首页  商业地产  |
商业地产案例分析-乌鲁木齐经开区万达广场项目（一） |
商业地产案例分析-乌鲁木齐经开区万达广场项目（一） 原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组 导读：本报告以乌鲁木齐经开区万达广场为样本，直面业态同质化、客流分流等核心挑战，提出“中亚跨境+文化体验”差异化定位，通过空间场景创新、数字化运营与政策赋能，系统重塑商业价值，为西北区域商业地产升级提供可复制的实战路径。全文共93300字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。 作者：李桂松 | 北京云阿云智库平台理事长 作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁 作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198 乌鲁木齐经开区万达广场资产运营专项提升与优化管理实战报告 目录 一、市场分析及项目概述 二、本体 SWOT 及项目现状 三、竞品分析及差异化应对策略 四、核心挑战及破局路径 五、定位升级与客群分析 六、招商创新及政策赋能 七、空间优化及场景创新 八、业态规划及品牌焕新 九、运营管理专项提升 十、资产优化与实施策略 十一、项目建议及行业启示 一、市场分析及项目概述 （一）全球商业综合体发展趋势 1. 资产轻量化运营与数字化转型加速 行业现状：据仲量联行《2024 全球商业地产报告》，全球 TOP50 商业运营商中，78% 已采用 “轻资产运营模式”，通过输出管理、品牌授权实现资产周转效率提升 30%-50%；数字化投入占运营成本比重从 2020 年的 8% 增至 2024 年的 15%，头部企业（如西蒙地产、凯德集团）数字化投入占比超 20%。 典型案例：凯德集团 “数字化资产平台”，通过 AI 算法实时监控全球 60 + 购物中心的客流、坪效、能耗数据，实现单项目运营成本降低 18%，租户续租率提升至 92%；万达商管全国推行的 “慧云系统”，已覆盖 380 + 广场，实现设备故障率下降 40%，能源消耗减少 25%。 落地启示：乌鲁木齐经开区万达广场可依托北京云阿云算法能力，接入万达 “慧云系统”，重点优化客流动线规划、租户销售数据分析、设备能耗管理，推动资产从 “重持有” 向 “轻运营 + 数据驱动” 转型。 2. 场景体验化、业态复合化成为核心竞争力 消费趋势：美团《2024 实体商业消费报告》显示，消费者对 “体验类消费” 的支出占比从 2021 年的 28% 升至 2024 年的 42%，其中 “社交属性 + 文化属性” 的体验场景（如主题展览、沉浸式剧场、亲子互动空间）客流转化率超传统零售 3 倍。 创新案例：上海松江万达打造 “松江文化主题街区”，融合本土非遗技艺（顾绣、竹编）与潮流业态（文创市集、手作工坊），街区开业后客流同比提升 25%，客单价增长 18%；成都大悦城 “悦街” 引入 24 小时营业的 “深夜食堂”“Livehouse”，夜间客流占比从 15% 提升至 35%。 本地适配：结合乌鲁木齐多民族文化特色，可在项目内规划 “新疆文化体验长廊”，引入维吾尔族木卡姆表演、哈萨克族毡房主题餐饮等场景，同时搭配跨境商品展销，实现 “体验 + 消费” 双驱动。 3. 碳中和背景下绿色商业的政策导向与市场机遇 政策支持：国家发改委《“十四五” 绿色消费实施方案》明确提出，到 2025 年，大型商业综合体绿色建筑达标率需超 80%，可再生能源使用率不低于 15%；新疆维吾尔自治区《2024-2026 商业绿色转型计划》对达标项目给予最高 500 万元补贴，同时减免部分房产税、增值税。 商业价值：北京云阿云智库・商业地产项目组发布数据显示，绿色认证商业项目的租金水平比普通项目高 12%-18%，空置率低 5-8 个百分点；北京 SKP-S 通过太阳能发电、雨水回收系统、节能照明改造，每年减少能耗成本 200 万元，同时吸引 “环保理念客群” 占比提升至 30%。 项目措施：短期（1 年内）完成停车场 LED 照明改造、空调系统节能升级，预计降低能耗 12%；中期（2-3 年）引入光伏发电设备（覆盖屋顶 30% 面积），申请新疆 “绿色商业示范项目” 资质，争取政策补贴；长期（3-5 年）实现碳足迹追踪管理，打造西北区域绿色商业标杆。 （二）中国西北区域商业地产市场格局 1. 乌鲁木齐作为中亚枢纽城市的商业辐射力 区位优势：乌鲁木齐是 “丝绸之路经济带” 核心节点城市，2024 年中欧班列（乌鲁木齐集结中心）开行量突破 6000 列，中亚国家旅客入境人数同比增长 45%，跨境商品贸易额达 890 亿元，占西北区域跨境贸易总额的 32%。 商业缺口：据乌鲁木齐商务局数据，2024 年全市人均商业面积为 1.2㎡，低于全国一线城市（北京 1.8㎡、上海 2.1㎡），且聚焦 “中亚特色商品”“国际品牌体验” 的商业载体不足 5 个，难以满足跨境消费需求。 项目机遇：依托高铁枢纽（乌鲁木齐站年客流量超 2000 万人次），可规划 “中亚跨境消费专区”，引入哈萨克斯坦巧克力、吉尔吉斯斯坦蜂蜜、乌兹别克斯坦手工地毯等特色商品，同时对接中亚旅行社，打造 “跨境消费一日游” 线路，预计年吸引跨境客流 15-20 万人次。 2. 高铁片区 “交通枢纽 + 产业集聚” 的价值红利 片区规划：乌鲁木齐高铁片区规划面积 10.8 平方公里，定位 “总部经济 + 政务服务 + 高端居住”，截至 2024 年，已入驻企业超 800 家（含新疆能源集团、中国铁路乌鲁木齐局等总部企业），政务机构 12 家，高端住宅社区 28 个，常住人口超 15 万人，日均通勤人流超 5 万人次。 消费潜力：片区内 25-45 岁客群占比达 62%，月均消费支出超 8000 元，其中 “商务宴请”“品质购物”“亲子消费” 需求旺盛，但片区内成熟商业综合体仅 2 个（经开万达、高铁新天地），商业供给缺口达 30%。 项目承接：针对片区商务客群，可在项目 4 层增设 “高端商务会所”，提供会议室租赁、商务简餐、VIP 停车服务；针对住宅家庭客群，优化 3 层亲子业态，引入 “儿童科学实验室”“亲子烘焙工坊”，提升周末客流粘性。 3. 区域消费升级与多元化需求缺口 消费数据：2024 年乌鲁木齐社会消费品零售总额达 1380 亿元，同比增长 9.5%，其中 “服务型消费”（文旅、健康、教育）增速达 18%，“品质型消费”（奢侈品、进口商品）增速达 15%，但传统商业体中此类业态占比不足 20%。 需求挑战：年轻客群（18-30 岁）对 “潮流首店”“沉浸式体验” 需求强烈，据问卷调研（样本量 2000 份），85% 的年轻消费者表示 “愿意为区域首店品牌专程到店”，但乌鲁木齐目前区域首店数量仅为西安的 1/5、成都的 1/8；家庭客群对 “一站式消费” 需求突出，60% 的受访者希望 “在同一商业体完成购物、餐饮、亲子、健身”。 项目应对：联合北京云阿云全球品牌资源，2025 年目标引入区域首店 15 家（如餐饮类 “西贝酸奶屋首店”、零售类 “UR 城市旗舰店”、体验类 “VR 电竞体验馆首店”）；优化业态组合，将 2 层部分传统零售区域改造为 “家庭生活中心”，引入 “社区生鲜超市”“健身工作室”“美容 SPA”，实现 “1 小时家庭消费圈”。 （三）项目核心价值与基础概况 1. 项目发展历程（关键节点梳理） 2016 年 3 月：新疆广润飞宇房地产开发有限公司拿地，确定 “高铁片区商业综合体” 定位，规划建筑面积 17.36 万㎡，包含购物中心、室外步行街、精装公寓、六星级酒店。 2017 年 5 月：购物中心主体结构封顶，万达商管确定入驻，负责商业运营管理，同步启动主力店招商（万达影城、万达宝贝王、大玩家）。 2018 年 8 月 12 日：项目正式开业，首日客流量达 12 万人次，开业率 95%，引入品牌 177 家，其中餐饮 45 家、零售 92 家、体验 30 家、配套 10 家，成为高铁片区首个成熟商业综合体。 2020 年 10 月：受疫情影响，项目客流下滑 30%，部分传统零售品牌撤店，空置率升至 8%，万达商管启动 “业态调整计划”，引入 3 家本土餐饮品牌，空置率降至 5%。 2022 年 6 月：北京云阿云正式介入项目，依托算法能力、品牌资源，与万达商管达成 “招商 + 运营 + 资产提升” 深度合作，首年帮助项目引入区域首店 5 家，坪效提升 12%。 2024 年 9 月：项目出租率稳定在 92%，年客流量达 800 万人次，资产估值较开业时增长 40%，但面临 “业态同质化”“年轻客群吸引力不足” 等问题，启动本次资产运营专项提升计划。 2. 北京云阿云介入背景及角色定位 介入背景： 外部挑战：2022 年乌鲁木齐高铁片区新增 “吾悦广场”“友好时尚购物中心”，竞品分流导致项目客流同比下降 8%，传统零售品牌坪效下滑 15%，万达商管需外部资源支持突破运营瓶颈。 内部需求：项目数字化管理薄弱，缺乏客群精准画像与业态优化数据支撑；招商资源局限于万达既有品牌库，区域首店、跨境品牌引入能力不足；资产增值路径单一，仅依赖租金增长，缺乏衍生收益开发。 合作基础：北京云阿云作为万达商管战略合作伙伴，已成功操盘 “西安高新万达”“兰州城关万达” 资产提升项目，平均实现坪效提升 18%、资产估值增长 25%，具备成熟的 “算法 + 资源 + 操盘” 能力。 角色定位： 数据赋能者：搭建 “项目数字运营平台”，整合客流数据、销售数据、会员数据，通过 AI 算法生成 “客群画像报告”“业态优化建议”“招商品牌匹配清单”，为决策提供数据支撑，例如 2023 年通过算法分析，识别出 “年轻客群对潮流服饰需求缺口”，成功引入 “太平鸟男装新疆旗舰店”，首月销售额突破 200 万元。 品牌资源整合者：依托全球品牌数据库（覆盖餐饮、零售、体验类品牌 3000+），联动中亚商会、国内首店资源平台，为项目引入差异化品牌，例如 2024 年引入 “中亚特色商品展销中心”，汇集 5 国 200+SKU，月均销售额达 150 万元；同时孵化本土品牌，如 “新疆手工酸奶坊”，从选址、装修、运营全流程支持，目前已成为项目 “网红打卡点”，日均客流超 500 人次。 资产提升操盘者：制定 “短期（1-2 年）- 中期（3-5 年）- 长期（5 年 +）” 资产增值路径，短期通过业态调整、品牌焕新提升坪效；中期通过空间改造、场景创新提高租金水平；长期通过资产证券化、轻资产输出实现资产增值，例如计划 2026 年推动项目部分资产 ABS 发行，盘活存量资产，预计融资规模 5 亿元，用于后续商业拓展。 3. 项目核心价值与现状 区位优势深化：项目距离乌鲁木齐站仅 800 米，步行 10 分钟可达；周边 3 公里内有政务中心（新疆自治区政务服务大厅）、总部企业（新疆能源集团）、高端住宅（绿城百合公寓、万科中央公园），形成 “政务 + 产业 + 居住” 三股客流支撑，工作日商务客流占比 40%，周末家庭客流占比 60%。 资产现状细化： 空间布局：购物中心共 4 层，地下 1 层为停车场（685 个车位，2024 年高峰期车位使用率达 90%，需新增 50 个新能源车位），地上 1 层（国际精品，63 家品牌，坪效 2.8 万元 /㎡/ 年）、2 层（时尚潮流，59 家品牌，坪效 2.2 万元 /㎡/ 年）、3 层（餐饮 + 亲子，55 家品牌，坪效 1.8 万元 /㎡/ 年）、4 层（万达影城 + 配套，10 家品牌，坪效 1.5 万元 /㎡/ 年）。 运营数据：2024 年总销售额 12 亿元，同比增长 7%；会员总数 15 万人，活跃会员（月均消费 1 次以上）占比 35%；客流高峰集中在周五晚 - 周日，平日客流约 2 万人次，周末客流约 3.5 万人次。 合作成果总结：北京云阿云介入 2 年来，累计引入品牌 28 家（含区域首店 8 家、跨境品牌 5 家），坪效从 2022 年的 2.1 万元 /㎡/ 年提升至 2024 年的 2.3 万元 /㎡/ 年；会员复购率从 30% 提升至 35%；资产估值从 2022 年的 25 亿元增长至 2024 年的 28 亿元，为本次专项提升奠定基础。 （四）项目与区域战略的协同价值 1. 对接“乌鲁木齐国际陆港区”发展战略 战略背景：乌鲁木齐国际陆港区是国家 “一带一路” 核心物流枢纽，2024 年实现进出口贸易额 1200 亿元，规划建设 “跨境电商产业园”“国际商品展示交易中心”，需配套高品质商业载体承接消费需求。 项目承接路径： 联合陆港区管委会，在项目 1 层设立 “国际商品体验店”，同步上线 “线下体验 + 线上跨境电商” 平台，消费者到店体验后可通过扫码下单，享受 “保税仓直发” 服务，预计年带动跨境商品销售额 5000 万元。 承接陆港区 “国际商务活动”，如中亚企业对接会、跨境贸易博览会等，将项目 4 层闲置区域改造为 “国际会议中心”，提供会议场地租赁、同声传译、商务接待等服务，预计年增加收入 800 万元。 案例参考：郑州国际陆港与郑州二七万达合作，打造 “跨境商品体验区”，首年实现销售额 3200 万元，带动项目整体客流提升 10%，为乌鲁木齐项目提供可复制经验。 2. 助力高铁片区“产城融合”建设 片区需求：高铁片区以 “总部经济 + 高端居住” 为核心，截至 2024 年，片区内企业员工超 3 万人，高端住宅入住率达 75%，但缺乏 “商务社交 + 家庭休闲” 一体化的商业空间，企业团建、家庭周末消费需向外分流。 项目协同措施： 针对企业客户，推出 “企业福利套餐”，包含员工餐饮折扣、团建场地租赁优惠、商务礼品定制服务，2025 年目标签约片区内 50 家企业，覆盖员工 1.5 万人，预计增加工作日客流 2000 人次 / 日。 联动片区内高端社区（如绿城百合公寓、万科中央公园），开展 “社区邻里节”“亲子趣味赛” 等活动，每月 1 场，通过社区微信群、物业通知精准触达居民，预计提升周末家庭客流 30%。 数据支撑：据片区管委会调研，80% 的企业表示 “愿意与就近商业体合作定制员工福利”，70% 的居民希望 “在家门口参与文化休闲活动”，项目协同措施可精准匹配需求。 （五）项目发展潜在风险预判与应对思路 1. 外部风险：区域商业竞争加剧与消费分流 风险表现：2025 年高铁片区计划新增 “绿地缤纷城”“招商花园城” 2 个商业综合体，合计商业面积达 25 万㎡，将分流项目 20%-25% 的客流；同时，线上直播电商对线下零售的冲击持续，2024 年乌鲁木齐线下零售销售额增速较线上低 6 个百分点。 应对策略： 差异化竞争：聚焦 “跨境消费 + 文化体验”，避开与竞品 “传统零售 + 普通餐饮” 的同质化竞争，例如在竞品开业前，提前完成 “中亚跨境消费专区”“新疆文化体验长廊” 改造，形成独特标签。 线上线下融合：联合北京云阿云搭建 “项目直播电商平台”，邀请入驻品牌开展 “到店体验 + 线上直播” 活动，消费者线上下单可选择 “门店自提”，带动线下客流，2025 年目标实现线上销售额占比提升至 15%。 2. 内部风险：资产运营成本上升与租户稳定性 风险表现：2024 年乌鲁木齐商业综合体平均运营成本同比上涨 12%（主要来自人力、能耗成本），部分传统零售租户因利润下滑面临撤店风险，项目现有 5 家租户租金缴纳延迟，空置风险上升。 应对策略： 成本管控：深化与北京云阿云算法合作，优化设备能耗管理，例如通过 AI 调控空调运行时间，根据客流数据调整照明开启区域，预计年降低能耗成本 150 万元；引入 “共享员工” 模式，与周边餐饮品牌共享服务人员，降低人力成本 20%。 租户扶持：对优质租户（坪效排名前 30%）推出 “租金弹性支付” 政策，如季度销售额达标可减免 5% 租金；为面临经营压力的租户提供 “运营赋能服务”，如北京云阿云协助制定营销方案、对接供应链资源，2025 年目标将租户续租率从 92% 提升至 95%。 （六）云阿云与万达商管合作机制细化 1. 合作组织架构 成立专项工作组： 组长：万达商管新疆区域总经理 + 北京云阿云项目负责人（共同牵头，统筹决策） 下设 4 个专项小组： 数据算法组（云阿云主导）：负责客群画像、招商匹配、运营数据监测，每周输出《数据洞察报告》。 招商执行组（双方协同）：云阿云负责品牌资源对接，万达商管负责租户洽谈、合同签订，每月召开招商进度会。 运营提升组（万达商管主导）：云阿云提供数字化工具支持，万达商管负责现场运营优化，每季度开展运营效果评估。 资产增值组（双方协同）：共同制定资产增值目标、推进 ABS 发行等工作，每半年向股东方汇报资产增值进展。 2. 合作考核与激励机制 考核指标： 短期（1 年）：引入区域首店 15 家、坪效提升 15%、会员复购率提升至 40%。 中期（3 年）：资产估值增长 25%、绿色商业认证达标、跨境消费专区销售额突破 1 亿元。 长期（5 年）：实现资产证券化发行、轻资产运营模式输出至 1-2 个项目。 激励措施： 若达成短期目标，云阿云可获得额外服务费（按项目新增利润的 8% 计提）； 若达成中期目标，双方共同成立 “资产运营合资公司”，拓展新疆其他商业项目； 若达成长期目标，云阿云可获得项目轻资产运营管理权，分享运营收益。 3. 资源共享与保障 云阿云资源倾斜： 开放全球品牌数据库（3000 + 品牌资源），优先为项目匹配符合区域需求的首店、跨境品牌； 派驻 5 人算法团队驻场，提供 “一对一” 数字化运营支持，确保数据工具高效落地。 万达商管资源支持： 共享全国万达项目运营经验，如 “慧云系统” 操作规范、租户管理标准等； 对接万达集团文旅资源，如将项目纳入 “万达文旅线路”，与乌鲁木齐万达文华酒店、万达乐园联动，推出 “商业 + 文旅” 套票，预计年带动客流 5 万人次。 二、本体 SWOT 及项目现状 （一）核心优势（S）—— 构筑项目差异化竞争护城河 1. 品牌背书：万达商管成熟运营体系与全国品牌资源 体系支撑：万达商管作为国内商业运营龙头，拥有覆盖 “招商 - 运营 - 资产” 全链条的标准化体系（如《商业广场运营管理手册》《租户服务规范》），可实现项目从开业筹备到日常运营的高效落地。截至 2024 年，万达商管全国运营 380 + 商业广场，平均出租率 95.3%，高于行业平均水平（88%）5.3 个百分点。 品牌资源：依托万达集团全国品牌库，可快速联动 2000 + 战略合作品牌（如餐饮类肯德基、星巴克，零售类优衣库、ZARA，体验类万达影城、宝贝王），降低招商难度与周期。以乌鲁木齐经开万达为例，2018 年开业时依托万达品牌资源，主力店签约率达 100%，首日开业率 95%，远超同期新疆商业项目平均开业率（82%）。 实战案例：西安高新万达广场 2022 年面临业态老化问题，依托万达商管品牌资源，3 个月内完成 20 家品牌焕新，引入区域首店 5 家，客流同比提升 18%，验证了万达品牌资源对项目的赋能能力。 2. 区位稀缺：高铁片区核心商业载体，客流基础稳定 交通枢纽优势：项目距离乌鲁木齐站仅 800 米，步行 10 分钟可达，乌鲁木齐站 2024 年发送旅客超 2000 万人次，其中商务旅客占比 40%，为项目带来稳定的跨区域客流。据项目 2024 年客流统计，高铁接驳客流占平日总客流的 25%，节假日占比达 35%。 周边客群支撑：3 公里内覆盖政务办公集群（新疆自治区政务服务大厅、经开区管委会）、总部企业（新疆能源集团、中国铁路乌鲁木齐局）、高端住宅社区（绿城百合公寓、万科中央公园），合计常住人口超 15 万人，日均通勤人流超 5 万人次。其中，25-45 岁客群占比 62%，月均消费支出超 8000 元，构成项目核心消费群体。 数据对比：与乌鲁木齐其他商业项目（如友好商场）相比，经开万达的高铁接驳客流 + 商务客流占比（30%）显著高于友好商场（12%），区位稀缺性带来的客流稳定性优势明显。 3. 合作赋能：北京云阿云算法能力 + 品牌资源 + 操盘经验 算法驱动优势：北京云阿云自主研发的 “商业运营算法平台”，可整合区域消费数据、客群画像、竞品动态等信息，输出精准的招商匹配建议与运营优化方案。2023 年为经开万达提供的 “品牌适配度模型”，使招商洽谈成功率从 45% 提升至 68%，招商周期缩短 30%。 全球品牌资源：依托北京云阿云全球品牌数据库（覆盖 3000 + 餐饮、零售、体验类品牌），已为经开万达引入中亚特色品牌 5 家（如哈萨克斯坦 “萨帕乐” 巧克力、乌兹别克斯坦 “撒马尔罕” 手工地毯）、区域首店 8 家（如 “西贝酸奶屋” 新疆首店、“VR 电竞体验馆” 西北首店），填补了项目特色品牌空缺。 操盘经验验证：北京云阿云此前操盘 “兰州城关万达广场资产提升项目”，通过算法优化业态、引入特色品牌，1 年内实现坪效提升 22%、资产估值增长 18%，其成熟的操盘模式可直接复用于经开万达项目。 （二）关键劣势（W）—— 精准定位运营短板与改进方向 1. 空间布局：部分区域动线设计不合理，场景体验感薄弱 具体问题： 动线盲区：项目 2 层东侧区域因通道狭窄、标识不清，客流到达率仅为 35%，低于整体平均到达率（68%）33 个百分点，导致该区域 3 家零售品牌连续 6 个月坪效低于项目平均水平（1.8 万元 /㎡/ 年），仅为 1.2 万元 /㎡/ 年。 场景缺失：公共休息区面积占比仅为 5%，低于行业标杆项目（如上海松江万达 12%）7 个百分点，且缺乏主题化设计，难以满足客群 “社交 + 休憩” 需求；屋顶空间长期闲置，未开发为体验场景，浪费资产价值。 数据佐证：2024 年项目客群满意度调研显示，“空间舒适度” 评分仅为 3.2 分（满分 5 分），低于 “品牌丰富度”（3.8 分）、“交通便利性”（4.2 分）等维度，成为制约客流停留时长的核心因素（项目客群平均停留时长 2.1 小时，低于行业平均水平 2.5 小时）。 2. 业态结构：传统业态占比偏高，新兴消费场景缺失 结构失衡问题：项目现有业态中，传统零售占比 60%（服装、鞋帽等），体验式业态（文化、娱乐、亲子）占比仅 20%，跨境消费、智慧服务等新兴业态占比不足 10%，与乌鲁木齐 2024 年 “体验类消费支出占比 42%” 的市场需求严重错配。 新兴场景空缺：缺乏当下年轻客群青睐的 “沉浸式体验”（如剧本杀、密室逃脱）、“健康消费”（如瑜伽馆、轻食餐厅）、“智慧零售”（如无人超市、AI 导购）场景，导致 18-24 岁客群占比仅 18%，低于乌鲁木齐商业项目平均水平（25%）7 个百分点。 案例对比：乌鲁木齐吾悦广场 2023 年将体验式业态占比提升至 35%，引入 “室内动物园”“沉浸式剧场” 等新兴场景，18-24 岁客群占比提升至 32%，客流同比增长 22%，反衬出经开万达业态结构的滞后性。 3. 品牌矩阵：同质化严重，缺乏区域独家与特色品牌 同质化问题：项目现有 177 家品牌中，与周边吾悦广场、友好商场重合品牌占比达 45%（如优衣库、肯德基、星巴克），缺乏 “人无我有” 的独家品牌，导致客群分流严重 ——2024 年调研显示，30% 的客群表示 “在经开万达与吾悦广场之间无明确偏好，哪里近去哪里”。 特色品牌不足：聚焦新疆本土文化的品牌（如本土文创、特色餐饮）仅 8 家，占比 4.5%；中亚特色品牌仅 5 家，占比 2.8%，难以依托乌鲁木齐 “中亚枢纽” 定位形成差异化标签；区域首店数量仅 12 家，远低于西安、成都等城市同量级项目（平均 30 + 家）。 4. 运营效率：数字化管理程度低，资产坪效有待提升 数字化滞后：尚未搭建统一的 “智慧商场平台”，客流统计依赖人工计数，租户销售数据需手动上报，数据反馈滞后（从数据采集到分析需 3 天），无法实时调整运营策略；会员管理仍以传统积分体系为主，缺乏个性化服务，会员复购率仅 35%，低于万达商管全国平均水平（42%）7 个百分点。 坪效偏低：2024 年项目整体坪效为 2.3 万元 /㎡/ 年，低于全国万达广场平均水平（2.8 万元 /㎡/ 年）17.9%，其中 2 层传统零售区域坪效仅 1.9 万元 /㎡/ 年，3 层餐饮区域坪效 2.1 万元 /㎡/ 年，均存在较大提升空间。 成本浪费：因缺乏数字化能耗管理，空调、照明系统运行效率低，2024 年单位面积能耗成本达 85 元 /㎡，高于行业标杆项目（如上海松江万达 68 元 /㎡）25%，造成资产运营成本浪费。 （三）外部机遇（O）—— 捕捉政策与市场红利，转化为项目竞争力 1. 区域规划：乌鲁木齐 “中亚国际商贸中心” 建设政策支持 政策红利：乌鲁木齐市 “十四五” 规划明确提出建设 “中亚国际商贸中心”，对引入跨境品牌、举办国际商业活动的项目给予最高 200 万元补贴；经开区出台 “首店经济扶持政策”，区域首店最高可获得 50 万元开业补贴，为项目引入跨境品牌、首店品牌降低成本。 跨境贸易机遇：2024 年乌鲁木齐中欧班列开行量突破 6000 列，中亚国家旅客入境人数同比增长 45%，跨境商品贸易额达 890 亿元，为项目打造 “中亚跨境消费专区” 提供充足的客流与商品资源支撑。 政策落地案例：2024 年乌鲁木齐保税区依托政策支持，引入 30 家中亚特色商品品牌，年销售额达 1.2 亿元，验证了跨境消费业态的可行性，为经开万达提供政策应用参考。 2. 消费升级：年轻客群个性化、体验化消费需求激增 需求趋势：美团《2024 实体商业消费报告》显示，乌鲁木齐年轻客群（18-35 岁）中，75% 表示 “愿意为个性化体验支付溢价”，68% 更倾向于选择 “有文化特色、社交属性的商业体”，为项目场景创新、业态升级提供市场需求基础。 消费能力提升：2024 年乌鲁木齐居民人均可支配收入达 4.8 万元，同比增长 8.5%，其中 “服务型消费” 支出占比从 2021 年的 28% 升至 42%，“品质型消费” 支出占比从 12% 升至 15%，为项目引入高端品牌、体验业态提供消费能力支撑。 3. 技术赋能：AI 算法、元宇宙等技术在商业运营中的落地应用 技术成熟度：AI 算法、元宇宙、VR/AR 等技术已在商业运营中实现规模化应用，如凯德集团通过 AI 算法优化客流动线，坪效提升 15%；上海 “超体空间 SoReal” 引入元宇宙场景，日均客流超 2000 人次，技术落地门槛降低。 成本可控性：2024 年商业综合体数字化改造平均成本较 2021 年下降 30%，如智慧停车系统单车位改造成本从 800 元降至 500 元，AI 客流分析系统部署成本从 50 万元降至 30 万元，为项目数字化升级提供成本可行性。 （四）潜在威胁（T）—— 预判风险并制定应对预案 1. 竞品冲击：周边新兴商业体（如吾悦广场、友好商场）的分流 竞品动态： 吾悦广场：2023 年完成业态升级，引入 “室内动物园”“沉浸式剧场” 等体验业态，18-24 岁客群占比提升至 32%，2024 年客流同比增长 22%，直接分流经开万达 15% 的年轻客群。 友好商场：依托 20 年本土运营经验，本土客群粘性高（会员复购率 48%），2024 年引入 10 家新疆本土特色品牌，进一步强化 “本土商业” 标签，分流经开万达 20% 的家庭客群。 分流数据：2024 年经开万达周末客流较 2023 年下降 8%，其中 18-24 岁客群下降 12%，家庭客群下降 10%，竞品冲击效应显著。 2. 消费分流：线上购物对线下实体的持续挤压 线上冲击数据：2024 年乌鲁木齐社会消费品零售总额中，线上零售占比达 38%，同比增长 6%，其中服装、美妆等传统零售品类线上占比超 50%，直接影响项目 1 层、2 层传统零售区域销售 ——2024 年项目传统零售销售额同比下降 5%，部分品牌（如某女装品牌）线上销售额已超过线下。 消费习惯变化：调研显示，60% 的客群表示 “日常消费品优先选择线上购买，线下仅用于体验、社交”，线下商业的 “体验属性” 成为生存关键，若项目无法强化体验场景，将面临持续客流流失。 3. 成本压力：人力、租金成本上涨与资产增值诉求的矛盾 成本上涨数据：2024 年乌鲁木齐商业综合体平均人力成本同比上涨 12%（服务人员月薪从 4000 元升至 4480 元），能耗成本同比上涨 8%（电费从 0.6 元 / 度升至 0.65 元 / 度），运营成本压力显著。 租金矛盾：项目现有租金水平较 2018 年上涨 30%，但部分传统零售租户因线上冲击、成本上涨，利润空间压缩，5 家租户出现租金缴纳延迟，空置风险上升（2024 年空置率 5%，较 2023 年上升 2 个百分点），与项目 “资产增值” 诉求（目标租金年涨幅 5%）形成矛盾。 （五）SWOT 矩阵策略分析 —— 组合优劣势与机遇威胁，制定落地路径 1. 优势 - 机遇（S-O）策略：强化优势，捕捉机遇 策略 1：依托品牌 + 区位优势，承接跨境政策红利 落地措施：联合万达商管全国品牌资源与北京云阿云跨境资源，在项目 1 层打造 “中亚跨境消费专区”，引入 20 家中亚特色品牌（如吉尔吉斯斯坦蜂蜜、塔吉克斯坦手工纺织品），申报乌鲁木齐 “跨境消费示范项目”，争取最高 200 万元政策补贴；联动乌鲁木齐站，推出 “高铁 + 跨境消费” 套票（凭高铁票可享跨境商品 9 折优惠），吸引跨区域客流。 预期效果：1 年内跨境消费专区销售额突破 5000 万元，带动项目整体客流提升 10%。 策略 2：以合作赋能为核心，推进技术落地 落地措施：北京云阿云算法团队与万达商管 “慧云系统” 团队合作，3 个月内搭建 “经开万达数字运营平台”，实现客流实时监测、租户销售数据自动上报、会员个性化推荐；引入 VR/AR 技术，在 1 层零售区域部署 “虚拟试衣间”，2 层亲子区域打造 “AR 互动游戏区”，强化技术体验。 预期效果：数字化平台上线后，运营决策响应时间从 3 天缩短至 1 小时，会员复购率从 35% 提升至 42%，年轻客群占比提升至 25%。 2. 劣势 - 机遇（W-O）策略：借助机遇，弥补劣势 策略 1：利用消费升级需求，优化业态与品牌 落地措施：结合年轻客群体验化需求，将 2 层 2000㎡传统零售区域改造为 “沉浸式体验区”，引入剧本杀、密室逃脱、瑜伽馆等业态；依托首店经济政策，2025 年引入区域首店 20 家（如 “茶颜悦色” 新疆首店、“奈尔宝” 儿童乐园西北首店），争取政府补贴 100 万元；孵化 5 家新疆本土特色品牌（如本土文创、特色餐饮），强化差异化。 预期效果：体验式业态占比从 20% 提升至 35%，首店品牌带动客流同比增长 25%，本土品牌销售额占比达 10%。 策略 2：依托技术赋能，提升运营效率与空间体验 落地措施：采用 AI 算法优化项目动线，拓宽 2 层东侧狭窄通道，增设智能导视系统，将该区域客流到达率从 35% 提升至 60%；利用数字化能耗管理系统，优化空调、照明运行时间，降低单位面积能耗成本从 85 元 /㎡至 70 元 /㎡；开发屋顶空间，打造 “屋顶花园 + 露天影院”，新增休憩场景，延长客群停留时长从 2.1 小时至 2.5 小时。 预期效果：运营成本降低 17.6%，客群满意度 “空间舒适度” 评分从 3.2 分提升至 4.0 分。 3. 优势 - 威胁（S-T）策略：发挥优势，抵御威胁 策略 1：以品牌 + 区位稀缺性，应对竞品分流 落地措施：依托万达商管品牌资源，优先引入吾悦广场、友好商场缺失的头部品牌（如 “优衣库旗舰店”“星巴克臻选店”），形成品牌差异化；针对高铁商务客流，在 4 层打造 “高端商务会所”，提供会议室租赁、商务简餐服务，绑定商务客群；联动周边高端社区，开展 “社区邻里节”“亲子 DIY” 活动，提升家庭客群粘性。 预期效果：与竞品重合品牌占比从 45% 降至 30%，商务客群占比提升至 35%，家庭客群复购率从 30% 提升至 40%。 策略 2：结合线上线下融合，缓解线上冲击 落地措施：为项目 177 家品牌搭建 “线上直播平台”，培训商户开展 “线下体验 + 线上销售” 直播（每周 3 场），消费者线上下单可选择 “门店自提”，带动线下客流；在地下 1 层引入 “无人超市”，满足客群 “即时性消费” 需求，弥补线上购物便捷性不足。 预期效果：线上销售额占比从 5% 提升至 15%，门店自提客流占比达 20%，传统零售区域销售额止跌回升 5%。 4. 劣势 - 威胁（W-T）策略：规避劣势，降低威胁 策略 1：优化成本结构，缓解成本与租金矛盾 落地措施：引入 “共享员工” 模式，与周边餐饮品牌共享服务人员，降低人力成本 15%；对坪效达标的优质租户，推出 “租金 + 销售额分成” 模式（销售额超目标部分按 5% 分成，抵扣部分租金），减轻租户压力；淘汰连续 6 个月坪效不达标的 5 家传统零售品牌，引入高坪效的体验、跨境业态，提升租金水平。 预期效果：租户续租率从 92% 提升至 95%，空置率从 5% 降至 3%，租金收缴率保持 100%。 策略 2：强化特色标签，降低同质化与线上冲击 落地措施：深化 “中亚跨境消费” 标签，每月举办 “中亚文化节”（如哈萨克族舞蹈表演、中亚美食试吃），吸引客流；在 3 层餐饮区域引入 10 家 “新疆本土特色餐厅”，打造 “新疆美食街区”，形成 “线上难以替代的线下体验”；通过会员系统推送 “线下专属优惠”（如到店消费满 200 减 50），引导线上客群回归线下。 预期效果：项目 “中亚 + 本土” 特色标签认知度从 30% 提升至 60%，线下消费占比从 62% 提升至 70%。 （六）现状优化优先级排序 —— 结合挑战紧急度与资源适配性，明确改进顺序 1. 优先级评估维度 紧急度：问题对客流、销售额、资产价值的影响程度（如动线盲区导致品牌撤店风险，优先级高于屋顶空间闲置）； 可行性：所需资金、时间、资源与项目现有条件的匹配度（如数字化平台搭建可依托云阿云技术，可行性高于大规模空间改造）； 收益性：改进后对坪效、客群满意度、资产估值的提升预期（如首店引入带动客流增长 25%，收益性高于公共休息区优化）。 2. 核心问题优先级排序（从高到低）
3. 优先级落地逻辑 第一阶段（0-3 个月）：优先启动 “数字化运营平台” 搭建，快速解决数据滞后、坪效偏低问题，为后续业态调整、招商决策提供数据支撑； 第二阶段（3-9 个月）：同步推进 “年轻客群业态引入” 与 “动线优化”，通过首店、体验业态吸引年轻客群，通过动线改造提升盲区客流到达率，形成 “客流增长 + 体验优化” 双驱动； 第三阶段（9-18 个月）：完成 “特色品牌矩阵构建” 与 “屋顶空间开发”，强化 “中亚 + 本土” 特色标签，释放闲置资产价值，实现资产估值提升。 （七）典型问题整改案例推演 —— 模拟具体场景，验证策略落地效果 案例 1：2 层东侧动线盲区整改（优先级 3） 现状挑战：2 层东侧通道宽仅 2.5 米（行业标准 4 米），无明显导视标识，客流到达率 35%，区域内 3 家女装品牌（A、B、C）连续 6 个月坪效 1.2 万元 /㎡/ 年（项目平均 1.8 万元 /㎡/ 年），品牌 A 提出撤店申请。 整改方案： 硬件改造：拓宽通道至 4 米，拆除两侧冗余商铺（2 间，合计 80㎡），增设 LED 智能导视屏（3 块，显示品牌位置、促销信息）； 业态适配：引入 2 家体验类品牌（轻食简餐 + 美甲沙龙），形成 “购物 + 休憩” 组合，提升区域停留时长； 流量引导：通过数字化平台推送 “东侧区域满减券”（消费满 200 减 50），联合 1 层主力店（优衣库）设置 “东侧区域动线指引”。 成本与收益测算： 改造成本：硬件改造 80 万元（通道拓宽 + 导视屏），品牌补贴 20 万元（新引入品牌首 3 个月租金减免），合计 100 万元； 预期收益：区域客流到达率从 35% 提升至 60%，品牌 A 撤店风险解除，新引入品牌月均销售额达 30 万元，区域整体坪效从 1.2 万元 /㎡/ 年提升至 2.0 万元 /㎡/ 年，12 个月可收回改造成本。 风险控制：提前与现有品牌协商改造期间临时经营方案（如设置临时摊位），避免客流流失；导视屏内容与租户促销活动联动，提升用户使用率。 案例 2：年轻客群业态引入（优先级 2） 现状挑战：18-24 岁客群占比 18%（行业平均 25%），缺乏沉浸式体验业态，周末年轻客群客流同比下降 12%。 整改方案： 业态调整：将 2 层 2000㎡传统零售区域（原 4 家女装品牌）改造为 “Z 世代体验区”，引入 3 类核心业态： 沉浸式娱乐：密室逃脱（1000㎡，区域首店 “逃脱艺术”）； 潮流社交：剧本杀（500㎡，本土头部品牌 “新疆故事局”）； 健康轻食：3 家轻食餐厅（如 “超级碗” 新疆首店）； 场景营造：区域内设置网红打卡点（新疆元素涂鸦墙、互动装置），联动抖音、小红书开展 “Z 世代打卡挑战赛”，吸引年轻客群传播； 会员绑定：针对 18-24 岁客群推出 “青春会员卡”，享体验业态 8 折优惠、免费停车 2 小时。 成本与收益测算： 改造成本：场地装修 150 万元，首店补贴 80 万元（租金减免 + 装修支持），合计 230 万元； 预期收益：18-24 岁客群占比提升至 28%（超行业平均），周末年轻客群客流增长 30%，体验区月均销售额达 150 万元，坪效 2.2 万元 /㎡/ 年，18 个月收回改造成本。 三、竞品分析及应对策略 （一）城市区域商圈演绎及竞争格局分析 1. 乌鲁木齐商业商圈发展演绎（近 10 年变迁） 第一阶段（2015-2018 年）：传统商圈主导期 以 “友好商圈”“中山路商圈” 为核心，依托传统百货（友好商场、天山百货）形成商业聚集，业态以传统零售、大众餐饮为主，客群覆盖全龄段，但缺乏体验场景，2018 年两大商圈占全市商业客流的 65%。 第二阶段（2019-2022 年）：新兴商圈崛起期 随着高铁片区、会展片区城市规划落地，“高铁商圈”“会展商圈” 逐步成型，经开万达广场（2018 年开业）、会展吾悦广场（2020 年开业）等商业综合体入驻，推动商业重心向城市新区转移，2022 年高铁商圈客流占比提升至 25%，分流传统商圈 15% 客流。 第三阶段（2023 年至今）：多商圈差异化竞争期 各商圈形成明确定位：友好商圈聚焦 “本土客群 + 大众消费”，中山路商圈主打 “年轻潮流 + 旅游消费”，高铁商圈依托交通枢纽定位 “商务 + 跨境消费”，会展商圈侧重 “家庭体验 + 文化消费”，2024 年四大商圈客流占比趋于均衡（友好 28%、中山路 22%、高铁 25%、会展 25%），竞争从 “客流争夺” 转向 “价值深耕”。 2. 高铁片区商圈竞争格局（项目所在核心战场） 商圈范围：以乌鲁木齐站为核心，辐射半径 3 公里，涵盖经开万达广场、高铁新天地、吾悦广场（高铁店）3 大商业体，合计商业面积达 42 万㎡，2024 年日均客流超 8 万人次，是乌鲁木齐增长最快的商圈（年客流增速 18%）。 竞争梯队划分： 第一梯队：经开万达广场（商业面积 17.36 万㎡）、吾悦广场（高铁店，15 万㎡）—— 业态全、品牌全，客流占商圈 70%； 第二梯队：高铁新天地（9.64 万㎡）—— 以社区商业为主，聚焦周边住宅客群，客流占比 30%。 核心矛盾：商圈内商业体同质化严重（传统零售占比均超 50%），但 “跨境消费”“本土文化体验” 等特色业态供给不足，与高铁商圈 “中亚枢纽 + 商务聚集” 的定位不匹配，存在差异化竞争空间。 3. 项目在竞争格局中的定位（现状与机遇） 现状定位：高铁商圈 “综合型商业载体”，依托万达品牌与区位优势，商务客流占比 40%，家庭客流占比 60%，但特色标签不鲜明，2024 年商圈内客群选择偏好调研显示，仅 32% 的客群将经开万达列为 “首选商业体”（吾悦广场占 38%）。 机遇空间：借助乌鲁木齐 “中亚国际商贸中心” 建设政策，打造商圈内独有的 “跨境消费 + 文化体验” 标签，填补市场空白，有望将 “首选客群占比” 提升至 45% 以上，成为高铁商圈标杆项目。 （二）核心竞品对标（本地 + 全国标杆） 1. 本地竞品深度对标 1.1吾悦广场（高铁店）—— 业态创新型竞品 基础概况：2020 年开业，商业面积 15 万㎡，车位 620 个，定位 “家庭体验式商业综合体”，2024 年日均客流 2.8 万人次，坪效 2.5 万元 /㎡/ 年。 对标维度剖析：
核心优势：体验业态丰富，首店资源多，年轻客群（18-30 岁）占比 32%，高于经开万达（18%）； 可借鉴点：主题化场景打造（如亲子街区）、首店引入策略； 可突破点：吾悦广场缺乏跨境业态，经开万达可依托中亚枢纽定位形成差异化。 1.2友好商场（友好商圈）—— 本土客群粘性型竞品 基础概况：1987 年开业，2021 年重装升级，商业面积 8 万㎡，车位 450 个，定位 “本土大众消费中心”，2024 年日均客流 2.2 万人次，坪效 2.1 万元 /㎡/ 年，本土客群占比 85%。 对标维度剖析：
核心优势：本土客群粘性强，会员复购率高，新疆本土特色突出； 可借鉴点：本土品牌孵化、会员深度运营； 可突破点：友好商场数字化程度低、缺乏跨境与年轻潮流业态，经开万达可通过 “数字化 + 跨境” 双轮驱动实现超越。 2. 全国标杆项目对标 2.1上海松江万达 —— 场景创新标杆 核心亮点：2014 年开业，2021 年完成场景创新改造，打造 “松江文化主题街区”，融合本土非遗（顾绣、竹编）与潮流业态（文创市集、手作工坊），2024 年日均客流提升至 3.5 万人次，坪效 3.8 万元 /㎡/ 年（改造前 2.6 万元 /㎡/ 年）。 可借鉴经验： 场景主题化：将 “新疆非遗文化”（维吾尔族刺绣、哈萨克族毡房）融入项目 3 层餐饮区，打造 “新疆文化体验长廊”，设置非遗手作体验店、本土乐器展示区，形成独特场景记忆点； 活动常态化：每月举办 “新疆文化节”（如木卡姆表演、本土美食试吃），结合抖音、小红书开展 “文化打卡挑战赛”，2024 年松江万达通过此类活动带动年轻客群占比提升 12%，经开万达可复制该模式，目标 1 年内年轻客群占比提升至 28%。 2.2成都金牛万达 —— 资产优化标杆 核心亮点：2012 年开业，2023 年通过 “资产轻量化运营 + 数字化改造” 实现资产增值，引入资产证券化（ABS）模式，盘活存量资产 5 亿元，坪效从 2.4 万元 /㎡/ 年提升至 3.2 万元 /㎡/ 年，资产估值增长 33%。 可借鉴经验： 资产轻量化：联合北京云阿云梳理项目闲置资产（如屋顶空间、地下闲置区域），通过 “租金 + 分成” 模式引入第三方运营商（如屋顶露营运营商、地下潮玩体验馆），2025 年目标盘活资产面积 2000㎡，新增收入 500 万元； 数字化提效：搭建 “资产数字化管理平台”，实时监控各区域租金、坪效、空置率，成都金牛万达通过该平台将招商周期缩短 40%，经开万达可同步搭建，目标招商周期从 6 个月缩短至 3.6 个月； 成本管控：采用 “智能能耗管理系统”，成都金牛万达实现能耗成本降低 18%，经开万达可引入该系统，目标 1 年内能耗成本降低 15%。 （三）差异化竞争策略 1. 定位差异化：打造“中亚枢纽型体验式商业综合体” 定位核心：立足乌鲁木齐 “中亚国际商贸中心” 定位，结合高铁枢纽优势，构建 “跨境消费 + 文化体验 + 智慧服务” 三位一体的差异化定位，区别于吾悦广场 “纯家庭体验” 与友好商场 “纯本土消费”。 落地支撑措施： 政策对接：申报乌鲁木齐 “跨境消费示范项目”，争取政府补贴 200 万元，用于 “中亚跨境消费专区” 装修与品牌补贴； 资源联动：联合乌鲁木齐国际陆港区，在项目 1 层设立 “中亚商品展示交易中心”，实现 “线下体验 + 线上跨境电商” 联动，消费者扫码即可下单，享受 “保税仓直发” 服务，2025 年目标跨境商品销售额突破 1 亿元； 定位传播：在乌鲁木齐站、机场设置 “中亚枢纽商业” 广告，联合中亚旅行社推出 “经开万达跨境消费一日游” 线路，2025 年目标吸引中亚游客 15 万人次，占项目总客流的 18%。 2. 业态差异化：聚焦跨境消费、文化体验、智慧服务 业态调整目标：1 年内实现 “跨境消费占比 15%、文化体验占比 20%、智慧服务占比 5%”，传统零售占比降至 45%，形成与竞品的显著差异。 具体落地路径：
3. 运营差异化：数字化精准运营 + 会员体系深度绑定 3.1数字化精准运营 搭建 “三维数字化平台”： 客流数字化：部署 AI 客流监测系统，实时统计各楼层、各品牌客流密度，自动生成 “客流热力图”，指导商户调整促销策略（如客流高峰时段推出限时折扣），上海松江万达通过该系统实现商户销售额平均提升 18%，经开万达目标提升 15%； 销售数字化：要求所有商户接入 “统一销售管理系统”，每日自动上报销售额、客单价、品类销售数据，北京云阿云算法团队每周输出 “销售分析报告”，识别滞销品类、高潜力品牌，2025 年目标销售数据准确率达 100%，招商决策响应时间从 7 天缩短至 3 天； 会员数字化：升级 “万达会员 APP”，新增 “跨境消费积分”“文化体验积分”，会员在跨境专区消费可获 2 倍积分，参与非遗活动可获 1 倍积分，积分可抵扣停车费、兑换文化体验券，成都金牛万达通过类似体系实现会员复购率提升 8%，经开万达目标提升 10%。 3.2会员体系深度绑定 会员分层与专属权益：
会员活动联动：每季度举办 “会员专属活动”（如金卡会员非遗私教课、钻石会员中亚商品品鉴会），2025 年目标会员复购率从 35% 提升至 45%，会员消费占比从 40% 提升至 55%，超越友好商场（48%）。 4. 商圈协同策略 与高铁新天地协同：高铁新天地以社区商业为主，经开万达可与其签订 “客流互导协议”，万达会员在高铁新天地消费可获积分，高铁新天地居民在万达消费可享专属折扣，2025 年目标通过协同新增客流 500 人次 / 日； 与乌鲁木齐站联动：在乌鲁木齐站设立 “万达服务台”，提供项目导购、会员注册、行李寄存服务，凭高铁票可兑换万达 50 元消费券，2025 年目标通过该联动新增客流 800 人次 / 日； 商圈整体营销：联合高铁商圈内商业体举办 “高铁商圈消费节”，统一策划促销活动、共享广告资源，提升商圈整体影响力，2025 年目标高铁商圈客流增速从 18% 提升至 25%，经开万达在商圈内客流占比从 35% 提升至 45%。 数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2025-11-27 32
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
京公网安备 11011302003178号