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商业地产案例分享-太原公元时代城项目（二） |
商业地产案例分享-太原公元时代城项目（二） 原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组 导读：面对同质化竞争与消费升级，太原公元时代城以“文商旅融合”重塑定位，通过业态焕新、场景革命与数字化运营，突破客流与租金瓶颈。本报告全景呈现其资产增值破局路径，为区域型商业转型提供可复制的实战范式。全文共87200字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。 作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长 作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁 作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198 太原城西商业焕新样本 公元时代城运营破局、业态创新与资产优化报告 目录 一、市场分析及项目概述 二、本体SWOT 及项目现状 三、竞品分析及应对策略 四、核心挑战及破局路径 五、定位升级与客群策略 六、招商创新与政策赋能 七、空间优化及场景创新 八、业态规划及品牌焕新 九、运营管理提升策略 十、资产优化与实施路径 十一、项目建议及行业启示 三、竞品分析及应对策略 （一）太原商业整体格局：“河东主导、河西追赶”下的竞争态势 太原商业呈现明显的 “东西分异” 特征，形成 “河东高端集聚、河西潜力释放” 的格局，这一背景直接决定公元时代城的竞争环境与战略方向： 1. 商圈层级与定位差异
2. 政策与消费趋势影响 政策红利：太原市入选 “全国零售业创新提升试点城市”，2025 年推出 “文商旅融合促消费活动”，包含外摆经济试点、夜间经济补贴、文化活动资助等政策，为河西商圈升级提供机遇； 消费分化：一方面，89.2 的消费者信心指数（2025 年 8 月）显示消费仍趋理性，性价比需求突出；另一方面，体验式、文化类消费增速达 15.2%（2024 年），年轻客群对 “差异化体验” 需求强烈，为项目提供战略切入点。 （二）分层竞品拆解：从核心威胁到潜在挑战 1. 城市级标杆竞品：万象城（河东）—— 高端压制与应对 作为太原商业 “天花板”，万象城是公元时代城高收入客群流失的核心原因，其优势与项目应对策略如下：
案例佐证：万象城 2024 年 “暑期 IP 展” 吸引河西高收入客群 1.2 万人次，项目同期推出 “古槐巷非遗体验周”，通过 “非遗手作 + 本土美食” 吸引家庭客群 0.8 万人次，有效对冲部分分流压力。 2. 区域直接竞品：下元百货、华润万家生活广场 —— 近身博弈与错位 这两个项目与公元时代城共享下元商圈客流，需通过 “错位定位” 规避其优势领域： 2.1下元百货：传统零售分流与应对 优势：30 年经营积累，中老年客群占比 60%，传统服装、家电业态日均销售额 800 万元，低价策略吸引中端家庭； 劣势：体验业态占比仅 10%，硬件老化（电梯故障日均 0.8 次），年轻客群占比仅 22%； 应对策略： 业态错位：将项目传统零售占比从 35% 降至 25%，腾出空间引入 “沉浸式剧本杀集群”（500㎡）、“潮玩手办店”（200㎡），吸引 18-30 岁年轻客群； 客群拦截：针对下元百货中老年客群，在项目 1 层设置 “山西老字号快闪区”（如双合成糕点、宁化府醋制品），推出 “满 100 减 30” 优惠，每周吸引该客群 0.5 万人次。 （2）华润万家生活广场：社区便利分流与应对 优势：华润万家超市贡献 60% 客流，生鲜品类日均销售额 12 万元，3 公里内社区客群占比 80%，停车免费； 劣势：缺乏大型娱乐、文化业态，客单价仅 98 元，跨区客群占比 8%； 应对策略： 场景互补：在项目地下 1 层增设 “社区生活服务中心”，引入 24 小时便利店、干洗店、药店，满足刚需；同时升级超市生鲜区，推出 “线上预订 + 线下自提” 服务，与华润万家形成 “便利 + 体验” 互补； 客流转化：针对华润万家社区客群，推出 “超市消费满 50 元可兑换项目体验业态 10 元优惠券”，月均转化客流 0.3 万人次。 3. 潜在威胁竞品：XX 天街（建设中）、北部新城项目 —— 提前布局与卡位 XX 天街（2025 年开业，12 万㎡亲子主题）： 威胁：计划引入 3000㎡大型亲子乐园，分流项目 28% 的亲子客群； 应对：提前 6 个月完成项目 3 层亲子区升级，引入 “室内儿童马术体验馆”（200㎡）、“亲子烘焙工坊”（150㎡），配套 “家长咖啡休息区”，延长家庭客群停留时长至 1.5 小时（原 45 分钟），同时与周边 10 所幼儿园签订 “亲子活动合作协议”，锁定客群； 北部新城项目（2027 年开业，15 万㎡）： 威胁：可能分流万柏林区北部客群； 应对：现阶段强化 “城西交通枢纽” 优势，开通 “项目 - 北部社区” 周末免费接驳车，同时通过 “古槐文化 IP”“首店集群” 形成品牌记忆，提前建立客群粘性。 4. 间接竞品：社区商业与线上平台 —— 场景补位与融合 社区商业（如保利海德公园商业街）： 分流特征：覆盖 1-2 公里社区，高频刚需消费（生鲜、便利店）占比 70%，分流项目 35% 的社区客群； 应对：推出 “社区会员专属权益”（如免费停车 2 小时、社区团购自提点），将社区商业 “便利优势” 转化为项目 “体验引流入口”，2024 年通过该策略挽回社区客群 0.2 万人次 / 月； 线上平台（直播电商、社区团购）： 冲击数据：2024 年太原服装线上消费占比 58%，项目 2 层服装业态销售额下降 28%；社区团购分流超市生鲜销售额 25%； 应对： 零售业态：推动传统服装品牌 “线下体验 + 线上直播” 融合（如在店设置直播间，会员线上下单享 8 折），2024 年试点品牌线上销售额占比提升至 30%； 超市业态：推出 “社区团购自提满 30 元赠项目体验券”，月均转化线上客群 0.15 万人次。 （三）差异化核心策略：“文化 + 体验 + 本土” 三维破局 1. 战略定位升级：从 “购物中心” 到 “太原文商旅融合地标” 核心方向：依托古槐文化 IP，打造 “河东有柳巷，河西有古槐” 的商业认知，将文化优势转化为不可复制的竞争壁垒； 落地措施： 古槐巷 2.0 升级：投资 500 万元改造，增设 “晋商文化体验馆”（非遗传承人驻场）、“老字号创新工坊”（双合成开发网红糕点），2025 年目标该区域坪效从 1800 元 /㎡/ 月提升至 2200 元 /㎡/ 月； 文旅联动：与太原市文旅局合作，将项目纳入 “太原精品旅游线路”（如晋祠 - 古槐巷 - 西山景区），游客凭景区门票享项目餐饮 8 折优惠，目标年导入旅游客群 20 万人次。 2. 业态组合优化：构建 “家庭 + 年轻” 双客群生态
3. 运营效率提升：数字化赋能精准运营 客流转化：升级云阿云客流分析系统，增加 “客群轨迹追踪” 功能，针对 “4 层餐饮客流向 5 层娱乐区转化不足 15%” 的问题，推出 “餐饮 + 娱乐” 联票（如火锅套餐 + KTV 2 小时免费），目标转化率提升至 30%； 商户服务：上线 “商户经营健康度仪表盘”，实时监控销售额、坪效数据，对经营困难商户提供 “线上引流培训”（如抖音短视频制作），2024 年接受帮扶的商户销售额平均增长 12%； 成本控制：利用政府 30% 数字化补贴，投入 200 万元更换智能电表，实现分时能耗控制，非营业时间能耗降低 20%，年节省成本 50 万元。 （四）策略实施保障与效果评估 1. 资源保障体系 资金保障：从南海集团 5 亿元专项基金中划拨 1.2 亿元用于竞品应对，其中 5000 万元用于业态升级、3000 万元用于营销活动、4000 万元用于数字化改造； 团队保障：成立 “竞品应对专项小组”，由云阿云运营总监与南海集团项目总经理牵头，下设招商、运营、数据 3 个执行组，实行 “每周监测、每月复盘” 机制； 政企资源：安排专人对接太原市商务局、万柏林区政府，确保 2025 年获取政策补贴超 800 万元（外摆、夜间经济、数字化升级）。 2. 量化评估指标（2025 年）
3. 动态调整机制 月度竞品监测：由云阿云数据团队负责，每月输出《竞品动态报告》，重点监测万象城促销活动、XX 天街建设进度； 季度策略复盘：每季度末召开复盘会，若某指标未达标（如夜间销售额占比未达 32%），则调整策略（如引入网红深夜食堂、加大抖音宣传）； 应急响应机制：若 XX 天街提前开业，立即启动 “亲子业态特惠月” 活动，通过 “9.9 元体验券” 锁定客群，降低分流影响。 （五）总结：从 “应对竞争” 到 “定义河西商业” 公元时代城的竞品应对策略，核心并非 “与万象城抢高端、与社区商业拼便利”，而是通过 “文化差异化 + 体验精准化 + 本土深度化”，在河西商圈打造 “不可替代的生活场景”。通过 2025 年策略落地，预计实现 “客流增长 15%、销售额增长 20%、租金收入增长 18%”，在 XX 天街开业压力下巩固区域核心地位；长期来看，通过 “古槐 IP + 首店集群 + 数字化运营”，将项目打造为 “太原文商旅融合标杆”，最终实现从 “河西龙头” 到 “城市级特色商业” 的跃迁，为南海集团与云阿云的资产增值目标提供坚实支撑。 四、核心挑战及破局路径 （一）核心挑战再定义：从表象到本质的价值漏斗拆解 公元时代城当前面临的并非孤立问题，而是 “客群 - 业态 - 资产” 层层传导的价值损耗体系。通过数据穿透与逻辑复盘，可清晰识别三大挑战的本质症结： 1.挑战一：客群价值漏斗 —— 地理边界与体验断层的双重制约 1.1. 数据表象与深度诊断
1.2. 价值损耗传导路径 地理边界固化：下元商圈 “河西社区商业” 的传统认知，导致河东高收入客群（如长风街商圈周边居民）“不愿跨河消费”，2024 年调研显示，65% 的河东客群表示 “城西缺乏值得专程前往的体验场景”，跨区客流占比仅为万象城的 51%，直接限制客流天花板； 体验断层流失：18-30 岁年轻客群对 “打卡场景、社交属性” 需求强烈，但项目现有公共空间打卡点不足（仅 3 个主题美陈），社交媒体曝光量日均 500 条（吾悦广场超 2000 条），年轻客群停留时长仅 90 分钟（行业优质项目 150 分钟），复购率 62%（吾悦广场 78%）； 消费层次受限：商务客群需求集中在 “高端餐饮、会议社交、精品零售”，但项目高端餐饮占比仅 8%（万象城 25%），无商务会议空间，导致商务客群单次消费金额仅 320 元（万象城 680 元），高价值消费流失严重。 2.挑战二：业态效能漏斗 —— 错配与僵化的双向拖累 2.1. 数据表象与深度诊断
2.2. 价值损耗传导路径 业态错配导致低效：传统零售占比过高（49.5%），但 2024 年传统服装业态日均销售额 6200 元 /㎡，较 2021 年下降 18%，低于项目租金盈利线（6000 元 /㎡）的商户占比 35%，成为 “客流黑洞”；而体验类业态占比仅 14%，远低于市场需求，导致 “家庭客群留不住、年轻客群引不来”； 调整僵化错失机遇：2024 年计划引入的 “室内滑雪馆” 品牌，因内部审批流程繁琐（需 3 轮会议决策），谈判周期长达 45 天，错失暑期消费旺季，导致该区域空置 2 个月，损失租金收入 36 万元（300㎡×4 元 /㎡/ 天 ×30 天）； 培育不足影响存活：新品牌开业后缺乏运营支持，2024 年引入的 5 家体验类品牌中，2 家因 “客流不足、营销缺位” 开业 6 个月后闭店，品牌存活率仅 60%，浪费招商资源与空置成本。 3.挑战三：资产价值漏斗 —— 空间与流量的未充分变现 3.1. 数据表象与深度诊断
3.2. 价值损耗传导路径 租金折价拉低收益：核心位置（1 层主通道）租金 7.8 元 /㎡/ 天，低于同商圈竞品（下元百货 1 层 8.5 元 /㎡/ 天）8.2%，年租金损失约 210 万元（1 万㎡×0.7 元 ×365 天）；高楼层（5 层）租金 4.5 元 /㎡/ 天，仅为 1 层的 57.7%，空间价值被严重低估； 冷区空置浪费资源：5 层东侧商铺因 “路过率低（28%）、体验不足”，空置率 18%，涉及面积 2000㎡，年损失租金收入 328.5 万元（2000㎡×4.5 元 ×365 天），而这些空间若改造为主题体验区，可实现租金 6 元 /㎡/ 天，年增收 109.5 万元； 非租金收入缺失：仅依靠少量广告位（20 块）获取收入，年非租金收入约 310 万元（12 万㎡×1.2%×2.2 万元 /㎡年租金），而基于 3.5 万人次日均客流，若开发 “活动承办、会员服务、数据输出” 等业务，非租金收入可提升至 2500 万元以上，收入结构单一导致抗风险能力弱。 （二）系统性破局路径：三阶段作战地图（含执行细节与案例） 1.第一阶段：战略防御（0-6 个月）- 止血回稳，激活流量 1.1. 低效商户 “精准置换” 行动（目标：空置率≤7%） 执行步骤： ① 建立 “三维评估体系”：从 “效益（坪效、客单价）、客群匹配度（年轻客群占比）、租金缴纳情况” 三个维度打分，60 分以下启动预警（总分 100 分）。例如，2 层某传统男装品牌，坪效 800 元 / 月（40 分）、年轻客群占比 15%（20 分）、租金延迟缴纳（10 分），总分 70 分，启动 “黄牌预警”； ② 设计 “分级退出方案”： 自愿转型商户：提供 “装修补贴 + 租金减免”，如某 150㎡女装店转型 “国潮集合店”，项目承担 30% 装修费用（约 15 万元），首 3 个月租金减免 50%； 强制清退商户：给予 “1 个月租金补偿 + 优先推荐”，如某皮具店闭店，补偿 4.5 万元（150㎡×5 元 ×60 天），并推荐至南海集团其他社区商业项目； ③ 快速补位招商：针对清退铺位，提前储备 3-5 家备选品牌（如 “潮玩手办店、特色小吃”），确保清退后 15 天内启动装修，空置期≤30 天。 案例借鉴：北京朝阳合生汇 2023 年通过 “坪效末位淘汰制”，6 个月内置换低效商户 18 家，引入 “泡泡玛特、茉酸奶” 等流量品牌，置换后区域坪效从 1200 元 / 月提升至 1800 元 / 月，空置率从 8% 降至 4%。 责任分工：云阿云招商团队负责评估与备选品牌储备，南海集团资产团队负责商户沟通与补偿谈判，每月召开 “置换进度会”，确保 6 个月内完成 20 家低效商户置换。 1.2. 流量品牌 “闪电引入” 行动（目标：客流提升 10%） 执行步骤： ① 组建 “首店突击队”：由云阿云招商总监（负责品牌对接）、运营总监（负责落地支持）、财务经理（负责费用审批）组成，赋予 “48 小时决策权限”，简化审批流程（如 50 万元以内营销投入无需集团审批）； ② 创新 “风险共担” 合作模式： 对 “怂重庆火锅厂”（太原首店）：首 3 个月免租（租金损失约 27 万元，300㎡×3 元 ×30 天），项目投入 50 万元用于开业营销（抖音 KOL 探店、小红书话题运营），换取品牌营业额 3% 的分成，预计开业首月销售额 500 万元，项目分成 15 万元，3 个月内可收回成本； 对 “meland club”（亲子首店）：项目承担 50% 装修费用（约 200 万元），品牌承诺首年客流≥15 万人次，若未达标，按差额 10 元 / 人次补偿项目损失； ③ 开业营销造势：联合新品牌推出 “开业狂欢周”，如 “怂火锅 5 折、亲子乐园 1 元体验”，通过太原本地 KOL（粉丝超 50 万）投放短视频，目标曝光量 1000 万次，带动开业周日均客流突破 5 万人次。 数据监测：安装 “品牌专属客流计数器”，实时监测新品牌客流与销售，每周输出《流量品牌运营报告》，若连续 2 周日均客流低于 500 人次，立即调整营销策略（如增加抖音投放、推出限时优惠）。 2.第二阶段：战略反攻（6-18 个月）- 造血焕新，重塑体验 2.1. 空间价值 “场景革命” 行动（目标：高区客流提升 50%） 执行步骤： ① 动线重构（6-9 个月）： 投入 1500 万元增设 2 部跨层飞天梯（1 层→4 层），飞天梯旁打造 “山西非遗数字长卷”（30 米 ×5 米），通过投影技术展示晋绣、推光漆器等非遗文化，消费者扫码可参与 “非遗纹样 DIY” 互动，生成专属海报分享，预计带动 4 层客流提升 40%； 在 5 层增设 “星空主题导视系统”，通过地面 LED 灯带指引方向，配合 “蜜兔儿” IP 形象指示牌，将 5 层东侧 “路过率” 从 28% 提升至 50%； ② 冷区激活（9-12 个月）： 投入 300 万元将 4 层 500㎡冷区改造为 “精英会员俱乐部”，设置免费咖啡吧（每日提供 200 杯免费咖啡）、共享办公区（20 个工位）、私密会谈室（2 间），会员需满足 “年消费超 2 万元” 或 “缴纳 1988 元年费”，目标发展会员 500 人，带动 4 层高端餐饮消费提升 30%； ③ 屋顶再造（12-18 个月）： 投入 800 万元改造 1 万㎡屋顶，引入 “精酿啤酒工坊”（300㎡，客单价 80 元）、“民谣 Live House”（500㎡，单次演出票价 68-128 元）、“网红露营区”（2000㎡，按小时收费 30 元 / 小时），营业时间延长至 24:00，依托政府 “夜间经济补贴”（电费减免 0.3 元 / 度），预计夜间销售额占比达 60%，年营收 1200 万元。 案例借鉴：上海瑞虹天地太阳宫通过 “飞天梯 + 空中花园” 改造，高楼层客流提升 60%，屋顶商业年营收突破 8000 万元，成为项目核心卖点。 2.2. 运营体系 “数字孪生” 行动（目标：年轻客群占比≥40%） 执行步骤： ① AR 导航与游戏化导流（6-9 个月）： 投入 200 万元开发 “古槐寻宝” AR 游戏，消费者打开项目小程序，扫描实景即可触发任务（如在 5 层找到 “古槐 IP 雕塑” 打卡），完成 3 个任务可兑换 “20 元餐饮券” 或 “体验业态门票”，目标日均参与人数 5000 人，带动冷区客流提升 40%； ② 商户智慧大脑（9-12 个月）： 为商户提供 “经营数据看板”，实时展示 “本店销售额、同业态排名、客流热力图、会员偏好”，例如 2 层服装商户可查看 “25-30 岁客群偏好款式”，调整进货结构； 推行 “弹性租金协议”：对奶茶、餐饮等高流水业态，采用 “基础租金 + 超额分成”（基础租金 5 元 /㎡/ 天，销售额超 10 万元 / 月部分按 5% 分成），2024 年试点 5 家商户，平均租金提升 20%，商户满意度达 90%； ③ 会员精细化运营（12-18 个月）： 升级 “会员标签体系” 至 500 + 维度，针对 “年轻妈妈” 推送 “亲子套餐 + 儿童托管优惠”，针对 “职场精英” 推送 “高端餐饮 + 免费停车”，2025 年双 11 期间精准营销核销率达 45%，高于普通营销 25 个百分点。 3.第三阶段：战略引领（18-36 个月）- 增值闭环，定义未来 3.1. 业态 “内容生态” 构建行动（目标：非租金收入占比≥8%） 执行步骤： ① 主题娱乐集群（18-24 个月）： 在 5 层整合 “室内滑雪馆（300㎡，客单价 198 元）、VR 竞技馆（200㎡，客单价 68 元）、剧本杀（300㎡，客单价 128 元）”，推出 “娱乐通票”（198 元含 3 项体验），与本地企业合作推出 “员工福利套餐”，目标年销售通票 5 万张，营收 990 万元； ② 会员价值深挖（24-30 个月）： 推出 “家庭成长年卡”（1888 元），包含 “meland club10 次体验 + 亲子摄影 1 次 + 早教课 4 节 + 餐饮满减券 10 张”，与 10 家周边幼儿园合作 “家长会员计划”，目标发展 5000 张年卡，预收资金 944 万元，带动家庭客群年消费提升 40%； ③ 非租金收入拓展（30-36 个月）： 活动承办：承接 “山西非遗文化节”“品牌发布会”（如本地车企新车发布），收取场地租赁费（5 万元 / 天），目标年承办活动 50 场，收入 250 万元； 数据输出：将脱敏后的客群消费数据（如 “河西家庭客群餐饮偏好”）打包成《城西商业消费白皮书》，向品牌方、研究机构出售，年费 20 万元 / 家，目标合作 10 家，收入 200 万元； 会员服务：推出 “会员专属礼宾服务”（如免费包装、生日特权、专属导购），收取 “会员服务费”（298 元 / 年），目标发展 1 万名付费会员，收入 298 万元。 3.2. 资产 “价值放大器” 行动（目标：资产估值提升 20%） 执行步骤： ① 租金体系优化（18-24 个月）： 按 “客流热力 + 业态价值” 动态调整租金，热区（1 层主通道）租金从 7.8 元 /㎡/ 天提升至 9 元 /㎡/ 天（依据：该区域日均客流密度 8 人 /㎡，品牌承受能力达 10 元 /㎡/ 天），冷区（5 层改造后）租金从 4.5 元 /㎡/ 天提升至 6 元 /㎡/ 天（依据：体验业态入驻后坪效从 800 元 / 月提升至 1500 元 / 月），整体平均租金从 6.1 元 /㎡/ 天提升至 7.2 元 /㎡/ 天，年租金收入从 2.6 亿元增至 3.05 亿元，增幅 17.3%； 对首店品牌、高流量品牌实行 “阶梯式租金”，如 “怂重庆火锅厂” 首年租金 6 元 /㎡/ 天，次年若销售额增长超 20%，租金上浮 10%，既保障品牌初期经营，又实现项目长期收益增长； ② 资产证券化筹备（24-30 个月）： 联合南海集团聘请 “中信证券 + 戴德梁行” 专业团队，开展资产证券化可行性分析，重点梳理 “租金收入稳定性（近 3 年收缴率≥95%）、资产权属清晰度（无抵押担保）、现金流预测（未来 5 年租金年均增长 10%）” 三大核心指标，确保符合 CMBS（商业抵押支持证券）发行要求； 优化资产结构，将 “屋顶商业、精英会员俱乐部” 等高收益资产纳入证券化资产池，提升资产池整体收益率（目标资产池年化收益率≥6.5%），吸引保险、基金等机构投资者； ③ 资产估值提升（30-36 个月）： 通过 “租金增长 + 非租金收入拓展 + 资产证券化预期” 三重驱动，委托戴德梁行进行资产重估，预计资产估值从当前 47 亿元（按年租金 2.6 亿元 × 资本化率 5.5% 测算）提升至 56.4 亿元（按年租金 3.05 亿元 × 资本化率 5.4%+ 非租金收入溢价），增幅 20%，实现资产价值跃迁。 案例借鉴：2023 年 “北京合生汇 CMBS” 发行规模 50 亿元，资产池年化收益率 6.8%，成功实现资产流动性提升与估值增长，为公元时代城提供参考。 （三）战略保障与飞轮效应：确保破局路径落地与价值闭环 1.组织与资源保障：构建 “战时” 执行体系 1.1. 成立 “破局专项指挥部” 组织架构：由南海集团项目总经理担任 “总指挥”，云阿云运营总监、招商总监担任 “副总指挥”，下设 “执行组（招商、运营、工程）、保障组（财务、法务、人力）、监测组（数据、调研）” 三组九岗，明确岗位职责与 KPI： 执行组：招商组负责品牌引入（6 个月内完成 20 家低效置换 + 3 家首店引入），运营组负责活动落地（每月举办 2 场引流活动），工程组负责空间改造（18 个月内完成飞天梯 + 屋顶改造）； 保障组：财务组负责资金拨付（按里程碑节点 3 日内到账），法务组负责合同审核（品牌合作协议 24 小时内反馈），人力组负责团队激励（设立 “破局专项奖金池 500 万元”）； 监测组：数据组负责每日客流、销售数据监测，调研组负责每月客群满意度调研（目标满意度≥85 分）； 决策机制：实行 “周例会 + 月复盘 + 季考核”，周例会解决执行问题（如招商谈判卡点），月复盘评估阶段目标（如低效置换进度），季考核挂钩奖金（完成目标团队人均奖金 2 万元，未完成扣减 30%）。 1.2. 精准预算与资金保障 总预算 2 亿元分阶段投放：
里程碑拨款机制：设定 “低效置换完成率≥80%、首店开业客流≥600 人次 / 日、高区客流提升≥30%” 等里程碑节点，完成节点后解锁下一阶段 70% 资金，剩余 30% 待阶段目标全部达成后拨付，确保资金使用效率。 2.风险管控与应对预案：守住执行底线 2.1. 建立 “红黄灯” 预警体系 核心 KPI 预警标准：
预警响应流程：黄灯由执行组 3 日内提交整改方案，红灯由指挥部召开紧急会议，48 小时内确定解决方案，确保风险不扩大。 2.2. 关键风险专项预案 首店品牌撤店风险：与首店品牌签订 “最低经营年限协议”（至少 2 年），若提前撤店，品牌需赔偿 “3 个月租金 + 装修补贴”（如 “meland club” 需赔偿 200 万元），同时储备 2-3 家备选品牌，确保 7 天内启动替代招商； 资金链断裂风险：提前与招商银行、工商银行签订 “5000 万元应急贷款协议”，约定 “按日计息、随借随还”，确保空间改造、品牌引入等关键环节不中断； 竞品分流风险：监测 XX 天街、XX 广场建设进度，若竞品提前开业，立即启动 “亲子业态特惠月”（9.9 元体验券）、“首店独家活动”（限量款发售），对冲客流流失（目标减少分流影响 50%）。 3.飞轮效应：构建价值自我增长闭环 通过三阶段破局路径，最终形成 “体验升级→客群优化→收益增长→资产增值→再升级” 的飞轮效应，具体传导逻辑如下： 初始驱动：投入资金完成 “空间改造（飞天梯、屋顶商业）+ 业态升级（引入首店、体验集群）”，打造 “非遗数字长卷、AR 寻宝游戏” 等独特体验，吸引河东客群、年轻客群跨区消费，客群结构从 “河西刚需” 转向 “多元优质”（跨区客群占比从 18%→35%，年轻客群占比从 32%→40%）； 客群转化：优质客群带来 “停留时长延长（从 90 分钟→150 分钟）+ 消费频次提升（从 1.2 次 / 月→1.8 次 / 月）”，带动商户销售额增长（体验业态坪效从 800 元 / 月→1500 元 / 月），商户租金承受能力提升，项目实现 “租金增长（从 6.1 元→7.2 元 /㎡/ 天）+ 非租金收入拓展（从 310 万元→2500 万元）”； 收益反哺：租金与非租金收入增长为 “资产证券化（CMBS 发行）+ 新一轮体验升级（如引入高端亲子品牌）” 提供资金，资产估值提升（从 47 亿元→56.4 亿元）增强南海集团投资信心，进一步加大资源投入； 飞轮加速：资产增值与体验升级形成正向循环，项目从 “区域商业体” 升级为 “城市级文化体验地标”，客群吸引力、品牌影响力持续增强，最终实现 “客流、收益、资产” 三维度持续增长，成为太原商业破局标杆。 （四）总结：从 “价值漏斗” 到 “价值飞轮” 的蜕变 公元时代城的系统性破局，本质是通过 “精准诊断价值损耗根源→分阶段落地针对性措施→构建自我强化增长闭环”，实现从 “客群 - 业态 - 资产” 的价值修复与跃迁。短期通过 “低效置换 + 首店引入” 止血回稳，中期通过 “空间改造 + 数字化升级” 造血焕新，长期通过 “生态构建 + 资产证券化” 增值闭环，最终将项目从 “面临挑战的传统商场” 转变为 “可自我驱动、持续增值的商业生命体”。 这一破局路径不仅为公元时代城带来 “年租金增长 17.3%、资产估值提升 20%” 的具体收益，更形成了 “文化赋能 + 数字驱动 + 资产运营” 的可复制模式，为南海集团与云阿云在山西乃至全国的商业布局提供 “标杆样本”，真正实现商业价值与社会价值的双重提升。 五、定位升级及客群分析 （一）项目定位升级方向：基于数据复盘的差异化价值重塑 1. 原定位复盘：三大偏差导致价值稀释 项目原定位为 “城西全客层购物中心”，虽覆盖广但缺乏精准锚点，从运营数据与市场反馈看，存在三大核心偏差： 客群定位模糊，高价值客群流失：原定位未聚焦核心客群，导致 “既想吸引年轻家庭，又想留住中老年客群”，最终两类客群体验均不达标。2024 年数据显示，25-35 岁年轻家庭客群停留时长仅 45 分钟（行业优质项目 1.5 小时），36-45 岁中产客群客单价 185 元（低于万象城 235 元），67% 的高端消费外流至河东商圈； 业态与定位脱节，体验属性不足：原定位虽提及 “家庭消费”，但体验类业态占比仅 14%（远低于行业优质项目 30%），且集中在 “传统影院、儿童乐园”，新兴体验业态（如室内滑雪、剧本杀）空白。2024 年客群调研显示，仅 28% 的消费者认为 “项目有值得专程体验的场景”，低于太原吾悦广场（58%）； 空间与定位不匹配，社交属性缺失：原空间设计以 “租赁面积最大化” 为核心，公共区域缺乏 “社交场景”（如主题中庭、共享休息区），2024 年监测显示，消费者单人到访占比达 42%，多人同行（家庭 / 朋友）停留时长仅 90 分钟，社交属性远弱于定位 “社交生活中心” 的成都大悦城（停留时长 150 分钟）。 2. 新定位确立：“太原城西体验式社交生活中心” 结合云阿云全球商业操盘经验（如上海 TX 淮海、成都麓湖天府美食岛的 “体验 + 社交” 成功案例），融入国际商业设计理念（“第三空间” 理论、场景化消费趋势），确立新定位 ——“太原城西体验式社交生活中心”，核心价值主张为： 体验为核：以 “不可线上替代的体验” 为核心，打造 “亲子互动、潮流娱乐、文化沉浸” 三大体验集群，满足消费者 “情感需求 + 社交需求”； 社交为脉：通过空间场景与活动策划，将项目从 “购物场所” 转化为 “社交目的地”，吸引消费者 “为社交而来、为互动停留”； 生活为本：兼顾社区便民需求，保留优质生活服务业态，成为城西居民 “日常消费 + 周末休闲” 的一站式生活中心。 国际案例借鉴：日本东京涩谷 Scramble Square 通过 “空中观景台 + 主题商业街区 + 共享办公” 的组合，打造 “城市社交枢纽”，年客流量突破 3000 万人次，其中 “非购物目的” 到访占比达 65%，为项目新定位提供实践参考。 3. 定位落地支撑：业态、空间、运营三维联动 3.1业态支撑：构建 “3+3+2” 体验型业态矩阵
具体措施：2025 年引入 “山西首店室内滑雪馆”（300㎡）、“太原首店亲子马术体验馆”（200㎡），打造体验核心；引入 “怂重庆火锅厂”“太二酸菜鱼” 等社交型餐饮，提升餐饮区社交氛围。 3.2空间支撑：打造 “五大社交场景” ① 中央社交中庭：投入 500 万元改造 1 层中庭，增设 “互动光影墙”（可扫码参与互动游戏）、“灵活舞台”（举办小型演出、品牌活动），可容纳 200 人同时参与活动，预计日均举办 2 场社交活动； ② 屋顶社交花园：投入 800 万元改造屋顶空间，设置 “露营休闲区”（20 个露营位，按小时收费 30 元）、“露天影院”（周末播放电影）、“文创市集区”（周末举办市集），打造城西 “夜间社交地标”； ③ 亲子社交空间：在 3 层亲子区设置 “家长共享咖啡吧”（免费提供咖啡）、“亲子互动工坊”（每周举办 DIY 活动），解决 “家长陪玩无聊” 痛点，延长家庭客群停留时长至 1.5 小时； ④ 潮流社交街区：在 5 层打造 “次元潮流街区”，引入潮玩店、电竞馆，设置 “网红打卡墙”（每季度更新主题），吸引 18-30 岁年轻客群拍照分享，提升社交媒体曝光； ⑤ 文化社交工坊：在 B1 层古槐巷增设 “非遗互动工坊”，邀请非遗传承人驻场，消费者可亲手制作晋绣、推光漆器，打造 “文化社交” 场景，吸引文化爱好者。 3.3运营支撑：建立 “社交化运营体系” ① 活动策划：每周举办 “主题社交活动”（如周一至周五 “职场人下午茶”、周末 “亲子嘉年华”“潮流市集”），每月举办 “大型社交盛典”（如 “城西青年音乐节”“家庭亲子运动会”），2025 年计划举办活动 120 场，目标带动客流提升 15%； ② 会员社交运营：搭建 “会员兴趣社群”（亲子群、潮流群、文化群），定期组织线下社群活动（如亲子露营、潮玩交换会），2025 年目标发展社群会员 2 万人，社群活动参与率≥30%； ③ 数字化社交工具：开发项目 “社交小程序”，新增 “社交组队” 功能（消费者可发起 “拼饭”“拼玩” 组队）、“活动预约” 功能（提前预约亲子活动、文化体验），目标小程序月活跃用户达 5 万人。 （二）客群精准画像与分层运营：基于算法的 “千人千面” 服务 依托云阿云 “300 + 维度客群标签体系”（整合消费行为、基础属性、兴趣偏好数据），将项目客群划分为 “核心客群、潜力客群、长尾客群” 三类，实现分层运营与精准触达。 1. 核心客群：25-35 岁年轻家庭、职场人群（占比 60%，贡献 70% 销售额） 精准画像：
分层运营策略： 年轻家庭客群： ① 产品设计：推出 “家庭欢乐套餐”（含亲子体验项目 + 餐饮优惠），如 “98 元 = 儿童马术体验 1 次 + 亲子套餐 1 份”； ② 触达渠道：与太原 20 家幼儿园、亲子机构合作，发放 “亲子体验券”；在抖音、小红书投放 “亲子场景短视频”（如 “带娃玩遍公元时代城”），目标曝光量 500 万次； ③ 会员权益：为家庭会员提供 “免费儿童托管 1 小时”“生日专属亲子蛋糕” 权益，2025 年目标家庭会员复购率提升至 75%。 职场人群客群： ① 产品设计：推出 “职场社交套餐”（如 “198 元 = 火锅双人餐 + KTV 2 小时”），工作日晚间（18:00-22:00）餐饮消费满 300 元赠 “潮流体验券”； ② 触达渠道：与周边 10 家企业合作，推出 “企业员工专属优惠”（凭工牌享餐饮 8 折）；在微信朋友圈、抖音投放 “职场人社交场景” 广告，精准触达 25-35 岁职场人群； ③ 会员权益：为职场会员提供 “免费停车 2 小时”“优先参与潮流活动” 权益（如潮玩发售、Live 演出），目标职场会员月均到访 2 次。 2. 潜力客群：18-24 岁学生、36-45 岁中产家庭（占比 30%，贡献 20% 销售额） 精准画像：
分层运营策略： 学生客群： ① 产品设计：推出 “学生特惠卡”（99 元 = 10 次平价餐饮折扣 + 2 次潮流体验），联合高校学生会举办 “校园歌手大赛”“潮玩嘉年华” 活动； ② 触达渠道：在高校内设置 “校园推广点”，发放 “学生体验券”；在小红书、B 站投放 “学生打卡攻略”（如 “100 元玩转公元时代城”），目标吸引 1 万名学生会员； ③ 会员权益：为学生会员提供 “生日免费小礼品”“团购优惠”（3 人以上同行享餐饮 7 折），目标学生客群月均到访 1.5 次。 中产家庭客群： ① 产品设计：引入 “高端餐饮品牌”（如日式料理、私房菜）、“健康养生业态”（如瑜伽馆、中医理疗），推出 “品质生活套餐”（如 “588 元 = 高端餐饮 + 养生体验”）； ② 触达渠道：与周边高端社区（如恒大滨河左岸、保利海德公园）合作，举办 “社区品质生活沙龙”；通过大众点评、美团投放 “高端体验” 广告，精准触达 36-45 岁高收入人群； ③ 会员权益：为中产会员提供 “专属导购服务”“高端活动邀请”（如红酒品鉴会、艺术展），目标中产客群客单价提升至 1200 元。 3. 长尾客群：46 岁以上中老年、周边社区居民（占比 10%，贡献 10% 销售额） 精准画像：中老年客群注重 “性价比、便民服务”，单次消费 50-200 元，以日常购物、休闲散步为主；社区居民注重 “便利、平价”，高频次低消费，日均到访 1 次。 运营策略： ① 便民服务：在 B1 层设置 “便民服务中心”，提供免费血压测量、快递代收、手机充电服务； ② 平价产品：保留并优化 “平价超市、社区餐饮”，推出 “老年特惠日”（每周三中老年购物享 9 折）； ③ 触达渠道：在周边社区张贴海报、发放宣传单，通过社区微信群推送 “便民活动信息”，提升长尾客群复购率。 4. 客群运营技术支撑：云阿云算法驱动的精准触达 标签体系搭建：基于项目 POS 系统、客流监测设备、会员注册数据，构建 “5 大维度 300 + 标签” 体系（基础属性：年龄、性别、收入；消费行为：消费频次、客单价、偏好业态；兴趣偏好：亲子、潮流、文化；空间行为：到访楼层、停留时长；社交属性：同行人数、社群参与度）； 精准营销工具： ① 智能推荐：会员打开项目小程序时，算法根据其标签自动推荐 “适配业态 / 活动”（如年轻妈妈会员推荐亲子活动，职场会员推荐社交餐饮）； ② 定向推送：通过短信、小程序通知，向不同客群推送专属优惠（如学生客群推送平价餐饮券，中产客群推送高端体验券），2024 年双 11 期间定向推送核销率达 38%，高于普通推送 20 个百分点； 效果监测与优化：建立 “营销效果监测模型”，实时跟踪不同客群的 “点击率、到店率、转化率”，每月优化标签体系与推送策略，确保营销 ROI 从 1:5.8 提升至 1:7.0。 （三）定位落地效果评估体系：量化验证升级价值 为确保 “太原城西体验式社交生活中心” 定位有效落地，需建立 “数据化 + 多维度” 的评估体系，分阶段验收定位支撑措施的实际效果，及时调整偏差。 1. 分阶段评估目标（2025-2026 年）
2. 多维度评估方法 业态效果评估： 通过 “体验类业态销售额占比、坪效、客流贡献” 三维度判断业态支撑是否达标。例如，若 2025 年 6 月体验类业态占比仅达 25%（目标 30%），需分析原因（如首店品牌未按时开业、体验项目吸引力不足），调整招商策略（加快备选品牌引入、增加体验项目互动性）； 空间场景评估： 采用 “客流密度监测 + 消费者满意度调研” 组合方式，评估社交场景效果。例如，中央社交中庭改造后，若日均客流密度仅 2 人 /㎡（目标 3 人 /㎡），且消费者满意度评分低于 7.5 分（满分 10 分），需优化场景设计（增加互动装置、调整活动频次）； 客群价值评估： 通过 “核心客群消费占比、客单价、复购率” 判断客群运营效果。例如，若 36-45 岁中产家庭客单价仅 1000 元（目标 1200 元），需优化高端业态组合（引入更多高端餐饮、健康养生品牌），调整会员权益（增加高端服务如专属导购、私人定制活动）。 3. 评估结果应用：动态优化定位策略 每季度召开 “定位落地复盘会”，根据评估结果调整措施： 若 “社交活动参与人次” 未达标（如 2025 年 9 月仅 3 万人次 / 月，目标 5 万人次 / 月），分析发现 “活动宣传覆盖不足”，立即追加抖音、小红书投放预算（50 万元），联合本地 KOL 推广活动，同时增加 “活动预约抽奖” 机制（预约参与可抽免单券），提升参与度； 若 “跨区客群占比” 未达标（如 2025 年 12 月仅 25%，目标 30%），启动 “跨区引流专项计划”，与河东高端酒店（如迎泽宾馆）合作推出 “河西文化体验套餐”，凭酒店房卡享项目体验业态 8 折优惠，吸引河东客群。 （四）客群运营风险应对预案：保障分层运营可持续 在客群运营过程中，需提前预判三类核心风险，制定应对方案，避免运营效果打折扣。 1. 核心风险预判与应对 风险一：首店品牌吸引力不足，核心客群流失 预判场景：引入的 “山西首店室内滑雪馆” 开业后，因 “票价过高（198 元 / 次）”“体验流程复杂”，年轻家庭客群参与度低，日均客流仅 200 人次（目标 500 人次），导致核心客群（25-35 岁年轻家庭）流失； 应对预案： ① 短期：推出 “亲子优惠套餐”（1 大 1 小 298 元，原价 396 元），简化体验流程（减少排队时间，增加工作人员引导），同时开展 “开业特惠周”（前 100 名到店顾客享 5 折优惠），提升客流； ② 长期：与周边幼儿园、亲子机构合作推出 “亲子体验课程”（10 次课程 1580 元，含滑雪体验 + 亲子互动游戏），锁定长期客群，同时收集消费者反馈，优化体验项目（如增加儿童专用滑雪道、降低儿童票价）。 风险二：学生客群消费能力低，运营成本高 预判场景：“学生特惠卡” 推出后，虽吸引 1 万名学生会员，但学生客群单次消费仅 150 元（目标 100-300 元），且高频次低消费导致运营成本（如活动组织、会员服务）上升，利润率不足 5%（目标 8%）； 应对预案： ① 优化产品设计：推出 “学生拼团套餐”（3 人拼团享餐饮 7 折、体验业态 6 折），提升客单价，同时增加 “学生兼职岗位”（如活动协助、社群运营），降低人力成本； ② 拓展学生消费场景：引入 “平价潮玩零售”“学生文创市集”（学生可申请摊位售卖手作），增加学生客群消费品类，提升消费频次与金额，将利润率提升至 8% 以上。 风险三：中产客群高端业态供给不足，客群价值未释放 预判场景：36-45 岁中产家庭客群因 “项目高端餐饮仅 3 家（目标 5 家）”“健康养生业态空白”，消费需求无法满足，客单价仅 900 元（目标 1200 元），部分客群流向万象城； 应对预案： ① 加速高端业态招商：启动 “高端品牌专项招商”，依托云阿云品牌资源库，引入 “日式怀石料理”“高端瑜伽馆” 等业态，给予首年租金 8 折优惠，确保 6 个月内新增 2 家高端品牌； ② 定制中产专属服务：推出 “中产会员私人定制服务”（如预约高端餐饮包间、专属健康咨询），同时举办 “中产品质生活沙龙”（如红酒品鉴、奢侈品护理讲座），提升客群粘性与消费意愿。 2. 风险监测机制 建立 “客群健康度仪表盘”：实时监测 “核心客群流失率、各客群消费频次、业态满意度” 等指标，若核心客群流失率连续 2 周超 5%，或某客群业态满意度低于 7 分，立即触发风险预警； 定期客群访谈：每月选取 50 名不同层级客群（核心 20 人、潜力 20 人、长尾 10 人）进行深度访谈，收集需求变化与不满点，提前调整运营策略，避免风险扩大。 （五）总结：从“定位锚定”到“客群价值最大化” 公元时代城的定位升级与客群分析，并非简单的 “换标签、分客群”，而是通过 “精准定位 - 多维支撑 - 分层运营 - 效果验证” 的完整闭环，实现从 “泛客群覆盖” 到 “客群价值深耕” 的转变。 通过 “太原城西体验式社交生活中心” 的定位落地，项目将形成 “体验吸引客流、社交提升粘性、生活保障复购” 的核心竞争力；通过核心客群深度运营、潜力客群精准转化、长尾客群基础覆盖的分层策略，最大化释放各客群价值。最终，预计 2026 年实现 “核心客群占比 70%、客单价提升至 1800 元、资产估值增长 20%” 的目标，成为太原城西商业差异化标杆，为南海集团与云阿云的长期合作奠定价值基础。 数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库 |
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2025-10-9 6
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