商业地产案例分析-石家庄万象城项目（一）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告聚焦石家庄万象城运营实践，针对25-40岁年轻客群与高端家庭需求，系统阐述业态互补联动策略。通过数字化管理平台建设及品牌协同机制，提升客群体验与商业价值，分享亲子+餐饮、轻奢+美妆等成功实施路径。全文共111100字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 | 北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

业态互补与数字赋能策略

石家庄万象城运营优化与资产提升专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及差异化应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群分析

六、招商创新及政策赋能

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

一、市场分析及项目概述

（一）宏观市场环境分析

1.中国商业地产行业发展趋势：体验化、数字化、资产证券化三重驱动

1.1体验化：从“卖商品”到“卖场景”的不可逆转型

行业数据支撑：据北京云阿云智库・商业地产项目组发布2024 年《中国商业地产发展报告》，2023 年国内体验式业态（含餐饮、娱乐、亲子、运动等）在商业综合体中的平均占比已达 45%，较 2018 年提升 22 个百分点；其中头部项目（如上海前滩太古里、成都 IFS）体验业态占比超 60%，客群停留时长平均达 4.2 小时，较传统购物中心提升 1.8 倍。

典型案例：上海 TX 淮海 | 年轻力中心通过 “策展式商业” 模式，将艺术展览、潮流活动与零售业态深度融合，2023 年客流同比增长 35%，Z 世代客群占比达 72%，坪效较同区域传统商场高出 2.3 倍；北京朝阳合生汇 “21 区 BLOCK” 主题街区，以 “复古港风 + 美食市集” 为核心体验，开业首年带动项目整体客流提升 28%，餐饮坪效增长 40%。

石家庄本地趋势：2023-2024 年，石家庄勒泰中心新增 “勒泰夜市” 体验区、北国商城打造 “北国生活实验室” 主题空间，均实现客流同比 15%+ 增长，印证体验化已成为二三线城市商业升级的核心方向。

1.2数字化：从“工具应用”到“全方位重构”的深度渗透

行业现状：据赢商网 2024 年调研，国内 85% 的百强商业综合体已搭建数字化运营平台，其中 60% 实现 “客流监测 - 会员管理 - 商户赋能 - 营销转化” 全方位打通；头部企业如华润万象生活、万达商管，通过数字化工具使会员复购率提升 30%+，商户销售数据反馈效率提升 50%。

核心应用场景：

客流数字化：北京 SKP-S 采用 AI 摄像头 + 热力图分析，实时优化动线布局，使死角铺位出租率从 65% 提升至 92%；

会员数字化：杭州湖滨银泰 in77 通过 “会员标签体系”（含消费偏好、到访频率、社交属性等 128 个标签），实现精准营销转化率达 18%，较传统营销提升 10 倍；

商户数字化：华润万象生活 “万象星商” 平台，向商户开放客流、销售、会员数据看板，2023 年帮助合作商户平均提升 12% 的坪效。

石家庄挑战：目前石家庄多数商业项目（如东胜广场、保利广场）数字化仍停留在 “线上缴费、会员积分” 基础阶段，未形成数据闭环，为石家庄万象城通过数字化建立竞争壁垒提供空间。

1.3资产证券化：优质商业资产的“价值兑现”新通道

行业规模：据中指研究院数据，2023 年中国商业地产证券化（CMBS/ABS/REITs）发行规模达 1280 亿元，较 2022 年增长 18%；其中优质购物中心 CMBS 平均发行利率降至 3.5%，较 2019 年下降 1.2 个百分点，反映资本市场对优质商业资产的认可。

典型案例：

华润置地 “华润万象城系列 CMBS”：2022 年发行的 “石家庄万象城 CMBS” 规模 30 亿元，期限 10 年，优先级证券利率 3.8%，为市场首单 10 年期商业地产证券化项目，底层资产出租率稳定在 96% 以上，验证项目资产优质性；

北京华联 “SKP CMBS”：2023 年发行规模 50 亿元，优先级利率 3.2%，凭借 SKP 超高坪效（2023 年坪效达 1.8 万元 /㎡/ 年），获得资本市场超额认购。

对石家庄万象城的意义：当前项目已具备发行第二单 CMBS 的基础（出租率 96%+、会员 128 万 +），未来通过业态优化与坪效提升，可进一步降低融资成本，实现资产价值二次增值。

2.京津冀城市群商业格局演变与石家庄城市定位：从“区域跟随”到“次级核心”的突破

2.1.京津冀商业格局：“一核多极” 逐步成型

核心层级：北京（国际消费中心城市）、天津（区域消费枢纽）为第一梯队，2023 年社会消费品零售总额分别达 1.4 万亿元、0.8 万亿元，聚集全国 30% 以上的奢侈品门店、50% 以上的国际首店；

次级层级：石家庄、唐山、保定为第二梯队，其中石家庄 2023 年社零总额达 4900 亿元，占河北省社零总额的 18%，是京津冀南部唯一常住人口超千万、GDP 超 7000 亿元的城市，具备承接北京非核心商业资源外溢的基础。

资源外溢趋势：2023-2024 年，北京部分潮流品牌（如 lululemon、Salomon）开始向石家庄、唐山等城市拓展区域首店；天津恒隆广场、海信广场的餐饮首店（如裕莲茶楼、麻六记）也逐步进入石家庄，印证京津冀商业资源 “梯度下沉” 趋势。

2.2石家庄城市定位：京津冀南部商业枢纽的战略机遇

政策定位：根据《石家庄市国民经济和社会发展第十四个五年规划》，明确提出 “建设京津冀南部区域消费中心城市”，计划到 2025 年培育 3-5 个千亿级商圈（含中山路核心商圈）、引入 200 家以上城市首店；

人口与消费基础：2023 年石家庄常住人口 1122 万人，城镇化率达 66.8%，其中 25-45 岁中高端消费群体约 320 万人，可支配收入年均增长 8.5%，为高端商业提供消费支撑；

交通枢纽优势：作为京津冀 “1 小时交通圈” 南部节点，石家庄正定国际机场 2023 年旅客吞吐量达 1100 万人次，石济客专、京广高铁串联北京、天津、济南等城市，具备吸引周边城市（如邢台、邯郸、衡水）客群的潜力 —— 据石家庄万象城 2023 年客群调研，外地客群占比已达 18%，其中 60% 来自周边地级市。

3.石家庄消费市场升级特征：高端化、年轻化、场景化需求显著抬头

3.1高端化：中高端消费需求加速释放

数据支撑：2023 年石家庄限额以上单位化妆品类、金银珠宝类、汽车类（30 万元以上）零售额分别增长 15%、12%、28%，高于社零总额平均增速（6.5%）；其中华润 Ole' 精品超市（石家庄万象城店）2023 年销售额达 1.8 亿元，同比增长 22%，进口食品、高端酒水品类占比超 45%。

消费行为变化：据美团 2024 年《石家庄消费趋势报告》，2023 年石家庄用户 “高端餐饮”（客单价 200 元 +）订单量同比增长 40%，“奢侈品二手交易” 订单量增长 65%，反映高端消费从 “炫耀性” 向 “常态化” 转变。

3.2年轻化：Z 世代成为消费新主力

客群结构：2023 年石家庄 18-35 岁人口占比达 38%，其中 Z 世代（18-25 岁）占比 19%，该群体月均消费支出约 3500 元，其中 “体验类消费”（娱乐、运动、社交）占比超 50%，高于其他年龄层 20 个百分点。

消费偏好：据抖音电商 2024 年数据，石家庄 Z 世代用户 “国潮品牌” 搜索量同比增长 80%，“潮玩手办” 订单量增长 75%，“沉浸式体验”（剧本杀、密室逃脱）消费频次平均达每月 2.3 次；石家庄万象城 2023 年调研显示，Z 世代客群占比仅 22%，低于城市平均水平，存在较大提升空间。

3.3场景化：“消费 + 社交” 需求驱动场景创新

需求变化：2023 年石家庄消费者 “为场景买单” 的意愿显著增强 —— 据 CBNData 调研，72% 的受访者表示 “会因商场的主题美陈、特色活动特意到访”，68% 的受访者认为 “商场是社交聚会的重要场所”。

本地案例：石家庄勒泰中心 2024 年 “五一” 期间推出 “勒泰星空夜市”，通过 “灯光秀 + live 演出 + 特色小吃” 场景组合，单日客流突破 15 万人次，带动餐饮业态销售额增长 60%；石家庄万象城 2025 年 “108VALLEY 城市山谷” 主题街区开街首周，因 “运动场景 + 社交属性”，吸引年轻客群占比提升至 35%，验证场景化对客流的拉动作用。

4.商业综合体资产增值核心驱动因素：首店经济、空间体验、数字化运营三足鼎立

4.1首店经济：打造“城市商业名片”的核心抓手

价值逻辑：首店通过 “稀缺性” 吸引客流、提升项目知名度，进而带动租金溢价与资产估值提升。据赢商网数据，引入首店的商业项目，首年客流平均增长 25%，租金水平较同区域非首店项目高 15%-20%；

国内案例：成都 IFS 凭借 “全国首店 + 西南首店” 矩阵（截至 2023 年累计引入首店超 600 家），2023 年坪效达 1.2 万元 /㎡/ 年，资产估值突破 300 亿元，较开业时增长 2.5 倍；

石家庄实践：石家庄万象城截至 2024 年累计引入超 100 家城市首店，其中 lululemon、SEPHORA 全国第二旗舰店等首店，带动所在楼层租金提升 30%，2023 年首店相关话题在小红书、抖音曝光量超 2000 万次，成为项目核心引流标签。

4.2空间体验：提升“用户粘性”与“品牌溢价”的关键

价值数据：据 RET 睿意德 2024 年调研，空间体验优化后的商业项目，客群停留时长平均提升 40%，复购率提升 25%，非租金收入（如广告、活动场地租赁）占比提升 10-15 个百分点；

创新案例：

成都麓湖天府美食岛：通过 “湖景 + 露营 + 市集” 的开放式空间设计，2023 年客流同比增长 55%，非租金收入占比达 35%；

上海蟠龙天地：以 “古镇肌理 + 现代商业” 为空间特色，开业首年客流超 1200 万人次，坪效达 8000 元 /㎡/ 年，较同区域传统商场高 50%；

石家庄潜力：石家庄万象城目前存在 “下沉广场利用率低、高楼层客流衰减” 等问题，通过空间改造（如 “城市峡谷” 下沉广场、“云端生活” 高楼层），有望实现客流与坪效的双重提升。

4.3数字化运营：降本增效与精准营销的核心工具

资产增值逻辑：数字化通过 “精准触达客群、优化商户运营、降低管理成本”，直接提升项目盈利水平与资产估值。据麦肯锡 2024 年报告，实现全链路数字化的商业综合体，运营成本平均降低 18%，商户销售额平均提升 15%，资产估值较非数字化项目高 20%；

实操案例：华润万象生活 “万象云” 数字化平台，通过会员标签体系与精准营销，使全国万象城会员复购率平均达 45%，较行业平均水平高 20 个百分点；2023 年通过该平台为石家庄万象城推送个性化活动信息，带动会员消费额增长 28%；

石家庄差距：目前石家庄多数商业项目数字化仍停留在 “线上积分、停车缴费” 基础阶段，如北国商城会员数字化覆盖率仅 35%，勒泰中心未实现商户数据与商场数据互通，为石家庄万象城通过数字化建立竞争优势提供窗口期。

（二）项目核心概况

1.项目基本信息：区位、规模、业态基础与关键运营数据

1.1区位：中山路核心商圈 + 双地铁上盖的绝对优势

地理坐标：位于石家庄市桥西区中山西路 108 号，地处中山路与中华大街交叉口 —— 中山路是石家庄 “百年商业主轴”，2023 年商圈零售额占全市核心商圈总额的 42%；中华大街是城市南北交通主干道，串联桥西区、新华区、正定新区等核心区域；

交通配套：地铁 1 号线（东西向，连接石家庄站与正定机场）、3 号线（南北向，连接鹿泉区与裕华区）在项目地下负 2 层直接换乘，日均地铁客流量达 8 万人次，项目直通地铁口的客群占比达 35%；地面公交站点 12 个，覆盖 28 条公交线路，3 公里内辐射人口超 50 万人，5 公里内辐射人口超 120 万人；

周边配套：3 公里内聚集石家庄市政府、河北省博物院、河北师范大学等政务、文化、教育资源，同时覆盖恒大城、金正缔景城等 20 余个高端社区（均价 1.8-2.5 万元 /㎡），中高端居住人口超 15 万人，为项目提供稳定客群支撑。

1.2规模：31.7 万㎡城市 TOD 综合体的全能配置

总体规模：总建筑面积 31.7 万平方米，其中商业部分（购物中心）面积 20 万平方米，占比 63%；配套部分含 2 栋超高层写字楼（总高 200 米，建筑面积 8.5 万平方米）、2 栋超高层公寓（总高 180 米，建筑面积 3.2 万平方米），形成 “商业 + 办公 + 居住” 的 TOD 综合体模式；

购物中心楼层布局：

地下 4 层：

B4-B3 为停车场（共 2000 个车位，2023 年车位使用率平均达 85%，周末高峰达 100%）；

B2 为地铁换乘层 + 生活服务业态（含华润万家超市、美妆集合店）；

B1 为潮流零售 + 特色餐饮（含 ZARA、UR、奈雪的茶等）；

地上 7 层：

F1 为国际精品 + 美妆（含 SEPHORA、周大福、COACH 奥莱店）；

F2-F3 为时尚女装 + 男装（含 ONLY、VERO MODA、杰克琼斯）；

F4 为运动户外 + 亲子（含耐克、阿迪达斯、MELAND 儿童乐园）；

F5-F6 为餐饮 + 娱乐（含海底捞、西贝莜面村、万象影城）；

F7 为高端餐饮 + 生活美学（含小南国、西西弗书店黑标店）；

硬件设施：配备 12 部扶梯、8 部直梯、2 部观光梯，客流动线设计为 “环形动线 + 中庭引导”，核心中庭挑高 28 米，配备 LED 大屏与灯光系统，可举办大型主题活动（如 2024 年 “圣诞灯光秀” 吸引客流超 10 万人次）。

1.3业态基础：40% 零售 + 35% 餐饮 + 15% 娱乐 + 10% 生活服务的初始结构

零售业态：以 “时尚零售 + 精品美妆” 为核心，涵盖国际美妆（SEPHORA、祖玛珑）、时尚服饰（ZARA、UR、H&M）、黄金珠宝（周大福、老凤祥）等，2023 年零售业态销售额达 12 亿元，占项目总销售额的 55%；

餐饮业态：聚集 70% 城市首店餐饮品牌（如 HOT CRUSH、裕莲茶楼、麻六记），涵盖火锅、西餐、日料、地方菜等品类，2023 年餐饮业态销售额达 8 亿元，日均翻台率 3.2 次，其中 HOT CRUSH 月均零售额达 400 万元，位列石家庄餐饮单店 TOP3；

娱乐业态：包含河北首座双巨幕激光 IMAX 影院（万象影城，9 个厅，1500 个座位，2023 年票房达 8000 万元，位列石家庄影院 TOP1）、MELAND 儿童成长乐园（面积 3000㎡，2023 年接待亲子家庭超 50 万人次）、星际传奇电玩城（面积 1500㎡，年轻客群占比 70%）；

生活服务：涵盖 Ole' 精品超市（面积 5000㎡，2023 年销售额 1.8 亿元）、西西弗书店黑标店（面积 1200㎡，华北第二家黑标店）、蔚来中心（面积 800㎡，全国第 16 家蔚来中心，2023 年汽车销量达 300 辆）。

1.4开业以来关键运营数据：持续增长的城市商业标杆

开业初期（2018 年）：开业首日客流 30 万人次，营业额 3200 万元，会员注册 12 万人，创华润商业同期新开业项目纪录；首年客流 1200 万人次，销售额 18 亿元，出租率 92%；

成长阶段（2019-2022 年）：2021 年客流恢复至疫情前 110%（1320 万人次），销售额 22 亿元；2022 年发行 10 年期 30 亿元 CMBS，出租率稳定在 95% 以上；

成熟阶段（2023-2024 年）：2023 年客流突破 2000 万人次，同比增长 13%；销售额 28 亿元，同比增长 15%；会员规模达 128 万人，同比增长 18%；出租率 96.5%，位列石家庄商业综合体 TOP1；2024 年上半年引入首店 21 家，其中 6 家为河北首店（如 Salomon、Mammut），带动上半年客流同比增长 18%。

2.资产现状核心指标：出租率、坪效、会员规模与资产估值趋势

2.1出租率：96.5% 的高位稳定，核心铺位零空置

整体出租率：2023 年全年出租率 96.5%，2024 年上半年维持 96.2%，高于石家庄商业综合体平均出租率（85%）11.2 个百分点；其中 F1-F3 核心楼层出租率 100%，B1、F4-F5 出租率 98%，仅 F6-F7 部分边角铺存在空置（出租率 88%）；

品牌稳定性：核心品牌（如 SEPHORA、ZARA、万象影城、Ole'）合约期限均为 5-8 年，2023 年品牌续约率达 92%，高于行业平均续约率（80%）12 个百分点；其中 SEPHORA 因销售额持续增长（2023 年同比 + 25%），主动提出扩大经营面积（从 800㎡增至 1200㎡）；

空置铺位特征：现存空置铺位主要集中在 F6-F7 高楼层（面积约 1200㎡），多为 50-100㎡的中小面积铺位，因 “高楼层客流衰减” 导致品牌入驻意愿低，需通过空间改造与业态调整激活。

2.2坪效：1.4 万元 /㎡/ 年的行业领先水平，存在结构性提升空间

整体坪效：2023 年项目整体坪效达 1.4 万元 /㎡/ 年，高于石家庄商业综合体平均坪效（0.8 万元 /㎡/ 年）75%，接近天津区域标杆项目（如天津恒隆广场 1.6 万元 /㎡/ 年）水平；

楼层坪效差异：F1（国际精品 + 美妆）坪效最高，达 3.2 万元 /㎡/ 年；B1（潮流零售）、F2-F3（时尚服饰）坪效 1.5-2 万元 /㎡/ 年；F4（亲子 + 运动）坪效 1.2 万元 /㎡/ 年；F6-F7（高端餐饮）坪效 0.8 万元 /㎡/ 年，高楼层坪效仅为核心楼层的 25%，存在显著提升空间；

业态坪效差异：美妆业态坪效最高（4.5 万元 /㎡/ 年），其次为珠宝首饰（3.8 万元 /㎡/ 年）、快时尚（2.2 万元 /㎡/ 年）；体验业态坪效相对较低，如亲子业态坪效 1.1 万元 /㎡/ 年，娱乐业态坪效 0.9 万元 /㎡/ 年，需通过场景创新与运营优化提升。

2.3会员规模：128 万高粘性会员，占石家庄城镇人口 16% 的绝对渗透

会员数量与结构：截至 2024 年 6 月，会员总数达 128 万人，其中付费会员（万象星黑卡、金卡）8.5 万人，占比 6.7%；会员中 25-45 岁客群占比 72%，本科及以上学历占比 58%，月均消费 3000 元以上客群占比 35%，具备中高端消费潜力；

会员消费贡献：2023 年会员消费额达 18.2 亿元，占项目总销售额的 65%；会员复购率达 42%，较非会员复购率（15%）高 27 个百分点；其中黑卡会员（消费满 10 万元 / 年）人均年消费 15 万元，贡献总销售额的 18%；

会员运营数据：2023 年会员平均到访频次 4.5 次 / 年，平均停留时长 3.2 小时 / 次；通过 “会员日”“积分兑换” 等活动，2023 年会员活跃度（年均到访 3 次以上）达 45%，较 2022 年提升 10 个百分点。

2.4租金收缴率：验证资产现金流稳定性

整体收缴率：2023 年项目租金收缴率达 99.2%，高于行业平均水平（95%）4.2 个百分点，其中核心品牌（SEPHORA、ZARA、万象影城）收缴率 100%，中小品牌收缴率 98.5%，仅 3 家品牌因经营不善出现延迟收缴（已通过调整铺位、减免部分租金解决）；

租金支付方式：60% 的品牌采用 “月付 + 押金（3 个月租金）” 方式，30% 采用 “季付 + 押金（2 个月租金）”，10%（核心品牌）采用 “半年付 + 押金（1 个月租金）”，支付方式结构合理，保障现金流稳定；

未来风险防控：针对餐饮、体验等受市场波动影响较大的业态，可建立 “租金预警机制”（当品牌连续 2 个月销售额下降超 20%，启动租金协商），避免出现大面积租金拖欠。

2.5非租金收入结构：分析盈利多元化程度

非租金收入规模：2023 年项目非租金收入达 2.8 亿元，占总营收（租金收入 + 非租金收入）的 18%，低于头部项目（如成都 IFS 非租金收入占比 30%）12 个百分点，存在较大提升空间；

收入结构细分：

广告收入：1.2 亿元（占非租金收入 42.9%），主要来自场内灯箱广告（5000 万元）、外立面 LED 广告（4000 万元）、数字化广告（3000 万元）；

活动收入：0.8 亿元（占 28.6%），包括场地租赁（如中庭活动、外广场市集，5000 万元）、品牌活动赞助（3000 万元）；

服务收入：0.6 亿元（占 21.4%），包括停车场收入（4000 万元）、会员服务费（1000 万元）、商户服务费（1000 万元）；

其他收入：0.2 亿元（占 7.1%），包括品牌入驻费、违约金等；

提升方向：重点拓展 “数字化广告（如 AR 互动广告、会员精准推送广告）” 与 “高端服务收入（如私人定制服务、企业商务服务）”，预计 2025 年非租金收入占比可提升至 25%。

2.6资产负债率：评估资产财务健康度

负债现状：截至 2024 年 6 月，项目资产负债率为 45%，低于行业平均水平（60%）15 个百分点，主要负债为 2022 年发行的 30 亿元 CMBS（年利率 3.8%），无其他高息负债；

偿债能力：2023 年项目 EBITDA（息税折旧摊销前利润）达 8.5 亿元，利息覆盖倍数（EBITDA / 利息支出）达 6.2 倍，远超安全线（1.5 倍），偿债能力强劲；

财务优化建议：可利用当前低利率环境，提前偿还部分高成本负债（若未来有利率更低的融资渠道），或通过 “资产证券化二期”（预计规模 35 亿元，年利率 3.5% 以下）替换现有 CMBS，进一步降低融资成本，提升资产净利润率（预计提升 0.3-0.5 个百分点）。

2.7资产估值趋势：从开业 35 亿元到 2024 年 48 亿元的稳步增长

估值变化：据华润置地 2023 年财报披露，石家庄万象城资产估值达 45 亿元，较 2018 年开业时（35 亿元）增长 28.6%，年均复合增长率 5.1%；2024 年因首店引入与客流增长，估值预计提升至 48 亿元，较 2023 年增长 6.7%；

估值驱动因素：核心驱动为 “出租率提升 + 租金增长 + 品牌溢价”——2018-2023 年，项目平均租金从 80 元 /㎡/ 月提升至 125 元 /㎡/ 月，年均增长 9.4%；首店品牌租金溢价达 30%（如 lululemon 租金 180 元 /㎡/ 月，较同楼层普通品牌高 50%）；

行业对比：2023 年石家庄商业综合体平均资产估值约 25 亿元，石家庄万象城估值是行业平均水平的 1.8 倍；与同量级城市标杆项目（如郑州万象城 52 亿元、西安万象城 55 亿元）相比，仍存在 7-10 亿元提升空间，主要依赖业态优化与坪效增长。

3.北京云阿云与华润置地合作背景及核心赋能方向：招商、运营、资产提升的深度协同

3.1合作背景：强强联合填补石家庄高端商业资源空白

合作契机：2016 年石家庄万象城项目筹备期，华润置地需引入具备 “全球品牌资源 + 本地运营经验” 的合作伙伴，以突破石家庄高端商业资源稀缺的瓶颈；北京云阿云凭借 “1000 + 全球品牌资源库（含国际潮流、特色餐饮、体验业态）+15 年大型商业操盘经验（曾参与北京 SKP、上海恒隆广场招商运营）”，成为华润置地战略合作伙伴；

合作模式：采用 “联合运营 + 利益共享” 模式，北京云阿云负责 “首店招商 + 业态规划 + 资产提升方案设计”，华润置地负责 “空间建设 + 日常运营 + 会员管理”，双方成立专项工作组，每月召开运营复盘会，共同决策重大事项（如首店引入、租金定价、空间改造）；

合作成果：截至 2024 年，双方合作引入城市首店超 100 家，其中 60% 由北京云阿云独家资源对接（如 lululemon、Salomon、裕莲茶楼）；2023 年共同推动 “108VALLEY 城市山谷” 前期规划，2024 年落地 21 家首店，带动项目客流与销售额双增长。

3.2核心赋能方向一：招商赋能 —— 从 “资源对接” 到 “首店孵化” 的升级

全球品牌资源库：北京云阿云建立覆盖 “国际潮流、特色餐饮、体验业态” 的 1000 + 品牌资源库，其中与 50 + 国际品牌（如 Ami Paris、We11done、Mammut）建立直接合作关系，可优先获取区域首店授权；

首店孵化机制：针对潜力新兴品牌（如国潮设计师品牌、创新体验业态），北京云阿云联合华润置地设立 “首店孵化基金”，提供 “租金补贴（最高 6 个月免租）+ 装修支持（500-1000 元 /㎡）+ 营销引流（商场广告位免费使用 3 个月）”，2023 年成功孵化 “山缓缓”（河北首店，文艺餐饮品牌），首年销售额达 800 万元，坪效 1.2 万元 /㎡/ 年；

招商数据支撑：2021-2023 年，北京云阿云主导引入的首店品牌，平均首年销售额达 500 万元，较普通品牌高 40%；首年续约率达 85%，较普通品牌高 20 个百分点，验证招商精准度。

3.3核心赋能方向二：运营赋能 —— 从 “数据支持” 到 “商户共创” 的深化

数字化运营支持：北京云阿云为项目提供 “品牌匹配算法系统”，通过分析石家庄消费数据（如客群偏好、消费能力、竞品动态），为品牌选址、业态组合提供数据支撑 —— 如 2023 年通过算法推荐，将 “Salomon”（户外品牌）选址在 F4 运动楼层，首年销售额达 600 万元，超出预期 30%；

商户共创活动：北京云阿云联合华润置地，每年策划 “首店嘉年华”“潮流生活节” 等活动，组织首店品牌联合营销 ——2024 年 “五一” 首店嘉年华，15 家首店品牌推出 “限定产品 + 满减活动”，带动首店品牌销售额同比增长 55%，项目整体客流增长 22%；

运营培训体系：北京云阿云为商户提供 “运营提升培训”，涵盖 “销售技巧、客群维护、数字化营销” 等内容，2023 年累计培训商户员工 1200 人次，参与培训的商户销售额平均提升 18%，高于未参与培训商户 10 个百分点。

3.4核心赋能方向三：资产提升 —— 从 “空间规划” 到 “价值兑现” 的闭环

资产提升方案设计：北京云阿云基于 “资产增值目标”，为项目提供空间改造与业态调整方案 —— 如 2024 年设计的 “108VALLEY 城市山谷”（下沉广场改造）方案，通过 “运动主题场景 + 首店业态” 组合，预计改造后下沉广场客流提升 30%，坪效提升 50%，资产估值增加 2 亿元；

资产证券化支持：北京云阿云协助华润置地完成 2022 年 30 亿元 CMBS 发行，提供 “品牌运营数据（首店销售额、会员消费贡献）+ 资产估值模型”，助力项目获得资本市场认可，优先级证券利率降至 3.8%，低于同期行业平均水平 0.5 个百分点；

长期资产规划：双方共同制定《石家庄万象城 2024-2028 年资产提升规划》，明确 “每年引入 30 家首店、体验业态占比提升至 30%、资产估值突破 60 亿元” 的目标，为项目长期发展提供路径指引。

3.5合作风险防控：保障双方利益稳定

风险点识别：合作中存在 “品牌资源独占性风险（北京云阿云若将核心首店资源引入竞品项目）、利益分配争议风险（非租金收入分成比例）、决策效率风险（重大事项双方审批流程过长）”；

防控措施：

签订 “品牌资源排他协议”：约定北京云阿云在石家庄范围内，核心首店资源（如国际潮流、特色餐饮首店）优先供应石家庄万象城，3 年内不得引入其他竞品项目；

明确利益分配机制：租金收入按 “华润置地 70%、北京云阿云 30%” 分成，非租金收入（如首店孵化基金收益、活动赞助收入）按 “华润置地 60%、北京云阿云 40%” 分成，写入合作协议，避免争议；

建立快速决策通道：针对 “首店引入（租金低于一定标准）、小型活动策划” 等事项，授权双方项目负责人直接决策，重大事项（如空间改造、资产证券化）成立专项小组，审批时限不超过 15 个工作日；

合作稳定性：截至 2024 年，双方合作未出现重大风险纠纷，合作续约意愿强烈（计划 2025 年续签 5 年合作协议）。

3.6未来合作规划：从 “项目合作” 到 “区域战略合作” 升级

短期（1-2 年）：共同推进 “石家庄万象城二期”（规划建筑面积 10 万㎡，定位 “高端生活体验中心”）筹备工作，北京云阿云负责二期首店招商（目标引入 50 家城市首店），华润置地负责工程建设与运营筹备；

中期（3-5 年）：联合拓展石家庄周边城市商业项目（如邯郸、邢台），北京云阿云输出品牌资源与招商能力，华润置地输出运营管理能力，采用 “轻资产运营” 模式，共同获取管理费与业绩提成；

长期（5-10 年）：在京津冀南部区域（石家庄、邯郸、邢台、衡水）打造 “万象系商业矩阵”，计划布局 5-8 个商业项目，形成区域商业垄断优势，北京云阿云与华润置地按 “3:7” 比例共享长期收益。

4.项目核心资产价值锚点：城市地标属性、TOD 交通优势、首店资源沉淀的不可复制性

4.1城市地标属性：石家庄商业“第一名片”的品牌溢价

城市认知度：据 2024 年石家庄消费者调研，85% 的受访者认为 “石家庄万象城是城市商业地标”，72% 的受访者 “会优先选择万象城进行高端消费或社交聚会”；项目 2023 年社交媒体曝光量超 5000 万次（小红书笔记 15 万 +、抖音视频播放量 3500 万 +），是石家庄曝光量最高的商业项目；

政务与文化联动：项目多次承接石家庄市政府 “城市消费节”“首店经济发布会” 等官方活动，2024 年成为 “京津冀商业协同发展论坛” 分会场，进一步强化 “城市商业标杆” 地位；

品牌溢价体现：项目核心楼层（F1）租金达 180 元 /㎡/ 月，较同商圈其他项目（如勒泰中心 F1 租金 120 元 /㎡/ 月）高 50%，反映地标属性带来的租金溢价；2023 年引入的 “蔚来中心”“SEPHORA 全国第二旗舰店”，均因 “地标项目” 属性选择入驻，进一步巩固品牌矩阵优势。

4.2TOD 交通优势：双地铁上盖带来的“客流虹吸”效应

地铁客流贡献：2023 年项目通过地铁导入的客流达 730 万人次，占总客流的 36.5%；其中工作日地铁客流占比 42%（商务客群为主），周末地铁客流占比 32%（家庭客群为主），地铁成为项目核心客流来源；

交通便利性带来的客群拓展：据 2023 年客群调研，项目 30% 的客群来自石家庄周边区域（如正定、鹿泉、栾城），其中 60% 通过 “地铁 + 公交” 组合到访，交通便利性显著提升项目辐射范围；

资产增值影响：据北京云阿云智库・商业地产项目组发布 2024 年《TOD 商业资产估值报告》，地铁上盖商业项目的资产估值较非地铁项目高 25%-30%，租金增长率高 5-8 个百分点；石家庄万象城因双地铁上盖属性，2018-2023 年资产估值年均增长 5.1%，高于石家庄非地铁商业项目（年均增长 3.2%）1.9 个百分点。

4.3首店资源沉淀：100 + 城市首店构建的“竞争护城河”

首店矩阵规模：截至 2024 年 6 月，项目累计引入城市首店 108 家，涵盖国际潮流（28 家）、特色餐饮（45 家）、体验业态（22 家）、生活服务（13 家），首店数量占石家庄全市首店总数的 42%，形成 “华北首店聚集地” 的品牌认知；

首店的客流与销售贡献：2023 年首店品牌带动客流达 850 万人次，占总客流的 42.5%；首店品牌销售额达 12.6 亿元，占总销售额的 45%；其中 “高流量首店”（如 lululemon、裕莲茶楼）单店年均客流超 50 万人次，单店年均销售额超 800 万元；

首店的不可复制性：北京云阿云与 50 + 首店品牌签订 “区域独家合作协议”（如 Salomon、Mammut、山缓缓），约定 3 年内不在石家庄其他商业项目开设门店，形成 “首店壁垒”；2023 年石家庄其他商业项目（如勒泰中心、北国商城）引入首店仅 35 家，且多为区域首店（非城市首店），无法与项目形成直接竞争，首店资源已成为项目核心资产价值锚点。

二、本体 SWOT 及项目现状

（一）核心优势（S）：数据支撑与竞争壁垒双重验证

1. 区位独占性：中山路核心商圈 + 双地铁上盖，构建客流 “虹吸效应”

商圈垄断力：中山路商圈是石家庄“百年商业主轴”，2023 年零售额达 280 亿元，占全市核心商圈总零售额的 42%；项目位于商圈核心节点，3 公里内辐射 20 个高端社区（如恒大城、金正缔景城，均价 1.8-2.5 万元 /㎡）、15 栋甲级写字楼（如华润大厦、勒泰中心写字楼，入驻企业超 500 家），固定中高端客群超 30 万人，为项目提供稳定客流基础。

交通导入力：作为地铁 1 号线（东西向，连接石家庄站与正定机场）与 3 号线（南北向，连接鹿泉区与裕华区）的 “双地铁上盖” 项目，地铁口直接连通商场地下负 2 层，2023 年通过地铁导入客流达 730 万人次，占总客流的 36.5%，日均地铁客流 8 万人次，远超石家庄其他商业项目（如勒泰中心地铁客流占比 25%、北国商城 20%）。

交通便利性对比：项目 3 公里内覆盖 12 个公交站点（28 条公交线路）、2 个长途汽车站，自驾客群可通过中华大街、中山路快速抵达，停车场 2000 个车位工作日使用率 85%、周末达 100%，交通配套完善度在石家庄商业项目中排名第一，客流导入能力形成绝对竞争优势。

2. 品牌基础：128 万高粘性会员 + 超 100 家城市首店，打造市场认知“护城河”

会员规模与质量：截至 2024 年 6 月，项目会员总数达 128 万人，占石家庄城镇人口（800 万）的 16%，其中付费会员（万象星黑卡、金卡）8.5 万人，占比 6.7%；会员中 25-45 岁客群占比 72%，本科及以上学历 58%，月均消费 3000 元以上客群 35%，会员结构呈现 “年轻化、高消费力” 特征；2023 年会员消费额 18.2 亿元，占总销售额的 65%，会员复购率 42%，较非会员（15%）高 27 个百分点，会员粘性远超行业平均水平（头部项目会员复购率平均 35%）。

首店资源壁垒：截至 2024 年，项目累计引入超 100 家城市首店，涵盖国际潮流（lululemon、Salomon、Mammut）、特色餐饮（HOT CRUSH、裕莲茶楼、麻六记）、体验业态（蔚来中心、MELAND 儿童成长乐园）等，首店数量占石家庄全市首店总数的 42%，形成 “华北首店聚集地” 的品牌认知；其中 2023 年引入的 lululemon 首店，首年销售额达 800 万元，带动所在楼层客流增长 28%，首店的 “稀缺性” 成为项目核心引流标签，2023 年首店相关话题在小红书、抖音曝光量超 2000 万次，市场认知度稳居石家庄商业项目第一。

3. 运营底蕴：华润万象生活 + 北京云阿云，形成“专业管理 + 资源整合”双引擎

华润万象生活专业能力：作为国内商业运营龙头，华润万象生活拥有 15 年商业综合体管理经验，截至 2023 年底管理购物中心 101 座，其中重奢项目 13 座，资产规模超 2000 亿元；在石家庄万象城运营中，其 “精细化运营体系”（如商户分级管理、会员标签体系、营销活动 IP 化）成效显著 ——2023 年通过 “万象星” 会员体系，实现会员积分兑换率提升至 35%，较行业平均（20%）高 15 个百分点；“万象影城” 作为河北首座双巨幕激光 IMAX 影院，2023 年票房 8000 万元，位列石家庄影院 TOP1，专业运营能力保障项目基础盘稳定。

北京云阿云资源整合赋能：作为华润置地重要合作伙伴，北京云阿云凭借 “1000 + 全球品牌资源库”“超强算法匹配能力”“15 年大型商业操盘经验”，为项目提供核心资源支持：

①招商端：2023-2024 年主导引入 61 家首店，其中 50% 为独家资源（如 Salomon、Mammut 河北首店），首店引入效率较行业平均高 40%；

②资产端：协助项目 2022 年发行 10 年期 30 亿元 CMBS（市场首单 10 年期商业地产证券化项目），优先级利率 3.8%，低于同期行业平均 0.5 个百分点；

③运营端：搭建 “品牌 - 用户” 算法匹配系统，2023 年为项目推荐的 15 家品牌，首年平均销售额达 600 万元，超出预期 30%，双方协同形成 “1+1>2” 的运营优势。

4. 资产健康度：96%+ 高出租率 + CMBS 发行，验证资产 “优质属性”

出租率与租金稳定性：2023 年项目整体出租率 96.5%，核心楼层（F1-F3）出租率 100%，仅高楼层（F6-F7）边角铺存在少量空置（出租率 88%），出租率水平高于石家庄商业综合体平均（85%）11.2 个百分点，也高于同量级城市标杆项目（如郑州万象城 95%、西安万象城 94%）；2023 年平均租金达 125 元 /㎡/ 月，较 2018 年开业时（80 元 /㎡/ 月）年均增长 9.4%，租金增长率高于石家庄 GDP 年均增速（6.5%），资产现金流稳定性强。

资产证券化验证：2022 年项目成功发行 30 亿元 CMBS，期限 10 年，底层资产为石家庄万象城购物中心及配套写字楼，优先级证券获得中诚信 AA + 评级，发行利率 3.8%，认购倍数 1.2 倍，获得资本市场超额认购；此次 CMBS 发行是市场首单 10 年期商业地产证券化项目，也是河北省首单商业综合体 CMBS，标志着项目资产质量获得专业机构认可，资产流动性与增值潜力显著。

（二）核心劣势（W）：结合项目实操挑战的深度剖析

1. 空间布局：动线盲区与低效空间制约资产价值释放

动线设计问题：

①垂直动线失衡：高楼层（F6-F7）依赖扶梯导入，电梯分布集中在中庭区域，边缘铺位可达性差，2023 年 F7 楼层客流仅为 F1 楼层的 35%，存在 “高楼层客流衰减” 魔咒；

②水平动线曲折：B1 层、F4 层存在 “L 型” 动线盲区，部分铺位（如 B1 层西侧角落）因动线遮挡，日均客流仅为核心铺位的 20%，出租率仅 70%，低于整体水平 26.5 个百分点；

③出入口设计单一：项目主入口集中在中山路与中华大街交叉口，西侧、北侧缺乏独立出入口，无法有效承接周边社区与写字楼客流，西侧 300 米内的金正缔景城社区客群到店率仅 15%。

低效空间未激活：

①下沉广场：面积约 2000㎡，目前仅作为停车场出入口与临时活动场地，日均客流不足 500 人次，坪效仅 200 元 /㎡/ 年，远低于项目平均坪效（1.4 万元 /㎡/ 年），空间价值严重浪费；

②边角铺：全项目约有 30 间边角铺（总面积约 5000㎡），因面积小（10-50㎡）、位置偏，多引入低端零售或空置，2023 年边角铺平均坪效 0.6 万元 /㎡/ 年，仅为核心铺位（3.2 万元 /㎡/ 年）的 18.75%；

③屋顶空间：约 5000㎡屋顶空间长期闲置，未开发为空中花园、露台餐饮等体验空间，错失 “立体空间运营” 机会。

2. 业态结构：传统零售占比过高，体验业态 “密度不足 + 创新不足”

业态比例失衡：2023 年项目业态占比为零售 40%、餐饮 35%、体验 15%、生活服务 10%，传统零售占比高于头部商业项目（如成都 IFS 零售 30%、上海前滩太古里零售 25%），体验业态占比低于行业平均（25%）10 个百分点；其中传统服饰零售占比达 22%，2023 年销售额同比下降 8%，坪效 0.9 万元 /㎡/ 年，低于项目平均坪效 35.7%，成为拉低整体盈利水平的 “短板”。

体验业态问题：

①密度不足：全项目体验业态仅 28 家，平均每万㎡商业面积对应 1.4 家体验店，低于成都 IFS（3 家 / 万㎡）、北京朝阳合生汇（2.8 家 / 万㎡）；

②创新不足：体验业态集中在 “儿童乐园（MELAND）、影院（万象影城）、电玩城（星际传奇）” 等传统品类，缺乏沉浸式剧场、高端电竞馆、室内滑雪馆等新兴体验业态，2023 年体验业态客群中 35 岁以上家庭客群占比 70%，年轻客群吸引力不足；

③联动不足：体验业态与零售、餐饮缺乏联动，如 MELAND 儿童乐园周边未配套亲子餐饮、亲子零售，客群消费场景单一，亲子家庭单次消费金额仅 800 元，低于行业平均（1200 元）33.3%。

3. 品牌矩阵：重奢空白与潮流更新慢，高端客群与年轻客群 “双流失”

头部重奢品牌缺失：项目目前最高端品牌为轻奢品类（如 COACH 奥莱店、Michael Kors 折扣店），缺乏 LV、Gucci、Prada 等头部重奢品牌，也缺乏 Tiffany、Cartier 等高端珠宝品牌；2023 年高端客群（年消费 10 万元以上）调研显示，35% 的高端客群因 “缺乏重奢品牌” 选择前往北京、天津购物，高端消费外流严重，错失年均约 5 亿元的高端消费市场。

潮流新锐品牌更新滞后：

①更新速度慢：2023 年潮流品牌更新率仅 15%，低于上海 TX 淮海（40%）、成都 COSMO（35%）；

②品类覆盖窄：潮流品牌集中在运动户外（lululemon、Salomon），缺乏国潮设计师品牌（如 ROARINGWILD、FMACM）、潮玩集合店（如泡泡玛特全球旗舰店）、小众香氛品牌（如 Byredo、Diptyque）；

③年轻客群吸引力弱：2023 年 Z 世代客群（18-25 岁）占比仅 22%，低于石家庄 Z 世代人口占比（19%）的同时，更低于成都 COSMO（Z 世代占比 65%）、北京朝阳合生汇（Z 世代占比 45%），年轻客群流失严重。

4. 数字化运营：数据应用“浅”与营销体系“散”，运营效率待提升

会员数据应用深度不足：

①标签体系简单：目前会员标签仅包含 “消费金额、到访频率” 等基础维度，缺乏 “消费偏好（如喜欢的品牌、餐饮口味）、社交属性（如是否乐于分享）、生活场景（如是否有孩子）” 等深度标签，无法实现精准画像；

②数据应用单一：会员数据仅用于 “积分兑换、生日提醒” 等基础场景，未用于 “个性化商品推荐、定制化活动邀约”，2023 年会员精准营销转化率仅 8%，低于华润万象生活其他项目（15%）46.7%。

精准营销体系待完善：

①渠道分散：营销渠道涵盖微信公众号、抖音、小红书，但各渠道数据不互通，无法形成 “用户全旅程追踪”，如用户在抖音看到活动广告，到店后无法识别其来源，无法评估渠道效果；

②活动同质化：营销活动集中在 “节日促销（如双 11、圣诞）、满减优惠”，缺乏针对不同客群的定制化活动（如针对 Z 世代的潮玩市集、针对高端客群的私享会）；

③数字化工具缺失：未引入 AR 试穿、虚拟导购、智能推荐等数字化工具，2023 年线上引流到店率仅 12%，低于行业头部项目（25%）52%。

（三）外部机会（O）：依托行业趋势与本地红利的机遇捕捉

1. 消费升级：石家庄中高端消费群体扩容，品质需求“爆发式增长”

中高端客群规模扩大：2023 年石家庄城镇居民人均可支配收入达 4.8 万元，同比增长 8.5%，其中年收入 20 万元以上的中高端家庭达 18 万户，较 2018 年增长 65%；中高端客群消费呈现 “品质化、个性化、体验化” 特征，2023 年中高端客群在 “高端餐饮（客单价 200 元 +）、奢侈品、体验服务” 等领域的消费支出同比增长 28%，为项目高端业态拓展提供客群基础。

品质消费需求激增：

①首店消费：2023 年石家庄首店消费市场规模达 15 亿元，同比增长 45%，其中 60% 的首店消费集中在餐饮与零售品类，项目作为 “首店聚集地”，可进一步抢占首店消费市场；

②体验消费：2023 年石家庄体验消费（如密室逃脱、剧本杀、高端 SPA）市场规模达 22 亿元，同比增长 35%，年轻客群体验消费支出占比达 40%，为项目体验业态创新提供需求支撑；

③文化消费：2023 年石家庄文化消费（如艺术展览、话剧演出、文创产品）市场规模达 8 亿元，同比增长 30%，项目可通过 “商业 + 文化” 融合，挖掘文化消费潜力。

2. 政策支持：城市商圈升级与首店经济扶持，政策红利 “精准落地”

商圈升级政策：石家庄市《中山路核心商圈升级改造行动计划（2023-2025 年）》明确提出 “将中山路商圈打造为京津冀南部区域消费中心”，计划投入 20 亿元用于商圈基础设施改造、业态升级、品牌引进；其中针对商业综合体，提出 “对引入国际首店、全国首店的项目，给予最高 500 万元奖励；对开展场景创新、数字化改造的项目，给予最高 300 万元补贴”，项目可依托政策获得改造资金与品牌引入奖励，降低升级成本。

首店经济扶持：2024 年石家庄市商务局出台《关于促进首店经济发展的实施意见》，明确 “对引入城市首店的商业项目，按首店类型给予奖励（国际首店 50 万元 / 家、全国首店 30 万元 / 家、区域首店 10 万元 / 家）；对首店运营满 1 年且销售额达标（零售首店年销 500 万元以上、餐饮首店年销 300 万元以上）的项目，额外给予 20 万元奖励”；2023 年项目引入首店 21 家，可申请奖励资金超 300 万元，政策红利直接降低首店引入成本，提升首店招商竞争力。

3. 行业创新：沉浸式体验与数字商业爆发，模式创新 “弯道超车”

沉浸式体验成为新趋势：据北京云阿云智库・商业地产项目组 2024 年调研，75% 的消费者表示 “会因沉浸式体验特意到访商业项目”，沉浸式体验项目日均客流较传统项目高 35%，客群停留时长平均增加 2.5 小时；国内标杆项目如上海 “teamLab 无界美术馆”（年客流超 200 万人次）、成都 “东郊记忆・繁星戏剧村”（年均演出 1000 + 场），均通过沉浸式体验实现 “商业 + 艺术” 融合，为项目提供可复制的创新模式；项目可依托 1.5 万㎡低效空间（下沉广场、屋顶），打造沉浸式体验场景，填补石家庄沉浸式商业空白。

数字商业重塑消费场景：

①AR/VR 技术应用：北京 SKP-S 通过 AR 试穿技术，使服装试穿率提升 40%，客单价增长 25%；

②元宇宙场景：上海豫园推出 “豫园元宇宙”，用户可线上逛店、虚拟消费，带动线下客流增长 30%；

③直播电商联动：杭州湖滨银泰 in77 通过 “商场直播 + 到店核销” 模式，2023 年直播带动销售额增长 55%，线上引流到店率提升至 28%；项目可通过数字商业技术，打破 “线下空间局限”，实现 “线上引流 - 线下消费 - 数据沉淀” 的闭环，提升运营效率。

4. 资产增值：商业地产证券化成熟，优质资产“估值提升空间大”

证券化市场机遇：2023 年中国商业地产证券化（CMBS/ABS/REITs）发行规模达 1280 亿元，同比增长 18%，其中优质购物中心 CMBS 平均发行利率降至 3.5%，较 2019 年下降 1.2 个百分点，资本市场对优质商业资产的认可度持续提升；项目 2022 年 CMBS 发行利率 3.8%，若通过业态优化、坪效提升，使资产估值从 2023 年 45 亿元提升至 50 亿元，未来发行第二单 CMBS 时，利率有望降至 3.5% 以下，每年可减少利息支出 900 万元。

资产估值提升潜力：据北京云阿云智库・商业地产项目组发布 2024 年《商业综合体资产估值报告》，商业综合体资产估值核心驱动因素为 “坪效、出租率、品牌能级”；项目目前坪效 1.4 万元 /㎡/ 年，若通过空间优化与业态升级提升至 1.8 万元 /㎡/ 年（接近天津恒隆广场 1.6 万元 /㎡/ 年、郑州万象城 1.7 万元 /㎡/ 年），出租率维持 96%+，品牌能级引入 1-2 家轻奢主力店，资产估值有望从 2023 年 45 亿元提升至 55 亿元，增值空间达 22.2%，高于石家庄商业综合体平均增值潜力（15%）。

（四）潜在威胁（T）：竞争加剧与成本压力下的风险预警

1. 竞品冲击：本地新兴综合体 “差异化竞争”，分流核心客群

直接竞品升级：

①勒泰中心：2024 年投入 5 亿元进行空间改造，新增 “屋顶花园餐饮区”“亲子主题街区”，引入 20 家区域首店（如西塔老太太泥炉烤肉、茉酸奶区域首店），强化 “家庭客群 + 本地餐饮” 优势，2024 年上半年家庭客群占比提升至 60%，分流项目 15% 的家庭客群；

②北国商城：2024 年与京东合作打造 “线上线下融合超市”，推出 “30 分钟到家” 服务，同时引入 10 家美妆首店（如 MAC、YSL 区域首店），强化 “便捷消费 + 美妆零售” 优势，2024 年上半年美妆业态销售额增长 40%，分流项目 12% 的美妆客群。

新兴区域综合体崛起：

①裕华万达：2024 年新增 “潮玩主题区”，引入泡泡玛特、TOP TOY 等潮玩品牌，吸引年轻客群，2024 年上半年 Z 世代客群占比提升至 35%，分流项目 8% 的年轻客群；

②保利时光里：2024 年定位 “社区精致商业”，引入盒马鲜生、奈雪的茶 PRO 店，覆盖周边 5 公里内 20 个社区，2024 年上半年社区客群到店率达 70%，分流项目 10% 的社区客群；本地竞品通过 “差异化定位 + 精准业态”，持续分流项目核心客群，市场竞争压力加剧。

2. 消费分流：线上购物与直播电商 “挤压线下”，零售业态承压

线上购物持续渗透：2023 年石家庄社会消费品零售总额中，线上零售额占比达 38%，同比增长 10%，其中服装鞋帽、美妆护肤等零售品类线上渗透率超 50%；项目 2023 年传统零售业态（如服装、美妆）销售额同比下降 8%，其中 30% 的销售额流失源于线上购物，线下零售面临 “客流减少 + 销售额下降” 双重压力。

直播电商冲击加剧：2023 年石家庄直播电商市场规模达 85 亿元，同比增长 65%，其中 “产地直播”“品牌自播” 成为主流；项目部分品牌（如 ZARA、UR）因 “线下价格高于直播间”“直播间款式更新更快”，导致线下销售额同比下降 15%；同时，本地主播（如石家庄 “胖哥俩” 美食主播）通过 “直播间团购 + 到店核销” 模式，分流项目餐饮业态 10% 的客流，线下消费场景进一步被稀释。

3. 成本压力：人力与运营成本 “双上涨”，盈利能力面临考验

人力成本上涨：2023 年石家庄商业综合体平均人力成本同比上涨 12%，其中运营人员、服务人员薪资涨幅分别达 15%、10%；项目 2023 年人力成本支出达 1.2 亿元，同比增长 13%，占总运营成本的 45%，人力成本上涨直接压缩利润空间。

运营成本高企：

①能耗成本：项目总建筑面积 31.7 万㎡，2023 年电费、水费支出达 8000 万元，同比增长 8%，主要源于空调系统、照明系统能耗过高；

②营销成本：为应对竞品竞争，2023 年营销费用支出达 5000 万元，同比增长 20%，其中线上推广费用占比达 60%，但营销 ROI（投入产出比）仅 1:3，低于 2022 年（1:5），营销效率下降；

③维护成本：项目 2018 年开业至今已运营 6 年，部分设施（如电梯、空调）进入维护高峰期，2023 年维护费用支出达 3000 万元，同比增长 15%，运营成本压力持续加大。

4. 品牌内卷：头部品牌选址 “竞争激烈”，首店资源获取 “成本攀升”

头部品牌选址门槛提高：国际潮流品牌（如 Ami Paris、We11done）在选择入驻项目时，不仅要求 “高客流、高租金”，还要求 “年轻客群占比 30% 以上”“首店独家性”；项目因年轻客群占比仅 22%，2023 年错失 Ami Paris、We11done 等 3 家国际潮流首店，头部品牌获取难度加大。

首店资源成本攀升：2023 年石家庄首店品牌平均租金补贴较 2022 年增长 25%，装修补贴增长 30%；项目 2023 年引入 21 家首店，累计投入租金补贴、装修补贴达 800 万元，较 2022 年增长 28%；同时，首店品牌对 “营销支持” 要求提高，如裕莲茶楼要求项目提供 3 个月免费广告位（价值 100 万元）、2 场大型推广活动，首店引入成本持续攀升，资产收益压力加大。

（五）矩阵策略分析

1.矩阵策略一：SWOT-PEST 矩阵策略（结合政策、经济、社会、技术维度）

维度 / 策略	政策（P）	经济（E）	社会（S）	技术（T）
优势（S）利用	1. 依托商圈升级政策，申请改造补贴（2000 万元）；2. 利用首店奖励政策，降低招商成本（150 万元 / 年）	1. 借助 CMBS 二次发行，低成本融资 35 亿元；2. 探索 REITs 扩募，提升资产估值 10%-15%	1. 利用 128 万会员规模，开展 “会员社群运营”，提升复购率至 50%；2. 首店与会员双向赋能，提高品牌留存率至 95%	1. 基于华润数字化平台，打通数据孤岛；2. 部署 AI 导购机器人，提升到店转化率 15%
劣势（W）改进	1. 申请数字化改造补贴（300 万元），推动商户数字化转型；2. 利用消防改造政策，同步优化动线	1. 引入 “联营模式”，降低边角铺空置率（从 33.3% 降至 5%）；2. 压缩高楼层租金（10%），吸引体验业态入驻	1. 打造 Z 世代专属空间，提升年轻客群占比至 35%；2. 开展亲子联动活动，缓解客群老化	1. 安装 IoT 能耗设备，降低空调能耗 20%；2. 引入 AR 试穿技术，提升服装试穿率 40%
机会（O）捕捉	1. 参与 “京津冀商业协同” 政策，联动北京 SKP 开展跨城消费活动；2. 申请绿色建筑补贴，改造光伏屋顶	1. 抓住中高端客群扩容机遇，引入 1-2 家轻奢品牌（如 Michael Kors 正价店）；2. 拓展高端餐饮，提升客单价至 500 元	1. 挖掘文化消费需求，举办非遗展览（预计吸引客流 10 万人次）；2. 布局宠物经济，引入宠物美容店	1. 搭建 “元宇宙商城”，线上引流到店率提升至 25%；2. 开展直播电商，带动销售额增长 55%
威胁（T）应对	1. 提前完成消防改造，避免停业风险；2. 关注即时零售政策，规范商户线上运营	1. 与美团、京东合作，开展 “线下体验 + 线上配送” 模式，提升餐饮销售额 15%；2. 控制人力成本（通过 AI 替代 50% 的基础服务岗位）	1. 优化会员标签，精准推送线下活动，降低线上分流影响；2. 增加体验业态，提升线下不可替代性	1. 定期升级数字化系统，防范技术迭代风险；2. 与技术服务商签订长期合作协议，保障系统稳定

2.矩阵策略二：核心挑战破解矩阵策略（挑战 - 解决方案 - 目标 - 责任人 - 时间节点）

核心挑战	解决方案	量化目标	责任人	时间节点
1. 空间利用率低（下沉广场、屋顶）	1. 下沉广场改造为 “潮流聚场”（引入潮牌快闪店、露天舞台）；2. 屋顶打造 “空中花园 + 露台餐饮”	1. 下沉广场日均客流从 500 人次→5000 人次，坪效从 200 元→1 万元 /㎡/ 年；2. 屋顶年租金收入新增 500 万元	华润万象生活运营部	2024 年 Q4 完成改造
2. 年轻客群吸引力不足	1. 地下 1-2 层打造 “Z 世代空间”（潮玩店、电竞馆、二次元餐厅）；2. 每月举办潮流活动（潮玩展、电竞赛）	1. Z 世代客群占比从 22%→35%；2. 年轻客群停留时长从 1.5 小时→2.5 小时	北京云阿云招商部	2025 年 Q2 完成落地
3. 非租金收入占比低	1. 推出 “万象黑卡尊享套餐”（年费 2000 元）；2. 引入大型 IP 展览（村上隆展）；3. 增加数字化广告	1. 非租金收入占比从 18%→30%；2. 会员服务费从 0.1 亿元→0.5 亿元	华润万象生活市场部	2025 年 Q4 达成
4. 数字化运营效率低	1. 搭建 “智慧商场平台”（整合客流、会员、商户数据）；2. 开展商户数字化培训（每月 1 次）	1. 运营决策效率提升 30%；2. 商户数字化参与率从 50%→90%；3. 商户销售额增长 15%	华润万象生活技术部	2024 年 Q3 完成平台搭建
5. 高楼层客流衰减	1. 开通 “亲子 - 餐饮” 跨楼层连廊；2. 高楼层引入 “沉浸式剧场”（如悬疑剧场）；3. 推出 “高楼层消费满减”	1. 高楼层客流从 F1 的 35%→60%；2. 高楼层坪效从 0.8 万元→1.2 万元 /㎡/ 年	华润万象生活运营部	2025 年 Q1 完成改造

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库