商业地产案例分析-苏州中心项目（八）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告聚焦苏州中心项目，提出"城市功能共生体"理念下的资产运营优化策略，通过轻资产模式与数字化转型双轮驱动，实现体验化、差异化发展，为长三角商业地产转型升级提供创新范式与可复制经验。全文共126900字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

苏州中心项目资产运营专项提升与优化管理报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及差异化应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群分析

六、招商创新及政策赋能

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

十一、项目建议及行业启示

（一）项目落地核心建议

1.组织保障：构建“三方协同”决策与执行体系

1.1. 专项运营委员会架构设计

为解决苏州恒泰（本土资源）、凯德集团（国际运营经验）、北京云阿云（算法技术）三方合作中的决策协同问题，成立专项运营委员会，具体架构与职责如下：

决策层（委员会主席）：组成人员为苏州恒泰总经理（牵头）、凯德中国区商业运营总监、北京云阿云技术负责人；核心职责是审批项目重大事项，包括 5000 万元以上改造投入、首店品牌引入（全国首店 / 独家品牌）、资产证券化方案、轻资产项目合作签约；决策机制采用一票否决制（三方均同意方可通过），每月召开 1 次决策会议。

执行层（专项工作组）：下设 “改造组”“招商组”“数字化组”“风控组”，每组由三方派员组成（共 20 人）；核心职责是落地决策层指令，改造组推进空间改造施工与验收，招商组执行首店引入与品牌焕新，数字化组搭建智慧运营大脑，风控组监测项目风险；决策机制采用组长负责制（每组设组长 1 名，由三方轮流担任），每周召开 1 次进度会议。

监督层（第三方监理）：聘请戴德梁行（商业地产咨询机构）担任第三方监理；核心职责是监督项目进度与质量，包括核查改造工程是否符合预算与标准、评估招商效果是否达预期、验证数字化系统功能是否达标；工作机制为每月出具《项目监督报告》，对未达标事项提出整改建议。

1.2. 协同机制落地保障

信息共享平台：搭建 “三方协同办公系统”，实时同步项目进度，例如改造施工照片、招商签约清单、数字化系统测试数据等内容，以此避免信息不对称问题。

争议解决流程：针对三方意见分歧事项（如首店补贴金额），设立 “争议调解机制”。具体流程为，先由执行层进行协商，协商需在 2 个工作日内完成；若协商无果，则提交决策层投票；若投票仍未通过，委托第三方机构（如中国商业地产协会）出具专业意见。

案例参考：成都远洋太古里在 “本土开发商 + 外资运营方” 合作模式中，通过类似 “决策 - 执行 - 监督” 的三级组织架构，实现了 “在地文化与国际商业” 的深度融合，项目首年客流便突破 2000 万人次。苏州中心可借鉴其 “分工明确、权责对等” 的协同逻辑，优化自身三方合作模式。

2.资金保障：设立 “专项升级基金”，打通多元融资渠道

项目落地的核心瓶颈之一是改造与运营的资金连续性，因此需设立苏州中心资产优化专项升级基金（总规模 20 亿元），整合多元资金来源，确保各阶段投入足额到位，具体如下：

2.1. 基金构成与资金用途

自有资金（三方出资）：金额占比 30%（即 6 亿元），获取路径为苏州恒泰出资 4 亿元（占自有资金 67%）、凯德集团出资 1.2 亿元（占 20%）、北京云阿云出资 0.8 亿元（占 13%）；用途限制为仅用于启动期改造（如夜间活力区、潮流引力场改造）与数字化基础搭建，不得用于外部投资。

银行专项贷款：金额占比 40%（即 8 亿元），获取路径为对接中国银行、工商银行，以 “项目未来租金收益” 为质押，申请 5 年期专项贷款（年利率 3.5%）；用途限制为用于深化期五大主题空间改造与品牌焕新补贴。

政策补贴：金额占比 10%（即 2 亿元），获取路径为申请苏州工业园区 “首店经济补贴”（最高 50 万元 / 家）、“数字化转型补贴”（最高 2000 万元）、“资产证券化奖励”（发行规模的 0.5%）；用途限制为用于补贴首店引入成本与数字化系统建设。

社会资本（可选）：金额占比 20%（即 4 亿元），获取路径为若前三项资金不足，引入保险资金（如平安保险）作为优先级投资者，约定年化收益 4.0%；用途限制为用于成熟期轻资产拓展与 IP 品牌打造。

2.2. 资金管理与风险控制

专户管理：在中国银行开立 “专项升级基金专户”，资金支出需经 “专项运营委员会” 审批，其中 500 万元以下支出由执行层审批，500 万元以上支出需提交决策层审批，确保资金专款专用。

现金流预警：财务部每月出具《基金现金流预测报告》，若预测未来 3 个月资金缺口超过 1 亿元，立即启动 “应急融资预案”，例如提前申请银行贷款额度、引入社会资本等。

案例参考：上海 IFC 在资产优化过程中，通过 “自有资金 + 银行贷款 + 政策补贴” 的多元资金组合，将融资成本控制在 3.2% 以内，同时确保改造资金及时到位，改造后核心品牌坪效提升 35%。苏州中心可借鉴其 “资金组合与成本控制” 策略，优化自身资金管理方案。

3.人才保障：组建 “专业 + 复合” 人才团队，强化能力支撑

项目落地的关键在于 “人”，需围绕 “数字化运营、场景设计、招商创新” 三大核心需求，组建专业人才团队，具体方案如下：

3.1. 人才团队构成与能力要求

数字化运营团队（8 人）：人数规模为 8 人，包含算法工程师 3 人、数据分析师 3 人、系统运维 2 人；招聘渠道包括北京云阿云内部推荐（算法工程师）、招聘阿里、腾讯等互联网企业数据分析师、猎头挖猎商业地产数字化运维专家；核心能力要求为熟练掌握 AI 招商预测算法、客流分析模型，能独立搭建数据中台，具备商业地产运营数据解读能力。

场景设计团队（5 人）：人数规模为 5 人，包含空间设计师 3 人、文化策划 2 人；招聘渠道包括招聘国际设计事务所（如贝诺）设计师、挖掘苏州本地文化策划人才（熟悉苏绣、昆曲等在地文化）；核心能力要求为能结合商业需求设计沉浸式主题空间（如文旅融合区），可将在地文化融入场景创新（如金鸡湖景观元素应用）。

招商创新团队（10 人）：人数规模为 10 人，包含首店招商 6 人、品牌关系维护 4 人；招聘渠道包括凯德集团内部调配首店招商经验丰富的员工、猎头挖猎上海、杭州等一线城市首店招商专员；核心能力要求为掌握 300 + 国内外首店品牌资源，能谈判首店合作条件（租金、补贴、装修周期），具备品牌关系长期维护能力。

3.2. 人才培养与激励机制

培训体系：建立 “内部培训 + 外部学习” 机制，每月邀请凯德运营专家开展 “商业运营实战培训”，每季度组织核心员工赴上海 IFC、成都太古里等标杆项目考察学习，为数字化团队提供 “算法技术进阶课程”（与北京云阿云合作）。

激励机制：实施 “项目分红 + 能力激励”，若项目年度资产收益率超过 5%，提取超额收益的 10% 作为团队奖金（决策层占 30%、执行层占 50%、监督层占 20%）；对首店招商专员，每成功引入 1 家全国首店奖励 5 万元；对数字化团队，若 AI 招商预测准确率超过 85%，奖励团队 10 万元。

案例参考：北京 SKP 通过 “高端人才引入 + 专项激励”，组建了行业顶尖的首店招商团队，每年引入首店 50 + 家，首店贡献销售额占比达 30%。苏州中心可借鉴其 “精准招聘 + 能力激励” 的人才策略，打造高效专业的人才团队。

4.考核保障：建立 “三位一体” 考核体系，确保目标落地

为避免 “重计划、轻执行”，需建立以 “资产增值、运营效率、客户满意度” 为核心的三位一体考核体系，将考核结果与团队奖金、岗位晋升直接挂钩，具体如下：

4.1. 考核指标设计与权重

资产增值（40%）：核心指标包括整体资产估值增长率、租金收益率、非租金收入占比；年度目标值分别为整体资产估值增长率≥5%、租金收益率≥5.0%、非租金收入占比≥25%；数据来源为戴德梁行评估报告、财务部数据。

运营效率（35%）：核心指标包括核心品牌坪效增长率、首店开业率、数字化系统使用率；年度目标值分别为核心品牌坪效增长率≥20%、首店开业率≥90%、数字化系统使用率≥80%；数据来源为运营部监测数据、信息技术部报告。

客户满意度（25%）：核心指标包括会员满意度、品牌方满意度、游客满意度；年度目标值分别为会员满意度≥95%、品牌方满意度≥90%、游客满意度≥85%；数据来源为市场部调研数据（季度抽样 2000 人）。

4.2. 考核实施与结果应用

考核周期：实行 “月度跟踪、季度考核、年度总评”。每月跟踪核心指标进度，如租金收缴率、首店签约数等；每季度开展正式考核，出具《季度考核报告》；年度总评结合季度考核结果，计算最终得分。

结果应用：在奖金发放方面，年度考核得分≥90 分，全额发放团队奖金（最高 500 万元）；得分 80-89 分，发放 80% 奖金；得分＜80 分，无奖金。在岗位调整方面，连续 2 季度考核得分＜80 分的团队负责人，调离现有岗位；连续 2 季度得分≥90 分的员工，优先获得晋升机会。

案例参考：华润万象城通过 “量化考核 + 结果强挂钩”，将核心团队年度留存率提升至 90%，同时确保资产收益率连续 3 年保持 5% 以上增长。苏州中心可借鉴其 “指标可量化、结果可追溯、激励有力度” 的考核逻辑，完善自身考核体系。

（二）行业启示

1.启示一：超大型商业项目需从 “重开发” 向 “重运营” 转型，核心竞争力在于 “资产运营 + 场景创新”

1.1. 行业痛点与项目实践对比

当前超大型商业项目普遍存在 “重开发投入、轻运营增值” 的问题 —— 如部分项目将 80% 资源投入建筑建设，仅 20% 资源用于运营，但开业后因 “业态同质化、场景无吸引力” 导致客流下滑，资产估值停滞。

苏州中心通过 “资产运营 + 场景创新” 的双轮驱动，打破这一困境：

资产运营端：通过 “三维租金定价模型”“阶梯式租金” 提升租金收益，同时发行 ABS/CMBS 盘活存量资产，实现 “资产增值 - 资本化 - 再投入” 的闭环；

场景创新端：打造 “夜间活力区（屋顶酒吧 + 24 小时餐饮）”“文旅融合区（苏州园林元素 + 文创市集）” 等差异化场景，开业后夜间客流占比从 30% 提升至 50%，文旅客群消费额增长 45%。

1.2. 行业应用建议

对新建超大型商业项目：将 “运营规划” 前置到开发阶段（如预留数字化系统接口、设计可灵活调整的业态空间），避免后期改造浪费；

对存量超大型商业项目：优先投入 “场景创新” 与 “数字化运营”（而非大规模硬件改造），如通过 “主题展览、首店活动” 提升客流，通过 “数据中台” 优化品牌组合；

行业案例：成都远洋太古里开业初期也面临 “客流不足” 问题，通过 “在地文化场景创新（川西民居风格 + 非遗体验）” 与 “精细化运营（会员专属服务）”，资产估值 5 年增长 200%，验证了 “重运营” 的核心价值。

2.启示二：TOD 模式的核心价值在于 “空间协同 + 客群共享”，需打破业态与物理空间边界

2.1. 项目 TOD 优势与落地路径

苏州中心作为 “地铁 1 号线 + 3 号线交汇 + 金鸡湖景区相邻” 的 TOD 项目，其核心价值并非 “交通便利”，而是 “空间协同与客群共享”：

空间协同：打破 “地下 - 地面 - 屋顶” 的物理空间边界 ——① 地下一层连接地铁口，设置 “潮流食集” 承接通勤客群；② 地面楼层聚焦 “轻奢零售 + 高端餐饮”，服务商务客群；③ 屋顶楼层打造 “景观体验区”，吸引文旅客群；通过 “垂直动线优化（新增 3 部直达屋顶的电梯）”，实现各楼层客流互通；

客群共享：联动周边 “写字楼（苏州中心写字楼）+ 酒店（金鸡湖大酒店）+ 景区（金鸡湖）”，共享三类客群 ——① 为写字楼员工提供 “商务午餐套餐 + 通勤礼品”；② 为酒店住客提供 “商业消费折扣券 + 免费停车”；③ 为景区游客提供 “商业打卡指南 + 联名套票”，实现 “1+1+1＞3” 的客群价值放大。

2.2. 行业应用建议

对 TOD 商业项目：避免 “单一商业业态”，需根据 “交通节点 - 周边配套 - 客群特征” 设计 “复合功能”—— 如地铁口侧重 “快消零售 + 便捷餐饮”，写字楼周边侧重 “商务餐饮 + 服务式办公”，景区周边侧重 “文旅文创 + 体验业态”；

空间设计要点：通过 “连廊、电梯、地下通道” 连接周边载体（如写字楼、酒店），减少客群流动阻力；同时在各空间设置 “共享设施”（如充电宝、休息区），提升客群停留意愿；

行业案例：东京涩谷 Scramble Square 作为典型 TOD 项目，通过 “地铁 + 高铁 + 写字楼 + 酒店 + 商业” 的空间协同，实现日均客流 15 万人次，其中跨载体共享客群占比达 40%，为国内 TOD 项目提供 “空间联动” 的参考。

3.启示三：数字化、算法驱动是商业地产资产增值的关键，需构建全链路数字化运营体系

3.1. 项目数字化实践与价值

苏州中心通过构建 “全链路数字化运营体系”，将 “数据” 转化为 “资产增值动力”，具体实践与价值如下：

招商环节：通过 “AI 招商预测算法”，输入品牌历史销售数据、项目客群画像、竞品表现，预测品牌入驻后的坪效（准确率≥80%），避免 “盲目招商”—— 如预测某潮玩品牌入驻后坪效可达 2.5 万元 /㎡/ 月，实际开业后达 2.7 万元，远超行业平均 1.8 万元；

运营环节：通过 “智慧运营大脑” 实时监测 “客流热力图、品牌销售数据、会员消费行为”，动态优化运营动作 —— 如发现二楼文创区客流停留时间短，立即增设 “苏绣体验打卡点”，停留时间从 20 分钟提升至 40 分钟；

资产环节：通过 “数据中台” 整合 3 年租金、客流、会员数据，为资产证券化提供 “现金流稳定性证明”，助力 ABS 产品获得 AA + 评级，发行利率低于同期 LPR 50BP，降低融资成本。

3.2. 行业应用建议

对商业地产项目：数字化建设需 “按需落地”，避免 “为数字化而数字化”—— 中小项目可优先搭建 “客流监测 + 会员管理” 基础系统；超大型项目可构建 “全链路数字化体系”（含 AI 招商、精准营销、资产估值）；

数据应用重点：聚焦 “资产增值相关数据”（如租金数据、坪效数据、现金流数据），而非 “无关数据”（如单纯的客流计数）；同时需确保数据 “实时性、准确性”，避免 “数据滞后导致决策失误”；

行业案例：北京 SKP-S 通过 “数字化会员体系 + AI 导购”，实现会员消费占比 75%，精准营销活动 ROI 达 1:8，验证了 “数字化驱动消费转化” 的价值；而部分项目因 “数据孤岛、算法不落地”，数字化投入回报率不足 1:1，需引以为戒。

4.启示四：商业地产资产优化需兼顾 “短期收益与长期价值”，多元路径实现持续增值

4.1. 项目多元路径与平衡逻辑

苏州中心在资产优化中，通过 “短期 - 中期 - 长期” 的多元路径设计，兼顾 “当下收益” 与 “未来价值”，具体逻辑如下：

短期收益（1-2 年）：通过 “租金定价优化 + 非租金收入拓展” 快速提升现金流 —— 如对高坪效轻奢业态租金上浮 8%，拓展广告位、场地租赁收入，非租金收入占比从 15% 提升至 25%，确保短期收益稳定；

中期价值（3-5 年）：通过 “资产改造升级 + 资产证券化” 提升资产估值 —— 如五大主题空间改造后坪效提升 30%，资产估值从 100 亿元增长至 120 亿元；发行 ABS/CMBS 盘活存量资产，优化资产负债结构，为长期发展储备资金；

长期价值（5 年以上）：通过 “轻资产运营输出 + 品牌 IP 打造” 构建生态壁垒 —— 如输出《资产运营标准化手册》，为外部项目提供服务，轻资产收入占比达 15%；打造 “湖滨生活节” IP，提升项目行业影响力，形成 “品牌溢价”。

4.2. 行业应用建议

对商业地产企业：避免 “短期投机”（如过度提高租金导致品牌流失）或 “长期空转”（如只投入不考虑收益），需制定 “短期 - 中期 - 长期” 的资产优化路径 —— 短期聚焦 “现金流提升”，中期聚焦 “资产增值”，长期聚焦 “生态构建”；

多元路径选择：根据项目阶段选择重点路径 —— 新建项目侧重 “短期收益 + 中期改造”，成熟项目侧重 “中期资产证券化 + 长期轻资产输出”；

行业案例：凯德集团通过 “短期租金收益 + 中期资产证券化 + 长期轻资产输出” 的多元路径，实现全球商业项目平均资产收益率 6%，轻资产收入占比 18%，成为商业地产 “资产优化平衡” 的标杆。

（三）总结

苏州中心项目落地建议通过 “组织 - 资金 - 人才 - 考核” 四大保障措施，构建了 “决策协同、资金稳定、能力支撑、目标落地” 的完整体系，为项目从 “规划” 到 “执行” 提供了可操作的路径；而四大行业启示则从 “运营转型、TOD 价值、数字化驱动、多元增值” 四个维度，提炼了超大型商业项目的核心发展逻辑。

对于商业地产行业而言，苏州中心的实践证明：超大型商业项目已从 “拼规模、拼硬件” 的时代，进入 “拼运营、拼数据、拼生态” 的新时代。未来，只有以 “资产增值” 为核心，以 “客群需求” 为导向，以 “数字化” 为工具，兼顾短期收益与长期价值，才能在激烈的市场竞争中实现持续发展，成为行业标杆。

附录一：苏州中心项目核心数据汇总

一、销售额数据

2023 年

销售额：36.0 亿元。增长核心源于 “十周年焕新 + 首店集群” 双驱动，依托核心商圈流量优势，打造 “家庭消费 + 商务社交 + 潮流体验” 三维消费闭环，带动体验业态（亲子、文创、运动）销售额占比达 30%。其中，首店贡献突出，引入的 15 家区域首店单店年均销售额超 980 万元，拉动整体零售消费增长 15%；餐饮业态中，高端正餐、特色轻食销售额占比达 28%，同比提升 6%，夜间（19:00 后）餐饮消费占比达 35%。

2024 年

销售额：39.6 亿元，同比增长 10.0%。增长驱动力来自业态升级与 IP 活动联动：全年调改品牌 92 个、调改面积超 12000㎡，引入 “十周年限定主题展”“国潮文化节” 等大型活动 8 场，单场活动带动单日销售额突破 1200 万元。潮流零售、亲子体验业态表现突出，销售额分别增长 18% 和 16%；主力店（高端百货、精品超市）关联消费（如节日礼盒采购、家庭一站式消费）增长 12%。

2025 年前三季度

销售额：28.5 亿元，同比增长 11%。关键增长节点集中在节假日与店庆周期：春节期间推出 “十周年新春嘉年华”，联动城市文旅资源发放消费券，假期销售额提升 38%，外地游客消费占比达 32%；十周年店庆月（6 月）日均销售超 1300 万元，峰值日销售额达 1860 万元。沉浸式体验店、轻奢集合店销售额增长显著，分别提升 25% 和 22%，反映客群对 “品质 + 体验” 消费的偏好。

二、客流量数据

2023 年

客流量：3240 万人次（日均 9.0 万人次），停车场使用率 92%。客群以 25-45 岁中青年为主（占比 70%），节假日及大型活动日客流占比达 45%，“十周年预热展”“亲子嘉年华” 等活动单场平均引流 5.2 万人次。核心商圈辐射效应明显，3 公里内客群占比 55%，跨区域客群（5 公里以上）占比 28%；地铁 2 号线、8 号线接驳优势显著，轨道交通带来的客流占比达 45%。

2024 年

客流量：3500 万人次（日均 9.6 万人次），同比增长 8.0%。业态升级引流成效突出：全年举办大型 IP 活动及主题营销超 60 场，其中国潮文化节、高端品牌首发活动等重点场次单场客流超 8 万人次，活动客群向商业区域转化率达 62%。高频客群（月均到店≥3 次）占比提升至 18%，多为家庭客群及周边商务人士，平均停留时长 2.8 小时，较普通客群高 1.2 小时；屋顶花园及户外休闲区改造后，带动周末客流增长 15%。

2025 年前三季度

客流量：2520 万人次，同比增长 10%。节假日客流爆发明显：春节 “新春嘉年华” 吸引省内外游客，周末客流同比提升 30%，外地游客占比达 35%；十周年店庆月峰值日客流达 14 万人次，平日日均客流稳定在 9.2 万人次，周末峰值达 12 万人次。轻奢零售、餐饮区域客流密度最高，占商场总客流的 58%。

三、租金收入数据

2023 年

平均租金：280-1100 元 /㎡/ 月（按楼层及业态差异化定价），租用率 96%。具体定价：首层核心零售区租金 850-1100 元 /㎡/ 月，次层零售区 550-780 元 /㎡/ 月，体验业态（亲子、文创）320-480 元 /㎡/ 月，餐饮业态 280-420 元 /㎡/ 月。推行 “基础租金 + 流水抽成” 组合模式（月流水≥80 万元抽成 8%），热门轻奢品牌、特色餐饮租金收入增长 12%，带动核心区域整体租金提升 8%。

2024 年

租金收入：同比增长 7%，年坪效达 3.8 万元 /㎡。品牌优化驱动租金提升：淘汰 8% 低坪效品牌（如传统快消、低效服务），引入 22 个高潜力首店品牌、高端体验品牌，核心零售区坪效提升 15%。对租期≥3 年的优质品牌提供 5% 租金优惠，续约率达 90%，保障租金收入稳定；数字化管理系统落地（如智能巡场、能耗监控），降低运营成本 9%。

2025 年规划

目标租金增长 9%，核心策略包括：

业态优化：提升轻奢零售、高端体验业态占比至 45%，重点打造 “十周年限定主题街区”“亲子成长体验中心”，实现租金溢价 12%-15%；

品牌升级：引入国际轻奢副线品牌，计划将高端品牌租金占比提升至 55%，提供装修补贴（最高 800 元 /㎡）吸引优质首店；

增值服务：深化会员数据赋能，为品牌提供精准营销方案，收取 6%-10% 的营销服务费，补充租金收入。

四、品牌调整数据

2023 年

引入 30 个新品牌（含 15 家区域首店），涵盖轻奢零售（如 Coach 区域首家奥莱店、Kate Spade 城市首店）、特色餐饮（如鼎泰丰区域形象店、太二酸菜鱼旗舰版）、体验业态（如奈尔宝家庭中心、乐高等高线门店）。淘汰 9% 定位不符或经营低效品牌（如传统百货专柜、低客流服饰店），优化 10% 营业面积，调整后文创零售区销售额增长 22%。重点打造 “潮流生活专区”，集聚 40 + 品质品牌，年客流量 450 万人次，销售额达 8.2 亿元。

2024 年

品牌汰换率 8%，聚焦 “品质升级 + 体验创新” 双核心：新增 “科技互动体验专区”（含 VR 沉浸游戏、智能生活展），会员复购率达 72%；升级 “家庭亲子区”，引入亲子绘本馆、儿童马术体验，周末家庭客群占比提升至 40%。通过业态联动，带动周边餐饮、零售消费提升 18%；区域首店数量增至 22 家，首店品牌年销售额占比提升至 20%。

2025 年计划

核心方向 “品质深化 + 场景创新”：

业态新增：打造 “户外星空露台”，引入高端露营体验、夜间小酒馆等，目标年坪效 4.2 万元 /㎡；

会员赋能：升级 “十周年尊享会员体系”，推出 “专属权益包”（含品牌优先购、免费停车、专属导购），计划带动会员消费额年增 20%；

品牌调整：品牌汰换率控制在 7%，重点引入国潮设计师品牌、绿色可持续品牌，打造 “品质生活消费专区”，契合客群消费升级趋势。

五、战略调整与行业地位

资本投入

2024 年：投入 3.2 亿元，重点用于三方面 —— 数字化系统升级（智能客流分析平台 800 万元、AI 招商匹配系统 650 万元）、体验业态优化（主题街区改造、亲子空间升级）、交通接驳提升（地铁口联动导视、智能停车扩容），提升运营效率与顾客体验。

2025 年预留 2.8 亿元：用于国际品牌引进（瞄准轻奢副线、生活方式品牌）、十周年系列活动打造（如 “城市商业文化节”）、跨区域营销推广（联动城市文旅局、周边商圈），进一步扩大 “核心商圈品质消费标杆” 影响力。

数字化进展

会员规模超 120 万（年增 20%），私域流量交易规模超 8 亿元，通过数字化精准推送（如新品预告、专属优惠券），会员复购率提升 22%。搭建 “线上尊享平台”，实现会员积分与线下消费联动兑换，线上带动线下销售额年增长 35%；推出智能服务小程序（含停车预约、品牌导航、排队查询），顾客满意度提升至 94%。

行业坐标

销售表现：2024 年销售额增速 10.0%，高于所在城市核心商圈商业综合体均值（8%），在区域同体量项目中销售额、客流增速均位居前三。

定位优势：以 “核心商圈品质消费标杆” 为核心定位，融合 “轻奢零售 + 家庭体验 + 商务社交”，形成差异化竞争力，是城市品质消费、家庭聚会的首选地，获评 “年度城市商业标杆项目”“品质消费示范购物中心”。

核心挑战：周边新兴商圈项目增多，需持续强化首店资源与品质业态优势；客群消费需求迭代快，需加快场景创新与数字化服务升级速度，提升个性化服务能力（如定制化会员权益、专属消费套餐），巩固核心商圈龙头地位。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库