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商业地产案例分享-青岛融创茂项目（四） |
商业地产案例分享-青岛融创茂项目（四） 原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组 导读：本报告深度剖析青岛融创茂依托东方影都影视IP核心优势，直面业态同质化与体验浅表化挑战，系统规划“内容-空间-运营”三维焕新路径，为文旅商业综合体资产增值提供标杆范本。全文共89900字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。 作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长 作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁 作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198 影视IP赋能下的文商旅融合运营与创新实践 青岛融创茂资产增值路径专项报告 目录 一、市场分析及项目概述 二、本体 SWOT 及项目现状 三、竞品分析及应对策略 四、核心挑战及破局路径 五、定位升级与客群分析 六、招商创新及政策赋能 七、空间优化及场景创新 八、业态规划及品牌焕新 九、运营管理专项提升 十、资产优化与实施策略 十一、项目建议及行业启示 七、空间优化及场景创新 （二）场景创新实践：打造“影视沉浸 + 文化体验 + 社交互动”三维场景 1. 影视沉浸场景：从“静态打卡”到“动态参与” 1.1 IP 主题打卡网络 明星手印墙升级：在现有 40 + 明星手印墙基础上，增设 AR 互动功能 —— 游客扫描手印即可触发明星虚拟形象（如扫描沈腾手印，出现沈腾《独行月球》角色语音祝福），同时解锁 “明星同款滤镜”。每季度新增 5-8 位热门明星手印（如 2024Q3 新增《封神》主演黄渤、费翔手印），保持新鲜感。 数据目标：日均打卡量从 3000 人次提升至 5000 人次，社交平台曝光量增长 50%。 影视场景复刻体验：在 4F 场景沉浸区打造 3 大 “可进入式场景”： 《流浪地球》领航员空间站：复刻驾驶舱、休眠舱（面积 500㎡），游客可穿戴机甲装备体验 “太空驾驶”（VR 互动，收费 38 元 / 次），日均接待 300 人次； 《封神》朝歌城：还原 “摘星楼”“鹿台” 场景（面积 800㎡），配备古装 NPC（纣王、妲己角色），游客可租赁古装拍照（58 元 / 套），参与 “封神剧本杀”（免费围观，付费参与 128 元 / 人）； 《哪吒 2》龙宫：采用蓝色透明玻璃打造 “海底空间”，地面投影游动的鱼虾动画，设置 “混天绫 DIY 工坊”（免费体验，成品可带走），预计日均打卡 4500 人次。 1.2“观影 + 体验 + 消费” 全链路套餐 套餐设计：联合万达影城推出 3 类定制套餐，覆盖不同客群：
核销与转化：采用 “电子核销码” 统一管理，游客凭码在各环节核销，系统实时统计参与率（如绿幕体验核销率、写真拍摄率）。在影城售票窗口设置 “套餐展示区”（摆放 IP 周边、体验券样品），由工作人员主动推荐，预计套餐月销售量 3000 份，带动万达影城票房增长 25%。 案例对标：北京环球城市大道通过 “门票 + 餐饮 + 周边” 套餐，客群消费转化率达 65%，青岛融创茂可通过 “体验环节增值”（如绿幕特效、非遗体验）进一步提升转化率至 70%。 2. 文化体验场景：融合 “影视 IP + 非遗文化 + 在地特色” 2.1非遗 + 影视工坊集群 工坊布局与运营：在 2F 幕后探秘区设置 4 个非遗工坊（总面积 800㎡），每个工坊配备 1 名非遗传承人 + 2 名辅助人员，开发 “影视主题非遗产品”：
联动活动：每月举办 “非遗影视文化节”（3 天 / 次），邀请非遗传承人现场展演（如胶州秧歌与《封神》剧情结合的表演），设置 “游客共创摊位”（游客可售卖亲手制作的非遗产品，项目收取 10% 佣金），预计每场吸引客流 2 万人次，带动非遗产品销售额 50 万元。 2.2影视研学与教育 青少年影视课堂：在 4F 场景沉浸区开设 “影视研学基地”（面积 1500㎡），周末推出系列课程： 影视后期课（适合 10-16 岁）：教学生使用简易剪辑软件制作《哪吒》片段，收费 48 元 / 节，月均举办 20 场，接待 1200 人次； 道具制作课（适合 8-12 岁）：制作《流浪地球》“火石” 模型（黏土材质），收费 38 元 / 节，配套 “亲子共创环节”； 校企合作：与青岛影视学院合作，将研学基地设为 “校外实践基地”，为优秀学员提供 “东方影都片场参观” 机会（7 天夏令营，收费 1980 元 / 人），夏令营报名转化率预计达 30%。 3. 社交互动场景：聚焦 Z 世代 “社交货币” 需求 3.1圈层社交空间 电竞观战区：在 3F 导演剪辑区设置专业电竞场馆（面积 500㎡），配备 100 寸大屏与竞技设备，定期举办 “IP 主题电竞赛”（如《王者荣耀》哪吒皮肤赛），联合青岛本地电竞俱乐部邀请选手参赛，观众可免费观赛，消费指定饮品（38 元 / 杯）可获赛事周边。 数据参考：南宁路桥融创茂引入电竞业态后，年轻客群占比提升 15%，青岛融创茂预计可实现 3F 年轻客群占比达 75%。 全项目剧本杀：基于《唐人街探案》《封神》IP 开发 “全项目沉浸剧本杀”，场景覆盖 1F-4F： 1F：获取任务线索（明星手印墙隐藏密码）； 2F：非遗工坊制作 “解密道具”（如剪纸拼图）； 3F：剧本杀馆完成最终推理（收费 128 元 / 人）； 预计月均举办 30 场，每场接待 20 人，带动关联消费（餐饮、周边）增长 20%。 3.2碎片化互动装置 互动屏幕网络：在 1F-4F 主通道、中庭设置 20 块互动屏幕（55-100 寸），核心功能包括： 影视海报生成：游客站在屏幕前，可合成 “《流浪地球》太空员海报”“《封神》古装海报”，分享至抖音可获 “餐饮满 100 减 30” 券，月均生成 3 万张海报，社交分享率 40%； IP 主题小游戏：如《哪吒》乾坤圈投掷、《流浪地球》太空找茬（3-5 分钟 / 局），通关可获 IP 周边兑换券（如哪吒钥匙扣），游戏通关率预计 50%； 粉丝应援区：在 1F 星光大道设置 “可定制应援空间”（面积 200㎡），提供灯光、音响、展示墙等设备，粉丝群体可按时段租赁（2000 元 / 2 小时），借鉴青岛融创茂 “檀健次 & 帕拉丁应援会” 经验，提供 “应援周边售卖” 增值服务，预计月均租赁 10 次。 （三）落地保障措施：确保方案高效执行 1. 组织与团队保障 专项执行小组：由项目总经理担任组长，成员包含运营、设计、招商、营销、技术部门负责人，分工如下：
例会与复盘机制：每周召开 1 次进度会（同步场景搭建、套餐销售数据），每月进行 1 次效果复盘（如分析高区客流增长未达预期的原因，调整动线设计或增加高区活动），每季度输出《空间优化效果报告》，作为下阶段调整依据。 2. 资金与成本控制：实现“高收益 + 低成本”平衡 2.1专项预算分配 2024 年空间优化与场景创新专项预算共计8000 万元，按模块精准分配，确保资金向高 ROI（投入产出比）项目倾斜：
2.2成本优化措施 分期落地策略：优先推进 “快速见效模块”，如 1F 中庭场景改造、AR 导航系统（2024Q1 落地），待客流与销售额提升后，再推进 3F 电竞场馆、4F 研学基地（2024Q3 落地），降低前期资金压力； 外部资源合作： 与东方影都合作：免费获取热门影片道具（如《流浪地球》火石模型）、IP 授权，减少 IP 使用成本（预计节省 200 万元 / 年）； 与青岛非遗保护中心合作：争取非遗项目补贴（如非遗传承人薪资补贴 30%），降低工坊运营成本； 品牌联合投入：邀请周大福、万达影城等品牌参与场景共建（如周大福赞助封神主题中庭改造），分摊 50% 装修费用； 效果导向调整：对各模块设置 “月度 KPI 考核”，如 AR 导航系统月均使用人数未达 5 万人次，则缩减后续开发投入，将资金转向高成效模块（如非遗工坊）。 3. 客群反馈与优化机制：动态调整提升体验 3.1多渠道反馈收集 线上反馈：在项目小程序开设 “体验反馈入口”，设置 “场景满意度评分”（1-5 分）+“文字建议” 栏，游客提交反馈后可获 “餐饮满 50 减 10” 券（核销率预计 30%），每月收集反馈≥5000 条； 线下调研：在 1F 中庭、2F 非遗工坊等核心区域安排 “体验官”（每周 5 人），现场访谈游客（每次访谈 10 分钟），重点了解 “场景参与障碍”（如非遗体验价格过高、AR 导航操作复杂），每周形成《线下调研报告》； 第三方评估：每季度委托专业调研机构（如尼尔森）进行 “客群体验深度调研”，通过问卷、焦点小组访谈等形式，分析 “不同客群（亲子、年轻客群）的场景偏好差异”，为后续优化提供数据支撑。 3.2反馈处理与迭代 快速响应流程：建立 “24 小时反馈处理机制”—— 运营部每日整理反馈，分类分配至对应部门（技术问题→技术部、活动问题→营销部），部门需在 3 个工作日内给出解决方案，如游客反映 “非遗体验课预约难”，则增加每日体验场次（从 2 场增至 4 场）； 定期优化调整： 细节优化（每月 1 次）：如根据反馈调整 AR 导航角色语音语速（从 180 字 / 分钟降至 150 字 / 分钟）、降低非遗体验课价格（从 88 元 / 次降至 68 元 / 次）； 模块升级（每季度 1 次）：如亲子客群反馈 “研学课程难度高”，则开发 “低龄版课程”（适合 5-8 岁儿童，简化影视后期操作）；年轻客群反馈 “剧本杀主题单一”，则新增《唐人街探案》IP 剧本。 （四）效果预判与价值总结：从“商业空间”到“文化地标” 的质变 1. 短期效果（2024 年）：体验与业绩双突破 1.1客流与体验指标 客流优化：项目总客流达 985.5 万人次（日均 2.7 万人次，同比增长 35%），高区（3F-5F）客流占比从 35% 提升至 50%，跨业态客流转化率（水世界→商业中心）从 15% 提升至 35%； 体验提升：客群平均停留时间从 2.5 小时延长至 4 小时，场景参与率（IP 打卡、非遗体验）达 70%，整体满意度提升至 92%，社交平台曝光量从 5000 万次增至 1.25 亿次（如 #青岛融创茂封神场景# 话题播放量破 3000 万次）。 1.2经营业绩指标 销售额：总销售额突破 25 亿元（同比增长 28%），其中场景相关消费（套餐销售、非遗产品、IP 周边）占比达 35%（8.75 亿元）； 收益结构：非租金收入（场景体验收费、活动赞助、IP 授权）从 15% 提升至 20%（5 亿元），万达影城票房增长 25%（达 1.5 亿元），非遗工坊月销售额达 80 万元。 2. 中期效果（2025-2026 年）：形成差异化竞争壁垒 2.1客群与品牌价值 客群结构：文化客群（参与非遗、影视场景）占比从 10% 提升至 25%，年轻客群（18-35 岁）占比达 70%，亲子客群复购率稳定在 65% 以上，周边城市客群（烟台、潍坊）占比提升至 15%； 品牌影响力：成为 “全国商业空间影视化创新标杆”，年接待全国商业项目考察学习 60 次以上，融创集团其他商业项目（如成都融创茂）复制 “影视 + 非遗” 模式，项目荣获 “中国商业创新奖”。 2.2收益与产业联动 收益增长：总销售额突破 30 亿元（2026 年），非租金收入占比提升至 30%（9 亿元），IP 授权收入达 1.2 亿元（如授权周边厂商生产《流浪地球》联名产品）； 产业联动：与东方影都形成 “拍摄→体验→消费” 产业链，每年承接 10 场影视宣发活动（如影片首映礼），带动青岛影视文旅产业收入增长 10%。 3. 长期效果（2027-2030 年）：成为青岛城市文化名片 3.1文化与社会价值 文化传播：项目成为 “青岛非遗文化传播基地”，每年举办非遗活动 100 场以上，影视场景接待客群超 1000 万人次，推动崂山剪纸、青岛贝雕等非遗技艺年轻化传播（如非遗产品线上销量破 500 万件）； 社会贡献：创造 “影视 + 非遗 + 商业” 就业岗位 500 个以上（如非遗传承人、场景运营专员），助力青岛打造 “国际滨海旅游目的地”，年吸引外地游客超 300 万人次。 3.2商业与资产价值 商业价值：总销售额突破 40 亿元（2030 年），非租金收入占比达 40%（16 亿元），形成 “场景创新咨询服务” 新业务（为其他商业项目提供场景设计方案，年收入达 2 亿元）； 资产增值：项目资产估值年均增长 18%，2030 年突破 150 亿元，成为青岛商业地产增值最快的项目之一。 4. 价值总结：重构商业空间的 “体验逻辑” 青岛融创茂的空间优化与场景创新，本质是通过 **“影视 IP 为魂、非遗文化为韵、数字化科技为翼”** ，打破传统商业 “以销售为核心” 的逻辑，转向 “以体验为核心” 的新范式： 空间上：从 “平面分区” 到 “立体联动”，破解高区客流痛点，实现 “每一层都有吸引力”； 场景上：从 “静态展示” 到 “动态参与”，让客群从 “逛商场” 变为 “玩商场”，形成 “体验→分享→复购” 的闭环； 文化上：从 “商业消费” 到 “文化传承”，让非遗文化通过影视 IP “年轻化”，实现 “商业价值与文化价值共生”。 这一模式不仅为青岛融创茂带来业绩增长，更为中国商业地产的创新发展提供了可复制的 “影视文化赋能” 路径 —— 未来，商业空间不再是单纯的 “消费场所”，而是 “生活方式的体验平台”。 八、业态优化及品牌焕新 青岛融创茂需以“影视文化为核心引擎，体验创新为增长动能” 为战略定位，依托 “商业 + 影视 + 文旅” 独特基因，解决当前 “低效业态占比高、体验深度不足、首店吸引力弱” 问题。基于 2024 年销售额 10 亿元、客流量 1800 万人次的基础，通过 “业态重构 + 品牌焕新 + 生态协同”，实现业态坪效提升 25%、品牌焕新率 35%、首店占比 20%、家庭客群复购率增长 25% 的核心目标，打造全国首个 “沉浸式影视生活体验场”。 （一）战略定位与核心目标：锚定“影视 + 体验” 差异化赛道 1. 战略定位 从 “传统商业综合体” 升级为 “影视 IP 赋能的生活体验目的地”，形成三大核心竞争力： 体验差异化：以影视 IP 为纽带，串联 “娱乐、亲子、餐饮、零售” 全业态，打造 “消费即沉浸” 的场景； 客群精准化：聚焦 Z 世代（18-35 岁）与年轻家庭（27-45 岁有孩家庭），兼顾高净值客群，实现 “全龄段覆盖、精准化运营”； 生态协同化：联动融创乐园、水世界、东方影都资源，构建 “影视参观 - 娱乐体验 - 商业消费” 闭环。 2. 核心目标（24 个月周期）
（二）业态结构重构：构建 “影视赋能、体验驱动” 的全业态体系 1. 强化娱乐体验业态：打造 “大型引流 + 沉浸留客” 双层结构（目标占比 35%） 1.1影视 IP 沉浸娱乐集群 核心举措： 沉浸式剧场与密室逃脱： 开发 “《流浪地球》星际救援” 密室（面积 500㎡）：基于电影剧情设计 “太空舱解谜 + 团队协作” 玩法，设置 3 条剧情线（科研组、救援组、指挥组），玩家需通过破解能源密码、修复空间站等任务推进剧情，复玩率提升至 40%（参考上海 “一台好戏”《阿波罗尼亚》互动剧场，复玩客群占比 35%）。 落地 “《哪吒》魔童降世” 沉浸式剧场（面积 800㎡）：采用 “演员 + 玩家” 共创模式，玩家可扮演 “灵珠使者”“申公豹门徒” 等角色，参与 “陈塘关守卫战”“莲花重生” 等剧情，配备专业服装与特效化妆（如 “火尖枪” 发光道具、“混天绫” 互动装置），单场容纳 60 人，日均场次 4 场，预计日客流 240 人次。 影视 VR 探索馆： 引入 LBE 大空间 VR 技术（参考大庆 “瞬界之门” 项目，单店年接待 6000 人次），开发 “东方影都探秘” VR 体验：玩家虚拟参观华表奖颁奖厅、影视特效工坊，与虚拟明星（如吴京、沈腾数字人）互动，体验 “电影主角” 视角，票价 198 元 / 人，预计日均接待 300 人次，坪效 2.8 万元 /㎡。 数据支撑：青岛融创茂过往影视主题活动期间，品牌销售额平均增幅 43%，沉浸式娱乐预计带动周边餐饮、零售客流增长 30%。 1.2电竞与科技互动生态 核心举措： 专业电竞馆（面积 1000㎡）： 配备赛事级设备（如华硕 ROG 显示器、雷蛇机械键盘）与 500 人观战区，与腾讯游戏合作举办《王者荣耀》城市赛（季度 1 场）、《永劫无间》校园赛（月度 1 场），赛事期间设置 “观赛套餐”（电竞票 + 奶茶 + 小吃，98 元 / 套），带动餐饮区销售额增长 50%。 毗邻电竞区设置 “游戏周边店”，售卖赛事定制皮肤手办、战队周边，参考杭州电竞中心 “赛事 + 零售” 模式，周边产品销售额占电竞馆总营收的 25%。 科技互动装置： 在 1F 中庭设置 “影视特效互动墙”：通过 AR 技术，玩家手势操控即可生成 “太空漫步”“法术特效” 等影视场景，支持社交平台一键分享（如抖音 “# 我在融创茂当电影主角” 话题），预计单日互动量 5000 人次，为商场引流 15%。 1.3跨业态联动机制 动线设计：打造 “影视主题过渡空间”，如连接乐园与零售区的 “星光隧道”（LED 屏播放电影片段）、连接 VR 馆与餐饮区的 “导演剪辑走廊”（展示电影分镜手稿），自然引导客流从娱乐区向商业区转化。 联票系统：推出 “娱乐 + 消费” 套票，如购买密室逃脱门票（298 元）可获赠餐饮 50 元折扣券 + 零售 100 元满减券，参考苏州狮山大剧院 “票根经济”，实现娱乐到消费的转化。 2. 扩容亲子家庭业态：构建 “教育 + 娱乐” 一体化体验（目标占比 20%） 2.1影视主题亲子集群 核心举措： 教育娱乐化品牌引入：
亲子服务设施升级： 每层设置 “哪吒主题亲子休息区”：配备婴儿护理台、温奶器，座椅设计成 “莲花座” 造型，墙面投影《哪吒》动画片段，家长可扫码领取 “亲子任务卡”（如寻找商场内 5 个影视角色打卡），完成任务兑换儿童餐折扣券。 改造家庭卫生间：增设儿童尺寸洁具（如 “金箍棒” 造型水龙头）、安全座椅，配备影视主题洗手台（如印有水墨风格《西游记》图案），提升服务满意度至 95%。 2.2会员化运营策略 推出 “亲子影视会员卡”（年费 598 元）：包含 “小导演工坊课程 8 折、亲子餐饮满减、乐园优先入园” 等权益，绑定 30 万家庭会员系统，通过数据分析推送个性化活动（如 3-6 岁儿童推送 “动画制作课”，7-12 岁儿童推送 “影视编剧课”），预计会员消费占比提升至 40%。 3. 升级餐饮业态：从 “就餐功能” 到 “场景社交”（目标占比 35%） 3.1影视 IP 与地方特色双轨布局 核心举措： 影视主题餐饮： 引入 “《流浪地球》太空餐厅”（全国首店，面积 500㎡）：客单价 68 元，菜品命名贴合电影（如 “行星发动机能量套餐”“太空蔬菜沙拉”），用餐环境模拟太空舱（如舷窗投影、失重感音效），设置 “星际服务员” 角色扮演服务，预计单店日客流 300 人次，坪效 2.5 万元 /㎡。 开发 “华表奖限定套餐”：联合楠火锅、炙焰烤肉等网红品牌（青岛首店），推出 “红毯同款双人餐”（含牛排、红酒、甜点），套餐附赠华表奖周边（如迷你奖杯摆件），借势明星活动（如张杰、薛之谦粉丝见面会）推出 “明星同款菜品”，单日销量突破 500 份。 本地特色餐饮升级： 与青岛啤酒合作开设 “啤酒工坊体验店”（面积 300㎡）：消费者可参与酿造过程（如添加啤酒花、发酵监控），定制专属啤酒标签（如印上家庭合影、影视角色），参考 “卫・干杯” 影视啤酒街模式，打造 “微醺夜生活” 场景，夜间销售额占比提升至 45%。 3.2餐饮场景创新 打造 “光影市集” 主题街区（B1 层，面积 1000㎡）：采用复古影视街景设计（如霓虹灯牌、老电影海报），引入 20 家特色小吃档口（如 “非遗糖画影视角色定制”“影视主题奶茶”），设置小型舞台举办即兴喜剧、音乐快闪，参考 “一台好戏嘉年华” 黄玫瑰消费场景，开发 “红毯打卡套餐”（小吃 + 饮品 + 拍照道具，68 元 / 套），预计街区日客流 5000 人次。 4. 优化零售与文创业态：从“商品销售”到“生活方式传达” 4.1零售业态升级（目标坪效提升 30%） 核心举措： 首店与概念店引入： 黄金珠宝：引入周大福 “《封神》主题店”（青岛首店），推出哪吒、杨戬造型黄金吊坠（客单价 2000 元），设置 “IP 珠宝定制区”（7 天周期，定制费 500 元起），预计定制业务占比 15%；引入 HEFANG Jewelry “太空系列”（华东首店），客单价 1500 元，坪效 2 万元 /㎡。 国际美妆：引入 HARMAY 话梅（青岛首店，面积 500㎡），设置 “影视妆容体验区”（如《封神》古风妆、《流浪地球》太空妆，体验价 98 元 / 次），集合 300 + 美妆品牌，预计单店日客流 200 人次，坪效 3 万元 /㎡。 同质化品牌调改： 清退连续 6 个月坪效低于 1 万元 /㎡的大众服装品牌，引入 “影视 IP 联名零售”（如巴拉巴拉《哪吒》联名店、乐高《封神》主题专柜），设置 “亲子共创区”（家长与孩子搭建乐高影视场景），亲子零售客单价从 300 元提升至 500 元。 4.2文创潮品集群（目标占比 10%） 核心举措： 影视衍生品旗舰店（面积 300㎡）： 售卖《流浪地球》《封神》等 IP 周边（如太空舱模型、哪吒手办），与东方影都合作开发 “独家衍生品”（如影片原版道具复刻模型，售价 598 元起），影视衍生品销售额占比 60%。 非遗文创店（面积 200㎡）： 售卖影视主题非遗产品（如崂山剪纸窗花、青岛贝雕挂件），推出 “非遗文创礼盒”（含剪纸、陶艺、刺绣套装，售价 298 元），设立 “文创共创平台”：游客投稿《哪吒 2》周边创意，优秀作品由项目联合品牌量产，作者获销售分成（10%），增强客群参与感。 社交营销驱动： 在抖音、小红书发起 “# 融创茂文创打卡” 话题，用户分享文创开箱视频可获满 100 减 30 优惠券，预计话题曝光量 500 万次，带动文创销售额增长 20%。 5. 淘汰低效业态：建立 “数据驱动” 的动态调整机制 5.1清退标准与流程 清退标准： 坪效标准：连续 6 个月坪效低于同楼层均值 60%（如 B1 餐饮 < 0.48 万元 /㎡、1F 零售 < 0.9 万元 /㎡）； 客流标准：连续 3 个月日均客流低于同品类均值 50%； 服务标准：连续 3 个月客诉率 > 3%（如产品质量、服务态度投诉）。 清退流程： 数据筛查：每月运营部出具《品牌经营数据报告》； 沟通预警：提前 3 个月沟通，提供调改建议（如优化产品、调整陈列）； 空铺补位：清退后 1 个月内引入新品牌，建立 “品牌储备库”（每个业态储备 3-5 家备选品牌），如清退低效快餐后引入 “非遗小吃档口”，确保空铺期损失 < 5%。 5.2调改方向 传统服务业态升级：美甲店推出 “《封神》角色美甲”（客单价 198 元）、美发店推出 “影视同款发型”（如哪吒丸子头，客单价 298 元），未完成升级的品牌纳入清退范围，预计调改后空铺区域坪效提升 50%。 （三）品牌焕新实施计划：分阶段构建 “稳定 + 创新” 的品牌矩阵 1. 短期焕新（0-6 个月）：清退低效 + 引入首店，快速激活客流 核心任务： 低效品牌清退：完成 15% 低效品牌清退（如 B1 层 3 家坪效<0.48 1f2="">3% 的零售）； 首店引入（10-15 家）：
营销造势：举办 “青岛融创茂首店开业季”，邀请本地 KOL（美食类、时尚类）探店，发起 “# 青岛首店打卡挑战” 话题（抖音、小红书曝光 800 万次），首店开业首月日均客流提升 30%。 阶段成果：首店占比从 5% 提升至 12%，项目整体客流增长 15%。 2. 中期焕新（7-12 个月）：打造特色集群 + 优化楼层业态 核心任务： 2.1重点楼层业态调整： 1F（影视 IP 潮流区）：在已引入周大福《封神》主题店、HARMAY 话梅的基础上，新增 “《流浪地球》IP 快闪店”（季度轮换，面积 200㎡），售卖电影周边限定款（如太空舱保温杯、行星发动机模型）；引入 “明星周边集合店”（面积 150㎡），与华表奖合作陈列明星签名海报、红毯礼服复刻品，形成 “珠宝 + 美妆 + IP 零售” 高客单集群，预计 1F 坪效从 1.5 万元 /㎡提升至 2.5 万元 /㎡。 2F（亲子主题楼层）：完成 “影视研学区 + 亲子零售区 + 互动娱乐区” 全业态落位，引入 “乐高《封神》主题专柜”“巴拉巴拉影视联名店” 等 10 家亲子品牌，联动非遗工坊推出 “亲子非遗体验套餐”（手工剪纸 + 影视角色泥塑 + 儿童餐，198 元 / 组），设置 “亲子影视打卡墙”（可打印绿幕拍摄照片），预计 2F 亲子客群占比达 40%，非周末客流提升 20%。 3F（夜间娱乐区）：集中引入 “《唐人街探案》密室逃脱”“《封神》剧本杀体验馆”“星空酒吧” 等 5 家夜间业态，联动万达影城推出 “夜间观影 + 娱乐” 联票（电影票 + 剧本杀体验，298 元 / 人），设置 “夜间消费专用通道”（22 点后开放直达电梯），推出 “夜间满减券”（满 300 减 100），预计 3F 夜间客流占比从 20% 提升至 50%，夜间销售额占比达 40%。 2.2打造 2 个核心特色集群： “影视非遗文创集群”（2F，面积 800㎡）：整合非遗手工体验区（剪纸、贝雕）、非遗文创店、影视衍生品旗舰店，推出 “非遗 + 影视” 联名产品（如《哪吒》主题剪纸礼盒、《流浪地球》贝雕摆件），开发 “非遗文创 DIY 课程”（周末开课，98 元 / 人），消费者可定制专属影视主题非遗作品，预计该集群月销售额达 80 万元，复购率 25%。 “光影夜生活集群”（3F+B1，面积 2000㎡）：3F 以沉浸式娱乐 + 主题餐饮为主，B1 “光影市集” 延长营业时间至 24 点，引入 “深夜食堂”“精酿啤酒吧” 等业态，设置 “影视露天放映区”（周末播放经典电影），形成 “娱乐 - 餐饮 - 社交” 夜间消费闭环，预计该集群带动项目整体夜间销售额占比从 15% 提升至 35%。 数据复盘与动态调整：每季度由运营部联合财务部出具《业态调整效果报告》，针对未达预期的业态制定优化方案。例如，若 3F 剧本杀体验馆坪效未达 2 万元 /㎡，则新增《流浪地球》剧情本、推出 “工作日特惠票”（128 元 / 人）；若亲子业态周末客流饱和但周中冷清，则推出 “周中亲子特惠套餐”（课程 + 餐饮 8 折），确保各业态坪效稳定增长。 阶段成果：品牌焕新率从 15% 提升至 25%，高坪效品牌占比从 30% 提升至 45%，特色集群带动项目整体客流增长 25%。 3. 长期焕新（13-24 个月）：稳定品牌矩阵 + 深化生态协同 核心任务： 构建 “核心 + 创新 + IP” 三维品牌矩阵：
示例：核心品牌保留周大福、兰蔻、万达影城；创新品牌引入 “元宇宙影视体验馆”（VR 虚拟观影）、“AI 时尚搭配店”；IP 品牌落地《哪吒 2》《流浪地球 3》主题店，确保 IP 产品销售额占比达 20%。 深化跨业态与跨资源协同： 业态内联动：黄金珠宝业态与影视 IP 业态合作，推出 “购买珠宝赠影视 IP 周边”（如买周大福《封神》吊坠赠哪吒手办）；亲子业态与餐饮业态合作，推出 “亲子研学 + 主题餐饮” 套餐（研学课程 + 儿童餐，198 元 / 组），实现 “一客多消费”。 外部资源联动：与融创乐园、水世界推出 “影视文旅通票”（商业消费满 500 元赠乐园门票），与东方影都合作 “影视参观 + 商业消费” 线路（参观影视基地后可兑换商业折扣券），与青岛本地酒店群推出 “住宿 + 商业” 套餐（住店客人享商业专属折扣），预计跨资源引流带动客流增长 15%。 建立品牌动态管理机制： 对连续 12 个月坪效低于项目均值 60% 的品牌启动清退，同步维护 “品牌储备库”（每个业态储备 3-5 家备选品牌），如清退低效服装品牌后，从储备库中引入 “影视主题潮牌店”，确保空铺期≤1 个月，项目品牌空置率≤3%。 每年开展 “品牌满意度调研”（商户满意度≥85% 为合格），对满意度低的品牌分析原因（如客流不足、运营支持不够），针对性优化（如调整动线、增加营销资源），品牌续约率提升至 85%。 阶段成果：品牌焕新率达 35%，首店占比达 20%，高坪效品牌占比达 60%，项目总销售额突破 30 亿元，成为全国 “影视 + 商业” 融合标杆。 （四）各楼层布局规划及品牌落位策略 1. B1 层：影视非遗美食集结地（面积占比 25%） 定位升华：打造 “影视 IP + 非遗美食” 双驱动的沉浸式美食街区，衔接地铁客流与商业主入口，成为本地客群日常消费与游客打卡的核心目的地。 主要业态：非遗小吃档口、影视主题餐饮、高频消费餐饮、地铁接驳配套 品牌组合： 非遗小吃：青岛锅贴（非遗工坊店）、崂山农家宴（非遗美食）、即墨花边包装海鲜档口、胶州秧歌主题小吃铺、崂山茶宴档口； 影视主题餐饮：流浪地球太空餐厅档口（星球造型小吃）、封神主题烧烤档（哪吒火尖枪烤串、杨戬战斧牛排）、哪吒主题儿童餐档； 高频消费餐饮：蜜雪冰城、正新鸡排、船歌鱼水饺（影视联名店）、老乡鸡、老娘舅、古茗茶饮； 配套业态：地铁接驳便利店（7-Eleven）、影视周边快闪店（小型）、充电宝租赁站 租金水平： 非遗小吃档口：保底租金 150-250 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（享受非遗专项补贴）； 影视主题餐饮：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%； 高频消费餐饮：保底租金 250-350 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%； 配套业态：保底租金 180-280 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12% 焕新重点： 新增 10 个非遗小吃档口，实现青岛本地非遗美食全覆盖； 引入 3 家影视主题餐饮档口，开发专属联名菜品； 优化地铁接驳动线，增设地面指引灯带与影视海报长廊； 升级公共就餐区，嵌入影视场景元素（如星空顶、影片片段播放屏） 特色活动与政策支持： 每月举办 “非遗美食节”，邀请非遗传承人现场展演制作技艺； 发起 “影视美食打卡挑战”，用户分享打卡视频可兑换餐饮优惠券； 对非遗商户给予装修补贴 800-1200 元 /㎡，免租期最长 6 个月； 为影视主题餐饮提供 IP 授权支持，降低版权使用成本 布局策略： 地铁出口附近布局高频消费餐饮（蜜雪冰城、正新鸡排），快速承接客流； 街区中部集中打造 “非遗美食区”，设置透明制作间与体验台； 影视主题餐饮分布在动线节点，配合场景装饰形成打卡点； 采用环形动线设计，确保所有商户均能覆盖客流，末端设置休闲座椅与互动屏幕 2. 1F：影视 IP 潮流轻奢区（面积占比 30%） 定位升华：打造 “影视 IP + 轻奢潮流” 深度融合的高端消费目的地，兼具品牌质感与体验趣味，吸引青岛及周边高净值客群与年轻潮流群体。 主要业态：黄金珠宝、国际美妆、潮流服饰、影视 IP 旗舰店、钟表名品 品牌组合： 黄金珠宝：周大福（封神主题店）、老凤祥（非遗花丝工艺店）、HEFANG Jewelry（青岛首店，流浪地球太空系列）、APM Monaco（影视场景试戴区）、六福珠宝（哪吒主题联名店）、琥福珠宝（影视IP定制专区+钻石定制）； 国际美妆：兰蔻、雅诗兰黛、Sephora（丝芙兰，影视妆容体验区）、HARMAY 话梅（青岛首店，500㎡美妆超级集合店）、Charlotte Tilbury（影视妆容主题店）、修丽可、馥蕾诗、MAC（影视联名彩妆专区）及高化轻奢月魁星、凤池夸等小众美妆品牌； 潮流服饰：Champion（影视 IP 联名店）、NBA（潮流运动系列）、ZARA（影视主题陈列专区）、UR（影视 IP 联名款）、MO&Co.（影视角色同款服饰）、太平鸟（影视潮玩联名店）； 钟表名品：浪琴（影视经典角色同款系列）、天梭（运动影视联名款）、美度（轻奢影视主题专区）、帝车星腕表（钻石定制）； 影视 IP 旗舰店：万达影视衍生品旗舰店（300㎡，热门影片周边）、流浪地球 IP 快闪店（季度轮换）、封神主题旗舰店； 生活方式：Starbucks Reserve（影视主题门店）、Apple 授权店（300㎡，影视剪辑设备体验区） 租金水平： 黄金珠宝 / 钟表名品：保底租金 500-800 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%； 国际美妆：保底租金 400-600 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%（美妆集合店保底租金 350-550 元 /㎡/ 月）； 潮流服饰：保底租金 350-500 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%； 影视 IP 旗舰店：保底租金 300-450 元 /㎡/ 月，扣点率 15-20%； 生活方式品牌：保底租金 300-500 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15% 焕新重点： 引入 3-5 个河南首店级别的轻奢美妆 / 珠宝品牌（如 HEFANG Jewelry、HARMAY 话梅）； 打造 500㎡HARMAY 话梅美妆超级集合店，涵盖 300 + 品牌，设置影视妆容体验区； 推动黄金珠宝品牌开设影视 IP 主题店，开发专属联名产品； 增设钟表名品专区，引入 3 个轻奢钟表品牌，联动影视 IP 推出限定款 特色活动与政策支持： 每月举办 “影视 IP 美妆体验周”，联合 Sephora、Charlotte Tilbury 开展影视角色妆容教学； 季度举办 “珠宝定制沙龙”，邀请设计师为 VIP 客户打造影视主题定制珠宝； 提供装修补贴最高 1500 元 /㎡（首店品牌），免租期最长 12 个月； 联合银行推出高端客户专属优惠（如消费满额赠影视 IP 周边、观影套票）； 为品牌提供影视 IP 授权对接服务，降低联名合作成本 布局策略： 主入口两侧布局周大福封神主题店、Starbucks Reserve，形成强烈视觉冲击； 中庭区域打造美妆超级集合店（HARMAY 话梅），设置互动体验装置，提升聚客能力； 黄金珠宝与钟表名品集中布局在主通道两侧，形成 “轻奢消费带”； 潮流服饰与影视 IP 旗舰店分布在动线中段与末端，延长客流停留时间； Apple 授权店位于动线末端，利用体验属性吸引客流深度探索 3. 2F：影视研学亲子非遗体验区（面积占比 25%） 定位升华：打造 “影视研学 + 亲子互动 + 非遗文创” 三位一体的全家庭体验空间，成为青岛亲子客群高频复访的核心目的地，兼具教育意义与娱乐属性。 主要业态：亲子零售、影视研学基地、非遗手工工坊、文创潮品、亲子服务 品牌组合： 亲子零售：巴拉巴拉（影视 IP 联名店）、乐高（封神主题专柜）、安踏儿童（影视运动系列）、特步儿童（哪吒主题店）、蒲蒲兰绘本馆（影视故事角）、皇室玩具（影视 IP 周边专区）、好孩子（亲子影视出行装备）、云霞兽（益智童具+童装）； 影视研学：小导演工坊（影视拍摄教学）、影视特效实验室（绿幕体验、道具制作）、青少年影视编剧课堂； 非遗手工工坊：崂山剪纸工坊、青岛贝雕工坊、即墨花边工坊、胶州秧歌服饰工坊； 文创潮品：非遗文创店（影视主题非遗产品）、本土设计师文创品牌（如青岛文创集合店）、影视衍生品专区（哪吒、流浪地球周边）、盲盒集合店（影视 IP 盲盒）； 亲子服务：亲子理发（影视角色造型设计）、婴儿护理室、亲子休息区（影视主题装饰） 租金水平： 亲子零售：保底租金 250-400 元 /㎡/ 月，扣点率 10-13%； 影视研学 / 非遗工坊：保底租金 150-250 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（享受研学 / 非遗专项补贴）； 文创潮品：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%； 亲子服务：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12% 焕新重点： 扩容亲子空间至 8000㎡，新增 1500㎡影视研学基地与 1000㎡非遗手工体验区； 引入 6-8 家亲子零售头部品牌，均开设影视 IP 联名专区或主题店； 打造 4 个非遗手工工坊，开发影视主题非遗产品，提供现场体验； 新增文创潮品集群，引入 10 家特色文创品牌，重点布局影视衍生品与本土非遗文创 特色活动与政策支持： 周末举办 “亲子影视创作大赛”，优秀作品可在项目大屏展示； 每月举办 “非遗文化节”，邀请非遗传承人开展手工教学，结合影视 IP 创作； 为研学基地与非遗工坊提供装修补贴 500-800 元 /㎡，免租期最长 8 个月； 推出 “亲子体验套票”（研学课程 + 非遗体验 + 亲子餐饮），联动楼层品牌实现消费闭环； 为亲子品牌提供会员数据共享，精准推送营销活动 布局策略： 楼层入口布局亲子零售品牌（巴拉巴拉、乐高），快速吸引亲子客群； 中部区域集中打造影视研学基地与非遗手工工坊，设置开放式体验空间； 文创潮品集群位于研学与零售之间，承接体验后的消费转化； 动线两侧设置亲子休息区与服务设施，配备影视主题装饰与互动屏幕； 末端布局蒲蒲兰绘本馆与亲子理发，形成完整体验闭环 4. 3F：影视主题夜间娱乐美食区（面积占比 20%） 定位升华：打造 “沉浸式娱乐 + 高端餐饮 + 夜间社交” 的影视主题聚集区，延长项目营业时间，吸引年轻客群与情侣客群，激活夜间消费潜力。 主要业态：沉浸式娱乐、高端餐饮、影视主题酒吧、潮玩体验 品牌组合： 沉浸式娱乐：《唐人街探案》影视主题密室逃脱、《封神》沉浸式剧本杀体验馆（500㎡）、星际 VR 探索馆（流浪地球主题）、专业电竞馆（腾讯合作，1000㎡）、潮玩抓娃娃机店（影视 IP 主题）； 高端餐饮：星光餐厅（影视主题高端餐饮）、海滨小金（非遗海鲜礼盒店，影视 IP 包装）、楠火锅（青岛首店，影视主题门店）、石灰石烧鸡公（主题店）、太二酸菜鱼（影视联名款）、西贝莜面村（影视 IP 亲子套餐）； 影视主题酒吧：星空酒吧（屋顶露台，影视主题鸡尾酒）、影视原声酒吧（播放经典影片配乐）、精酿啤酒吧（青岛本地啤酒 + 影视 IP 包装）； 潮玩体验：TOP TOY（潮玩集合店，影视 IP 盲盒专区）、泡泡玛特（影视联名款旗舰店）照天印（红色主题文创+DIY） 租金水平： 沉浸式娱乐：保底租金 300-450 元 /㎡/ 月，扣点率 15-20%； 高端餐饮：保底租金 350-500 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%； 影视主题酒吧：保底租金 250-400 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%； 潮玩体验：保底租金 300-400 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15% 焕新重点： 引入 3-5 家头部沉浸式娱乐品牌，开发青岛融创茂专属影视主题剧本与玩法； 延长餐饮、娱乐业态营业时间至 24 点（周末至凌晨 1 点）； 引入 2 家影视主题酒吧，打造夜间社交场景； 新增潮玩体验集群，引入泡泡玛特、TOP TOY 等品牌，重点布局影视 IP 联名潮玩 特色活动与政策支持： 季度举办 “影视主题电竞赛事”，联动电竞馆与影视 IP 推出专属赛事皮肤； 夜间推出 “娱乐 + 餐饮” 套票（剧本杀 + 餐饮折扣、VR 体验 + 鸡尾酒）； 为夜间营业品牌提供电费补贴与安保配套支持，免租期最长 6 个月； 举办 “夜间影视放映会”，在户外广场或酒吧播放经典影片，带动夜间客流 布局策略： 楼层入口布局高端餐饮（星光餐厅、海滨小金），承接正餐客群； 中部区域集中打造沉浸式娱乐集群（密室逃脱、剧本杀、VR 馆），形成聚客核心； 潮玩体验品牌分布在娱乐业态周边，承接体验后的消费需求； 影视主题酒吧位于楼层末端与屋顶露台，设置夜间专用通道（22 点后开放直达电梯）； 动线设计衔接万达影城，实现 “观影 + 娱乐 + 餐饮” 的消费闭环 5. 4F：影视科技互动与高端生活体验区（面积占比 15%） 定位升华：打造 “影视科技 + 高端生活” 双核心的品质体验层，聚焦高净值客群与进阶消费需求，通过科技互动与高端服务，形成项目差异化竞争亮点，填补区域高端体验业态空白。 主要业态：影视科技体验馆、高端康养服务、精品家居生活、高端餐饮私宴 品牌组合： 影视科技体验：东方影都 VR 影视工坊（《流浪地球》太空探索 VR 体验、影视特效互动实验室）、元宇宙影视体验馆（虚拟明星互动、数字藏品发售）、影视后期制作体验中心； 高端康养服务：泰式古法 SPA（影视主题包间）、中医理疗馆（非遗养生技法）、美容抗衰中心（国际高端仪器护理）； 精品家居生活：无印良品（MUJI）家居集合店、造作（ZAOZUO）设计师家居、影视主题家居专区（如《封神》古风家具、《流浪地球》未来感家居）； 高端餐饮私宴：海鲜私宴餐厅（非遗烹饪技艺 + 影视主题摆盘）、日式怀石料理（影视场景化包间）、高端茶歇馆（崂山名茶品鉴 + 影视 IP 茶礼定制）； 配套业态：高端会员俱乐部（影视主题活动、商务洽谈空间）、影视文化书店（专业影视书籍 + IP 画册） 租金水平： 影视科技体验：保底租金 280-400 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（享受科技业态补贴）； 高端康养服务：保底租金 300-450 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%； 精品家居生活：保底租金 250-350 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%； 高端餐饮私宴：保底租金 350-500 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%； 配套业态：保底租金 220-300 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10% 焕新重点： 引入 2 家全国首店级影视科技体验品牌，打造 1500㎡沉浸式科技体验集群； 新增 3 家高端康养服务品牌，配备国际认证技师与定制化服务方案； 布局精品家居生活集群，引入设计师品牌与影视主题家居专区，提升品质感； 打造 2 家高端餐饮私宴品牌，人均消费 300-800 元，填补区域高端私宴空白 特色活动与政策支持： 季度举办 “影视科技论坛”，邀请影视特效大师、科技公司高管分享行业趋势； 为高端品牌提供装修补贴最高 1200 元 /㎡，免租期最长 10 个月； 推出 “高端体验套票”（SPA + 私宴 + VR 体验），联动银行私人银行客户定向推送； 为会员提供专属权益（提前预约体验、定制化服务、影视活动优先参与权） 布局策略： 楼层主入口设置影视科技体验馆，通过 VR 互动装置吸引客流主动探索； 高端康养服务集中布局在楼层内侧，保证私密性与静谧感，设置独立入口与休息区； 精品家居生活沿主动线布局，打造开放式陈列空间，融入影视场景化装饰； 高端餐饮私宴位于楼层末端，临近电梯口，设置专属迎宾区与停车接驳服务； 动线节点设置影视主题休息区，配备高端茶歇与书籍阅读角，延长客流停留时间 6 5F：影视文化展演与空中社交平台（面积占比 10%） 定位升华：打造 “影视展演 + 空中社交” 的顶层特色空间，利用高空视野与专属场景，成为青岛文化活动地标与高端社交目的地，实现 “文化价值 + 商业价值” 双提升。 主要业态：小型影视剧场、空中露台社交区、文化艺术展厅、高端雪茄吧 / 红酒庄 品牌组合： 影视展演：迷你影视剧场（150 座，播放艺术电影、举办小型首映礼 / 主创见面会）、沉浸式戏剧空间（《封神》《哪吒》主题小剧场演出）； 空中社交：空中露台烧烤餐厅（影视主题露营风）、高端雪茄吧（国际知名雪茄品牌 + 影视 IP 定制礼盒）、红酒庄（进口红酒品鉴 + 影视联名酒款）； 文化艺术：非遗文化展厅（定期更新影视主题非遗作品）、影视海报艺术馆（经典影片海报收藏展）、本地艺术家作品联展空间； 配套业态：高端定制服务（影视主题礼品定制、私人影像拍摄）、空中婚礼策划中心（影视场景化婚礼布置） 租金水平： 影视展演：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（享受文化产业补贴）； 空中社交业态：保底租金 300-400 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%； 文化艺术展厅：保底租金 150-250 元 /㎡/ 月，扣点率 5-8%（享受文化展览补贴）； 配套业态：保底租金 250-350 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12% 焕新重点： 打造 800㎡迷你影视剧场，成为东方影都影视宣发的重要配套空间； 开发 1000㎡空中露台，打造青岛首个 “影视主题空中社交平台”； 引入 2 家高端社交业态品牌，形成 “雪茄 + 红酒 + 烧烤” 的高端夜生活组合； 每月举办 1-2 场文化艺术展览，联动非遗传承人、影视艺术家开展主题活动 特色活动与政策支持： 每年承办 “青岛影视短片节”，吸引全国影视创作者参与； 为文化展览提供免费场地支持，补贴布展费用最高 50 万元； 推出 “空中社交季卡”，包含消费折扣、优先预订、专属活动参与权； 联合高端酒店、婚庆公司推出 “影视主题婚礼套餐”，打造一站式服务 布局策略： 迷你影视剧场与沉浸式戏剧空间相邻布局，共享舞台设备与观众休息区，提升空间利用率； 空中露台位于楼层南侧，打造开放式烧烤区与私密卡座区，配备影视 IP 装饰与灯光系统； 文化艺术展厅沿主动线布局，设置玻璃展柜与互动讲解屏，吸引客流自然参观； 高端雪茄吧与红酒庄位于楼层北侧，保证私密性，设置独立通风系统与专属停车区； 预留灵活活动空间，可根据需求改造为发布会、品鉴会场地，提升空间复用率 （五）品牌赋能管理：构建“共生共赢”的商户生态 1. “品牌商户成长计划”：从管理到赋能的升级 1.1营销资源共享，降低商户成本 统一大型营销活动：每年策划 4 次全项目营销活动（春季首店节、夏季影视文化节、秋季亲子嘉年华、冬季非遗市集），项目承担 70% 营销费用，商户仅需配合推出促销活动。例如 “夏季影视文化节” 期间，项目邀请《封神》主创团队举办见面会，联动餐饮商户推出 “封神主题套餐”、零售商户推出 “观影满赠”，预计活动期间整体销售额增长 30%（参考青岛融创茂过往影视活动 43% 的销售增幅）。 数字化流量赋能：为商户开放 “融创茂会员系统” 数据，如向黄金珠宝商户推送 “高净值会员名单”（消费满 5000 元会员），向亲子商户推送 “亲子会员画像”（孩子年龄、消费偏好），协助精准营销；项目小程序为商户开设 “品牌专区”，提供线上预约、团购功能，预计线上引流带动商户客流增长 15%。 KOL 资源共享：建立 “KOL 合作库”（涵盖美食、时尚、亲子类 KOL 100+），每月组织 2-3 场 “商户探店活动”，商户无需单独付费，仅需提供体验产品。例如邀请青岛本地美食 KOL 探店 “《流浪地球》太空餐厅”，发布体验视频（预计播放量 50 万 +），带动餐厅客流增长 20%。 1.2数据支持，指导商户经营 经营数据看板：为每家商户提供实时数字化看板，展示 “日均客流、客单价、坪效、会员复购率” 等核心指标，并与同品类均值对比。例如某亲子服装商户通过看板发现 “客单价低于同品类均值 15%”，在项目建议下增加《哪吒》联名款，客单价提升 20%。 消费趋势报告：每季度发布《青岛融创茂消费趋势报告》，分析客群偏好变化，如报告显示 “Z 世代对非遗文创需求增长 25%”，协助文创商户调整产品品类（增加非遗手工体验产品）；提供区域竞品动态（如周边商场新开业品牌、促销活动），帮助商户优化经营策略。 1.3多渠道引流，提升商户销售额 跨业态引流：推出 “商户联动优惠券”，如消费者在万达影城观影后可获 “《流浪地球》太空餐厅满 100 减 30 券”，在黄金珠宝店消费后可获 “美妆店满 200 减 50 券”，预计跨业态关联消费增长 25%。 外部资源合作：与青岛本地企业、学校、社区合作，为商户导入外部客流。例如与青岛某小学合作 “影视研学活动”，组织学生到 2F 影视研学基地体验，带动亲子零售、餐饮消费；与周边写字楼合作 “员工福利日”，为企业员工提供 “融创茂商户专属折扣”，预计外部引流带动客流增长 10%。 2. 定期沟通与联合营销：强化商户粘性 2.1分层沟通机制 月度小型座谈会：每月邀请 10-15 家商户代表（涵盖不同业态），聚焦 “近期经营问题、对项目的建议”。例如商户反映 “3F 夜间照明不足”，项目 1 周内完成照明改造，夜间客流增长 10%。 季度商户峰会：每季度举办峰会，邀请行业专家分享 “商业趋势、运营技巧”（如体验式业态运营策略），发布项目下季度营销计划，征集商户合作需求，确保项目与商户目标一致。 2.2联合营销活动 IP 主题联合营销：围绕热门影视 IP 开展全项目联动，如《哪吒 2》上映期间，项目联动餐饮商户推出 “哪吒主题儿童餐”、零售商户推出 “哪吒 IP 周边”、亲子商户推出 “哪吒手工课程”，1F 中庭设置 “哪吒主题展”，预计活动期间整体客流增长 25%，商户销售额增长 30%。 节日与公益联合营销：春节期间推出 “融创茂新春消费券”（满 500 减 100），项目承担 50% 券面金额；组织商户参与 “非遗文化进校园” 公益活动，邀请非遗工坊商户走进学校开展手工教学，提升品牌社会形象，增强商户归属感。 数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库 |
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2025-11-7 113
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