商业地产案例分析-济南恒隆广场项目（四）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：面对新兴商圈分流与业态老化的双重挑战，济南恒隆广场通过定位升级、业态焕新与数字化重构，实现出租率、客流与销售额的逆势增长。本报告深度解析其资产优化策略，为存量商业转型提供可复用的方法论。全文共87900字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

济南恒隆广场运营提升和资产优化专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群分析

六、招商创新及政策赋能

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

八、业态优化及品牌焕新

（一）现有业态结构分析：数据化分析优势与核心问题

1.业态占比与经营数据深度对比

基于 2024 年全年经营数据，对济南恒隆广场现有七大业态的 “占比 - 效益 - 客群匹配度” 进行三维分析，明确各业态的核心价值与短板：

业态类型	面积占比	销售额占比	坪效（万元 /㎡/ 年）	目标客群匹配度	核心优势	突出问题
时尚服饰	35%	42%	4.8	中高端客群 80%、年轻客群 30%	国际一线品牌（Gucci、Prada）销售额稳定，年销超 5000 万元	快时尚品牌（ZARA、H&M）受电商冲击，销售额同比下滑 15%，坪效仅 2.2 万元 /㎡/ 年
餐饮美食	25%	28%	3.5	家庭客群 60%、年轻客群 70%	特色餐饮（如城南往事）翻台率达 4 次 / 天，网红餐厅（如茉酸奶）日均客流超 300 人次	传统中餐（如部分鲁菜馆）翻台率不足 2 次 / 天，客群老龄化严重
美妆护肤	10%	15%	6.2	中高端客群 75%、年轻客群 65%	高端美妆（雅诗兰黛、兰蔻）年销增速 18%，会员复购率 60%	缺乏小众高端美妆品牌（如 Tom Ford、Charlotte Tilbury），年轻客群吸引力不足
珠宝首饰	8%	8%	2.8	中高端客群 90%、家庭客群 40%	节假日（如春节、情人节）销售额占比达 40%，客单价超 5000 元	非节假日客流稀疏，传统珠宝品牌（周大福）年轻化改造滞后
娱乐休闲	12%	5%	1.2	年轻客群 85%、家庭客群 35%	密室逃脱（如 Xcape）、电影院（万达影城）年轻客群占比 90%，周末客流超 2000 人次	KTV（如银乐迪）销售额同比下滑 25%，VR 体验项目设备老化，体验感落后
儿童亲子	6%	4%	1.5	家庭客群 100%	早教机构（如金宝贝）会员留存率 70%，儿童服饰（如安奈儿）客单价稳定	缺乏高端亲子游乐品牌（如奈尔宝），业态单一，家庭客群停留时间不足 1 小时
生活服务	4%	2%	0.8	全客群 30%	银行（如招商银行）、美发店（如永琪）满足基础便民需求	业态同质化严重（如宠物店、干洗店），坪效最低，拉低整体收益

2.核心问题总结：三大矛盾制约发展

“高占比低效益” 矛盾：时尚服饰（35% 面积占比）中快时尚品牌、生活服务（4% 面积占比）整体坪效低于 2 万元 /㎡/ 年，远低于美妆护肤（6.2 万元 /㎡/ 年），业态资源配置不合理；

“客群覆盖断层” 矛盾：年轻客群（18-35 岁）在娱乐休闲业态占比 85%，但在时尚服饰、珠宝首饰业态占比不足 30%，客群需求与业态供给不匹配；

“体验感滞后” 矛盾：体验业态（娱乐休闲 + 儿童亲子）合计占比仅 18%，低于行业优秀项目（如成都太古里 30%），且设备老化、业态传统，无法满足消费者沉浸式体验需求。

（二）业态优化方向与策略：从“结构调整”到“体验升级”

1.体验业态占比提升：从 12% 到 20% 的落地路径

体验业态扩容计划

2025 年通过 “存量改造 + 增量拓展”，将体验业态面积从现有 2.04 万㎡（12%）提升至 3.4 万㎡（20%），具体扩容方向如下：

新增体验业态类型	面积占比	目标品牌案例	客群定位	预期效益（坪效）	落地位置
高端健身工作室	2%	超级猩猩（山东首店）、乐刻运动高端线	25-40 岁中高端客群	3.5 万元 /㎡/ 年	4 层潮流体验区旁
艺术工作室	1.5%	尤伦斯艺术空间（济南首店）、本地陶艺工坊	文艺青年、家庭客群	2.8 万元 /㎡/ 年	2 层设计师品牌区
手工 DIY 工坊	1%	木艺实验室、皮具 DIY 定制店	年轻客群、亲子家庭	2.2 万元 /㎡/ 年	5 层亲子区
VR/AR 体验中心	2.5%	The Void（山东首店）、爱奇艺智能体验馆	18-30 岁年轻客群	4.0 万元 /㎡/ 年	3 层潮趣街区核心位置
电竞馆	1%	腾讯电竞体验馆（定制店）	16-28 岁电竞爱好者	3.8 万元 /㎡/ 年	4 层原 KTV 区域

体验业态运营保障

设备更新机制：与 VR/AR 设备供应商（如 HTC VIVE）签订 “季度更新协议”，确保设备处于行业领先水平，避免因设备老化导致体验感下降；

活动联动运营：每月举办 “体验业态主题周”，如 “VR 游戏大赛”“陶艺文化节”，联合体验品牌推出 “体验套餐”（如 VR+DIY 组合优惠），预计体验业态带动关联消费（餐饮、零售）占比达 35%；

数据化管理：通过 “体验业态管理系统” 实时监测各项目客流、消费转化、满意度，对坪效低于 2 万元 /㎡/ 年的项目（如手工 DIY 工坊）及时调整内容或替换业态。

2. 新兴业态引入：聚焦“年轻客群 + 消费趋势”

新兴业态引入清单与落地策略

新兴业态类型	核心价值	目标品牌要求	落地措施	预期效果
直播电商基地	打通 “线上直播 + 线下体验”，提升品牌线上曝光与线下转化	需具备专业直播团队、品牌资源，可提供 “线下体验 + 线上发货” 服务	1. 在 B1 层规划 500㎡直播空间，配备专业灯光、摄影设备；2. 与天猫、抖音合作，引入 3-5 家直播服务商（如谦寻文化济南分公司）；3. 邀请场内品牌（如美妆、服饰）入驻直播，提供 “直播销售额抽成减免”（前 3 个月抽成降 5%）	2025 年带动场内品牌线上销售额增长 20%，吸引年轻客群到店体验直播
脱口秀俱乐部	满足年轻客群社交娱乐需求，打造 “夜间消费场景”	全国知名脱口秀品牌，具备专业演员团队，可定期举办演出	1. 在 4 层改造原电影院附属空间（300㎡），打造 “恒隆笑果脱口秀剧场”；2. 与笑果文化签订 “年度合作协议”，每周举办 3 场演出（周五 - 周日）；3. 推出 “脱口秀 + 餐饮” 套餐（含演出票 + 网红饮品）	单场演出上座率 80% 以上，带动 4 层夜间客流增长 40%
剧本杀旗舰店	强化年轻客群社交属性，延长停留时间	全国 TOP10 剧本杀品牌，拥有独家剧本，门店面积超 500㎡	1. 在 3 层规划 800㎡空间，引入 “叁千世界” 济南旗舰店；2. 要求品牌提供 “沉浸式剧本”（如泉水文化主题剧本），融入本地元素；3. 与潮流品牌联动，推出 “剧本杀 + 潮玩” 消费券	日均接待客群 150 人次，客群停留时间超 4 小时

3 业态组合优化：“联动化 + 主题化”重构消费场景

三大主题业态组合方案

“时尚美妆街区”（1-2 层，面积 1.7 万㎡）

组合逻辑：将 1 层高端美妆（雅诗兰黛、兰蔻）与 2 层轻奢服饰（Coach、Michael Kors）联动，打造 “一站式时尚消费场景”，满足中高端客群 “穿搭 + 美妆” 搭配需求；

落地措施：

① 在 1-2 层设置 “时尚连廊”，通过灯光、导视系统串联两个区域；

② 推出 “时尚美妆套餐”（如购买 2 层服饰满 3000 元，可获 1 层美妆 500 元券）；③ 定期举办 “时尚搭配沙龙”，邀请美妆师、穿搭博主现场指导，预计该区域销售额提升 25%。

“亲子欢乐中心”（5 层，面积 1.02 万㎡）

组合逻辑：将儿童亲子业态（早教、儿童服饰）与家庭餐饮（高端鲁菜、亲子餐厅）集中布局，打造 “家庭一站式消费场景”，延长家庭客群停留时间；

落地措施：

① 在 5 层设置 “亲子导视系统”（卡通形象指引、儿童安全扶手）；

② 推出 “亲子消费通”（购买亲子游乐项目可获餐饮 8 折券）；

③ 周末开设 “亲子手工课”（如儿童陶艺、烘焙），预计家庭客群停留时间从 1 小时延长至 3 小时，销售额提升 30%。

“文化娱乐体验区”（3-4 层，面积 2.72 万㎡）

组合逻辑：将潮流娱乐（电竞馆、脱口秀）与文化体验（艺术工作室、非遗工坊）融合，打造 “年轻客群社交文化场景”，提升项目差异化竞争力；

落地措施：

① 在 3-4 层设置 “文化娱乐连廊”，展示年轻艺术家作品；

② 推出 “文化娱乐通票”（如电竞体验 + 艺术展览联票优惠）；

③ 每月举办 “潮流文化节”（如电竞比赛、艺术市集），预计年轻客群到店频次提升至 4 次 / 年，销售额提升 35%。

（三）品牌焕新计划：从“淘汰 - 引入 - 升级”全周期管理

1.劣势品牌淘汰机制：量化评估，精准清退

品牌淘汰评估体系

建立 “四维评估模型”，对现有品牌进行季度评估，明确淘汰标准：

评估维度	核心指标	淘汰阈值	数据来源
经营业绩	连续 6 个月销售额排名末 10%、坪效低于 1.5 万元 /㎡/ 年	满足任一指标且无改善趋势	商场 POS 系统、财务报表
客群匹配	目标客群（年轻客群 / 中高端客群）占比低于 30%、顾客年龄中位数超 45 岁	两项指标均达标	会员系统、客流监测数据
品牌口碑	大众点评评分低于 3.5 星、顾客投诉月均超 5 次	满足任一指标且整改无效	大众点评、客服投诉记录
定位契合	品牌形象与商场 “高端 + 文化 + 潮流” 定位不符、拒绝参与商场主题活动	两项指标均达标	招商部评估、活动参与记录

2025 年计划淘汰品牌清单（示例）

业态类型	计划淘汰品牌	淘汰原因	腾出面积（㎡）	后续规划
时尚服饰	ZARA、H&M	连续 6 个月坪效低于 2 万元 /㎡/ 年，年轻客群占比下降至 20%	1200	引入国际小众设计师品牌（如 Marni）
娱乐休闲	银乐迪 KTV	销售额同比下滑 25%，顾客投诉月均 8 次	800	改造为腾讯电竞体验馆
生活服务	某连锁干洗店、宠物店	坪效低于 0.8 万元 /㎡/ 年，定位契合度低	300	引入手工 DIY 工坊
传统餐饮	某老牌鲁菜馆	翻台率不足 2 次 / 天，顾客年龄中位数 50 岁	500	引入网红餐饮（如太二酸菜鱼）

2.优质品牌引入策略：分层分类，精准邀约

品牌引入清单与落地措施

根据商场定位升级方向，分 “国际高端、潮流首店、文化体验、家庭亲子” 四类引入优质品牌，2025 年计划引入 35 家，其中首店品牌 15 家：

品牌类型	目标品牌案例	引入数量	落地楼层	招商政策支持	预期效益
国际高端品牌	时尚服饰：Marni（山东首店）、AMI Paris（济南首店）；美妆：Tom Ford Beauty（济南首店）、Charlotte Tilbury（济南首店）	8 家	1-2 层	首年租金 7 折，装修补贴 800 元 /㎡，提供中庭广告位 1 个月使用权	单品牌年销超 1000 万元，坪效达 6 万元 /㎡/ 年
潮流首店品牌	潮玩：TOP TOY（山东首店）；电竞：腾讯电竞体验馆（定制店）；脱口秀：笑果文化（济南首店）	7 家	3-4 层	前 3 个月租金全免，后续租金 5 折，联合商场开展营销活动（如潮玩首发会）	单品牌日均客流超 200 人次，年轻客群占比 90%
文化体验品牌	艺术：尤伦斯艺术空间（济南首店）；非遗：鲁绣工坊（本地品牌）；手工：木艺实验室（济南首店）	6 家	2-5 层	租金 6 折，提供文化活动补贴（如非遗体验课费用承担 30%）	单品牌坪效达 2.8 万元 /㎡/ 年，文旅客群占比 40%
家庭亲子品牌	游乐：奈尔宝家庭中心（济南首店）、Meland club（济南首店）；餐饮：亲子主题餐厅（如奈尔宝亲子餐厅）	14 家	5 层	首年租金 5 折，装修补贴 1000 元 /㎡，提供会员定向推送支持	单品牌日均接待家庭客群 100 组，停留时间 3 小时

品牌引入筛选机制

前期调研：通过云阿云数据平台分析目标品牌的 “全国经营数据”（如坪效、客群结构）、“拓展需求”（如面积、租金预期），确保与商场匹配；

实地考察：招商团队实地考察目标品牌现有门店（如上海 Marni 旗舰店、奈尔宝深圳店），评估品牌运营能力、服务质量；

合作洽谈：针对首店品牌，组建 “专项招商小组”，提供 “定制化合作方案”（如空间设计、营销联动），提升品牌入驻意愿。

3.现有品牌升级支持：赋能优质品牌，提升竞争力

品牌形象升级支持

装修补贴：对现有优质品牌（如 Gucci、雅诗兰黛）提供 “形象升级补贴”，补贴标准为装修费用的 30%，最高 50 万元，要求品牌将店铺形象更新至最新版本（如 Gucci 全球统一装修风格）；

空间优化：协助品牌调整店铺布局（如扩大试衣间、增设体验区），例如为雅诗兰黛门店增设 “美妆体验台”（配备专业化妆工具与灯光），为 Gucci 门店扩大 “私人定制服务区”，提升高端客群体验感；同时，根据品牌需求协调相邻铺位，如为 Coach 品牌扩大经营面积 50㎡，增设 “箱包护理区”，完善服务链条。

视觉统一：要求升级品牌的店铺形象与所在楼层主题风格匹配，如 1 层高端品牌采用 “轻奢金属风” 装修，3 层潮流品牌采用 “工业科技风” 装修，确保商场整体视觉一致性，提升消费者逛店体验。

产品与营销创新支持

产品定制化：引导现有品牌推出 “济南恒隆专属产品”，如雅诗兰黛推出 “泉水主题限定礼盒”（含小棕瓶精华 + 泉水元素包装），周大福推出 “泉韵系列珠宝”（设计融入泉水波纹元素），增强品牌与本地消费者的情感连接，预计专属产品销售额占品牌总销售额的 15% 以上。

联合营销活动：与优质品牌共同策划 “品牌主题月” 活动，如 “Gucci 时尚月” 期间，举办 “Gucci 新品发布会 + 时尚搭配沙龙”，商场提供中庭场地免费使用、会员定向邀约（年消费超 10 万元会员）支持；同时，联合抖音、小红书 KOL（如时尚博主 “程十安”）进行直播宣传，预计活动期间品牌销售额提升 30%。

数字化营销赋能：为品牌提供 “恒隆会员数据系统” 支持，如为兰蔻品牌精准推送 “年消费超 5 万元且关注美妆的会员”，推送内容包含新品试用邀请、专属折扣券，提升营销转化率；同时，协助品牌搭建线上社群（如微信会员群），定期开展 “线上美妆课堂”“新品预售” 活动，增强会员粘性。

服务质量升级支持

员工培训：联合品牌开展 “服务质量提升培训”，内容涵盖 “高端客群服务礼仪”“产品专业知识”“应急处理流程”，邀请行业专家（如奢侈品服务培训师）授课，每月培训 1 次，考核合格后方可上岗，预计品牌顾客满意度提升 10%。

服务设施完善：为高端品牌门店配备 “专属服务设施”，如为 Gucci、Prada 门店提供 “VIP 停车位”“专属导购服务”，为美妆品牌门店配备 “免费礼品包装服务”，提升高端客群服务体验；同时，在门店内设置 “顾客意见箱”，每周收集反馈并整改，确保服务质量持续优化。

（四）业态与品牌协同保障：确保 “优化 - 焕新” 形成合力

1.协同规划机制

业态与品牌匹配评审

成立 “业态品牌协同评审小组”，由招商部、运营部、市场部负责人组成，对新增品牌进行 “业态匹配度评审”，确保品牌与所在业态定位一致。例如，在 “潮趣街区” 引入潮流品牌时，评审小组需确认品牌客群（18-35 岁年轻客群占比超 80%）、产品风格（街头潮流风）与街区定位匹配，避免出现 “业态与品牌脱节” 问题。

空间与品牌协同设计

要求新增品牌的店铺设计与所在楼层空间主题协同，如 “泉韵老街” 品牌需融入泉水元素（如青砖墙面、泉水造型橱窗），“时尚美妆街区” 品牌需采用轻奢风格（如大理石墙面、暖光灯光）；同时，商场设计部提供 “主题设计指南”，协助品牌完成店铺装修方案，确保空间与品牌视觉统一。

2.运营协同机制

客群共享与引流

跨业态引流活动：策划 “跨业态消费券”，如消费者在 “泉韵老街” 文化业态消费满 200 元，可获 “时尚美妆街区” 50 元消费券；在 “亲子欢乐中心” 消费满 500 元，可获 “餐饮美食区” 80 元消费券，促进客群跨业态流动，预计跨业态消费占比提升 20%。

会员权益互通：推出 “恒隆会员跨品牌权益”，如会员在雅诗兰黛消费可累积积分，积分可在 Coach、奈雪的茶等品牌抵现；会员在腾讯电竞体验馆消费可升级为 “高端会员”，享受 Gucci 专属导购服务，增强会员跨品牌消费意愿。

数据协同管理

搭建 “业态品牌数据协同平台”，整合各业态、品牌的客流、销售额、客群结构数据，如实时监测 “时尚美妆街区” 的客流与 “亲子欢乐中心” 的客流关联度，分析客群跨业态流动规律；同时，向品牌开放 “匿名客群数据”（如年轻客群消费偏好），协助品牌优化产品与服务，提升经营效率。

（五）效果评估与风险应对：量化收益，规避风险

1. 量化效果评估（2025-2026 年）

核心指标预期

基于业态优化与品牌焕新方案，制定 2025-2026 年核心经营指标预期，明确各阶段目标：

评估维度	2024 年现状	2025 年目标	2026 年目标	提升驱动因素
整体销售额	12 亿元	18 亿元	25 亿元	体验业态扩容（带动关联消费）+ 优质品牌引入（首店品牌年销超 1.5 亿元）+ 现有品牌升级（销售额提升 30%）
坪效	3.5 万元 /㎡/ 年	5.5 万元 /㎡/ 年	7.2 万元 /㎡/ 年	高收益业态（美妆、高端服饰）占比提升 + 体验业态坪效优化（从 1.2 万元提升至 3.5 万元）
客群结构	年轻客群 20%、中高端客群 35%	年轻客群 38%、中高端客群 45%	年轻客群 45%、中高端客群 50%	潮流首店品牌（吸引年轻客群）+ 高端品牌升级（留存中高端客群）+ 文化体验业态（吸引文旅客群）
会员复购率	45%	60%	68%	会员权益互通（跨品牌积分）+ 专属产品（增强粘性）+ 服务质量升级（提升满意度）
品牌存活率	85%	92%	95%	精准品牌筛选（匹配度超 90%）+ 运营支持（营销、数据赋能）+ 风险预案（及时调整）

质化效果评估

品牌影响力：目标 2025 年引入 “山东首店” 15 家、“济南首店” 20 家，成为济南 “首店经济标杆项目”；2026 年获得 “中国商业地产业态创新奖”“山东省高端商业示范项目” 等行业奖项，提升项目在全国商业地产领域的知名度。

消费者口碑：通过大众点评、小红书等平台监测消费者评价，目标 2025 年项目整体评分从 4.2 星提升至 4.6 星，负面评价占比低于 5%；2026 年 “济南必逛商场” 榜单排名进入 TOP1，成为本地消费者与游客的首选商业项目。

2.风险应对预案：核心风险识别与应对措施

2.1风险类型：品牌引入不及预期风险

风险描述

目标优质品牌（如 Marni、Tom Ford）因济南市场容量、租金预期与品牌扩张规划不匹配，拒绝入驻，导致 2025 年首店引入目标未达成。

应对措施

提前储备 “备选品牌清单”，如 Marni 备选品牌为 Loewe、Acne Studios，Tom Ford 备选品牌为 Jo Malone、Byredo，确保每个核心品牌对应 2-3 个备选品牌；

提供 “灵活合作模式”，如为品牌提供 “保底销售额 + 租金分成”（销售额超 1000 万元部分，商场分成降低 5%）；

联合本地龙头企业（如鲁商集团）共同邀约品牌，增强品牌对济南市场的信心。

应急方案

若 2025Q3 末首店引入完成率低于 60%，立即启动 “本地品牌孵化计划”，联合济南本土设计师打造 “本土高端品牌集合店”，同时与天猫奢品、京东 TOPLIFE 合作，引入 “线上线下融合品牌店”（如天猫奢品体验店），填补高端品牌空白。

2.2风险类型：业态协同不足风险

风险描述

跨业态引流活动（如跨业态消费券）参与度低，客群跨业态流动率不足 15%，导致业态协同效果未达预期。

应对措施

活动前开展 “会员调研”，了解客群跨业态消费需求（如亲子客群是否愿意前往文化业态），优化活动方案；

简化消费券使用流程，如通过 “恒隆 APP” 自动发放跨业态消费券，无需手动领取；

加强活动宣传，如在各业态门店设置 “跨业态活动海报”，导购主动推荐活动。

应急方案

若活动参与度低于 10%，立即调整活动力度（如消费券金额从 50 元提升至 100 元），同时增加 “跨业态套餐”（如 “亲子游乐 + 文化体验” 组合套餐，价格优惠 20%），提升客群参与意愿。

2.3风险类型：现有品牌流失风险

风险描述

现有优质品牌（如 Gucci、雅诗兰黛）因商场业态调整（如引入潮流品牌）感知 “定位降级”，提出解约或不续约。

应对措施

提前与现有优质品牌沟通业态调整规划，明确 “高端区与潮流区物理隔离”（如 1-2 层纯高端业态，3-4 层潮流业态），避免品牌感知冲突；

为现有优质品牌提供 “专属权益”，如 Gucci 可优先使用中庭广告位、雅诗兰黛可独家冠名 “时尚美妆节”；

签订 “长期合作协议”（3-5 年），协议中明确商场对高端品牌的支持措施（如装修补贴、营销支持）。

应急方案

若品牌提出解约，立即启动 “挽留方案”，如为品牌提供 “租金减免 10%+ 装修补贴追加 20 万元”，同时邀请品牌参与 “高端圈层活动”（如私人银行财富论坛），增强品牌归属感；若挽留无效，24 小时内启动备选品牌邀约，确保高端业态空缺不超过 1 个月。

2.4风险类型：体验业态经营风险

风险描述

新增体验业态（如 VR/AR 体验中心、电竞馆）因设备维护成本高、客群新鲜感下降，开业后 6 个月坪效低于 2 万元 /㎡/ 年，经营亏损。

应对措施

与体验业态品牌签订 “经营业绩对赌协议”，如坪效低于 2 万元 /㎡/ 年，品牌需承担 50% 设备维护成本；

定期更新体验内容，如 VR/AR 体验中心每季度引入 1 款独家游戏，电竞馆每月举办 1 场 “泉城杯电竞联赛”，保持客群新鲜感；

控制体验业态成本，如与设备供应商签订 “租赁 + 维护” 打包协议，降低设备投入成本。

应急方案

若体验业态连续 3 个月坪效低于 1.8 万元 /㎡/ 年，立即调整业态内容（如 VR 体验中心新增 “亲子 VR 项目”，吸引家庭客群）；若调整后仍无改善，启动 “业态替换机制”，将该区域改造为 “高端家居体验区”（如宜家体验店），确保坪效回升至 2.5 万元 /㎡/ 年以上。

3. 持续优化机制

月度监测与复盘

每月召开 “业态品牌运营复盘会”，各部门（招商、运营、市场）汇报核心指标完成情况（如品牌引入进度、业态销售额、客群结构），分析未达标原因（如某体验业态客流下降因设备老化），制定下月优化方案（如更换 VR 设备）。

季度调整与更新

每季度根据市场变化（如新兴业态兴起、消费趋势调整）优化业态品牌策略，如 2025Q4 若 “围炉煮茶” 成为新兴消费趋势，可在 “泉韵老街” 增设 “泉水围炉煮茶体验区”；若年轻客群对 “元宇宙” 兴趣提升，可在 “潮趣街区” 引入 “元宇宙潮流展”。

年度全面评估

每年邀请第三方机构（如赢商网、麦肯锡）对业态优化与品牌焕新效果进行全面评估，对比行业优秀项目（如成都太古里、上海 IFC），分析差距与优势，制定下一年度策略（如 2026 年计划引入 “元宇宙体验业态”“高端生活方式品牌”），确保项目持续保持行业竞争力。

（六）品牌矩阵构建：分层分类，精准匹配客群与业态

品牌矩阵是业态优化与品牌焕新的核心载体，需围绕 “高端引领、潮流破圈、家庭粘性、文化赋能” 四大核心定位，结合楼层业态规划与目标客群需求，形成 “金字塔式” 品牌组合结构，确保各层级品牌协同互补，覆盖全客群消费需求。

1. 品牌矩阵整体框架（2025 年目标）

客群层级	核心定位	业态类型	品牌层级	代表品牌	楼层分布	占比	核心价值
高净值客群（年消费超 50 万元）	高端奢华	国际一线奢侈品牌、高端美妆、顶级珠宝	塔尖品牌（10%）	Gucci、LV、Cartier、Tom Ford Beauty	1 层	10%	树立项目高端形象，贡献 30% 以上销售额，吸引高净值客群及高端商务人群
中高端客群（年消费 10-50 万元）	品质轻奢	轻奢服饰、高端设计师品牌、高端餐饮	塔身品牌（30%）	Coach、Michael Kors、Marni、奈尔宝亲子餐厅	2 层、5 层	30%	承接塔尖客群，覆盖中高端家庭与职场人群，平衡销售额与客流贡献
年轻客群（18-35 岁，年消费 3-10 万元）	潮流个性	潮流服饰、潮玩、电竞、脱口秀	潮流品牌（35%）	Supreme、TOP TOY、腾讯电竞体验馆、笑果文化	3 层、4 层	35%	提升项目年轻化活力，吸引社交属性客群，带动客流增长与夜间消费
大众客群（全年龄段，年消费 1-3 万元）	便民体验	特色餐饮、生活服务、文化体验	基础品牌（25%）	太二酸菜鱼、茉酸奶、鲁绣工坊、木艺实验室	B1 层、4 层	25%	满足大众便民与体验需求，提升项目复购率，填补客群覆盖空白

2.各楼层核心品牌矩阵明细

结合楼层业态规划，进一步明确各楼层品牌组合逻辑，确保 “一层一主题、一店一特色”，同时实现跨楼层客群联动：

1 层（高端奢华层）品牌矩阵

品牌类型	代表品牌	店铺面积（㎡）	客群定位	预期坪效（万元 /㎡/ 年）	协同关系
国际一线奢侈品牌	Gucci（济南首店升级）	800	高净值客群（35-55 岁）	8.5	与 Cartier、LV 形成 “奢侈品金三角”，共享高端客群，定期联合举办 “高端品鉴会”
顶级珠宝品牌	Cartier（旗舰店）	500	高净值客群（30-50 岁）	7.2	与 Gucci、LV 联动推出 “珠宝 + 服饰” 搭配服务，提升客单价
高端美妆品牌	Tom Ford Beauty（济南首店）	300	中高端客群（25-40 岁）	6.8	与 2 层轻奢服饰品牌联动，提供 “美妆 + 穿搭” 一站式体验
奢侈品服务中心	恒隆奢侈品护理中心	200	全高端客群	3.5	为 1 层奢侈品牌客群提供免费护理服务，增强客户粘性

3 层（潮流体验层）品牌矩阵

品牌类型	代表品牌	店铺面积（㎡）	客群定位	预期坪效（万元 /㎡/ 年）	协同关系
潮流服饰首店	Supreme（山东首店）	600	年轻客群（18-28 岁）	5.2	与 TOP TOY、腾讯电竞体验馆形成 “潮流铁三角”，共享年轻客群
潮玩集合店	TOP TOY（山东首店）	1500	年轻客群（16-30 岁）	4.0	与笑果文化联动推出 “潮玩 + 脱口秀” 套餐，提升客群停留时间
电竞体验品牌	腾讯电竞体验馆（定制店）	800	年轻客群（16-28 岁）	3.8	每月联合 Supreme 举办 “电竞穿搭大赛”，增强潮流属性与社交传播
脱口秀品牌	笑果文化（济南首店）	300	年轻客群（20-35 岁）	2.8	与 TOP TOY 合作推出 “脱口秀 + 潮玩盲盒” 组合票，提升消费转化

5 层（亲子欢乐层）品牌矩阵

品牌类型	代表品牌	店铺面积（㎡）	客群定位	预期坪效（万元 /㎡/ 年）	协同关系
高端亲子游乐品牌	奈尔宝家庭中心（济南首店）	2000	家庭客群（孩子 3-12 岁）	3.2	与亲子主题餐厅、儿童服饰品牌形成 “亲子生态圈”，提供一站式家庭服务
亲子主题餐厅	奈尔宝亲子餐厅（配套店）	500	家庭客群（孩子 3-12 岁）	2.8	与奈尔宝游乐区联动推出 “游乐 + 餐饮” 套餐，提升家庭客群消费金额
儿童服饰品牌	安奈儿（高端线）	300	家庭客群（孩子 3-10 岁）	2.2	与奈尔宝游乐区合作推出 “消费满额送游乐门票” 活动，提升服饰销售额
儿童早教品牌	金宝贝（高端店）	600	家庭客群（孩子 1-6 岁）	1.8	与奈尔宝联动推出 “早教 + 游乐” 会员套餐，增强家庭客群粘性

3. 品牌矩阵协同逻辑

客群共享协同：通过 “高端客群跨楼层联动”（如 1 层奢侈品牌客群可享受 2 层轻奢品牌专属折扣）、“年轻客群跨业态联动”（如 3 层潮流品牌客群可获 4 层餐饮优惠券），实现客群在各楼层、各业态间的高效流动，提升整体客流转化率。

营销活动协同：每月策划 “品牌矩阵主题周”，如 “高端奢品周”（1 层 Gucci、Cartier、LV 联合举办新品发布会）、“潮流文化周”（3 层 Supreme、TOP TOY、笑果文化联合举办潮流市集）、“亲子欢乐周”（5 层奈尔宝、亲子餐厅、早教品牌联合举办亲子运动会），通过多品牌联合营销放大活动影响力，吸引更多客群参与。

数据互通协同：基于 “业态品牌数据协同平台”，实现各品牌客群数据互通（匿名化处理），如 1 层 Gucci 的高净值客群数据可共享给 2 层 Coach 品牌，Coach 可针对性推出高端客群专属产品；3 层 Supreme 的年轻客群数据可共享给 4 层电竞馆，电竞馆可推出潮流主题电竞活动，提升品牌精准营销能力。

4.品牌矩阵动态调整机制

季度评估：每季度根据品牌销售额、坪效、客群匹配度等指标，对品牌矩阵进行评估，如某潮流品牌连续 2 个季度坪效低于 3 万元 /㎡/ 年，启动 “品牌替换流程”，引入备选品牌（如 Supreme 备选品牌为 Palace、Stüssy）。

年度更新：每年结合消费趋势变化与项目定位升级，对品牌矩阵进行 1 次全面更新，如 2026 年计划引入 “元宇宙潮流品牌”（如数字潮玩品牌 The Sandbox 线下体验店）、“高端生活方式品牌”（如 Lululemon 高端健身店），持续优化品牌组合，保持项目竞争力。

（七）各楼层布局规划与品牌落位策略

1.  1 层：国际高端与美妆核心区（面积占比 30%，约 5.1 万㎡）

定位升华

打造 “泉城高端消费第一站”，聚焦济南及周边城市高净值客群（年消费超 50 万元），以国际奢侈品牌、顶级美妆与黄金珠宝为核心，树立项目高端商业标杆形象，同时承接趵突泉、大明湖景区文旅客群，实现 “高端消费 + 文旅体验” 双引流。

主要业态

国际一线奢侈品牌、国际高端美妆、顶级黄金珠宝、钟表名品、高端生活方式品牌

品牌组合（含现有升级与目标引入品牌）

国际一线奢侈品牌：

现有升级：Gucci（济南首店升级为全品类旗舰店，新增私人定制服务区）、Prada（优化店铺布局，扩大皮具展示区）；

目标引入：LV（山东首店，填补济南国际顶奢空白）、Dior（服饰 + 美妆综合店，山东首店）。

国际高端美妆：

现有保留：雅诗兰黛（旗舰店，含美妆体验台）、兰蔻（精品店，新增香水专区）、SK-II（专柜升级为体验店）、月魁星、凤池夸护肤美妆品牌专柜（高端美妆集合店，新增小众香氛专区））；

目标引入：Tom Ford Beauty（济南首店，含彩妆 + 香水全品类）、Charlotte Tilbury（山东首店）、Sephora（高端美妆集合店，新增小众香氛专区）、HAYDON（黑洞美妆集合店，山东首店，引入 30 + 国际小众品牌）。

顶级黄金珠宝：

现有保留：Cartier（旗舰店，新增婚嫁珠宝专区）、周大福（传承系列精品店）、周生生（高端钻石专区）、琥福珠宝（黄金、钻石、玉器及饰品）；

目标引入：Van Cleef & Arpels（山东首店，聚焦高端珠宝）、Bulgari（济南首店，珠宝 + 腕表综合店）、六福珠宝（高端定制系列专柜）。

钟表名品：

现有保留：Rolex（授权专卖店，新增运动系列专区）、Omega（旗舰店，含航天系列展示）帝车星腕表（专柜，提供钻石定制服务）；

目标引入：Patek Philippe（山东首店，高端腕表定制服务）、IWC（济南首店，飞行员系列主题店）。

高端生活方式品牌：

现有保留：Starbucks Reserve（臻选店，新增泉水主题特调饮品）；

目标引入：Apple 授权体验店（300㎡，提供产品体验 + 售后维修）、茑屋书店（小型精品店，聚焦高端生活类书籍）。

租金水平

国际一线奢侈品牌：保底租金 800-1200 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（顶奢品牌采用 “保底 + 扣点孰高” 模式，首年给予 3 个月免租期）；

国际高端美妆：保底租金 500-700 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%（美妆集合店扣点率提升至 20%，含营销支持费用）；

顶级黄金珠宝 / 钟表名品：保底租金 600-900 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（婚嫁季期间扣点率下调 2%，鼓励品牌促销）；

高端生活方式品牌：保底租金 400-600 元 /㎡/ 月，扣点率 12-14%（Apple、茑屋等品牌给予装修补贴，降低首年经营压力）。

焕新重点

引入 2-3 个山东首店顶奢品牌（LV、Dior），填补济南高端商业空白，预计首年带动 1 层销售额增长 40%；

打造 800㎡“高端美妆核心区”，聚集雅诗兰黛、Tom Ford 等 10 + 国际品牌，设置 “美妆体验长廊”，提供免费化妆、香氛定制服务；

升级黄金珠宝区为 “婚嫁主题专区”，联合 Cartier、周大福推出 “泉城婚嫁定制套餐”，结合济南泉水文化设计专属珠宝款式；

优化 Rolex、Omega 等钟表店展示布局，增设 “腕表文化展柜”，定期举办 “高端腕表品鉴会”，吸引高净值客群。

特色活动与政策支持

每季度举办 “泉城高端生活节”，联合奢侈品牌开展 VIP 品鉴会（如 Gucci 私人定制沙龙、Cartier 珠宝鉴赏会），定向邀请年消费超 50 万元会员参与；

为新引入顶奢品牌提供 “装修补贴 + 免租期” 组合支持：装修补贴最高 2000 元 /㎡，免租期最长 18 个月，同时承担首年 50% 的营销推广费用；

联合招商银行、工商银行推出 “高端客户专属权益”：持银行私人银行卡在 1 层消费可享 9 折优惠（部分品牌除外），消费满 10 万元赠送趵突泉 VIP 游览服务；

文旅季（4-5 月、9-10 月）推出 “高端消费 + 文旅体验” 套餐：1 层消费满 5 万元可获大明湖游船私人包船服务，满 10 万元可获济南鲁能贵和洲际酒店行政套房 1 晚。

布局策略

西翼主入口（泉城路侧）布局 LV、Gucci、Dior 三大顶奢旗舰店，形成 “顶奢品牌矩阵”，强化视觉冲击，吸引过往客流；

中庭区域打造 “高端美妆核心区”，将 Sephora、HAYDON 等集合店与雅诗兰黛、Tom Ford 等单品牌店集中布局，通过灯光、导视系统串联，提升聚客能力；

东翼区域规划 “黄金珠宝 + 钟表名品区”，Cartier、Rolex 等品牌紧邻布局，形成 “高端珠宝腕表集群”，满足高净值客群一站式选购需求；

动线末端（北翼）布局 Starbucks Reserve、Apple 授权店等生活方式品牌，延长客群逛店动线，同时为高端客群提供休息、体验空间，提升停留时间。

2. 2 层：轻奢服饰与设计师品牌区（面积占比 25%，约 4.25 万㎡）

定位升华

承接 1 层高端客群，聚焦中高端客群（年消费 10-50 万元），以轻奢服饰、高端设计师品牌为核心，搭配高端配饰与皮具护理服务，打造 “品质轻奢 + 个性化” 的消费场景，填补 1 层顶奢与 3 层潮流业态的客群空白，同时吸引济南本地职场人群与年轻家庭客群。

主要业态

轻奢服饰、高端设计师品牌、高端配饰、皮具护理、精品家居

品牌组合（含现有升级与目标引入品牌）

轻奢服饰：

现有保留：Coach（旗舰店，新增男士系列专区）、帝车星男装（优化产品结构，增加云霞兽皮具品牌轻奢鞋帽箱包占比）、Kate Spade（女士服饰 + 配饰综合店）；

目标引入：Marni（山东首店，设计师轻奢品牌）、AMI Paris（济南首店，聚焦简约轻奢风格）、Tory Burch（济南首店，女士服饰 + 鞋包综合店）。

高端设计师品牌：

目标引入：Labelhood（买手店，山东首店，引入 20 + 国内新锐设计师品牌）、Uma Wang（济南首店，设计师女装品牌）、JNBYHOME（高端设计师家居服饰品牌）。

高端配饰：

现有保留：Swarovski（高端水晶配饰店，新增婚嫁系列）；

目标引入：APM Monaco（济南首店，轻奢珠宝配饰）、Longchamp（济南首店，高端箱包品牌）。

配套服务：

现有升级：恒隆皮具护理中心（扩大面积，新增奢侈品修复服务）；

目标引入：高端定制衬衫店（如 Ascot Chang，济南首店）、女士配饰定制店（如 Alexandre de Paris，济南首店）。

租金水平

轻奢服饰：保底租金 400-600 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%（首店品牌免租期 6-8 个月）；

高端设计师品牌：保底租金 300-500 元 /㎡/ 月，扣点率 12-14%（买手店给予 10% 的营销补贴，支持品牌举办设计师沙龙）；

高端配饰：保底租金 350-550 元 /㎡/ 月，扣点率 13-15%；

配套服务：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（皮具护理中心采用 “租金 + 服务费分成” 模式，降低初期成本）。

焕新重点

引入 3-4 个轻奢首店品牌（Marni、AMI Paris 等），优化轻奢品牌矩阵，预计带动 2 层年轻客群占比提升 25%；

打造 “设计师品牌集合区”，聚集 Labelhood、Uma Wang 等品牌，每月举办 “设计师面对面” 活动，提升项目个性化消费标签；

升级皮具护理中心为 “奢侈品服务站”，提供从清洗、修复到定制的全链条服务，增强高端客群粘性；

联动 1 层美妆品牌推出 “服饰 + 美妆” 搭配服务，如 Coach 消费满 3000 元可获雅诗兰黛 500 元美妆券，提升跨楼层消费转化。

布局策略

紧邻 1 层顶奢品牌区域（西翼）布局 Coach、Michael Kors 等成熟轻奢品牌，承接 1 层高端客群向下流动；

中庭东侧打造 “设计师品牌集合区”，通过统一的简约风格装修形成视觉焦点，吸引追求个性化的年轻客群；

动线中段布局 APM Monaco、Longchamp 等配饰品牌，作为服饰业态的补充，提升客单价；

北翼末端布局皮具护理中心、定制衬衫店等配套服务品牌，延长客群逛店动线，同时为 2 层品牌提供增值服务支持。

3. 3 层：潮流文化与潮品体验区（面积占比 20%，约 3.4 万㎡）

定位升华

聚焦年轻客群（18-35 岁，年消费 3-10 万元），以潮流服饰、潮玩文创、电竞体验为核心，打造 “泉城潮流文化第一站”，通过首店品牌、沉浸式体验场景与社交互动活动，吸引济南本地高校学生、年轻职场人群与潮流爱好者，提升项目年轻化活力，同时带动夜间消费与周末客流。

主要业态

潮流服饰首店、潮玩文创集合店、电竞体验、街头文化体验、网红餐饮

品牌组合（含现有升级与目标引入品牌）

潮流服饰首店：

目标引入：Supreme（山东首店，街头潮流服饰）、Palace（济南首店，滑板文化主题店）、Off-White（济南首店，高端潮流服饰）、李宁（高端潮流线 “中国李宁” 旗舰店）。

潮玩文创集合店：

现有保留：TOP TOY（山东旗舰店，新增济南泉水主题潮玩专区）、照天印文创（红色主题潮品+DIY）；

目标引入：泡泡玛特（高端旗舰店，含独家盲盒发售区）、52TOYS（机甲主题店，济南首店）、文和友文创店（济南首店，融入本地文化元素）、故宫文创（山东首店，高端文创产品）。

电竞体验：

目标引入：腾讯电竞体验馆（定制店，含专业赛事区、VR 电竞区）、网易电竞 Club（济南首店，手游体验专区）。

街头文化体验：

目标引入：济南本土滑板俱乐部（联合商场打造户外滑板场）、涂鸦艺术工作室（可提供 DIY 涂鸦体验）。

网红餐饮：

现有保留：茉酸奶（网红饮品店，新增潮流主题包装）；

目标引入：太二酸菜鱼（济南首店，潮流主题店）、茶颜悦色（山东首店，网红茶饮）。

租金水平

潮流服饰首店：保底租金 250-400 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（首店品牌免租期 4-6 个月，提供装修补贴 500 元 /㎡）；

潮玩文创集合店：保底租金 200-350 元 /㎡/ 月，扣点率 13-16%（TOP TOY、泡泡玛特等头部品牌采用 “保底 + 扣点孰高” 模式，支持品牌举办潮玩首发活动）；

电竞体验：保底租金 150-250 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（给予设备投入补贴，补贴比例不超过 30%）；

网红餐饮：保底租金 300-450 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%（茶颜悦色、太二等流量品牌免租期 3 个月，联合商场开展开业营销）。

焕新重点

引入 5-6 个潮流首店品牌（Supreme、Palace 等），打造 “山东潮流首店集群”，预计首年带动 3 层客流增长 50%；

打造 “泉城潮玩文创核心区”，聚集 TOP TOY、泡泡玛特等品牌，设置 “济南泉水主题潮玩展柜”，开发本地文化潮品，提升地域辨识度；

建设 1500㎡腾讯电竞体验馆，每月举办 “泉城电竞联赛”，吸引高校战队与电竞爱好者，带动周末客流与夜间消费；

联动网红餐饮品牌推出 “潮流消费套餐”，如 Supreme 消费满 1000 元可获茶颜悦色免费饮品券，提升跨业态消费转化。

布局策略

南翼主入口（紧邻泉城路步行街）布局 Supreme、Off-White 等潮流首店，形成 “潮流品牌矩阵”，吸引过往年轻客流；

中庭区域打造 “潮玩文创核心区”，将 TOP TOY、泡泡玛特等品牌集中布局，通过 LED 天幕、涂鸦墙面营造沉浸式潮流场景；

东翼区域规划 “电竞体验区”，腾讯电竞体验馆与网易电竞 Club 相邻布局，配套设置观众席与休息区，满足赛事举办与日常体验需求；

动线末端布局太二酸菜鱼、茶颜悦色等网红餐饮，作为潮流体验的补充，延长年轻客群停留时间，提升餐饮消费占比。

据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库