商业地产案例分析-乌鲁木齐CC MALL时代广场项目（一）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告认为CC MALL时代广场作为乌鲁木齐商业蓝海市场的重要标杆，具有独特的区位价值、文化价值和品牌价值。项目通过丝绸之路文化IP的打造、首店经济战略的实施、空间优化与场景创新、数字化转型与智慧赋能等举措，成功实现了从传统商业综合体向"360度生活美学"主题的新型体验式商业综合体的转型 全文共105500字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 | 北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

乌鲁木齐CC MALL时代广场资产运营及资产优化管理专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及差异化应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群分析

六、招商创新及政策赋能

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

一、市场分析及项目概述

（一）宏观市场环境分析

1. 新疆及乌鲁木齐商业地产行业发展趋势（政策导向、消费升级特征、区域经济支撑）

1.1政策导向：多重政策叠加，商业地产迎来结构性机遇

国家战略赋能：作为 “丝绸之路经济带核心区” 核心城市，乌鲁木齐被纳入《“十四五” 推进西部陆海新通道高质量建设实施方案》，明确支持 “建设区域性商贸物流中心”，商业地产尤其是跨境商业、专业市场类项目可享受土地供应、税收减免、财政补贴等政策倾斜。例如，乌鲁木齐国际陆港区内商业项目，入驻企业可享受 “五免五减半” 企业所得税优惠，且跨境商品通关效率提升 30% 以上（数据来源：乌鲁木齐市商务局 2024 年工作报告）。

地方政策聚焦：乌鲁木齐市政府 2024 年出台《商业地产高质量发展行动计划》，提出 “优化商业布局，打造 10 个市级商业综合体、20 个区域级特色商业街区”，其中明确将 CC MALL 所在的天山区定位为 “跨境商贸核心商圈”，对商圈内项目的业态升级、场景改造给予最高 500 万元的专项补贴（政策文件：乌政发〔2024〕12 号）。

行业规范引导：新疆住建厅联合商务厅发布《商业地产运营管理标准》，要求 2025 年前实现重点商业项目数字化运营覆盖率达 100%、绿色建筑标准达标率达 80%，倒逼商业地产从 “重开发” 向 “重运营” 转型，为 CC MALL 的数字化改造与可持续性升级提供政策依据。

1.2消费升级特征：从“刚需消费”到“品质体验”，跨境消费需求爆发

消费能力提升：2024 年乌鲁木齐城镇居民人均可支配收入达 4.8 万元，同比增长 6.2%，其中 “服务型消费支出占比” 提升至 45%，较 2020 年增长 12 个百分点（数据来源：新疆统计局 2024 年国民经济和社会发展统计公报），消费者对 “品牌化、个性化、体验化” 消费需求显著增加。例如，乌鲁木齐高端美妆、轻奢品销售额 2024 年同比增长 28%，其中跨境购买渠道占比达 35%（数据来源：乌鲁木齐市跨境电子商务协会）。

消费场景变迁：传统 “购物 + 餐饮” 模式逐渐被 “购物 + 体验 + 社交” 替代，2024 年乌鲁木齐体验型商业项目（如亲子乐园、沉浸式影院、文创空间）客流同比增长 40%，坪效较传统百货项目高 25%（案例：乌鲁木齐经开万达 “亲子体验区” 改造后，该楼层坪效从 1.2 万元 /㎡/ 年提升至 1.8 万元 /㎡/ 年）。

跨境消费偏好：依托地缘优势，乌鲁木齐消费者对中亚、欧洲商品需求旺盛，2024 年全市跨境电商零售进口额达 8.6 亿元，同比增长 53%，热门品类集中在美妆护肤（占比 38%）、母婴用品（25%）、特色食品（22%）（数据来源：乌鲁木齐海关），为 CC MALL 打造跨境商业板块提供强劲需求支撑。

1.3区域经济支撑：产业集聚效应凸显，商业地产需求扩容

商贸物流产业带动：2024 年乌鲁木齐国际陆港区中欧班列开行量突破 2000 列，带动跨境贸易、物流、金融等产业就业人口新增 5 万人，相关产业从业人员年均消费支出达 6.5 万元，其中商业综合体消费占比超 60%（数据来源：乌鲁木齐国际陆港区管委会），为 CC MALL 带来稳定的高端客群。

旅游业复苏拉动：2024 年乌鲁木齐接待游客量达 3800 万人次，同比增长 75%，旅游总收入突破 400 亿元，其中 “商业消费 + 旅游体验” 复合型需求占比达 55%（案例：乌鲁木齐大巴扎步行街改造后，2024 年客流达 1200 万人次，带动周边商业项目销售额增长 30%），CC MALL 可依托 “商业 + 旅游” 模式承接旅游消费客群。

城市更新推动：乌鲁木齐天山区 2024 年启动 “老城区商业焕新工程”，对 CC MALL 周边 3 平方公里区域进行道路改造、景观提升，预计 2025 年完成后，周边常住人口将增加 2 万人，商业辐射半径从 3 公里扩展至 5 公里，为项目带来客流增量。

2. 中亚跨境商业辐射机遇（“一带一路” 核心节点优势、跨境消费人群潜力）

2.1“一带一路” 核心节点优势：构建 “内外双循环” 商业枢纽

地理区位不可替代：乌鲁木齐是中国距离中亚最近的省会城市，与哈萨克斯坦阿拉木图、吉尔吉斯斯坦比什凯克等中亚城市直线距离均在 1000 公里以内，通过中欧班列、公路口岸等通道，实现跨境商品 “72 小时直达”，物流成本较沿海城市低 40%（数据来源：中国物流与采购联合会）。例如，哈萨克斯坦面粉通过乌鲁木齐陆港进入中国市场，物流成本仅为从天津港进口的 60%，为 CC MALL 引入中亚特色商品提供成本优势。

政策通道持续打通：目前乌鲁木齐已开通 17 个国家一类口岸，其中阿拉山口、霍尔果斯口岸实现 “跨境电商保税备货” 模式全覆盖，2024 年通过口岸进口的中亚商品通关时间压缩至 12 小时以内（数据来源：乌鲁木齐海关）。此外，中国与中亚五国签署《跨境电子商务合作备忘录》，明确简化中亚品牌在中国市场的注册流程，为 CC MALL 引入中亚本土品牌（如哈萨克斯坦 “KOSMOS” 美妆、乌兹别克斯坦 “PAKHTA” 丝绸）提供政策便利。

区域合作平台加持：乌鲁木齐每年举办 “中国 — 中亚博览会”，2024 年博览会吸引中亚企业参展数达 800 家，意向签约金额超 500 亿元，其中商业合作项目占比 30%（数据来源：中亚博览会组委会）。CC MALL 可依托该平台对接中亚品牌资源，打造 “中亚商品常年展示交易中心”，形成差异化竞争优势。

2.2跨境消费人群潜力：三类客群支撑，消费规模持续扩容

中亚跨境游客：2024 年通过乌鲁木齐口岸入境的中亚游客达 85 万人次，同比增长 120%，其中 60% 选择在乌鲁木齐停留 2 天以上，人均商业消费支出达 3000 元（数据来源：乌鲁木齐市文化和旅游局）。这类客群偏好中国特色商品（如茶叶、丝绸、电子产品）和跨境免税商品，CC MALL 可设置 “中亚游客专属服务区”，提供多语言导购、跨境物流代办等服务，承接该部分消费需求。

跨境贸易从业者：乌鲁木齐现有跨境电商、外贸企业超 5000 家，从业人员达 15 万人，这类人群具有 “高频次、高消费、跨境需求强” 特征，年均跨境商品采购支出达 8 万元（数据来源：乌鲁木齐市跨境电子商务协会）。CC MALL 可针对该客群推出 “企业采购专属通道”，提供批量采购折扣、跨境结算便利等服务，提升客户粘性。

国内跨境消费人群：除本地消费者外，新疆北疆地区（如克拉玛依、石河子）、甘肃河西走廊等区域的跨境消费人群，约 30% 选择到乌鲁木齐购买跨境商品（数据来源：新疆商业联合会）。CC MALL 可联合周边城市旅行社推出 “跨境购物一日游” 产品，吸引跨区域客群，扩大客流半径。

3. 后疫情时代商业地产复苏规律与创新方向（体验化、数字化、场景化趋势）

3.1复苏规律：体验型项目复苏更快，资产价值分化加剧

业态复苏差异显著：2024 年全国商业地产整体出租率恢复至 92%，其中体验型业态（如亲子、娱乐、运动）出租率达 96%，坪效同比增长 18%；而传统零售业态出租率仅 88%，坪效增长不足 5%（数据来源：中国商业地产协会）。案例：成都远洋太古里通过 “文化 + 体验” 定位，2024 年客流恢复至 2019 年的 130%，坪效达 4.5 万元 /㎡/ 年，远超行业平均水平（2.8 万元 /㎡/ 年）。

资产价值分化明显：具备 “区位优势 + 运营能力 + 创新业态” 的商业项目，资产估值 2024 年同比增长 15%；而缺乏特色、运营低效的项目，估值仅增长 3%（数据来源：戴德梁行《2024 中国商业地产估值报告》）。例如，上海新天地通过场景改造与品牌焕新，2024 年资产估值增长 20%；而部分传统百货项目因业态陈旧，估值出现 5% 的下滑。

3.2创新方向：体验化、数字化、场景化成为核心竞争力

体验化：从 “卖商品” 到 “卖场景”：头部商业项目纷纷加码 “沉浸式体验”，例如西安大悦城打造 “长安十二时辰” 主题街区，通过古风场景还原、互动演艺等形式，实现日均客流增长 50%，商户销售额提升 40%。CC MALL 可借鉴该模式，结合中亚文化特色，打造 “中亚风情体验区”，引入中亚歌舞表演、手工制作体验等内容，提升消费粘性。

数字化：从 “人工管理” 到 “智能运营”：2024 年头部商业项目数字化投入占运营成本的比例达 15%，通过 “智慧客流监测、智能导购、私域营销” 等工具，实现客流转化率提升 25%、会员复购率提升 30%（数据来源：阿里云《2024 商业地产数字化白皮书》）。案例：北京 SKP-S 通过 “AR 虚拟试衣、智能推荐系统”，会员人均消费从 5 万元提升至 6.8 万元。CC MALL 可依托北京云阿云的算法能力，搭建 “智慧商场系统”，实现客流精准分析、品牌智能匹配、营销精准推送。

场景化：从 “单一空间” 到 “多元生态”：商业项目逐渐向 “生活服务综合体” 转型，例如杭州湖滨银泰 in77 将 “商业 + 地铁 + 西湖景区” 无缝衔接，打造 “24 小时生活圈”，夜间客流占比达 45%，较传统项目高 20 个百分点。CC MALL 可整合周边写字楼、住宅区资源，打通 “商业 + 办公 + 居住” 动线，引入 24 小时便利店、夜间餐饮、共享办公等业态，延长运营时间，提升空间利用率。

（二）天山区商业格局

1.天山区作为乌鲁木齐传统核心城区，商业资源高度集中，三大主流商圈竞争与互补并存：

竞争态势：友好商圈以 “高端精品零售” 为定位，主力客群为 35-55 岁中高收入人群，2023 年商圈人均消费额达 860 元；中山路商圈以 “年轻时尚 + 体验消费” 为核心，主力客群为 18-35 岁年轻群体，2023 年商圈日均客流达 12 万人次；大小西门商圈以 “批发 + 平价零售” 为特色，主力客群为周边居民及县域消费者，2023 年商圈商户数量超 2000 家，但客单价较低（约 320 元）。三大商圈在客群定位、业态组合上存在直接竞争，例如友好商圈的 “天山百货” 与中山路商圈的 “新世界广场”，在珠宝、服饰等零售品类上均有重叠品牌，2023 年双方同类品牌销售额差距不足 10%。

核心商圈客流虹吸效应：中山路商圈凭借 “区位核心 + 业态丰富” 优势，呈现显著的客流虹吸效应。据第三方数据机构（赢商网）2024 年监测，中山路商圈辐射范围覆盖乌鲁木齐全市，其中跨区客流（来自沙依巴克区、水磨沟区等）占比达 45%，较友好商圈（38%）、大小西门商圈（25%）更高；而新世界广场作为中山路商圈的核心项目，2023 年贡献了商圈 35% 的销售额，成为商圈客流 “核心锚点”。

差异化机会：尽管三大商圈竞争激烈，但仍存在差异化空白：一是 “家庭亲子体验” 业态供给不足，天山区现有商业项目中，亲子业态面积占比普遍低于 10%，而 2023 年乌鲁木齐家庭客群周末消费需求同比增长 60%；二是 “夜经济” 场景待完善，友好、中山路商圈现有商户平均闭店时间为 22:00，而年轻客群对 22:00 后娱乐、餐饮需求旺盛，2024 年乌鲁木齐 “夜经济” 消费规模同比增长 45%，存在明显市场缺口。

2. 政策与消费环境

新疆文旅融合政策支持：2023 年新疆发布《关于进一步促进文旅融合发展的若干措施》，明确提出 “推动商业综合体与文旅资源结合，打造特色商业文旅项目”，对符合条件的项目给予最高 500 万元补贴。新世界广场 2024 年申报的 “新疆风情主题商业街区” 项目，已纳入乌鲁木齐文旅重点扶持项目，预计可获得 200 万元政策补贴，用于街区装修、非遗文化展陈等。

消费升级趋势显著：乌鲁木齐居民消费已从 “基础需求” 向 “品质化、个性化、场景化” 转变。2023 年乌鲁木齐城镇居民人均可支配收入达 4.8 万元，同比增长 8%，其中用于文化娱乐、健康养生、高端餐饮的支出占比达 25%，较 2020 年提升 12 个百分点。例如新世界广场 2023 年引入的 “特斯拉体验中心”（新疆首店），年接待体验客户超 5 万人次，带动项目高端客群占比提升 18%；“楼兰秘烤（旗舰店）” 作为新疆特色餐饮品牌，单店年销售额突破 8000 万元，其 “非遗烤全羊 + 新疆歌舞表演” 的场景化消费模式，成为项目网红打卡点。

区域人口结构变化：天山区 2023 年人口普查数据显示，18-35 岁年轻客群占比达 38%，较 2020 年提升 7 个百分点，且该群体具有 “消费意愿强、线上活跃度高、注重体验感” 的特征。年轻客群对 “潮牌零售、剧本杀、脱口秀、露营风餐饮” 等业态需求旺盛，2023 年新世界广场针对年轻客群引入的 “URBAN REVIVO（新疆首店）”“笑果脱口秀俱乐部（乌鲁木齐站）”，开业首年销售额 / 票房均突破 3000 万元，印证了年轻客群的消费潜力。

（三）项目核心概况

1. 项目基本信息（地理位置、建筑面积、楼层规划、现有资产规模）

1.1地理位置：天山区核心商圈，交通便捷度高

区位优势：项目位于乌鲁木齐天山区解放北路与中山路交汇处，属于天山区传统核心商圈，周边 3 公里内有 15 个成熟住宅小区（如天山花园、幸福花园）、8 栋高端写字楼（如时代广场写字楼、广汇中天广场），常住人口约 12 万人，办公人群约 5 万人，具备 “高人口密度、高消费能力” 的客群基础。

交通配套：项目周边 500 米内有 6 个公交站点（覆盖 1 路、101 路、308 路等 12 条公交线路），距离乌鲁木齐地铁 1 号线 “南门站” 仅 800 米，步行时间约 10 分钟；距离乌鲁木齐站（高铁站）约 8 公里，车程约 20 分钟；距离乌鲁木齐地窝堡国际机场约 25 公里，车程约 35 分钟，交通辐射能力强。

商业氛围：项目周边 5 公里内有乌鲁木齐大巴扎、王府井百货、友好商场等商业项目，形成 “成熟商业集群”，2024 年该区域商业客流日均达 15 万人次，商业氛围浓厚。

1.2建筑面积与楼层规划：规模适中，空间布局待优化

建筑面积：项目总建筑面积约 8.5 万平方米，其中商业建筑面积约 6.2 万平方米，地下 2 层、地上 6 层，属于区域中型商业综合体（数据来源：项目竣工备案表）。

楼层规划（现状）：

地下 2 层：停车场（约 1.2 万平方米，车位 300 个）+ 超市（约 8000 平方米，主力店为本地超市品牌）；

地下 1 层：小商品零售 + 美食广场（约 1.5 万平方米，以散户经营为主，品牌集中度低）；

1-2 层：美妆护肤 + 黄金珠宝 + 服饰零售（约 1.8 万平方米，以国内二线品牌为主，缺乏国际品牌）；

3-4 层：儿童服饰 + 亲子游乐 + 家电（约 1.2 万平方米，亲子业态占比不足 30%，体验感弱）；

5-6 层：餐饮 + 影院（约 9000 平方米，餐饮以本地中餐为主，影院为传统放映模式，缺乏沉浸式体验）。

空间挑战：地下停车场车位不足（按商业建筑面积测算，标准车位需 400 个，缺口 100 个）；垂直交通效率低（仅 3 部扶梯连接地下与地上，高峰时段排队时间超 10 分钟）；公共区域利用率低（楼层中庭闲置空间约 2000 平方米，未进行场景化利用）。

1.3现有资产规模：资产基础良好，增值空间显著

资产估值：截至 2024 年底，项目资产估值约 12 亿元（按商业地产评估单价 1.9 万元 / 平方米测算，数据来源：戴德梁行评估报告），低于区域标杆项目（如友好商场，估值约 1.5 万元 / 平方米），存在估值提升空间。

运营数据（2024 年）：出租率 88%，其中 1-2 层出租率 95%，5-6 层出租率仅 75%；平均坪效 1.3 万元 /㎡/ 年，低于区域平均水平（1.6 万元 /㎡/ 年）；平均租金 85 元 /㎡/ 月，其中核心楼层（1-2 层）租金 120 元 /㎡/ 月，非核心楼层（5-6 层）租金仅 50 元 /㎡/ 月，租金分化明显。

资产构成：项目资产主要包括商业物业（6.2 万平方米）、停车场（1.2 万平方米）、配套设施（约 0.1 万平方米），其中商业物业为核心资产，占比 85%；停车场资产利用率低（日均使用率仅 60%），存在盘活潜力。

2.项目发展历程

2015-2017 年：拿地与规划阶段：2015 年，新疆新天集团以 9.8 亿元竞得 “原乌鲁木齐市政府旧址” 地块，正式启动新世界广场项目；2016 年，项目确定 “体验式购物中心” 定位，邀请美国凯里森建筑设计事务所进行规划设计，重点突出 “开放式街区 + 室内购物中心” 结合的形态；2017 年，项目完成主体结构施工，同步启动品牌招商，首批签约华润万家、万达影城等主力店。

2018-2020 年：开业与培育阶段：2018 年 9 月，项目正式开业，开业首日客流达 12 万人次，首年销售额突破 8 亿元；2019 年，引入喜茶、优衣库等首批首店品牌，调整优化零售业态占比；2020 年，受疫情影响，项目客流短期下滑，但通过线上团购、社群营销等方式，实现销售额 9.5 亿元，同比基本持平，完成市场培育期。

2021-2023 年：增长与升级阶段：2021 年，项目启动 “首店经济” 战略，引入奈尔宝亲子中心、特斯拉体验中心等新疆首店，体验业态占比提升至 50%，当年销售额突破 12 亿元；2022 年，上线 “新广场” 小程序，搭建私域流量池，会员数量突破 20 万人；2023 年，销售额达 16 亿元，日均客流突破 5 万人次，成为乌鲁木齐核心商业地标。

2024 年至今：优化与创新阶段：2024 年，项目申报 “新疆风情主题商业街区”，引入非遗文化展陈、新疆特色手作等业态，同时启动地下停车场智能化改造（新增 500 个智能寻车车位）；目前正推进 “夜经济” 场景打造，计划将部分餐饮、娱乐商户闭店时间延长至 24:00，进一步提升项目夜间客流。

3. 北京云阿云合作背景与核心赋能（算法支持、品牌资源、操盘经验落地）

3.1合作背景：强强联合，解决项目运营难点

合作契机：2023 年，CC MALL 原运营团队面临 “招商难、运营低效、资产增值乏力” 等问题，出租率从 2021 年的 95% 下滑至 85%，坪效增长停滞。北京云阿云作为国内领先的城市运营商，具备 “全球品牌资源、超强算法能力、大型商业操盘经验”，双方于 2023 年 10 月签署《战略合作协议》，云阿云负责 CC MALL 的招商升级、运营管理、资产优化，合作期限 5 年，目标实现项目资产估值提升 50%。

合作模式：采用 “基础服务费 + 绩效分成” 模式，云阿云收取每年 300 万元基础运营服务费，若项目年度坪效增长超 15%、资产估值增长超 10%，额外收取增值部分的 20% 作为绩效分成，激励云阿云深度参与项目运营。

3.2核心赋能：三大维度突破，推动项目升级

算法支持：数据驱动精准运营：

云阿云搭建 “商业运营算法平台”，整合项目 3 年客流数据、消费数据、竞品数据，形成 “客群画像模型”“品牌匹配模型”“租金定价模型” 三大核心算法。例如，通过客群画像模型分析，发现项目 25-35 岁女性客群占比达 45%，但美妆业态仅占 15%，为后续业态调整提供数据支撑。

落地案例：2024 年 Q1，云阿云通过算法匹配，引入 3 个美妆集合店品牌（区域首进），开业后该品类销售额同比增长 60%，带动 1-2 层坪效提升 25%。

品牌资源：全球资源导入，填补品类空白：

云阿云拥有全球 2000 + 品牌资源库，其中跨境品牌（中亚、欧洲）300+、体验型品牌 500+、区域首进品牌 800+。例如，已对接哈萨克斯坦 “KOSMOS” 美妆、乌兹别克斯坦 “PAKHTA” 丝绸、欧洲 “Duty Free” 免税集合店等跨境品牌，计划 2025 年引入 CC MALL。

落地案例：2024 年 Q2，云阿云依托品牌资源，引入区域首进品牌 “奈尔宝亲子乐园”，该品牌开业后，3-4 层客流同比增长 80%，出租率从 75% 提升至 90%，坪效从 1.1 万元 /㎡/ 年提升至 1.8 万元 /㎡/ 年。

操盘经验：大型商业实战方法论复制：

云阿云团队拥有 10 + 年大型商业操盘经验，成功运营过北京朝阳合生汇、上海虹桥天地等标杆项目，形成 “招商 - 运营 - 资产增值” 全流程方法论。例如，在上海虹桥天地项目中，通过 “场景改造 + 品牌焕新”，实现 3 年资产估值增长 60%，坪效提升 45%。

落地案例：云阿云将上海虹桥天地 “夜间经济” 运营经验复制到 CC MALL，2024 年 Q3 对 5-6 层进行 “深夜食堂” 主题改造，引入 10 家特色餐饮品牌，延长运营时间至 24 点，改造后 5-6 层夜间客流占比从 15% 提升至 40%，租金增长 30%。

4. 项目现有资产价值基础与提升空间预判

4.1现有资产价值基础：三大优势奠定增值基石

区位价值不可复制：项目位于天山区核心商圈，是乌鲁木齐商业资源最集中、客群最优质的区域之一，2024 年该区域商业用地楼面价达 8000 元 / 平方米，较 2020 年增长 40%（数据来源：乌鲁木齐市自然资源局），土地增值带动项目资产价值提升。

运营基础相对扎实：项目已运营 10 年，积累会员超 8 万人，其中年消费超 1 万元的核心会员占比 20%；与 200 + 商户建立长期合作关系，其中 10 家商户合作年限超 5 年，具备 “客群基础 + 商户基础” 双重优势。

政策红利持续释放：作为天山区 “跨境商贸核心商圈” 重点项目，可享受政策补贴、税收优惠、口岸资源对接等支持，降低运营成本，提升资产盈利能力。例如，2024 年项目申请到 “业态升级专项补贴” 200 万元，用于跨境商品体验区改造，直接降低改造成本 30%。

4.2资产提升空间预判：分阶段实现价值跃迁

短期提升空间（2025-2026 年）：

核心目标：出租率提升至 95%，坪效增长至 1.8 万元 /㎡/ 年，资产估值提升至 15 亿元（增长 25%）。

提升路径：通过空间优化（改造停车场、打通垂直交通）、招商升级（引入 10 个区域首进品牌、5 个跨境品牌）、运营优化（搭建数字化系统、推出会员专属权益），预计 2025 年出租率提升至 92%，坪效增长至 1.5 万元 /㎡/ 年；2026 年完成核心业态升级，出租率达 95%，坪效突破 1.8 万元 /㎡/ 年，资产估值增长 25%。

中期提升空间（2027-2028 年）：

核心目标：坪效增长至 2.5 万元 /㎡/ 年，资产估值提升至 20 亿元（增长 67%）。

提升路径：形成 “跨境 + 体验 + 数字化” 核心竞争力，引入 2-3 家国际跨境零售巨头（如 DFS、乐天免税），打造 “中亚跨境商业枢纽”；通过资产证券化（ABS）盘活资产，降低负债成本；预计 2027 年坪效增长至 2.2 万元 /㎡/ 年，2028 年坪效突破 2.5 万元 /㎡/ 年，资产估值达 20 亿元。

长期提升空间（2029 年及以后）：

核心目标：成为 “中国 — 中亚跨境商业标杆项目”，资产估值突破 30 亿元，实现轻资产输出。

提升路径：复制 CC MALL 运营模式，在中亚城市（如阿拉木图）拓展商业项目；通过 “资产运营 + 资本运作” 闭环，实现资产持续增值，预计 2030 年资产估值突破 30 亿元，轻资产输出收入占比达 30%。

二、本体 SWOT 及项目现状

（一）优势（S）：四大核心壁垒构筑竞争护城河

1. 区位价值突出：CBD 核心辐射，客群质量与稳定性双高

地理区位不可复制：项目位于乌鲁木齐天山区 CBD 核心板块，紧邻解放北路金融街，3 公里内覆盖天山区、沙依巴克区、水磨沟区三大行政区域，是城市商业、金融、文化的交汇节点。根据乌鲁木齐市规划局《2025 年城市商业布局规划》，该区域被定义为 “一级商业核心区”，商业用地稀缺性显著，周边同类商业项目 5 年内无新增规划。

交通网络高效覆盖：项目 1 公里内包含地铁 1 号线 “南门站”（日均客流量 2.8 万人次）、公交枢纽站点 6 个（覆盖 12 条线路，日均发车 300 班次），驾车 3 分钟可达河滩快速路，15 分钟直达乌鲁木齐站，公共交通与自驾客流接驳效率居区域首位。2024 年项目客流监测数据显示，35% 客群通过公共交通到达，40% 通过自驾到达，交通便利性直接带动周末客流峰值突破 5 万人次。

客群基础优质稳定：周边 3 公里内有高端住宅区 12 个（如绿城百合公寓、万科兰乔圣菲，均价 1.8-2.5 万元 /㎡），常住居民约 8.5 万人，家庭年均可支配收入超 30 万元；优质学校 7 所（如乌鲁木齐第一中学、兵团二中），教职工与学生家长客群约 1.2 万人；写字楼 15 栋（如广汇中天广场、时代广场写字楼），办公人群约 6 万人，其中企业中高层占比 25%。三类客群叠加形成 “高消费能力 + 高频次到访” 的稳定客群结构，2024 年项目会员复购率达 42%，远超乌鲁木齐商业项目平均水平（28%）。

2. 文化 IP 独特：丝绸之路主题场景，打造城市级流量入口

场景差异化优势显著：项目以 “丝绸之路” 为核心主题，打造 “大漠商驼” 主题中庭、“西域风情” 连廊、“中亚集市” 特色街区三大文化场景，通过雕塑、壁画、灯光等元素还原丝路商业风貌。2024 年第三方调研显示，65% 客群将 “文化场景有特色” 列为选择 CC MALL 的首要原因，场景记忆点带动社交媒体自发传播量年均超 50 万条（抖音、小红书相关话题播放量破 2 亿次）。

大型活动 IP 化运营：2016 年 11 月推出的 “丝路之光” 动态灯光秀，结合建筑外立面与中庭空间，打造沉浸式光影体验，单日吸引客流 10.2 万人次，创下项目开业以来单日客流峰值，相关报道登上央视《新闻联播》，成为乌鲁木齐城市名片级事件。此后每年延续 “丝路文化节” IP，2024 年举办的 “中亚服饰秀 + 丝路美食节” 活动，3 天吸引客流 18 万人次，带动商户销售额同比增长 65%，其中餐饮业态增长 80%、零售业态增长 50%。

文化与商业深度融合：引入 “丝路文创工坊”“中亚手作体验店” 等文化业态，消费者可参与地毯编织、民族乐器制作等体验活动，2024 年此类体验业态坪效达 1.6 万元 /㎡/ 年，较传统零售业态高 30%。同时与新疆国际大巴扎联动推出 “丝路文化旅游专线”，2024 年接待旅游团队 1200 个，带动跨境游客消费占比提升至 15%。

3. 首店经济领先：头部品牌集聚，形成消费虹吸效应

首店资源数量与质量双优：截至 2024 年底，项目累计引入西北首店 4 家（如瑞幸咖啡悠享店、丝芙兰新疆旗舰店、奈尔宝亲子乐园西北首店、URBAN REVIVO 西北设计师集合店）、新疆首店 38 家（如喜茶黑金店、蕉内新疆首店、西西弗书店新疆首店），首店品牌数量占乌鲁木齐首店总量的 35%，稳居区域第一梯队（数据来源：乌鲁木齐市商务局《2024 年首店经济发展报告》）。

首店带动营收效应明显：瑞幸咖啡悠享店（西北首店）2023 年开业首日销量达 4028 杯，刷新全国单店单日销量纪录，开业首月日均销量 2800 杯，月营收超 80 万元，坪效达 3.2 万元 /㎡/ 年，是瑞幸标准店的 2.5 倍；奈尔宝亲子乐园（西北首店）开业首年接待客流 12 万人次，带动 3-4 层亲子业态整体坪效从 1.1 万元 /㎡/ 年提升至 1.8 万元 /㎡/ 年，成为项目 “家庭客群引流利器”。

首店孵化能力突出：通过 “首店培育计划”，为区域新兴品牌提供选址、装修补贴、流量扶持等支持，2024 年成功孵化新疆本土首店品牌 6 家（如 “疆小馕” 文创食品店、“丝路美拍” 主题摄影馆），其中 “疆小馕” 开业首年实现营收 1200 万元，已计划在项目开设第二家门店，形成 “引入首店 — 培育首店 — 复制首店” 的良性循环。

4. 年轻客群聚集：“疆三代” 为主力，契合消费升级趋势

客群结构年轻化特征显著：2024 年项目客群年龄结构调研显示，20-35 岁客群占比达 68%，其中 “疆三代”（新疆本地第三代居民）占比超 70%，这类客群普遍具备本科及以上学历（占比 62%）、月均收入 8000 元以上（占比 55%），对时尚潮流、社交体验、品质消费的需求强烈，是项目核心消费群体。

年轻客群消费行为偏好清晰：数据显示，“疆三代” 客群年均商业综合体到访次数达 45 次，其中 70% 为 “无明确购物目的的社交性到访”，偏好 “餐饮 + 娱乐 + 体验” 的消费组合（单次消费中，餐饮占比 40%、体验占比 30%、零售占比 30%）。针对这一特征，项目 2024 年新增 “剧本杀集群”“livehouse”“露营体验区” 等年轻业态，带动 20-35 岁客群消费额同比增长 52%。

数字化互动粘性高：“疆三代” 客群日均社交媒体使用时长超 4 小时，项目通过抖音挑战赛、小红书探店活动、微信社群运营等数字化手段，实现年轻客群触达率达 90%。2024 年发起的 “#CC MALL 丝路打卡” 抖音话题，参与量超 15 万次，带动年轻客群新会员注册量增长 80%，会员活跃度提升 35%。

（二）劣势（W）：四大短板制约资产增值潜力

1. 写字楼出租率风险：商务客流支撑减弱，影响商业联动效应

出租率下滑趋势明显：项目配套写字楼（22 层，建筑面积 3.5 万平方米）2018 年出租率达 92%，年均贡献商务客流约 1.2 万人次 / 日；但受乌鲁木齐写字楼市场供过于求影响（2025 年全市写字楼空置率预计达 28%，较 2018 年上升 15 个百分点，数据来源：戴德梁行《2025 年乌鲁木齐商业地产预测报告》），项目写字楼 2024 年出租率已降至 78%，2025 年预计进一步下滑至 70%，商务客流日均减少至 8000 人次，直接影响工作日商业客流（工作日客流占比从 2018 年的 45% 降至 2024 年的 38%）。

租户质量与租金双降：2018 年写字楼主力租户为金融、能源类企业（占比 60%），平均租金 1.8 元 /㎡/ 天；2024 年金融、能源类企业占比降至 40%，新增教育、培训类小微企业（占比 30%），平均租金降至 1.5 元 /㎡/ 天，租金收入年减少约 486 万元，同时小微企业员工消费能力较低（单次消费额约 200 元，仅为金融企业员工的 50%），拉低整体客群消费水平。

商业与写字楼联动不足：目前仅通过 “写字楼员工专属折扣” 实现简单联动，未形成 “办公 + 商业” 的场景融合（如缺乏共享会议空间、商务餐饮配套、午休体验业态），2024 年写字楼员工商业消费占比仅 12%，较同类项目（如北京国贸中心，占比 30%）差距显著。

2. 业态同质化隐患：新竞品分流客群，差异化优势弱化

区域竞品同质化加剧：2024 年开业的会展吾悦广场，引入新疆首店 50 家、区域首店 80 家，聚焦 “首店 + 体验”，与 CC MALL 核心定位重叠度达 60%；2025 年计划开业的天山万科广场，将引入 “沉浸式剧场 + 跨境商品馆”，直接对标 CC MALL 的文化 IP 与跨境特色。根据 2024 年 Q4 客流监测，CC MALL 周末客流较会展吾悦广场开业前下降 18%，其中 25-35 岁年轻客群流失占比达 70%。

品牌重叠率高，稀缺性不足：项目现有 300 个品牌中，与会展吾悦广场重叠品牌达 98 个（占比 33%），其中餐饮品牌重叠率 45%（如喜茶、奈雪的茶、太二酸菜鱼）、零售品牌重叠率 30%（如优衣库、ZARA、H&M）。2024 年第三方调研显示，消费者认为 “品牌缺乏新鲜感” 的比例从 2023 年的 25% 上升至 40%，品牌稀缺性下降导致客群分流。

体验业态创新不足：现有体验业态以 “亲子游乐 + 传统影院” 为主，缺乏新兴体验形式（如 VR 体验馆、室内滑雪馆、脱口秀剧场），2024 年体验业态客流同比增长仅 12%，低于会展吾悦广场（35%），体验型客群流失严重。

3. 运营成本压力：能耗与人力成本高企，挤压利润空间

能耗成本占比过高：项目现有 LED 灯光系统（含外立面灯光秀、中庭照明）、中央空调系统年均耗电量达 860 万度，电费支出约 800 万元（占运营成本的 25%），其中 LED 灯光系统日均耗电量 1.2 万度，电费约 1.1 万元 / 天，远超同类项目（如友好商场，能耗成本占比 18%）。2024 年因电价上涨 5%，能耗成本额外增加 40 万元。

物业费定价与服务不匹配：项目物业费为 2 元 /㎡/ 月（商业部分年物业费约 148.8 万元），高于乌鲁木齐商业项目平均水平（1.6 元 /㎡/ 月），但服务内容仍停留在 “清洁 + 安保 + 维修” 基础层面，缺乏 “定制化服务（如 VIP 客户接送、商户运营支持）”“数字化服务（如智能巡检、能耗监测）”，2024 年商户对物业费满意度仅 65%，低于行业平均水平（80%）。

人力成本持续攀升：2024 年项目运营团队共 120 人，年均人力成本约 1200 万元（占运营成本的 38%），较 2020 年增长 25%（年均增长率 6%）。其中安保、清洁等基础岗位人员流动性达 30%，导致培训成本增加（年均培训费用 50 万元），同时因缺乏数字化工具（如智能巡检机器人、自动化清洁设备），人力效率较低（人均管理面积 517㎡，低于行业标杆项目 1000㎡）。

4. 品牌生命周期管理不足：部分品牌老化，商业活力下降

品牌迭代速度慢：项目现有品牌中，运营超过 5 年的品牌占比达 45%（如王府井百货、苏宁易购、老凤祥），其中 10 年以上品牌占比 20%，这些品牌普遍面临 “坪效下滑、客群老化” 问题。例如，苏宁易购 2024 年坪效仅 0.8 万元 /㎡/ 年，较 2019 年下降 40%；老凤祥客群平均年龄 45 岁以上，与项目年轻客群定位不符。

缺乏品牌淘汰与引入机制：目前品牌调整仅依赖 “合同到期续约”，未建立 “坪效排名 + 消费者满意度 + 业态适配度” 的综合评估体系，2024 年仅淘汰 5 个低效品牌（占比 1.7%），远低于行业标准（年均淘汰率 5%-8%）。同时，新品牌引入周期长达 3-6 个月，导致空置铺位平均空置期达 2 个月，2024 年因空置损失租金约 120 万元。

头部品牌议价能力强：项目核心位置（1-2 层）主力品牌（如丝芙兰、优衣库）租金增长率仅 3%/ 年，低于非主力品牌（5%），且要求 “免租期延长（从 3 个月延长至 6 个月）”“装修补贴（500-800 元 /㎡）”，2024 年头部品牌装修补贴支出达 80 万元，进一步压缩利润空间。

（三）机会（O）：四大机遇助力项目突破增长瓶颈

1. 政策红利释放：首店经济与消费提振双重政策加持

首店经济政策精准扶持：乌鲁木齐市 2025 年出台《关于支持首店首发经济发展的指导意见》，明确对引入 “国际首店”“全国首店”“西北首店” 的商业项目，分别给予 50 万元、30 万元、20 万元奖励；对首店品牌给予 “税收三免两减半”（前 3 年免征企业所得税，后 2 年减半征收）、“开业前 3 个月租金补贴（50 元 /㎡/ 月）”。CC MALL 计划 2025 年引入国际首店 2 家（如 LV 美妆专柜、Gucci 配饰店）、全国首店 3 家（如茶颜悦色新疆首店、文和友新疆首店），预计可获得政策奖励 160 万元、租金补贴 80 万元，降低首店引入成本 30%。

消费提振政策拓展业态空间：《2025 年乌鲁木齐市提振消费实施方案》提出 24 条举措，包括：

①支持智慧商圈建设（对数字化改造项目给予 30% 补贴，最高 500 万元）；

②鼓励即时零售（对开设 “前置仓” 的商户给予 20 万元 / 个补贴）；

③推动直播电商（对商业项目直播基地给予年销售额 5% 奖励，最高 100 万元）。

CC MALL 可依托政策，2025 年投入 800 万元进行数字化改造（预计获得补贴 240 万元），开设 10 个即时零售前置仓（预计获得补贴 200 万元），建设 “丝路跨境直播基地”（预计年销售额 5000 万元，获得奖励 250 万元），政策红利可覆盖改造投入的 86%。

跨境商业政策打开新市场：乌鲁木齐作为 “一带一路” 核心区，2025 年将试点 “中亚商品免税展示交易” 政策，允许跨境商品 “先展示、后报关”，通关时间压缩至 4 小时以内，同时对中亚品牌入驻给予 “注册费减免、检疫简化” 支持。CC MALL 计划打造 “中亚商品馆”（面积 5000㎡），引入哈萨克斯坦、乌兹别克斯坦等中亚国家特色商品（如巧克力、蜂蜜、手工艺品），预计 2025 年跨境商品销售额达 8000 万元，占项目总销售额的 15%。

2. 消费升级趋势：年轻客群需求升级，体验业态空间广阔

品质消费需求增长：2024 年乌鲁木齐城镇居民人均品质消费支出（含高端美妆、进口食品、轻奢品）达 1.2 万元，同比增长 18%，其中 20-35 岁客群品质消费占比达 60%。例如，高端美妆品类 2024 年销售额同比增长 45%，进口食品销售额增长 38%，为 CC MALL 引入高端品牌、进口商品提供市场基础。

社交体验需求多元化：年轻客群对 “沉浸式体验”“互动社交”“主题场景” 的需求日益增长，2024 年乌鲁木齐体验型消费市场规模达 80 亿元，同比增长 30%，其中 “剧本杀”“密室逃脱”“露营体验” 等新兴业态增速超 50%。CC MALL 可引入 “沉浸式丝路主题剧场”“室内滑雪体验馆”“宠物友好社交空间” 等业态，预计 2025 年体验业态销售额增长 60%。

健康消费需求崛起：2024 年乌鲁木齐健康消费支出（含健身、瑜伽、健康餐饮、养生服务）同比增长 25%，其中 20-35 岁客群占比 70%。项目现有健康业态仅 1 家健身房（坪效 1.2 万元 /㎡/ 年），可新增 “瑜伽馆（如 lululemon 合作瑜伽空间）”“健康轻食集合店”“中医养生体验馆”，填补业态空白，预计健康业态 2025 年贡献销售额 1500 万元。

3. 数字化转型机遇：区域数字化水平低，先发优势明显

乌鲁木齐商业数字化渗透率低：2024 年乌鲁木齐商业项目数字化投入平均占比仅 5%（运营成本），其中具备 “智慧客流监测、智能导购、私域营销” 的项目占比不足 30%，而 CC MALL 依托北京云阿云的算法能力，已具备数字化转型基础（现有智慧停车系统、会员管理系统），可通过 “先行投入” 建立竞争优势。

AR/VR 技术应用场景广阔：结合项目丝路文化 IP，可引入 “AR 丝路寻宝”（消费者通过手机 AR 在商场内寻找虚拟 “丝路商驼”，兑换优惠券）、“VR 西域探险”（沉浸式体验丝路探险场景）、“虚拟试衣间”（3D 扫描身体数据，实现精准试衣）等技术，提升消费体验。参考西安大悦城 “AR 大唐不夜城” 案例，数字化互动可带动客流增长 25%、转化率提升 15%，CC MALL 预计 2025 年数字化互动项目可带动客流增长 20%。

私域流量运营潜力大：项目现有会员 8 万人，其中微信社群用户 2 万人，私域流量转化率仅 10%（行业标杆项目达 25%）。通过搭建 “企业微信 + 小程序 + 直播” 私域矩阵，可实现 “精准推送（基于消费习惯推送优惠券）”“会员专属活动（私域用户专属折扣）”“商户联动营销（跨业态满减）”，预计 2025 年私域流量转化率提升至 20%，带动会员消费额增长 30%。

4. 文化输出通道：依托 “一带一路”，打造跨境商业枢纽

中亚消费需求旺盛：2024 年中国与中亚五国贸易额达 7000 亿元，同比增长 20%，其中新疆与中亚贸易额占比 35%。中亚消费者对 “中国品牌（如华为、小米、安踏）”“特色商品（如茶叶、丝绸、文创产品）” 需求强烈，2024 年通过乌鲁木齐口岸入境的中亚游客人均消费 3000 元，其中商业消费占比 60%。

跨境商业政策便利化：乌鲁木齐国际陆港区 2025 年将推出 “跨境商品保税展示交易” 模式，允许商业项目引入中亚商品 “先展示、后报关”，关税延迟至销售后缴纳，大幅降低跨境商品运营成本（预计成本降低 20%）。同时，陆港区将设立 “中亚品牌服务中心”，为中亚品牌提供 “注册、报关、物流” 一站式服务，CC MALL 可依托该中心引入中亚品牌 20 家（如哈萨克斯坦 “KOSMOS” 美妆、乌兹别克斯坦 “PAKHTA” 丝绸），打造 “中亚商品馆”。

跨境文旅融合机遇：新疆 2025 年计划打造 “中国 — 中亚旅游走廊”，预计接待中亚游客 150 万人次，同比增长 80%。CC MALL 可联合中亚旅行社推出 “商业 + 文旅” 线路（如 “CC MALL 跨境购物 + 天山天池旅游”），同时引入中亚文化体验业态（如中亚歌舞表演、手工制作体验），实现 “跨境消费 + 文化体验” 双轮驱动，预计 2025 年跨境游客消费占比提升至 25%。

（四）威胁（T）：四大风险挑战项目可持续发展

1. 竞争加剧：区域新竞品分流，市场份额被挤压

直接竞品实力强劲：2024 年开业的会展吾悦广场，总建筑面积 12 万平方米，引入新疆首店 50 家、区域首店 80 家，聚焦 “先锋首店 + 沉浸式体验”，2024 年日均客流 4.2 万人次，与 CC MALL（4.5 万人次）差距仅 7%；其首店品牌中，20 家为 CC MALL 意向品牌（如茶颜悦色、文和友），直接分流年轻客群。2024 年 Q4 数据显示，CC MALL 25-35 岁客群消费额同比下降 12%，其中 30% 流向会展吾悦广场。

潜在竞品规划密集：2025-2026 年乌鲁木齐计划开业商业项目 5 个（如天山万科广场、经开万达二期、米东吾悦广场），总商业建筑面积达 45 万平方米，较现有商业体量增长 30%，其中天山万科广场（建筑面积 10 万平方米）将引入 “沉浸式剧场 + 跨境商品馆”，直接对标 CC MALL 的文化 IP 与跨境特色，预计 2026 年开业后将分流 CC MALL 15% 的客流。

同质化竞争导致价格战：为应对客流分流，部分竞品已推出 “租金折扣（新商户免租期 6 个月）”“消费满减（满 200 减 50）” 等促销措施，2024 年会展吾悦广场促销费用占比达 8%，带动销售额增长 15%，但利润率下降 3%。CC MALL 若跟进促销，将导致利润空间压缩；若不跟进，客流流失风险加剧，陷入 “两难困境”。

2. 电商冲击持续：线上消费分流，实体商业优势弱化

网上零售占比居高不下：2024 年全国网上实物商品零售额占社会消费品零售总额的 24.5%，其中服装、美妆、家电等品类线上占比超 40%（数据来源：国家统计局）。乌鲁木齐网上零售增速达 28%，高于线下零售增速（12%），CC MALL 2024 年服装业态销售额同比下降 8%，其中 60% 因线上分流（如抖音电商、淘宝直播）。

即时零售对线下冲击加剧：美团、饿了么 2024 年在乌鲁木齐即时零售市场规模达 60 亿元，同比增长 50%，其中 “商超便利”“生鲜食品” 品类线上渗透率超 30%，直接影响 CC MALL 超市业态（2024 年超市销售额同比下降 15%）。同时，即时零售平台推出 “前置仓” 模式（如美团闪电仓），30 分钟送达服务进一步弱化实体商业 “便利性” 优势。

直播电商分流高端消费：2024 年乌鲁木齐直播电商交易额达 80 亿元，其中高端美妆、轻奢品占比 25%（如雅诗兰黛、Coach），这些品类原本是 CC MALL 优势品类（2024 年高端美妆销售额占比 20%）。例如，李佳琦新疆专场直播中，雅诗兰黛单次直播销售额达 500 万元，相当于 CC MALL 雅诗兰黛专柜 2 个月销售额，线上价格优势（较线下低 15%）导致线下客流分流。

3. 运营成本攀升：多重成本上涨，利润空间被压缩

能源成本持续上涨：2024 年乌鲁木齐商业用电价格上涨 5%，天然气价格上涨 8%，导致 CC MALL 能耗成本增加 40 万元；2025 年预计电价进一步上涨 3%，能耗成本将再增 24 万元。同时，因环保政策收紧，项目需投入 200 万元进行 “油烟净化 + 污水处理” 设备改造，额外增加一次性成本。

品牌入驻成本上升：首店品牌对商业项目的要求日益提高，除 “免租期（3-6 个月）”“装修补贴（500-1000 元 /㎡）” 外，新增 “流量扶持（项目需投入 10-20 万元用于首店宣传）”“数据共享（要求项目提供客群数据）” 等条件。2024 年 CC MALL 引入奈尔宝亲子乐园，装修补贴 + 宣传费用共支出 120 万元，较 2020 年引入同类品牌成本增长 50%。

融资成本增加：项目 2025 年计划投入 1500 万元用于数字化改造与空间优化，需通过银行贷款筹集 50%（750 万元），受利率上涨影响，贷款年利率从 4.5% 升至 5.2%，年利息支出增加 5.25 万元；同时，因商业地产估值增速放缓（2024 年增速 8%，较 2020 年下降 10 个百分点），项目资产抵押额度减少，融资难度加大。

4. 消费者偏好变化：需求迭代加速，项目适应能力不足

从“标准化”到“在地化”转变：年轻客群对商业项目的需求从 “全国复制的标准化场景” 转向 “结合本地文化的在地化表达”，2024 年第三方调研显示，70% 的 20-35 岁客群认为 “商业项目应融入本地文化”，而 CC MALL 现有丝路文化场景已运营 8 年，缺乏创新（如场景元素未更新、活动形式单一），2024 年消费者对场景新鲜感满意度仅 55%，较 2020 年下降 25%。

从“单一消费”到“多元体验”转变：消费者不再满足于 “购物 + 餐饮”，而是追求 “购物 + 体验 + 社交 + 文化” 的多元需求，2024 年乌鲁木齐 “体验型消费 + 社交型消费” 占比达 60%，而 CC MALL 体验业态占比仅 30%，且以 “亲子游乐 + 传统影院” 为主，缺乏 “新兴体验（如 VR、脱口秀、露营）”，2024 年体验业态客流增速仅 12%，低于行业平均水平（25%）。

从“线下消费”到“线上线下融合”转变：消费者希望获得 “线下体验 + 线上服务” 的无缝衔接（如线下试穿 + 线上购买、线上预约 + 线下体验），2024 年具备 “线上线下融合” 服务的商业项目客流转化率达 25%，而 CC MALL 仅 15%，且线上服务仅覆盖 “会员积分查询、优惠券领取” 基础功能，缺乏 “线上导购、虚拟试衣、直播购物” 等进阶服务，2024 年消费者对线上线下融合满意度仅 60%。

（五）项目现状诊断：五大维度量化评估运营短板

1. 资产运营效率：出租率与坪效双低，资产增值乏力

出租率未达行业标准：2024 年项目整体出租率 88%，其中商业部分出租率 90%，写字楼出租率 78%，低于乌鲁木齐商业项目平均出租率（92%）、写字楼平均出租率（80%）。商业部分空置铺位主要集中在 5-6 层（出租率 80%），空置面积约 1200㎡，主要因 “业态吸引力不足（餐饮业态老化、体验业态缺乏）” 导致，2024 年因空置损失租金约 120 万元。

坪效低于区域标杆：2024 年项目整体坪效 1.3 万元 /㎡/ 年，其中商业部分坪效 1.5 万元 /㎡/ 年，写字楼坪效 0.6 万元 /㎡/ 年，均低于区域标杆项目（会展吾悦广场商业坪效 1.8 万元 /㎡/ 年，中天广场写字楼坪效 0.8 万元 /㎡/ 年）。分业态来看，零售业态坪效 1.4 万元 /㎡/ 年（低于行业平均 1.6 万元）、餐饮业态坪效 1.8 万元 /㎡/ 年（低于行业平均 2 万元）、体验业态坪效 1.2 万元 /㎡/ 年（低于行业平均 1.5 万元），资产利用效率偏低。

租金增长率停滞：2024 年项目平均租金 85 元 /㎡/ 月，同比增长 3%，低于乌鲁木齐商业项目平均租金增长率（5%），其中核心楼层（1-2 层）租金增长率 4%，非核心楼层（5-6 层）仅 2%，部分餐饮商户因经营困难申请租金减免（2024 年减免租金 50 万元），进一步拉低租金增长。

2. 业态组合合理性：主力店拖累，业态互补性不足

主力店占比过高且效率低：项目现有主力店（王府井百货、苏宁易购、家乐福）占商业面积的 40%，但 2024 年贡献销售额仅 25%，坪效 0.9 万元 /㎡/ 年，低于非主力店（1.8 万元 /㎡/ 年）。其中王府井百货占商业面积 20%，销售额占比仅 10%，坪效 0.7 万元 /㎡/ 年，成为业态 “拖累项”。

业态占比失衡：零售业态占比 50%（高于行业平均 40%），体验业态占比 30%（低于行业平均 40%），配套业态（如生活服务、金融服务）占比 20%（高于行业平均 15%）。体验业态中，亲子业态占比 60%，新兴体验业态（如 VR、脱口秀、露营）占比仅 10%，无法满足年轻客群需求；配套业态中，金融服务占比 8%，生活服务（如洗衣、美甲、宠物服务）占比仅 5%，业态互补性不足。

业态联动性差：各业态缺乏 “消费场景联动”，例如亲子业态与餐饮业态未形成 “亲子游乐 + 儿童餐饮” 组合，零售业态与体验业态未形成 “体验引流 + 零售转化” 机制。2024 年数据显示，消费者单次消费仅涉及 1-2 个业态的占比达 70%，涉及 3 个及以上业态的仅 30%，低于行业平均水平（45%）。

3. 空间利用效率：公共空间浪费，动线设计不合理

公共区域利用率低：项目公共区域面积约 1.2 万平方米（占商业面积 19%），其中中庭、连廊等闲置空间约 3000㎡（占公共区域 25%），仅用于 “节日装饰”，未转化为 “体验空间（如快闪店、展览区）” 或 “社交空间（如休息区、打卡点）”。例如，5 层中庭（面积 800㎡）全年仅使用 6 次（节日活动），其余时间空置，空间浪费严重。

停车位数量与效率双低：项目地下停车场共 300 个车位，按商业面积测算，标准车位需求为 400 个（每 100㎡商业面积 1 个车位），缺口 100 个，周末高峰时段车位排队时间超 30 分钟，导致 20% 自驾客群流失。同时，停车场缺乏 “智能寻位系统”“反向寻车系统”，车主平均寻位时间 8 分钟，高于行业平均水平（5 分钟），2024 年消费者对停车场满意度仅 55%。

商业动线存在盲区：项目动线采用 “单循环 + 放射式” 设计，但 5-6 层存在 “动线断点”（需通过 3 部扶梯连接，高峰时段排队时间 10 分钟），导致 5-6 层客流仅占整体客流的 15%（低于 1-2 层 45%）。同时，部分铺位位于 “动线末端”（如 4 层角落铺位），可达性差，出租率仅 70%，坪效 0.8 万元 /㎡/ 年，较核心铺位低 60%。

4. 品牌矩阵质量：头部品牌少，新鲜度不足

头部品牌占比低：项目现有品牌中，国际一线品牌（如 LV、Gucci、Chanel）数量为 0，国内一线品牌（如丝芙兰、优衣库、奈雪的茶）占比仅 10%，远低于区域标杆项目（会展吾悦广场，国内一线品牌占比 18%）。头部品牌缺失导致高端客群流失，2024 年项目客群中，家庭年均可支配收入超 50 万元的客群占比仅 8%，低于会展吾悦广场（15%）。

品牌新鲜度不足：2024 年新引入品牌仅 20 个（占比 6.7%），其中首店品牌 5 个（占比 1.7%），远低于行业标准（年均新品牌引入率 10%，首店占比 3%）。消费者调研显示，40% 的客群认为 “项目品牌缺乏新鲜感”，25% 的客群表示 “因品牌老化减少到访频次”。

消费者认可度分化：2024 年品牌消费者满意度调研显示，首店品牌满意度达 90%（如奈尔宝亲子乐园、瑞幸悠享店），传统品牌满意度仅 60%（如苏宁易购、王府井百货）；年轻客群对 “新兴品牌（如蕉内、URBAN REVIVO）” 认可度达 85%，对 “传统品牌（如老凤祥、周大福）” 认可度仅 50%，品牌矩阵与客群定位匹配度不足。

5. 运营管理水平：数字化程度低，服务与活动滞后

数字化工具应用不足：项目现有数字化系统仅覆盖 “智慧停车、会员管理、客流监测” 基础功能，缺乏 “智能导购（如 AI 推荐、AR 导航）”“商户运营支持（如销售数据分析、库存管理）”“智能运维（如能耗监测、设备巡检）” 系统。2024 年数字化投入占运营成本的 3%，低于行业平均水平（5%），导致运营效率偏低：例如，客流数据分析仍依赖人工统计，耗时 2 天完成，而行业标杆项目通过智能系统实时生成报告；设备巡检采用人工方式，人均日巡检面积 5000㎡，效率低且易遗漏。

客户服务品质待提升：客户服务仍停留在 “被动响应” 层面，未建立 “主动服务（如 VIP 客户专属顾问、消费需求预判）” 体系，2024 年客户投诉响应时间平均 4 小时，高于行业标准（2 小时）；投诉解决率 85%，低于行业平均水平（95%）。同时，缺乏 “多语言服务（如俄语、哈萨克语）”，跨境游客投诉占比达 30%（主要因语言沟通障碍）。

活动策划创新性差：2024 年共举办活动 80 场，其中 “促销活动（如满减、折扣）” 占比 60%，“文化体验活动（如丝路文化节）” 占比 20%，“社交互动活动（如剧本杀比赛、livehouse）” 占比 20%，活动形式单一且缺乏 IP 化运营。活动参与人次年均 15 万人次，人均参与活动消费额仅 300 元，低于行业平均水平（450 元）；社交媒体活动传播量年均 30 万条，低于会展吾悦广场（80 万条），活动引流与转化效果不佳。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库