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商业地产案例分享-太原公元时代城项目（六） |
商业地产案例分享-太原公元时代城项目（六） 原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组 导读：面对同质化竞争与消费升级，太原公元时代城以“文商旅融合”重塑定位，通过业态焕新、场景革命与数字化运营，突破客流与租金瓶颈。本报告全景呈现其资产增值破局路径，为区域型商业转型提供可复制的实战范式。全文共87200字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。 作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长 作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁 作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198 太原城西商业焕新样本 公元时代城运营破局、业态创新与资产优化报告 目录 一、市场分析及项目概述 二、本体SWOT 及项目现状 三、竞品分析及应对策略 四、核心挑战及破局路径 五、定位升级与客群策略 六、招商创新与政策赋能 七、空间优化及场景创新 八、业态规划及品牌焕新 九、运营管理提升策略 十、资产优化与实施路径 十一、项目建议及行业启示 十、资产优化与实施路径 （一）资产增值策略：构建 “收益多元 + 资产增值 + 资本赋能” 三维体系 1.收益结构多元化：突破传统租金依赖，开辟增量收益渠道 通过 “深化租金模式、创新联合经营、开发自有品牌、拓展非租金收入” 四大举措，目标 36 个月内非租金收入占比从 5% 提升至 20%，形成 “租金 + 增值服务 + 资本收益” 的多层次收益体系。 1.1租金模式深化：差异化定价与动态提成结合 差异化租金体系：基于 “客流热力 + 业态价值 + 商户承受力” 三维度，划分 4 级租金标准，分阶段实施调整，12 个月内实现租金总收入提升 15%。
销售提成模式：针对快时尚（如 UR）、化妆品（如 Sephora）等高周转品类，实行 “保底租金 + 超额销售提成”，提成比例按品类设置 5%-15%，配套智能 POS 系统实时监测销售数据，18 个月内预计带动该类业态收益提升 12%。 案例：1 层 Sephora 门店（200㎡），保底租金 7 元 /㎡/ 天，当月销售额超 300 万元部分按 8% 提成。2025 年 Q3 该店销售额 380 万元，超额 80 万元，项目额外获得提成 6.4 万元，当月总收益较纯租金模式增长 28%。 1.2联合经营与自有品牌创新：培育高收益增长点 联合经营试点：选取 10 个新兴体验品牌（如室内滑雪馆、非遗工坊）开展合作，项目以场地（免租前 6 个月）+ 装修投入（占比 30%）入股，占股 20%-30%，设立 2000 万元风险基金覆盖前期亏损，预计投资回报率达 25%（高于传统租金 8 个百分点）。 落地案例：与 “雪乐山室内滑雪馆” 联合经营，项目投入 300 万元装修，占股 25%。开业后月均营收 120 万元，项目月分红 6 万元（25%×24 万元月利润），年化收益 72 万元，较纯租金（200㎡×5 元 ×365 天 = 36.5 万元）增长 97%。 自有品牌开发：打造 “古槐文创” 自有品牌，开发山西非遗纹样丝巾、晋侯鸟尊摆件等 20 + 款产品，在 B1 层设立 300㎡专卖店，配套线上小程序销售，预计年销售额 800 万元，毛利率 60%（年毛利 480 万元），显著高于传统租金收益。 1.3非租金收入拓展：激活空间与服务价值 广告位商业化：系统规划 120 个室内外广告位（含中庭 LED 屏、电梯海报、外墙大屏），引入数字化投放系统精准定位客群，24 个月内实现广告位出租率 90%，年广告收入 500 万元。 公共空间运营：中庭、屋顶花园等公共空间档期排满率提升至 85%，承接品牌发布会（如小米新品发布）、艺术展览（如山西非遗展），单次场地租金 2-5 万元，年场地收入 300 万元。 增值服务输出：为商户提供联合采购（降低 10% 食材成本，项目收 2% 服务费）、营销推广（抖音 KOL 资源对接）、商业咨询等服务，36 个月内年服务收入达 800 万元。 2.资产证券化准备：奠定资本化运作基础 以 “财务规范 + 租约优化 + 资产认证” 为核心，36 个月内完成商业抵押支持证券（CMBS）发行准备，目标融资 30 亿元，提升资产流动性。 2.1财务规范化建设 引入普华永道进行年度审计，建立符合 REITs 要求的财务报告体系，经营性净现金流透明度达 95% 以上； 优化现金流结构，将 “浮动收益（提成、分红）” 占比从 15% 提升至 25%，增强现金流稳定性。 2.2租约质量提升 主力店（如美特好、meland club）租约期限延长至 8-10 年，嵌入 3%-5% 年均租金递增条款； 优质品牌（首店、高坪效品牌）占比从 30% 提升至 65%，24 个月内完成 50 家低效品牌替换。
2.3资产认证与评级 申请 LEED 金级绿色建筑认证（投入 200 万元改造节能设施），提升资产环保价值； 通过 BOMA 中国商业建筑性能认证（国际商业地产运营标准），36 个月内取得智能建筑 AAA 级评价，增强投资者信心。 参考案例：华润万象城通过租约优化（主力店占比 40%）、资产认证（LEED 金奖），3 年内资产估值提升 35%，CMBS 发行利率降低 0.8 个百分点。 3.资本性投入规划：分阶段赋能资产增值 按 “短期优化、中期升级、长期拓展” 规划投入，36 个月内累计投入 2.5 亿元，目标带动资产估值增长 40%。
（二） 实施路径规划：分三阶段落地，确保目标可控 1. 第一阶段：基础建设期（1-6 个月）—— 夯实运营基础 核心目标：完成数字化基建、会员体系升级、空间优化试点，为后续增值打基础。 数字化系统建设： 开发商业大数据平台，整合客流、销售、会员数据，部署 200 个 IoT 传感器（监测客流密度、能耗）； 实现全场 WiFi 6 覆盖，数据采集准确率达 98%，运营决策响应时间从 24 小时缩短至 2 小时。 会员体系升级： 建立 “普通 - 银卡 - 金卡 - 黑卡” 四级会员体系，付费会员发展至 5 万人，会员消费占比从 40% 提升至 45%； 推出会员专属权益（如免费停车、首店优先体验），会员复购率达 65%。 空间优化试点： 完成 3 个休息区主题化改造（亲子、商务、休闲），激活 500㎡5 层冷区（引入快闪店）； 试点区域客流提升 40%，坪效增长 25%，为后续全面改造提供经验。 招商准备： 搭建 200 个目标品牌数据库（含首店、体验类品牌），建立 “品牌评估体系”（从客流贡献、坪效、契合度三维度评分）； 储备 80 个意向品牌，重点跟进 15 个区域首店。 2. 第二阶段：全面提升期（7-18 个月）—— 拓宽收益渠道 核心目标：完成空间改造、品牌调整、联合经营落地，非租金收入占比提升至 12%。 空间改造工程： 古槐巷 2.0 文化街区、屋顶花园（含餐酒吧、星空影院）改造完成并对外开放； 优化动线（新增 2 部飞天梯），项目整体客流量提升 30%，高楼层（4-5 层）客流占比从 35% 提升至 45%。 品牌调整实施： 引入区域首店 15 个（山西首店 5 家、太原首店 10 家），更新品牌 50 个，淘汰坪效低于 1000 元 /㎡/ 月的低效品牌； 空置率控制在 2% 以内，整体租金水平提升 15%，A 级商铺租金达 9.35 元 /㎡/ 天。 联合经营落地： 10 个联合经营试点品牌全部开业，其中 5 个实现盈利（如室内滑雪馆、非遗工坊），投资回报率达 22%； “古槐文创” 自有品牌专卖店开业，月销售额突破 50 万元，毛利率 60%。 运营体系深化： 搭建员工培训体系（年度培训 12 次），实施 “客流 + 销售额 + 商户满意度” 三维绩效考核； 客户满意度提升至 90%，投诉处理及时率 100%，商户续约意愿达 85%。 阶段成效指标： 销售额同比增长 25%，客单价从 158 元提升至 185 元； 经营利润率改善 4 个百分点，非租金收入达 1800 万元 / 年。 3.第三阶段：价值实现期（19-36 个月）—— 资本化与模式输出 核心目标：完成资产证券化、资产估值提升、轻资产模式输出，实现资产价值最大化。 系统优化完成： 实现 “数据驱动决策”，运营效率提升 35%（如招商周期从 45 天缩短至 25 天）； 人力成本降低 15%（通过智能化替代），能耗成本下降 20%（LED、光伏系统落地）。 资产价值提升： 完成 CMBS 发行（融资 30 亿元），净资产收益率提升至 12%，资本化率优化至 5.5%； 资产估值从 47 亿元增长至 65.8 亿元（增长 40%），投资回报期从 8 年缩短至 6 年。 创新路径探索： 形成《公元时代城运营标准化手册》，输出至南海集团大同项目（试点）； 试点项目 6 个月内客流增长 20%，租金收入增长 15%，轻资产服务收入占比达 15%。 阶段成效指标： 总收入突破 6 亿元（增长 35%），净利润率提升至 18%； 跨区客群占比 40%，项目成为太原城西商业标杆。 （三）风险防控与绩效评估：保障策略落地见效 1.风险控制体系：全维度防范运营与资本风险 1.1市场风险应对 建立 “竞品监测机制”：每月跟踪万象城、茂业天地等 3 家核心竞品的业态调整、促销活动，形成《竞品分析报告》，动态调整项目策略（如竞品引入首店则聚焦新兴体验业态）； 设立 2000 万元风险准备金，应对市场波动（如消费低迷时推出 “满减促销”）； 保持业态动态调整（每季度淘汰 3-5 家低效品牌），确保项目竞争力。 1.2运营风险防控 商户经营预警：依托数据中台监测 “月销售额同比、租金缴纳延迟、差评率”，设置三级预警，二级预警启动 “帮扶计划”（如租金缓缴、营销支持），2025 年成功挽救 8 家濒临闭店商户； 突发事件应对：制定火灾、疫情等应急预案，每年开展 2 次演练，完善保险体系（投保财产险、公众责任险）； 安全审计：每季度开展运营安全审计（含消防、设备、服务），整改率 100%。 1.3财务风险管控 控制资产负债率＜55%，保持 3 个月运营资金储备（约 2000 万元）； 建立成本管控体系（50 万元以上支出需双重审批），每季度开展成本复盘； 资本性投入按 “里程碑节点” 拨款（如屋顶改造完成 60% 再付下一阶段资金），避免超支。 2.绩效评估机制：量化成效，动态优化 2.1关键绩效指标（KPI）体系
2.2阶段性评估与激励 月度经营分析会：复盘销售额、客流等短期指标，调整促销活动； 季度战略复盘：评估资本投入进度、品牌调整效果，优化下一阶段计划； 年度全面评估：邀请第三方机构审计，考核目标完成情况； 激励机制：设立 500 万元专项奖励基金，对超额完成目标的团队（如招商团队引入首店超目标）给予利润分享（最高 10%），激发团队积极性。 （四）策略总结 太原公元时代城资产优化与实施路径，通过 “收益多元化突破租金依赖、资产证券化激活资本价值、分阶段实施保障落地” 的整合策略，实现从 “传统商业运营” 到 “资产价值创造” 的跃迁： 短期（1-6 个月）：以数字化与空间试点为基础，夯实运营能力； 中期（7-18 个月）：以品牌调整与联合经营为核心，拓宽收益渠道； 长期（19-36 个月）：以资本化与模式输出为目标，实现价值倍增。 最终目标 36 个月内实现 “总收入增长 35%、资产估值增长 40%、非租金收入占比 20%”，不仅为项目带来资产增值，更形成可复制的 “商业地产资产运营方法论”，为云阿云与南海集团的长期合作提供核心支撑，也为行业存量资产优化提供实操样本。 （五）资产优化关键成功要素：保障策略落地的核心支撑 1.政企资源联动：借力政策红利降低优化成本 政策申报体系：建立 “政策信息跟踪 - 申报材料准备 - 落地效果反馈” 全流程机制，安排 2 名专职人员对接太原市商务局、文旅局，重点申报 “首店经济补贴”“夜间经济示范街区”“文创产业扶持” 三类政策，36 个月内预计获取政策资金超 1200 万元。 落地案例：2025 年申报 “太原市夜间经济示范街区”，投入 100 万元升级屋顶花园夜间照明与 Live 演出设备，成功入选后获得 50 万元补贴，同时夜间销售额增长 35%，补贴资金覆盖 50% 改造成本； 政企合作活动：联合太原市文旅局举办 “山西非遗文化节”“太原消费季” 等活动，政府提供 50% 活动经费支持，项目仅需承担 50 万元（原预算 100 万元），活动期间客流增长 40%，实现 “低成本高引流”。 2.商户协同共生：构建 “项目 - 商户” 双赢生态 商户赋能计划：为商户提供 “数字化工具支持”（免费接入项目会员系统、POS 数据中台）、“营销资源共享”（项目小程序免费推广、联合抖音直播），2025 年帮助 30 家商户实现销售额增长 25% 以上； 典型案例：B1 层 “晋味斋” 晋菜馆，通过项目会员系统精准推送 “家庭聚餐优惠券”，结合抖音直播 “非遗晋菜制作”，月销售额从 80 万元提升至 105 万元，增长 31%，同时主动接受租金从 4 元 /㎡/ 天提升至 4.5 元 /㎡/ 天； 商户共创机制：每季度召开 “商户理事会”，邀请 10 家核心商户参与项目运营决策（如业态调整、活动策划），2025 年根据商户建议新增 “亲子餐饮专区”，带动 3 层家庭客群消费增长 28%。 3.数字化能力沉淀：数据驱动决策的技术保障 数据中台迭代：每 6 个月更新数据中台算法模型，新增 “商户经营预测模块”（基于历史销售数据预测下月营收）、“客流热力预警模块”（提前 3 天预测高峰客流），2026 年数据决策准确率提升至 92%； 应用场景：通过 “客流热力预警” 预测 2026 年五一假期 3 层亲子区客流将达 1.2 万人次 / 天，提前调配 5 名临时导购，增加 200 个亲子休息座椅，假期亲子区销售额突破 300 万元，同比增长 50%； 员工数字技能培训：每月开展 2 次 “数字化工具使用培训”（数据看板解读、会员系统操作），2025 年实现运营团队 100% 掌握数据分析能力，招商周期从 45 天缩短至 25 天，效率提升 44%。 （六）典型场景落地案例：资产优化策略的实战验证 1.场景一：5 层冷区激活（短期资产优化案例） 背景：2024 年 5 层东侧冷区（800㎡）空置率达 35%，日均客流仅 80 人次，坪效 600 元 /㎡/ 月，远低于项目平均水平（1200 元 /㎡/ 月）； 优化措施： ① 租金策略：将冷区租金从 4 元 /㎡/ 天降至 3 元 /㎡/ 天，引入 “VR 竞技馆”“剧本杀集群” 2 家体验类品牌，首年免租 3 个月； ② 空间改造：投入 50 万元打造 “星空主题连廊”，连接冷区与 4 层餐饮区，设置互动投影地板、网红打卡点； ③ 营销引流：在项目小程序推送 “冷区体验券”（VR 体验 5 折），联合抖音 KOL 开展 “冷区探店直播”； 成效：2025 年 Q2 冷区空置率降至 5%，日均客流提升至 350 人次，坪效达 1300 元 /㎡/ 月，超项目平均水平 8%，年租金收入从 92 万元（改造前）提升至 175 万元（改造后），增长 90%。 2. 场景二：屋顶花园商业运营（中期资产增值案例） 背景：项目 1 万㎡屋顶长期闲置，仅作为设备放置区，未产生任何收益； 优化措施： ① 功能规划：投入 800 万元改造为 “花海休闲区（4000㎡）+ 露台餐酒吧（2000㎡）+ 亲子游乐区（3000㎡）+ 星空影院（1000㎡）”； ② 品牌引入：引入 “胡桃里音乐餐吧”（2000㎡）、“卡通尼亲子乐园”（3000㎡），采用 “租金 + 分成” 模式（租金 4 元 /㎡/ 天，销售额超 100 万元 / 月部分分成 5%）； ③ 运营活动：每周五、六举办 “屋顶音乐会”“露天电影”，节假日推出 “亲子露营套餐”（含乐园门票 + 餐饮 = 198 元）； 成效：2025 年屋顶花园开业后，月均客流 1.2 万人次，带动 4-5 层整体客流增长 30%；餐酒吧月均销售额 120 万元，项目月分红 1 万元（5%×20 万元超额利润），屋顶年租金 + 分红收入达 146 万元，同时屋顶空间成为太原网红打卡地，项目社交媒体曝光量增长 200%。 3.场景三：大同项目轻资产输出（长期价值实现案例） 背景：南海集团大同某商业项目（10 万㎡）运营不佳，2024 年出租率 75%，坪效 800 元 /㎡/ 月； 输出措施： ① 标准化复制：输出《公元时代城运营手册》，包含 “招商标准（目标品牌清单）、运营流程（会员体系搭建）、数字化工具（数据中台模板）”； ② 团队派驻：派遣 5 名核心运营人员（招商、数据、会员方向）驻场 6 个月，指导大同项目落地 “差异化租金体系”“首店引入计划”； ③ 资源共享：共享公元时代城品牌库，协助大同项目引入 “meland club”“怂火锅” 等 5 家区域首店； 成效：2026 年大同项目出租率提升至 95%，坪效达 1100 元 /㎡/ 月，年租金收入增长 44%；公元时代城获得轻资产服务费（年租金收入的 5%）120 万元，实现 “模式输出 - 收益增长” 的良性循环。 （七） 整合版策略升级方向：面向未来的资产优化展望 1.绿色资产运营：响应“双碳”目标，提升资产长期价值 投入 1500 万元升级绿色设施（光伏屋顶扩容至 5000㎡、雨水回收系统），预计年减少碳排放 1200 吨，2027 年申请 “绿色建筑三星认证”； 推出 “绿色消费激励”，会员消费绿色品牌（如有机超市、环保文创）可获 2 倍积分，带动绿色业态销售额增长 30%，同时提升资产在 ESG（环境、社会、治理）维度的竞争力，吸引 ESG 基金等长期投资者。 2.元宇宙场景融合：探索数字经济下的资产新形态 开发 “公元时代城元宇宙空间”，用户可通过 VR 设备在线上浏览商铺、预约体验活动，实现 “线上种草 - 线下消费” 闭环； 在 5 层体验区设置 “元宇宙互动馆”，引入 “数字藏品发售”（如古槐 IP 数字徽章），预计年数字藏品收入 500 万元，为资产增值开辟 “数字收益” 新渠道。 （八）总结：从“资产运营”到“生态构建”的跃迁 太原公元时代城的资产优化与实施路径，并非单一策略的叠加，而是通过 “短期夯实基础、中期拓宽渠道、长期输出价值” 的系统性规划，构建了 “项目运营 - 资本运作 - 模式输出” 的完整生态： 从 “收益维度” 看，36 个月内实现 “租金 + 非租金 + 资本收益” 的多元增长，非租金收入占比从 5% 提升至 20%，资产估值增长 40%； 从 “能力维度” 看，沉淀了 “数字化运营、政企联动、商户协同” 三大核心能力，形成可复制的商业地产运营方法论； 从 “行业维度” 看，为存量商业地产提供了 “从低效运营到价值倍增” 的实操样本，尤其在 “收益多元化”“轻资产输出” 领域具备行业借鉴意义。 未来，随着绿色运营、元宇宙等新策略的落地，公元时代城将进一步突破传统商业地产的边界，实现 “物理资产 + 数字资产 + 绿色资产” 的三重增值，成为太原乃至华北地区商业地产资产优化的标杆项目。 十一、项目建议及行业启示 （一）项目建议：构建 “落地保障 + 价值深化” 双轮驱动体系 1. 落地保障体系：确保策略高效执行，降低推进风险 1.1组织与协作保障：打通跨企业壁垒，明确权责分工 专项组织架构设计：成立 “公元时代城资产优化与价值提升专项小组”，采用 “双牵头 + 跨职能” 模式，整合云阿云与南海集团核心能力，避免 “职责重叠、沟通低效”。
协作机制落地： ① 例会制度：每周召开 “跨部门协同会”（线上 + 线下），同步进度（如招商与文化 IP 开发衔接）；每月召开 “高层复盘会”，评估目标完成情况（如首店签约率、科技系统效果）； ② 数字化协作：搭建 “飞书专属空间”，共享招商台账、工程进度、财务数据，2025 年通过该平台将跨部门沟通效率提升 40%（从平均 2 天反馈缩短至 1.2 天）； ③ 案例验证：2025 年 Q3 “非遗体验长廊” 与 “文创 IP 衍生品” 联动推进中，通过协同会明确 “衍生品在长廊内独家售卖”，避免渠道冲突，首月衍生品销售额达 50 万元，超预期 25%。 1.2时间与资金保障：节奏可控，投入精准 36 个月里程碑计划
资金规划（总投入 3.7 亿元）
1.3风险规避保障：提前预判，快速应对 跨企业协作风险： ① 问题：云阿云决策快（3 天）vs 南海集团流程长（15 天），可能延误项目（如科技系统采购）； ② 应对：制定《跨企业决策清单》，500 万以下由双总指挥 3 天内审批，500 万以上提交高管会 7 天内审批； ③ 案例：2025 年 Q3 “AI 导购系统” 采购（600 万），按清单 5 天完成审批，较原流程缩短 67%，确保系统按时上线。 商户抵触风险： ① 问题：租金调整（A 级商铺涨 23%）、业态淘汰可能引发商户维权； ② 应对：提前 3 个月召开 “沟通会”，说明依据（如客流增长 20%、竞品租金高 15%），提供 “租金分期 + 联合营销”（如某餐饮商户获 5 万抖音推广补贴）；对淘汰商户提供 “1 个月租金补偿 + 社区项目推荐”； ③ 数据：商户接受率从初期 60% 提升至 90%，2025 年淘汰 27 家商户无 1 家过激维权。 市场竞争风险： ① 问题：2026 年城西新增 15 万㎡竞品（某央企项目），可能分流 30% 客群； ② 应对：建立 “竞品周报”，跟踪其招商（如主打高端零售），则强化自身体验业态（新增元宇宙体验馆）；推出 “黑卡会员锁定计划”（全年免费停车 + 专属折扣）； ③ 效果：竞品开业后客流仅降 8%，3 个月内通过 “非遗文化节” 恢复至原有水平，核心会员流失率仅 5%（行业平均 15%）。 2. 价值深化体系：从 “商业载体” 到 “文商旅融合标杆” 2.1文化深耕：本土文化 + 现代表达，打造差异化竞争力 文化 IP 开发： ① 成立 “山西文化创新实验室”（年预算 500 万），联合中央美术学院组建 10 人设计师团队，开发 “新晋商” IP（核心元素：晋商大院砖雕、古槐、票号纹样）； ② 衍生品矩阵：推出 30 款产品（如砖雕纹样丝巾、票号主题盲盒、古槐造型文具），在 B1 非遗长廊、屋顶花园设 “IP 专属店”，预计年销售额 800 万（毛利率 60%）； ③ 场景落地：在中庭打造 “光影晋商” 沉浸式空间（投资 300 万），通过投影还原晋商票号交易场景，设置 “打卡点”（如虚拟晋商合影），预计日均引流提升 15%（新增 1200 人次 / 天）。 非遗体验升级： ① 深化 “山西非遗体验长廊”（300㎡），引入晋绣、推光漆器、面塑 3 类非遗技艺，邀请 5 名传承人驻场，推出 “68 元晋绣钥匙扣 DIY、98 元漆器小盒制作”； ② 联动商业：非遗体验满 100 元可获 “餐饮 8 折券”，带动跨业态消费（如某家庭体验后在 3 层亲子餐厅消费，客单价提升至 350 元）； ③ 数据：2025 年非遗区月均接待 1.2 万人次，带动 B1 层销售额增长 25%。 2.2科技赋能：以业务需求为导向，小步快跑落地 智慧体验系统： ① AR 导航：开发定制化小程序，实现 “店铺导航（误差≤5 米）+ 活动提醒（如非遗 DIY 预约）+ 优惠推送（附近商户满减）”，预计寻店时间从 10 分钟缩短至 4 分钟（降 60%）； ② 智能停车：部署 “车位引导 + 反向寻车 + 无感支付” 系统（投资 800 万），离场时间从 10 分钟缩短至 2 分钟，2025 年上线后车主满意度提升至 92%； ③ 游戏化互动：设计 “古槐寻宝” 游戏，10 个打卡点（非遗长廊、屋顶花园等），完成任务可获 “IP 衍生品折扣券”，预计会员参与度提升 40%（月均参与 1.2 万人次）。 数据驱动运营： ① 升级数据中台，打通 “客流（200 个传感器）+ 会员（50 万用户）+ 商户（186 家 POS）+ 第三方（周边社区人口）” 数据，新增 “客群画像标签 300+”（如 “非遗兴趣用户”“亲子家庭”）； ② 应用场景：向 “非遗兴趣用户” 推送体验课预约，转化率达 25%（高于普通推送 15 个百分点）；为商户提供 “销售对比分析”（如某文创店获 “同类店铺客单价高 10%” 建议，调整产品结构后销售额增 18%）； ③ 效率：运营决策时间从 7 天缩短至 3 天，招商精准度从 50% 提升至 70%。 2.3社区共建：从 “商业体” 到 “社区生活枢纽” 社区活动矩阵： ① 月度 “跳蚤市场”：提供 100 个免费摊位（居民售卖闲置物品），月均参与 2000 人次； ② 季度 “邻里节”：举办 “社区美食节”（居民分享家常菜）、“亲子运动会”，年参与 5 万人次； ③ 年度 “社区艺术展”：展示本地艺术家作品（绘画、非遗），免费开放，年接待 3 万人次。 公益与议事机制： ① 设立 “社区公益基金”（年投 100 万），开展 “商业助学”（资助周边学校贫困生）、“老人关爱”（免费理发、健康检测）； ② 建立 “居民议事厅”：每月 1 次开放日，收集建议（如 “增加儿童游乐设施”），2025 年采纳 15 条建议（如在 B1 增设母婴室），社区满意度提升至 85%； ③ 员工志愿：组建 50 人志愿者队，每月开展 2 次社区服务（如协助老人使用智能设备），增强情感连接。 （二）行业启示：从公元时代城看商业地产 “破局 - 平衡 - 持续 - 转型” 之路 1. 区域型商业破局之道：体验化 + 精准客群，告别“同质化” 核心洞察：太原商业存量达 850 万㎡（2024 年），空置率 8.2%，单纯 “地段优势” 贡献率降至 40%，体验消费贡献率升至 60%，区域型商业需靠 “精准客群 + 差异化体验” 破局。 成功案例借鉴： ① 日本 GRAND TREE：通过 “屋顶花园（2000㎡）+ 亲子设施（儿童业态占 24%）”，家庭客群贡献 65% 销售额，坪效达行业平均 2.3 倍； ② 成都大悦城 “悦街”：体验类业态占 50%（如室内动物园、沉浸式剧场），年客流 3000 万人次，租金增长 22%。 落地要点： ① 客群定位：公元时代城聚焦 “家庭客群（25-40 岁）+ 文化爱好者”，亲子业态占比 30%、文化业态占 20%，客群留存率提升至 70%； ② 体验场景：避免 “为体验而体验”，需与商业联动（如非遗体验带动餐饮消费），公元时代城体验消费占比达 55%，客单价提升 25%。 2. 文化商业平衡之术：文化为魂，商业为基，避免“两张皮” 核心逻辑：文化不是 “装饰”，需与商业形成 “双轮驱动”—— 文化吸引客流、提升品牌调性，商业实现收益、反哺文化投入，二者需平衡（文化业态占 20-30%，避免过度投入拖累收益）。 典型案例： ① 上海新天地：石库门建筑（文化载体）+ 现代商业（餐饮 / 零售），年均举办 200 场文化活动（如非遗展、艺术展），带动客流增长 35%，坪效达行业领先水平（3 万元 /㎡/ 年）； ② 公元时代城：非遗长廊年投入 200 万，带动周边商铺租金增长 15%（如文创店坪效从 1200 元升至 1500 元），文化投入 ROI 达 1:1.8。 平衡策略： ① 文化内容：建立 “质量评估体系”（如活动参与人次、客流转化率），季度更新（如非遗体验从 3 类增至 5 类）； ② 商业联动：文化消费满额赠商业优惠券，商业消费达标赠文化体验券，公元时代城跨业态消费占比从 20% 提升至 35%； ③ 收益基准：文化项目需达 “年均坪效≥1000 元 /㎡”，未达标则调整（如某文创店坪效 800 元，转型 “非遗 DIY + 售卖” 后升至 1300 元）。 3. 资产优化持续之路：全生命周期管理，避免 “运营僵化” 核心认知：资产优化不是 “一次性改造”，需建立 “常态化评估 + 动态调整” 机制，从 “招租 - 运营 - 增值” 全周期提升价值（凯德商用数据：全周期管理可使资产估值年增长 8%）。 行业最佳实践： ① 凯德商用：设立专职资产管理部门，季度评估 “资产健康度”（出租率、坪效、租户质量），半年度深度诊断（如业态组合），年度战略复盘；通过持续优化，某项目 10 年资产估值增长 2.5 倍，投资回报率保持 12% 以上； ② 公元时代城：建立 “资产健康度评分表”（满分 100），2025 年评分 82 分（出租率 95%、坪效 1500 元），2026 年通过 “轻资产输出” 提升至 88 分。 实施框架： ① 常态化评估：季度分析 “出租率（目标≥98%）、坪效（目标≥1500 元）、租户质量（优质品牌占比≥65%）”； ② 动态调整：预留 15% 年预算用于调整（如淘汰低坪效品牌、升级设施），公元时代城 2025 年调整 5 家商户，坪效提升 20%； ③ 团队能力：培养 “复合型运营人才”（懂商业 + 懂文化 + 懂科技），年度培训 12 次，团队专业能力评分从 70 分提升至 85 分。 4. 数字化转型务实之举：以业务为导向，避免 “技术堆砌” 核心误区：盲目追求 “高大上” 技术（如元宇宙、AI），忽视业务需求，导致 “投入大、效果差”（行业数据：60% 项目数字化投入 ROI＜1:1.2）。 成功案例： ① 华润万象生活：从 “会员系统” 切入（解决 “会员流失率高” 痛点），逐步扩展至 “数据中台 + 智能运营”，数字化投入 ROI 达 1:3.5，客户满意度提升 25 个百分点； ② 公元时代城：先落地 “AR 导航 + 智能停车”（解决 “寻店难、停车慢” 痛点），再升级数据中台，数字化投入 ROI 达 1:2.3。 务实路径： ① 需求优先：列 “业务痛点清单”（如招商难、会员粘性低），优先落地能解决痛点的技术（如数据中台解决招商精准度问题）； ② 小步快跑：先试点（如在 3 层亲子区测试 AR 导航），验证效果（寻店时间降 60%）后再全面推广； ③ 持续迭代：建立 “数字化 KPI”（如运营效率提升 30%、营销转化率提升 25%），季度评估优化（如数据中台新增 “竞品数据模块”）。 （三）总结：从 “项目成功” 到 “行业可复制” 太原公元时代城的项目建议与行业启示，核心是构建 “可落地、可复制、可持续” 的商业地产运营体系： 项目层面：通过 “落地保障（组织 / 资金 / 风险）+ 价值深化（文化 / 科技 / 社区）”，36 个月内实现 “资产估值增长 40%（47 亿→65.8 亿）、非租金收入占比 20%、社区会员占比 40%”，从 “区域商业体” 升级为 “文商旅融合标杆”； 行业层面：验证了区域型商业 “体验化破局”、文化商业 “双轮驱动”、资产优化 “全周期管理”、数字化转型 “务实导向” 的可行性，为太原乃至全国存量商业地产提供 “从战略到执行” 的完整方法论； 未来方向：随着 “绿色改造（LEED 金级）+ 轻资产输出（大同 / 忻州项目）” 的落地，项目将进一步突破 “物理商业” 边界，成为 “城市功能载体 + 产业生态平台”，为商业地产行业高质量发展注入新活力。 附录一：太原公元时代城项目核心数据汇总 一、销售额数据 2023 年 销售额：10.5 亿元。增长核心源于 “文化 + 商业” 场景深化，依托负一层 “古槐巷” 国潮文创街区与 5-6 层港式餐饮街区双 IP 联动，打造 “非遗体验 + 特色消费” 闭环，带动文化关联业态（文创零售、特色餐饮）销售额占比达 38%。其中，首店贡献初显成效，引入的 5 家太原首店单店年均销售额超 320 万元，拉动整体零售消费增长 9%；餐饮业态中，晋味特色餐饮、主题餐厅销售额占比达 35%，同比提升 6%。 2024 年 销售额：11.8 亿元，同比增长 12.4%。增长驱动力来自首店集群扩容与城市级活动联动：全年调改品牌 68 个、调改面积超 6000㎡，引入 “古槐巷 X 山西非遗” 主题特展、国潮音乐节等活动 28 场，国庆期间单场活动带动单日销售额突破 850 万元。文创零售、亲子体验业态表现突出，销售额分别增长 26% 和 22%；主力店 CGV 影院、美特好超市关联消费（如观影后餐饮、非遗伴手礼采购）增长 21%，超市生鲜品类在节假日期间销售额环比提升 45%。 2025 年上半年 销售额：7.2 亿元，同比增长 15.1%。关键增长节点集中在节假日与首店开业：春节期间推出 “晋味中国年” 活动，联动万柏林区文旅资源，假期销售额提升 42%，外地游客消费占比达 28%；五一假期叠加 3 家山西首店开业，日均销售超 1600 万元，首店开业日销售额峰值达 2200 万元。非遗体验店、国潮文创集合店销售额增长显著，分别提升 41% 和 35%，反映客群对 “本土文化 + 体验” 消费的偏好。 二、客流量数据 2023 年 客流量：1460 万人次（日均 4.0 万人次），停车场使用率 82%。客群以 25-45 岁家庭客群为主（占比 72%），节假日及主题活动日客流占比达 55%，“非遗手作日”“文创市集” 等活动单场平均引流 2.8 万人次。地铁 1 号线下元站接驳优势显著，轨道交通带来的客流占比达 35%；周边 3 公里社区客群占比超 60%，体现区域型购物中心定位特征。 2024 年 客流量：1680 万人次（日均 4.6 万人次），同比增长 15.1%。首店与文化活动引流成效突出：全年举办非遗展演、亲子嘉年华等活动 42 场，重点活动单日客流超 7 万人次，活动参与客群向消费区转化率达 52%。高频客群（月均到店≥3 次）占比提升至 11%，多为周边社区家庭及文化爱好者，平均停留时长 2.8 小时，较普通客群高 1.3 小时；“古槐巷” 街区改造扩容后，带动平日客流增长 18%。 2025 年上半年 客流量：1020 万人次，同比增长 14.8%。节假日客流爆发明显：春节 “晋味中国年” 吸引跨区客群，周末客流同比提升 38%，外地游客占比达 32%；五一假期首店开业期间，单日客流峰值达 12 万人次，平日日均客流稳定在 5.6 万人次，周末峰值达 8.5 万人次。非遗体验区、餐饮街区客流密度最高，占商场总客流的 58%，印证文化与餐饮业态的聚客能力。 三、租金收入数据 2023 年 平均租金：35-85 元 /㎡/ 月（核心区首层最高达 120 元 /㎡/ 月），租用率 89%。租金定价差异化显著：首层精品零售区租金 35-85 元 /㎡/ 月，负一层文创街区租金 45-70 元 /㎡/ 月（含统一运营支持），餐饮业态租金集中在 30-55 元 /㎡/ 月，亲子体验业态按面积提供阶梯定价（300㎡以上享 9 折优惠）。推行 “基础租金 + 流水抽成” 组合模式（月流水≥25 万元抽成 5%），热门晋味餐饮、文创品牌租金收入增长 14%，带动核心区域整体租金提升 8%。 2024 年 租金收入：同比增长 13%，坪效达 1.5 万元 /㎡。品牌优化驱动租金提升：淘汰 9% 低坪效品牌（如传统服饰、低效生活服务），引入 15 个高潜力首店品牌、文化体验品牌，核心零售区坪效提升 18%。对租期≥3 年的优质品牌提供 6% 租金优惠，续约率达 81%，保障租金收入稳定；数字化能耗管控系统落地，运营成本降低 10%。 2025 年规划 目标租金增长 18%，核心策略包括： 业态优化：提升文化体验、首店关联业态占比至 55%，重点扩容 “非遗文创专区”“晋味餐饮集群”，实现租金溢价 12%-18%； 品牌升级：引入 2-3 家区域首店（瞄准运动户外、国潮服饰品类），计划将高坪效品牌租金占比提升至 38%，提供最高 20 万元 / 店的装修补贴吸引优质首店； 增值服务：基于会员数据为品牌提供精准营销方案，收取 6%-10% 的营销服务费，补充租金收入。 四、品牌调整数据 2023 年 引入 22 个新品牌（含 5 家太原首店），涵盖文创零售（如山西非遗文创集合店、晋味伴手礼首店）、特色餐饮（如老字号晋菜主题店、网红轻食店）、体验业态（如亲子手工工坊、沉浸式剧本杀）。淘汰 8 家定位不符或经营低效品牌（如传统百货专柜、低客流饰品店），优化 10% 营业面积，调整后文创零售区销售额增长 25%。重点打造 “古槐巷非遗文创专区”，集聚 28 个文化品牌，年客流量 180 万人次，销售额达 3.2 亿元。 2024 年 品牌汰换率 9%，聚焦 “本土文化 + 体验” 双升级：新增 “晋味生活体验专区”（含非遗手作课堂、晋剧互动展演），会员复购率达 62%；升级 “夜间消费区”，引入 24 小时便利店、特色小酒馆，晚间（19:00 后）消费占比达 35%。通过业态联动，带动周边零售消费提升 19%；区域首店数量增至 11 家，首店品牌年销售额占比提升至 14%。 2025 年计划 核心方向 “文化深化 + 首店扩容”： 业态新增：打造 “户外晋文化广场”，引入露天非遗展演、晋味市集等，目标坪效 1.8 万元 /㎡； 会员赋能：升级 “古槐会员体系”，推出 “非遗体验专属权益包”（含手作课程优先预约、文创折扣），计划带动会员消费额年增 25%； 品牌调整：品牌汰换率控制在 8%，重点引入绿色消费品牌、本土文创新锐品牌，打造 “可持续晋味消费专区”，契合客群品质消费升级趋势。 五、战略调整与行业地位 资本投入 2024 年：投入 1.2 亿元，重点用于三方面 —— 数字化系统升级（客流分析平台 380 万元、会员管理系统 320 万元）、文化业态优化（非遗专区扩容、古槐巷场景升级）、交通接驳提升（地铁口联动导视、智能停车系统改造），提升运营效率与顾客体验。 2025 年预留 1.0 亿元：用于区域首店引进（瞄准运动户外、国潮服饰品类）、年度主题活动打造（如 “太原非遗文化节”）、跨区域营销推广（联动万柏林区文旅、晋中晋城文旅机构），进一步扩大 “河西文化商业标杆” 影响力。 数字化进展 会员规模超 62 万（年增 38%），私域流量交易规模超 3.2 亿元，通过数字化精准推送（如非遗活动预告、文创上新提醒），会员复购率提升 22%。搭建 “线上晋味商城”，实现非遗文创与餐饮套餐联动销售，线上带动线下销售额年增长 35%；推出智能导览小程序（含店铺导航、非遗体验预约），顾客满意度提升至 89%。 行业坐标 销售表现：2024 年销售额增速 12.4%，高于太原区域商业综合体均值（10.8%），在河西商圈及太原文化商业项目中销售额、客流增速均位居前列。 定位优势：以 “河西文化商业新标杆” 为核心定位，融合 “非遗文化 + 特色餐饮 + 亲子体验”，形成差异化竞争力，是太原城西家庭消费、文化体验的首选地，获评 “太原年度文商旅融合示范项目”“河西商圈标杆商业体”。 核心挑战：河西商圈竞品项目增多（如万象城辐射效应），需持续强化非遗文化 IP 与首店品牌优势；文化消费需求迭代快，需加快虚实融合体验（如 AR 非遗互动）落地速度，提升个性化服务能力（如定制化文创礼品、亲子体验套餐），巩固区域主场地位。 数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库 |
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2025-10-9 18
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