商业地产案例分享-青岛金狮广场项目（二）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告针对青岛金狮广场面临的客流吸引力减弱、业态竞争力不足等核心挑战，提出以“定位升级、招商创新、空间优化、数字运营”为核心的破局路径，旨在系统性提升项目运营效能与资产价值，重塑其于崂山商圈的差异化竞争力。全文共113100字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

青岛金狮广场资产运营专项提升与资产优化管理策略报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状剖析

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群运营

六、招商创新及资源整合

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

二、本体 SWOT 及项目现状剖析

2. 客群留存优化矩阵：“会员深耕 × 年轻破圈” 双轴策略

客群留存优化需解决 “会员粘性低” 与 “年轻客群流失” 的核心问题，围绕 “会员生命周期价值提升” 与 “年轻客群触达转化” 两大横轴，构建四象限策略矩阵，结合云阿云的算法能力与品牌资源，实现客群价值最大化。

策略象限	核心目标	具体实施措施	数据目标与风险控制
短期会员深耕 - 权益升级	6 个月内会员复购率从 30% 提升至 40%，会员消费占比从 45% 提升至 55%	1. 分层权益落地：实施 “银卡 - 金卡 - 黑卡” 三级会员体系，银卡（年消费 1 万元以下）享 “免费停车 2 小时 + 生日折扣 8 折”，金卡（年消费 1-5 万元）享 “专属导购 + 积分加倍 + 活动优先报名”，黑卡（年消费 5 万元以上）享 “高端餐饮预约 + 奢侈品养护 + 机场接送”；2. 精准营销推送：基于云阿云 “会员标签体系”，每月向亲子客群推送 “亲子业态优惠券”（如卡通尼乐园满 200 减 50），向高端客群推送 “高端餐饮品鉴会邀请”，营销转化率从 8% 提升至 15%；3. 会员互动频次提升：每月举办 2 场 “会员专属活动”（如金卡会员 DIY 手作、黑卡会员奢侈品养护讲座），会员参与率目标达 30%，提升会员粘性。	数据目标：6 个月内会员复购率达 40%，会员消费占比达 55%，会员客单价从 580 元提升至 650 元；风险控制：权益成本需控制在会员消费额的 5% 以内（如免费停车成本约 20 元 / 次，单次会员消费需覆盖成本）；精准营销需保护会员隐私，避免过度推送引发反感。
短期年轻破圈 - 触达转化	6 个月内年轻客群（18-30 岁）占比从 25% 提升至 30%，年轻客群停留时间从 1.5 小时提升至 1.8 小时	1. 年轻业态试点：在 L2 层腾出 200㎡空间，引入 “网红茶饮青岛首店（如霸王茶姬青岛限定店）+ 潮玩快闪店（如泡泡玛特主题店）”，开业首月举办 “打卡送限定周边” 活动，目标月均客流超 1 万人次；2. 社交场景打造：在中庭打造 “青岛海洋主题网红打卡墙”（融入栈桥、崂山等元素），联合本地 10 位百万粉丝 KOL（如青岛美食探店博主、旅行博主）开展 “打卡挑战赛”，目标小红书、抖音种草量超 2 万条；3. 线上渠道拓展：搭建 “金狮年轻客群社群矩阵”（含潮玩群、美食群、剧本杀群），共 50 个社群（200 人 / 群），每周开展 “社群专属秒杀”（如 1 元抢奶茶券、9.9 元抢剧本杀体验券），线上引流到店占比从 18% 提升至 30%。	数据目标：6 个月内年轻客群占比达 30%，停留时间达 1.8 小时，年轻客群零售消费占比从 20% 提升至 28%；风险控制：网红茶饮首店需评估品牌热度（小红书粉丝量≥50 万），避免 “开业即巅峰”；社群运营需配备专职人员，避免广告刷屏导致群成员流失。
长期会员深耕 - 生态构建	12 个月内会员生命周期价值提升 50%，会员推荐率从 15% 提升至 30%	1. 会员数字化运营升级：上线云阿云 “商业 AI 决策系统”，实现 “会员消费行为预测 - 个性化权益推送 - 消费转化追踪” 闭环，如预测会员即将生日，自动推送 “生日专属折扣 + 高端餐饮预约提醒”，会员转化率目标提升至 25%；2. 会员推荐体系搭建：推出 “会员推荐奖励计划”，老会员推荐新会员注册并消费，老会员可获 “积分奖励（推荐 1 人获 1000 积分，可兑换 20 元消费券）+ 黑卡会员加速升级（推荐 5 人可直接升级金卡）”，会员推荐率目标达 30%；3. 跨界会员合作：与青岛本地高端酒店（如青岛鲁商凯悦酒店）、健身房（如英派斯健身）达成 “会员权益互通”，金狮黑卡会员可享合作酒店 “入住 8 折 + 延迟退房”，合作方会员可享金狮 “消费满 500 减 100”，实现跨界引流。	数据目标：12 个月内会员生命周期价值（LTV）从 1.2 万元提升至 1.8 万元，会员推荐率达 30%，跨界引流会员占比达 15%；风险控制：AI 决策系统需投入约 300 万元，可申请政府数字化补贴 100 万元，降低成本；跨界合作需明确权益兑现标准，避免纠纷。
长期年轻破圈 - 生态构建	18 个月内年轻客群占比突破 35%，年轻客群自发传播率（种草量）提升至行业平均水平	1. 年轻业态集群打造：在 L2-L3 层规划 3000㎡“年轻潮流主题区”，引入 “剧本杀集群（3-5 家不同主题门店）、脱口秀剧场、潮牌集合店（如 STÜSSY 授权店）”，形成 “年轻客群一站式消费目的地”，目标该区域年轻客群占比达 70%；2. 社交营销生态搭建：与抖音、小红书达成 “年度合作”，推出 “金狮年轻创作者计划”，扶持 100 位本地年轻创作者（粉丝量 1-10 万），创作者发布项目相关内容可获 “流量扶持 + 消费补贴”，目标年度项目自发种草量超 10 万条；3. 年轻客群专属活动：每季度举办 “年轻潮流活动”（如春季潮玩展、夏季电音节、秋季脱口秀大赛、冬季汉服巡游），活动收入与品牌赞助结合（如电音节引入新能源汽车品牌赞助），目标单场活动吸引年轻客群超 5000 人次，活动收入覆盖成本后盈利 10 万元 / 场。	数据目标：18 个月内年轻客群占比达 35%，自发种草量超 10 万条，年轻客群年消费额突破 8000 万元；风险控制：年轻业态集群改造需投入约 1200 万元，分两期实施（首期 600 万元），避免资金压力过大；大型活动需提前报备公安、消防，确保现场安全。

3. 矩阵策略联动机制：跨象限协同保障体系

矩阵策略需建立 “横向协同、纵向联动” 的实施机制，避免单一策略孤立推进，确保整体目标达成。具体联动措施如下：

数据联动：打通 “资产效率矩阵” 与 “客群留存矩阵” 数据，如将年轻客群动线数据用于优化空间布局（如年轻客群集中在 L2 层，则优先在 L2 层布局年轻业态），将资产空置数据用于调整会员权益（如 B1 层空置铺位多，则向会员推送 B1 层商户折扣券）；

资源联动：云阿云整合 “品牌资源（如年轻业态品牌、文旅合作方）”“算法资源（如会员标签系统、AI 决策系统）”，为矩阵策略提供支撑，如为 “年轻业态试点” 匹配优质首店品牌，为 “精准营销推送” 提供算法支持；

团队联动：成立 “矩阵策略专项小组”，由项目总经理牵头，招商部、运营部、企划部、财务部核心人员参与，每周召开策略推进会议，每月评估策略效果，及时调整优化（如某象限策略未达数据目标，分析原因并调整措施）；

风险联动：建立 “矩阵策略风险预警系统”，对各象限策略风险（如成本超支、客流未达预期）进行实时监控，如非租金收入未达月度目标，及时增加临时活动（如中庭快闪展）弥补缺口，确保整体目标不受影响。

三、竞品分析及应对策略

（一）青岛商业地产城市区域竞争格局：崂山商圈的“高端壁垒”与差异化机遇

在青岛 “全域商业协同发展” 的格局下，各商圈呈现 “分层竞争、特色错位” 的特征，崂山商圈凭借 “高端消费 + 文旅资源” 双重优势，成为青岛商业地产的 “价值高地”，但也面临其他商圈的分流压力。需先明确城市区域竞争态势，才能更精准定位金狮广场的竞品边界与差异化空间。

1. 青岛核心商圈分层竞争图谱（更新为2024 年数据）

商圈层级	代表商圈	核心定位	客群特征	商业体代表	与崂山商圈竞争关系
第一梯队（高端）	崂山商圈	高端消费 + 文旅融合	高收入家庭（年收入 50 万 +）、文旅客群、周边高端写字楼白领	万象城、海信广场、金狮广场	内部竞争为主，外部分流少
第二梯队（中高端）	市南香港中路商圈	商务消费 + 成熟社区配套	商务人群（周边写字楼）、成熟社区家庭	银座商城、远洋大厦购物中心	分流崂山商圈部分商务客群，但高端客群吸引力弱
第二梯队（中高端）	市北 CBD 商圈	年轻时尚消费 + 商务配套	年轻白领（25-35 岁）、潮流客群	万达广场、卓越大融城	分流崂山商圈年轻客群，但缺乏文旅资源支撑
第三梯队（区域型）	城阳商圈	家庭刚需消费 + 区域配套	城阳及周边区域家庭客群，消费预算中等	城阳万象汇、利群广场	与崂山商圈客群重叠度低，竞争压力小
第三梯队（区域型）	黄岛商圈	文旅消费 + 区域刚需	西海岸文旅客群、黄岛本地家庭	黄岛吾悦广场、融创茂	分流部分西海岸文旅客群，但跨区竞争弱

2. 崂山商圈的核心竞争优势与挑战

2.1核心优势：

消费力壁垒：2024 年崂山商圈人均可支配收入达 8.2 万元，居青岛各商圈首位，高收入人群占比（年收入 50 万 +）达 18%，是青岛高端消费的核心承载区；

资源壁垒：坐拥崂山风景区（2024 年预计接待游客 950 万人次）、石老人浴场（夏季日均客流 5 万人次）、国际会展中心（年办展 50 + 场），文旅与会展资源为商业注入持续客流；

商业密度壁垒：商圈内商业体总建筑面积达 58 万㎡，人均商业面积 1.2㎡（青岛平均 0.8㎡），且高端商业体（万象城、海信广场）集聚，形成 “高端商业集群效应”。

2.2面临挑战：

内部竞争加剧：万象城二期扩容（2025 年开业）、海信广场年轻化转型，将进一步挤压金狮广场的市场份额；

外部客群分流：市北 CBD 商圈通过引入 “潮牌首店 + 年轻体验业态”，分流崂山商圈 20% 的年轻客群（18-30 岁）；黄岛融创茂凭借 “文旅 + 商业” 模式，分流 15% 的西海岸文旅客群。

3. 金狮广场在城市区域竞争中的角色定位

金狮广场是崂山商圈 “高端集群” 中的 “补位者”，也是青岛 “中高端商业” 中的 “特色参与者”：

对内（崂山商圈）：避开万象城、海信广场的 “高端奢侈品” 赛道，聚焦 “大众高端 + 全业态覆盖”，承接商圈内家庭客群与文旅客群；

对外（青岛全域）：依托 “地铁 2 号线 + 文旅资源”，吸引市南、市北的跨区域家庭客群，打造 “青岛家庭文旅消费首选地”，区别于其他商圈的 “单一商务 / 区域刚需” 定位。

（二）核心竞品对标（崂山商圈）：数据化解析与深度差异分析

崂山商圈内，青岛万象城、海信广场是金狮广场的直接竞争对手，三者在定位、业态、客群、运营上存在显著差异，需通过 “数据对标 + 案例佐证” 明确金狮广场的优势与短板。

对标维度	青岛万象城	海信广场	青岛金狮广场	数据 / 案例支撑
项目基础信息	总建面 24 万㎡，地上 6 层、地下 2 层	总建面 12 万㎡，地上 4 层、地下 1 层	总建面 23 万㎡，地上 4 层、地下 3 层	1. 万象城体量最大，可容纳更多业态；海信广场体量最小，聚焦精品；金狮广场体量接近万象城，具备全业态基础；2. 金狮广场地下 3 层含 2000 + 停车位，高于万象城（1500 个）、海信广场（800 个），停车便利性更优。
核心定位	高端奢侈品 + 全家庭体验	奢华精品 + 高端服务	大众高端 + 全业态生活中心	1. 万象城引入 LV、Gucci 等国际一线奢侈品，奢侈品品牌占比 25%；2. 海信广场聚焦劳力士、爱马仕等顶奢品牌，且有 3 家米其林推荐餐厅；3. 金狮广场奢侈品品牌占比仅 5%，以 Coach、Michael Kors 等轻奢为主，更贴近大众高端需求。
业态组合	零售 40%、餐饮 25%、体验 35%	零售 55%、餐饮 30%、体验 15%	零售 50%、餐饮 30%、体验 20%	1. 万象城体验业态丰富：含冰场（奥克斯冰场，年客流 80 万人次）、亲子乐园（奈尔宝，年客流 50 万人次）、影院（CGV IMAX）；2. 海信广场体验业态薄弱，以高端服务（如奢侈品养护、私人导购）为主；3. 金狮广场体验业态以传统亲子乐园、影院为主，缺乏特色体验项目，体验占比低于万象城 15 个百分点。
客群结构	高收入家庭（35-45 岁）40%、年轻客群（18-30 岁）30%、商务客群 20%、文旅客群 10%	高端客群（40-55 岁）50%、商务客群 30%、年轻客群 15%、文旅客群 5%	家庭客群（25-40 岁）45%、文旅客群 20%、年轻客群 25%、商务客群 10%	1. 万象城高收入家庭客群消费力强，客单价达 850 元；2. 海信广场高端客群占比最高，客单价达 1200 元，是三者中最高；3. 金狮广场文旅客群占比最高（20%），客单价 480 元，更贴近大众消费。
运营关键指标	出租率 94%、日均客流 2.1 万人次、会员复购率 65%、非租金收入占比 15%	出租率 93%、日均客流 1.2 万人次、会员复购率 70%、非租金收入占比 18%	出租率 88%、日均客流 1.2 万人次、会员复购率 30%、非租金收入占比 8%	1. 万象城客流优势显著，得益于全业态与奢侈品吸引力；2. 海信广场会员复购率最高，因其高端会员体系完善（如黑卡会员享私人飞机预约服务）；3. 金狮广场多项指标落后，尤其会员复购率仅为竞品的 1/2，非租金收入占比不足竞品的 1/2。
首店运营能力	2024 年引进首店 14 家（含全国首店 2 家、华东首店 3 家）	2024 年引进首店 8 家（含华东首店 2 家、山东首店 3 家）	2024 年引进首店 7 家（含山东首店 1 家、青岛首店 6 家）	1. 万象城首店层级最高，如 2024 年引进全国首店 “Prada Outdoor” 快闪店，开业首月日均客流增长 30%；2. 海信广场首店聚焦高端餐饮，如 2024 年引进华东首店 “甬府小鲜”（米其林推荐餐厅）；3. 金狮广场首店层级较低，以青岛首店为主，且多为餐饮、零售类，体验类首店仅 1 家。
核心优势	1. 奢侈品品牌集聚，高端客群吸引力强；2. 体验业态丰富，家庭客群留存率高	1. 高端会员体系完善，客户忠诚度高；2. 餐饮品牌调性高，商务宴请需求满足度高	1. 地铁无缝接驳，交通可达性强；2. 停车位充足，家庭客群停车便利；3. 文旅客群占比高，文旅消费潜力大	1. 万象城 “冰场 + 亲子乐园” 组合，家庭客群停留时间达 3.5 小时，高于金狮广场（2 小时）；2. 海信广场黑卡会员年均消费达 50 万元，客户流失率仅 5%；3. 金狮广场地铁客流占比 35%，高于万象城（25%）、海信广场（20%），交通优势显著。
核心短板	1. 租金成本高（平均 12 元 /㎡/ 天），中小品牌入驻压力大；2. 年轻客群亲和力弱，18-30 岁客群占比低于金狮广场 5 个百分点	1. 体量小，业态单一，家庭客群吸引力弱；2. 停车位不足，周末高峰期排队 1 小时以上	1. 体验业态缺乏特色，客流吸引力弱；2. 会员运营能力弱，复购率低；3. 非租金收入渠道少，资产效率低	1. 万象城中小品牌淘汰率达 20%/ 年，高于金狮广场（15%）；2. 海信广场周末停车位使用率达 120%，需引导客户至周边停车场；3. 金狮广场体验业态客流转化率仅 20%，低于万象城（45%）、海信广场（30%）。

（三）差异化应对策略：从“避强就弱”到“特色突围”

基于竞品对标结果，金狮广场需避开与万象城、海信广场的 “正面竞争”，聚焦 “家庭客群 + 文旅客群” 两大核心，从客群、业态、运营、营销四个维度打造差异化竞争力，同时结合云阿云的资源与能力，确保策略落地。

1. 客群差异化：聚焦 “双核心客群”，打造专属价值

核心客群一：年轻家庭客群（25-40 岁，带 0-12 岁儿童）

差异化价值：区别于万象城 “高端家庭”（高消费但门槛高）、海信广场 “无家庭侧重”，金狮广场打造 “高性价比 + 强互动” 的家庭消费场景，降低家庭客群准入门槛。

具体措施：

亲子体验升级：在 L3 层扩容 “亲子互动实验室”（面积从 500㎡增至 1200㎡），引入 “科学实验课（如化学小魔术）、非遗手作（如青岛剪纸）、职业体验（如小厨师、小牙医）” 等互动项目，单次体验价格 68-98 元（低于万象城奈尔宝 198 元 / 次），目标年接待亲子客群 30 万人次；

家庭配套优化：在各楼层增设 “亲子卫生间 + 母婴室 + 儿童托管区”，托管区提供 “1 小时免费托管”（需家长消费满 100 元），解决家庭客群 “购物带娃难” 问题；

家庭专属活动：每月举办 “家庭主题日”（如 “春季亲子运动会”“冬季圣诞手工趴”），活动免费参与，需提前通过小程序报名，目标每次活动吸引 500 组家庭参与，提升家庭客群粘性。

核心客群二：文旅客群（18-60 岁，外地游客）

差异化价值：区别于万象城、海信广场 “文旅客群占比低（10% 以下）”，金狮广场打造 “文旅消费驿站”，成为青岛 “山海文旅” 线路的必停节点。

具体措施：

文旅特色业态引入：在 B1 层增设 “青岛特产集合店”（面积 800㎡），整合崂山茶、青岛啤酒、海鲜干货、非遗手作等本地特产，提供 “真空包装 + 快递到家” 服务，目标年销售额 500 万元；引入 “青岛文旅咨询台”，提供景区门票预约、旅游线路规划、交通接驳指引等免费服务，提升文旅客群好感度；

文旅消费权益包：与崂山景区、石老人浴场、青岛文旅集团合作，推出 “金狮文旅权益包”—— 文旅客群凭景区门票 / 酒店住宿凭证，可在金狮广场享 “餐饮满 100 减 30”“零售满 300 减 50” 优惠，目标带动文旅客群消费额增长 30%；

文旅主题场景打造：在项目外广场打造 “青岛山海文化景观墙”（融入崂山、栈桥、八大关等元素），在中庭设置 “青岛文旅打卡点”（如 “啤酒桶造型拍照区”“海洋主题互动屏”），引导文旅客群拍照分享，提升项目在小红书、抖音的文旅曝光量。

2. 业态差异化：强化“体验 + 便民”组合，填补竞品空白

2.1体验业态：从“传统”到“特色”，打造竞品没有的体验项目

青岛海洋主题 VR 体验馆：在 L4 层引入 “青岛海洋主题 VR 体验馆”（面积 600㎡），开发 “崂山海底探险”“帆船出海” 等本地化 VR 项目，单次体验价格 38 元，目标年接待客流 20 万人次，填补崂山商圈 “本地化 VR 体验” 空白；

青岛非遗体验工坊：在 B1 层文旅主题街区内设置 “非遗体验工坊”，邀请青岛本地非遗传承人（如剪纸、面塑、贝雕艺人）驻场，提供 “非遗手作体验”（如 38 元体验剪纸制作），目标年接待体验客群 10 万人次，区别于万象城 “标准化体验项目”；

深夜食堂主题区：在 L5 层规划 “深夜食堂主题区”（面积 1000㎡），引入 10-15 家青岛特色小吃（如野馄饨、锅贴、海鲜烧烤），营业时间延长至 24:00，填补崂山商圈 “夜经济” 空白（万象城、海信广场 22:00 闭店），目标夜间客流占比提升至 25%。

2.2便民业态：从“基础”到“全面”，提升客群生活服务需求满足度

社区便民服务中心：在 B2 层增设 “社区便民服务中心”（面积 300㎡），引入 “干洗店（24 小时取件）、修鞋修包店、家政服务预约点、药店” 等便民业态，解决周边社区居民 “日常便民需求”，目标年服务居民 1 万人次；

共享办公 + 休闲区：在 L4 层设置 “共享办公 + 休闲区”（面积 500㎡），提供免费 WiFi、充电插座、临时办公位，满足周边写字楼白领 “临时办公 + 下午茶” 需求，配套引入 “精品咖啡品牌”（如 Manner 咖啡青岛首店），目标日均接待办公客群 200 人次。

3. 运营差异化：从“单一管理”到“生态联动”，提升跨场景引流能力

3.1商圈联动：打造“崂山商圈消费生态”，实现客流互导

商圈联动卡：联合万象城、海信广场、青岛国际会展中心、崂山景区推出 “崂山商圈联动卡”（售价 99 元 / 年），持卡可享：

① 三大商业体消费满减（金狮满 200 减 50、万象城满 500 减 100、海信满 1000 减 200）；

② 会展中心展会门票 8 折；③ 崂山景区门票 9 折；目标年售卡 1 万张，实现商圈内客流互导；

跨项目会员权益互通：与万象城、海信广场达成“跨项目会员权益互通” 合作：金狮广场银卡及以上会员可享万象城 “免费停车 1 小时”、海信广场 “奢侈品养护 8 折” 权益；万象城银卡及以上会员、海信广场银卡及以上会员可享金狮广场 “亲子业态满 100 减 30”“文旅特产满 200 减 50” 权益，打破商圈内会员壁垒，实现高端客群共享，目标通过权益互通引入竞品会员消费超 500 万元 / 年。

3.2会员运营：从“基础权益”到“精准服务”，缩小与竞品差距

会员分层体系优化：参考海信广场高端会员运营经验，升级 “银卡 - 金卡 - 黑卡” 三级体系，增加 “钻石卡”（年消费 10 万元以上），钻石卡会员享 “私人导购 1 对 1 服务、高端餐饮包厢预约、机场贵宾厅服务” 等稀缺权益，目标钻石卡会员年消费贡献占比达 20%；

会员数字化精准运营：依托云阿云 “会员标签系统”，构建 “消费偏好 + 行为习惯 + 需求预测” 三维标签，如为 “年轻妈妈会员” 推送 “亲子体验课 + 童装折扣”，为 “文旅爱好者会员” 推送 “青岛特产上新 + 景区活动”，会员营销转化率从 8% 提升至 20%，接近海信广场水平（25%）；

会员专属活动升级：每月举办 “会员等级专属活动”，如银卡会员 “积分兑换日”、金卡会员 “DIY 手作课”、黑卡会员 “奢侈品品鉴会”、钻石卡会员 “高端私宴”，提升不同层级会员的归属感，目标会员复购率从 30% 提升至 50%，缩小与万象城（65%）、海信广场（70%）的差距。

3.3资产效率：从“单一租金”到“多元收入”，提升非租金收入占比

公共空间商业化深化：参考海信广场 18% 的非租金收入占比，制定《公共空间商业化三年计划》：2024 年将中庭、外广场用于 “品牌快闪展 + 文旅市集”，目标场地租赁收入达 500 万元；2025 年引入 “智能广告屏 + 互动广告装置”，目标广告收入达 800 万元；2026 年开发 “线上会员商城”，销售青岛特产、亲子周边，目标线上收入达 300 万元，非租金收入占比突破 15%；

商户联合运营：与核心商户（如 CGV 影城、Ole' 超市、亲子互动实验室）成立 “联合运营小组”，共同开发 “组合产品”，如 “观影 + 餐饮 + 亲子体验” 家庭套餐（售价 298 元，包含 2 张电影票 + 2 份餐饮 + 1 次亲子体验），按 “项目 10%+ 商户 90%” 比例分成，目标联合运营年收入达 200 万元。

4. 营销差异化：从“传统宣传”到“精准触达”，提升品牌曝光与客流转化

4.1家庭客群营销：聚焦“场景化 + 情感化”，打造家庭消费记忆点

线下场景营销：在项目内打造 “家庭消费场景馆”，如 “儿童书房场景”（展示儿童书籍 + 文具）、“家庭厨房场景”（展示厨具 + 食材），场景内设置 “扫码购买” 功能，实现 “体验 - 消费” 无缝衔接，目标场景营销带动相关品类销售额增长 30%；

线上情感营销：在抖音、视频号推出 “青岛家庭消费日记” 系列短视频，记录不同家庭在金狮广场的消费故事（如 “亲子体验课的欢乐时光”“家庭聚餐的温馨时刻”），每周更新 2 条，目标年度短视频播放量超 500 万次，引流到店客流超 10 万人次。

4.2文旅客群营销：聚焦“本地化 + 社交化”，提升文旅曝光与口碑

本地化内容营销：与青岛文旅局、崂山景区合作，制作 “青岛文旅消费指南” 手册（含金狮广场介绍、文旅权益包信息），在景区游客中心、合作酒店免费发放，目标年发放 10 万册，引流文旅客群超 5 万人次；

社交化传播营销：在小红书发起 “# 青岛文旅打卡金狮” 话题挑战，邀请游客分享在金狮广场的文旅消费体验（如 “特产采购攻略”“非遗体验打卡”），参与话题可获 “文旅消费券”（满 100 减 20），目标话题阅读量超 1000 万次，产生 UGC 内容（用户原创内容）超 5000 条，提升项目文旅口碑。

4.3年轻客群营销：聚焦“潮流化 + 互动化”，弥补年轻客群短板

潮流业态营销：针对 L2 层年轻业态试点（网红茶饮首店 + 潮玩快闪店），举办 “年轻潮流节”（如 “潮玩市集”“网红茶饮品鉴会”），邀请本地潮流 KOL（如穿搭博主、美食博主）现场直播，目标活动吸引年轻客群超 2 万人次，带动年轻业态销售额增长 50%；

互动化社群营销：建立 “金狮年轻客群社群”（含潮玩群、美食群、剧本杀群），每个社群配备专职运营人员，每周开展 “社群专属互动”（如 “潮玩新品投票”“美食探店推荐”），每月组织 “社群线下聚会”（如 “剧本杀专场”“观影团”），目标社群人数达 1 万人，社群引流到店占比提升至 25%。

5. 差异化策略实施保障：数据监测与动态调整

为确保差异化策略落地效果，需建立 “数据监测 - 效果评估 - 动态调整” 的闭环机制：

数据监测体系：搭建 “竞品对标数据看板”，实时监测万象城、海信广场的业态调整、营销活动、运营指标（如客流、销售额）；搭建 “项目运营数据看板”，监测金狮广场差异化策略的关键指标（如家庭客群占比、文旅客群消费额、非租金收入占比），每周生成数据报告；

效果评估机制：每月召开 “差异化策略评估会议”，对比 “目标值 - 实际值”，分析策略未达标的原因（如 “亲子体验项目客流不足” 可能因宣传不到位），制定整改措施；每季度邀请第三方机构（如市场调研公司）开展 “客群满意度调研”，了解客群对差异化策略的反馈，满意度目标维持在 85% 以上；

动态调整机制：若某策略连续 2 个月未达目标（如 “商圈联动卡销售未达月度目标”），则启动 “策略优化流程”，调整策略细节（如降低联动卡售价、增加权益内容）；若竞品推出新举措（如万象城新增高端亲子业态），则在 1 个月内调整对应策略（如升级金狮广场亲子体验项目），确保差异化优势持续。

四、核心挑战及破局路径

（一）核心挑战：数据化溯源与影响深度分析

金狮广场当前面临的 “资产增值乏力、体验感滞后、数字化运营薄弱” 三大挑战，并非孤立存在，而是 “业态竞争力 - 场景吸引力 - 运营效率” 相互制约的结果。需通过 “行业对标 + 项目数据” 解析挑战根源，明确其对项目长期发展的负面影响。

1. 资产增值乏力：低效业态拖累租金增长与资产收益率

1.1挑战表现与数据支撑

租金增长滞后：2022-2024 年，项目租金年均递增率仅 2%，远低于青岛商业地产行业平均水平（3.5%），更低于崂山商圈头部项目（万象城 4.2%、海信广场 3.8%）。2024 年项目平均租金为 8.5 元 /㎡/ 天，较万象城（12 元 /㎡/ 天）低 29%，较海信广场（10 元 /㎡/ 天）低 15%。

资产收益率偏低：2024 年项目资产收益率（NOI 率）仅 3.2%，低于行业优秀水平（4.5%-5%），主要源于低效业态拖累 —— 传统家电卖场、大众服饰等低效业态占比达 25%，平均坪效仅 2200 元 /㎡/ 年，不足高坪效业态（如亲子体验、特色餐饮）的 1/2，且空置率达 12%（高于项目整体空置率 4 个百分点）。

收入结构单一：租金收入占比仍达 92%，非租金收入占比仅 8%，较海信广场（18%）低 10 个百分点，资产抗风险能力弱，一旦面临铺位空置，收入便会显著下滑。

1.2核心根源

业态规划与客群需求脱节：传统家电卖场、大众服饰等业态，与周边 3 公里内高端社区客群 “品质消费” 需求不匹配，导致客流与销售额持续下滑；

招商议价能力弱：缺乏高吸引力业态（如首店、特色体验项目），对优质品牌议价能力不足，只能通过降低租金吸引商户，拉低整体租金水平；

资产运营缺乏动态评估：未建立 “业态效率定期评估机制”，低效业态长期占据优质空间，无法及时替换为高坪效业态。

1.3对项目的影响

长期来看，租金增长滞后将导致项目资产价值增速低于行业水平，在未来融资、资产交易中处于劣势；

低效业态持续占用空间，将挤压高坪效业态的拓展空间，形成 “低效 - 低租金 - 低吸引力” 的恶性循环。

2. 体验感滞后：场景同质化与社交传播缺失削弱客流吸引力

2.1挑战表现与数据支撑

场景同质化严重：项目当前场景仍以 “传统中庭 + 线性动线” 为主，缺乏差异化主题设计，与青岛 80% 的商业项目场景相似度达 70%。2024 年客群调研显示，65% 的消费者认为金狮广场 “场景缺乏新意，没有让人印象深刻的打卡点”。

社交传播率低：2024 年上半年，项目在小红书、抖音的用户自发种草量仅 5000 条，不足万象城（2.5 万条）的 1/5，且种草内容多为 “常规消费记录”，缺乏 “场景打卡”“特色体验” 等高传播性内容。年轻客群（18-30 岁）调研显示，70% 表示 “不会主动在社交平台分享在金狮广场的消费体验”。

客群停留时间短：2024 年项目日均客群停留时间仅 2 小时，低于万象城（2.8 小时）、海信广场（2.5 小时），短停留时间直接导致客群消费频次与客单价提升受限 —— 停留时间超 3 小时的客群，客单价达 680 元，是停留时间 1 小时以内客群（320 元）的 2.1 倍。

2.2核心根源

场景设计缺乏本地化与主题化：未结合青岛 “山海文旅” 特色打造专属场景，也未针对核心客群（家庭、文旅）设计主题场景，导致场景辨识度低；

体验项目缺乏互动性与稀缺性：现有体验业态（如传统亲子乐园、常规影院）多为标准化项目，缺乏 “沉浸式、互动性” 特色体验，无法激发客群社交分享意愿；

场景运营缺乏持续创新：场景打造仅停留在 “硬件装修” 层面，未结合节日、季节开展动态场景更新（如圣诞、夏季主题场景），无法持续吸引客群复访。

2.3对项目的影响

社交传播缺失将导致项目在年轻客群中的品牌曝光不足，进一步加剧年轻客群流失；

短停留时间将限制客群跨业态消费，无法充分发挥 “全业态覆盖” 优势，拉低整体销售额。

3. 数字化运营薄弱：数据割裂与精准度不足制约运营效率

3.1挑战表现与数据支撑

数据体系割裂：会员数据、销售数据、客流数据分散在不同系统（会员系统、POS 系统、客流统计系统），未实现打通，无法形成 “客群画像 - 消费行为 - 客流轨迹” 的完整数据链。例如，无法判断 “某会员在 L3 层亲子业态消费后，是否前往 L5 层餐饮区”，导致业态联动分析失效。

精准营销能力弱：由于数据割裂，营销推送仍以 “全员群发” 为主，缺乏针对性。2024 年上半年，项目发送的营销短信打开率仅 12%，优惠券核销率仅 8%，远低于行业优秀水平（打开率 25%、核销率 18%）。

投入产出比低：2024 年数字化营销投入达 300 万元（主要用于会员短信、线上广告），仅带动销售额增长 900 万元，投入产出比（ROI）仅 1:3，低于行业优秀水平（1:5），数字化资源浪费严重。

3.2核心根源

数字化基建不完善：缺乏统一的 “智慧运营中台”，无法实现数据整合与分析；

算法能力不足：未引入 “客群标签算法”“消费预测算法” 等核心技术，无法基于数据生成精准营销方案；

运营团队数字化能力薄弱：现有运营团队缺乏数据分析师、算法工程师等专业人才，无法充分利用数据指导运营决策。

3.3对项目的影响

精准营销能力弱将导致会员复购率持续偏低（当前 30%），无法充分挖掘会员价值；

数据割裂将导致业态调整、场景优化缺乏数据支撑，只能依赖经验判断，决策风险高。

（二）破局路径：实操性策略与案例支撑

针对三大核心挑战，需结合云阿云的资源（品牌、算法）与操盘经验，制定 “短期应急 - 中期深化 - 长期巩固” 的阶梯式破局路径，每个路径均明确具体措施、数据目标及国内外成功案例。

1. 低效资产清退：构建“动态评估 - 精准替换 - 效益提升” 闭环

1.1短期措施（0-6 个月）：制定评估模型，清退低效业态

第一步：搭建 “业态效率评估模型”

由云阿云主导，联合项目招商、运营、财务团队，从 “坪效、客流贡献、租金支付能力、品牌匹配度、客群满意度” 五大维度，构建 100 分制评估模型（坪效 30 分、客流贡献 25 分、租金支付能力 20 分、品牌匹配度 15 分、客群满意度 10 分），每月对所有业态进行评分，评分低于 60 分的列为 “低效业态”，纳入清退名单。

数据参考：传统家电卖场平均评分 45 分（坪效 1800 元 /㎡/ 年，得 15 分；客流贡献低，得 10 分；品牌匹配度低，得 5 分），将作为首批清退对象。

第二步：分批次清退低效业态

6 个月内分两批清退低效业态：第一批（0-3 个月）清退评分低于 50 分的传统家电卖场、大众服饰等业态，涉及铺位 12 个，面积约 2000㎡；第二批（4-6 个月）清退评分 50-60 分的低效服务类业态（如普通美容美甲店），涉及铺位 8 个，面积约 1200㎡，合计清退面积 3200㎡，清退率达 25%。

风险控制：提前 3 个月与低效业态商户沟通清退方案，提供 “优先推荐其他铺位”“减免 1 个月租金” 等补偿措施，避免法律纠纷。

第三步：快速填充高坪效临时业态

清退铺位空窗期（1-3 个月），引入快闪店、文创市集、临时体验项目（如 VR 体验、非遗展）等临时业态，租金按 “基础租金（8 元 /㎡/ 天）+ 销售额分成（5%）” 模式，确保空窗期仍有收益，目标临时业态创收超 120 万元。

1.2中期措施（6-12 个月）：引入高坪效业态，提升租金水平

精准匹配高坪效业态

基于周边客群需求与商圈差异化，重点引入三大类高坪效业态：

亲子体验类：引入 “科学实验工坊”“儿童马术体验” 等特色亲子项目，目标坪效达 5000 元 /㎡/ 年（是传统家电卖场的 2.3 倍）；

文旅特色类：引入 “青岛海鲜主题餐厅”“非遗手作工坊”，目标坪效达 4500 元 /㎡/ 年；

年轻潮流类：引入 “潮玩集合店”“网红茶饮首店”，目标坪效达 4800 元 /㎡/ 年。

案例参考：杭州湖滨银泰 in77 引入 “奈尔宝家庭中心”（坪效 6000 元 /㎡/ 年）、“泡泡玛特旗舰店”（坪效 5500 元 /㎡/ 年），带动整体租金增长 4.5%，可借鉴其业态组合逻辑。

提升租金议价能力

对高坪效业态采用 “基础租金 + 销售额分成” 的弹性租金模式，基础租金设定为 10 元 /㎡/ 天（较原低效业态提升 18%），当商户销售额超约定阈值（如亲子体验项目月销 50 万元），超出部分按 8% 分成，既保障项目收益，又降低商户初期经营压力。

1.3长期措施（12-24 个月）：建立动态优化机制，维持资产高效

每季度开展 “业态效率复盘”，对评分低于 70 分的业态启动 “整改 - 替换” 流程，确保高坪效业态占比稳定在 75% 以上；

定期调研周边客群需求与商圈业态变化，提前储备 20-30 个高潜力业态品牌（如新兴亲子项目、网红餐饮），确保低效业态清退后能快速替换，避免空窗期过长。

1.4数据目标

6 个月内：清退低效业态 3200㎡，临时业态创收 120 万元；

12 个月内：高坪效业态占比达 60%，租金年均递增率提升至 3%；

24 个月内：资产收益率（NOI 率）提升至 4%，接近行业优秀水平。

2. 体验场景重构：打造“本地化 + 主题化 + 社交化”特色场景

2.1短期措施（0-6 个月）：聚焦核心客群，打造 1-2 个网红打卡点

打造“青岛海洋文化主题打卡墙”

在项目中庭打造 300㎡的 “青岛海洋文化主题打卡墙”，融入崂山、栈桥、石老人等青岛地标元素，采用 “互动投影 + 灯光特效” 技术，客群触摸墙面可触发 “海浪音效”“海洋生物动画”，同时设置 “扫码分享领礼品” 机制（分享至小红书可获文旅消费券），目标该打卡点月均种草量达 500 条，带动中庭客流增长 20%。

案例参考：成都远洋太古里 “裸眼 3D 大屏”（月均种草量 1.2 万条）、上海环球港 “星空主题中庭”（月均种草量 8000 条），均通过 “视觉冲击 + 互动体验” 提升社交传播率，可借鉴其技术与运营逻辑。

优化家庭客群场景体验

在 L3 层亲子区打造 “亲子互动小剧场”，每周举办 3 场儿童剧（如 “海洋总动员”“森林探险”），门票售价 38 元 / 人（家长免费陪同），同时在周边设置 “亲子休憩区”（配备儿童绘本、玩具），目标亲子客群停留时间从 1.5 小时延长至 2.5 小时。

2.2中期措施（6-12 个月）：借鉴日本涩谷 PARCO 模式，打造主题街区

引入 “青岛海洋文化主题街区”

参考日本涩谷 PARCO“文化 + 商业” 融合模式（将动漫、艺术与商业结合，年客流增长 35%），在 B1 层打造 2000㎡的 “青岛海洋文化主题街区”，包含三大功能区：

文化展示区：设置 “青岛海洋历史展”，展示青岛港、渔船等历史元素，免费开放；

体验消费区：引入 “海鲜现做工坊”（客群可现场选购海鲜并加工）、“海洋主题文创店”（售卖青岛海洋元素文创产品）；

互动打卡区：打造 “海底隧道投影”“沙滩休闲区”，客群可拍照分享，目标该街区月均客流达 10 万人次，种草量达 3000 条 / 月。

开展季节性主题场景更新

结合青岛季节特色，每季度更新主题场景：春季 “崂山樱花主题展”、夏季 “石老人沙滩主题展”、秋季 “青岛啤酒文化节”、冬季 “圣诞海洋主题展”，每个主题场景配套推出 “主题消费券”“限定商品”，目标每次场景更新带动客流增长 15%，销售额增长 12%。

2.3长期措施（12-24 个月）：构建 “场景 + 业态 + 活动” 三维体验生态

场景与业态深度融合：将主题场景延伸至周边业态，如 “海洋主题街区” 周边业态均采用海洋元素装修，推出海洋主题产品（如海洋风味奶茶、海鲜味零食），形成 “场景 - 业态” 联动；

场景与活动联动：围绕主题场景举办常态化活动，如 “海洋主题街区” 每月举办 “海鲜烹饪大赛”“海洋知识问答”，提升客群参与度与复访率。

2.4数据目标

6 个月内：网红打卡点月均种草量达 500 条，亲子客群停留时间延长至 2.5 小时；

12 个月内：主题街区月均客流达 10 万人次，项目整体种草量提升至 1.5 万条 / 半年；

24 个月内：客群平均停留时间延长至 2.5 小时，客单价提升至 550 元（较 2024 年增长 15%）。

3. 数字化基建升级：搭建 “数据整合 - 算法驱动 - 精准运营” 体系

3.1短期措施（0-3 个月）：上线 “智慧运营中台”，打通数据壁垒

中台核心模块搭建

由云阿云提供技术支持，上线 “智慧运营中台”，整合三大核心模块：

数据整合模块：打通会员系统、POS 系统、客流统计系统、停车场系统数据，形成统一数据仓库，实现 “会员 ID - 消费记录 - 客流轨迹 - 停车信息” 的关联分析；

客群标签模块：基于数据自动生成 “基础属性（年龄、性别）+ 消费偏好（如亲子、文旅）+ 行为习惯（如周末消费、夜间消费）” 三维标签，共设置 50 + 细分标签（如 “25-35 岁年轻妈妈 - 亲子消费偏好 - 周末高频消费”）；

营销推送模块：支持 “标签筛选 - 内容编辑 - 推送执行 - 效果追踪” 全流程，可推送短信、小程序消息、社群通知等多渠道内容。

案例参考：北京 SKP “智慧会员中台” 上线后，会员数据打通率达 100%，精准营销转化率提升至 25%，可借鉴其中台架构与标签体系。

数据迁移与测试

用 1 个月时间完成历史数据迁移（2022-2024 年会员、销售、客流数据），并开展 2 周内部测试，确保数据准确性（误差率低于 3%），再正式上线。

3.2中期措施（3-9 个月）：算法驱动精准运营，提升投入产出比

精准营销落地

基于客群标签开展分层营销：

对 “年轻妈妈会员” 推送 “亲子体验课满 200 减 50” 优惠券，推送渠道为小程序消息（打开率高于短信 30%）；

对 “文旅爱好者会员” 推送 “青岛特产满 300 减 80” 优惠券，推送时机选择在周末及节假日（文旅客群消费高峰）；

对 “夜间消费会员” 推送 “深夜食堂主题区满 100 减 30” 优惠券，推送时间为 18:00-20:00（夜间消费决策期）。

数据目标：通过分层营销，优惠券核销率从 8% 提升至 18%，营销投入产出比（ROI）从 1:3 提升至 1:4.5。

数据驱动业态调整

基于智慧运营中台的 “业态联动分析” 功能，识别高潜力业态组合：

数据发现 “在 L3 层亲子业态消费的客群，60% 会前往 L5 层餐饮区”，则在亲子业态周边增设 “家庭友好型餐饮”（如儿童套餐丰富的餐厅）；

数据发现 “文旅客群在 B1 层特产店消费后，40% 会前往 L1 层轻奢零售区”，则推出 “特产消费满 200 元赠轻奢零售 50 元券”，促进跨业态消费。

案例参考：沃尔玛通过 “购物篮分析”（识别 “购买尿布的客群多会购买啤酒”）优化商品陈列，带动关联商品销售额增长 20%，金狮广场可借鉴其数据驱动逻辑，优化业态布局与促销策略。

3.3长期措施（9-24 个月）：深化算法应用，打造数字化运营标杆

引入 AI 消费预测算法：基于会员历史消费数据，预测会员未来 3 个月的消费需求（如 “某会员每年 6 月会为孩子购买暑期亲子体验课”），提前推送相关优惠与活动信息，目标会员复购率从 30% 提升至 50%；

搭建数字化运营团队：招聘数据分析师（2 名）、算法工程师（1 名）、数字化运营专员（3 名），组建专业团队负责数据挖掘、算法优化、营销执行，确保数字化运营持续深化；

对接外部数据资源：与青岛文旅局、周边社区、合作酒店对接外部数据（如文旅局的游客量数据、社区的家庭人口数据），丰富客群画像维度，提升精准运营能力。

3.4数据目标

3 个月内：智慧运营中台上线，数据打通率达 100%，客群标签覆盖率达 90%；

9 个月内：分层营销核销率达 18%，营销 ROI 达 1:4.5，数据驱动的业态调整带动关联销售额增长 15%；

24 个月内：AI 消费预测算法落地，会员复购率达 50%，数字化运营团队成型，营销 ROI 达 1:5.5（超行业优秀水平）。

4. 三大破局路径协同保障机制：确保策略落地与效果最大化

三大破局路径（低效资产清退、体验场景重构、数字化基建升级）并非独立推进，需建立 “目标协同、资源协同、风险协同” 的保障机制，形成合力。

4.1目标协同机制

制定 “三年核心目标解析表”，将 “资产收益率提升至 4.5%”“客群停留时间延长至 2.5 小时”“会员复购率提升至 50%” 等总目标，解析为年度、季度、月度子目标，并明确每个子目标由哪个破局路径承担：

例：2025 年 Q1 目标 “清退低效业态 1000㎡” 由 “低效资产清退” 路径承担，“网红打卡点月均种草量达 500 条” 由 “体验场景重构” 路径承担，“优惠券核销率提升至 12%” 由 “数字化基建升级” 路径承担；

每月召开 “目标协同会议”，检查各路径子目标完成情况，若某路径未达标（如 “低效资产清退进度滞后”），则协调其他路径资源（如用数字化营销推广临时业态，加速低效铺位出租）提供支持。

4.2资源协同机制

资金协同：设立 “破局路径专项资金池”（总规模 2000 万元），按 “低效资产清退 40%、体验场景重构 35%、数字化基建升级 25%” 的比例分配资金，若某路径需额外资金（如体验场景重构的主题街区改造超预算），可从资金池调剂，确保关键项目不中断；

资源协同：云阿云将其 “品牌资源库（3000 + 品牌）”“算法技术资源” 共享给三大路径：

为 “低效资产清退” 路径提供高坪效业态品牌推荐（如亲子体验、文旅特色品牌）；

为 “体验场景重构” 路径提供场景运营数字化工具（如打卡点的扫码分享数据统计工具）；

为 “数字化基建升级” 路径提供算法技术支持（如客群标签算法、消费预测算法）。

4.3风险协同机制

风险识别与分级：每月开展 “破局路径风险评估”，识别潜在风险（如 “低效资产清退引发商户纠纷”“体验场景改造超预算”“数字化系统故障”），并按 “高、中、低” 三级分级；

风险应对预案：针对高风险事项制定专项预案：

针对 “商户纠纷风险”：提前聘请法律顾问审核清退合同，建立商户沟通专班，及时化解矛盾；

针对 “预算超支风险”：每个项目预留 10% 的备用金，超支部分需经 “专项会议审批”，避免无序投入；

针对 “系统故障风险”：建立数字化系统备份机制，配备 24 小时技术支持团队，确保故障 1 小时内响应、4 小时内修复。

风险共享与分担：若某路径发生风险（如数字化系统故障导致营销推送延迟），其他路径需协同应对（如体验场景重构路径通过线下活动引流，弥补线上营销缺失），降低风险对整体目标的影响。

（三）破局路径实施效果预期

通过三大破局路径的协同推进，预计 24 个月内（截至 2026 年 6 月），金狮广场将实现从 “运营滞后” 到 “特色标杆” 的转型，核心指标达到以下水平：

核心指标	2024 年现状	2026 年目标	提升幅度
租金年均递增率	2%	4%	100%
资产收益率（NOI 率）	3.2%	4.5%	40.6%
高坪效业态占比	50%	80%	60%
客群平均停留时间	2 小时	2.5 小时	25%
小红书、抖音种草量	5000 条 / 半年	5 万条 / 半年	900%
会员复购率	30%	50%	66.7%
数字化营销投入产出比	1:3	1:5.5	83.3%

届时，金狮广场将成为崂山商圈 “家庭文旅消费 + 数字化运营” 的特色标杆项目，既弥补与万象城、海信广场的差距，又形成差异化竞争优势，实现资产价值与品牌影响力的双重提升。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库