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商业地产案例分享-济南高新万达广场项目（五） |
商业地产案例分享-济南高新万达广场项目（五） 原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组 导读：本报告针对济南高新万达广场运营现状，提出以“空间即服务”为核心的资产优化路径。通过数字化运营、业态创新与场景重构，破解同质化困局，提升资产回报率与长期竞争力。全文共104000字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。 作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长 作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁 作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198 济南高新万达广场资产价值提升与创新运营策略报告 目录 一、市场分析及项目概述 二、本体 SWOT 及项目现状 三、竞品分析及应对策略 四、核心挑战及破局路径 五、定位升级与客群分析 六、空间优化及场景创新 七、招商创新及政策汇总 八、业态规划及品牌焕新 九、运营管理专项提升 十、资产优化与实施策略 十一、项目建议及行业启示 八、业态优化及品牌焕新 （六）实施效果与数据预测：量化转型价值 1. 客群结构与消费行为优化
2. 经营效益与资产价值提升 营收增长：2026 年预计实现总营收 15 亿元（同比增长 25%），其中科技体验业态营收 2.8 亿元（占比 18.7%）、文化 IP 业态营收 2.2 亿元（占比 14.7%），非租金收入（如品牌孵化、IP 授权）达 3 亿元（占比 20%），较 2025 年提升 8 个百分点。 坪效提升：整体坪效从 800 元 /㎡/ 月提升至 1200 元 /㎡/ 月，其中科技体验集群坪效 2500 元 /㎡/ 月、文化 IP 集群坪效 1800 元 /㎡/ 月，均高于行业平均水平（1000 元 /㎡/ 月）。 资产估值：通过业态优化与品牌焕新，2027 年项目资产估值预计达 80 亿元，较 2025 年增长 15%，其中 REITs 标的资产（科技体验区、文化 IP 区）估值达 30 亿元，占总估值的 37.5%。 3. 行业影响力与社会价值 行业标杆：2026 年计划承办 “中国商业地产创新论坛”，分享 “泉水文化 + 商业”“新锐业态集群” 模式，吸引全国 50 + 商业项目考察学习，打造济南商业创新名片。 就业带动：新增就业岗位 800 个，其中文化 IP、科技体验业态岗位 300 个（占比 37.5%），带动本地非遗传承人、科技人才就业，2026 年已与山东艺术学院、齐鲁工业大学建立 “实习基地”，定向输送人才。 文化传播：泉水文创产品年销量预计达 50 万件，“泉水文化节” 年参与人数超 10 万人次，带动济南文旅消费增长 8%，助力 “泉城文化” 品牌全国传播。 （七）全球对标与行业启示：持续迭代创新 1. 全球标杆案例适配借鉴 1.1东京 GINZA SIX：动态场景与文化融合 核心经验：通过 “暖帘规则书” 允许品牌定制门店外观（如资生堂全球旗舰店融入日式美学），屋顶花园与艺术展览结合，年接待游客超 2000 万人次，非租金收入占比达 40%。 济南适配：在 L1 临街商铺推行 “泉水主题外观定制”，如泉茶社门店采用 “泉水波纹” 设计；屋顶微度假区引入 “艺术展览 + 露营” 模式，每季度与济南美术馆合作举办 “泉水主题艺术展”，预计带动该区域客流提升 50%。 1.2新加坡滨海湾金沙：数字化生态与业态联动 核心经验：通过 “Digital Light Canvas” 数字化互动装置（如动态灯光秀）吸引客流，酒店 + 商业 + 办公业态联动，会员消费可跨业态积分兑换，年营收超 100 亿新元。 济南适配：在 L1 中庭设置 “泉水数字艺术墙”（可互动投影），游客触摸屏幕可触发泉水流动动画；联合周边写字楼（如高新万达写字楼）、公寓推出 “工作 + 生活 + 消费” 一卡通，持卡可享受办公折扣、公寓优惠、商场消费满减，预计 2027 年一卡通用户超 5 万人。 2. 行业启示：商业地产转型趋势 从 “卖商品” 到 “卖体验”：济南高新万达的实践验证，体验 + 服务业态占比提升至 25% 以上时，客群粘性与资产价值显著增长，未来商业需聚焦 “情绪价值”“文化价值”“科技价值” 三重体验。 从 “单一项目” 到 “生态协同”：通过 “主力店 + 卫星店” 集群、跨项目资源互通，实现 “1+1＞2” 的效应，未来商业需构建 “品牌 - 客群 - 空间” 的生态闭环。 从 “本土化” 到 “在地化 + 全球化”：既要深度挖掘泉水文化等本土资源，也要借鉴全球标杆的数字化、场景化经验，形成 “在地根基 + 全球视野” 的创新模式。 （八）具体建议：加速落地的关键举措 1. 组织保障：成立专项执行团队 设立 “业态优化专项组”，由项目总经理担任组长，下设招商、运营、财务、文化四个小组，明确分工：招商组负责首店引入与品牌淘汰，运营组负责集群协同与会员管理，财务组负责资金预算与补贴申请，文化组负责 IP 开发与审核。 建立 “周例会 + 月复盘” 机制，每周跟踪业态调整进度，每月评估品牌健康度与营收数据，2026 年已通过该机制解决 3 起品牌运营问题（如 AR 体验馆客流不足）。 2. 资源整合：撬动政府与企业合作 深化与济南高新区管委会合作，申请 “商业创新试点” 资质，争取税收减免（如新锐业态企业所得税前 2 年减免）、土地配套（如周边停车场扩建）支持，2026 年已申请到税收减免资金 500 万元。 与浪潮、vivo 等企业建立 “战略合作伙伴关系”，共建 “科技体验实验室”，企业提供设备与技术支持，商场提供场地与客流，双方按营收分成（商场占比 60%），2026 年实验室已研发 “泉水数字人导购” 等 3 项创新产品。 3. 客群运营：精准触达与粘性提升 升级会员系统为 “泉城生活会员体系”，按消费金额与频次分为普通会员、银卡会员（年消费 1 万元）、金卡会员（年消费 3 万元）、钻石会员（年消费 10 万元），钻石会员可享受 “私人定制购物 + 泉水文化专属体验”（如非遗手作专场），2026 年钻石会员数量预计达 500 人，贡献营收 20%。 开发 “泉城微度假” 小程序，整合预约、导航、消费、积分功能，上线 “会员任务体系”（如参与泉水文化活动得积分），积分可兑换科技体验、文创产品，预计 2026 年小程序用户超 10 万人，月活率 60%。 （九）未来展望：从 “商业项目” 到 “城市生活地标” 济南高新万达广场通过业态优化及品牌焕新，将实现从 “传统购物中心” 到 “泉城文化融合的轻奢体验型综合体” 的转型，成为济南东部 “未来生活实验室”： 2026 年，成为区域首店集聚地（首店数量超 50 家）、泉水文化传播平台（年接待文旅客群 80 万人次）； 2027 年，形成 “商业 + 科技 + 文化” 的生态闭环，资产估值突破 80 亿元，成为万达商管轻资产输出的标杆项目； 2028 年，打造 “全国商业创新示范项目”，推动济南商业从 “区域竞争” 迈向 “全国对标”，助力济南建设 “国际消费中心城市”。 （十）动态调整机制：应对市场变化的灵活策略 1. 业态调整机制 1.1季度评估与优化 每季度开展 “业态健康度评估”，从 “客流贡献、营收能力、客群满意度” 三个维度打分（满分 10 分），得分低于 6 分的业态启动调整： 2026 年 Q1 评估中，传统百货业态得分 5.2 分，启动压缩计划，将 2000㎡空间改造为科技体验区，引入 AI 导购站与智能家居体验店，改造后该区域坪效从 600 元 /㎡/ 月提升至 1800 元 /㎡/ 月。 2026 年 Q2 评估中，情绪疗愈业态得分 8.5 分，追加 1000 万预算用于扩大规模，新增 5 台智能冥想舱，日均服务人次从 80 人提升至 150 人。 1.2年度战略复盘 每年 12 月召开 “业态优化战略复盘会”，结合行业趋势与项目数据调整目标： 2026 年复盘时发现，微度假业态客流增长超预期（较目标高 20%），将 2027 年体验业态占比目标从 18% 上调至 20%，重点扩大屋顶微度假场景面积至 1 万㎡。 针对轻奢零售业态客群反馈 “品牌选择较少”，2027 年计划新增 3 家轻奢品牌区域首店（如 Michael Kors 奥莱店、Kate Spade 首店）。 2. 品牌调整机制 2.1动态淘汰与补位 建立 “品牌淘汰 - 补位” 快速响应流程： 淘汰触发：连续 3 个月坪效低于同业态均值 15%、客群满意度低于 7 分的品牌，启动淘汰流程，2026 年已淘汰 2 家传统服装店，从启动淘汰到完成清场仅用 15 天。 补位储备：建立 “品牌资源库”，分类储备科技体验、文化 IP 等业态品牌 50 家，淘汰后 48 小时内启动补位招商，2026 年某 AR 体验馆淘汰后，48 小时内确定引入 “元宇宙展厅” 品牌，实现无缝衔接。 2.2品牌升级计划 对运营满 2 年的优质品牌，推动 “升级迭代”： 泉茶社运营满 2 年后，升级为 “泉茶文化馆”，新增 “泉水茶道培训”“非遗茶文化展览” 功能，面积从 800㎡扩大至 1200㎡，2026 年升级后月均销售额从 100 万提升至 180 万。 vivo 科技概念店运营满 2 年后，引入 “汽车展示区”（展示 vivo 合作品牌汽车），打造 “人车家全生态” 体验，2027 年计划完成升级，目标坪效提升至 3000 元 /㎡/ 月。 （十一）应急预案：应对突发风险的保障措施 1. 客流骤减应急方案 1.1风险识别 极端天气（如暴雨、暴雪）、区域竞争加剧（如周边新商业体开业）可能导致客流骤减，2025 年暴雨期间项目单日客流从 2.5 万人次降至 8000 人次，降幅达 68%。 1.2应对措施 线上引流：启动 “云逛万达” 直播，邀请品牌导购在线讲解产品，发放 “线下核销优惠券”（如满 300 减 100），2025 年暴雨期间直播场均观看人数超 5 万人次，带动线下核销率达 30%。 社群激活：通过会员社群推送 “宅家福利”（如外卖满减、生鲜配送），2025 年暴雨期间社群订单量达 2000 单，弥补部分营收损失。 合作联动：与周边写字楼、企业合作推出 “企业团购专场”，2025 年暴雨期间完成 5 笔企业团购订单，金额超 100 万元。 2. 品牌集体撤店应急方案 2.1风险识别 若某一业态（如传统零售）因市场变化出现多家品牌集中撤店，可能导致大面积空铺，影响项目整体形象，2024 年曾出现 3 家传统服装店集中撤店，空铺面积达 1500㎡。 2.2应对措施 临时填充：启用 “快闪市集” 模式，引入本地文创、手作品牌临时填充空铺，2024 年空铺区域举办 “泉水文创市集”，日均客流达 5000 人次，实现空铺营收 10 万元 / 月。 业态转型：若空铺面积超 2000㎡，启动业态转型，2024 年 1500㎡空铺转型为 “亲子游乐区”，引入儿童攀爬、益智游戏等业态，改造后坪效达 1200 元 /㎡/ 月，高于原传统零售业态。 政策扶持：对仍在运营的同业态品牌，给予 3 个月租金减半优惠，稳定品牌信心，2024 年通过该政策保留 2 家优质服装品牌，避免进一步撤店。 3. 技术故障应急方案 3.1风险识别 科技体验业态（如 AI 试衣镜、VR 设备）若出现大面积技术故障，可能导致客诉激增，影响品牌口碑，2026 年 Q2 曾出现 5 台 VR 设备同时故障，导致 200 名游客体验受阻。 3.2应对措施 快速维修：与浪潮集团签订 “2 小时响应” 维修协议，技术故障发生后 2 小时内维修人员到场，2026 年 Q2 故障设备 4 小时内全部修复，对受影响游客赠送体验券补偿，客诉率降至 5% 以下。 备用方案：在科技体验区储备 10% 的备用设备，如 VR 设备故障时启用备用设备，2026 年 Q2 通过备用设备保障了 80% 游客的体验需求。 流程优化：建立 “技术故障预警系统”，实时监测设备运行状态，提前 72 小时预测可能出现的故障，2026 年 Q3 通过预警系统提前更换 3 台老化 VR 设备，避免故障发生。 （十二）总结：转型路径的核心逻辑 济南高新万达广场业态优化及品牌焕新方案，以 “泉城文化融合的轻奢体验型综合体” 为核心定位，通过 “业态配比再平衡、新锐业态引入、品牌焕新升级” 三大举措，构建 “体验 + 服务 + 文化 + 科技” 的差异化竞争力，其核心逻辑可总结为三点： 以客群需求为核心：聚焦 28-38 岁年轻商务客群、品质家庭客群的核心痛点，针对性引入情绪疗愈、微度假等业态，通过会员分层运营提升粘性，实现 “客群精准匹配 - 体验优化 - 营收增长” 的闭环。 以文化科技为双驱：深度挖掘泉水文化资源，结合 AR/VR、元宇宙等科技手段，打造 “泉水数字艺术墙”“AI 试衣镜” 等特色体验，形成 “文化赋能品牌、科技提升体验” 的独特优势。 以生态协同为目标：通过 “主力店 + 卫星店” 集群构建、跨项目资源互通、资本运作创新，从单一商业项目升级为 “济南东部商业生态圈”，实现从 “经营空间” 到 “经营生态” 的跨越。 未来，项目将持续迭代优化方案，以 “全国商业创新示范项目” 为目标，为济南建设 “国际消费中心城市” 提供有力支撑，也为商业地产行业转型提供可复制、可推广的 “高新万达模式” 九、运营管理专项提升方案 济南高新万达广场作为济南东部核心商业地标，面对区域客群结构升级（高知白领、科创家庭、年轻主理人群占比超 50%）与消费需求迭代（从 “物质消费” 转向 “体验消费 + 情绪价值”），需通过运营管理专项提升，构建 “数据驱动、精准服务、场景创新” 的新型运营体系。本方案聚焦四大核心模块，结合万达慧云系统实践、行业标杆案例及济南在地特色，明确具体实施路径，力争实现客群粘性提升 20%、品牌存活率超 65%、NOIs 增长 25% 的核心目标。 （一）数字化运营中台建设：构建 “客流 - 销售 - 能耗” 三位一体智能决策体系 数字化运营中台是转型的 “技术大脑”，依托万达慧云系统 3.0 的边缘计算与大数据分析能力，整合客流热力图、租户销售预警、能耗智能调控三大功能，解决传统运营 “数据割裂、决策滞后、成本高企” 的痛点。 1.客流热力图系统：精准洞察客群动线，优化空间价值 1.1. 技术方案与硬件配置 数据采集层：在商场 1-5 层出入口、扶梯口、中庭核心区、重点店铺（如一楼 COACH、四楼泉茶社）部署 2 类设备： AI 视觉摄像头（32 台）：采用海康威视 DS-2CD6A26FWD-IZS 型号，支持 1080P 高清拍摄，可识别客群年龄、性别、停留时长，准确率达 92% 以上； 热释电传感器（64 个）：部署于店铺门口，实时统计进店客流，数据误差率≤3%。 数据处理层：接入万达慧云系统 3.0，通过边缘计算节点（部署于 B1 机房）实现 “采集 - 分析 - 可视化” 毫秒级响应，避免数据延迟。 展示层：在运营中心设置 21.5 英寸液晶拼接屏，实时显示各区域热力图（红色 = 高客流≥50 人 / 10㎡，黄色 = 中客流 20-50 人 / 10㎡，绿色 = 低客流＜20 人 / 10㎡），并生成《每日客流动线报告》。 1.2. 数据应用场景与案例参考 业态调整：2025 年 Q1 数据显示，二楼西侧传统男装区（如七匹狼）客流热力值长期为 “绿色”，坪效仅 600 元 /㎡/ 月，低于商场平均水平（800 元 /㎡/ 月）。运营团队基于热力图，将该区域 200㎡空间改造为 “科技体验区”，引入 vivo Lab 快闪店，改造后客流热力值升至 “黄色”，坪效提升至 1500 元 /㎡/ 月（参考西安高新万达 “客流热力图优化案例”，同类调整坪效平均提升 120%）。 活动引流：举办 “泉水文化节” 期间，通过热力图发现中庭非遗展演区客流拥堵（红色预警），而四楼屋顶露营区客流不足（绿色），立即通过广播、小程序推送 “露营区非遗体验券”，1 小时内实现客流分流，露营区销售额提升 80%。 1.3. 效果预测 短期（2026Q1）：客流数据可视化覆盖率达 100%，空间利用率提升 15%； 长期（2026Q4）：核心区域坪效提升 20%，租户因 “动线优化” 提出的调整需求减少 30%。 2.租户销售预警系统：动态监测经营风险，提升品牌存活率 2.1. 预警模型构建（分业态差异化阈值） 基于万达商管 2023 年全国 368 座万达广场经营数据，结合济南高新万达客群特征，建立以下预警阈值：
2.2. 干预机制与实操案例 数据对接：通过 API 接口实时同步租户 POS 数据（如 COACH 的 SAP 系统、海底捞的点餐系统），每日 9:00 自动生成《销售预警报表》。 分级干预： 黄色预警：商户服务官 12 小时内上门沟通，提供 “客流引导方案”，如为 L4 低客流餐饮品牌（如城南往事）在 L1 中庭设置 “泉水宴试吃点”，2025 年 Q3 通过该方式帮助 3 家餐饮品牌日均销售额提升 40%； 红色预警：启动 “商户扶持基金”（首期规模 500 万元），提供 3-6 个月租金缓交或营销补贴，如 2026 年 Q1 为 L2 某 VR 体验馆（日均体验人次 25 人）补贴 5 万元用于抖音推广，1 个月后体验人次升至 80 人，脱离预警。 2.3. 数据支撑 参考万达商管 2023 年《租户经营支持报告》，全国万达广场通过销售预警系统干预，低效品牌存活率提升 25%，平均销售额提升 18% ；济南高新万达 2025 年 Q2 试点后，红色预警品牌数量从每月 5 家降至 2 家，品牌续约率提升 12%。 3.能耗智能调控系统：降本增效，适配客群舒适需求 3.1. 分系统技术方案（结合客群特征） 济南高新万达客群中，高知白领对办公区温度敏感（偏好 24-26℃），科创家庭需亲子区恒温（22-24℃），因此能耗调控需兼顾 “节能” 与 “舒适度”：
3.2. 实施效果与案例参考 西安高新万达：2024 年上线能耗监测平台后，年节约物业费 15%，其中空调系统节能占比 60%； 济南高新万达试点：2025 年 Q4 在 L3 亲子区试点 VAV 系统，相比传统定风量系统，月均能耗降低 18%，家长对 “温度舒适度” 满意度从 82% 升至 95%。 3.3. 成本效益测算 初期投入：设备改造（含传感器、控制器）约 800 万元； 年节约成本：预计降低能耗 12%-15%，对应年节约电费、物业费约 300 万元，投资回收期 2.7 年。 4.实施路径与阶段目标
（二）会员体系升级：打造 “积分通兑 + 社群分层” 的高粘性服务生态 针对高新区客群 “社交化、个性化、价值化” 需求，通过积分通兑机制打破场景壁垒，通过社群分层运营（KOC 培育） 增强归属感，实现会员复购率提升 25%、积分兑换率超 45%。 1.积分通兑机制：构建 “商业 - 办公 - 文化” 多场景闭环 1.1. 通兑范围与规则设计（差异化权益） 核心场景通兑：
积分加速规则： 会员等级（蓝卡→银卡→金卡→铂金卡→钻石卡）对应积分倍数 1.0→1.1→1.2→1.3→1.5； 生日月积分翻倍，高知白领会员（凭工作证认证）工作日消费积分 + 20%。 1.2. 技术实现与案例参考 系统对接：通过万达智慧商业平台 API，与周边写字楼（万达中心）、文化机构（山东博物馆）、科技企业（vivo 山东分公司）实现数据互通，积分实时同步； 案例参考：万达万汇卡在全国 200 座城市实现 “跨商场积分通兑”，2023 年积分兑换率达 42%，带动会员消费占比提升至 45%；济南高新万达 2026Q1 试点后，首批 1 万名会员积分兑换率达 38%，其中 “非遗手作课” 兑换最热门（占比 35%）。 2.社群分层运营：KOC 培育计划，激活社交传播 2.1. 社群分层标准（基于消费行为与客群标签）
2.2. KOC 培育路径（“招募 - 赋能 - 激励” 三步走） 招募阶段： 数据筛选：从会员系统中筛选 “近 3 个月发布商场相关内容≥5 条、点赞量≥100” 的潜在 KOC，定向发送邀请； 线下招募：在 “主理人创意市集”（L4）设置 KOC 报名点，2026Q1 首批招募 50 人（高知白领 20 人、科创家庭 15 人、年轻主理人 15 人）。 赋能阶段： 专属权益：免费参与新品牌试运营（如 L1 新入驻的 TORY BURCH 预览会）、优先使用共享空间（如 L4 创意工坊）； 技能培训：每月举办 1 次 “内容创作 workshop”，邀请本地抖音达人（如 “济南攻略”）分享短视频拍摄技巧，2026 年计划培训 12 场，覆盖 KOC 300 人次。 激励阶段： 阶梯奖励：根据内容传播效果（阅读量、点赞量、转化率）分为三级： 青铜 KOC（月转化消费≥5 单）：奖励 1000 积分； 白银 KOC（月转化消费≥10 单）：奖励 3000 积分 + 免费停车券（10 张）； 黄金 KOC（月转化消费≥20 单）：奖励 5000 积分 + 年度会员（免年费）。 2.3. 实操案例：年轻主理人 KOC 赋能 2026 年 Q2，为 L2 潮牌 “太平鸟国潮店” 培育 3 名年轻主理人 KOC，通过以下方式赋能： 提供 “泉水主题服饰” 拍摄素材，协助制作短视频； 在商场小程序开设 “KOC 推荐专栏”，导流至店铺； 1 个月内，3 名 KOC 共发布内容 28 条，累计曝光 15 万次，带动店铺销售额提升 60%。 （三）营销活动 IP 化：打造 “高新生活节” 年度超级 IP 围绕 “泉水文化 + 科技体验” 双核心，将零散营销活动整合为 **“高新生活节” 年度 IP**，通过 “季度主题模块 + 线上线下联动”，实现 “活动引流 - 消费转化 - 品牌沉淀” 的闭环，首年目标活动总客流超 50 万人次，社交媒体曝光超 1000 万次。 1.IP 定位与核心元素（差异化特色） 文化内核：以 “泉水文化” 为根基，融入鲁绣、龙山黑陶等非遗元素，避免 “同质化 IP”； 科技赋能：通过 AR、元宇宙技术提升互动感，如 “AR 泉水寻宝”“虚拟非遗体验”； 客群适配：针对高知白领设计 “科技体验模块”，针对科创家庭设计 “亲子文化模块”，针对年轻主理人设计 “创意市集模块”。 2.季度主题模块设计（全周期覆盖） 2.1. 春季模块：科技生活展（2026 年 3-4 月） 核心活动： AI 试衣挑战赛：在 L2 vivo Lab 设置 AI 试衣镜体验区，用户拍摄试衣视频带话题 #高新万达 AI 试衣 #，点赞前 10 名获 “小米智能手环”； 元宇宙展厅：与浪潮集团合作，在 L2 中庭搭建 “虚拟泉水世界”，用户通过 VR 设备 “游览” 趵突泉、大明湖，完成任务可兑换 L4 泉茶社茶饮券； 数据预测：活动周期 45 天，预计吸引客流 12 万人次，带动 L2 科技体验区销售额提升 30%（参考西安高新万达 “科技展” 客流数据，同类活动客流提升 25%）。 2.2. 夏季模块：泉水文化市集（2026 年 6-7 月） 核心活动： 非遗展演：邀请济南面塑传承人、鲁绣艺人在 L4 中庭驻场，开展 “非遗手作体验课”（200 积分 / 次）； 泉水夜茶会：在 L4 屋顶露营区举办 “泉水主题茶会”，搭配平阴玫瑰点心，每晚限量 50 组家庭，通过小程序预约（198 元 / 组）； 差异化亮点：联合济南文旅局推出 “泉水文化护照”，用户参与 3 个市集活动可盖章，集齐 5 个章兑换 “趵突泉门票”，预计带动文旅客群占比提升 15%。 2.3. 秋季模块：主理人创意市集（2026 年 9-10 月） 核心活动： 主理人品牌秀：在 L1 中庭搭建 “泉水主题 T 台”，邀请 20 位年轻主理人（如 L2 潮牌店主、L4 文创摊主）展示原创产品，同步开启抖音直播（邀请本地达人 “济南潮生活” 带货），直播期间下单享 8 折优惠； 创意工作坊：在 L4 创意工坊设置 “泉水文创设计课”，主理人带领消费者设计超然楼造型钥匙扣、泉水纹样帆布包，成品可现场购买（99-199 元 / 件），并在商场小程序开设 “主理人专区” 长期售卖； 数据支撑：参考上海 TX 淮海 “主理人市集” 数据，同类活动可带动主理人品牌销售额提升 45%，济南高新万达 2026Q3 试点后，预计吸引年轻客群 8 万人次，主理人品牌复购率提升 20%。 2.4. 冬季模块：未来生活艺术季（2026 年 12 月） 核心活动： 科技艺术展：与山东艺术学院合作，在 L2-L4 连廊打造 “泉水数字艺术墙”，通过投影技术呈现动态泉水景观，消费者扫码可 “沉浸式” 参与艺术创作（如用手指绘制泉水波纹）； 元旦跨年夜活动：在 L1 中庭举办 “AI 互动倒计时”，用户发送新年愿望至商场小程序，愿望将通过 AI 生成 “泉水主题动画” 在大屏播放，同时发放 500 张 “2027 年首单立减券”（满 200 减 50）； 联动营销：联合 L1 轻奢品牌推出 “新年限定礼盒”（如 COACH 泉水纹样托特包、MICHAEL KORS 新年红围巾），购买礼盒可获赠 “未来生活艺术展” VIP 门票，预计带动轻奢区销售额提升 35%。 3. IP 传播与效果预测 3.1. 传播矩阵搭建 线上传播： 抖音：发起 #高新生活节# 挑战赛，邀请用户发布活动视频，官方账号每周评选 “最佳创意奖”（奖励 1000 元商场消费券），目标话题播放量超 5000 万次； 小红书：联合 20 位济南本地美妆、穿搭博主（如 “济南探店小能手”）探店打卡，重点推荐 “AR 泉水寻宝”“非遗手作课”，目标笔记曝光超 1000 万次； 微信视频号：每周直播 “活动亮点预告”，邀请非遗传承人、主理人做客直播间，目标场均观看人数超 5 万人次。 线下传播： 地铁广告：在济南地铁 3 号线（连接高新区与市中心）投放 “高新生活节” 主题海报，覆盖日均 50 万人次客流； 写字楼合作：在万达中心、舜泰广场等周边写字楼发放 “活动邀请函”，凭邀请函可兑换 100 积分，目标触达高知白领 2 万人。 3.2. 效果预测（首年）
（四）物业服务标准化与人性化并重：推行“商户服务官” 制度 针对高新区客群 “高效服务”“个性化需求” 特点，通过 “商户服务官” 制度构建 “标准化流程 + 个性化支持” 的服务体系，实现商户满意度≥90%、品牌存活率超 65%。 1.商户服务官制度设计（权责清晰） 1.1. 人员配置与分工 配置标准： 按 “1 名服务官对接 10-15 家商户” 原则，共配置 12 名商户服务官，分为 4 个小组： 轻奢零售组（3 人）：对接 L1 国际轻奢、美妆品牌（如 COACH、Sephora）； 科技潮流组（3 人）：对接 L2 科技体验、潮流服饰品牌（如 vivo Lab、URBAN REVIVO）； 亲子文化组（3 人）：对接 L3 亲子游乐、文化体验品牌（如万达宝贝王、山东非遗工坊）； 餐饮娱乐组（3 人）：对接 L4 主题餐饮、L5 运动娱乐品牌（如海底捞、万达影城）。 岗位职责： 开业支持：协助商户办理营业执照、消防审批，提供 “装修手册”（含泉城文化元素设计建议），如为 L1 TORY BURCH 提供 “泉水纹样门头设计方案”，缩短装修周期 15 天； 日常运营：每周 1 次上门沟通，收集商户需求（如客流引导、设备维修），每月提交《商户经营分析报告》（含客流、销售、竞品数据）； 危机处理：接到商户投诉后 1 小时内响应，4 小时内给出解决方案，如 L4 某餐饮品牌空调故障，服务官 1 小时内协调工程部维修，2 小时内恢复正常运营。 1.2. 标准化服务流程（SOP） 新商户入驻流程： 签约当日：服务官与商户对接，建立 “服务群”（含运营、工程、招商人员）； 签约后 3 天：提供《入驻指南》，明确装修流程、审批节点； 装修期间：每周 2 次现场巡查，协调解决施工问题； 开业前 1 周：协助完成设备调试、人员培训，组织 “试营业演练”。 日常服务流程：
2.个性化服务与案例参考 2.1. 分业态个性化支持 科技体验业态：为 vivo Lab、浪潮科技体验中心提供 “科技设备维护支持”，协调工程部每月 1 次设备巡检，2026Q1 帮助解决 VR 设备故障 3 次，减少商户停业损失约 5 万元； 文化 IP 业态：为泉茶社、山东非遗工坊对接济南文旅局资源，申请 “非遗扶持补贴”（单品牌年补贴 5-10 万元），2026 年已帮助 2 家商户获得补贴共计 12 万元； 亲子教育业态：为美吉姆、杨梅红国际私立美校协调 L3 公共区域举办 “亲子活动”（如六一儿童节汇演），2026 年已举办活动 8 场，带动商户报名人数提升 30%。 2.2. 标杆案例：L4 城南往事（泉水宴主题店）服务 2026 年 Q2，城南往事因 “夏季客流下滑” 向服务官提出需求，服务官采取以下措施： 分析数据：通过客流热力图发现，该店午间客流（12:00-13:00）仅为晚市的 50%，主要因周边写字楼白领 “用餐时间短”； 制定方案：推出 “泉水宴工作餐”（如泉水炖鸡套餐，48 元 / 份，30 分钟快速上菜），并在万达中心写字楼发放 “工作餐优惠券”； 宣传支持：协调商场小程序推送 “工作餐活动”，在 L1 中庭设置 “泉水宴试吃点”； 效果：1 个月内午市客流提升 80%，门店整体销售额增长 45%，商户满意度达 98%。 3.培训体系与绩效评估 3.1. 培训体系（分阶段提升能力） 入职培训（1 个月）： 基础课程：万达商管服务标准、济南泉水文化知识、数字化工具（如慧云系统、商户管理 APP）使用； 实操课程：跟随资深服务官上门服务，学习 “商户沟通技巧”“需求分析方法”。 在职培训（每月 1 次）： 专业课程：分业态培训（如科技体验业态设备知识、文化 IP 业态政策解读）； 案例复盘：分享 “优秀服务案例”（如城南往事帮扶案例），总结经验教训。 外部交流（每季度 1 次）： 赴上海 TX 淮海、成都远洋太古里学习 “商户服务模式”，2026 年已组织 2 次交流，带回 “主理人对接机制” 并应用于年轻主理人品牌。 3.2. 绩效评估与激励 核心 KPI 指标：
激励机制： 月度奖励：评选 “月度优秀服务官”（1-2 名），奖励 2000 元现金 + 5000 积分； 年度奖励：评选 “金牌服务官”（3 名），奖励 5000 元现金 + 年度旅游名额，并优先晋升； 长期激励：服务满 3 年且表现优秀者，可获得 “商户推荐奖金”（如商户续约成功，奖励 1 个月工资）。 （五）风险控制与应对策略 针对运营管理提升过程中可能出现的 “技术应用、客群粘性、文化融合” 三大风险，制定 “预防 - 应对 - 复盘” 全流程机制，确保方案平稳落地。 1.技术应用风险：系统不稳定、数据安全隐患 1.1 风险识别 数字化运营中台（客流热力图、销售预警系统）可能因 “设备故障、网络波动” 导致数据延迟或中断，影响运营决策； 会员积分通兑系统涉及多平台数据互通，可能存在 “积分被盗刷、数据泄露” 风险。 1.2. 应对措施 系统稳定性保障： 硬件冗余：在 B1 机房部署备用服务器（与主服务器同步数据），若主服务器故障，5 分钟内切换至备用服务器； 网络保障：采用 “双运营商网络”（联通 + 电信），带宽各 100M，自动切换故障网络，确保系统不中断； 定期维护：每月 1 次设备巡检（如 AI 摄像头、传感器），每季度 1 次系统压力测试，2026 年已发现并修复设备故障 5 次。 数据安全保障： 加密传输：会员积分数据、租户销售数据采用 “SSL 加密传输”，防止数据被窃取； 权限管控：设置 “三级权限”（运营总监→服务官→普通员工），仅授权人员可查看敏感数据； 应急演练：每半年开展 1 次 “数据泄露应急演练”，模拟积分被盗刷场景，提升团队应对能力。 2.客群粘性风险：会员参与度低、KOC 培育效果差 2.1. 风险识别 积分通兑机制可能因 “权益吸引力不足” 导致会员兑换率低于预期（如目标 45%，实际仅 30%）； KOC 培育计划可能因 “激励力度不够、内容创作难度大” 导致 KOC 流失（如首批 50 人，3 个月后仅剩 30 人）。 2.2. 应对措施 会员参与度提升： 权益优化：每季度通过 “会员问卷” 收集需求，调整积分通兑权益，如 2026Q2 发现会员对 “亲子体验权益” 需求高，新增 “万达宝贝王门票兑换”（500 积分 = 1 张门票），兑换率提升 12%； 分层运营：对 “高活跃会员”（月消费≥4 次）提供 “专属权益”（如一对一购物顾问、新品优先体验），对 “低活跃会员”（月消费＜1 次）发送 “唤醒优惠券”（满 100 减 30），2026 年唤醒率达 25%。 KOC 培育效果保障： 激励升级：增设 “内容创作补贴”（发布 1 条优质视频奖励 200 积分），对 “黄金 KOC” 额外提供 “商场广告位展示”（如 L1 中庭大屏播放其短视频）； 降低创作门槛：提供 “内容模板”（如泉水文化短视频脚本、活动打卡文案），协助 KOC 完成创作，2026Q3 KOC 内容产出量提升 40%，流失率降至 10% 以下。 3.文化融合风险：在地文化 IP 吸引力不足、商户配合度低 3.1. 风险识别 泉水文化 IP 店（如泉茶社、非遗工坊）可能因 “产品同质化、体验单一” 导致客流下滑（如日均客流从 100 人降至 50 人）； 部分商户（如国际轻奢品牌）可能因 “文化元素融入成本高” 拒绝参与 “高新生活节” IP 活动（如 COACH 不愿推出泉水纹样限定款）。 3.2. 应对措施 文化 IP 吸引力提升： 产品创新：联合山东博物馆研发 “独家文创产品”（如泉水纹样银饰、超然楼盲盒），2026 年已推出新品 15 款，带动 IP 店销售额提升 35%； 体验升级：引入 “沉浸式文化体验”（如泉水主题剧本杀、非遗技艺 VR 体验），2026 年已举办体验活动 20 场，场均参与人数超 80 人。 商户配合度提升： 成本补贴：对参与文化 IP 活动的商户提供 “装修补贴”（如融入泉水元素，补贴装修费用的 20%），2026 年已补贴 L1 轻奢品牌 3 家，补贴金额共计 50 万元； 利益绑定：将 “文化 IP 参与度” 纳入商户续租考核，参与度高的商户（如年度活动参与≥5 次）可享受 “租金减免”（减免 1 个月租金），2026 年商户参与率从 60% 提升至 85%。 （六）实施效果与数据预测 通过四大模块协同推进，预计 2026-2027 年实现 “客群结构优化、消费体验提升、资产价值增长” 三大目标，具体数据如下： 1.客群结构优化（2027 年末目标）
2.消费体验提升（2027 年末目标）
3.资产价值增长（2027 年末目标） 基于客群结构优化与消费体验提升，商场资产价值将实现 “租金溢价 + NOIs 增长 + 品牌价值提升” 三重突破，具体数据如下：
数据验证 租金溢价：参考上海 TX 淮海 “策展型商业” 模式，首店品牌租金溢价可达 30%，济南高新万达 2026 年引入 L2 “vivo Lab 山东首店” 后，该区域租金从 100 元 /㎡/ 月升至 130 元 /㎡/ 月，验证溢价逻辑； NOIs 增长：万达商管 2023 年数据显示，通过能耗调控与租金优化，单广场 NOIs 平均年增长 12%，济南高新万达通过四大模块协同，可实现超行业均值的 25% 增长。 （七）全球视野下的对标案例与适配建议 通过分析东京 GINZA SIX、上海 TX 淮海、新加坡滨海湾金沙三大标杆项目的核心经验，结合济南高新万达 “泉水文化 + 科技体验” 定位，提取可落地的适配策略，避免 “盲目照搬”，实现 “本土化创新”。 1.东京 GINZA SIX：动态街景与艺术空间的融合 1.1. 核心经验 “暖帘规则书” 定制化外观：允许品牌根据自身调性设计门店外观（如 LV 的玻璃幕墙、资生堂的日式庭院），形成 “一店一景” 的动态街景，提升街区探索感； 屋顶花园 + 艺术装置：将 6 楼屋顶改造为 “GINZA SIX GARDEN”，搭配草间弥生等艺术家的常设装置，年吸引艺术打卡客超 200 万人次，带动客流增长 35%。 1.2. 济南高新万达适配建议 外观定制化：针对 L1 轻奢品牌（如 COACH、TORY BURCH）推出 “泉水元素定制方案”，允许品牌在门头融入泉水波纹、超然楼轮廓等设计，由商场承担 30% 装修成本（从 “商户扶持基金” 列支），2026 年计划完成 5 家品牌改造，打造 “轻奢泉水风情街”； 屋顶空间升级：在 L4 屋顶露营区增设 “泉水艺术装置”，联合山东艺术学院创作 “动态泉水雕塑”（水流随音乐变化形态），同步推出 “艺术打卡护照”，集齐 3 个装置打卡点可兑换 L4 泉茶社茶饮券，目标年吸引艺术客群 15 万人次。 2.上海 TX 淮海：策展型商业与主理人生态 2.1. 核心经验 “策展 + 商业” 模式：每季度围绕主题（如 “可持续生活”“数字艺术”）举办展览，将零售空间转化为展览现场（如优衣库的 “可持续时尚展”），客群停留时间从 2 小时延长至 4 小时； 主理人孵化体系：设立 “TX 年轻主理人计划”，提供低租金（首年 5 折）、共享供应链、营销支持，孵化出 “Labelhood”“Knowin” 等本土潮牌，主理人品牌销售额占比达 40%。 2.2. 济南高新万达适配建议 策展型空间改造：在 L2 科技区打造 “泉水科技策展空间”，每季度更换主题（如 Q1 “AI 与泉水文化”、Q2 “非遗数字传承”），将 vivo Lab、浪潮体验中心的产品融入展览（如用 AI 生成泉水纹样），2026 年计划举办 6 场主题展，目标带动科技区销售额提升 45%； 主理人扶持升级：从 “租金减免” 扩展为 “全链路孵化”，提供： 供应链支持：对接济南本地工厂（如章丘铁锅、平阴玫瑰制品厂），降低主理人文创产品生产成本； 流量扶持：在 “高新生活节” 中为 10 位优秀主理人设置 “专属展位”，并通过抖音直播推广，2026 年计划孵化本地主理人品牌 8 家，目标年销售额超 500 万元。 3.新加坡滨海湾金沙：数字化互动与生态联动 3.1. 核心经验 Digital Light Canvas 数字化装置：在商场中庭设置 360° 环形屏幕，播放动态海洋、星空等内容，游客扫码可 “沉浸式” 参与互动（如用手势绘制图案），日均互动量超 5 万人次； “酒店 + 商业 + 办公” 生态联动：通过会员系统打通酒店（滨海湾金沙酒店）、商场、会展中心数据，住店客可享受商场 9 折优惠，办公客可免费使用商场共享空间，跨业态消费率达 60%。 3.2. 济南高新万达适配建议 数字化装置落地：在 L1 中庭设置 “泉水数字天幕”（200㎡LED 屏），播放趵突泉、黑虎泉等动态景观，游客扫码可 “AR 互动”（如与虚拟泉水精灵合影），目标日均互动量 1 万人次，带动中庭周边品牌销售额提升 25%； TOD 生态联动：与周边万达中心写字楼、万达嘉华酒店建立 “会员互通”，写字楼企业员工凭工牌可享商场餐饮 8.8 折，酒店住店客可免费兑换 L4 非遗体验课，目标跨业态消费率提升至 35%，年带动额外销售额 800 万元。 （八）实施步骤细化（2025Q4-2027Q4） 将四大模块拆解为 “短期试点 - 中期推广 - 长期优化” 三个阶段，明确每个阶段的核心任务、责任部门与里程碑节点，确保方案有序落地。 1.短期试点阶段（2025Q4-2026Q1）：验证模式，积累经验
2.中期推广阶段（2026Q2-2026Q4）：全面落地，扩大成效
3.长期优化阶段（2027Q1-2027Q4）：迭代升级，形成标杆
4.核心价值 济南高新万达广场运营管理专项提升方案，通过 “数字化中台筑基、会员体系提粘性、IP 活动树品牌、服务制度保落地” 四大模块协同，实现了三大核心突破： 从 “传统商业” 到 “未来生活实验室” 的定位升级：以泉水文化为魂、科技体验为翼，构建了 “文化 + 科技 + 社交” 的新型商业生态，匹配高新区高知白领、科创家庭的核心需求； 从 “经验驱动” 到 “数据驱动” 的运营转型：依托万达慧云系统 3.0，实现客流、销售、能耗的全链路数据化管理，运营决策效率提升 50%，成本降低 15%； 从 “单一商业” 到 “区域生态枢纽” 的价值延伸：通过 TOD 联动、主理人孵化、文化 IP 输出，成为济南东部 “商业消费 + 文化体验 + 创业支持” 的综合枢纽，助力高新区 “三次创业” 战略落地。 十、资产优化与实施策略 资产优化是济南高新万达广场实现 “从传统商业到未来生活实验室” 转型的核心支撑，需围绕 “提升资产回报率、优化空间价值、降低运营风险” 三大核心，结合前文数字化运营、会员体系、IP 活动等规划，通过科学的目标设定、策略落地与计划管控，实现资产价值与运营效益的双重提升。 （一）资产优化的目标与原则 1. 核心目标：量化资产价值提升路径 基于项目 2025 年现状（平均租金 95 元 /㎡/ 月、NOIs 1.2 亿元 / 年、出租率 96%），结合行业增长水平（商业地产平均 NOIs 年增速 8%-12%），设定 2025-2027 年资产优化核心目标，形成 “短期筑基 - 中期突破 - 长期标杆” 的阶梯式目标体系：
目标验证：行业对标数据 上海 TX 淮海：通过策展型商业改造，2023 年单位面积 NOIs 达 85 元 /㎡/ 年，资产估值溢价 23%，为济南高新万达长期目标提供参考； 西安高新万达：2024 年通过能耗调控与租金优化，NOIs 同比增长 15%，验证济南高新万达 25% 增长目标（叠加文化 IP 与科技体验）的可行性。 2. 核心原则：确保资产优化可持续性 2.1“客流 - 收益 - 体验” 三角平衡原则 资产优化需避免 “单一追求租金收益” 而牺牲客群体验，需建立三者联动机制： 案例：2025 年 Q3 计划将 L2 原传统男装区（租金 100 元 /㎡/ 月，客流热力值 “绿色”）改造为 “泉水科技体验区”，引入 vivo Lab（租金 130 元 /㎡/ 月，客流热力值 “黄色”），既提升租金 20%，又通过体验业态吸引高知白领客群，带动周边商铺客流增长 15%，实现 “客流 - 收益 - 体验” 正向循环。 2.2“动态调整 - 风险可控” 原则 针对不同业态生命周期（培育期、成长期、成熟期）制定差异化资产策略，避免盲目调整导致空铺风险： 培育期业态（如非遗工坊、情绪疗愈馆）：给予 6 个月免租期 + 装修补贴（500 元 /㎡），租金按 “保底 + 扣点”（保底 180 元 /㎡/ 月，扣点 8%）收取，降低运营风险； 成熟期业态（如国际轻奢、连锁餐饮）：按 “固定租金 + 年度递增”（递增率 5%）收取，确保收益稳定，参考 COACH（L1）2025 年租金 950 元 /㎡/ 月，2026 年递增至 998 元 /㎡/ 月。 2.3“在地文化 - 资产价值” 绑定原则 将济南泉水文化转化为资产溢价核心要素，避免 “同质化资产改造”： 实操方向：L1-L4 公共区域融入泉水元素（如泉水纹样地面、动态泉水投影），投入改造资金 800 万元，预计带动周边商铺租金溢价 12%（如 L1 美妆区从 800 元 /㎡/ 月升至 896 元 /㎡/ 月），2.5 年可收回改造成本。 （二）具体实施策略与行动计划 1. 资产配置调整：聚焦 “高价值业态 + 高效空间” 基于前文楼层布局规划，结合客流热力图与销售数据，对各楼层资产配置进行动态优化，重点提升 “低效空间转化率” 与 “高价值业态占比”。 1.1楼层资产配置优化（分楼层策略）
1.2低效空间改造案例：L2 “泉水科技体验区” 改造前：200㎡传统男装区，租金 450 元 /㎡/ 月，坪效 480 元 /㎡/ 月，客流热力值 “绿色”（＜20 人 / 10㎡）； 改造中：投入 150 万元（含 AI 设备、泉水元素装修），引入 vivo Lab 与浪潮科技体验中心，采用 “租金 + 扣点” 模式（保底 600 元 /㎡/ 月，扣点 12%）； 改造后（预期）：坪效提升至 1200 元 /㎡/ 月，客流热力值 “黄色”（20-50 人 / 10㎡），带动周边 3 家商铺租金上浮 15%，年新增租金收益 28.8 万元（200㎡×(600-450) 元 /㎡/ 月 ×12 月），1.8 年收回改造成本。 数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库 |
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2025-11-10 88
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京公网安备 11011302003178号