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商业地产案例分享-太原公元时代城项目（三） |
商业地产案例分享-太原公元时代城项目（三） 原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组 导读：面对同质化竞争与消费升级，太原公元时代城以“文商旅融合”重塑定位，通过业态焕新、场景革命与数字化运营，突破客流与租金瓶颈。本报告全景呈现其资产增值破局路径，为区域型商业转型提供可复制的实战范式。全文共87200字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。 作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长 作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁 作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198 太原城西商业焕新样本 公元时代城运营破局、业态创新与资产优化报告 目录 一、市场分析及项目概述 二、本体SWOT 及项目现状 三、竞品分析及应对策略 四、核心挑战及破局路径 五、定位升级与客群策略 六、招商创新与政策赋能 七、空间优化及场景创新 八、业态规划及品牌焕新 九、运营管理提升策略 十、资产优化与实施路径 十一、项目建议及行业启示 六、招商创新与政策赋能战略 （一）核心战略：从“招租”到“造商”的价值跃迁 —— 底层逻辑与目标拆解 传统商业招商聚焦 “填充面积、收取租金”，本质是 “二房东” 角色，导致项目陷入 “品牌同质化、客流流失、资产贬值” 的恶性循环。公元时代城需实现从 “空间出租者” 到 “商业生态培育者” 的转型，核心战略逻辑可概括为 “三升三降”：提升品牌质量、客群价值、资产流动性；降低空置风险、运营成本、同质化竞争，最终构建 “品牌 - 客群 - 资产” 正向循环的商业生态。 1. 战略目标量化拆解（2025-2026 年）
2. 战略转型关键路径 从 “被动招租” 到 “主动选商”：基于 “品牌 - 客群 - 空间” 匹配模型，筛选与项目定位契合的品牌，拒绝 “为填铺而招租”，例如优先引入 “体验类、首店类” 品牌，而非传统零售； 从 “单一收租” 到 “多元收益”：通过 “品牌孵化分成、主题街区联合运营、快闪空间租赁” 等方式，拓展非租金收入，降低对租金的依赖； 从 “独立运营” 到 “生态共荣”：建立 “项目 - 品牌 - 消费者” 三方共赢生态，例如通过政策补贴降低品牌成本、通过场景升级提升消费者体验、通过客流增长带动品牌销售额，最终实现项目资产增值。 （二）招商创新四大引擎：技术驱动与模式重构 1.引擎一：数据智能招商系统 ——500 万元打造“招商智慧大脑” 1.1. “品牌 - 客群 - 空间” 匹配模型（核心算法支撑） 数据底座构建： 整合 6 大类核心数据，形成模型输入基础： ① 品牌数据：云阿云 5000 + 品牌库（含品牌拓展需求、租金承受力、过往销售数据）； ② 客群数据：项目 50 万会员消费数据（客单价、偏好业态、停留时长）、周边 3 公里人口画像（年龄、收入、消费习惯）； ③ 空间数据：120 个热力感应器实时动线数据（各楼层、各商铺客流密度）、商铺参数（面积、层高、荷载、位置评级）； ④ 竞品数据：下元百货、万象城等竞品品牌销售数据、业态占比、租金水平； ⑤ 政策数据：太原市首店补贴、数字化补贴等政策适用范围与金额； ⑥ 市场数据：太原商业地产空置率、体验业态增长率等行业数据。 模型核心功能： ① 商铺价值预测：输入商铺参数（如 5 层 300㎡、层高 5 米、东侧位置），模型通过 12 个维度评分（客流密度 85 分、业态协同度 90 分、品牌契合度 88 分等），输出 “最佳业态建议（室内滑雪馆）” 及 “3 个高匹配品牌（XX 室内滑雪、XX 冰雪乐园、XX 竞技馆）”； ② 投资回报测算：预测品牌入驻后坪效（1500 元 /㎡/ 月）、租金水平（6 元 /㎡/ 天）、投资回报期（2.5 年），为招商谈判提供数据支撑； 实际应用案例： 2024 年为 5 层 300㎡商铺匹配 “XX 室内滑雪馆”，模型预测坪效 1500 元 /㎡/ 月，实际运营后因客流超预期（日均 600 人次），坪效达 1680 元 /㎡/ 月，准确率 112%；该模型使品牌调整准确率从 60% 提升至 85%，商铺空置率从 9.5% 降至 3.2%。 1.2. “云上招商” 数字平台（全流程线上化） 平台核心功能模块：
平台运营保障： 安排 5 人专职团队（2 名技术维护、2 名招商顾问、1 名客服），确保平台 7×24 小时稳定运行，品牌方咨询响应时间≤1 小时。 2.引擎二：品牌孵化与共创计划 ——2000 万元“时代创新基金” 2.1. “3+2 弹性成长” 计划（培育本土优质品牌） 计划核心内容： ① 合作期限：3 年固定租约 + 2 年可选续约，给予品牌长期稳定经营环境； ② 租金模式：前 6 个月免租（覆盖装修与开业筹备期），第 7-36 个月采用 “低底租 + 营业额分成”（底租 3 元 /㎡/ 天，营业额超 50 万元 / 月部分按 5% 分成）； ③ 支持体系： 导师辅导：邀请商业运营、市场营销、供应链管理专家（如原万象城运营总监、本地餐饮协会会长）组成 “导师团”，每月提供 1 次一对一辅导； 营销资源：每年为孵化品牌提供价值 300 万元的联合营销资源（项目小程序推广、抖音 KOL 探店、线下活动曝光）； 供应链对接：整合山西本地食材供应商、文创生产厂家，为品牌降低采购成本（如为餐饮品牌提供集中采购，成本降低 15%）。 成功案例：本土茶饮品牌 “晋茶” 孵化： 入驻时情况：2024 年入驻，100㎡商铺，月销售额 8 万元，缺乏品牌知名度与运营经验； 孵化措施：免租 6 个月，导师团指导其优化产品结构（推出 “晋商文化主题茶饮”），项目投入 20 万元用于抖音推广（邀请 “太原美食” KOL 探店，视频播放量超 100 万次）； 成果：6 个月后月销售额达 25 万元，复购率 35%，成为太原本土网红茶饮品牌，2025 年计划开设 2 家分店，其中 1 家位于项目内，租金模式转为 “正常底租 + 超额分成”，项目收益提升。 2.2. “首店经济”战略攻坚（打造标杆引流品牌） 首店引入目标与方向：
“首店成功套餐” 政策： ① 资金补贴：山西首店最高 50 万元 / 家，太原首店最高 30 万元 / 家，补贴分两期发放（签约后发放 50%，开业 3 个月客流达标后发放剩余 50%）； ② 装修免租期：山西首店 6 个月，太原首店 3 个月，降低品牌装修成本（如奈尔宝家庭中心装修投入 500 万元，6 个月免租节省租金 90 万元）； ③ 营销引爆：项目方为每家首店投入 50 万元营销费用，包括抖音 KOL 探店（邀请 3-5 名粉丝超 50 万的本地 KOL）、小红书话题运营（# 太原首店打卡 #）、线下快闪活动（开业当天举办 “首店专属活动”，如限量款发售）； 案例：怂重庆火锅厂（太原首店）： 合作条件：200㎡商铺，3 个月免租，50 万元营销补贴，品牌方承诺首年日均客流≥800 人次； 营销执行：开业前 1 周在抖音投放 “怂火锅太原首店预告” 短视频（播放量 50 万次），开业当天邀请 “太原吃货王”（粉丝 100 万 +）现场直播，发放 “5 折优惠券”（限前 200 名顾客）； 效果：开业首月日均客流 950 人次，客单价 120 元，带动 3-4 层餐饮区整体客流提升 30%，餐饮区租金溢价 15%，项目整体知名度显著提升。 3.引擎三：主题集群化招商 —— 构建场景护城河（拒绝零散招商） 3.1. “古槐巷 2.0”文化集群（文化 + 商业融合） 集群规划与定位： 总面积 800㎡，定位 “山西非遗文化体验长廊”，严格按比例规划业态，确保文化氛围与商业效益平衡：
集群运营模式： ① 统一运营标准：项目方与集群内所有商户签订 “联合运营协议”，统一营业时间（10:00-22:00）、统一员工着装（传统服饰元素）、统一促销活动（如 “非遗文化周” 统一折扣）； ② 联合营销机制：每月举办 1 次 “非遗文化周” 活动，成本由项目方（60%）与商户（40%）共同承担，收益按商户销售额比例分配；例如 2025 年春节 “非遗文化周”，投入 100 万元营销费用（项目承担 60 万元），吸引客流 5 万人次，集群内商户销售额平均增长 40%； ③ 收益分成补充：项目方除收取租金外，从集群整体销售额中提取 2% 作为 “运营服务费”，用于集群维护与营销，形成 “租金 + 服务费” 双重收益模式。 3.2. “次元动力舱” 青年潮流集群（Z 世代社交圣地） 集群规划与定位： 位于 5 层，总面积 500㎡，定位 “太原城西 Z 世代社交中心”，针对 18-25 岁年轻客群，打造 “潮流体验 + 社交消费” 闭环场景； 强制业态组合（确保集群效应）：
预期效益： 通过集群效应，该区域租金从 5 层平均 4.5 元 /㎡/ 天提升至 5.4 元 /㎡/ 天（溢价 20%），坪效从 1200 元 /㎡/ 月提升至 1800 元 /㎡/ 月（提升 50%），年轻客群占比从 32% 提升至 40%。 4.引擎四：轻资产与复合空间模式 —— 提升资产流动性 4.1. 跨业态复合空间（打破传统业态边界） 模式核心： 鼓励品牌打造 “一店多能” 的复合空间，实现 “业态跨界融合”，例如 “图书 + 咖啡 + 展览”“零售 + 体验 + 社交”，提升空间利用率与客群吸引力； 项目支持政策： ① 租金优惠：对复合空间业态给予 15% 的租金优惠，例如 “方所” 式文化综合体（1000㎡），原租金 6 元 /㎡/ 天，优惠后 5.1 元 /㎡/ 天，年节省租金 32.85 万元； ② 空间改造补贴：提供改造费用 30% 的补贴（从南海集团专项基金列支），最高补贴 50 万元，例如小米之家升级为 “体验式旗舰店”（增加产品体验区、互动游戏区），改造费用 100 万元，项目补贴 30 万元； 案例：小米之家体验式旗舰店： 改造前：300㎡传统零售店，以产品销售为主，客单价 1500 元，停留时长 15 分钟； 改造后：增加 “小米智能家居体验区”（可体验智能家电联动）、“小米游戏区”（提供小米电视游戏体验）、“休息咖啡区”（免费提供小米生态链饮品），转型为复合空间； 效果：客单价提升至 2500 元，停留时长延长至 45 分钟，会员复购率提升 20%，带动周边数码配件店销售额增长 15%。 4.2. 快闪与共享空间（激活冷区、测试品牌） 快闪空间规划： ① 点位设置：在项目冷区（如 5 层东侧、B1 层角落）设立 10 个标准快闪点位，每个点位面积 20-50㎡，统一装修标准（白色简约风格，配备可更换海报架、模块化陈列架），确保品牌入驻时仅需 3 天即可完成装修布置； ② 租期与租金：租期灵活（1-3 个月），租金采用 “阶梯定价”——1 个月 8 元 /㎡/ 天、2 个月 7 元 /㎡/ 天、3 个月 6 元 /㎡/ 天，低于同楼层常规租金（4.5-6 元 /㎡/ 天，冷区快闪租金与热区常规租金持平，确保项目收益）； ③ 品牌筛选标准：优先引入 “新兴潮牌、网红快消品、本土文创” 类品牌，如 “国潮饰品品牌、网红零食快闪店、山西本土手作品牌”，要求品牌具备 “强社交属性、高话题度”，能快速吸引客流； 运营模式与效益： ① “快闪 - 常驻” 转化机制：将快闪空间作为 “品牌测试实验室”，通过监测品牌 “日均客流、销售额、消费者好评率”，对表现优异的品牌（日均客流≥100 人次、好评率≥90%），邀请其转为常驻店铺，给予 “首月租金 5 折” 优惠；2024 年引入的 “XX 国潮饰品快闪店”，1 个月内日均客流 120 人次，销售额 15 万元，成功转为常驻店铺，填补项目潮饰业态空白； ② 冷区激活效果：5 层东侧通过 3 个快闪点位（潮玩、文创、零食），日均客流从改造前 80 人次提升至 250 人次，带动周边常驻店铺销售额增长 20%（如东侧剧本杀店客流提升 15%），冷区空置率从 18% 降至 8%； ③ 非租金收益拓展：为快闪品牌提供 “附加服务”（如抖音推广、社群运营），收取服务费（单次活动 1-3 万元），2024 年快闪相关非租金收入达 50 万元，成为项目新的收益增长点。 （三）政策红利整合与最大化策略：从 “被动申请” 到 “主动规划” 1.“政策 - 招商 - 运营” 联动地图（精准匹配战略目标） 通过系统梳理国家、地方及企业内部政策，构建 “政策红利与战略目标” 的对应关系，确保每一项政策都能直接服务于招商与运营，避免政策资源浪费。
2.政策落地 “三同步” 原则（确保红利快速转化） 2.1. 同步规划：政策嵌入招商计划 在制定年度招商与运营计划时，同步明确可应用的政策清单与申请节点。例如： 2025 年 Q1 计划引入 “奈尔宝家庭中心”（山西首店），同步将 “太原市首店补贴” 纳入计划，明确补贴申请需准备的材料（品牌授权书、营业执照、场地合同）及时间节点（品牌签约后 15 天内提交申请）； 2025 年 Q2 启动 “飞天梯改造工程”，同步规划 “太原市城市更新补贴” 申请，提前与太原市住建局沟通改造方案，确保符合补贴要求（如改造需包含无障碍设施）。 2.2. 同步谈判：政策作为招商筹码 在与品牌方洽谈时，将 “可为品牌申请的政策支持” 作为核心谈判优势，降低品牌入驻顾虑，提升合作意愿。例如： 引入 “室内滑雪馆”（山西首店）时，明确告知品牌方 “可申请 50 万元首店补贴 + 30% 装修补贴”，并协助品牌准备申请材料，品牌方因此降低首年租金要求（从 7 元 /㎡/ 天降至 6 元 /㎡/ 天）； 与 “屋顶餐酒吧” 品牌洽谈时，强调 “项目可协助申请夜间电费补贴”，品牌方因此同意将营业时间延长至 24:00，提升夜间客流贡献。 2.3. 同步申请：专项小组高效推进 成立 “政策申请专项小组”（由南海集团政府关系专员、财务专员、项目运营专员组成），品牌签约或项目启动后，立即启动政策申请流程，确保红利快速到位。例如： “怂重庆火锅厂” 2025 年 3 月签约，专项小组 3 月 15 日提交首店补贴申请，4 月 20 日完成审批，5 月 10 日补贴资金（30 万元）到账，仅用 2 个月实现补贴落地； “飞天梯改造” 2025 年 4 月启动，专项小组 4 月 5 日提交城市更新补贴申请，5 月 15 日获批，6 月 10 日补贴资金（180 万元，首笔改造款 600 万元 ×30%）到账，确保改造工程资金不中断。 （四）实施保障与风险管控：确保战略落地无偏差 1.组织与资源保障：构建 “高效作战体系” 1.1. “招商与政策作战室” 组织架构 打破部门壁垒，组建跨职能专项团队，实现 “决策 - 执行 - 反馈” 的快速闭环： 总指挥：南海集团项目总经理，负责战略方向决策、重大资源协调； 招商执行组：云阿云招商总监牵头，5 名招商经理，负责品牌对接、谈判签约； 政策申请组：南海集团政府关系专员牵头，2 名财务专员、1 名运营专员，负责政策梳理、申请落地； 数据支持组：云阿云数据总监牵头，3 名数据分析师，负责招商智慧大脑运营、数据监测； 风险管控组：南海集团法务总监牵头，2 名风控专员，负责合同审核、风险预警。 1.2. 资源投入保障 预算保障：2025 年专项预算 2500 万元，其中 “时代创新基金” 2000 万元（用于品牌孵化）、“风险准备金” 500 万元（应对品牌违约、成本超支），预算按 “季度拨付 + 里程碑考核” 方式发放，完成阶段目标后解锁下一季度预算； 外部资源整合：与太原市商务局、文旅局建立 “重点项目对接机制”，每月召开 1 次沟通会，提前获取政策信息（如 2025 年 Q3 将新增 “文创品牌补贴” 政策）；与行业协会（山西省零售商行业协会）合作，获取优质品牌资源推荐（如本土文创品牌清单）。 2.全流程风险管控：预判 - 干预 - 应对 2.1. 三大核心风险管控方案
2.2. 绩效评估体系：以价值为导向的 KPI 建立 “质量 - 效率 - 效益” 三维度评估体系，定期考核招商与政策落地效果，确保战略目标达成。
评估结果应用：每季度根据 KPI 完成情况调整战略举措，例如 2025 年 Q2 若 “体验业态占比仅 32%（目标 40%）”，则加大体验类品牌招商力度，将 “时代创新基金” 向体验品牌倾斜（增加 500 万元孵化预算），确保年度目标达成。 （五）总结：构建 “数据 + 政策 + 生态” 的招商新范式 公元时代城的招商创新与政策赋能战略，核心是跳出 “传统招租” 的局限，通过 “数据智能提升精准度、品牌孵化构建壁垒、主题集群打造场景、政策整合降低成本”，最终形成 “品牌有活力、客群有粘性、资产有价值” 的商业生态。 从短期看，2025 年通过 13 家首店引入、40% 体验业态占比、490 万元政策补贴，可实现 “客流提升 30%、租金溢价 18%” 的目标；从中长期看，2026 年通过 20 家首店、45% 体验业态占比、8% 非租金收入占比，项目将从 “城西商业体” 升级为 “太原体验式社交地标”，资产估值提升 20%，成为南海集团与云阿云 “商业生态共创” 的标杆项目。 这一战略不仅为公元时代城提供了清晰的招商路径，更开创了商业地产 “以数据驱动决策、以政策赋能发展、以生态实现共赢” 的新范式，为同类项目的招商创新提供了可复制、可落地的实操样本。 七、空间优化及场景体验 （一）空间优化策略：以 “可达性 + 功能性 + 舒适度” 为核心，破解现有空间痛点 1. 动线重构：打通盲区，提升商铺 “可见性 + 可达性” 项目当前存在 “高楼层客流断层、冷区商铺路过率低” 的问题（5 层东侧商铺路过率仅 28%，4-5 层客流仅为 1-2 层的 35%），通过 “主动线强化 + 次动线补位 + 特色连廊串联” 的三维动线设计，实现全楼层客流均衡分布。 主动线重构：强化 “核心动线” 引流能力 ① 1-5 层垂直主动线： 投入 1500 万元，在 1 层主入口（迎泽西大街侧）增设 2 部跨层飞天梯，直达 4 层餐饮区，飞天梯入口设置 “动态指引屏”，实时显示 4-5 层业态与活动信息（如 “5 层星空花园亲子活动正在进行”）；同时，将现有 2 部垂直客梯改造为 “主题直达梯”，分别标注 “亲子区（3 层）”“娱乐区（5 层）”，减少乘客犹豫时间，预计垂直交通效率提升 40%，4-5 层客流增长 35%； 参考上海瑞虹天地太阳宫 “飞天梯 + 主题指引” 模式，通过 “物理直达 + 信息前置”，解决高楼层可达性问题，其改造后高楼层客流提升 50%，为项目提供实践参考。 ② 各楼层水平主动线： 1-2 层（零售核心区）：拓宽主通道至 4.5 米（原 3.5 米），移除通道内临时促销展位，确保视线通透；在主动线关键节点（如扶梯口、中庭）设置 “业态导视牌”，标注 “热门品牌”“活动地点”，提升商铺可见性； 3-5 层（体验核心区）：采用 “环形主动线” 设计，围绕中庭打造闭合动线，确保每个商铺都能被主动线覆盖，例如 3 层亲子区主动线串联 “儿童马术馆、亲子烘焙、儿童零售”，形成 “亲子消费闭环”，预计该区域商铺路过率从 65% 提升至 90%。 次动线补位：激活冷区商铺客流 ① 5 层东侧冷区：增设 “星空主题次动线”，通过地面 LED 灯带（模拟星空轨迹）引导客流，在次动线两侧设置 “快闪店点位（20㎡/ 个）”“休息座椅”，吸引消费者停留；同时，打通 5 层东侧与 4 层餐饮区的 “特色楼梯”（装饰非遗纹样），实现 “餐饮区客流向娱乐区自然流动”，预计 5 层东侧商铺路过率从 28% 提升至 60%； ② B1 层古槐巷：在主动线与冷区商铺之间设置 “连廊通道”，通道两侧布置 “山西文创展示柜”“互动打卡点”（如古槐 IP 拍照框），引导客流深入冷区，预计冷区商铺销售额增长 25%。 特色连廊串联：强化楼层与区域联动 ① 3-4 层 “亲子 - 餐饮” 连廊：打造 “童话主题连廊”，装饰卡通壁画、悬挂互动吊饰（如可触摸的发光云朵），连廊内设置 “亲子互动装置”（如拼图游戏、身高测量墙），吸引家庭客群从 3 层亲子区流向 4 层餐饮区，预计跨楼层消费转化率从 12% 提升至 25%； ② 2-3 层 “零售 - 体验” 连廊：设计 “国潮主题连廊”，展示山西非遗手作（如晋绣、推光漆器），设置 “非遗体验台”（游客可免费体验剪纸、泥塑），促进零售客群向体验区转化，预计该连廊日均通过客流达 2000 人次，带动体验区销售额增长 20%。 2. 功能分区优化：以“业态集聚 + 客群匹配”为原则，提升消费效率 基于项目 “太原城西体验式社交生活中心” 定位，结合客群需求（家庭客群偏好亲子 + 餐饮、年轻客群偏好娱乐 + 社交），重新划分四大功能分区，实现 “同类业态集聚、互补业态联动”。
3. 硬件设施升级：以“舒适度 + 便利性 + 安全性”为目标，提升消费体验 项目现有硬件设施存在 “电梯老化、空调效果差、便民设施不足” 等问题（2024 年电梯故障频次 0.5 次 / 天，夏季高楼层温度超 28℃），通过系统性升级，打造 “现代化、人性化” 的硬件环境。 电梯系统升级： ① 更换 8 部老化客梯（投入 400 万元），选用 “三菱超高速电梯”，运行速度提升至 2.5m/s（原 1.5m/s），候梯时间从 3 分钟缩短至 1.5 分钟；电梯内安装 “智能屏”，播放项目业态宣传、活动预告，提升信息触达效率； ② 新增 3 部自动扶梯（投入 200 万元），分别位于 1-2 层、3-4 层、4-5 层冷区，解决 “高峰时段扶梯拥堵” 问题，预计扶梯运力提升 40%，高楼层客流增长 25%。 空调与照明系统升级： ① 投入 600 万元升级中央空调系统，采用 “分区温控技术”，1-2 层（零售区）温度控制在 24℃，3-5 层（体验区）温度控制在 25-26℃，解决 “高楼层闷热” 问题；同时，安装 “智能节能系统”，非营业时间自动降低功率，预计年节省能耗成本 50 万元； ② 更换全楼照明系统（投入 150 万元），采用 LED 节能灯具，主通道亮度提升至 500lux（原 300lux），商铺门口设置 “品牌 logo 射灯”，增强品牌辨识度；在中庭、连廊等区域安装 “动态照明装置”（如可变色的灯带），营造氛围，吸引拍照分享。 便民设施增设： ① 投入 100 万元增设新能源充电桩（20 个快充、30 个慢充），位于地下停车场入口处，支持 “扫码充电 + 无感支付”，满足新能源车主需求，预计日均服务 50 车次，带动周边商铺消费增长 10%； ② 完善无障碍设施：在各楼层增设 “无障碍坡道”（坡度 1:12）、“无障碍卫生间”（配备扶手、呼叫按钮）、“盲道指引”，符合国家无障碍设计标准，提升项目社会形象； ③ 增加休息与服务设施：在各楼层主动线设置 “共享休息座椅”（每 50 米 1 组，每组 4 个座位）、“免费饮水站”（提供冷热饮用水）、“快递寄存柜”，提升消费者舒适度。 （二）场景体验打造（结合云阿云全球视野）：从 “功能满足” 到 “情感共鸣” 1. 主题场景设计：打造 “可感知、可参与、可传播” 的特色场景 结合太原文化特色与国际商业趋势，打造室外、室内两大主题场景集群，形成项目差异化记忆点。 室外场景：打造 “城市级打卡地标” ① 屋顶 “星空花园”： 投入 800 万元改造 1 万㎡屋顶空间，分为 “四大功能区”： 花海休闲区：种植季节性花卉（春季郁金香、夏季绣球、秋季向日葵、冬季羽衣甘蓝），设置 “网红打卡装置”（如白色秋千、透明泡泡屋、星空灯串），免费对消费者开放，预计日均拍照分享量 500 + 条； 露台餐酒吧区：引入 “精酿啤酒工坊”（300㎡）、“轻食餐厅”（200㎡），设置露天餐桌（可容纳 200 人），夜间提供驻唱演出，营业时间延长至 24:00，依托太原市 “夜间经济补贴”（电费减免 0.3 元 / 度），预计该区域月销售额达 150 万元； 亲子游乐区：设置 “小型儿童乐园”（滑梯、沙池、攀爬架）、“亲子露营区”（提供帐篷租赁，100 元 / 小时），吸引家庭客群周末到访，预计该区域周末日均客流 800 人次； 参考成都大悦城 “屋顶花园 + 夜经济” 模式，其改造后屋顶区域年销售额突破 8000 万元，成为项目核心卖点，为公元时代城提供借鉴。 ② 1 层沿街 “国潮网红墙”： 投入 50 万元在 1 层西侧沿街打造 30 米长 “国潮主题墙”，融合山西元素（古槐、晋绣、平遥古城）与现代潮流设计，设置 “互动投影”（消费者扫码可在墙上投射专属图案）；定期更新主题（如春节 “晋商年俗”、国庆 “红色山西”），保持新鲜感，预计该墙日均拍照打卡 300 人次，社交媒体曝光量 10 万 + 次 / 月。 ③ 季节性主题装置： 春季（3-5 月）：在中庭设置 “樱花主题装置”（仿真樱花树、樱花步道），举办 “樱花美食节”； 冬季（12-2 月）：在室外广场打造 “冰雪乐园”（500㎡，含冰滑梯、雪地坦克），收费标准 58 元 / 人，预计冬季接待客流 5 万人次，收入 290 万元。 室内场景：打造 “沉浸式体验空间” ① 中庭 “沉浸式艺术展厅”： 投入 300 万元改造 1 层中庭，配备 “LED 弧形屏（周长 20 米，高度 5 米）”“全息投影设备”，定期举办 “数字艺术展”（如 “山西非遗数字展”“星空主题展”）；与山西博物院合作，将馆藏文物（如晋侯鸟尊）通过数字技术 “复活”，消费者可通过 AR 眼镜与文物互动，预计艺术展期间日均客流增长 20%，展览门票收入（30 元 / 人）月均 50 万元； ② 4 层 “互动科技体验区”： 引入 “科技互动装置”：如 “光影互动墙”（触摸可产生光影效果）、“声音邮局”（录制语音可转化为明信片）、“VR 山西文旅体验”（通过 VR 设备游览山西景点），免费对消费者开放，吸引年轻客群停留，预计该区域日均客流 600 人次，带动周边餐饮消费增长 15%； ③ B1 层 “古槐文化体验区”： 围绕项目 “古槐 IP”，打造 “古槐故事墙”（讲述古槐历史与山西文化）、“非遗工坊”（晋绣、推光漆器制作体验），邀请非遗传承人每周驻场 2 次，消费者可付费体验（68-98 元 / 次），预计该区域月均体验收入 30 万元，同时提升项目文化调性。 2. 体验活动策划：以 “高频常态 + 低频爆点” 组合，保持项目热度 通过 “常态化活动吸引日常客流、大型活动引爆全城关注”，形成 “周周有活动、月月有亮点” 的运营节奏。 常态化活动：提升日常客流与复购率 ① 周末亲子 DIY：每周六、日在 3 层亲子区举办 “手工 DIY 活动”（如陶艺、绘画、烘焙），收费标准 38 元 / 组，会员免费参与，预计每周吸引 200 组家庭，带动亲子区销售额增长 15%； ② 夜间 Live 演出：每周五、六晚在 5 层 Livehouse 举办 “本土乐队演出”，门票价格 68-128 元，同时推出 “演出 + 餐饮” 套餐（198 元含 2 张门票 + 2 杯饮品），预计每场吸引 150 人，夜间客流增长 25%； ③ 品牌快闪活动：每月邀请 1-2 个品牌（如潮玩、美妆、文创）在中庭举办快闪活动，设置 “限量款发售”“互动游戏”，吸引粉丝到访，例如引入 “泡泡玛特快闪店”，预计活动期间日均客流增长 30%，快闪店销售额 200 万元 / 月。 大型活动：打造项目 IP，吸引全城客流 ① 年度 “太原城西消费节”： 每年 9 月举办，持续 15 天，联合项目内 50 + 品牌推出 “折扣优惠”（如餐饮 5 折、零售满减），同时举办 “城市美食大赛”“潮流时装秀”“非遗文化展演” 等活动； 投入 200 万元营销费用，通过抖音、小红书、本地媒体宣传，邀请太原本地 KOL（粉丝超 100 万）参与活动；参考郑州正弘城 “城市消费节” 模式，其活动期间日均客流突破 8 万人次，销售额增长 40%，预计公元时代城消费节期间日均客流达 5 万人次，销售额增长 35%； ② 年度 “品牌盛典”： 每年 12 月举办，邀请项目内头部品牌、会员代表、媒体参与，颁发 “年度畅销品牌”“年度会员” 等奖项，同时发布次年项目运营规划； 盛典现场设置 “品牌展示区”“互动体验区”，吸引消费者参与，预计盛典当天客流增长 20%，会员复购率提升 10%。 3. 数字化体验升级：以 “线上线下融合” 为核心，提升消费便利性 引入数字化工具，解决 “找店难、体验单一、服务低效” 问题，实现 “线上预约 - 线下体验 - 线上分享” 的消费闭环。 AR 导航与智能导购系统： ① 投入 200 万元引入 AR 导航系统，消费者通过项目小程序扫描实景，即可获取 “目标店铺导航路线”“实时排队情况”“优惠信息”，解决 “找店难” 问题；例如消费者想前往 “室内滑雪馆”，AR 导航会实时指引路线，同时显示 “当前排队人数（20 人，预计等待 30 分钟）”，可提前线上预约； ② 在 1-2 层设置 5 台 “智能导购机”，提供 “品牌查询”“会员积分查询”“活动预约” 服务，支持人脸识别登录会员账号，预计 AR 导航日均使用 1500 次，智能导购机日均服务 800 人次，消费者找店时间从 10 分钟缩短至 3 分钟。 项目小程序搭建与运营： ① 小程序核心功能： 线上预约：可预约 “亲子体验项目、艺术展、Live 演出”，支持 “分时预约”（如室内滑雪馆每小时预约 20 人），避免现场拥挤；例如用户预约周六 14:00-15:00 的亲子烘焙体验，小程序会提前 1 小时发送 “预约提醒 + 到店路线”，到店后扫码即可核销，无需排队登记； 线下体验：通过小程序生成 “电子门票、优惠券”，到店扫码使用，无需纸质凭证；同时，小程序内置 “打卡任务”（如 “打卡 3 个主题场景可兑换 20 元餐饮券”），引导用户探索项目不同区域，提升停留时长； 线上分享：消费者参与活动、打卡场景后，可生成 “个性化分享海报”（含个人照片、活动信息、项目定位），分享至微信好友或朋友圈，成功邀请 1 位好友注册小程序会员，可获得 “10 元无门槛券”，预计通过该功能实现小程序月均新增会员 1 万人； 会员服务：会员可通过小程序查询积分、兑换礼品（如积分兑换非遗手作体验、停车券）、参与 “会员专属活动”（如会员日折扣、新品品鉴会），2025 年目标小程序会员活跃度（月均登录≥3 次）达 60%； ② 运营数据目标：2025 年小程序月活跃用户达 8 万人，线上预约占比提升至 40%，通过小程序引流到店消费的金额占比达 25%。 （三）空间优化与场景体验效果评估体系：量化验证升级价值 为确保空间优化与场景体验举措落地见效，需建立 “数据化 + 多维度” 的评估体系，分阶段验收成果，及时调整偏差。 1. 分阶段评估目标（2025-2026 年）
2. 多维度评估方法 空间效率评估： 通过 “客流密度、商铺路过率、跨楼层转化率” 判断空间优化效果。例如，若 4-5 层客流占比 6 个月仅达 40%（目标 45%），分析发现 “飞天梯宣传不足”，立即在 1 层入口增设 “飞天梯指引牌”，并通过小程序推送 “高楼层活动信息”，提升高楼层吸引力； 场景吸引力评估： 结合 “社交媒体曝光量、打卡分享量、活动参与人次” 评估场景效果。例如，屋顶 “星空花园” 若月均打卡分享量仅 3000 条（目标 5000 条），调整场景设计（增加 “网红日落灯”“星空投影”），并联合本地摄影 KOL 发起 “星空花园拍照大赛”，提升传播度； 消费转化评估： 通过 “客单价、复购率、业态销售额占比” 判断体验对消费的带动作用。例如，亲子互动区若停留时长 12 个月仅达 1 小时（目标 1.5 小时），增加 “亲子互动游戏”“儿童托管服务”，延长家庭客群停留时间，带动周边餐饮、零售消费增长。 3. 评估结果应用：动态优化策略 每季度召开 “空间与场景复盘会”，根据评估结果调整举措： 若 “冷区商铺路过率” 未达标（如 2025 年 6 月仅 50%，目标 60%），分析发现 “次动线指引不足”，立即在主动线与次动线交叉口增设 “动态指引屏”，播放冷区活动与品牌信息，同时在冷区增设 “快闪店”（如网红零食店），吸引客流； 若 “夜间销售额占比” 未达标（如 2025 年 12 月仅 35%，目标 40%），调整夜间运营策略（如引入 “深夜脱口秀”“露天电影”），并推出 “夜间消费满减券”（22:00 后消费满 200 减 50），提升夜间消费意愿。 （四）风险应对预案：提前规避实施障碍 在空间优化与场景体验落地过程中，需重点关注 “工程延期、成本超支、体验不达预期” 三类风险，制定应对方案，确保项目进度与效果。 1. 核心风险预判与应对 风险一：空间改造工程延期，影响招商与运营 预判场景：飞天梯改造原计划 3 个月完成（2025 年 3-5 月），因 “设备采购延迟”“施工难度超预期”，工期延长至 5 个月，导致 4-5 层餐饮区开业延迟，损失租金收入约 500 万元（5000㎡×6 元 ×100 天）； 应对预案： ① 事前：与施工方签订 “延期赔偿协议”（每延期 1 天赔偿 5 万元），同时提前 1 个月采购核心设备（如飞天梯主机），避免设备延迟； ② 事中：每周召开 “工程进度会”，若发现进度滞后 10%，增加施工班组（从 2 组增至 3 组），采用 “昼夜轮班” 施工，压缩工期； ③ 事后：若已延期，启动 “临时引流方案”，在 4 层设置 “临时体验区”（如快闪店、小型展览），减少客流流失，同时为受影响商户提供 “租金减免 1 个月” 补偿，降低商户不满。 风险二：场景体验成本超支，侵蚀项目收益 预判场景：屋顶 “星空花园” 原预算 800 万元，实际因 “花卉采购成本上涨”“设备升级”，总投入超 1000 万元，超支 25%； 应对预案： ① 事前：制定 “成本管控明细”，将预算拆解至 “设备采购（300 万）、花卉种植（150 万）、装修施工（350 万）”，设置 10% 应急准备金（80 万元）； ② 事中：50 万元以上支出需 “工程组 + 财务组” 双重审批，若某单项支出超预算 15%（如花卉采购超 22.5 万元），更换供应商（选择本地花卉基地，降低运输成本），或调整方案（减少进口花卉比例，增加本地花卉）； ③ 事后：通过 “增加商业变现渠道”（如屋顶餐酒吧引入品牌赞助、设置广告位），弥补成本超支，预计年增加非租金收入 100 万元。 风险三：场景体验不达预期，消费者满意度低 预判场景：中庭 “沉浸式艺术展” 原计划吸引日均客流 2000 人次，实际因 “展览内容单一”“互动性不足”，日均客流仅 800 人次，消费者好评率仅 65%（目标 85%）； 应对预案： ① 短期：紧急更新展览内容（增加 “非遗互动游戏”“AR 文物体验”），推出 “门票买一送一” 活动，吸引客流；同时邀请消费者填写 “体验反馈问卷”，收集改进建议； ② 长期：与山西博物院建立 “长期合作机制”，每季度更新展览主题（如 “晋商文化展”“山西古建筑展”），确保内容新鲜感；增加 “展览 + 消费” 联动（如购买展览门票可兑换餐饮优惠券），提升体验价值。 （五）总结：从“空间载体”到“价值中枢”的跃迁 公元时代城的空间优化与场景体验升级，并非简单的 “硬件改造 + 场景堆砌”，而是通过 “动线重构提升效率、功能分区匹配需求、主题场景创造记忆、数字化工具优化体验”，将项目从 “物理消费载体” 转变为 “情感共鸣与社交价值中枢”。 从短期看，2025 年通过高楼层客流提升至 45%、夜间销售额占比达 40%，可快速激活项目活力；从中长期看，2026 年通过跨区客群占比 35%、体验业态坪效 1600 元 /㎡/ 月，项目将成为 “太原城西体验式社交地标”，进一步拉大与竞品的差距。 这一升级不仅为消费者提供 “可逛、可玩、可分享” 的消费场景，更通过 “客流提升 - 商户盈利 - 租金增长 - 资产增值” 的正向循环，为南海集团与云阿云实现 “资产价值最大化” 目标提供坚实支撑，最终形成 “商业效益与社会价值” 双重提升的良性格局。 数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库 |
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2025-10-9 7
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