商业地产案例分析-石家庄万象城项目（四）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告聚焦石家庄万象城运营实践，针对25-40岁年轻客群与高端家庭需求，系统阐述业态互补联动策略。通过数字化管理平台建设及品牌协同机制，提升客群体验与商业价值，分享亲子+餐饮、轻奢+美妆等成功实施路径。全文共111100字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 | 北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

业态互补与数字赋能策略

石家庄万象城运营优化与资产提升专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及差异化应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群分析

六、招商创新及政策赋能

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

七、空间优化与场景创新

（一）空间优化策略：从“功能布局”到“体验升级”，打造全维度空间价值

1. 地下一层餐饮区优化：破解同质化，构建“主题化 + 科技化” 餐饮生态

1.1主题分区：精准匹配客群需求，降低竞争内耗

参考成都万象城 B 馆 “运动潮聚场” 主题分区逻辑，结合石家庄客群消费偏好，将地下一层 1.2 万㎡餐饮区划分为三大主题板块，通过差异化定位吸引不同客群：

主题分区	面积（㎡）	核心业态	目标客群	差异化亮点
本地特色美食区	4000	正定马家鸡、缸炉烧饼非遗店、安徽板面	全客群（侧重家庭）	现场制作展示（如烧饼手工擀制）、本土文化装饰（正定古城墙元素）
轻食快闪区	3000	喜茶快闪店、wagas 轻食、Tims 咖啡	Z 世代、白领	月度轮换品牌（如本月喜茶，下月奈雪的茶）、网红打卡装置（轻食主题插画墙）
高端餐饮体验区	5000	裕莲茶楼、火烧云、凑凑火锅	年轻家庭、商务客	沉浸式场景（如裕莲茶楼 “江南水乡” 装修）、私密包间（满足商务宴请）
实施保障：与餐饮品牌签订 “主题适配协议”，要求品牌装修风格、产品组合需符合分区主题（如本地特色区品牌需融入石家庄文化元素），若品牌违反约定，扣减 5% 履约保证金。2024 年目标餐饮区客群分流率达 70%（各分区客群重叠度＜30%），同质化投诉率下降至 5% 以下。

1.2动线调整：AR 导航赋能，解决拥堵痛点

针对地下一层餐饮区高峰时段（午间 12:00-13:30、晚间 18:00-20:00）拥堵问题（2023 年客群调研显示 “找店难、排队堵” 投诉占比 40%），引入 Aibee AR 导览系统，实现 “精准导航 + 智能避堵”：

① 技术功能落地：在地下一层入口、电梯口部署 15 台 AR 导航终端，客群扫码即可触发 “3D 实景导航”—— 输入目标餐厅后，系统自动规划最优路径（避开排队密集区），导航精度达厘米级（误差＜50cm）；同时实时显示餐厅排队时长（如 “裕莲茶楼排队 30 分钟，推荐先逛潮玩区再返回”），引导客群错峰消费。

② 动线模拟优化：通过 CAD 软件模拟优化动线，将原 “单向环形动线” 调整为 “主通道 + 支线通道” 结构 —— 主通道宽 4 米（保障人流快速通行），支线通道宽 2.5 米（连接各主题餐饮区），并在支线通道设置 “排队缓冲区”（如轻食区缓冲区可容纳 50 人排队，避免拥堵主通道）。

③ 效果目标：2024 年 AR 导航系统上线后，目标客群找店时间从 10 分钟缩短至 3 分钟，高峰时段拥堵率下降 60%，餐饮区翻台率提升 15%（从 2.5 次 / 天提升至 2.9 次 / 天）。

1.3空间利用：联动下沉广场，打造“山谷餐饮”打卡点

借助地下一层与下沉广场的连通优势（现有 2 个出入口），将 1000㎡餐饮区改造为 “山谷自然漫游” 主题区，实现 “商业空间 + 自然场景” 深度融合：

① 场景设计：采用 “模拟山谷地貌” 设计 —— 地面铺设仿岩石纹理地砖，墙面打造 30 米长 “垂直绿植墙”（种植绿萝、常春藤等耐阴植物），顶部悬挂 “云雾灯光装置”（通过灯光变化模拟山谷云雾效果）；同时在连通下沉广场的出入口设置 “瀑布水景墙”（高 5 米，宽 8 米），形成 “从下沉广场步入山谷” 的沉浸式体验。

② 品牌适配：引入 3-5 家 “自然主题” 餐饮品牌，如 “山谷咖啡”（装修融入木质元素，提供户外座位）、“野食小馆”（主打露营风格轻食），品牌菜单需与主题呼应（如 “山谷咖啡” 推出 “云雾拿铁” 特调饮品）。

③ 打卡价值提升：在水景墙、绿植墙处设置 5 个 “网红打卡点”，搭配 “扫码分享打卡照赠饮品优惠券” 活动，2024 年目标该区域社交媒体曝光量 500 万次，带动餐饮区整体客流增长 20%。

2. 下沉广场深化开发：从“过渡空间”到“核心体验区”

2.1主题场景打造：“山谷自然漫游”场景落地细节

下沉广场现有面积 800㎡，计划投入 600 万元进行改造，打造集 “自然景观 + 互动体验” 于一体的主题场景，改造周期 3 个月（2024 年 Q1 实施）：

① 自然元素植入：

绿植步道：铺设 200 米长 “环形绿植步道”，两侧种植石家庄本地植物（如海棠、丁香），步道中间设置 “雨水花园”（收集雨水灌溉绿植，兼具环保与景观功能）；

互动水景：在广场中心打造 “叠水互动池”（面积 50㎡），客群踩踏池内感应地砖可触发水花变化（如踩踏处出现涟漪、彩虹灯光），适配亲子客群互动需求；

自然休憩区：设置 10 组 “木质休闲座椅”（可容纳 50 人同时休息），座椅旁配备 “太阳能充电柱”（支持手机无线充电），提升停留舒适度。

② 科技元素融合：在绿植步道旁部署 10 个 “AR 自然解说牌”，客群扫码即可通过 AR 技术查看植物生长过程（如扫描海棠树，屏幕显示海棠从开花到结果的动态效果），兼具科普与互动价值。

③ 效果评估：改造后目标下沉广场客群停留时长从 15 分钟提升至 45 分钟，亲子客群占比从 30% 提升至 50%，场景满意度调研评分达 85 分以上。

2.2商业内容引入：首店 + 快闪，提升商业变现能力

围绕 “自然 + 潮流” 定位，引入首店品牌与主题快闪店，实现 “场景引流 + 商业转化”：

① 首店品牌落地：

猛犸象河北首店：引入户外品牌猛犸象（Mammut）河北首店（面积 200㎡），店铺装修融入 “山地户外” 元素，陈列冲锋衣、登山装备等产品，同时设置 “AR 户外体验区”（客群可通过 AR 模拟登山场景，感受产品性能）；

裕莲茶楼快闪店：在广场入口处设置 100㎡裕莲茶楼快闪店，主打 “现烤蛋挞 + 网红奶茶”，搭配 “自然主题包装”（如奶茶杯印山谷图案），快闪店运营周期 6 个月，目标月销售额 50 万元。

② 主题快闪活动：每月举办 1 场 “自然主题快闪活动”，如 3 月 “春日花市”（引入 20 家本地花店，售卖鲜花、绿植）、5 月 “户外露营展”（展示露营装备，提供露营体验），每场活动持续 7 天，目标带动下沉广场客流增长 30%，快闪店销售额占比提升至 25%。

2.3夜间经济开发：打造 “不夜山谷”，延长消费时长

针对石家庄夜间消费需求（2023 年数据显示夜间餐饮消费占比达 40%），计划将下沉广场营业时间从 22:00 延长至 24:00，投入 200 万元打造 “不夜山谷” 夜间场景：

① 夜间业态引入：

夜间餐饮：引入 3 家 “深夜食堂” 类品牌（如日式居酒屋、烧烤店），提供 22:00-24:00 夜宵服务；

娱乐体验：设置 “露天电影区”（每周五、六晚播放经典影片）、“Live 音乐舞台”（邀请本地乐队驻唱，每晚 20:00-22:00 表演）；

夜间市集：在广场周边设置 20 个 “文创市集摊位”（售卖手工艺品、小众饰品），吸引年轻客群逛购。

② 夜间场景氛围：更换广场灯光系统，采用 “暖黄色 + 蓝色” 渐变灯光，模拟 “山谷星空” 效果；在绿植步道旁设置 “萤火虫灯光装置”（通过 LED 灯模拟萤火虫飞舞），增强夜间场景氛围感。

③ 运营保障：增加夜间安保人员（从 5 人增至 10 人），增设 “夜间应急通道”，确保客群安全；与周边停车场合作，推出 “夜间停车优惠”（22:00 后停车每小时 3 元，低于白天 5 元 / 小时），吸引自驾客群。2024 年目标夜间时段（22:00-24:00）下沉广场客流达 2000 人次 / 天，夜间销售额占比提升至 35%。

3. 屋顶空间开发：打造“天空绿洲”，构建差异化体验

3.1天空绿洲：“花园 + 餐饮”复合场景落地

屋顶现有面积 1500㎡，计划投入 1200 万元改造（2024 年 Q2 实施），打造 “天空绿洲” 主题区，分为 “花园休憩区” 与 “天空餐饮区” 两大板块：

① 花园休憩区（800㎡）：

景观设计：种植月季、薰衣草等观赏性花卉，打造 “空中花田”（面积 500㎡）；设置 “玻璃花房”（面积 100㎡，用于培育热带植物，同时提供拍照打卡）；铺设 “木质栈道”（连接各景观节点，宽 1.5 米）；

休憩设施：放置 20 组 “户外休闲沙发”（可容纳 80 人休息）、5 个 “网红打卡装置”（如 “天空之镜” 拍照台、“云朵秋千”）；配备 “自动灌溉系统”（通过传感器监测土壤湿度，自动浇水），降低维护成本。

② 天空餐饮区（700㎡）：

品牌引入：引入 2-3 家高端餐饮品牌，如 “天空西餐厅”（主打西式简餐，提供户外露台座位）、“云端咖啡馆”（装修采用玻璃幕墙，可俯瞰城市景观）；

场景适配：餐饮品牌户外座位配备 “加热遮阳伞”（冬季加热、夏季遮阳），确保全季节运营；推出 “天空主题套餐”（如 “云端牛排套餐”“星空鸡尾酒”），提升产品差异化。

③ 客流引导：在商场 F7 层设置 2 部专属电梯直达屋顶，电梯内张贴 “天空绿洲” 主题海报；会员消费满 500 元可获 “屋顶餐饮满 200 减 50 元” 优惠券，引导客群前往。2024 年目标屋顶空间日均客流 800 人次，餐饮区首年销售额 1800 万元，坪效 2.6 万元 /㎡/ 年。

3.2科技融合：“天空剧场 + 星空影院”沉浸式体验

投入 300 万元引入 AR/VR 设备，打造科技感十足的屋顶体验项目，提升年轻客群吸引力：

① 天空剧场（300㎡）：

技术落地：部署 “360° 环幕投影系统”（分辨率 4K），搭配 “沉浸式音响”，每周播放 3 场 “自然主题影片”（如《地球脉动》《深海探险》），每场容纳 100 人，票价 30 元 / 人；

互动升级：影片播放过程中设置 “AR 互动环节”（如观众佩戴 AR 眼镜，可 “触摸” 影片中的动物、植物），增强沉浸感。

② 星空影院（500㎡）：

设备配置：引入 “激光投影设备”（支持夜间高清播放）、“充气式观影座椅”（提供舒适体验），可容纳 200 人同时观影；

运营模式：每周五、六晚播放热门电影（如《流浪地球》《满江红》），票价 25 元 / 人；会员可使用积分兑换影票（1000 积分 = 1 张），提升会员粘性。

③ 效果目标：天空剧场与星空影院首年接待客流 10 万人次，门票收入 300 万元；带动屋顶餐饮区销售额增长 20%（客群看完影片后前往餐饮区消费）。

（二）场景创新方案：从“单一展示”到“多维沉浸”，强化“商业 × 艺术 × 科技 × 自然”标签

1. 艺术场景深化：构建 “常态化 + 高品质” 艺术生态

1.1国际艺术家合作：打造年度艺术 IP

计划投入 500 万元与国际知名艺术家合作，引入高品质艺术装置，提升项目艺术调性：

① 朱利安・奥培 “反成熟” 装置落地：

装置设计：邀请英国艺术家朱利安・奥培为项目定制 “反成熟” 主题艺术装置（放置于中庭，高 10 米，宽 8 米），装置采用 “动态 LED 屏幕 + 金属框架”，展示 “城市与自然融合” 的动态图像（如石家庄城市天际线与山谷景观交替呈现）；

运营联动：围绕装置举办 “艺术开幕周” 活动（邀请艺术家现场分享创作理念），同时推出 “装置主题周边”（如 T 恤、帆布包，印有装置图案），周边销售收入的 10% 捐赠给本地艺术机构；

效果预期：装置首年吸引艺术爱好者客流 50 万人次，社交媒体曝光量 1000 万次，项目 “艺术标签” 认知度提升 30%。

② 年度艺术季规划：每年举办 1 次 “万象艺术季”（持续 2 个月），2024 年主题为 “自然与城市共生”，邀请 5-8 位国内外艺术家（如国内艺术家徐冰、法国艺术家 JR）参展，设置 10 个艺术装置点位（分布在中庭、下沉广场、屋顶），艺术季期间举办 “艺术家工作坊”“艺术讲座” 等活动，目标吸引客流 80 万人次，带动销售额增长 15%。

1.2艺术策展常态化：高频次 + 高适配，提升客群参与度

改变 “一年 1-2 次大型展览” 的传统模式，实现 “每月 1 场主题策展”，覆盖不同客群需求：

① 高端品牌策展：

Givenchy 高定市集：2024 年 9 月与 Givenchy 合作，在中庭举办 “高定市集”（面积 500㎡），展示 Givenchy 2024 秋冬高定系列服装，搭配 “高定妆容体验”“品牌历史展”，同时推出 “高定主题下午茶”（与屋顶西餐厅合作），市集期间 Givenchy 店铺销售额目标增长 40%；

Marisfrolg 流动的花园艺术展：2024 年 5 月与 Marisfrolg 合作，在 F3 女装区打造 “流动的花园” 艺术展，通过 “鲜花装置 + 服装陈列” 融合，展示品牌春季新品，客群消费满 3000 元可获 “艺术展专属花艺课程” 名额，目标带动该品牌销售额增长 35%。

② 大众艺术策展：每月举办 1 场 “轻艺术展”，如 3 月 “插画展”（邀请本地插画师参展，展示 “石家庄城市故事” 主题插画）、6 月 “摄影展”（面向市民征集 “自然与城市” 主题摄影作品），展览免费对客开放，同时设置 “艺术创作区”（客群可现场创作插画、摄影），目标每场展览吸引客流 10 万人次，客群参与度提升 40%。

1.3艺术教育普及：从“观赏”到“参与”，增强艺术粘性

开设 “万象艺术课堂”，针对不同客群提供艺术教育服务：

① 亲子艺术课程：每周六、日上午开设 “亲子手工课”（如陶艺制作、油画涂鸦），课程时长 90 分钟，收费 80 元 / 组（含材料费用）；与本地幼儿园合作，推出 “幼儿园艺术研学活动”（每月 1 次，幼儿园团体报名享 5 折优惠），2024 年目标亲子艺术课程报名人数 1 万人次，收入 80 万元。

② 成人艺术工作坊：每月开设 2 场 “成人艺术工作坊”，如 “咖啡拉花艺术课”“插画设计课”，邀请专业老师授课，课程时长 2 小时，收费 120 元 / 人；会员可使用积分抵扣课程费用（500 积分 = 50 元），目标年报名人数 5000 人次，收入 60 万元。

③ 艺术公益活动：每季度举办 1 次 “艺术公益日”，邀请特殊儿童群体（如自闭症儿童）免费参与艺术课程，同时举办 “公益艺术展”（展示特殊儿童创作的艺术作品，作品可义卖，收入捐赠给公益机构），提升项目社会形象。

2. 科技场景创新：以“数字化”重构消费体验，吸引年轻客群

2.1 AR 导航寻店：从“找店”到“营销”，打造闭环体验

与 Aibee 深度合作，投入 200 万元升级 AR 导航系统，实现 “导航 + 营销 + 数据” 一体化：

① 精准导航功能升级：

全场景覆盖：将 AR 导航从地下一层扩展至全商场（F1-F7），在各楼层电梯口、扶梯旁部署 50 台 AR 导航终端，支持 “跨楼层导航”（如从 F1 Gucci Beauty 导航至 F7 天空西餐厅）；

多终端适配：支持手机小程序、商场平板、AR 眼镜三种导航方式，满足不同客群需求（如老年客群可使用商场平板导航，年轻客群可使用 AR 眼镜）。

② 营销闭环构建：

场景化推荐：导航过程中根据客群标签（如 “Z 世代”“亲子家庭”）推送周边店铺优惠（如 Z 世代客群导航时推送 “潮玩店满 200 减 50 元”，亲子客群推送 “儿童乐园免费体验券”）；

扫码互动：在导航终点（目标店铺）设置 “AR 扫码点”，客群扫码可参与 “幸运抽奖”（奖品包括店铺优惠券、商场积分），提升到店转化率。

③ 数据价值挖掘：通过 AR 导航系统收集客群动线数据（如 “F1→F4→F7” 的动线占比）、停留时长数据（如在潮玩区平均停留 25 分钟），每月生成 “动线优化报告”，指导业态调整（如某区域客群停留时长短，可增加互动装置）。2024 年目标 AR 导航使用率达 60%（日均使用 3 万人次），带动店铺到店转化率提升 25%。

2.2 VR 沉浸式游戏：打造“商业空间 + 游戏”新场景

投入 400 万元在 F6 引入 VR 沉浸式游戏区（面积 500㎡），针对 Z 世代客群打造互动游戏体验：

① 游戏项目规划：

多人互动游戏：引入《VR 密室逃脱》《VR 团队作战》等项目，支持 4-8 人同时参与，游戏时长 30 分钟，收费 60 元 / 人；

单人沉浸式游戏：设置 10 个 “VR 单人体验舱”，提供《VR 过山车》《VR 深海探险》等项目，游戏时长 15 分钟，收费 30 元 / 人；

亲子互动游戏：开发 “VR 亲子农场” 游戏（家长与孩子共同参与 “种植、收割” 虚拟农作物），游戏时长 20 分钟，收费 50 元 / 组。

② 运营模式创新：

会员权益：会员可享受 “游戏费用 8 折”“积分兑换游戏时长”（100 积分 = 10 分钟）；

联名活动：与潮玩品牌（如 POP MART）合作推出 “游戏 + 潮玩” 套餐（购买游戏门票送 POP MART 盲盒），提升吸引力；

赛事运营：每月举办 “VR 游戏挑战赛”（如《VR 团队作战》冠军赛），冠军团队可获 “屋顶餐饮免单券”“潮玩大礼包”，目标每月吸引 500 人参赛。

③ 效果目标：VR 游戏区首年接待客流 20 万人次，收入 1200 万元，Z 世代客群占比提升至 75%。

2.3元宇宙互动：“云上万象”实现线上线下融合

投入 300 万元开发 “云上万象” 元宇宙平台，打造 “线上虚拟商场 + 线下实体商场” 联动场景：

① 元宇宙平台功能：

虚拟逛店：用户可创建 “虚拟 avatar”（虚拟形象），在线上逛虚拟商场（1:1 还原实体商场布局），查看店铺商品、优惠活动；

线上预订：支持线上预订线下服务（如预订屋顶西餐厅座位、VR 游戏体验时段），预订后生成 “核销码”，到店扫码即可使用；

虚拟互动：设置 “元宇宙社交广场”，用户可与其他用户的虚拟形象互动（如聊天、合影），同时定期举办 “元宇宙主题活动”（如 “虚拟艺术展”“元宇宙时装秀”）。

② 线上线下联动：

积分互通：用户在元宇宙平台完成任务（如逛店、互动）可获得 “虚拟积分”，虚拟积分可兑换实体商场积分（100 虚拟积分 = 10 实体积分），实体积分可用于线下消费；

线下触发：在实体商场设置 “元宇宙打卡点”（如中庭、下沉广场），用户到店扫码可解锁元宇宙平台专属权益（如虚拟服装、限定道具）。

③ 推广策略：邀请本地网红、KOL 体验 “云上万象”，通过抖音、小红书发布 “虚拟逛店” 视频（目标曝光量 500 万次）；针对会员发送 “元宇宙平台注册礼包”（含 100 虚拟积分、线下优惠券），目标 2024 年平台注册用户达 10 万人，线上预订线下服务转化率达 30%。

3. 自然场景融合：将“自然”植入商业空间，缓解消费疲劳

3.1垂直绿植墙：打造“会呼吸”的商业空间

投入 150 万元在中庭、地下一层餐饮区打造垂直绿植墙，总面积 1000㎡，提升空间舒适度：

① 绿植选择与布局：

植物种类：选择耐阴、易养护的植物（如绿萝、常春藤、虎皮兰），其中本地植物占比 60%（如石家庄海棠、丁香），降低维护成本；

布局规划：中庭打造 500㎡“主绿植墙”（高 15 米，宽 30 米），作为项目 “自然地标”；地下一层餐饮区打造 5 个 “小型绿植墙”（每个面积 100㎡），分布在各主题餐饮区之间，起到空间分隔与景观美化作用。

② 技术保障：采用 “智能灌溉系统”（通过传感器监测植物湿度，自动浇水）、“LED 植物生长灯”（补充光照，确保植物四季常绿），配备 2 名专业园艺师负责日常维护（修剪、施肥、病虫害防治），目标绿植存活率达 95% 以上。

③ 体验升级：在主绿植墙处设置 “自然声音装置”（播放鸟鸣、流水声），搭配 “绿植主题香氛”（如薄荷、柠檬香氛），营造 “沉浸式自然氛围”；同时设置 “绿植认养” 活动（会员可认养小型绿植，由商场代为养护，定期发送生长照片），2024 年目标认养人数 1000 人，增强客群粘性。

3.2水景互动装置：增强空间趣味性与参与感

投入 200 万元在中庭、下沉广场引入 3 处水景互动装置，适配全龄段客群：

① 中庭 “水幕投影” 装置：

装置设计：打造 20 米长 “水幕投影墙”（高 8 米），通过投影技术在水幕上播放 “自然主题动画”（如鱼群游动、花瓣飘落）；

互动功能：客群通过手势识别（水幕旁设置手势感应区）可控制水幕动画（如挥手让鱼群改变方向），同时支持 “扫码上传照片”（将照片投影在水幕上，搭配动画效果）。

② 下沉广场 “雨水互动池”：

环保功能：收集雨水储存于池底水箱，用于灌溉周边绿植；

互动功能：池底设置 “LED 灯光感应系统”，客群踩踏池内地砖可触发灯光变化（如踩踏处出现彩色涟漪），同时播放 “水滴声” 音效，吸引亲子客群互动。

③ F4 亲子楼层 “迷你水景”：

装置设计：打造 10 米长 “迷你小溪”（水深 10cm，确保儿童安全），溪内放置 “水生植物”“小鱼模型”；

互动功能：提供 “儿童捞鱼网”（免费借用），儿童可在家长陪同下 “捞小鱼模型”（模型可带走作为纪念品），同时设置 “水质科普牌”（讲解水资源保护知识）。

④ 效果目标：水景互动装置日均互动人数 5000 人次，亲子客群停留时长提升 30%，空间趣味性调研评分达 88 分。

3.3光影艺术：用“灯光”重塑空间氛围

投入 300 万元升级商场灯光系统，打造 “白天自然、夜晚梦幻” 的光影场景：

① 白天光影优化：

中庭采光：更换中庭玻璃穹顶（采用 “透光率 90% 的 Low-E 玻璃”），增加自然光照（白天中庭自然光照度提升至 500lux，减少人工照明使用，年节省电费 20 万元）；

楼层灯光：各楼层采用 “暖白光 + 自然色” 混合灯光（色温 4000K），避免强光刺眼，同时在店铺橱窗处设置 “重点照明”（突出商品展示）。

② 夜间光影创新：

中庭 “星空灯光”：夜间中庭顶部开启 “星空投影系统”（投影面积 1000㎡），模拟 “银河、星座” 效果，同时搭配 “流星灯光装置”（每隔 10 分钟出现一次 “流星”）；

扶梯 “极光灯光”：各楼层扶梯两侧安装 “LED 极光灯带”（可变换红、绿、蓝等颜色），模拟 “北极光” 效果，吸引客群拍照；

下沉广场 “萤火虫灯光”：夜间下沉广场绿植步道旁开启 “萤火虫灯光装置”（100 个 LED 灯模拟萤火虫飞舞），搭配 “雾气系统”（营造 “山谷晨雾” 效果）。

③ 节日光影联动：结合圣诞节、春节等节日调整光影场景，如圣诞节期间中庭打造 “圣诞雪国灯光”（投影雪花、圣诞树），春节期间打造 “中国红灯光”（投影灯笼、福字），增强节日氛围。2024 年目标夜间光影场景日均吸引拍照打卡客群 3000 人次，社交媒体曝光量 800 万次。

4. 主题场景持续优化：“四季 + 节日 + IP”联动，保持场景新鲜感

4.1四季主题场景：随季节变化，打造专属体验

每季度投入 100 万元更新主题场景，实现 “一季一景”，保持客群新鲜感：

① 春日花海（3-5 月）：

场景布置：中庭摆放 5000 盆郁金香、樱花（仿真花 + 真花结合），打造 “空中花海”；下沉广场绿植步道旁种植油菜花（真花），设置 “春日打卡牌”（如 “春暖花开”“浪漫花海”）；

活动联动：举办 “春日花市”（引入 20 家花店，售卖鲜花、绿植）、“插花艺术课”（每周 1 次，收费 80 元 / 人），目标带动春季客流增长 20%。

② 夏日海滩（6-8 月）：

场景布置：中庭打造 “迷你海滩”（铺设仿真沙滩、遮阳伞、躺椅），设置 “水上乐园”（儿童可玩小型水枪、水上滑梯）；屋顶天空绿洲引入 “夏日冰屋”（售卖冰淇淋、冰饮）；

活动联动：举办 “夏日狂欢节”（每周六晚举办 “水枪大战”“泡泡派对”），目标夏季夜间客流增长 35%。

③ 秋日森林（9-11 月）：

场景布置：中庭摆放 “枫叶树”“银杏叶树”（仿真树），地面铺设仿真落叶，打造 “秋日森林”；地下一层餐饮区推出 “秋日主题餐食”（如 “枫叶形状蛋糕”“银杏叶拿铁”）；

活动联动：举办 “秋日丰收节”（展示玉米、南瓜等农作物，提供 “磨豆浆”“摘水果” 体验），目标秋季家庭客群占比提升至 60%。

④ 冬日雪景（12-2 月）：

场景布置：中庭打造 “冬日雪屋”（仿真雪 + 灯光效果），设置 “圣诞火车”（儿童可乘坐）；下沉广场开启 “人工降雪”（每周五、六晚降雪 1 小时）；

活动联动：举办 “圣诞市集”（引入 30 家圣诞主题摊位，售卖圣诞礼品、热红酒）、“新年倒计时活动”（12 月 31 日晚举办，邀请乐队表演，倒计时点亮屋顶灯光），目标冬季销售额增长 40%。

4.2节日主题场景：聚焦重点节日，打造记忆点

针对春节、情人节、国庆节等重点节日，投入 50-100 万元打造专属场景，提升节日消费氛围：

① 春节（1-2 月）：

场景布置：中庭打造 10 米高 “春节灯笼墙”（悬挂 1000 个红灯笼，灯笼上印 “石家庄民俗图案”）；F1 入口处设置 “生肖雕塑”（如 2024 龙年设置 “龙形雕塑”）；

活动联动：举办 “年货大集”（引入本地特产摊位，如正定马家鸡、缸炉烧饼）、“民俗表演”（舞龙、舞狮、皮影戏，每日 3 场），目标春节期间销售额增长 50%。

② 情人节（2 月 14 日）：

场景布置：中庭打造 “爱心隧道”（由玫瑰、灯带组成，长 20 米）；屋顶天空西餐厅设置 “情侣专属露台”（布置蜡烛、玫瑰）；

活动联动：推出 “情人节套餐”（餐饮 + 珠宝优惠组合）、“情侣打卡活动”（情侣在爱心隧道拍照分享，可获 “双人电影票”），目标情人节当日销售额增长 60%。

③ 国庆节（10 月 1 日）：

场景布置：中庭悬挂 “巨型国旗”（长 10 米，宽 6 米）；各楼层电梯口设置 “国庆主题海报”（如 “我爱中国”“祝福祖国”）；

活动联动：举办 “国庆文艺汇演”（邀请本地学校、社区表演合唱、舞蹈）、“爱国主题展览”（展示石家庄城市发展历史照片），目标国庆期间客流增长 30%。

4.3  IP 主题场景：引入热门 IP，吸引粉丝客群

每年引入 2-3 个热门 IP（如迪士尼、漫威、故宫文创），投入 200-300 万元打造 IP 主题场景，实现 “IP 引流 + 商业转化”：

① 迪士尼 IP 主题展（2024 年 4-6 月）：

场景布置：中庭打造 “迪士尼公主城堡”（高 15 米，仿真城堡）；F4 亲子楼层设置 “迪士尼角色互动区”（米奇、米妮等角色与儿童合影）；

商业联动：引入 “迪士尼周边快闪店”（售卖玩偶、文具、服装）；推出 “迪士尼主题套餐”（餐饮品牌推出 “公主主题蛋糕”“米奇形状汉堡”）；

活动联动：举办 “迪士尼角色扮演大赛”（儿童穿着迪士尼角色服装参赛，获胜者可获迪士尼乐园门票），目标 IP 展期间客流增长 40%，周边销售额达 500 万元。

② 故宫文创 IP 主题展（2024 年 9-11 月）：

场景布置：中庭打造 “故宫角楼” 仿真模型（高 8 米）；F1-F3 设置 “故宫文创展览区”（展示故宫文物复刻品、文创产品）；

商业联动：引入 “故宫文创快闪店”（售卖故宫口红、笔记本、茶具）；与珠宝品牌合作推出 “故宫主题珠宝”（如 “龙凤呈祥” 项链）；

活动联动：举办 “故宫文化讲座”（邀请故宫专家讲解文物历史）、“故宫书法课”（每周 1 次，收费 100 元 / 人），目标 IP 展期间文化客群占比提升至 35%，文创产品销售额达 400 万元。

③ IP 合作保障：与 IP 方签订 “收益分成协议”（IP 方收取 15%-20% 的周边销售额分成），同时约定 “IP 形象使用规范”（避免过度商业化，损害 IP 口碑）；提前 3 个月开展 IP 宣传（通过商场小程序、本地媒体发布预告），吸引粉丝客群关注。

（三）风险预案、客群反馈与迭代优化

1. 场景创新风险预案：应对突发问题，保障体验稳定

1.1艺术场景风险：艺术家合作违约、展览效果不达预期

若朱利安・奥培因个人原因无法按时交付 “反成熟” 装置（原计划 2024 年 6 月落地），或装置落地后客群满意度低于 70%，启动以下预案：

① 备选艺术家机制：提前与 2 位备选艺术家（国内艺术家徐冰、韩国艺术家李二男）沟通，预留 100 万元备选创作基金，若主艺术家违约，7 天内启动备选方案（如徐冰 “文字艺术装置”，创作周期 2 个月，确保 8 月前落地）；

② 效果补救措施：若装置满意度低于 70%，1 个月内完成优化 —— 如增加 “互动功能”（原静态 LED 屏幕改为可触摸互动屏幕）、调整装置位置（从中庭移至下沉广场，提升空间适配度）；同时举办 “艺术家面对面” 活动（邀请艺术家现场讲解创作理念，提升客群理解度），目标优化后满意度提升至 85% 以上。

1.2科技场景风险：VR 设备故障、元宇宙平台用户流失

针对 VR 游戏区设备故障（如体验舱死机、传感器失灵），制定 “三级响应” 预案：

①一级故障（单台设备故障）：现场技术员 5 分钟内到场修复，同时为等待客群提供 “50 元 VR 体验代金券”；

②二级故障（3 台以上设备故障）：启动备用设备（预留 2 台体验舱），并通过商场小程序推送 “故障致歉通知 + 次日体验 7 折优惠”；

③三级故障（整体系统崩溃）：立即暂停运营，全额退还已购票客群费用，同时补偿 “商场通用满 100 减 30 元优惠券”，目标故障客诉处理满意度达 90% 以上。

针对 “云上万象” 元宇宙平台用户流失（如注册用户 3 个月内活跃度低于 30%），实施 “内容迭代 + 权益激励” 策略：

①每月更新 1 次元宇宙场景（如新增 “春日花海”“圣诞雪国” 虚拟场景）；

②推出 “虚拟积分翻倍活动”（每月 1 次，用户完成逛店、互动任务可获双倍虚拟积分）；

③联合实体店铺推出 “元宇宙专属优惠”（如虚拟 avatar 等级达 5 级，可兑换 “天空西餐厅满 200 减 50 元券”），目标用户月活跃度提升至 50% 以上。

2. 客群反馈机制与场景迭代：根据需求调整，保持新鲜感

2.1全渠道客群反馈收集

建立 “线上 + 线下” 反馈体系，确保及时捕捉客群需求：

① 线上反馈：在商场小程序、“云上万象” 元宇宙平台设置 “场景反馈入口”，用户可提交文字、图片、视频反馈（如 “VR 游戏体验不佳”“绿植墙需增加休息座椅”），每月抽取 100 名反馈用户赠送 “20 元商场代金券”；

② 线下反馈：在各场景关键位置（如下沉广场、屋顶花园）设置 “反馈意见箱”，同时安排 5 名 “场景体验官”（每周轮换），现场收集客群口头反馈（如 “夜间灯光太暗”“艺术装置看不懂”），每日整理反馈数据并形成 “问题清单”；

③ 第三方调研：每季度委托专业调研机构开展 “场景满意度调研”，覆盖 1000 名客群（含不同年龄、消费层级），调研内容包括场景吸引力、体验舒适度、消费意愿等，形成量化分析报告（如 “Z 世代对 VR 游戏满意度 85%，对艺术装置满意度 60%”）。

2.2场景迭代优化案例

2024 年 Q3 调研显示，“自然场景融合” 中的 “迷你水景”（F4 亲子楼层）存在两大问题：

①儿童捞鱼网数量不足（高峰期需排队 30 分钟）；

②水质易浑浊（家长反馈 “担心卫生问题”）。

针对问题 1 个月内完成优化：

① 硬件升级：新增 10 个捞鱼网（总量达 20 个），同时设置 “捞鱼网消毒区”（每 2 小时消毒 1 次，张贴消毒记录）；

② 水质改善：安装 “循环过滤系统”（每小时过滤 1 次水质），并更换为 “食用级透明水箱”（家长可直观看到水质情况）；

③ 体验延伸：增加 “小鱼模型 DIY 区”（儿童可给捞到的小鱼模型涂色，免费带走），优化后亲子客群停留时长从 20 分钟提升至 40 分钟，该场景满意度从 72% 提升至 91%。

3. 跨场景联动运营：打破边界，提升整体体验

3.1“四季主题 + 自然场景”联动

春季 “春日花海” 主题与垂直绿植墙、水景互动装置联动，打造 “全商场花海氛围”：

①绿植墙更新：在中庭主绿植墙增加 “樱花枝”“郁金香仿真花”，与春日主题呼应；

②水景升级：在水幕投影中播放 “花瓣飘落 + 蜜蜂采蜜” 动画，同时在互动水池中投放 “彩色花瓣漂浮物”（可回收材质）；

③活动联动：举办 “春日花海摄影大赛”，客群在绿植墙、水景区拍摄照片并上传至商场小程序，评选 “最佳摄影奖”（奖品为 “屋顶天空西餐厅双人餐”），2024 年春季目标跨场景联动活动参与人数 5 万人次，带动全商场客流增长 25%。

3.2“IP 主题 + 科技场景”联动

迪士尼 IP 主题展与 VR 游戏区、元宇宙平台联动，实现 “线上线下 IP 体验闭环”：

① VR 游戏定制：在 VR 游戏区开发 “迪士尼公主冒险” 专属游戏（如 “白雪公主密室逃脱”），玩家可选择迪士尼角色 avatar 参与；

② 元宇宙同步：在 “云上万象” 平台上线 “迪士尼虚拟城堡”，用户可创建迪士尼角色 avatar 逛展，同时参与 “虚拟 IP 合影” 活动（与米奇、米妮虚拟形象合影，分享可获 “线下 IP 展门票优惠券”）；

③ 消费联动：购买迪士尼 IP 展门票的客群，可获 “VR 游戏区 50 元体验券”；在 VR 游戏区消费满 100 元，可获 “迪士尼周边 8 折优惠券”，目标 IP 展期间跨场景消费转化率达 40%（如 IP 展客群中 40% 同时体验 VR 游戏）。

八、业态优化及品牌焕新策略

（一）业态结构优化：从“功能组合”到“体验生态”，匹配客群需求升级

1. 当前业态结构深度诊断

基于 2023 年项目运营数据，对现有 5 大业态的 “坪效、客群贡献、增长潜力” 进行三维评估，明确优化优先级：

业态	占比	核心指标（2023 年）	优势	短板	优化优先级
零售	40%	坪效 1.8 万元 /㎡/ 年，客群复购率 42%	国际品牌（如 Gucci Beauty）引流能力强	轻奢潮牌缺口大，青年客群覆盖不足	高
餐饮	30%	坪效 1.5 万元 /㎡/ 年，翻台率 2.5 次 / 天	本地特色餐饮（如正定马家鸡）粘性高	健康餐饮占比仅 8%，高端餐饮缺口大	高
娱乐	15%	坪效 0.9 万元 /㎡/ 年，客群停留 2.1 小时	儿童乐园带动家庭客群显著	沉浸式体验缺失，年轻客群吸引力弱	极高
教育	10%	坪效 0.7 万元 /㎡/ 年，会员转化率 35%	书店（如西西弗）兼具文化属性	培训类业态占比过高（70%），体验感不足	中
科技	5%	坪效 0.6 万元 /㎡/ 年，客群参与率 28%	科技体验项目（如 VR 游戏）获 Z 世代关注	业态规模小，与其他业态联动弱	极高

核心结论：娱乐、科技业态 “低坪效、高潜力”，需通过品类扩充提升占比；零售、餐饮业态需通过 “特色化、高端化” 优化结构；教育业态需降低传统培训占比，增加艺术体验类内容。

2. 优化目标与落地路径（2024-2025 年）

2.1体验业态占比提升：从 15% 到 30%，构建“三维体验生态”

目标拆解：2024 年先将体验业态占比提升至 22%（新增 “沉浸式戏剧、科技策展”），2025 年冲刺 30%（新增 “元宇宙体验、健康疗愈”），其中 “艺术体验、科技互动、自然疗愈” 三类占比分别为 10%、12%、8%。

具体落地措施：

空间腾挪：将 F6 原传统培训区（1500㎡）改造为 “体验业态聚合层”，划分 “戏剧剧场（500㎡）、科技策展空间（600㎡）、艺术工作坊（400㎡）”，2024 年 Q2 完成改造；

业态引入：2024 年引入 teamLab 数字艺术展（科技策展）、开心麻花沉浸式戏剧（艺术体验），2025 年引入 “元宇宙社交舱”（支持 10 人同时在线虚拟互动）、“森林疗愈馆”（自然疗愈，配备香薰、冥想课程）；

运营联动：推出 “体验业态通票”（198 元可体验 2 个项目），会员消费满 1000 元赠通票，2024 年目标体验业态客流达 80 万人次，坪效提升至 1.5 万元 /㎡/ 年（较 2023 年增长 66.7%）。

2.2零售业态特色强化：打造 “情绪价值驱动” 的消费场景

品类优化方向：减少传统百货类（如大众服饰）占比（从 30% 降至 20%），增加 “轻奢潮牌、设计师品牌、生活方式集合店” 占比（从 25% 提升至 45%）。

具体落地措施：

首店引入：2024 年引入 Ami Paris（轻奢）、ROARINGWILD（潮牌）、MUJIcom（生活方式集合店）等 15 家区域首店，2025 年引入 Lululemon（运动轻奢）、Gentle Monster（潮流眼镜）等 10 家高能级首店；

场景改造：对 F1-F2 零售区进行 “情绪场景化” 改造 —— 如 Ami Paris 店铺打造 “法式浪漫场景”（设置鲜花装置、香氛体验区），ROARINGWILD 店铺打造 “街头潮酷场景”（配备滑板体验区、DJ 台）；

数据赋能：通过会员标签系统（如 “追求仪式感”“热爱潮流”）定向推送零售店铺活动，如向 “仪式感客群” 推送 Ami Paris “情人节限定款预约”，2024 年目标零售业态客群复购率提升至 50%，坪效突破 2 万元 /㎡/ 年。

2.3餐饮业态布局优化：打造“美食天堂”场景

结构调整目标：高端餐饮占比从 15% 提升至 25%，健康餐饮占比从 8% 提升至 20%，本地特色餐饮占比保持 30%，休闲餐饮占比降至 25%。

具体落地措施：

区域规划：将 F5 餐饮区划分为 “高端宴请区（3000㎡）、健康轻食区（2000㎡）、本地美食区（2000㎡）”，通过动线设计引导不同客群 —— 商务客群从 F5 东电梯直达高端宴请区，年轻客群从 F4 亲子层扶梯进入健康轻食区；

品牌引入：2024 年引入甬府（米其林高端餐饮）、Wagas（健康轻食），2025 年引入鼎泰丰（高端中餐）、Blueglass（酸奶轻食）；

运营创新：推出 “餐饮 + 体验” 组合产品，如甬府 “私宴 + 艺术展览” 套餐（2988 元 / 桌，含餐后 teamLab 门票），Wagas“轻食 + 瑜伽课程” 套餐（98 元，含轻食沙拉 + 1 次瑜伽体验），2024 年目标餐饮业态翻台率提升至 3.2 次 / 天，坪效达 1.8 万元 /㎡/ 年。

（二）品牌焕新策略：从“引入”到“共生”，构建差异化品牌矩阵

1. 首店经济深化：分层引入，强化“首店高地”标签

1.1国际品牌引入：聚焦“高能级 + 高适配”

筛选标准：

①品牌能级：国际一线支线（如 Gucci Beauty）、轻奢头部（如 Ami Paris）优先；

②客群适配：与商务精英、高端家庭客群需求匹配（客单价≥1000 元）；

③场景契合：能与项目 “艺术 × 科技” 定位结合（如 Gentle Monster 的科技感店铺设计）。

2024-2025 年引入计划：

品牌类型	目标品牌	引入时间	店铺面积（㎡）	客单价（元）	适配客群
奢侈品支线首店	Prada 香水美妆	2024Q4	180	1500	商务精英、高端家庭
轻奢首店	Lululemon	2025Q1	250	1200	白领、运动爱好者
潮流首店	Gentle Monster	2025Q2	300	2000	Z 世代、时尚人群

引入保障：

①政策对接：协助品牌申报石家庄市 “首店奖励”（最高 100 万元），降低品牌前期投入；

②资源倾斜：为国际品牌提供 “黄金铺位”（如 F1 主入口旁），并配套 “开业前 1 个月免费广告位（价值 80 万元）”。

1.2本土品牌融合：挖掘“在地文化 + 现代创新”

筛选标准：

①文化属性：具有石家庄地域特色（如正定马家鸡、井陉拉花）；

②创新能力：能结合现代消费趋势升级（如传统小吃推出网红包装）；

③口碑基础：大众点评评分≥4.5 星，本地客群复购率≥50%。

本土品牌焕新方案：

“石家庄非遗工坊” 升级：在原有 5 家非遗品牌基础上，新增 “正定马家鸡万象限定店”——

①产品创新：推出 “宫廷风礼盒装”（融入正定古城元素），开发 “网红小吃组合”（如鸡丝凉面 + 缸炉烧饼）；

②场景改造：店铺采用 “非遗元素 + 现代设计”，设置 “非遗技艺展示区”（现场制作缸炉烧饼）；

③运营目标：首年销售额突破 800 万元，较传统门店增长 60%。

本土潮牌孵化：与石家庄本土潮牌 “石门少年” 合作，在地下一层设置 200㎡“限定体验店”——

①产品共创：联合开发 “万象城 × 石门少年” 联名款（如印有商场 logo 的卫衣、帽子）；

②营销联动：举办 “本土潮牌发布会”，邀请本地 KOL（粉丝 10 万 +）现场直播，目标联名款年销量 5000 件。

1.3新兴品牌布局：填补“华北市场空白”

筛选标准：

①区域空白：华北地区尚未布局或布局少于 3 家；

②增长潜力：近 1 年销售额增长率≥50%（如潮玩、健康科技类品牌）；

③体验属性：具有强互动、高参与的体验模式（如 DIY 手作、科技体验）。

2024 年重点引入新兴品牌：

健康科技首店：华为智能生活馆（华北首家 “健康监测 + 智能设备” 体验店）——

①店铺功能：提供 “免费健康监测（血压、体脂）+ 智能设备体验（如华为手表、智能家居）”；

②运营模式：会员消费满 3000 元可获 “年度健康监测套餐”，目标首年销售额 1200 万元。

潮玩新兴首店：52TOYS（华北首家 “潮玩 + DIY” 体验店）——

①体验创新：设置 “潮玩 DIY 区”（客群可定制专属潮玩涂装）；

②营销活动：每月举办 “潮玩设计师见面会”，目标年轻客群占比提升至 80%。

2. 品牌组合创新：构建“场景化 + 联动型”品牌生态

2.1轻奢 + 艺术：打造“情绪消费”场景

组合逻辑：将轻奢品牌与艺术业态联动，通过 “艺术氛围烘托轻奢质感”，满足客群 “审美 + 消费” 的双重需求。

具体落地案例：

Ami Paris×teamLab 联动：在 Ami Paris 店铺旁设置 “teamLab 艺术打卡点”（小型数字艺术装置），客群在 Ami Paris 消费满 2000 元可获 teamLab 门票；同时推出 “艺术主题限定款”（如印有 teamLab 图案的卫衣），限定款销售额占比目标达 30%。

Marisfrolg× 艺术工作坊联动：在 Marisfrolg 店铺举办 “服装搭配 + 插画艺术” workshop，邀请插画师现场为客群设计 “专属服装插画”，客群消费满 5000 元可免费参与，目标带动店铺客单价提升 25%。

2.2科技 + 生活：提升“智慧化生活体验”

组合逻辑：将科技体验品牌与生活服务品牌结合，打造 “科技赋能日常” 的消费场景，覆盖家庭、白领客群。

具体落地案例：

华为智能生活馆 × 西西弗书店联动：在西西弗书店设置 “华为智能阅读区”（配备华为平板、电子书），客群可体验 “电子书阅读 + 实体书购买” 的联动服务；同时推出 “科技 + 阅读” 套餐（华为平板优惠购 + 书店年度会员），目标套餐月销量 100 套。

VR 游戏区 × 亲子乐园联动：针对家庭客群推出 “亲子科技套餐”（VR 亲子游戏 + 儿童乐园门票），家长带孩子体验 VR 游戏后，可获儿童乐园 “免排队券”，目标带动亲子客群到店频次提升 40%。

2.3健康 + 社交：满足“健康社交”需求

组合逻辑：将健康餐饮、运动品牌与社交空间联动，打造 “健康生活方式” 聚合区，适配年轻客群、新银发族。

具体落地案例：

Wagas×Lululemon 联动：在 F5 健康轻食区设置 “运动健康专区”，Lululemon 提供 “免费瑜伽体验课”，Wagas 配套 “运动后轻食套餐”（高蛋白沙拉 + 电解质饮品），课表与套餐同步推送至双方会员，目标专区月参与人数 500 人次。

森林疗愈馆 × 高端餐饮联动：为甬府高端宴请客群提供 “餐前疗愈体验”（15 分钟香薰冥想），同时推出 “健康宴请套餐”（低脂、低糖菜品组合），目标健康套餐占比达 20%，吸引新银发族客群。

3. 品牌升级路径：全周期赋能，延长品牌生命周期

3.1国际品牌升级：引入“最新形象店”

升级标准：

①形象迭代：采用品牌全球最新店铺设计（如 Descent 4.0 形象）；

②功能升级：增加体验区、互动区（如试穿体验、定制服务）；

③数字化赋能：引入品牌最新数字化工具（如智能导购、AR 试穿）。

案例：Descent 4.0 旗舰店升级：

形象改造：将原 Descent 店铺（300㎡）改造为 4.0 形象店，采用 “山地户外” 主题设计（模拟登山场景），墙面设置 “动态攀岩影像”；

功能新增：增设 “户外体验区”（提供登山装备试穿、模拟登山步道体验）、“定制服务区”（可定制专属登山服）；

数字化升级：引入 AR 试穿系统（客群扫描服装标签即可查看上身效果），目标店铺升级后销售额增长 50%，坪效从 1.5 万元 /㎡/ 年提升至 2.2 万元 /㎡/ 年。

3.2本土品牌焕新：“限定产品 + 场景改造”双驱动

限定产品开发：与本土品牌联合推出 “万象城限定款”，如：

①正定马家鸡 “万象团圆礼盒”（仅在商场销售，包装印商场 logo）；

②石家庄剪纸 “万象艺术剪纸”（融入商场建筑元素），限定款利润率目标比常规产品高 15%。

场景改造支持：为本土品牌提供 “装修补贴”（最高 50 万元），协助其升级店铺形象，如为 “山缓缓” 新中式茶饮店改造 “庭院风门店”（增加户外座位、绿植景观），改造后目标年轻客群占比提升至 75%，打卡率增长 60%。

3.3新兴品牌孵化：打造“万象城实验室”

孵化机制：

①空间支持：提供 100-200㎡“快闪孵化空间”（前 3 个月免租）；

②资源赋能：开放会员数据（定向推送目标客群）、提供营销支持（商场小程序宣传、线下活动联动）；

③资金扶持：联合石家庄市 “新兴品牌扶持基金”，为优质品牌提供最高 30 万元创业补贴。

2024 年孵化案例：“元气手作”DIY 品牌：

孵化内容：协助品牌开发 “亲子 DIY 手作课程”（陶艺、木工），对接商场亲子会员（5 万人）；

运营支持：在中庭举办 “手作体验日” 活动，为品牌引流；

目标数据：3 个月孵化期内实现月销售额 15 万元，孵化结束后转为常驻店铺，首年销售额突破 200 万元。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库