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商业地产案例分析-石家庄勒泰商业中心项目（四） |
商业地产案例分析-石家庄勒泰商业中心项目（四） 原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组 导读：本报告深度剖析石家庄勒泰中心如何依托北京云阿云智库资源，通过定位升级、业态焕新、空间场景创新及数字化运营，破解增长瓶颈，实现客流、销售、资产价值多维提升，为存量商业资产转型提供系统性解决方案与行业模式。全文共101500字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。 作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长 作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁 作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198 石家庄勒泰商业中心资产运营提升报告 目录 一、市场分析及项目概述 二、本体 SWOT 及项目现状 三、竞品分析及差异化应对策略 四、核心挑战及破局路径 五、定位升级与客群分析 六、招商创新及政策赋能 七、空间优化及场景创新 八、业态规划及品牌焕新 九、运营管理专项提升 十、资产优化与实施策略 十一、项目建议及行业启示 六、招商创新及政策赋能 （三）政策与招商策略协同案例：以“政策 + 策略”组合拳，提升招商成功率 1.案例 1：全国首店“茶颜悦色”引进 1.1政策应用 申请石家庄市首店经济补贴 50 万元（全国首店标准），降低项目扶持成本； 借助夜经济政策，为品牌争取 “延长营业时间至 24:00” 的许可，同时申请每月 5000 元电费补贴，降低品牌运营成本。 1.2招商策略配合 通过算法模型验证，茶颜悦色目标客群与勒泰 Z 世代重合度达 88%，坪效预期 1.8 万元 /㎡/ 年（超目标楼层 33%）； 提供 3 个月免租 + 50 万元装修补贴（项目首店扶持基金），同时联动本地 KOL 提前预热，承诺开业首月曝光 500 万 +。 1.3成果 茶颜悦色石家庄首店签约周期仅 45 天（行业平均 90 天），开业首日客流突破 3000 人次，首年销售额达 280 万元，带动周边餐饮业态销售额增长 18%。 2.案例 2：“深夜食堂街区” 招商 2.1政策应用 申报 “石家庄市夜经济示范街区”，获得 50 万元装修补贴，用于街区灯光改造与座椅增设； 为街区 15 家商户申请每月 5000 元电费补贴，合计每月补贴 7.5 万元，降低商户 10% 运营成本。 2.2招商策略配合 采用 “主题街区招商” 模式，定向引入长沙臭豆腐、西安肉夹馍等地方特色小吃，以及海伦司小酒馆、胡桃里 livehouse，形成 “小吃 + 饮酒 + 演出” 的夜经济生态； 与商户签订 “联动运营协议”，统一延长营业时间至凌晨 2 点，共享会员数据（如勒泰会员可享受街区商户 9 折优惠）。 2.3成果 街区开业 3 个月，夜间客流占比从 25% 提升至 42%，坪效达 9500 元 /㎡/ 年（超 B1 层平均坪效 35%），成功入选 “石家庄市夜经济示范街区”。 七、空间优化及场景创新 （一）空间优化核心思路：“动线重构 + 功能复合 + 低效激活” —— 以 “人流动线效率最大化、空间价值密度最高化” 为目标，破解 “核心楼层拥挤、非核心楼层冷清” 的资产低效难题 1. 动线优化：从 “被动引导” 到 “主动引流”，构建 “全域可达、高效流转” 的人流动线网络 1.1 核心难点诊断 当前项目存在 3 大动线瓶颈： ① 2/3 层、4/5 层存在 “垂直动线断点”，跨楼层客流需绕行至主扶梯，导致高层楼层可达性差（4 层以上客流仅占全天客流 18%）； ② 地下一层动线呈 “Y 型分叉”，西侧餐饮区与东侧零售区客流割裂，西侧客流转化率仅 22%； ③ 高层写字楼与商业动线未连通，办公客群进入商业区域需绕行室外，日均跨界客流不足 500 人次。 1.2 核心举措（分区域落地细节） 垂直动线断点打通 跨楼层扶梯增设：在 2 层南侧（近女装区）、4 层北侧（近餐饮区）各增设 1 部跨层扶梯（2→3 层、4→5 层），直接连接高流量楼层与低流量楼层，扶梯宽度设定为 1.6 米（满足高峰时段客流承载，预计每小时输送能力 1200 人次）； 空中连廊优化：将现有 3 层连接写字楼的空中连廊改造为 “商业 + 办公” 共享通道，增设玻璃幕墙与休闲座椅，同步开通连廊直达商业中庭的指示标识，引导办公客群向商业区域流动； 电梯功能分区：将现有 10 部客梯划分为 “商业专用梯”（6 部，停靠 B1-5 层）、“办公专用梯”（2 部，停靠 B1-20 层）、“跨界联动梯”（2 部，停靠 B1-5 层 + 10-20 层），避免不同客群动线交叉拥堵。 水平动线简化优化 地下一层动线重构：取消西侧餐饮区与东侧零售区之间的隔断墙，打造 “L 型环形动线”，在动线节点设置 3 处 “主题导视牌”（结合潮玩、餐饮元素设计），同时在动线中段增设 1 部直达 1 层的扶梯，提升上下楼层流转效率； 高层楼层动线简化：5-6 层（体验业态集中区）取消冗余的 “迂回通道”，将原有 12 条分支动线优化为 “主动线 + 3 条次级动线”，主动线宽度从 3 米拓宽至 4.5 米，确保客流顺畅通行，同时在主动线两侧设置 “业态指引地贴”（荧光材质，适配夜间场景）。 导视系统升级 数字化导视屏布局：在 B1 层、1 层、3 层、5 层等核心动线节点设置 20 块 55 英寸智能导视屏，支持实时客流热力图显示（标注高人气店铺位置）、商户导航（支持扫码跳转至项目小程序导航）、活动信息推送（如近期展览、促销活动）； 地面标识强化：在主动线地面铺设 “彩色箭头地贴”（Z 世代偏好的潮玩色系），区分 “零售区”“餐饮区”“体验区” 动线方向，同时在电梯口、连廊入口等关键位置设置 “3D 立体标识”（如 “屋顶市集由此上”“办公区域由此进”），降低客群迷路率。 1.3 预期效果 客流分布优化：核心楼层（1-3 层）客流转化率从当前 65% 提升至 80%（减少无效停留），非核心楼层（4-6 层、B1 层）客流占比从 35% 提升至 65%，其中 4 层以上客流提升 30% 至 25%，B1 层客流提升 35% 至 40%； 动线效率提升：客群平均动线绕行距离从 280 米缩短至 180 米，跨楼层通行时间从 5 分钟缩短至 2 分钟，客群迷路率从 22% 降至 8% 以下； 消费转化提升：因动线优化带动的非核心楼层商户销售额预计提升 25%-30%，其中 B1 层餐饮区翻台率从 2.5 次 / 天提升至 3.2 次 / 天，4 层体验业态客单价从 85 元提升至 105 元。 2. 功能复合优化：打破 “纯零售” 单一属性，构建 “消费 + 体验 + 社交 + 服务” 四维空间 —— 当前项目客群平均停留时间 2.1 小时，目标提升至 3.5 小时 2.1 核心逻辑 通过 “功能植入” 而非 “空间扩建”，在现有商业面积内实现 “一店多能、一区多景”，满足 Z 世代 “碎片化社交”“沉浸式体验”“即时性服务” 需求。 2.2 核心举措 楼层功能复合改造（按楼层定位差异化设计）
中庭核心场景打造（借鉴上海 TX 淮海 “策展型商业” 模式） 可移动展陈空间设计：将 1 层中庭 2000㎡空间改造为 “模块化展陈区”，采用可拆卸的钢结构框架与玻璃展柜，支持快速更换展览主题（从方案确定到搭建完成仅需 72 小时）； 2025 年度展览计划（示例）：
运营联动机制：展览期间推出 “展 + 商” 联动活动，如 “看展满 30 分钟可领取商户优惠券”“消费满 200 元可免费看展”，实现展览客流与商户消费的双向转化。 2.3 预期效果 停留时间延长：客群平均停留时间从 2.1 小时提升至 3.5 小时，其中家庭客群停留时间提升至 4.2 小时，年轻客群停留时间提升至 3.8 小时； 消费转化提升：功能复合区域的商户连带消费率提升 40%，中庭展览期间项目整体销售额提升 25%-30%，非租金收益（展览收入、体验服务收入）占比从 5% 提升至 12%； 品牌形象升级：通过策展型场景打造，项目在年轻客群中的品牌好感度提升 35%，小红书、抖音等社交平台相关话题曝光量年均目标 500 万 +。 3. 低效空间激活：从“闲置浪费”到“价值重构”，挖掘屋顶、地下、塔楼 3 大低效空间的资产潜力 —— 当前低效空间占比 28%，目标降至 15% 以下 3.1 核心数据诊断 当前项目低效空间主要包括： ① 屋顶空间（约 8000㎡，完全闲置，年资产收益为 0）； ② 地下一层（约 12000㎡，坪效仅 6500 元 /㎡/ 年，为核心楼层 1.08 万元 /㎡/ 年的 60%）； ③ LOFT 写字楼（10-15 层，约 6000㎡，出租率仅 65%，租金水平 1.8 元 /㎡/ 天，低于市场平均 2.2 元 /㎡/ 天）。 3.2 核心举措（分空间落地方案） 3.2.1屋顶空间：打造 “石家庄首个屋顶商业综合体”，填补城市屋顶消费空白 空间规划（分区域功能布局）：
成本与收益测算（2025 年度）： 前期投入：屋顶改造（防水、加固、绿化）费用约 800 万元，业态装修与设备采购费用约 500 万元，合计 1300 万元（勒泰集团与北京云阿云按 7:3 比例出资）； 年度收益： ① 租金收入（露营品牌、茶饮店）约 200 万元； ② 摊位费与活动收入约 80 万元； ③ 带动 5 层餐饮区销售额提升 15%，间接增加租金收入约 50 万元；年度总收益 330 万元，投资回收期约 4 年； 运营保障： ① 制定 “季节性运营计划”，冬季增设 “屋顶暖棚 + 热饮区”，避免淡季闲置； ② 建立安全管理制度，定期检查屋顶承重、消防设施，确保运营安全。 3.2.2 地下一层：从 “传统零售” 转型为 “潮玩 + 餐饮 + 生活服务” 主题街区 ——“勒泰潮玩食集” 改造前难点：当前以传统服装零售（占比 45%）、小型数码店（占比 20%）为主，业态老旧，客群匹配度低（Z 世代客群占比仅 30%），坪效 6500 元 /㎡/ 年，低于行业平均水平； 改造方案： 业态重构： ① 清退 60% 低效零售品牌（如过时服装店、小型数码店），释放 7200㎡空间； ② 新增潮玩集合店（1500㎡，引入 TOP TOY 华北首店，坪效目标 1.8 万元 /㎡/ 年）、特色餐饮（3000㎡，引入长沙文和友、成都小龙坎等区域首店，翻台率目标 3.5 次 / 天）、生活服务（1200㎡，引入宠物医院、美容美甲、剧本杀等，客单价目标 60 元）； 场景营造： ① 街区整体采用 “工业风 + 潮玩元素” 设计，地面铺设涂鸦地贴，墙面设置潮玩 IP 壁画（如奥特曼、泡泡玛特形象）； ② 动线节点设置 5 处 “潮玩打卡装置”（如 10 米高奥特曼模型、盲盒主题互动屏），吸引客群拍照传播； 运营联动： ① 推出 “潮玩食集一卡通”，在任意商户消费可累计积分，积分可兑换潮玩周边或餐饮优惠券； ② 每月举办 “潮玩主题活动”（如盲盒交换市集、cosplay 巡游），提升街区活力； 预期效果： ① 改造后 Z 世代客群占比提升至 70%，日均客流从 8000 人次提升至 1.5 万人次； ② 坪效从 6500 元 /㎡/ 年提升至 1.1 万元 /㎡/ 年，年租金收入从 780 万元提升至 1320 万元，增幅 69%； ③ 改造周期 4 个月（避开春节、国庆等旺季），投入成本约 600 万元，投资回收期约 1.5 年。 3.2.3 LOFT 写字楼（10-15 层）：从 “传统办公” 转型为 “年轻创享空间”——“勒泰云创工坊” 改造前难点：出租率 65%，以传统贸易公司、小型中介为主，客群年龄偏大（35 岁以上占比 70%），与商业年轻客群联动不足，租金 1.8 元 /㎡/ 天，低于石家庄 CBD 平均 2.2 元 /㎡/ 天； 改造方案： 空间重构： ① 将 10-12 层改造为 “共享办公区”（3600㎡），设置 100 个开放式工位（月租 800 元 / 个）、20 间独立办公室（20-50㎡，月租 3000-8000 元 / 间）； ② 13-14 层改造为 “创意工作室”（2400㎡），引入网红直播间（10 间，配备专业灯光、音响，月租 5000 元 / 间）、设计工作室（8 间，面向文创、服装设计师，月租 4000 元 / 间）； ③ 15 层设置 “创享服务中心”（600㎡），提供会议室、洽谈区、咖啡吧、创业培训室等配套； 客群定位：聚焦年轻创业者（25-35 岁）、内容创作者（网红、设计师）、小微企业（科技、文创类），与商业 Z 世代客群高度契合； 联动运营： ① 为办公客群提供 “商业消费特权”（如凭工牌在商业区域消费享 9 折优惠、免费停车 2 小时）； ② 组织 “办公 + 商业” 联动活动（如网红直播带货选品会、设计师品牌发布会），促进资源共享； 预期效果： ① 改造后出租率提升至 95%，租金水平提升至 2.5 元 /㎡/ 天（高于市场平均），年租金收入从 600 万元提升至 1350 万元，增幅 125%； ② 办公客群日均到店消费 30 人次，带动商业销售额提升 5%，间接增加租金收入约 100 万元； ③ 改造投入成本约 400 万元，投资回收期约 1 年。 3.3 低效空间激活整体成效 改造完成后，项目低效空间占比从 28% 降至 12%，整体资产坪效从 8800 元 /㎡/ 年提升至 1.12 万元 /㎡/ 年，年租金收入增加 2100 万元，资产估值提升约 2.5 亿元。 （二）场景创新方向：“科技赋能 + 文化植入 + 社交驱动” —— 打造 “可感知、可参与、可传播” 的沉浸式场景，构建项目差异化竞争力 1. 科技沉浸式场景：以 “数字化体验” 打破物理空间局限，吸引 Z 世代客群 —— 当前项目科技体验场景覆盖率仅 15%，目标提升至 40% 1.1 核心逻辑 通过 VR/AR、智能互动、数字化导航等技术，将 “单向消费” 转化为 “双向互动”，提升客群参与感与传播意愿（Z 世代对科技类场景分享意愿达 78%）。 1.2 核心举措（分场景落地细节） 1.2.1 元宇宙体验区：打造 “勒泰数字孪生空间”，实现 “线上 + 线下” 融合体验 空间规划：在 5 层预留 800㎡空间，分为 “VR 沉浸体验区”“AR 互动区”“数字艺术展陈区” 3 大模块； 核心体验内容： ① VR 沉浸体验区（400㎡）：引入 3 款核心 VR 设备 ——a. “VR 购物模拟器”（与 10 家首店品牌合作，用户可虚拟试穿服装、试用美妆，试完直接跳转小程序下单，预计转化率 15%）；b. “VR 主题乐园”（包含过山车、密室逃脱等 5 款游戏，单次收费 58 元 / 人，日均体验人数目标 200 人次）；c. “VR 城市漫游”（还原石家庄百年历史场景，免费开放，吸引本地客群）； ② AR 互动区（200㎡）：在区域内设置 5 处 AR 识别点，用户通过项目小程序扫描识别点，可召唤虚拟 IP 形象（如勒泰专属潮玩形象 “泰小潮”），完成互动任务（如拍照打卡、答题）可兑换优惠券，预计日均参与人数 500 人次； ③ 数字艺术展陈区（200㎡）：与北京云阿云数字艺术平台合作，展出 100 幅 NFT 数字艺术品（如本地艺术家创作的 “石家庄地标数字画”），用户可通过小程序购买（价格 500-2000 元 / 幅），同时设置 “数字艺术打印机”，可将购买的 NFT 作品打印成实体画作，增加消费场景； 技术保障：与华为合作搭建 5G 专网，确保 VR/AR 设备运行流畅（延迟率低于 20ms），同时开发 “勒泰元宇宙” 专属小程序，整合所有科技体验功能，用户注册率目标 80%（日均客流 3 万人次，目标注册 2.4 万人次）。 1.2.2 智能互动场景：将 “静态空间” 转化为 “动态互动载体”，提升客群停留意愿 中庭智能灯光秀： ① 在 1 层中庭顶部安装 500㎡LED 天幕，每晚 19:00、20:00、21:00 各播放 1 场灯光秀（时长 10 分钟），主题每月更新（如 “星空主题”“国潮主题”）； ② 灯光秀支持 “声控互动”，用户通过项目小程序发送语音指令（如 “变色”“加速”），可实时控制天幕灯光效果，增强参与感，预计每场吸引 500 人次观看； 走廊智能互动屏：在 2-5 层走廊设置 30 块 65 英寸透明互动屏， ① 平时显示商户促销信息，用户触摸屏幕可查看详情并领取优惠券； ② 周末启动 “互动游戏模式”（如贪吃蛇、消消乐），通关可获得商户小礼品（如奶茶买一送一券），预计日均互动次数 3000 次； 声音互动装置：在屋顶露营区、B1 层潮玩食集设置 10 处 “声音邮筒”，用户可录制语音留言（如祝福、故事），生成专属二维码，分享至社交平台后，他人扫码可收听留言并回复，同时留言可参与 “每周最佳声音” 评选，获胜者可获得屋顶露营免费体验券，预计日均录制留言 200 条。 1.2.3 数字化导航场景：解决“找店难、停车难” 难点，提升客群体验效率 项目专属 APP / 小程序升级： ① 智能导航功能： a. 室内导航（精度 1 米以内），支持 “店铺导航”“卫生间导航”“电梯导航”，同时显示沿途商户促销信息； b. 反向寻车（用户扫码记录车位，返回时通过导航快速找到车辆），预计将寻车时间从 15 分钟缩短至 3 分钟； ② 一站式服务功能： a. 商户预约（如餐饮订座、亲子乐园预约），支持在线取号，避免现场排队； b. 停车缴费（支持无感支付、积分抵扣），出口通行时间从 30 秒缩短至 5 秒； c. 会员积分（消费、互动、打卡均可累计积分，积分可兑换礼品或抵扣消费）； 推广策略： ① 入口处设置 “APP 注册有礼” 活动（注册即送 10 元无门槛券），目标注册率 80%； ② 与手机运营商合作，向石家庄本地用户推送 APP 下载链接，附带专属优惠（如免费停车 1 小时）； ③ 员工培训 “引导注册”，确保每位导购员主动提醒用户注册，提升渗透率。 1.3 预期效果 科技沉浸式场景覆盖客群达日均客流的 60%，其中 Z 世代客群占比 85%；客群因科技场景产生的二次消费率提升 30%，社交平台相关话题曝光量年均目标 800 万 +，项目科技感品牌形象在石家庄商业体中排名第一。 2. 文化在地化场景：从“商业空间” 到“文化载体”，以 “本土文化 + 创新表达”增强项目情感共鸣 —— 当前项目文化场景覆盖率仅 10%，目标提升至 35% 2.1 核心逻辑 石家庄作为 “华北重要商埠”“红色文化名城”，拥有丰富的本土文化资源，通过 “文化 IP 联名 + 非遗体验 + 在地化设计”，让商业空间承载文化记忆，区别于其他同质化商业体。 2.2 核心举措（分文化类型落地） 2.2.1 石家庄本土文化 IP 联名：打造 “可触摸、可消费” 的文化场景 IP 选择标准： ① 知名度高（石家庄本地认知率 80% 以上）； ② 视觉辨识度强（适合衍生品开发）； ③ 文化内涵丰富（可深度挖掘），最终选定 “赵州桥”“西柏坡”“正定古城” 3 大核心 IP； 联名场景落地： ① 赵州桥主题场景： a. 在 1 层中庭打造 “微型赵州桥模型”（10 米长，按 1:10 比例还原），模型两侧设置 “赵州桥历史文化展”（图文 + 实物）； b. 与本地文创品牌合作开发 “赵州桥主题衍生品”（如桥梁造型书签、文创雪糕、茶具），在中庭设置专属售卖区，客单价 30 元，目标月销售额 15 万元； c. 举办 “赵州桥文化节”（每年 5 月），邀请桥梁专家开展讲座，组织亲子家庭参与 “桥梁模型搭建” 活动，吸引家庭客群； ② 西柏坡红色文化场景： a. 在 4 层设置 “西柏坡红色文化体验区”（300㎡），还原 “西柏坡中共中央旧址” 部分场景（如军委作战室），采用 VR 技术让用户 “沉浸式体验革命历史”； b. 引入 “红色文创店”，销售西柏坡主题书籍、纪念品（如红军包、纪念徽章），同时提供 “红色主题摄影” 服务（租服装拍照，收费 50 元 / 套）； c. 与学校、企事业单位合作，开展 “红色教育实践活动”，预计年均接待团体客户 5000 人次，收入 25 万元； 运营保障： ① 与 IP 所属单位（如赵州桥景区管理处、西柏坡纪念馆）签订长期合作协议，确保 IP 授权合法合规； ② 定期更新文化展陈内容，避免场景老化，保持客群新鲜感。 2.2.2 非遗文化体验场景：让 “非遗” 从 “博物馆” 走进 “商业空间”，实现 “体验 + 消费” 融合 非遗项目选择：优先选择 “互动性强、可转化为消费场景” 的河北本土非遗项目，包括河北梆子、剪纸、缂丝、内画鼻烟壶、曲阳石雕 5 大类； 体验场景落地： ① 非遗体验工坊（5 层，500㎡）：a. 分区域设置 5 个非遗体验工位，每个工位配备 1 名非遗传承人，提供 “零基础体验课程”（如剪纸体验 30 元 / 次、内画鼻烟壶体验 80 元 / 次），预计日均体验人数 150 人次；b. 工坊内设置 “非遗产品售卖区”，销售非遗传承人手工制作的产品（如剪纸作品、缂丝围巾），客单价 100 元，目标月销售额 30 万元； ② 河北梆子小剧场（3 层，200㎡）：a. 每周六、周日下午各举办 1 场河北梆子演出（时长 90 分钟），邀请本地河北梆子剧院演员表演经典剧目（如《宝莲灯》《穆桂英挂帅》）；b. 演出票价分为 30 元（普通票）、50 元（VIP 票），同时推出 “演出 + 非遗体验” 联票（80 元 / 人），预计每场观众 100 人次，月收入 2.5 万元；c. 剧场外设置 “河北梆子文化展”，展示戏服、道具、乐器，用户可拍照打卡； 年轻化转化： ① 开发 “非遗 + 潮玩” 衍生品（如剪纸造型盲盒、河北梆子角色手办），吸引 Z 世代购买； ② 邀请非遗传承人参与抖音、小红书直播，展示非遗制作过程，同时推广体验工坊课程，扩大影响力。 2.3 预期效果 文化在地化场景年均吸引客流 150 万人次（其中外地游客占比 25%），非遗体验与文创产品年销售额目标 500 万元，项目成为 “石家庄市文化和旅游消费示范单位”，文化类媒体曝光量年均 300 万 +。 3. 社交驱动型场景：从 “交易场所” 到 “社交枢纽”，满足 Z 世代 “高频社交、圈层互动” 需求 —— 当前项目社交场景日均参与人数 5000 人次，目标提升至 2 万人次 3.1 核心逻辑 Z 世代消费的本质是 “社交货币消费”—— 通过参与特定场景、购买特定商品，获得圈层认同与社交话题，因此需打造 “高互动性、高传播性” 的社交场景，让客群 “愿意来、愿意留、愿意分享”。 3.2 核心举措（分客群类型落地） 3.2.1 潮流社交场景：打造 “Z 世代潮玩社交聚集地”，形成圈层效应 核心场景：潮玩社交俱乐部（B1 层潮玩食集内，300㎡）： ① 会员制运营：缴纳 99 元 / 年会员费，可享受 “潮玩优先购买权”“线下交换活动参与权”“专属折扣” 等权益，目标会员数量 5000 人 / 年； ② 定期活动策划：a. 每周三 “潮玩交换市集”（会员可携带闲置潮玩现场交换或售卖）；b. 每月 1 次 “潮玩设计师见面会”（邀请泡泡玛特、TOP TOY 设计师现场签售）；c. 每季度 1 次 “潮玩大赛”（如手办改造大赛、盲盒绘画大赛），获胜作品可在中庭展出； 联动场景：电竞社交中心（5 层，600㎡）： ① 硬件配置：20 台专业电竞电脑（显卡 RTX 4070，显示器 240Hz）、5 个电竞包厢（可容纳 5 人 / 间）、1 个专业电竞舞台（配备 LED 屏、专业音响）； ② 运营模式：a. 散客体验（30 元 / 小时 / 台）、包厢预订（200 元 / 小时 / 间）；b. 举办 “勒泰电竞联赛”（每月 1 次，面向石家庄高校与电竞俱乐部，冠军奖金 5000 元）；c. 与电竞战队合作（如石家庄本地战队），定期举办粉丝见面会，带动周边餐饮消费； 预期效果：潮流社交场景日均参与人数 800 人次，会员复购率 60%，带动潮玩、电竞相关消费年销售额 800 万元，小红书、抖音相关话题曝光量年均 500 万 +。 3.2.2 家庭社交场景：从 “亲子消费” 到 “家庭互动”，延长家庭客群停留时间 核心升级：亲子乐园 2.0 版（5 层，1200㎡）： ① 场景重构：将原有 “单一游乐区” 升级为 “5 大主题互动区”—— a. 科学探索区（设置水动力、力学实验装置，让孩子在玩乐中学习）； b. 角色扮演区（还原超市、医院、厨房场景，提升孩子社交能力）； c. 手工创造区（提供陶艺、木工、绘画体验，家长可参与）； d. 体能挑战区（设置攀爬、平衡训练设施，增强孩子体质）； e. 家长休息区（配备充电插座、咖啡吧、亲子书籍，提升家长体验）； ② 运营模式： a. 推出 “家庭年卡”（1288 元 / 年，包含 2 大 1 小无限次入园 + 10 次手工体验）； b. 举办 “亲子主题活动”（如周末亲子烘焙、节日亲子派对），单次收费 128 元 / 家庭； c. 与儿童教育机构合作（如英语、艺术培训机构），在乐园内开设 “体验课”，实现 “游乐 + 教育” 融合； 配套场景：家庭共享厨房（5 层，300㎡）： ① 功能设置：10 个独立厨房（配备厨具、餐具、食材），用户可自带食材或在现场购买（提供半成品食材），厨房租金 50 元 / 小时； ② 运营活动： a. 每周日 “家庭厨艺大赛”（主题如 “包饺子比赛”“披萨制作比赛”），获胜家庭可获得亲子乐园门票； b. 邀请星级厨师开展 “亲子厨艺课堂”，教授简单菜品制作，收费 88 元 / 家庭； 预期效果：家庭客群平均停留时间从 2.5 小时提升至 4.2 小时，亲子乐园年客流量 50 万人次，家庭年卡销售 3000 张，带动家庭相关消费年销售额 1200 万元。 3.2.3 夜间社交场景：承接石家庄夜经济政策红利，打造 “24 小时不打烊” 的夜间消费目的地 核心场景：深夜食堂街区 + livehouse + 露天影院（B1 层 + 屋顶）： ① 深夜食堂街区（B1 层，1500㎡）：a. 引入 15 家特色餐饮品牌（如日式居酒屋、韩式烤肉、中式烧烤），营业时间延长至凌晨 2 点；b. 街区设计采用 “日式灯笼 + 霓虹灯” 风格，营造夜间氛围；c. 推出 “夜间消费券”（满 100 减 30，限 21:00 后使用），刺激夜间消费； ② 屋顶 livehouse（屋顶西侧区域，500㎡）：a. 每晚 20:00-22:00 举办演出（民谣、摇滚、脱口秀），门票 68-128 元 / 人；b. 与本地音乐厂牌、脱口秀俱乐部合作，保证演出质量；c. 推出 “演出 + 餐饮” 套餐（门票 + 饮品 + 小吃），提升客单价； ③ 露天影院（屋顶北侧区域，1000㎡）：a. 每晚 19:30-21:30 播放电影（经典老片、热门新片），免费开放，通过售卖零食、饮品盈利；b. 周末推出 “主题观影日”（如 “宫崎骏动画日”“漫威电影日”），吸引特定客群； 运营保障： ① 与石家庄市商务局对接，申请 “夜经济示范街区” 称号，获得电费补贴（每月 5 万元）、税收优惠； ② 加强夜间安保（增加 10 名夜间保安）、清洁（每小时清洁 1 次），确保运营安全与环境整洁； 预期效果：夜间客流（19:00-24:00）从日均 3000 人次提升至 8000 人次，夜间消费占比从 15% 提升至 35%，年夜间消费销售额目标 1.5 亿元，项目成为 “石家庄夜经济标杆”。 八、业态优化及品牌焕新 （一）业态优化策略：“减法 + 加法 + 乘法” 1. 业态减法：淘汰低效业态与品牌 —— 以数据为锚点，释放优质空间 1.1 核心举措：建立“三维低效评估体系”，实现精准清退 ①低效业态界定标准（基于石家庄商业综合体行业数据） 坪效阈值：参考 2024 年石家庄核心商圈商业体平均坪效（1.08 万元 /㎡/ 年），将 “坪效低于 7560 元 /㎡/ 年（即行业均值的 70%）” 列为核心清退标准，重点覆盖传统零售中的过时服装（如中老年服饰、无品牌休闲装）、小型数码店（如非连锁手机维修、配件销售）； 客流转化：对进店客流转化率低于 8%（行业平均 12%）、复购率低于 15%（行业平均 22%）的业态，即使坪效达标也纳入观察名单，如部分同质化餐饮品牌（如口味单一的传统火锅、无特色快餐）； 品牌活力：连续 6 个月未更新产品、未开展营销活动，且在大众点评、美团等平台评分低于 3.5 星（满分 5 星）的品牌，判定为 “活力不足型低效业态”，如部分小型饰品店、传统文具店。 ②分阶段清退执行计划（避开经营旺季，降低运营影响）
③清退后续空间管理 空铺过渡方案：清退后的空铺暂设为 “快闪体验区”，引入短期合作品牌（如网红快闪店、文创市集），保持空间活力，同时按 200 元 /㎡/ 月收取基础租金（低于正常租金的 50%），减少空铺损失； 空间预处理：对清退区域进行基础装修（如统一吊顶、地面翻新），降低后续品牌入驻的装修成本，缩短装修周期（从原 60 天压缩至 30 天）。 ④清退商户补偿方案（降低商户抵触情绪，保障平稳过渡） 租金补偿： 对合同期内清退的商户，按 “剩余租期 × 月租金 ×50%” 给予租金补偿，最高补偿金额不超过 10 万元（如剩余 3 个月租期、月租金 2 万元的商户，可获 3 万元补偿）； 若商户在清退通知发出后 15 天内完成撤店，额外给予 1 个月租金作为 “快速撤店奖励”，鼓励商户缩短空铺周期。 资源对接补偿： 为清退商户对接石家庄其他商业体资源（如东胜广场、益友百货、万象城），提供 “入驻绿色通道”（协助与目标商业体招商团队对接，优先洽谈铺位）； 对转型意愿强的商户（如传统火锅店想转型 “火锅 + 文创”），提供免费的转型方案设计（联合北京云阿云商业设计团队），并给予 5 万元转型启动资金补贴（需提供转型后的经营计划）。 员工安置补偿： 若清退商户员工愿意留在勒泰项目工作（如转至新引入的餐饮、零售品牌），项目人力资源部提供 “岗位匹配服务”，协助完成面试、入职流程，同时给予商户 “员工安置奖励”（每安置 1 名员工奖励 500 元，最高奖励 2 万元）。 ⑤清退过程风险防控（避免纠纷，保障项目正常运营） 法律风险防控： 清退前由项目法务团队审核商户合同，明确合同中关于 “低效业态清退” 的条款（如合同约定 “坪效连续 6 个月低于行业均值 70% 可解除合同”），确保清退合法合规； 向商户发放《清退告知书》时，附带 “清退依据说明”（如该商户近 6 个月坪效数据、行业均值对比），避免商户对清退理由产生争议。 运营风险防控： 清退期间在清退区域设置 “临时围挡”（采用印有项目改造规划的广告画面，避免影响整体视觉效果），同时在围挡旁设置 “改造进度公示牌”（每周更新 1 次，告知顾客新业态入驻时间）； 安排专人在清退区域引导客流，避免因区域封闭导致主动线拥堵，同时通过项目公众号、小程序提前告知顾客 “部分区域临时调整”，减少顾客不满。 1.2 调整比例：释放 10% 低效空间，聚焦 “高价值业态” 承接 清退规模：项目总商业面积约 15 万㎡，计划清退低效业态面积 1.5 万㎡（占比 10%），其中 B1 层（潮玩食集改造区）清退 4000㎡，2-4 层（零售主力楼层）清退 7000㎡，5-6 层（体验业态区）清退 4000㎡； 空间承接规划：清退空间中，60% 用于引入新兴体验业态（如潮玩集合店、电竞馆），30% 用于业态跨界融合场景（如 “咖啡 + 书店”“服装 + 穿搭体验”），10% 用于公共社交空间（如主题休息区、打卡点），确保空间利用效率最大化。 1.3 案例参考：北京朝阳合生汇“低效业态清退”经验借鉴 背景：2023 年朝阳合生汇清退 20% 低效传统零售（坪效低于 8000 元 /㎡/ 年），释放 3 万㎡空间； 措施：采用 “数据监测 + 商户沟通” 双轨制，对清退商户提供 3 个月租金减免作为补偿，同时对接集团内其他项目资源； 效果：清退后引入新兴业态，整体坪效提升 45%，客流停留时间延长 30 分钟，为勒泰提供 “清退不影响客流” 的实操参考。 2. 业态加法：引入高潜力新兴业态 —— 瞄准 Z 世代需求，打造增长引擎 2.1 核心方向：聚焦“三大高潜力赛道”，匹配客群消费偏好 ① 潮流体验业态：抢占年轻客群“娱乐消费” 心智 具体业态与落地细节：
引入节奏：2025 年 Q2 完成潮玩集合店、新能源汽车展厅入驻，Q3 完成电竞馆、剧本杀 / 密室逃脱落地，确保新兴业态快速形成集群效应。 ②生活方式业态：满足新中产“品质消费”需求 具体业态与落地细节：
③ 数字化业态：布局“线上线下融合”新场景 具体业态与落地细节：
2.2 布局比例：新兴业态占比提升至 25%，构建 “多元增长极” 面积分配：项目 15 万㎡商业面积中，新兴业态规划面积 3.75 万㎡（占比 25%），其中潮流体验业态 1.5 万㎡（40%）、生活方式业态 1.25 万㎡（33%）、数字化业态 1 万㎡（27%）； 楼层分布：1 层（新能源汽车展厅、数字文创店）、B1 层（潮玩集合店、无人零售）、5-6 层（电竞馆、手作工坊、健康管理），形成 “低楼层引流、高楼层体验” 的布局逻辑； 效果测算：预计新兴业态年均贡献销售额 4.5-5 亿元（占总销售额的 22%-25%），带动整体客单价提升 18%（从当前 180 元提升至 212 元），年轻客群占比从 45% 提升至 60%。 3. 业态乘法：推动业态跨界融合 —— 打破边界，创造 “1+1>2” 价值 3.1 核心方向：围绕“消费场景”构建融合业态，提升空间附加值 ① “餐饮 + 娱乐”融合：从“单一用餐”到“社交体验” 具体融合模式与案例：
②“零售 + 体验”融合：从“被动购买”到“主动参与” 具体融合模式与案例：
③ “商业 + 办公”融合：从“割裂运营”到“无缝衔接” 具体融合模式与落地措施：
（二）品牌焕新计划：“首店引领 + 新锐赋能 + 成熟升级” 1. 首店品牌引入：以“稀缺性”破局，打造城市商业标杆 1.1 目标设定：分层次、分领域制定首店引入清单 时间维度：2025-2026 年（1-2 年）完成 “5+15+30” 首店目标，即全国首店 5-8 家、华北首店 10-15 家、石家庄首店 20-30 家，形成 “金字塔式” 首店矩阵； 领域维度：聚焦四大高潜力领域，具体首店目标如下：
1.2 保障措施：构建 “资源 + 政策 + 运营” 三位一体支撑体系 ①资源保障：依托北京云阿云全球品牌资源库，打通首店对接通道 资源库优势：北京云阿云已累计合作全球品牌 5000+，其中首店潜力品牌 800+，涵盖餐饮、零售、体验等多个领域，可快速匹配项目需求； 专属对接机制： 成立 “首店招商专项组”：由北京云阿云品牌拓展总监牵头，配备 5 名专职招商经理，针对目标首店品牌开展 “一对一” 对接； 建立 “首店品牌需求响应机制”：24 小时内响应品牌选址、政策咨询等需求，3 个工作日内提供定制化入驻方案（含空间规划、租金测算）； 全球资源联动：借助北京云阿云在上海、深圳、香港的分支机构，对接国际品牌中国区总部，如对接 LVMH 集团（旗下 LV、Dior 等品牌）、百胜集团（旗下肯德基、必胜客高端线）。 ②政策保障：叠加“政府补贴 + 项目扶持”，降低首店入驻成本 政府补贴申请：依据《石家庄市促进首店经济发展若干措施》，为不同层级首店申请对应补贴： 全国首店：一次性补贴 50 万元 / 家； 华北首店：一次性补贴 30 万元 / 家； 石家庄首店：一次性补贴 15 万元 / 家； 项目自身扶持： 租金优惠：全国首店免租 3-6 个月，华北首店免租 2-3 个月，石家庄首店免租 1-2 个月； 装修补贴：按 200-500 元 /㎡标准给予装修补贴（全国首店 500 元 /㎡，华北首店 300 元 /㎡，石家庄首店 200 元 /㎡），最高补贴 50 万元； 流量倾斜：首店开业前 1 个月，项目公域流量（公众号、抖音、线下广告）免费提供 50% 曝光资源，开业当月组织 “首店专属活动”（如明星见面会、限量发售）。 ③ 运营保障：提供“全周期赋能”，确保首店持续盈利 开业前筹备：协助首店办理工商注册、消防审批等手续（承诺 7 个工作日内完成），提供本地供应链资源对接（如餐饮品牌的食材供应商、零售品牌的物流服务商）； 开业后运营： 数据支持：每月向首店品牌提供客群画像、消费数据（如进店客流、转化率、客单价），帮助品牌优化产品与服务； 营销联动：每季度联合首店开展 1-2 次 “店庆 + 项目活动” 联动（如首店周年庆叠加项目年轻力艺术节），提升销售额； 客群引流：针对首店目标客群（如高端客群、年轻客群），通过会员定向推送、社群营销等方式精准引流，确保首店开业后 3 个月内客流稳定增长。 1.3 案例参考：成都 IFS 首店运营经验借鉴 首店矩阵：成都 IFS 累计引入首店超 500 家，其中全国首店 80+，形成 “首店经济” 标杆； 核心措施：建立 “首店服务中心”，提供 “一站式” 入驻服务，同时联动政府打造 “首店经济示范区”，获得政策倾斜； 运营效果：首店年均贡献销售额占比 35%，带动项目整体租金收入年均增长 18%，为勒泰首店计划提供 “从引入到运营” 的完整参考。 2. 新锐品牌孵化：以“培育”为核心，打造差异化品牌生态 2.1 合作模式：联合北京云阿云打造“勒泰新锐品牌孵化基地” 基地定位：聚焦 “国潮、设计师、小众特色” 三大方向，筛选具有成长潜力的新锐品牌，提供 “空间 + 资源 + 运营” 全周期孵化服务，计划 2025 年孵化 10-15 家，2026 年扩大至 20-25 家； 孵化流程（四阶段）：
2.2 孵化方向：聚焦三大契合 Z 世代偏好的新锐品牌类型 2.2.1 国潮品牌：挖掘本土文化元素，打造 “中国风 + 潮流” 标签 筛选标准： ① 产品融入中国传统文化元素（如剪纸、京剧、敦煌壁画）； ② 设计风格符合 Z 世代审美（年轻化、个性化）； ③ 线上粉丝量≥10 万（抖音 / 小红书）； 孵化案例（拟引入）： 服装类：“花西子” 风格国潮服饰（主打汉服改良款，线上年销售额超 2000 万元）； 文创类：“故宫文创” 合作品牌（开发石家庄本土文化衍生品，如赵州桥主题盲盒）； 餐饮类：“茶颜悦色” 平替国潮茶饮（主打 “河北本土茶”，如赵州雪梨茶）。 2.2.2 设计师品牌：突出“小众 + 个性”，满足细分客群需求 筛选标准： ① 拥有独立设计师团队（≥3 人）； ② 产品设计具有独特性（非同质化）； ③ 已入驻 1-2 家一线城市商业体（如上海 TX 淮海、北京三里屯太古里）； 孵化案例（拟引入）： 服装类：“YES BY YESIR” 设计师品牌（主打轻奢女装，明星同款较多）； 家居类：“梵几” 设计师家具（简约中式风格，适合年轻家庭）； 饰品类：“APM Monaco” 平替设计师品牌（主打小众轻奢首饰，客单价 200-500 元）。 2.2.3 小众特色品牌：填补市场空白，打造“差异化卖点” 筛选标准： ① 业态或产品在石家庄市场稀缺（同类品牌≤2 家）； ② 具有清晰的客群定位（如宠物友好、环保可持续）； ③ 线上好评率≥95%； 孵化案例（拟引入）： 餐饮类：“轻食简餐 + 宠物友好” 餐厅（允许宠物进店，提供宠物餐食）； 零售类：“环保可持续” 杂货店（售卖可降解日用品、二手循环商品）； 体验类：“香薰 DIY + 情绪疗愈” 工作室（提供香薰制作体验，搭配冥想课程）。 2.3 孵化效果测算：预计孵化品牌年销售额超 1 亿元，带动年轻客群占比提升 单品牌效益：成熟期新锐品牌年均销售额预计 500-1000 万元，坪效 8000-12000 元 /㎡/ 年，接近成熟品牌水平； 整体效益：15 家孵化品牌年均总销售额预计 1.2-1.5 亿元，带动项目年轻客群占比从 45% 提升至 60%，同时为项目储备 “后备品牌资源库”，降低对成熟品牌的依赖。 数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库 |
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2025-11-24 41
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