山西非遗中心合作，引入 “晋绣”“平遥推光漆器” 2 个大师工作室，设置 “非遗技艺体验区”（游客可亲手制作小型漆器、刺绣挂件），体验价 68-98 元 / 人；

开发 IP 联名商品：联合本地文创公司，推出 “古槐 IP + 非遗” 联名商品（如古槐纹样推光漆器首饰盒、晋绣古槐挂毯），在街区设立专属售卖区，预计月均衍生品销售额 30 万元；

打造 “古槐夜宴” 活动：每周五、六晚举办 “沉浸式晋剧表演 + 山西特色美食宴”（如过油肉、平遥牛肉套餐），人均消费 198 元，预计每次活动吸引 100 人参与，月增收入 60 万元；

56 食区：从 “港式餐饮” 到 “全球风味集合”

量化目标：日均翻台率从 5.8 次提升至 6.5 次，夜间（20:00 后）销售额占比从 25% 提升至 40%；

具体措施：

引入 3 家特色餐饮：如 “泰式大排档”（100㎡，客单价 88 元）、“新疆烤包子铺”（50㎡，客单价 35 元）、“日式居酒屋”（80㎡，客单价 128 元），丰富风味选择；

延长夜间营业时间：借助政府夜间经济补贴，将 56 食区营业时间延长至 24:00，推出 “深夜食堂套餐”（如港式叉烧饭 + 冻柠茶，优惠价 38 元），配备代驾服务（与本地代驾公司合作，满 100 元免代驾费）；

责任分工：云阿云运营团队负责活动策划与执行，南海集团招商团队负责新品牌引入，2025 年 3 月底前完成古槐巷升级，6 月底前完成 56 食区品牌调整。

2.战役二：空间体验升级战 —— 从 “客流断层” 到 “全域激活”

2.1. 破解建筑形象与区域认知困局

量化目标：2025 年内将河东客群占比从 18% 提升至 25%，“棺材楼” 负面舆情曝光量下降 50%；

具体措施：

短期形象优化（0-6 个月）：投入 800 万元，不改变外立面结构，通过 3 项措施重塑形象 ——

增设大型媒体墙：在项目西侧外立面（迎泽西大街沿街）安装 500㎡LED 媒体墙，每日播放 “古槐文化短片”“业态宣传视频”，夜间配合光影效果，将争议点转化为 “城市夜景打卡点”；

入口景观改造：在主入口增设 “古槐造型” 拱门与喷泉景观，搭配 “欢迎来到城西文化会客厅” 标识，强化文化属性；

舆情引导：联合太原本地 KOL（如 “太原吃喝玩乐”“晋商故里” 等粉丝超 50 万的账号），发布 “古槐巷文化探秘”“56 食区深夜美食” 等正面内容，每月产出 10 条短视频，覆盖目标客群；

长期跨区引流（6-18 个月）：启动 “跨河联盟” 计划 ——

与河东高端资源合作：与迎泽宾馆、并州饭店等高端酒店合作，推出 “河西文化一日游” 套餐（含古槐巷非遗体验 + 56 食区餐饮 + 项目购物优惠券），酒店住客凭房卡可享项目商户 9 折优惠；

开通跨区接驳车：每周六、日开通 “万象城 - 公元时代城” 免费接驳车（每小时 1 班），车上配备项目业态手册与优惠券，吸引河东客群跨区消费；

责任分工：南海集团品牌团队负责形象改造与舆情引导，云阿云运营团队负责跨区合作与接驳车运营，2025 年 6 月底前完成短期形象优化，12 月底前实现河东客群占比 20%。

2.2. 优化动线与激活高楼层死角

量化目标：2025 年内将高楼层（4-5 层）客流密度提升 50%，5 层东侧商铺空置率从 18% 降至 8%，整体导航评分从 6.8 分提升至 8.0 分；

具体措施：

垂直交通升级（0-9 个月）：投入 1500 万元，实施 “飞天梯 + 直梯优化” 方案 ——

在 1 层主入口旁增设 2 部跨层飞天梯，直达 4 层 “生活体验区”，飞天梯旁设置 “数字瀑布” 互动光影墙（参照成都 SKP 设计），乘客可通过手势控制光影效果，将通行转化为打卡体验；

将 5 层西侧隐蔽直梯调整为 “主题直梯”，内部装饰 “星空主题” 贴纸，直梯外设置 “5 层星空花园” 指引牌，强化引导；

死角空间激活（9-12 个月）：针对 5 层东侧空置区域，打造 “星空花园” 主题区 ——

规划 300㎡空间，设置露天休息区（配备遮阳伞、休闲座椅）、快闪店区域（招引潮玩、文创品牌短期入驻）、儿童游乐区（小型滑梯、绘本角），吸引家庭客群停留；

在主题区入口设置 AR 导航互动点，消费者扫描二维码即可获取 “楼层业态地图 + 优惠信息”，解决导航难题；

动线标识优化：在各楼层主通道增设 “动态指引屏”，实时显示 “热门商铺排队情况”“活动举办地点”，在扶梯口、拐角处设置 “卡通形象指引牌”（结合项目 IP “蜜兔儿”），提升指引清晰度；

责任分工：南海集团工程团队负责硬件改造施工，云阿云设计团队负责主题区与标识设计，2025 年 9 月底前完成垂直交通升级，12 月底前激活 5 层东侧死角。

3.战役三：运营效率突破战 —— 从 “经验运营” 到 “数据驱动”

3.1. 数据驱动的精准运营与租金优化

量化目标：2025 年内营销活动平均 ROI 从 1:5.8 提升至 1:7.0，弹性租金商户占比从 0% 提升至 30%，租金溢价收入增加 300 万元；

具体措施：

深化大数据平台应用：

建立 “商户经营健康度仪表盘”：整合云阿云大数据平台与商户 POS 数据，实时监控 “销售额、客流、坪效、客单价” 等指标，对连续 3 个月低于行业均值的商户发出 “预警通知”，运营团队主动介入提供帮扶（如线上引流、活动策划）；

精准营销触达：基于 300 + 客群标签，实现 “千人千面” 营销 —— 对 “25-35 岁年轻妈妈” 推送 “亲子业态满减券 + 儿童游乐区免费体验券”，对 “30-40 岁职场精英” 推送 “高端餐饮套餐 + 影院 VIP 厅折扣券”，2025 年计划开展 12 场精准营销活动，核销率目标 45%；

推行弹性租金制度：

对高贡献业态（如奶茶、特色餐饮、体验类）推行 “基础租金 + 超额营业额分成” 模式 —— 以 1 层奶茶店为例，基础租金 8 元 /㎡/ 天，当月销售额超 1.5 万元 /㎡时，超额部分按 5% 分成；

对新引入的新兴品牌（如国潮集合店、沉浸式剧本杀），给予 “首年租金 8 折 + 次年根据销售额调整” 的优惠，降低品牌入驻风险，同时保障项目长期收益；

责任分工：云阿云数据团队负责平台维护与标签更新，运营团队负责商户帮扶与营销执行，资产团队负责租金方案制定与谈判，2025 年 3 月底前完成 “商户经营健康度仪表盘” 搭建，6 月底前实现弹性租金商户占比 15%。

3.2. 降本增效与风险管控

量化目标：2025 年内运营成本占租金收入比从 35% 降至 30%，空置期从 45 天缩短至 30 天，商户闭店率控制在 8% 以内；

具体措施：

智能成本管控：

能耗优化：利用政府补贴（30% 费用），投入 200 万元更换 1000 块智能电表，实现 “分时分区能耗监测”—— 非营业时间（22:00-8:00）关闭非必要照明与空调，预计年节省能耗成本 50 万元；

人力优化：引入 AI 客服系统（准确率 92%），替代 30% 人工客服工作（原 8 名客服减至 5 名），年节省人力成本 24 万元；同时优化部门协作流程，制定 “跨部门工作清单”，减少 15% 重复工作（如招商与运营数据共享，避免重复统计）；

空置风险管控：

建立 “招商储备库”：提前 6 个月与即将到期商户沟通续约意向，若明确不续约，立即从云阿云品牌资源库中筛选 3-5 家备选品牌，启动洽谈，确保 “商户退租即有新品牌入驻”；

商户赋能帮扶：成立 “商户赋能中心”，为经营困难商户提供 3 项支持 —— 线上引流（帮商户运营抖音、大众点评账号）、社群运营（协助建立会员社群，开展秒杀活动）、供应链对接（整合山西本地食材供应商，降低餐饮商户采购成本），2025 年计划帮扶 10 家中小商户，目标将其闭店风险降低 50%；

责任分工：南海集团财务团队负责成本核算与管控，云阿云技术团队负责智能系统部署，运营团队负责商户赋能，2025 年 6 月底前完成智能电表更换，12 月底前实现空置期控制在 30 天以内。

4.资源保障与阶段目标

4.1. 资源保障

资金保障：从南海集团 5 亿元专项基金中划拨 2.3 亿元用于 “焕新计划”，其中 1 亿元用于空间改造（飞天梯、主题区），8000 万元用于业态升级（品牌引入、补贴），5000 万元用于数字化与运营（大数据平台、智能系统）；

团队保障：成立 “焕新计划专项小组”，由南海集团项目总经理与云阿云运营总监共同牵头，下设招商、运营、工程、数据 4 个小组，明确各小组 KPI（如招商小组需完成 25 家新品牌引入），实行 “每周例会、每月复盘、每季度考核”；

政策保障：安排专人对接太原市商务局、万柏林区政府，争取 “外摆经济补贴”“夜间经济电费减免”“数字化升级补贴” 等政策，预计 2025 年可获取政策资金超 800 万元，降低项目投入成本。

4.2. 阶段目标

短期（0-12 个月，2025 年 12 月）：完成首批业态调整与空间改造，传统零售占比降至 40%，河东客群占比提升至 22%，租金收入增长 8%，运营成本占比降至 32%；

中期（12-24 个月，2026 年 12 月）：完成全部业态与空间升级，体验类业态占比提升至 40%，高楼层坪效提升 50%，租金收入增长 15%，运营成本占比降至 30%，成功应对 XX 天街开业冲击；

长期（24-36 个月，2027 年 12 月）：形成 “文化 + 科技 + 体验” 的核心竞争力，非租金收入（活动赞助、IP 衍生品、外摆收入）占比提升至 30%，资产增值率达 12%，成为太原城西商业标杆，抵御 XX 广场高端业态竞争。

（四）总结：从“商业体”到“城市生活服务平台”的跃迁

公元时代城的战略升级，并非简单的 “业态调整 + 空间改造”，而是从 “以租金为核心” 的传统商业运营，转向 “以客群价值为核心” 的城市生活服务平台构建。通过三大战役的系统落地，项目将实现三大跃迁：

从 “流量聚合” 到 “价值深耕”：不再依赖低楼层传统零售的 “流量红利”，而是通过高楼层体验业态激活、主题街区深化。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库