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商业地产案例分析-乌鲁木齐经开区万达广场项目（二） |
商业地产案例分析-乌鲁木齐经开区万达广场项目（二） 原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组 导读：本报告以乌鲁木齐经开区万达广场为样本，直面业态同质化、客流分流等核心挑战，提出“中亚跨境+文化体验”差异化定位，通过空间场景创新、数字化运营与政策赋能，系统重塑商业价值，为西北区域商业地产升级提供可复制的实战路径。全文共93300字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。 作者：李桂松 | 北京云阿云智库平台理事长 作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁 作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198 乌鲁木齐经开区万达广场资产运营专项提升与优化管理实战报告 目录 一、市场分析及项目概述 二、本体 SWOT 及项目现状 三、竞品分析及差异化应对策略 四、核心挑战及破局路径 五、定位升级与客群分析 六、招商创新及政策赋能 七、空间优化及场景创新 八、业态规划及品牌焕新 九、运营管理专项提升 十、资产优化与实施策略 十一、项目建议及行业启示 四、核心挑战及破局路径 （一）挑战一：同质化竞争加剧 —— 从“业态重叠”到“价值独特”的破局 1. 挑战本质与影响分析 竞争现状：截至 2024 年，乌鲁木齐已开业商业综合体超 30 家，其中高铁片区、会展片区新增商业体（宝能环球汇、绿地缤纷城）均以 “家庭体验 + 传统零售” 为核心定位，与经开万达业态重叠率达 65%（如服装零售、大众餐饮、普通亲子业态）；宝能环球汇凭借 “高端百货 + 奢侈品集合店” 定位，2024 年分流经开万达 12% 的高消费客群，传统零售区域销售额同比下降 8%。 核心矛盾：商圈内商业体均聚焦 “基础消费需求”，缺乏 “不可替代的特色价值”，导致客群决策依赖 “距离远近” 而非 “项目独特性”——2024 年客群调研显示，45% 的消费者表示 “选择商业体时优先考虑距离，哪家近去哪家”。 潜在风险：若不突破同质化，2025 年高铁片区新增 “招商花园城” 开业后，经开万达传统零售区域空置率可能从 5% 升至 8%，坪效进一步下滑至 2.0 万元 /㎡/ 年。 2. 破局路径：打造“微旅游”型商业综合体 2.1强化屋顶空间利用，打造“第五立面”社交场景 实施步骤： 空间改造：将项目屋顶 1500㎡闲置区域改造为 “丝路星空露营地”，划分 “露营体验区”（500㎡，配置 20 顶高端帐篷、户外投影）、“网红打卡区”（300㎡，设置新疆元素装置艺术、星空灯光秀）、“轻食休闲区”（700㎡，引入 3 家特色轻食品牌）； 运营模式：采用 “免费入场 + 消费盈利” 模式，露营装备租赁（198 元 / 2 小时）、轻食消费（人均 60 元）、主题活动（如周末星空电影、民谣演出）为主要收益点； 成本与收益测算：改造成本 200 万元（含装修、设备采购），运营成本 50 万元 / 年（人员、维护），预计日均接待客流 500 人次，年营收 300 万元，10 个月收回改造成本。 案例借鉴：成都大悦城 “屋顶花园” 改造后，日均客流提升 18%，客群停留时长延长 45 分钟，带动项目整体销售额增长 12%，验证了屋顶空间的商业价值。 2.2引入沉浸式体验业态，打造“Z 世代专属空间” 实施步骤： 业态选址：将 2 层 1000㎡传统零售区域（原 3 家女装品牌，坪效 1.5 万元 /㎡/ 年）改造为 “沉浸式体验区”； 业态组合：引入 2 类核心业态 —— 二次元街区（600㎡）：引入 “B 站主题店”（区域首店）、动漫周边店、Cosplay 体验馆，联动本地二次元社团举办 “动漫嘉年华”（每月 1 场）； 科技互动馆（400㎡）：部署 VR 滑雪、AR 绘画、元宇宙虚拟打卡等设备，采用 “单次体验收费”（30-50 元 / 项）或 “通票制”（98 元 / 人）； 客群触达：与乌鲁木齐 20 所高校合作，推出 “学生专属优惠”（凭学生证享 8 折），在抖音、小红书发起 “沉浸式体验打卡挑战”，目标曝光量 500 万次。 数据预期：体验区日均客流 800 人次，坪效提升至 3.5 万元 /㎡/ 年，带动 2 层整体坪效从 2.2 万元 /㎡/ 年提升至 2.8 万元 /㎡/ 年。 2.3深化中亚跨境消费场景，打造“丝路风情”特色街区 实施步骤： 场景升级：在 1 层 “中亚跨境专区” 基础上，扩展至 2000㎡，打造 “丝路风情街区”—— 商品分区：设置哈萨克斯坦、吉尔吉斯斯坦、乌兹别克斯坦等 5 个国家主题展区，每个展区融入该国建筑元素（如哈萨克斯坦毡房、乌兹别克斯坦彩色瓷砖）； 体验增值：引入 “中亚手作体验”（如手工地毯编织、民族乐器制作）、“中亚美食试吃”（每日 3 场，免费试吃马奶酒、馕坑肉）； 政策借力：对接乌鲁木齐自贸试验区，争取 “跨境商品免税试点” 资质，部分商品（如中亚珠宝、特色食品）享受关税减免，售价较市场低 15%-20%； 资源联动：与中亚 5 国驻华商会合作，每月举办 “中亚国家主题日”（如 “哈萨克斯坦文化日”），邀请驻华使节、文化名人到场，提升街区影响力。 案例参考：西安 “大唐不夜城” 通过 “文化场景 + 特色消费” 打造 “微旅游” 目的地，年接待游客超 1 亿人次，经开万达可借鉴其 “场景沉浸 + 文化赋能” 逻辑，将跨境街区打造为乌鲁木齐 “中亚文化打卡地”。 （二）挑战二：季节性消费波动 —— 从“旅游依赖” 到 “生态平衡”的破局 1. 挑战本质与影响分析 波动数据：新疆旅游旺季（6-9 月），经开万达日均客流 3.5 万人次，其中游客占比 35%，销售额占全年 45%；旅游淡季（11 - 次年 2 月），日均客流降至 1.8 万人次，游客占比仅 8%，销售额同比下降 30%，部分餐饮品牌（如海鲜餐厅）淡季月均亏损 5-8 万元。 核心矛盾：项目客流与消费高度依赖 “季节性旅游客群”，本地客群日常消费挖掘不足，导致 “旺季忙不过来、淡季闲得发慌” 的运营困境 ——2024 年淡季，项目 1 层零售区域空置率达 7%，高于旺季（3%）4 个百分点。 潜在风险：若淡季客流持续低迷，2025 年可能面临 5-8 家租户撤店，租金收入减少约 200 万元 / 年。 2. 破局路径：构建 “本地生活 + 区域旅游 + 跨境消费” 三位一体商业生态 2.1强化本地客群基础，提升日常消费占比 实施步骤： 社区深度绑定：与周边 3 公里内 28 个高端社区（如绿城百合公寓、万科中央公园）签订 “社区共建协议”—— 推出 “社区专属会员卡”：凭社区居住证可享 “购物满 100 减 20”“免费停车 3 小时”； 开展 “社区便民服务”：每周六在项目 1 层设 “便民集市”（免费理发、衣物缝补、血压检测），吸引社区居民到店； 日常消费场景优化：在地下 1 层引入 “社区生鲜超市”（1000㎡，24 小时营业）、“便民药店”（200㎡）、“洗衣店”（100㎡），满足本地客群 “高频刚需” 消费，提升 weekday（工作日）客流； 数据目标：通过社区绑定与便民业态引入，淡季本地客群占比从 92% 提升至 96%，工作日日均客流从 1.5 万人次提升至 2.0 万人次。 2.2打造全年无休的夜间经济场景，平衡季节性波动 实施步骤： 业态调整：将 3 层 500㎡餐饮区域改造为 “深夜食堂街区”，引入 8 家特色餐饮品牌（如新疆烧烤、川味小火锅），营业时间延长至凌晨 2 点； 场景营造：街区内设置 “新疆民谣演出舞台”（每周四 - 周日晚 8 点演出）、“夜间灯光打卡点”（如霓虹灯牌、投影互动墙），吸引年轻客群夜间消费； 政策借力：申报乌鲁木齐 “夜间经济示范街区”，争取政府补贴 50 万元（用于夜间照明改造、演出补贴），同时与交警部门协调，新增 50 个夜间临时停车位。 数据预期：夜间经济场景运营后，淡季夜间客流（晚 8 点后）从 2000 人次提升至 5000 人次，夜间销售额占比从 15% 提升至 30%，部分餐饮品牌淡季实现扭亏为盈。 2.3利用自贸试验区政策吸引中亚游客，扩大跨境消费规模 实施步骤： 政策落地：对接乌鲁木齐自贸试验区 “跨境旅游消费便利化” 政策，为中亚游客提供 “免签证入境 + 跨境支付便利 + 中文服务”—— 设立 “中亚游客服务中心”：提供签证咨询、多语言导购（中、俄、哈语）、行李寄存服务； 跨境支付优化：支持哈萨克斯坦坚戈、乌兹别克斯坦苏姆等中亚货币直接结算，汇率实时同步； 旅游联动：与中亚 10 家旅行社合作，将经开万达纳入 “乌鲁木齐跨境旅游线路”（如 “中亚 - 乌鲁木齐 - 经开万达 - 天山” 4 日游），为团队游客提供 “跨境消费满 1000 减 200” 优惠券； 数据目标：淡季中亚游客占比从 8% 提升至 15%，跨境消费专区淡季销售额从 150 万元 / 月提升至 300 万元 / 月。 （三）挑战三：运营成本压力 —— 从 “成本挤压” 到 “价值提升” 的破局 1. 挑战本质与影响分析 成本现状：经开万达当前运营成本结构中，商铺租金 300-500 元 /㎡/ 月（高于乌鲁木齐平均水平 20%），餐饮类装修成本 2000-3000 元 /㎡，加之人力成本（服务人员月薪 4500 元，同比上涨 12%）、能耗成本（85 元 /㎡/ 年），导致租户经营压力显著 ——2024 年调研显示，40% 的租户表示 “利润空间被成本挤压，仅维持微利”，2 家餐饮租户因装修成本过高放弃续租。 核心矛盾：项目租金定价基于 “区位价值”，但租户盈利能力未同步提升，导致 “租金上涨” 与 “租户生存” 形成矛盾 —— 若 2025 年租金按计划上涨 5%，可能引发 10% 的租户撤店，反而导致租金收入下降。 潜在风险：成本压力若持续，将导致 “优质租户流失→空置率上升→资产估值下降” 的恶性循环，2025 年项目资产估值可能减少 1.5-2 亿元。 2. 破局路径：通过招商创新与业态优化提升租金溢价能力 2.1引入高流量首店品牌，提升物业价值 实施步骤： 首店筛选：依托北京云阿云全球品牌资源，聚焦 3 类首店 —— 餐饮首店：引入 “茶颜悦色新疆首店”“西贝酸奶屋西北首店”（目标坪效 4.0 万元 /㎡/ 年）； 体验首店：引入 “奈尔宝儿童乐园乌鲁木齐首店”“VR 电竞馆西北首店”（目标坪效 3.5 万元 /㎡/ 年）； 跨境首店：引入 “中亚特色商品集合店中国首店”（如哈萨克斯坦 “萨帕乐” 巧克力旗舰店）； 成本平衡：对首店品牌给予 “装修补贴 + 租金减免”（如茶颜悦色首店补贴装修费 50 万元，首 6 个月租金减免 50%），但要求首店签订 “3 年以上租约”，且承诺年销售额不低于约定目标（如茶颜悦色年销售额不低于 800 万元）； 数据预期：2025 年引入首店 20 家，首店区域租金提升至 600 元 /㎡/ 月（较普通区域高 20%），带动项目整体租金水平提升 8%，同时首店客流带动项目整体客流增长 15%。 案例借鉴：成都 IFS 通过引入 “路易威登西南首店”“苹果直营店” 等首店，租金水平较周边项目高 30%，资产估值 5 年增长 50%，验证了首店对物业价值的提升作用。 2.2发展体验式业态，提高坪效与人效 实施步骤： 业态替换：将 1 层 2000㎡低坪效传统零售区域（坪效 1.8 万元 /㎡/ 年）改造为 “体验式业态集群”—— 引入 “亲子科学实验室”（500㎡，提供儿童 STEAM 课程，收费 198 元 / 节）； 引入 “高端美容 SPA 馆”（800㎡，人均消费 300 元 / 次）； 引入 “商务洽谈中心”（700㎡，提供会议室租赁、咖啡服务，会议室租金 200 元 / 小时）； 人效优化：为体验业态提供 “共享员工” 支持，如与周边酒店共享服务人员，降低人力成本 15%；通过数字化预约系统（如微信小程序预约），减少前台接待人员，提升人效 30%； 数据预期：体验式业态区域坪效提升至 3.2 万元 /㎡/ 年，人效从 5 万元 / 人 / 年提升至 8 万元 / 人 / 年，租户利润空间提升 20%。 2.3利用自贸试验区政策降低跨境商品物流成本，提升商户盈利能力 实施步骤： 政策对接：依托乌鲁木齐自贸试验区 “跨境商品保税仓储” 政策，在项目周边设立 “跨境商品保税仓”（面积 5000㎡），为跨境商户提供 “保税存储 + 集中报关 + 批量配送” 服务； 成本降低：通过保税仓集中存储，跨境商品物流成本从 “单件快递 15 元” 降至 “批量配送 2 元 / 件”，物流时效从 7 天缩短至 2 天；同时享受 “进口环节增值税暂缓缴纳” 政策，商户资金占用成本降低 30%； 商户赋能：为跨境商户提供 “政策培训 + 物流对接” 服务，帮助商户熟悉自贸试验区政策，确保成本降低红利传导至商户，预计商户利润率提升 10-15%； 数据预期：跨境商户月均净利润从 5 万元提升至 8 万元，续租率从 85% 提升至 95%，跨境消费专区销售额年增长 50%。 （四）挑战四：消费者体验升级 —— 从 “商品交易” 到 “情感共鸣” 的破局 1. 挑战本质与影响分析 需求变化：Z 世代（1995-2010 年出生）已成为线下商业核心客群，占经开万达客群的 35%，该客群对 “精神消费” 的需求显著高于前代 ——2024 年调研显示，Z 世代客群中，78% 表示 “更愿意为体验、社交、情感价值付费”，仅 22% 关注 “商品价格”；他们对传统 “买完即走” 的商业场景满意度仅 3.0 分（满分 5 分），低于 “沉浸式体验场景”（4.5 分）。 核心矛盾：项目现有场景仍以 “商品展示 + 交易” 为核心，缺乏 “能引发情感共鸣、满足社交需求的体验内容”，导致 Z 世代客群停留时长仅 1.5 小时，低于行业平均水平（2.5 小时），复购率仅 25%（低于整体会员复购率 35%）。 潜在风险：若无法满足 Z 世代体验需求，2025 年 Z 世代客群占比可能下降至 25%，项目长期客流增长将失去核心动力。 2. 破局路径：构建 “场景 + 内容 + 科技” 三位一体的体验式商业 2.1打造沉浸式消费场景，激活感官体验 实施步骤： 屋顶农场场景：将屋顶剩余 1000㎡区域改造为 “丝路屋顶农场”，划分 “亲子种植区”（500㎡，提供蔬菜种植体验，收费 98 元 / 家庭 / 次）、“瓜果采摘区”（300㎡，种植新疆特色瓜果，采摘收费 20 元 / 斤）、“农耕文化区”（200㎡，展示新疆传统农具，提供农耕知识讲解）； 主题街区场景：在 3 层餐饮区打造 “新疆民俗主题街区”，街区装修融入维吾尔族彩绘、哈萨克族挂毯等元素，商户统一采用 “民族特色包装”（如馕饼用传统羊皮袋包装），每日安排 3 场民族舞蹈表演（如麦西来甫），消费者可参与互动； 数据预期：沉浸式场景带动 Z 世代客群停留时长从 1.5 小时提升至 2.5 小时，复购率从 25% 提升至 40%，相关区域销售额增长 30%。 2.2引入 IP 联名快闪活动，增强情感共鸣 实施步骤： IP 筛选：聚焦 3 类高契合度 IP—— 本土文化 IP：与 “新疆博物馆” 联名，推出 “古丝绸之路文物主题快闪店”，售卖文物复刻周边、文创产品； 潮流 IP：与 “泡泡玛特”“LINE FRIENDS” 联名，在 1 层中庭举办 “潮流 IP 展”，设置打卡点、限定商品售卖； 跨境 IP：与 “中亚卡通 IP”（如哈萨克斯坦 “小毡房” 卡通形象）联名，推出跨境商品限定包装，吸引中亚游客与本地家庭客群； 活动运营：快闪活动周期设定为 1 个月，结合 “线上预热（抖音、小红书话题挑战）+ 线下互动（IP 见面会、手工 DIY）”，如泡泡玛特快闪活动期间，每日举办 2 场 “盲盒签售会”； 数据预期：每场快闪活动带动日均客流增长 20%，限定商品销售额占活动期间总销售额的 35%，Z 世代客群满意度提升至 4.6 分。 2.3应用智能技术提升运营效率，优化消费体验 实施步骤： 智能停车系统：升级停车场管理系统，实现 “车牌识别 + 无感支付 + 反向寻车”—— 车主入场时自动识别车牌，离场时通过微信 / 支付宝自动扣费，无需停车缴费； 通过停车场内 LED 屏、手机 APP 实时显示空车位位置，提供 “导航寻车” 功能，寻车时间从 15 分钟缩短至 3 分钟； AR 导览系统：在 1-4 层部署 AR 导览功能，消费者通过微信小程序扫描楼层平面图，即可生成 “3D 导航路线”，直达目标店铺；同时 AR 系统提供 “品牌优惠推送”（如靠近餐饮区时推送满减券）； 智能客服系统：引入 AI 客服机器人（支持中、汉、英、哈语），部署在各楼层入口，解答消费者咨询（如店铺位置、活动信息），减少人工客服工作量，客服响应时间从 5 分钟缩短至 1 分钟； 数据预期：智能停车系统使停车场周转率提升 20%，AR 导览系统使消费者店铺找到率提升 80%，智能客服系统使消费者咨询满意度提升至 4.8 分，整体消费体验评分从 3.8 分提升至 4.5 分。 （五）风险防控预案 —— 预判实施风险，确保破局路径平稳落地 1. 同质化竞争加剧相关风险 1.1跨境消费场景政策落地延迟风险 风险表现：对接自贸试验区 “免税试点” 资质耗时超预期（原计划 3 个月，实际可能 6 个月），导致跨境商品价格优势无法快速体现，商户入驻意愿降低。 应对措施： 短期：与乌鲁木齐保税仓合作，先行引入 “保税展示交易” 模式（商品暂存保税仓，销售后再报关），确保跨境商品售价较市场低 10%，维持吸引力； 长期：安排专人对接自贸试验区管委会，每周跟进资质申请进度，必要时邀请万达集团总部资源协助沟通，缩短审批周期。 1.2屋顶星空露营地运营不及预期风险 风险表现：乌鲁木齐冬季寒冷（11 - 次年 2 月平均气温 - 15℃），屋顶露营地冬季客流骤降，可能导致年营收低于预期（原计划 300 万元，实际可能 200 万元）。 应对措施： 季节性调整：冬季将屋顶露营地改造为 “星空冰雪体验区”，引入小型滑雪道、冰雕展等冬季业态，采用 “门票收费 + 餐饮消费” 模式（门票 68 元 / 人）； 成本控制：冬季减少屋顶区域运营人员（从 10 人减至 5 人），采用 “临时合作” 模式引入冰雪设备供应商（按营收分成，降低固定成本）。 2. 季节性消费波动相关风险 2.1夜间经济场景客流不足风险 风险表现：深夜食堂街区开业后，因 “周边居民夜间出行意愿低”，日均客流仅 1000 人次（低于预期 5000 人次），商户亏损。 应对措施： 客群引流：与乌鲁木齐夜间网约车平台（如滴滴）合作，推出 “到店消费满 100 元报销打车费” 活动；联动本地 KOL（如美食博主）开展 “夜间探店直播”，每周 3 场，目标曝光量 100 万次； 业态调整：若客流仍不足，将部分餐饮区域改造为 “24 小时便利店 + 无人健身房”，满足夜间高频刚需消费，提升坪效。 2.2中亚游客引流效果不佳风险 风险表现：与中亚旅行社合作后，淡季中亚游客仅增长至 10%（低于预期 15%），跨境消费专区销售额未达目标。 应对措施： 政策加码：为中亚团队游客提供 “专属福利包”（含跨境商品满减券、本地特产小样）； 资源拓展：新增 5 家中亚本地旅行社合作，开发 “中亚 - 经开万达 - 吐鲁番” 短途旅游线路，降低游客出行成本，提升参与意愿。 3. 运营成本压力相关风险 3.1首店品牌补贴成本超支风险 风险表现：为引入茶颜悦色等首店，装修补贴 + 租金减免合计超 100 万元（原计划 50 万元），导致短期成本压力增大。 应对措施： 协议约束：在首店合作协议中增加 “业绩对赌条款”，如首店开业后 6 个月内销售额未达约定目标（如茶颜悦色月销 67 万元），需返还 50% 装修补贴； 成本分摊：与首店品牌协商 “联合营销”，如茶颜悦色在包装上印经开万达 LOGO，万达为其提供免费广告位，降低补贴成本。 3.2体验式业态坪效不及预期风险 风险表现：亲子科学实验室开业后，因 “课程定价过高”（198 元 / 节），日均客流仅 50 人次，坪效 1.2 万元 /㎡/ 年（低于预期 3.2 万元 /㎡/ 年）。 应对措施： 价格调整：推出 “亲子次卡”（5 次课程 800 元，单价降至 160 元）、“社区团购优惠”（3 人成团享 8 折）； 业态补充：在实验室周边增设 “儿童玩具零售区”（100㎡），销售 STEAM 教具，提升整体营收。 4. 消费者体验升级相关风险 4.1智能技术系统故障风险 风险表现：AR 导览系统上线后，因 “网络不稳定”，30% 的消费者无法正常使用，引发投诉。 应对措施： 技术保障：与本地网络服务商合作，在项目内增设 5G 信号增强器，确保网络覆盖率 100%； 应急方案：配备 10 名 “人工导览员”（高峰期），在各楼层入口提供咨询服务，避免消费者体验中断。 4.2IP 联名快闪活动投入产出比低风险 风险表现：泡泡玛特快闪活动投入 50 万元（场地 + IP 授权），但限定商品销售额仅 30 万元，亏损 20 万元。 应对措施： 小型化调整：后续 IP 活动优先选择 “本土小众 IP”（如新疆本土动漫 IP），授权成本降低至 10 万元以内； 收益拓展：在快闪活动中增加 “IP 主题餐饮”“IP 手工体验” 等付费项目，提升非商品收入占比（目标达 40%）。 五、项目定位升级及客群分析 （一）项目定位回顾与演绎 —— 从“功能满足”到“价值引领”的进化 1. 定位历史演变（2018-2024 年） 第一阶段（2018-2020 年）：基础功能型定位 ——“高铁片区综合购物中心” 开业初期，项目聚焦 “满足周边居民基础消费需求”，业态以传统零售（占比 65%）、大众餐饮（占比 25%）、基础亲子（占比 10%）为主，核心目标是快速填补高铁片区商业空白。2019 年数据显示，项目客流以 3 公里内家庭客群为主（占比 70%），日均客流 2.2 万人次，坪效 1.8 万元 /㎡/ 年，虽实现基础运营目标，但缺乏差异化标签，与同期开业的普通商业体同质化率达 70%。 第二阶段（2021-2024 年）：初步升级型定位 ——“商务 + 家庭双核心购物中心” 随着高铁片区总部企业入驻（如新疆能源集团），项目新增 “商务配套业态”（4 层引入高端餐饮、会议室租赁服务），同时优化亲子业态（3 层扩大儿童游乐区至 800㎡），定位调整为 “服务商务客群与家庭客群”。2023 年数据显示，商务客群占比提升至 30%，家庭客群占比保持 45%，日均客流提升至 2.8 万人次，坪效 2.3 万元 /㎡/ 年，但仍面临两大瓶颈：一是传统零售占比仍达 60%，年轻客群吸引力不足（18-24 岁客群占比仅 18%）；二是缺乏特色场景，旅游客群占比仅 5%，未借力乌鲁木齐 “中亚枢纽” 区位优势。 2. 定位升级动因（2024 年核心矛盾） 外部竞争倒逼：2024 年宝能环球汇、绿地缤纷城等商业体陆续开业，均以 “家庭体验 + 传统零售” 为核心，项目若维持原有定位，2025 年客流分流风险将达 25%，坪效可能下滑至 2.0 万元 /㎡/ 年； 政策机遇驱动：乌鲁木齐 “中亚国际商贸中心” 建设提速，2024 年中亚游客入境人数同比增长 45%，跨境消费需求激增，原有定位未覆盖这一增量客群； 客群需求变化：Z 世代成为消费主力，2024 年调研显示，65% 的 Z 世代客群表示 “更愿意为‘能拍照、能社交、有文化’的商业场景付费”，原有定位的 “功能型业态” 已无法满足其精神消费需求。 3. 新定位核心逻辑 ——“微旅游型商业综合体” 的三大支撑 逻辑一：填补市场空白 乌鲁木齐现有商业体中，仅 10% 涉及 “旅游 + 商业” 融合，且多为 “简单特产售卖”，缺乏 “沉浸式文化体验 + 跨境消费” 的复合场景。项目新定位通过 “丝路文化场景 + 跨境商品体验 + 夜间休闲”，打造 “不用长途跋涉就能享受旅游体验” 的商业空间，填补这一市场空白。 逻辑二：借力政策红利 依托乌鲁木齐自贸试验区 “跨境消费便利化” 政策（如保税展示交易、跨境支付优化），以及中国与中亚互免签证政策，新定位可吸引中亚游客（2025 年目标占比 15%），形成 “本地客群 + 旅游客群 + 跨境客群” 的三维客流结构，破解季节性消费波动难题。 逻辑三：匹配客群需求 针对 Z 世代 “体验 + 社交” 需求，新定位规划 “二次元街区、屋顶露营地” 等场景；针对家庭客群 “便利 + 性价比” 需求，保留并优化 “社区生鲜、亲子乐园” 业态；针对跨境客群 “文化 + 特色消费” 需求，打造 “丝路风情街区、中亚商品专区”，实现 “一客群一方案” 的精准匹配。 （二）新定位落地路径 —— 三大核心价值的具体实现方案 1. 核心价值一：打造“全时段社交中心” 空间场景打造： 日间社交场景：1 层中庭设置 “灵活社交空间”，可举办 “咖啡品鉴会、手作市集” 等活动（每周 2 场），配备可移动桌椅、充电插座，满足商务洽谈、朋友小聚需求；3 层亲子区增设 “家长社交角”，提供免费茶水、书籍，让家长在陪伴孩子时可实现社交互动。 夜间社交场景：依托 “深夜食堂街区”，在街区内设置 “露天舞台”，每周四 - 周日晚举办 “民谣演出、脱口秀” 等活动（免费入场），同时推出 “夜间社交套餐”（如 2-3 人餐饮套餐 + 电影票，定价 198 元），吸引年轻客群夜间停留。 屋顶社交场景：“星空露营地” 设置 “主题社交活动”，如 “周末星空电影夜”（门票 38 元 / 人）、“青年交友派对”（门票 68 元 / 人），2025 年目标屋顶社交场景带动夜间客流增长 40%，客群平均停留时长从 2.1 小时提升至 3.0 小时。 案例借鉴：成都麓湖天府美食岛通过 “日间市集 + 夜间演出” 打造全时段社交场景，2023 年日均客流提升 35%，客群复购率从 30% 提升至 55%，其 “场景灵活运营 + 主题活动引流” 模式可直接复用于本项目。 2. 核心价值二：构建“沉浸式文化体验中心” 文化场景落地： 新疆本土文化体验：3 层打造 “新疆非遗体验长廊”（1500㎡），引入 5 家非遗手作商户（如维吾尔族刺绣、哈萨克族木雕），提供 “非遗体验课程”（如刺绣体验 98 元 / 节，木雕体验 128 元 / 节）；每月举办 “新疆文化节”，邀请非遗传承人现场展示技艺，2025 年目标文化体验业态带动客流增长 25%，相关商品销售额占比提升至 12%。 丝路跨境文化体验：1 层 “中亚跨境专区” 融入 “丝路文化元素”，如设置 “古丝路商队雕塑”“中亚各国文化展板”，同时引入 “中亚传统舞蹈表演”（每日 3 场，免费观看）；与新疆博物馆合作，在项目内设置 “丝路文物复刻展”（定期更新展品），吸引文化爱好者与游客到访。 数据支撑：2024 年乌鲁木齐文旅局数据显示，“文化体验类消费” 增速达 38%，高于整体消费增速 12 个百分点，验证了文化体验业态的市场潜力。 3. 核心价值三：打造“便捷化跨境消费中心” 跨境消费场景优化： 商品丰富度提升：在现有 20 家中亚特色品牌基础上，新增 15 家 “中亚小众特色品牌”（如塔吉克斯坦手工地毯、土库曼斯坦丝绸），同时引入 “跨境美妆集合店”（销售中亚本土护肤品牌），形成 “覆盖食品、手作、美妆” 的全品类跨境商品矩阵。 消费便利性升级：设立 “跨境消费服务中心”，提供 “多语言导购（中、俄、哈语）、跨境支付协助、商品邮寄到家” 服务；对接乌鲁木齐保税仓，实现 “跨境商品次日达”，解决 “游客携带不便” 挑战；针对中亚游客推出 “跨境消费满减券”（满 500 元减 100 元），2025 年目标跨境消费专区销售额突破 1.2 亿元，占项目总销售额的 18%。 政策借力：依托乌鲁木齐自贸试验区 “跨境商品免税试点” 资质，部分商品（如中亚珠宝、特色食品）享受 “进口环节增值税减免”，售价较市场低 15%-20%，形成价格优势。 （三）客群深度分析 —— 从“特征描述”到“精准运营” 1. 核心客群一：Z 世代客群（1995-2009 年出生，占比 65%） 客群特征细化： 人口属性：以大学生（占比 40%）、初入职场年轻人（占比 50%）为主，月均消费预算 2000-3500 元，周末及节假日是主要消费时段（占比 75%）； 消费行为：2024 年调研显示，Z 世代客群在项目内平均每月消费 2-3 次，单次消费时长 1.5-2 小时，消费集中在 “餐饮（占比 45%）、体验（占比 30%）、潮流零售（占比 25%）”，且 70% 的消费决策受 “抖音、小红书种草” 影响。 挑战与解决方案（补充具体落地措施）：
案例借鉴：上海 TX 淮海年轻力中心通过 “潮流业态 + 科技互动 + 社交场景”，Z 世代客群占比达 80%，日均客流 3 万人次，其 “精准捕捉 Z 世代兴趣点” 的运营逻辑可为本项目提供参考。 2. 基础客群二：家庭客群（25-45 岁，占比 25%） 客群特征细化： 人口属性：以已婚有孩家庭为主（占比 80%），孩子年龄集中在 3-12 岁，家庭月均消费预算 5000-8000 元，消费时段以周末（占比 60%）、工作日晚间（占比 30%）为主； 消费行为：2024 年数据显示，家庭客群单次消费时长 2.5-3 小时，消费集中在 “亲子游乐（占比 35%）、家庭餐饮（占比 40%）、日用品零售（占比 25%）”，且 65% 的家庭会 “提前规划消费路线，优先选择‘一站式满足’的商业体”。 痛点与解决方案（补充具体落地措施）：
3. 增量客群三：跨境客群（中亚游客，占比 10%） 客群特征细化： 人口属性：以 25-45 岁商务游客（占比 60%）、家庭游客（占比 30%）为主，停留乌鲁木齐时间 3-5 天，人均消费预算 5000-10000 元，主要消费目标是 “中国特色商品、中亚稀缺商品”； 消费行为：2024 年调研显示，中亚游客在项目内单次消费时长 2-2.5 小时，消费集中在 “跨境商品（占比 55%）、新疆特产（占比 30%）、餐饮（占比 15%）”，且 80% 的游客面临 “语言障碍、支付不便、商品邮寄困难” 等问题。 痛点与解决方案（补充具体落地措施）：
（四）定位与客群的匹配验证 —— 数据支撑与风险预判 1. 定位与客群的匹配度数据 Z 世代客群匹配：新定位中 “二次元街区、科技互动馆、屋顶社交空间” 等业态，与 Z 世代 “体验 + 社交” 需求的匹配度达 90%，2025 年目标 Z 世代客群消费占比从 35% 提升至 50%； 家庭客群匹配：“亲子乐园升级、社区生鲜超市” 等措施，与家庭客群 “便利 + 性价比” 需求的匹配度达 85%，目标家庭客群日常消费占比从 25% 提升至 35%； 跨境客群匹配：“跨境消费专区优化、多语言服务” 等方案，与跨境客群 “特色消费 + 便利服务” 需求的匹配度达 92%，目标跨境客群销售额占比从 8% 提升至 18%。 2. 定位落地风险预判与应对 风险一：Z 世代业态投入回报不及预期 若 “二次元街区” 开业后日均客流仅 500 人次（低于预期 800 人次），则快速调整业态组合，引入 “潮玩零售、小众咖啡” 等低成本高流量业态，同时加大抖音、小红书营销投入（每月增加 50 万元营销预算），提升街区知名度。 风险二：跨境客群增长未达目标 若 2025 年中亚游客占比仅 12%（低于预期 15%），则联合新疆文旅局开展 “中亚旅游推广周”，在中亚主要城市（如阿拉木图、塔什干）投放项目广告，同时新增 10 家中亚旅行社合作，开发 “中亚 - 经开万达” 专属旅游线路。 风险三：文化体验业态吸引力不足 若 “非遗体验长廊” 月均客流仅 8000 人次（低于预期 1.2 万人次），则降低体验课程价格（如刺绣体验从 98 元降至 68 元），推出 “非遗体验 + 新疆特产” 套餐，同时与本地学校合作，开展 “非遗研学活动”，吸引学生客群。 （五）定位升级阶段性实施计划 —— 分阶段落地，确保效果可控 1. 第一阶段：基础建设期（2025 年 1-3 月）—— 搭建核心场景框架 核心任务：完成 “跨境消费中心” 与 “智能服务系统” 基础建设，为后续业态落地奠定基础。 跨境场景落地： 完成 1 层 “中亚跨境专区” 扩容改造（从 2000㎡增至 3000㎡），划分 “中亚国家主题展区”“跨境美妆区”“特色食品区” 3 大区域，3 月中旬完成 20 家核心品牌签约（如哈萨克斯坦 “萨帕乐” 巧克力、乌兹别克斯坦手工地毯品牌）； 与乌鲁木齐保税仓签订合作协议，3 月底前完成首批 5000 件跨境商品入库，实现 “保税展示交易” 模式落地，确保商品售价较市场低 15%。 智能系统搭建： 2 月底前上线 “多语言服务小程序”（支持中、俄、哈语语音翻译、店铺导航、优惠推送）； 3 月底前完成 “智能停车系统” 升级，实现 “无感支付 + 反向寻车” 功能，寻车时间从 15 分钟缩短至 3 分钟。 责任分工： 跨境场景：云阿云品牌组（品牌对接）+ 万达商管工程组（场地改造）； 智能系统：云阿云技术组（小程序开发）+ 万达商管运营组（系统落地）。 阶段目标：3 月底前跨境专区试运营，日均客流达 800 人次；智能系统用户使用率超 60%。 2. 第二阶段：业态填充期（2025 年 4-6 月）—— 完善三大核心价值场景 核心任务：聚焦 “社交中心”“文化体验中心” 业态落地，形成完整定位框架。 社交场景打造： 4 月底前完成屋顶 “星空露营地” 改造，划分 “露营体验区”“网红打卡区”“轻食休闲区”，引入 3 家轻食品牌（如 “奈雪的茶”“wagas”）； 5 月推出 “夜间社交活动计划”，每周四 - 周日举办 “民谣演出、脱口秀”，5 月底前完成 10 场活动，带动夜间客流增长 30%。 文化体验落地： 4-5 月完成 3 层 “新疆非遗体验长廊” 装修，引入 5 家非遗手作商户，5 月中旬推出 “非遗体验课程”（刺绣、木雕）； 6 月联合新疆博物馆举办首届 “丝路文物复刻展”，展期 1 个月，预计吸引文化爱好者客流 2 万人次。 责任分工： 社交场景：万达商管运营组（活动策划）+ 云阿云营销组（宣传推广）； 文化体验：万达商管招商组（商户引入）+ 云阿云品牌组（资源联动）。 阶段目标：6 月底前社交场景日均客流达 1200 人次，文化体验业态销售额占比提升至 8%。 3. 第三阶段：优化提升期（2025 年 7-9 月）—— 精准匹配客群需求 核心任务：针对 Z 世代、家庭、跨境三大客群，优化业态与服务细节。 Z 世代业态优化： 7 月底前完成 2 层 “二次元街区” 改造，引入 B 站主题店、Cosplay 体验馆，8 月举办首届 “动漫嘉年华”，目标吸引 Z 世代客流 1.5 万人次； 8-9 月上线 “Z 世代会员专属权益”，如 “二次元街区消费满 200 减 50”“科技互动馆通票 8 折”。 家庭客群服务升级： 7 月完成 3 层 “亲子乐园” 扩容（从 800㎡增至 1200㎡），新增 “AI 互动沙盘”“儿童职业体验” 项目； 8 月推出 “家庭周末套餐”（亲子乐园门票 + 家庭餐饮，定价 298 元），联合周边社区开展 “亲子 DIY 活动”。 跨境客群服务完善： 7 月增设 “跨境商品邮寄服务点”，与顺丰国际合作推出 “满 1000 元免运费”； 8-9 月培训 20 名 “多语言导购”，确保跨境客群咨询响应时间不超过 5 分钟。 责任分工： Z 世代运营：云阿云营销组（活动推广）+ 万达商管企划组（会员权益）； 家庭 / 跨境客群：万达商管服务组（服务优化）+ 云阿云客服组（导购培训）。 阶段目标：9 月底前 Z 世代客群占比提升至 70%，家庭客群复购率达 45%，跨境客群销售额占比达 15%。 4. 第四阶段：稳定运营期（2025 年 10-12 月）—— 形成可持续运营模式 核心任务：总结前期经验，优化运营策略，形成 “微旅游型商业综合体” 标准化运营体系。 数据复盘：10 月完成前 9 个月运营数据复盘，分析各业态客流、销售额、客群满意度，淘汰 3-5 家低坪效商户（如坪效低于 1.8 万元 /㎡/ 年的传统零售品牌）； 模式输出：11-12 月编制《微旅游型商业综合体运营手册》，涵盖场景打造、客群运营、跨境服务等模块，为后续项目复制提供参考； 年度活动：12 月举办 “首届丝路跨境消费节”，邀请中亚商户、文旅部门参与，目标带动年度跨境销售额突破 1.2 亿元。 阶段目标：2025 年底项目整体坪效提升至 2.8 万元 /㎡/ 年，资产估值增长 15%，成为乌鲁木齐 “微旅游商业标杆”。 六、招商创新及政策汇总 （一）首店经济策略 —— 精准定位 + 资源联动，打造首店聚集高地 1. 策略核心逻辑 依托乌鲁木齐《关于支持首店首发经济发展的指导意见》（2023-2027 年）政策红利，结合项目 “微旅游型商业综合体” 定位，聚焦 “科技体验、国潮文化、中亚跨境” 三大首店方向，通过 “政策补贴 + 场景适配 + 运营赋能” 组合拳，2025 年目标引入各类首店 30 家，首店区域坪效提升至 3.5 万元 /㎡/ 年，带动项目整体客流增长 20%。 2. 三大首店方向落地细节 2.1科技体验类首店 —— 以“数字丝路”为核心，打造沉浸式科技场景 首店筛选标准： 优先选择 “具有区域首店资质 + 科技互动属性” 的品牌，如华为智能生活馆（西北首店）、小米之家旗舰店（乌鲁木齐首店）、VR 电竞品牌 “沉浸世界”（新疆首店）； 要求品牌具备 “定制化场景开发能力”，可结合新疆文旅 IP（如天山、丝绸之路）设计专属互动项目。 落地措施： 场景定制：为华为智能生活馆规划 800㎡空间，设置 “数字丝路体验区”—— 通过 VR 设备还原 “古丝绸之路商队行进场景”，消费者可沉浸式体验 “从长安到撒马尔罕” 的贸易路线，同时展示华为智能汽车、智能家居产品，实现 “科技体验 + 商品销售” 双功能； 政策借力：申请乌鲁木齐首店经济政策补贴，对科技类首店给予 “装修补贴 2000 元 /㎡（最高 50 万元）+ 运营补贴 5 万元 / 月（连续 3 个月）”，降低品牌入驻成本； 运营联动：联合首店品牌每月举办 “科技体验日”，如 “VR 丝路探险挑战赛”“智能生活沙龙”，吸引科技爱好者客群。 案例借鉴：北京王府井喜悦购物中心引入 “索尼 PS5 体验店”（华北首店），通过 “游戏体验 + 周边销售” 模式，首月日均客流达 1200 人次，带动所在楼层销售额增长 45%。本项目可借鉴其 “体验引流 + 消费转化” 逻辑，目标科技体验类首店日均客流 800 人次，月销售额 60 万元。 2.2国潮文化类首店 —— 以“新疆特色”为内核，强化文化体验标签 首店筛选标准： 分为 “本土孵化首店” 与 “全国性国潮首店” 两类：本土类如新疆设计师品牌 “艾德莱斯绸服饰”（全国首店）、民族手工艺体验馆 “疆绣工坊”（新疆首店）；全国性如国潮彩妆 “花西子”（乌鲁木齐首店）、国风服饰 “汉尚华莲”（新疆首店）； 要求品牌 “文化属性与商业属性平衡”，既能展示新疆非遗文化，又具备稳定盈利能力（单店年均销售额不低于 500 万元）。 落地措施： 本土孵化：联合新疆文旅局、新疆艺术学院发起 “国潮首店孵化计划”，为 3 家本土手工艺品牌提供 “免费场地（前 6 个月）+ 设计支持 + 运营培训”，助力其升级为 “全国首店”； 场景融合：为 “疆绣工坊” 规划 500㎡空间，设置 “刺绣体验区”（提供 98 元 / 节体验课）、“成品展销区”（售卖刺绣服饰、家居饰品）、“非遗展示区”（展示新疆各民族刺绣技艺），形成 “体验 - 认知 - 消费” 闭环； 营销联动：在 “五一”“国庆” 等节点举办 “国潮文化节”，邀请国潮首店品牌开展 “新品首发”“设计师见面会”，2025 年目标国潮文化类首店带动文化体验业态销售额占比提升至 12%。 案例借鉴：上海百联 ZX 创趣场聚焦二次元国潮经济，引入 “哔哩哔哩会员购线下店”“动漫主题餐厅” 等首店，2024 年全年销售额同比增长 70%，客流同比上升 40%。本项目可借鉴其 “垂直品类聚集 + 主题活动引流” 模式，目标国潮类首店年销售额突破 800 万元。 2.3中亚跨境类首店 —— 以“丝路风情”为特色，填补跨境消费空白 首店筛选标准： 与霍尔果斯合作中心联动，优先引入 “中亚本土知名品牌 + 特色商品”，如哈萨克斯坦 “萨帕乐” 巧克力旗舰店（中国首店）、乌兹别克斯坦 “布哈拉” 手工地毯品牌（新疆首店）、塔吉克斯坦 “帕米尔” 高山茶品牌（中国首店）； 要求品牌具备 “跨境供应链能力”，可稳定供应中亚特色商品，且支持多语言服务（中、俄、哈语）。 落地措施： 供应链保障：与霍尔果斯保税仓签订 “跨境商品直供协议”，中亚首店商品通过 “保税展示交易” 模式，实现 “线下体验 + 线上下单 + 保税仓直发”，物流时效控制在 3 天内，商品售价较国内代购低 20%； 场景打造：在 1 层 “中亚跨境专区” 为每家首店设计 “国家主题展位”，如哈萨克斯坦展位融入毡房元素、乌兹别克斯坦展位采用彩色瓷砖装饰，同时设置 “中亚美食试吃区”（免费提供巧克力、马奶酒试吃）； 政策支持：申请自贸试验区 “跨境首店扶持资金”，对中亚类首店给予 “租金补贴 30 元 /㎡/ 月（连续 12 个月）+ 物流补贴 5 元 / 件”，降低品牌运营成本。 案例借鉴：霍尔果斯合作中心引入 “中亚商品集合店”，2024 年接待游客 20 万人次，跨境商品销售额突破 1.5 亿元。本项目可借鉴其 “商品特色化 + 场景主题化” 模式，目标中亚跨境类首店年销售额突破 1000 万元，吸引中亚游客占比提升至 15%。 （二）招商创新措施 —— 从“被动招租”到“主动赋能”，提升商户留存率 1. 租金激励机制（分层设计 + 风险共担） 分层租金政策：
实施效果预期：通过租金激励，2025 年目标商户签约周期从 6 个月缩短至 3 个月，商户留存率从 85% 提升至 95%，新增商户开业首月销售额平均提升 30%。 2. 政策支持转化 2.1离境退税服务落地： 联合乌鲁木齐税务局，在项目 1 层设立 “离境退税服务站”，配备 2 名专业退税人员，提供 “现场审核 + 快速退税” 服务（退税金额 1 万元以下，当天到账；1 万元以上，3 个工作日到账）； 为跨境商户提供 “离境退税培训”，指导商户规范开具退税发票，确保中亚游客消费后可顺利办理退税（退税率 11%）； 数据预期：2025 年目标通过离境退税服务吸引中亚游客消费增长 40%，跨境商品销售额提升 35%。 2.2其他政策应用： 夜间经济政策：申请 “外摆经营许可”，允许餐饮类商户在项目广场设置 “夜间外摆摊位”（18:00-24:00），同时对接政府 “夜间经济补贴”，为外摆商户提供 “电费补贴 0.5 元 / 度”； 人才政策：为入驻小微企业（如本土国潮品牌）对接 “乌鲁木齐创业社区金融产品超市”，提供最高 50 万元信用贷款，利率较市场低 1.5 个百分点，解决商户资金压力。 3. 协同共赢机制 3.1与宝能环球汇品牌资源共享： 签订 “品牌资源共享协议”，双方共享品牌数据库（含未入驻乌鲁木齐的首店品牌、区域特色品牌），避免重复招商导致的资源浪费； 明确错位招商方向：宝能环球汇聚焦 “高端百货 + 奢侈品集合店”，本项目聚焦 “体验式首店 + 跨境特色品牌”，形成 “高端消费 + 特色体验” 的商圈互补格局； 联合营销：双方联合举办 “高铁商圈消费节”，统一策划促销活动（如 “跨 mall 消费满 1000 减 200”），共享广告资源（如地铁、户外广告），降低营销成本 30%。 3.2与乌鲁木齐文旅局资源联动： 加入 “乌鲁木齐文旅消费联盟”，将项目纳入 “乌鲁木齐必游商业打卡地” 推荐清单，与天山、大巴扎等景区联动推出 “文旅 + 商业” 套票（如 “天山门票 + 项目跨境消费满减券”）； 争取文旅局 “文化活动补贴”，用于举办 “新疆非遗文化展”“中亚风情演出” 等活动，2025 年目标获得文旅补贴 100 万元。 4. 数字化赋能招商 4.1智慧招商管理系统应用： 部署万达商管 “智慧招商系统”，实现 “品牌筛选 - 意向洽谈 - 合同签订 - 开业筹备” 全流程数字化： 品牌筛选：系统根据项目定位自动匹配适配品牌（如输入 “中亚跨境品牌”，系统推荐符合条件的 20 家品牌及联系方式）； 进度追踪：招商团队可实时查看各品牌洽谈进度（如 “萨帕乐巧克力已完成场地确认，待签订合同”），避免信息断层； 数据分析：系统自动生成 “招商效果报表”（如首店品牌签约率、租金预期收益），辅助决策； 4.2为商户提供“智慧运营工具”： 上线 “商户服务小程序”，商户可在线申请 “促销活动审批”“设备维修”“数据查询”（如所在楼层客流、销售额）； 提供 “会员共享服务”，商户可精准触达项目 50 万会员（如向 Z 世代会员推送二次元街区商户优惠），2025 年目标商户会员营销转化率提升至 15%。 效率提升预期：通过数字化赋能，招商周期从 6 个月缩短至 3.6 个月，商户服务响应时间从 24 小时缩短至 4 小时，商户满意度提升至 4.6 分（满分 5 分）。 （三）政策汇总及转化应用 1. 首店经济政策（核心红利 + 申请流程） 政策来源：新疆维吾尔自治区商务厅、财政厅等七部门联合印发《关于支持首店首发经济发展的指导意见》（新政办发〔2023〕XX 号），有效期 2023-2027 年。 核心支持措施：
申请流程： 每年 3 月、9 月向乌鲁木齐商务局提交申请材料（含首店资质证明、装修合同、活动方案等）； 商务局联合财政厅、市场监管局等部门审核（15 个工作日内完成）； 审核通过后，补贴资金在 30 个工作日内拨付至项目账户。 2. 夜间经济政策（场景适配 + 补贴申请） 政策来源：乌鲁木齐市人民政府《关于进一步促进夜间经济发展的实施意见》（乌政发〔2024〕XX 号）。 核心支持措施： 允许商业综合体在周边支路、背街小巷划设 “夜间临时经营区”（18:00-24:00），免收摊位费； 对夜间经济示范街区给予最高 50 万元改造补贴，用于灯光照明、氛围营造； 对夜间营业的餐饮、零售商户，给予电费补贴（0.5 元 / 度，每月最高 1 万元）。 项目转化应用： 申请在项目西侧支路划设 “夜间美食外摆区”（20 个摊位），引入新疆特色烧烤、手抓饭等商户，同时申请 50 万元改造补贴，用于外摆区灯光、桌椅、遮阳棚改造； 为夜间营业的 20 家餐饮商户申请电费补贴，每月预计补贴 20 万元，降低商户运营成本； 数据预期：夜间外摆区带动项目夜间客流增长 35%，夜间销售额占比从 30% 提升至 40%。 3. 跨境消费政策（自贸试验区红利 + 落地措施） 政策来源：中国（新疆）自由贸易试验区乌鲁木齐片区《关于促进跨境消费的若干措施》（乌自贸发〔2024〕XX 号）。 核心支持措施： 支持商业综合体设立 “跨境商品保税展示交易区”，商品可先展示后报关，降低企业资金占用； 优化跨境支付服务，支持中亚货币直接结算，给予支付手续费补贴（0.1%/ 笔）； 对引入中亚特色品牌的企业，给予最高 30 万元 / 家的品牌引进补贴。 项目转化应用： 在 1 层 “中亚跨境专区” 设立 “保税展示交易区”（1000㎡），与乌鲁木齐保税仓合作，实现 “商品保税存储 - 线下展示 - 线上订单 - 保税仓发货” 闭环，预计降低商户资金占用成本 40%； 与哈萨克斯坦 “Kaspi” 支付平台、乌兹别克斯坦 “UzCard” 合作，支持中亚货币直接结算，同时申请支付手续费补贴，预计每年补贴 5 万元； 为引入的 10 家中亚特色品牌申请品牌引进补贴，预计申请 300 万元。 4. 人才政策（商户赋能 + 团队建设） 政策来源：乌鲁木齐市《关于推进创业社区建设的实施意见》（乌政办发〔2024〕XX 号）。 核心支持措施： 设立 “创业社区金融产品超市”，为小微企业提供 “信用贷款 + 担保贷款”，最高额度 50 万元，利率最低 3.85%； 对商业综合体引进的运营管理、跨境贸易等专业人才，给予最高 5 万元 / 人的安家补贴； 为小微企业提供免费创业培训（如跨境电商运营、国潮品牌营销）。 项目转化应用： 组织项目内 30 家小微企业（如本土国潮品牌、中亚跨境商户）对接 “金融产品超市”，预计帮助 15 家商户获得贷款，总额 500 万元； 为项目引进的 5 名跨境贸易专家（如中亚市场分析师、跨境供应链经理）申请安家补贴，预计补贴 25 万元； 联合乌鲁木齐职业大学，为商户开展 “跨境电商运营”“国潮品牌直播营销” 等免费培训，2025 年计划培训 200 人次，提升商户运营能力。 5. 政策应用保障机制 专项团队：成立 “政策研究与申报小组”，由万达商管财务总监牵头，配备 3 名专职人员，负责政策收集、解读、申报，确保政策红利 “应享尽享”； 时间规划：制定《2025 年政策申报时间表》，明确各政策申请节点（如首店补贴 3 月、9 月申报，夜间经济补贴 5 月申报），避免错过申报期； 效果评估：每季度对政策应用效果进行评估，如 “首店补贴带动多少家首店入驻”“跨境政策提升多少销售额”，并根据评估结果调整申报策略。 数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库 |
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2025-11-27 36
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