商业地产案例分析-石家庄裕华万达广场项目（一）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告聚焦石家庄裕华万达广场，剖析其在业态老化、客流分流等挑战下的破局策略，通过首店经济赋能、空间场景重构与精细化运营，探索存量商业资产提质增效的创新路径。全文共107700字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

石家庄裕华万达广场商业中心资产运营提升与首店经济实践路径专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及差异化应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群分析

六、招商创新及政策赋能

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

一、市场分析及项目概述

（一）全球商业地产发展趋势

1. 资产轻量化与运营专业化融合趋势

从全球头部企业实践来看，商业地产已从 “重资产持有 + 粗放运营” 向 “轻资产输出 + 专业运营” 转型。以美国西蒙地产（Simon Property Group）为例，其通过 “资产证券化（REITs）+ 委托运营” 模式，将自持物业占比从 2015 年的 85% 降至 2024 年的 62%，同时运营管理费收入占比提升至 38%，净利润率从 12% 提高至 18%。

对石家庄裕华万达广场而言，可借鉴该模式：一方面通过引入战略投资者、发行资产支持证券（ABS）降低自持比例，减轻资金压力；另一方面依托万达商管与北京云阿云的专业能力，输出运营管理服务，通过 “基础管理费 + 绩效分成” 提升收益。据行业数据显示，轻资产运营模式下，商业项目的资产周转效率可提升 30%-50%，运营成本可降低 15%-20%。

2. 场景体验化与数字智能化深度渗透

全球范围内，“体验式商业” 已成为破局流量焦虑的核心路径。日本东京涩谷 Scramble Square 通过打造 “天空观景台 + 主题文创街区 + 沉浸式剧场”，将体验业态占比提升至 65%，2024 年客流同比增长 22%，客单价提高 35%；美国纽约曼哈顿 Westfield World Trade Center 引入 AI 智能导购、AR 试衣系统，会员复购率提升至 48%，数字化营销转化率达 23%。

结合石家庄裕华万达广场现状，需加速数字智能场景落地：例如在购物中心部署 “AI 客流分析系统”，实时监测各楼层、各品牌的客流密度与停留时长，为业态调整提供数据支撑（参考行业标杆项目，该系统可使招商精准度提升 40%）；打造 “元宇宙体验专区”，引入虚拟偶像互动、数字藏品展览等场景，吸引 Z 世代客群（据《2024 中国 Z 世代消费报告》，此类场景可使年轻客群到访频次提升 2-3 倍）。

3. 绿色低碳与可持续运营成为核心竞争力

全球商业地产正将 “碳中和” 纳入核心战略。英国伦敦国王十字车站改造项目通过采用光伏屋顶、雨水回收系统、低碳建材，实现年碳排放减少 42%，获得 LEED 白金认证后，租金水平较周边项目高出 18%，优质企业入驻率达 95%；新加坡滨海湾金沙购物中心推出 “绿色租户计划”，对采用节能设备、减少一次性用品的品牌给予 5%-10% 的租金减免，商户参与率达 82%，顾客满意度提升 25%。

石家庄裕华万达广场可从三方面推进绿色运营：一是硬件改造，在停车场、中庭等区域安装光伏板，预计年发电量可达 50 万度，减少电费支出约 40 万元；二是运营管理，推行 “绿色商户评级体系”，从节能、环保、垃圾分类等维度评分，评级优秀者可获得联合营销资源倾斜；三是消费者引导，开展 “低碳消费兑换活动”（如累计消费满 200 元可兑换环保袋、停车优惠券），预计可使顾客低碳行为参与率提升 30%。

（二）中国商业综合体市场格局

1. 一线城市存量优化与二三线城市增量提质并行

一线城市商业地产已进入 “存量改造攻坚期”，2024 年北京、上海商业综合体存量改造项目占比达 68%，改造方向聚焦 “场景焕新 + 业态升级”。例如北京朝阳合生汇通过打造 “21 区 BLOCK 主题街区”，引入近百家特色餐饮、潮玩品牌，改造后客流增长 45%，坪效提升 32%。

二三线城市则呈现 “结构化发展” 特征，以石家庄为代表的二线城市正践行 “二环内做减法，二环外做乘法” 的商业发展格局 —— 截至 2025 年，石家庄全市共有 71 个商业项目，商业存量总面积达 506.39 万平方米，其中建筑面积 3 万㎡及以上的购物中心共 40 个，存量面积 394.05 万平方米；2022-2025 年新增商业面积近 100 万平方米，主要集中在二环外的鹿泉、栾城、藁城等区域，有效均衡城市商业分布，减少区域发展差距。

裕华万达广场位于二环内裕华区核心地段，作为石家庄较早开业的大型综合体，需在 “二环内做减法” 的政策导向下，聚焦 “存量优化” 而非规模扩张，通过差异化运营巩固核心优势 —— 参考成都万象城（二线城市标杆），其通过每 3 年一次的局部改造，保持业态新鲜度，2024 年客流仍保持 15% 的同比增长，资产估值较开业时提升 2.3 倍。

2. 区域型综合体向 “城市生活服务商” 转型

中国商业综合体已从 “购物中心” 向 “一站式生活平台” 转型。且在石家庄等二线城市，这一转型更贴合 “消费 3.0 时代” 需求 —— 当前石家庄商业已从 “物质消费主导” 转向 “精神消费驱动”，“在生活化” 场景（即 “边体验边生活”）逐步替代 “去生活化” 模式（即 “专程购物”），情绪消费成为新的流量引力场，消费者对购物过程中的情感体验、社交互动需求显著提升。

杭州武林银泰通过引入 “社区便民服务中心”（包含快递代收、家政预约、老年食堂）、“亲子成长空间”（周末开设绘本阅读、手工课程），会员复购率提升至 52%，周边 3 公里居民到访率达 68%；西安大悦城打造 “城市文化客厅”，定期举办非遗展览、本土乐队演出，2024 年文化类活动带动客流增长 30%，社交媒体曝光量超 5000 万次。

石家庄裕华万达广场需顺应这一趋势，强化 “生活服务 + 情绪体验” 双重属性：一方面补充便民业态，在负一层引入 24 小时社区便利店、健康体检中心（如爱康国宾迷你店），预计可使周边居民日常消费占比提升 20%；另一方面打造情绪消费场景，例如在中庭设置 “治愈系艺术装置”、在步行街开辟 “社交露营区”，同时联合河北博物院打造 “燕赵文化主题展区”，定期举办文物复刻品展览、传统手工艺体验活动，既能增强地域认同感，又能吸引文旅客群（据测算，此类文化场景可使外地游客到访占比提升 15%）。

（三）石家庄区域商业市场特征

1. 裕华区作为城市核心区的消费升级潜力

裕华区是石家庄 “消费能力最强、人口密度最高” 的核心区域，同时也是二环内商业资源较为集中的板块之一：2024 年区域 GDP 达 820 亿元，人均可支配收入 4.8 万元，高于全市平均水平 23%；区域内常住人口 65 万人，其中 25-45 岁中产群体占比达 52%，具备较强的消费升级需求，且对 “体验式消费、场景化营销、首店经济” 等新型商业形态接受度高。

从全市商业密度看，石家庄商业项目主要集中在二环内主城区，尤其是桥西区、新华区和长安区，存在 “扎堆竞争” 现象 —— 例如北国商场、勒泰中心、乐汇城、长安吾悦广场、北国先天下等五家商业综合体相距仅两三公里，2024 年这五家项目合计客流占全市购物中心总客流的 38%，但单店坪效差异显著，其中定位高端的北国先天下坪效达 8000 元 /㎡/ 年，而部分同质化严重的项目坪效不足 4000 元 /㎡/ 年。

相较而言，裕华区商业密度虽低于桥西区、长安区，但竞争环境更具优势：区域内已开业的大型商业项目仅裕华万达广场、怀特商业广场等 3 家，且定位互补（怀特广场侧重本土民生消费），2024 年裕华万达广场在区域内的商业份额占比达 55%，具备 “增量提质” 的空间。同时，石家庄商业人均面积为 0.45㎡/ 人，在全国城市排名 45 位，属于中等水平，而裕华区作为核心区，人均商业面积达 0.6㎡/ 人，高于全市平均水平，为项目引入高端业态、提升客单价提供了基础。

2. 本地商业竞争格局与消费需求瓶颈

石家庄商业市场呈现 “多中心竞争” 格局，主要竞品分为三类：

高端标杆型：石家庄万象城（2019 年开业，商业面积 22 万㎡），引入 LV、Gucci 等奢侈品牌，2024 年客流 1800 万人次，客单价 1200 元，主打高端消费客群；

本土强势型：北国商城（深耕本地 20 年，商业面积 15 万㎡），依托 “超市 + 百货” 的民生定位，本地客群粘性强，2024 年会员复购率达 65%；

新兴社区型：保利广场、荣盛城市广场等，聚焦 3 公里内社区居民，以 “便利 + 平价” 为核心，分流部分高频消费客群。

当前市场存在三大消费瓶颈：

结合 “消费 3.0 时代” 特征，当前市场存在三大核心瓶颈：

一是 “高端体验与情绪价值双重缺失”，区域内缺乏兼具国际品牌与沉浸式场景的商业项目，导致部分高消费客群流向北京、天津；

二是 “首店经济渗透率低”，2024 年石家庄新增首店仅 58 家，远低于同类城市（如郑州 120 家、西安 156 家），难以满足消费者对 “新鲜感” 的需求；

三是 “夜间消费场景单一”，多数商场 21 点后闭店，与年轻客群 “夜生活” 需求不匹配，而夜间消费恰是情绪消费的重要载体（据《2024 中国夜间消费报告》，石家庄年轻客群夜间消费占比达 42%）。

裕华万达广场可针对这些难点精准破局：例如引入 1-2 家区域首店（如茶颜悦色、Manner 咖啡）提升品牌新鲜感；延长餐饮、文娱街区运营时间至 23 点，引入夜间市集、Livehouse 等业态，搭配灯光秀、街头表演打造 “夜经济情绪场景”，预计可使夜间客流占比从当前的 15% 提升至 30%。。

（四）项目核心价值与定位基底

1. 项目发展历程

奠基启动期（2009-2011 年）：2009 年万达集团签约石家庄裕华区，投资 80 亿元启动项目建设，规划建筑面积 183 万㎡，涵盖商业、酒店、写字楼、住宅等全业态，是当时华北地区最大的城市综合体；2011 年 9 月 23 日盛大开业，开业当天客流近 40 万人次，引入华润万家、万达百货、万达影城等主力店，填补了裕华区大型商业配套的空白，开业首年营收突破 15 亿元，迅速成为石家庄商业地标。

稳定运营期（2012-2018 年）：项目进入成熟期，2015 年客流稳定在 2500 万人次 / 年，租金收入达 3.2 亿元；期间逐步调整业态，引入 ZARA、H&M 等快时尚品牌，优化餐饮品牌组合，客群覆盖全龄段；但随着市场竞争加剧，2018 年起面临 “业态老化、客流增长放缓” 问题，当年客流同比仅增长 5%，低于行业平均水平（8%）。

合作升级期（2019 年至今）：2019 年北京云阿云正式介入项目运营，与万达商管形成 “联合操盘” 模式，重点推进招商优化与数字化运营；2021 年完成首次局部改造（如优化一层动线、引入 3 家区域首店），当年客流增长 12%，坪效提升 18%；2023 年启动 “资产优化专项计划”，聚焦空间场景、业态焕新，为项目二次增长奠定基础。

2. 北京云阿云介入背景及角色定位

介入背景：

2018 年石家庄商业市场竞争加剧，裕华万达广场面临三大挑战：

一是 “招商能力不足”，传统招商模式难以吸引新兴品牌，2018 年品牌空置率达 8%，高于行业平均水平（5%）；

二是 “运营效率偏低”，数字化程度低，客流分析、会员管理依赖人工，运营成本占比达 25%，高于万达体系内其他项目（20%）；

三是 “资产增值乏力”，2018 年资产估值较 2015 年仅增长 12%，低于同类项目平均增速（18%）。为解决这些问题，万达商管引入北京云阿云，依托其 “算法能力 + 品牌资源 + 实战经验”，共同推动项目升级。

角色定位：

全球资源整合者：北京云阿云拥有全球品牌数据库（涵盖 2000 + 国际品牌、5000 + 本土品牌），2019-2024 年为项目引入 15 家区域首店（如喜茶、奈雪的茶 PRO 店、KKV），帮助项目品牌层级提升；同时联动国际商业机构（如英国仲量联行、美国世邦魏理仕），为项目提供全球商业趋势研判。

数字运营赋能者：基于超强算法能力，为项目搭建 “智慧运营平台”，实现客流分析、销售预测、会员精准营销的数字化；例如通过算法匹配 “会员消费偏好与品牌活动”，2023 年联合营销活动转化率达 28%，较传统模式提升 15 个百分点。

资产增值操盘者：主导项目 “空间改造 + 业态调整”，2021-2023 年推动 3 次局部改造，涉及面积 5 万㎡，改造后相关区域租金提升 25%-30%；同时探索资产证券化路径，协助项目对接金融机构，2024 年完成 5 亿元资产支持证券发行，优化项目资金结构。

3. 183 万㎡超大体量的全业态协同优势

项目总建筑面积 183 万㎡，涵盖 “七大核心业态”，形成独特的协同效应：

商业中心（25 万㎡）：包含购物中心、商业步行街，引入 200 + 品牌，提供购物、餐饮、文娱一站式服务，2024 年客流 2800 万人次，是项目流量核心；

超五星级洲际酒店（5 万㎡）：拥有 320 间客房，2024 年入住率达 75%，接待高端商务会议、旅游团队，为商业部分带来高消费客群（据统计，酒店客人中 30% 会前往购物中心消费，客单价是普通顾客的 2 倍）；

国际 5A 写字楼（12 万㎡）：入驻企业 80 余家，以金融、科技、咨询类为主，2024 年出租率达 90%，日均办公人群 5000 人，为商业部分提供稳定的午间、晚间消费客流；

精装公寓（18 万㎡）：入住率 85%，以年轻白领、创业者为主，高频次消费需求（如餐饮、便利店、健身）直接带动商业部分客流；

高尚住宅（113 万㎡）：居住人口约 1.2 万户，3.5 万人，是项目 “社区消费” 的核心客群，2024 年住宅业主在商业部分的消费占比达 40%。

这种 “商业 + 酒店 + 办公 + 居住” 的全业态组合，实现了 “客流互补、消费联动”—— 例如写字楼客群带动午间餐饮消费，住宅客群带动日常便民消费，酒店客群带动高端零售、餐饮消费，2024 年项目各业态间客流转化率达 25%，高于行业平均水平（18%）。

4. 多年运营积累的品牌口碑与客群基础

经过 13 年运营，项目已形成深厚的品牌口碑与稳定的客群基础：

品牌口碑：连续 10 年获评 “石家庄商业标杆项目”，2024 年品牌满意度达 92%，在本地商业项目中排名第一；依托 “万达” 品牌影响力与 “云阿云” 的运营赋能，项目成为国际品牌进入石家庄的首选站点之一，2024 年新签约品牌中，60% 表示 “因项目口碑选择入驻”。

客群基础：截至 2024 年，项目累计会员达 85 万人，其中活跃会员（年均消费 3 次以上）32 万人，会员消费占比达 58%；客群地域覆盖广，3 公里内客群占比 45%，5 公里内客群占比 68%，10 公里外客群（含周边县市）占比 15%；客群结构多元，25-45 岁中产客群占比 52%，Z 世代客群占比 28%，家庭客群占比 35%（部分客群存在交叉），为业态调整提供了广阔空间。

5. 城市交通枢纽节点的流量赋能价值

项目位于槐安路与建华大街交汇处，是石家庄 “东西动脉 + 南北干线” 的交通枢纽，具备强大的流量导入能力：

公共交通：周边 300 米内有 8 个公交站点（如建华大街槐安路口站、万达广场站），覆盖 20 条公交线路，日均公交客流量达 2 万人次；距离地铁 3 号线 “东王站” 仅 500 米，2024 年地铁日均输送客流 8000 人次，占项目总客流的 15%；

自驾交通：项目拥有 3 个地下停车场入口，总车位 3200 个，2024 年日均车流量 1.2 万辆次，停车场使用率达 85%；依托槐安路、建华大街的快速路优势，从石家庄火车站到项目仅需 15 分钟车程，从正定国际机场到项目仅需 40 分钟车程，便于吸引外地客群；

步行交通：项目周边 500 米内有 10 个大型社区（如恒大雅苑、众美凤凰城），20 个写字楼（如方北大厦、剑桥春雨写字楼），日均步行到访客流达 3 万人次，占项目总客流的 30%。

交通枢纽优势为项目带来稳定的 “外部流量” 与 “内部循环”—— 据测算，2024 年项目总客流中，45% 来自公共交通与自驾，30% 来自周边步行，25% 来自会员复访，交通便利性是项目保持高客流的核心支撑之一。

二、本体 SWOT 及项目现状

（一）裕华万达广场 SWOT 分析

1. 优势：核心竞争力的巩固与放大

1.1区位优势：50 万人口覆盖的“消费磁场”

项目地处石家庄市裕华区核心板块，北临槐安路、东临建华大街，5 公里半径内覆盖恒大雅苑、众美凤凰城、世纪花园等 32 个成熟社区，常住人口超 50 万人，其中 25-45 岁中产群体占比达 52%，具备稳定且高消费力的客群基础。从区域商业密度看，裕华区大型商业项目仅 3 家（裕华万达、怀特广场、东胜广场），且定位差异显著（怀特广场侧重本土民生消费，东胜广场聚焦社区便民），项目在区域内商业份额占比达 55%，形成 “无直接同质化竞争” 的区位壁垒。

强化策略：联合周边社区开展 “社区邻里节” 活动（如每月 1 次亲子手工、便民义诊），将 3 公里内社区居民的 “月均到访频次” 从当前的 2.1 次提升至 3 次；同时依托区位优势，引入 “社区便民服务中心”（如快递代收、家政预约、老年食堂），将社区消费占比从 40% 提升至 50%。

1.2品牌优势：14 年沉淀的“商业标杆口碑”

作为石家庄首个全业态城市综合体（2011 年开业），项目累计引入 200 + 品牌，其中国际快时尚（ZARA、H&M）、餐饮连锁（星巴克、海底捞）、文娱主力店（万达影城、大玩家）等品牌已形成 “消费记忆点”，2024 年品牌满意度达 92%，在本地商业项目中排名第一。据第三方调研，“万达” 品牌是 35% 消费者选择该项目的首要原因，且国际品牌的入驻为项目吸引了 15% 的跨区域客群（如正定、鹿泉等周边县市消费者）。

强化策略：打造 “万达品牌联盟”，联动核心品牌开展 “会员权益互通” 活动（如持有万达影城会员卡可在星巴克享 9 折优惠），提升品牌协同效应；同时挖掘 “14 年运营” 的情感价值，推出 “万达老会员专属礼遇”（如消费满额赠开业纪念周边、会员等级升级加速），增强品牌忠诚度。

1.3交通优势：双轨联动的“流量入口”

项目紧邻在建地铁 4 号线世纪公园站（预计 2026 年通车），该线路贯穿石家庄东西向核心区域，通车后预计可为项目日均新增客流 3000 人次；同时距建华南大街公交枢纽仅 733 米，覆盖 20 条公交线路，日均公交输送客流 2 万人次，地铁 + 公交的 “公共交通组合” 可覆盖石家庄 60% 的核心居住区与办公区。此外，项目周边槐安路、建华大街为城市快速路，从石家庄火车站到项目仅需 15 分钟车程，从正定国际机场到项目仅需 40 分钟车程，便于吸引外地客群。

强化策略：提前与地铁 4 号线运营方合作，在站点内设置 “万达专属导视系统”，并推出 “地铁到站礼”（如凭地铁票根可兑换 50 元餐饮代金券）；针对自驾客群，优化停车场入口动线，引入 “无感支付” 系统，将停车缴费时间从 3 分钟缩短至 10 秒，提升通行效率。

1.4客群优势：年轻客群主导的“活力消费生态”

项目周边 3 公里内有河北师范大学、河北科技大学等 5 所高校，在校学生超 10 万人，同时覆盖方北大厦、剑桥春雨写字楼等 20 个办公集群，年轻白领与学生客群占比达 45%，这类客群对 “首店经济、夜间消费、社交体验” 需求旺盛，2024 年项目年轻客群的 “月均消费频次” 达 4.2 次，高于全市平均水平（3.5 次）。

强化策略：针对高校客群推出 “学生专属权益包”（如凭学生证享餐饮 8 折、文娱业态半价）；针对年轻白领，打造 “下班后社交场景”（如每周五晚的 Livehouse 演出、脱口秀开放麦），将年轻客群的夜间消费占比从 15% 提升至 25%。

1.5政策优势：“华北区域消费中心”建设的红利承接

石家庄正推进 “华北区域消费中心” 建设，明确提出 “支持核心商圈存量商业升级”，裕华区作为核心区，对符合条件的商业项目给予 “改造补贴（最高 500 万元）、首店奖励（区域首店最高奖励 20 万元）” 等政策支持。项目 2023 年申报的 “空间优化改造项目” 已获得 300 万元政府补贴，2025 年引入的 7FRESH 七鲜超市（石家庄首店）也已申请 20 万元首店奖励，政策红利有效降低了项目升级成本。

强化策略：成立 “政策研究小组”，实时跟踪石家庄 “零售业创新提升试点城市”“首店经济扶持” 等政策，计划 2026 年申报 “绿色商业示范项目”，争取节能改造补贴；同时联合政府开展 “消费促进月” 活动，借助政府宣传资源扩大项目影响力。

2. 劣势：问题破解的靶向措施

2.1设计陈旧：14 年硬件的“焕新计划”

项目 2011 年开业至今已 14 年，核心区域设计存在明显老化问题：中庭采光顶玻璃出现污渍泛黄，视觉通透性下降；连廊扶手仍为传统不锈钢材质，缺乏装饰性与互动性；立体显示屏分辨率仅 1080P，且播放内容以广告为主，缺乏场景化设计，与万象城（2019 年开业，中庭采用 LED 天幕、连廊设置艺术装置）、青年茂（2023 年开业，配备 4K 透明显示屏）等竞品形成差距。据 2024 年客群调研，18% 的消费者认为 “项目设计老旧” 是影响消费体验的主要因素。

改造措施：制定 “分阶段焕新方案”，2026 年 Q1 完成中庭改造，更换采光顶玻璃并加装 LED 灯带，打造 “星空主题中庭”；Q2 对连廊进行升级，采用木质扶手 + 绿植装饰，增设 “互动拍照打卡点”；Q3 将立体显示屏升级为 4K 透明屏，播放内容增加 “社区活动直播、文化 IP 短片” 等，改造总预算约 800 万元，其中 30% 计划申请政府补贴。

2.2业态老化：快时尚矩阵的“持续优化路径”

项目早期布局的国际快时尚品牌（ZARA、H&M、C&A、优衣库）已进入持续优化周期：ZARA 2024 年销售额同比下降 12%，C&A 部分门店因业绩不佳已缩减面积；而这类品牌占项目零售业态面积的 35%，导致零售板块整体坪效仅 5800 元 /㎡/ 年，低于万象城（高端零售坪效 8000 元 /㎡/ 年）。同时，新兴消费需求（如新能源汽车体验、智能家居、国潮文创）在项目内几乎空白，难以满足 Z 世代客群需求。

调整措施：推行 “业态腾笼换鸟” 计划，2026 年计划缩减 C&A 50% 面积，引入新能源汽车体验店（如比亚迪海洋网、理想汽车）；将 ZARA 相邻的 100㎡空间改造为 “国潮文创集合店”（如泡泡玛特、故宫文创）；针对优衣库，推动其开设 “UT 创意工坊”，增加定制化服务，提升门店互动性，目标将零售业态坪效提升至 6500 元 /㎡/ 年。

2.3体验不足：场景创新的“补位行动”

相比竞品，项目体验业态存在明显短板：科技互动体验方面，万象城引入 “VR 密室逃脱”“AI 绘画体验馆”，青年茂设置 “电竞体验馆”，而项目仅在三楼有 1 家小型 VR 游戏厅，且设备更新周期长达 3 年；文化 IP 合作方面，万象城曾与 “故宫文创”“LINE FRIENDS” 开展主题展览，青年茂与本地乐队合作举办 “音乐节”，项目近 3 年未开展大型文化 IP 活动，导致年轻客群吸引力下降。

提升措施：2026 年计划引入 2-3 家科技体验品牌，如 “VR 全景体验馆”（面积约 200㎡）、“智能家居体验店”（面积约 300㎡），打造 “科技体验专区”；同时与河北博物院合作，举办 “燕赵文物复刻品展览”，并引入本地文创品牌开设快闪店，活动期间预计可吸引客流增长 20%；此外，每月举办 1 次 “体验类主题活动”（如手工 DIY、亲子科学实验），将体验业态的客流贡献占比从 25% 提升至 35%。

2.4停车问题：机动车位的“扩容与优化”

项目现有机动车停车位约 2800 个（含地下 2500 个、地面 300 个），2024 年日均车流量 1.2 万辆次，高峰时段（周末 10:00-18:00）停车位缺口达 800 个，停车排队时长平均 25 分钟，导致 12% 的自驾客群因 “停车难” 放弃到访。虽已新增非机动车停放区（可容纳 1000 辆），解决了非机动车停放问题，但机动车停车矛盾仍未根本解决。

解决措施：短期（2026 年）通过 “共享车位” 缓解压力，与周边写字楼（如方北大厦 416 个车位）、社区（如恒大雅苑 300 个车位）签订合作协议，高峰时段引入共享车位 500 个，同时推出 “停车预约系统”，消费者可通过小程序提前预约车位，缩短排队时间；长期（2027 年）计划对地下停车场进行 “立体车位改造”，新增立体车位 1000 个，总车位达 3800 个，彻底解决停车难问题，改造预算约 1500 万元，拟通过 “资产证券化融资” 覆盖部分成本。

3. 机会：趋势红利的转化路径

3.1首店经济：石家庄“首店洼地”的抢占

2024 年石家庄新增首店 58 家，远低于同类城市（郑州 120 家、西安 156 家），首店经济仍处于 “蓝海阶段”。政府出台《石家庄市首店经济发展扶持办法》，明确对 “全国首店、区域首店、城市首店” 分别给予 50 万元、30 万元、20 万元奖励，且裕华区作为核心区，额外给予 10% 的配套奖励。项目 2025 年引入的 7FRESH 七鲜超市（石家庄首店）开业首月客流达 15 万人次，带动周边餐饮业态销售额增长 18%，验证了首店经济的引流效果。

落地策略：依托北京云阿云的全球品牌资源，制定 “首店引入清单”，2026 年重点引入 “城市首店” 3-5 家（如茶颜悦色、Manner 咖啡、西西弗书店），“区域首店” 1-2 家（如奈尔宝亲子乐园）；同时为首次进入石家庄的品牌提供 “开业扶持包”（如租金前 3 个月减免 50%、联合营销支持），降低首店运营风险，目标将首店业态占比提升至 10%。

3.2体验升级：消费 3.0 时代的“场景再造”

据《2024 中国商业综合体发展报告》，石家庄消费者对 “体验式消费” 的需求同比增长 35%，其中 “科技互动、文化体验、社交娱乐” 是三大核心需求。万象城通过 “沉浸式艺术展”（如 teamLab 展览）实现客流增长 25%，青年茂凭借 “剧本杀集群”（10 家门店）成为年轻客群聚集地，体验升级已成为商业项目的核心竞争力。

落地策略：打造 “三维体验场景”：科技维度，引入 “元宇宙体验区”（面积约 500㎡），提供虚拟偶像互动、数字藏品兑换服务；文化维度，联合本地非遗传承人开设 “非遗体验工坊”（如蔚县剪纸、衡水内画）；社交维度，在步行街开辟 “露营风社交区”，配备休闲座椅、户外投影，定期举办 “露天电影、小型市集”，目标将体验业态收入占比从 30% 提升至 40%。

3.3政策支持：零售业创新试点的“红利深挖”

2024 年石家庄入选 “国家零售业创新提升试点城市”，获得中央财政资金支持，重点扶持 “智慧零售、绿色零售、社区零售” 三大方向。项目已具备一定基础：智慧零售方面，已搭建会员管理系统，会员消费占比 58%；绿色零售方面，停车场已安装 100 个充电桩；社区零售方面，引入了 24 小时便利店。但与试点城市标杆项目（如成都伊藤洋华堂）相比，仍需深化创新。

落地策略：申报 “智慧零售创新项目”，计划投入 500 万元升级数字化运营系统，新增 “AI 智能导购”“线上线下一体化提货点”，目标将会员复购率从 45% 提升至 55%；推进 “绿色零售改造”，2026 年在购物中心入口设置 “旧物回收点”，消费者可凭旧物兑换购物券，同时将商场照明全部更换为 LED 节能灯具，预计年节电 20 万度；深化 “社区零售”，在负一层增设 “社区生鲜专柜”，提供 “线上下单、线下自提” 服务，覆盖周边 3 公里社区。

3.4城市更新：裕华区改造的“借势升级”

石家庄正推进 “裕华区核心区城市更新项目”，重点优化 “商业配套、交通路网、环境整治”，项目周边的世纪公园改造（预计 2026 年完工）、建华大街沿街立面提升（2025 年 Q4 启动）将改善项目外部环境。同时，政府鼓励商业项目与城市更新结合，开展 “商业 + 公园”“商业 + 文化” 的跨界融合，为项目场景创新提供了空间。

落地策略：与世纪公园合作打造 “公园 + 商业” 联动场景，在公园内设置 “万达主题打卡点”，并推出 “公园 + 商场” 联票（如购买商场文娱业态门票可免费进入公园特定区域）；借助建华大街沿街立面提升，优化项目外立面设计，增加 “裸眼 3D 显示屏”，提升项目辨识度；同时参与政府组织的 “城市更新商业论坛”，提升项目在城市更新中的影响力。

4. 威胁：风险抵御的应对方案

4.1竞品崛起：万象城高端客群的“分流应对”

石家庄万象城（2019 年开业，商业面积 22 万㎡）通过引入 LV、Gucci 等奢侈品牌，以及 “沉浸式艺术展”“高端会员服务”，吸引了石家庄 80% 的高端客群（年消费 20 万元以上），2024 年客流 1800 万人次，客单价 1200 元，对项目的高端客群（占比 15%）形成分流，导致项目高端餐饮（如西贝、海底捞）销售额同比下降 8%。

应对方案：采取 “差异化竞争” 策略，不与万象城直接比拼高端品牌，而是聚焦 “中高端体验消费”，例如引入 “高端亲子业态”（如奈尔宝亲子乐园）、“轻奢生活方式品牌”（如 Coach Outlet、MK Outlet），吸引 “家庭高端客群”；同时优化高端餐饮服务，推出 “定制化套餐”（如家庭聚餐套餐、商务宴请套餐），并提供 “免费停车、专属导购” 等增值服务，目标将高端客群流失率控制在 5% 以内。

4.2新兴项目：青年茂、合生汇的“差异化防御”

新兴商业体通过精准定位分流客群：青年茂（2023 年开业，商业面积 8 万㎡）聚焦 “Z 世代潮玩消费”，引入 10 家剧本杀、5 家电竞馆，2024 年年轻客群占比达 75%，分流了项目 20% 的学生客群；合生汇（2025 年 Q1 开业，商业面积 15 万㎡）主打 “社区便民消费”，引入大型生鲜超市、社区服务中心，分流了项目 15% 的社区客群。

应对方案：针对青年茂，强化 “全龄段体验” 优势，在保留年轻客群喜爱的潮玩业态基础上，增加 “亲子潮玩区”“家庭娱乐中心”，吸引 “年轻家庭客群”，避免客群单一化；针对合生汇，深化 “社区便民 + 体验” 的融合，在负一层增设 “社区健康服务站”“便民维修中心”，并推出 “社区会员专属折扣”，提升社区客群粘性；同时通过 “会员数据监测”，实时跟踪客群流向，及时调整业态与营销活动。

4.3政策限制：二环内“做减法”的“存量优化”

石家庄 “二环内做减法，二环外做乘法” 的政策明确限制二环内商业项目的规模扩张（如禁止新增商业用地、限制商业项目扩建），但支持存量商业升级（如改造、业态调整）。这意味着项目无法通过 “扩大面积” 实现增长，只能依赖 “存量优化” 提升效益，对项目的运营能力提出更高要求。

应对方案：将 “存量优化” 作为核心战略，成立 “存量资产运营小组”，重点推进 “低效空间改造”（如将空置率 10% 的三楼西侧区域改造为 “科技体验专区”）、“业态坪效提升”（如对坪效低于 4000 元 /㎡/ 年的品牌进行调整）；同时探索 “轻资产输出” 模式，依托万达商管与北京云阿云的运营能力，为二环外的商业项目提供 “运营管理服务”，开辟新的收入来源，对冲二环内政策限制的影响。

4.4品牌流失：国际快时尚退出的“预案准备”

受全球消费趋势变化、线上冲击影响，国际快时尚品牌（如 ZARA、H&M）在国内部分城市已出现关店潮，石家庄市场也面临 “品牌退出” 风险。若 ZARA、H&M 等品牌退出，项目将面临约 8000㎡的零售业态空置，可能导致客流与租金收入下降。

应对方案：制定 “品牌流失应急预案”，提前与 “替代品牌”（如 UR、太平鸟时尚集合店、国潮品牌集合店）洽谈合作，确保品牌退出后 1 个月内完成招商；同时对快时尚品牌所在区域进行 “空间规划调整”，若单一品牌退出，可将空间分割为 “多品牌集合区”（如引入 3-5 家国潮品牌），避免大面积空置；此外，加强与现有快时尚品牌的沟通，提供 “租金弹性调整”“联合营销支持”，降低品牌退出概率。

5. SWOT 矩阵策略分析（核心策略组合）

5.1SO 策略（优势 + 机会）：红利放大组合

策略 1：首店经济 + 区位优势 + 政策支持

依托 50 万人口覆盖的区位优势，借助政府首店扶持政策，2026 年引入 3-5 家城市首店，重点布局 “社区便民首店”（如 7FRESH 七鲜超市）、“体验式首店”（如奈尔宝亲子乐园），并在项目周边社区、高校开展首店宣传，目标首店开业首月带动客流增长 20%。

落地案例 ——7FRESH 七鲜超市（石家庄首店）

2025 年项目引入 7FRESH 七鲜超市（石家庄首店），正是 SO 策略的典型实践：

区位优势利用：依托 5 公里内 50 万常住人口的消费基础，超市选址在购物中心负一层（紧邻地铁 4 号线世纪公园站预留出口），开业首月日均客流达 5000 人次，其中 3 公里内社区居民占比 65%；

政策支持承接：成功申请石家庄市 “首店经济奖励” 20 万元，同时借助裕华区 “社区商业升级补贴”，获得 15 万元改造补贴，降低了首店引入成本；

运营效果：超市推出 “线上下单、30 分钟送达” 服务，覆盖周边 3 公里社区，开业首月线上订单占比达 40%，带动负一层整体客流增长 35%，周边餐饮业态（如快餐、烘焙）销售额同比提升 22%。

后续计划：参考 7FRESH 成功经验，2026 年计划引入 “茶颜悦色（石家庄首店）”，选址在购物中心一楼主入口旁，预计首月日均客流可达 3000 人次，同时申请首店奖励与装修补贴，进一步降低投入。

策略 2：交通优势 + 体验升级 + 城市更新

结合地铁 4 号线通车机遇与世纪公园改造，打造 “地铁 + 公园 + 商业” 联动场景，在地铁站点设置专属导视，在公园内设置万达主题打卡点，同时推出 “地铁 + 公园 + 商场” 消费套餐，提升项目外部流量导入能力，目标地铁通车后日均新增客流 3000 人次。

落地案例 —— 地铁 4 号线联动场景规划

针对地铁 4 号线世纪公园站（2026 年通车），项目已制定详细联动方案：

动线衔接：在购物中心负一层设置 “地铁直达通道”，通道内布置 “品牌展示区”（如快闪店、新品体验台），引导地铁客流直接进入商场核心区域，预计可将地铁客流转化率从行业平均的 45% 提升至 60%；

场景联动：联合地铁运营方推出 “地铁 + 商场” 联名卡，持卡用户可享受 “地铁票价折扣 + 商场消费满减” 双重权益，同时在地铁站点内设置 “商场活动宣传屏”，实时推送项目文化 IP 展览、首店开业等信息；

城市更新结合：借助世纪公园改造（2026 年完工），在公园与商场之间打造 “景观连廊”，连廊内设置 “石家庄城市文化展墙”（展示裕华区发展历程、燕赵文化元素），将公园客流导入商场，预计可新增日均客流 2000 人次。

5.2 WO 策略（劣势 + 机会）：问题破解组合

策略 1：设计陈旧 + 政策支持 + 城市更新

申请政府城市更新与绿色商业补贴，推进中庭、连廊、外立面改造，同时结合建华大街沿街立面提升，优化项目外部形象，改造后通过 “焕新开业活动” 吸引客流，目标改造后首月客流增长 15%。

设计陈旧改造的成本与时间分解

改造区域	改造内容	预算金额（万元）	实施时间	预期效果
中庭	更换采光顶玻璃、加装 LED 灯带、打造 “星空主题装置”	300	2026 年 Q1（1-3 月）	视觉通透性提升 80%，成为网红打卡点，带动中庭周边品牌销售额增长 20%
连廊	更换木质扶手、增设绿植装饰与互动拍照点	150	2026 年 Q2（4-6 月）	连廊客流停留时间从平均 3 分钟提升至 8 分钟，提升品牌曝光率
立体显示屏	升级为 4K 透明屏、优化播放内容（增加文化 IP 短片、社区活动直播）	200	2026 年 Q3（7-9 月）	显示屏关注度提升 50%，广告投放收入增长 30%
外立面	更换老化幕墙、增设裸眼 3D 显示屏	150	2026 年 Q4（10-12 月）	项目辨识度提升，夜间吸引客流增长 25%
合计	-	800	-	-

资金来源：申请裕华区 “城市更新改造补贴” 300 万元，项目自筹 500 万元（从 2025 年租金收入中预留），确保改造无资金压力。

策略 2：业态老化 + 首店经济 + 体验升级

借助首店经济机遇，引入新能源汽车体验店、国潮文创集合店，替代部分老化快时尚品牌；同时增加科技互动、文化体验业态，提升业态新鲜度，目标 2026 年零售业态坪效提升 12%。

业态老化调整的品牌替换清单

针对国际快时尚品牌迭代问题，项目已制定品牌替换清单，明确 “淘汰 - 引入 - 培育” 路径：

淘汰低效品牌：计划 2026 年 Q1 缩减 C&A 50% 面积（原面积 2000㎡，缩减后 1000㎡），该品牌 2024 年坪效仅 3500 元 /㎡/ 年，低于零售业态平均水平（5800 元 /㎡/ 年）；

引入替代品牌：将缩减的 1000㎡空间引入 “比亚迪海洋网体验店”（面积 600㎡）与 “国潮文创集合店（如故宫文创）”（面积 400㎡），预计新品牌坪效可达 8000 元 /㎡/ 年（比亚迪）、6000 元 /㎡/ 年（文创店），整体坪效提升 60%；

培育现有品牌：推动优衣库开设 “UT 创意工坊”，投入 50 万元改造门店（增加定制设备、互动体验区），预计改造后门店客流增长 30%，客单价提升 25%。

5.3 ST 策略（优势 + 威胁）：风险抵御组合

策略 1：客群优势 + 竞品崛起 + 新兴项目

依托年轻客群与家庭客群优势，聚焦 “全龄段体验消费”，引入高端亲子业态、潮玩集合店，与万象城的高端零售、青年茂的单一潮玩形成差异，目标年轻客群与家庭客群占比提升至 60%。

竞品客流分流的监测与应对流程

为实时应对万象城、青年茂的客流分流，项目建立 “竞品监测 - 数据分析 - 策略调整” 的闭环机制：

监测维度：每周收集竞品的 “首店引入、营销活动、客流数据、促销力度” 等信息（通过第三方数据机构与实地调研结合）；

数据对比：每月召开 “竞品分析会”，对比项目与竞品的 “客流增长率、客单价、会员复购率” 等核心指标，2024 年 Q4 数据显示，项目年轻客群（18-24 岁）客流同比下降 8%，主要因青年茂引入 5 家剧本杀门店；

策略调整：针对该情况，项目 2025 年 Q1 引入 2 家头部剧本杀品牌（如谜圈、叁千世界），并推出 “剧本杀 + 餐饮” 套餐（凭剧本杀消费券可享餐饮 8 折），2025 年 Q2 年轻客群客流同比回升 5%，成功抵御分流风险。

策略 2：品牌优势 + 品牌流失

强化 “万达 + 云阿云” 的品牌联盟优势，提前与替代品牌洽谈合作，同时优化现有品牌服务，降低品牌退出概率，确保零售业态空置率不超过 5%。

品牌流失的预警与替代预案

针对国际快时尚品牌可能退出的风险，项目建立 “品牌健康度评估体系”：

评估指标：从 “销售额增长率、坪效、租金缴纳及时性、品牌总部战略调整” 四个维度，每季度对核心品牌进行评分（满分 100 分），低于 60 分的品牌纳入 “高风险名单”；

预警机制：对高风险品牌，提前 6 个月启动 “替代品牌洽谈”，目前 ZARA（2024 年评分 65 分）已进入预警范围，项目已与 UR、太平鸟时尚集合店达成初步合作意向，若 ZARA 退出，可在 1 个月内完成门店交接；

替代方案：若 ZARA（面积 5000㎡）退出，计划将空间分割为 “UR（2000㎡）+ 太平鸟时尚集合店（1500㎡）+ 潮玩集合店（1500㎡）”，预计新组合的年租金收入可提升 15%，高于原 ZARA 租金水平。

5.4 WT 策略（劣势 + 威胁）：危机应对组合

策略 1：停车问题 + 竞品崛起

短期内通过共享车位、预约停车缓解停车难，长期推进立体车位改造；同时优化会员服务，为会员提供 “优先停车、免费洗车” 等权益，提升会员粘性，抵消停车问题与竞品的影响。

策略 2：体验不足 + 新兴项目

加速引入科技体验、文化 IP 业态，每月举办体验类主题活动，同时通过 “会员数据画像” 精准推送活动信息，提升体验业态的客流转化率，目标体验业态客流贡献占比提升至 35%。

（二）项目现状评估（数据支撑与问题细化）

1. 运营数据：客流与空置率的 “结构分析”

1.1客流数据：总量稳定但结构待优化

项目 2024 年日均客流量约 3.5 万人次，节假日（如春节、国庆）可达 10 万人次以上，全年客流 1277.5 万人次，在石家庄商业项目中排名第二（仅次于万象城 1800 万人次），但客流结构存在问题：

时段分布不均：工作日 10:00-12:00、18:00-20:00 为客流高峰（占比 45%），其余时段客流稀疏（如 14:00-16:00 客流仅占 15%），导致部分业态（如餐饮、零售）在非高峰时段运营效率低；

楼层分布不均：一楼、二楼客流占比达 60%，四楼、五楼（以餐饮、文娱为主）客流占比仅 25%，楼层间客流差异显著；

客群消费力不均：年轻客群（18-24 岁）占比 28%，但客单价仅 350 元，低于项目平均客单价（580 元），高消费力客群（年消费 10 万元以上）占比仅 8%，低于万象城（15%）。

优化方向：针对时段不均，推出 “非高峰时段优惠”（如 14:00-16:00 餐饮享 7 折、零售满减）；针对楼层不均，优化动线设计（如在中庭增设直达四楼的扶梯），并在三楼、四楼设置 “引流业态”（如潮玩店、体验店）；针对客群消费力，引入 “轻奢生活方式品牌”，提升年轻客群客单价，同时优化高端服务，吸引高消费力客群。

1.2空置率与新增业态：空置率低但新兴业态不足

项目 2024 年整体空置率 4.2%，低于行业平均水平（5%），其中零售业态空置率 3.8%，餐饮业态空置率 4.5%，文娱业态空置率 5.1%，印证了项目的品牌集聚效应。但 2025 年新增业态仅 7FRESH 七鲜超市（石家庄首店），新兴业态（如新能源汽车体验、智能家居、国潮文创）仍显不足，导致项目在 “业态新鲜度” 上落后于竞品：

新能源汽车体验：万象城已引入 6 家（如特斯拉、蔚来），青年茂引入 2 家，项目仍为空白；

智能家居：本地暂无头部品牌入驻，但消费者需求同比增长 40%，项目未布局；

国潮文创：青年茂引入 5 家本土文创品牌，项目仅 1 家小型文创店，面积不足 50㎡。

优化方向：2026 年计划引入新能源汽车体验店 2-3 家（面积约 1500㎡）、智能家居体验店 1 家（面积约 300㎡）、国潮文创集合店 1 家（面积约 200㎡），填补新兴业态空白，目标将新兴业态占比提升至 15%。

2. 品牌结构：传统主力店为主，首店与体验品牌缺失

2.1主力店结构：传统业态占比过高

项目主力店仍以传统业态为主，占总商业面积的 45%，具体结构如下：

零售主力店：万达百货（面积 1.2 万㎡）、ZARA（5000㎡）、H&M（4000㎡）、优衣库（3000㎡），这类品牌多为 2011-2015 年引入，业态老化问题突出，2024 年销售额同比平均下降 5%；

餐饮主力店：星巴克（3 家门店，总面积 800㎡）、海底捞（2 家门店，总面积 1200㎡）、肯德基（2 家门店，总面积 600㎡）、麦当劳（1 家门店，总面积 400㎡），虽保持稳定客流，但缺乏 “网红餐饮”“特色餐饮”，难以吸引年轻客群；

文娱主力店：万达影城（面积 8000㎡）、大玩家超乐场（面积 3000㎡），设备更新周期长（如万达影城 IMAX 厅已 5 年未升级），体验感落后于万象城影城（配备 CINITY 厅）。

优化方向：对传统零售主力店进行 “业态调整”，如将万达百货 1/3 面积改造为 “生活方式集合区”；引入 “网红餐饮首店”（如茶颜悦色、茉酸奶），优化餐饮品牌结构；升级文娱主力店设备，万达影城新增 CINITY 厅，大玩家引入 “VR 游戏设备”，提升体验感。

2.2首店与体验品牌：数量少且影响力不足

项目首店品牌仅 7FRESH 七鲜超市（2025 年引入）、喜茶（2021 年引入）等 5 家，占品牌总数的 2.5%，远低于万象城（首店占比 15%）、青年茂（首店占比 10%）；体验类品牌（如科技互动、文化体验、亲子游乐）仅 12 家，占品牌总数的 6%，且多为小型品牌，缺乏头部 IP。据 2024 年客群调研，32% 的消费者认为 “项目缺乏新鲜品牌与体验业态” 是影响复访的主要因素。

优化方向：2026 年重点引入 “城市首店” 3-5 家（如 Manner 咖啡、西西弗书店、奈尔宝亲子乐园），“区域首店” 1-2 家（如泡泡玛特旗舰店）；同时引入头部体验品牌（如 VR 全景体验馆、非遗体验工坊），目标将首店占比提升至 8%，体验品牌占比提升至 12%。

3. 空间布局：28 万㎡商业面积的“协同不足”

3.1业态分布：缺乏明确主题与协同

项目商业区面积 28 万㎡（含购物中心 25 万㎡、商业步行街 3 万㎡），但业态分布较为混乱，缺乏明确的主题分区：

购物中心一楼：混合分布国际快时尚、珠宝、化妆品品牌，未形成 “时尚精品区” 主题，品牌间关联性弱；

二楼：以女装、男装为主，但未按 “风格”（如休闲、商务）分区，消费者寻找品牌难度大；

三楼：混合分布童装、玩具、小型体验业态，未打造 “亲子主题区”，亲子客群集聚效应弱；

四楼、五楼：以餐饮、文娱为主，但餐饮品牌与文娱业态缺乏协同（如影院周边未布局快餐品牌，无法满足观影客群的快速用餐需求）。

优化方向：重构 “主题化分区”：一楼打造 “国际时尚区”（集中国际快时尚、轻奢品牌）；二楼按 “风格” 分为 “休闲时尚区”“商务正装区”；三楼打造 “亲子欢乐区”（集中童装、玩具、亲子体验业态）；四楼打造 “美食天地”（按菜系分区，如中餐区、西餐区、火锅区）；五楼打造 “文娱体验区”（集中影院、KTV、科技体验业态），并在影院周边布局快餐品牌，提升业态协同性。

3.2步行街场景：创新不足且缺乏吸引力

商业步行街（3 万㎡）汇聚了 50 + 品牌，但场景设计单一：街道两侧仅为店铺门面，缺乏装饰性与互动性；地面铺装仍为 2011 年的普通地砖，部分区域出现破损；照明以普通路灯为主，夜间氛围不足，与万象城步行街（设置艺术装置、灯光秀）、青年茂步行街（打造 “潮玩主题街道”）形成差距。2024 年步行街客流占比仅 15%，远低于购物中心（85%），且坪效仅 4200 元 /㎡/ 年，低于购物中心平均水平（5800 元 /㎡/ 年）。

优化方向：对步行街进行 “场景焕新”：更换地面铺装为 “主题地砖”（如燕赵文化元素地砖）；增设 “艺术装置”（如互动喷泉、网红打卡墙）；升级照明系统，引入 “彩色灯带”“投影灯”，打造夜间氛围；同时引入 “特色小店”（如文创店、手作店），提升步行街吸引力，目标将步行街客流占比提升至 25%，坪效提升至 5000 元 /㎡/ 年。

4. 停车设施：机动车位缺口的 “短期与长期解决”

4.1现有车位与缺口：高峰时段矛盾突出

项目现有机动车停车位 2800 个（地下 2500 个、地面 300 个），2024 年日均车流量 1.2 万辆次，高峰时段（周末 10:00-18:00）车流量达 1.8 万辆次，停车位缺口 800 个，停车排队时长平均 25 分钟，导致 12% 的自驾客群放弃到访。虽已新增非机动车停放区（可容纳 1000 辆），解决了非机动车停放问题，但机动车停车矛盾仍未根本解决。

4.2共享车位与改造计划：分阶段缓解压力

短期（2026 年）：与周边写字楼（方北大厦 416 个车位、剑桥春雨写字楼 200 个车位）、社区（恒大雅苑 300 个车位、众美凤凰城 200 个车位）签订共享车位协议，高峰时段引入共享车位 900 个，同时推出 “停车预约系统”，消费者可通过 “万达生活 APP” 提前预约车位，缩短排队时间至 10 分钟以内；

长期（2027 年）：对地下停车场进行 “立体车位改造”，新增立体车位 1000 个，总车位达 3800 个，彻底解决停车难问题；同时优化停车场动线，增设 “反向寻车系统”，将寻车时间从 15 分钟缩短至 5 分钟。

预期效果：短期将高峰时段停车缺口缩小至 100 个以内，自驾客群放弃率降至 5% 以下；长期实现 “车位供需平衡”，自驾客群满意度提升至 90% 以上。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库