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商业地产案例分析-乌鲁木齐CC MALL时代广场项目（二） |
商业地产案例分析-乌鲁木齐CC MALL时代广场项目（二） 原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组 导读：本报告认为CC MALL时代广场作为乌鲁木齐商业蓝海市场的重要标杆，具有独特的区位价值、文化价值和品牌价值。项目通过丝绸之路文化IP的打造、首店经济战略的实施、空间优化与场景创新、数字化转型与智慧赋能等举措，成功实现了从传统商业综合体向"360度生活美学"主题的新型体验式商业综合体的转型 全文共105500字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。 作者：李桂松 | 北京云阿云智库平台理事长 作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁 作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198 乌鲁木齐CC MALL时代广场资产运营及资产优化管理专项报告 目录 一、市场分析及项目概述 二、本体 SWOT 及项目现状 三、竞品分析及差异化应对策略 四、核心挑战及破局路径 五、定位升级与客群分析 六、招商创新及政策赋能 七、空间优化及场景创新 八、业态规划及品牌焕新 九、运营管理专项提升 十、资产优化与实施策略 十一、项目建议及行业启示 三、竞品分析及应对策略 （一）乌鲁木齐商业商圈演绎及竞争格局分析 1. 商圈演变历程：从“单核集聚”到“多极分化” 第一阶段（2010-2018 年）：核心商圈单核主导 此阶段乌鲁木齐商业以 “天山区核心商圈” 为唯一核心，CC MALL（原时代广场）、友好商场、王府井百货等项目占据市场主导地位，商圈辐射半径覆盖全城，2018 年天山区核心商圈零售额占全市商业零售额的 35%，其中 CC MALL 以 “首店经济 + 区位优势” 占据商圈销售额榜首（占比 28%）。这一阶段商业形态以 “传统百货 + 初级购物中心” 为主，体验业态占比不足 20%，消费者需求集中在 “基础购物 + 餐饮”。 第二阶段（2019-2023 年）：新兴商圈崛起，多极格局初现 随着城市 “北扩东延” 发展战略推进，会展片区、经开区等新兴区域商业需求爆发，会展吾悦广场（2023 年开业）、经开万达（2019 年升级）等项目落地，形成 “天山区核心商圈 + 会展商圈 + 经开区商圈” 三极格局。2023 年数据显示，天山区核心商圈零售额占比降至 28%，会展商圈、经开区商圈占比分别达 18%、15%，新兴商圈以 “体验化 + 首店经济” 为突破口，分流年轻客群（25-35 岁客群占比超 70%），传统核心商圈面临 “客群老化 + 增长乏力” 挑战。 第三阶段（2024 年至今）：商圈差异化定位，竞争白热化 各商圈逐步形成差异化定位：天山区核心商圈聚焦 “高端消费 + 文化 IP”（如 CC MALL 丝路主题、美美友好高端零售），会展商圈主打 “年轻体验 + 夜经济”（如会展吾悦海洋科技主题、夜市街区），经开区商圈侧重 “家庭消费 + 社区服务”（如经开万达亲子业态、社区配套）。2024 年全市商业零售额达 980 亿元，三大商圈贡献 61%，其中会展商圈增速最快（同比增长 25%），天山区核心商圈增速放缓至 8%，CC MALL 需通过差异化创新巩固商圈地位。 2. 当前竞争格局：三类竞品分层竞争，会展吾悦成直接威胁 第一梯队（高端定位）：美美友好购物中心 定位 “乌鲁木齐高端商业标杆”，品牌层级最高（国际一线品牌占比 15%，如 LV、Gucci 配饰、雅诗兰黛全球概念店），客群以高净值人群（家庭年均可支配收入超 100 万元）为主，2024 年坪效达 2.8 万元 /㎡/ 年，但体验业态占比仅 15%（以高端美容、奢侈品护理为主），年轻客群占比不足 30%，与 CC MALL 客群重叠度较低（约 20%），属于 “差异化竞争” 关系。 第二梯队（体验定位）：会展吾悦广场、经开万达 会展吾悦广场：定位 “年轻体验型商业综合体”，以 “海洋科技主题 + 夜经济” 为核心，2024 年日均客流 4.2 万人次，年轻客群占比 75%，与 CC MALL 客群重叠度达 65%，是直接竞争对手； 经开万达：定位 “家庭型社区商业”，亲子业态占比 40%（如万达宝贝王、亲子餐厅），客群以 30-45 岁家庭客群为主，2024 年日均客流 3.5 万人次，与 CC MALL 客群重叠度约 35%，属于 “部分竞争” 关系。 第三梯队（区域定位）：米东吾悦广场、南湖家乐福购物中心 定位 “区域级社区商业”，辐射半径 3-5 公里，业态以 “超市 + 基础零售 + 社区餐饮” 为主，品牌层级较低（区域连锁品牌占比 80%），2024 年坪效约 1.2 万元 /㎡/ 年，与 CC MALL 客群重叠度不足 15%，竞争威胁较小。 （二）主要竞品深度分析 1. 直接竞品：乌鲁木齐会展吾悦广场（2023 年 8 月 25 日开业） 1.1项目核心概况与定位 规模与硬件：总体量 85 万方（商业面积 12 万方，含购物中心 8 万方、金街步行街 4 万方），总投资超 75 亿元，硬件设施领先（配备新疆首个室内海洋馆、5000㎡中庭、1200 个停车位），2024 年获评 “乌鲁木齐夜间经济示范街区”。 核心定位：“西北首个海洋科技主题商业综合体 + 疆潮夜经济地标”，主打 “年轻体验 + 首店经济 + 夜间消费”，目标客群为 20-35 岁年轻客群（占比 75%）、跨境游客（占比 10%）。 1.2业态与品牌组合策略 业态组合：体验业态占比 45%（含海洋馆、电竞馆、沉浸式剧场、livehouse）、零售业态占比 30%（首店品牌为主）、餐饮业态占比 25%（网红餐饮 + 疆潮特色餐饮），业态组合高度契合年轻客群需求； 首店资源：引入 320 余家品牌，其中新疆首店 50 家（如茶颜悦色新疆首店、文和友新疆首店、奈尔宝亲子乐园新疆二店）、区域首店 80 家（如乐乐茶乌鲁木齐首店、太二酸菜鱼乌鲁木齐首店），首店品牌数量是 CC MALL 的 1.8 倍（CC MALL 首店 42 家）； 品牌亮点：核心首店品牌运营数据突出 —— 茶颜悦色开业首日销量达 3500 杯，月均营收 60 万元；文和友开业首月日均客流 2000 人次，带动餐饮楼层坪效提升至 2.5 万元 /㎡/ 年。 1.3运营策略与核心优势 夜经济运营：金街步行街与购物中心无缝衔接，打造 “日购 + 夜游” 模式，营业时间延长至 24:00，夜间业态包含 “夜市小吃、livehouse、灯光秀”，2024 年夜间客流占比达 45%（CC MALL 夜间客流占比 25%），夜间销售额占比 38%； 会员体系：采用 “积分 + 等级 + 权益” 三层会员体系，2025 年会员净增量达 15.4 万人（CC MALL 会员 8 万人），会员复购率 48%（CC MALL 42%），核心权益包括 “首店优先体验、夜间消费折扣、免费停车”； 活动营销：2024 年举办 “海洋文化节”“疆潮音乐节” 等活动 200 场，其中 “五一海洋灯光秀” 单日吸引客流 6.8 万人次，社交媒体话题播放量超 5 亿次（CC MALL 同期活动播放量 2 亿次），活动引流效果显著。 1.4数据对比与竞争威胁
2. 间接竞品：乌鲁木齐经开万达广场（2014 年开业，2023 年升级） 2.1项目核心概况与定位 规模与硬件：总商业面积 10 万方，停车位 1000 个，2023 年升级投入 5000 万元，改造 “亲子主题楼层”“社区服务中心”，硬件设施较旧（开业超 10 年），但区位优势显著（位于经开区核心，周边 3 公里内有 20 个成熟社区）； 核心定位：“家庭型社区商业综合体”，主打 “亲子消费 + 社区服务”，目标客群为 30-45 岁家庭客群（占比 60%）、周边办公人群（占比 25%）。 2.2业态与品牌组合策略 业态组合：亲子业态占比 40%（万达宝贝王、亲子餐厅、儿童服饰集合店）、零售业态占比 30%（大众品牌为主，如优衣库、H&M）、餐饮业态占比 20%（社区餐饮，如肯德基、必胜客）、社区服务业态占比 10%（药店、银行、干洗店）； 品牌特点：缺乏首店品牌（仅 5 家区域首店），品牌重合度高（与会展吾悦、CC MALL 重叠品牌达 40%，如优衣库、奈雪的茶），但社区服务配套完善，2024 年社区客群复购率达 55%（高于行业平均 45%）。 2.3运营策略与核心优势 亲子运营：每月举办 “亲子 DIY”“儿童剧表演” 等活动 10-15 场，2024 年亲子业态销售额同比增长 20%，带动家庭客群消费额占比达 65%； 社区服务：引入 “社区便民中心”，提供 “快递代收、家政预约、养老咨询” 等服务，2024 年社区服务引流占比达 15%，提升周边居民粘性； 成本控制：因开业时间长，运营成本较低（能耗成本占比 15%，CC MALL 25%），2024 年净利润率达 12%（CC MALL 8%）。 2.4数据对比与竞争影响
3. 高端竞品：乌鲁木齐美美友好购物中心（2008 年开业，2021 年升级） 3.1项目核心概况与定位 规模与硬件：商业面积 8 万方，停车位 800 个，2021 年升级投入 2 亿元，打造 “高端奢侈品专区”“空中花园”，硬件设施奢华（大理石地面、高端导视系统），定位 “乌鲁木齐高端商业标杆”； 核心定位：“国际奢侈品集合地 + 高端生活体验中心”，目标客群为 35-55 岁高净值人群（家庭年均可支配收入超 100 万元，占比 60%）、商务人士（占比 25%）。 3.2业态与品牌组合策略 业态组合：高端零售占比 60%（奢侈品、轻奢品为主）、高端服务占比 20%（高端美容、私人定制、奢侈品护理）、高端餐饮占比 20%（米其林推荐餐厅、高端日料），体验业态占比仅 15%（以高端服务为主）； 品牌亮点：国际一线品牌占比 15%（如 LV 配饰、Gucci 配饰、雅诗兰黛全球概念店、劳力士授权店），是乌鲁木齐唯一拥有多个国际一线品牌的商业项目，2024 年高端零售销售额占比达 75%，坪效 2.8 万元 /㎡/ 年（全市最高）。 3.3运营策略与核心优势 高端服务：提供 “VIP 专属导购、私人停车场、奢侈品保养、高端餐饮预约” 等定制化服务，2024 年 VIP 会员（年消费超 50 万元）占比 10%，贡献销售额 45%； 圈层营销：举办 “奢侈品品鉴会”“高端艺术展” 等圈层活动，2024 年举办活动 30 场，场均参与人数 50 人（均为高净值人群），活动转化率达 30%（带动销售额超 2000 万元）； 品牌管控：严格筛选品牌，仅引入国际一线或高端区域连锁品牌，品牌淘汰率达 10%/ 年（高于行业平均 5%），确保品牌矩阵高端性。 3.4数据对比与竞争关系
（三）差异化应对策略 1. 商圈占位强化：巩固天山区核心地位，打造 “丝路跨境 + 文化体验”双标签 1.1策略核心：差异化定位，避开会展吾悦“年轻体验”红海，聚焦“文化 + 跨境” 蓝海 定位升级：从 “传统购物中心” 升级为 “丝绸之路跨境文化体验中心”，核心标签 “丝路文化 IP + 中亚跨境商品 + 夜间文化消费”，与会展吾悦 “海洋科技 + 夜经济” 形成差异化； 商圈联动：联合天山区政府、新疆国际大巴扎，打造 “天山区丝路文化商业带”，推出 “CC MALL 跨境购物 + 大巴扎文化体验 + 天山景区旅游” 联动线路，2025 年目标吸引跨境游客 100 万人次（占项目客流 20%），带动商圈零售额增长 15%。 1.2具体落地措施 跨境资源整合：依托北京云阿云全球品牌资源，2025 年引入中亚品牌 20 家（如哈萨克斯坦 “KOSMOS” 美妆、乌兹别克斯坦 “PAKHTA” 丝绸），打造 5000㎡“中亚商品馆”，采用 “保税展示 + 线下体验 + 线上购买” 模式，预计跨境商品年销售额达 8000 万元（占项目总销售额 15%）； 文化场景升级：投入 300 万元改造 “丝路主题中庭”，新增 “丝路商驼雕塑”“西域壁画互动屏”“中亚风情表演舞台”，每周举办 “中亚歌舞表演”“丝路文化讲座” 等活动 3-5 场，预计文化场景引流占比提升至 25%（现有 15%）； 政策申报：申请 “乌鲁木齐跨境商业试点项目”，争取跨境商品税收优惠（预计成本降低 20%）、政府补贴（目标获取补贴 200 万元），降低运营成本。 2. 场景创新升级：借鉴 “日购 + 夜游” 模式，打造 “丝路主题夜经济” 标杆 2.1策略核心：与会展吾悦 “大众化夜经济” 差异化，聚焦 “文化 + 品质” 夜间消费 夜间场景定位：“丝路风情夜消费区”，区别于会展吾悦 “网红小吃 + 灯光秀”，主打 “中亚美食 + 文化表演 + 品质零售”，目标客群为 25-40 岁品质客群（夜间消费客单价 500 元以上，高于会展吾悦 300 元）； 运营目标：2025 年夜间客流占比提升至 40%（现有 25%），夜间销售额占比提升至 35%（现有 25%），超越经开万达（30%），接近会展吾悦（38%）。 2.2具体落地措施 夜间业态优化： 餐饮业态：引入 10 家中亚特色餐厅（如哈萨克斯坦手抓肉、乌兹别克斯坦抓饭）、5 家高端清吧（丝路主题装修），夜间营业时间延长至 24:00； 零售业态：在 1-2 层设置 “夜间折扣区”（20:00 后部分商品 8 折），引入 “24 小时便利店 + 跨境商品自提柜”，满足夜间消费需求； 体验业态：在中庭举办 “丝路主题灯光秀”（每晚 20:00、21:00 各一场）、“中亚乐器演奏”（每周五、六晚），打造夜间文化打卡点； 硬件配套升级：投入 200 万元改造夜间照明系统（增加丝路主题灯光装饰）、增设夜间休息座椅（100 个）、优化夜间停车场动线（开通 “夜间快速通道”），提升夜间消费体验； 营销推广：联合抖音、小红书发起 “#CC MALL 丝路夜生活” 话题挑战，邀请新疆本地网红（粉丝超 100 万）探店，目标话题播放量超 3 亿次，带动夜间客流增长 50%。 3. 客群精准运营：聚焦 “疆三代”+ 跨境客群，构建会员分层体系 3.1策略核心：避开会展吾悦 “大众化年轻客群” 竞争，聚焦 “高价值年轻客群 + 跨境客群” 客群定位：核心客群为 “疆三代” 品质年轻客群（25-35 岁，本科及以上学历，月均收入 8000 元以上，占比 60%）、跨境客群（中亚游客 + 跨境贸易从业者，占比 20%）、高净值商务客群（35-45 岁，企业中高层，占比 20%），与会展吾悦 “大众化年轻客群”（月均收入 5000 元以下占比 40%）形成差异； 会员目标：2025 年会员总量突破 12 万人（现有 8 万人），会员复购率提升至 50%（现有 42%），超越会展吾悦（48%），核心会员（年消费超 1 万元）贡献销售额占比达 60%（现有 50%）。 3.2具体落地措施 会员分层体系搭建：
跨境客群专属服务： 语言服务：配备 10 名多语言导购（俄语、哈萨克语、英语），在各楼层设置多语言导视牌； 跨境权益：为跨境游客提供 “免税商品自提”“跨境物流代办”“酒店预约” 等服务，消费满 5000 元赠送天山天池门票； 会员转化：推出 “跨境游客临时会员”（消费满 1000 元可享银卡权益），目标跨境客群会员转化率达 30%； 数字化运营：依托北京云阿云算法能力，搭建 “客群画像系统”，通过会员消费数据精准推送优惠券（如年轻客群推送体验业态折扣、跨境客群推送中亚商品优惠），预计会员优惠券使用率提升至 40%（现有 25%），带动会员消费额增长 30%。 4. 品牌组合优化：“首店 + 跨境 + 高端” 三维升级，构建差异化品牌矩阵 4.1策略核心：避开会展吾悦 “区域首店” 红海，聚焦 “国际首店 + 中亚特色品牌 + 高端补位品牌” 品牌目标：2025 年引入国际首店 2 家（如 LV 美妆专柜、Gucci 配饰店）、全国首店 3 家（如茶颜悦色新疆首店、文和友新疆首店）、中亚特色品牌 20 家，首店品牌总量突破 65 家（现有 42 家），高端品牌占比提升至 10%（现有 5%），与会展吾悦 “区域首店为主” 形成差异； 淘汰机制：建立 “坪效 + 满意度 + 适配度” 三维评估体系，2025 年淘汰低效品牌 15 家（占比 5%），主要为坪效低于 1 万元 /㎡/ 年的传统零售品牌（如苏宁易购、老凤祥），释放面积用于引入新品牌。 4.2具体落地措施 首店品牌引入： 国际首店：依托北京云阿云全球品牌资源，对接 LVMH 集团、开云集团，2025 年 Q1 完成 LV 美妆专柜、Gucci 配饰店签约，争取政策补贴（国际首店每家补贴 50 万元）； 全国首店：针对会展吾悦未引入的全国首店（如茶颜悦色、文和友），提供 “免租期 6 个月 + 装修补贴 800 元 /㎡+ 流量扶持”，目标 2025 年 Q2 开业，预计单店日均客流 2000 人次，带动楼层坪效提升 50%； 中亚品牌引入：联合乌鲁木齐国际陆港区 “中亚品牌服务中心”，引入 20 家中亚特色品牌，打造 5000㎡“中亚商品馆”，采用 “租金分成” 模式（销售额 5% 作为租金），降低品牌入驻门槛，预计中亚品牌年销售额达 8000 万元； 高端品牌补位：针对美美友好未覆盖的高端品类（如高端运动品牌、轻奢服饰），引入 “lululemon 新疆首店”“Coach 新疆首店”，填补高端运动、轻奢服饰空白，目标高端品牌销售额占比提升至 15%（现有 8%）。 5. 服务体验升级：“数字化 + 定制化 + 跨境化” 三维提升，打造服务差异化 5.1策略核心：与会展吾悦 “标准化服务” 差异化，聚焦 “数字化便捷服务 + 定制化高端服务 + 跨境化特色服务” 服务目标：2025 年客户投诉响应时间缩短至 2 小时（现有 4 小时），投诉解决率提升至 95%（现有 85%），客户满意度提升至 90%（现有 80%），跨境客群服务满意度提升至 85%（现有 65%）。 5.2具体落地措施 数字化服务升级： 智能导购：引入 “AI 导购机器人”（支持多语言），在 1-2 层设置 10 台，提供 “品牌导航、商品推荐、优惠券领取” 服务，预计减少人工导购成本 30%； 智慧停车：投入 100 万元升级 “智能寻位 + 反向寻车” 系统，车主通过手机 APP 实时查看车位、导航至车位，寻位时间缩短至 3 分钟（现有 8 分钟），停车场满意度提升至 80%（现有 55%）； 私域运营：搭建 “企业微信 + 小程序 + 直播” 私域矩阵，会员添加企业微信可享 “专属客服 + 定期直播秒杀”，目标私域用户达 5 万人（现有 2 万人），私域转化率提升至 20%（现有 10%）； 定制化高端服务：为金卡、黑卡会员提供 “私人导购、高端餐饮预约、奢侈品保养” 服务，与本地高端机构合作（如高端美容机构、私人会所），为黑卡会员提供 “专属折扣 + 优先预约”，目标高端会员满意度提升至 95%； 跨境化特色服务：在 1 层设置 “跨境服务中心”，提供 “多语言翻译、跨境物流代办、免税商品申报” 服务，与乌鲁木齐海关合作开通 “跨境商品快速通关通道”，通关时间压缩至 4 小时（现有 12 小时），跨境客群服务满意度提升至 85%。 （四）风险防控机制：预判潜在风险，制定应对预案 1.核心风险预判与应对措施
2.风险监控与预警 建立 “竞品动态监测周报”：市场部每周收集会展吾悦、美美友好等竞品的促销活动、首店引入、客流数据等信息，形成监测周报，识别竞品异动，提前 7 天发布风险预警； 设置 “运营数据预警阈值”：针对核心指标（如日均客流、首店销售额、夜间消费占比）设置预警阈值（如客流周环比下降超 10%、首店销售额未达预期 80%），一旦触发阈值，24 小时内启动风险应对预案； 定期开展 “消费者满意度调研”：每季度通过线上问卷、线下访谈等形式，收集消费者对项目场景、品牌、服务的满意度，若满意度环比下降超 5%，立即组织专项会议分析原因，制定改进措施。 四、核心挑战及破局路径 （一）核心挑战识别：量化影响 + 根本原因，明确风险边界 1. 挑战一：写字楼出租率下降风险 —— 商务客流支撑弱化，拖累整体运营 1.1现状与影响：出租率、租金、客流 “三降”，形成连锁反应 出租率持续下滑：乌鲁木齐写字楼市场 2025 年整体空置率预计达 28%（北京云阿云智库・商业地产项目组发布《2025 年商业地产预测报告》），CC MALL 配套写字楼（3.5 万㎡）受此影响，出租率从 2018 年的 92% 降至 2024 年的 78%，2025 年预计进一步下滑至 70%，空置面积将达 1.05 万㎡，较 2024 年增加 4200㎡； 租金与收入双降：2024 年写字楼平均租金 1.5 元 /㎡/ 天，较 2018 年（1.8 元 /㎡/ 天）下降 16.7%，年租金收入减少 486 万元；若 2025 年出租率降至 70%，租金收入将再减 216 万元，两年累计减少 702 万元，占项目总租金收入的 12%（2024 年项目总租金收入约 5850 万元）； 商务客流流失显著：写字楼现有入驻企业以金融、能源类为主（占比 40%），员工日均消费额约 400 元，2024 年贡献商务客流 8000 人次 / 日，占项目工作日客流的 38%；若 2025 年出租率降至 70%，商务客流将减少至 5600 人次 / 日，工作日客流预计下降 10.5%，直接影响 1-2 层零售、3-4 层餐饮业态销售额（商务客群贡献该区域销售额的 45%）。 1.2根本原因：市场供过于求 + 自身竞争力不足 市场层面：2023-2025 年乌鲁木齐新增写字楼供应量达 50 万㎡（如会展片区 “绿地中心”、经开区 “宝能城”），远超年均 15 万㎡的需求增量，供过于求导致租户议价能力增强，部分企业选择 “以价换面积”，流向新建成的低价写字楼（新写字楼平均租金 1.2 元 /㎡/ 天，较 CC MALL 低 20%）； 项目层面：CC MALL 写字楼已运营 12 年，硬件设施老化（如电梯运行速度慢、空调系统能耗高），且缺乏 “共享办公空间”“会议中心”“企业服务中心” 等现代化配套，2024 年租户满意度仅 65%，低于新写字楼平均水平（85%），导致优质企业（如大型金融机构、跨境贸易公司）流失率达 20%。 2. 挑战二：业态同质化竞争加剧 —— 首店红利稀释，客群分流严重 2.1现状与影响：首店重叠 + 场景相似，差异化优势逐步丧失 首店资源重叠率高：会展吾悦广场 2023 年开业后，引入新疆首店 50 家、区域首店 80 家，其中与 CC MALL 重叠或直接竞争的首店达 32 家（如喜茶黑金店、奈尔宝亲子乐园），首店重叠率达 64%；2024 年 CC MALL 计划引入的 10 家首店中，有 6 家被会展吾悦广场抢先签约，首店引入难度提升 40%； 客群分流数据显著：2024 年 Q4 客流监测显示，CC MALL 25-35 岁年轻客群日均减少 6300 人次，其中 70% 流向会展吾悦广场；该客群单次消费额约 350 元，流失导致项目月均销售额减少 661.5 万元，占总销售额的 9%（2024 年月均销售额约 7350 万元）； 业态吸引力弱化：CC MALL 现有体验业态以 “传统影院 + 基础亲子游乐” 为主，占比 30%，而会展吾悦广场体验业态占比 45%，包含 “室内海洋馆 + 沉浸式剧场 + 电竞馆” 等新兴形式，2024 年体验业态坪效达 2.2 万元 /㎡/ 年，是 CC MALL（1.2 万元 /㎡/ 年）的 1.8 倍，体验优势差距拉大。 2.2根本原因：创新能力不足 + 跟风式运营 自身创新滞后：CC MALL 近 3 年业态调整以 “替换低效品牌” 为主，未形成 “主题化、场景化” 的创新逻辑，例如会展吾悦广场围绕 “海洋科技” 主题构建完整业态生态，而 CC MALL 丝路文化 IP 仅停留在场景装饰，未与业态深度融合； 市场跟风严重：乌鲁木齐商业项目普遍以 “首店 + 体验” 为核心打法，缺乏对 “在地文化、客群细分” 的挖掘，导致 “千店一面”，CC MALL 未能及时跳出同质化赛道，错失差异化窗口期。 3. 挑战三：运营成本持续攀升 —— 成本增速超收入，利润空间被挤压 3.1现状与影响：三大成本齐涨，盈利能力下降 能源成本居高不下：项目 LED 灯光系统、中央空调、电梯等设施年均耗电量 860 万度，电费支出约 800 万元（2024 年），占运营成本的 25%；2025 年乌鲁木齐商业用电价格预计上涨 3%，电费支出将增加 24 万元，同时因环保政策要求，需投入 200 万元改造油烟净化与污水处理设备，一次性成本压力显著； 人力成本逐年递增：2024 年项目运营团队 120 人，年均人力成本 1200 万元（人均 10 万元 / 年），较 2020 年增长 25%；2025 年因 “高端服务专员、跨境业务人员” 招聘需求，人力成本预计增至 1380 万元，增幅 15%，高于收入预计增幅（8%）； 品牌入驻成本上升：首店品牌对 “免租期、装修补贴” 的要求持续提高，2024 年引入奈尔宝亲子乐园时，装修补贴达 800 元 /㎡（面积 3000㎡），补贴总额 240 万元，较 2020 年同类品牌补贴（500 元 /㎡）增长 60%；同时，头部品牌租金增长率从 5% 降至 3%，收入增长进一步受限。 3.2根本原因：传统运营模式 + 市场竞争倒逼 运营模式粗放：仍依赖 “人工巡检、纸质记录” 等传统方式，数字化管理覆盖率仅 30%，导致人力效率低（人均管理面积 517㎡，低于行业标杆 1000㎡）、能耗浪费严重（空调系统未实现分区智能调控，空耗率达 20%）； 竞争倒逼成本：为争夺首店资源与客流，商业项目普遍通过 “补贴、降价” 等方式竞争，CC MALL 若不跟进，将面临品牌流失与客流下滑，陷入 “成本上涨 — 利润下降 — 竞争力减弱” 的恶性循环。 4. 挑战四：消费者偏好快速变化 —— 需求迭代加速，项目适应能力不足 4.1现状与影响：客群需求升级，现有供给脱节 从 “标准化” 到 “在地化” 的需求差：2024 年第三方调研显示，75% 的 25-35 岁客群希望商业项目 “融入本地文化特色”，但 CC MALL 丝路文化场景已 8 年未更新，活动形式单一（年均仅 6 场文化活动），消费者对 “场景新鲜感” 的满意度从 2020 年的 80% 降至 2024 年的 55%，文化 IP 吸引力弱化； 从 “单一消费” 到 “多元体验” 的供给差：年轻客群对 “购物 + 社交 + 文化 + 科技” 的复合需求占比达 65%，但 CC MALL 体验业态中，新兴体验形式（如 VR、脱口秀、露营）占比仅 10%，2024 年因 “体验不足” 导致的客群流失占比达 30%； 从 “线下消费” 到 “线上线下融合” 的服务差：60% 的客群希望 “线下试穿 + 线上购买”“线上预约 + 线下体验” 的无缝衔接，但 CC MALL 线上服务仅覆盖 “会员积分查询、优惠券领取”，缺乏 “智能导购、虚拟试衣” 等功能，2024 年线上线下融合满意度仅 60%，低于行业平均水平（75%）。 4.2根本原因：市场洞察滞后 + 创新投入不足 客群研究不深入：未建立 “实时客群需求监测系统”，仍依赖年度调研，导致对 “在地化、多元化” 需求的响应滞后 6-12 个月； 创新投入比例低：2024 年创新投入（场景改造、数字化升级）仅占总运营成本的 8%，低于行业标杆项目（15%），无法支撑快速迭代的需求。 （二）破局路径设计：落地化 + 数据化 + 案例化，构建解决方案闭环 1. 路径一：产业导入与写字楼升级 —— 从 “单一办公” 到 “产业生态”，重塑商务价值 1.1核心策略：引入特色产业，打造 “办公 + 商业” 协同生态 产业导入方向：依托乌鲁木齐 “一带一路” 核心区定位，聚焦 “跨境电商、丝路文化科技、能源服务” 三大特色产业，与乌鲁木齐国际陆港区、新疆文旅集团等机构合作，打造 “产业专属楼宇”，形成差异化竞争； 目标成效：2025 年写字楼出租率提升至 85%（较预计 70% 增长 15 个百分点），租金恢复至 1.7 元 /㎡/ 天（增长 13.3%），商务客流回升至 7500 人次 / 日，带动商业区销售额增长 8%。 1.2具体落地措施 Step1：产业资源对接与合作签约（2025 年 Q1） 与乌鲁木齐国际陆港区合作，引入 “跨境电商产业孵化中心”，提供 “办公空间 + 仓储物流 + 政策对接” 一站式服务，计划引入跨境电商企业 20 家（如新疆本土跨境电商平台 “丝路 e 购”、中亚品牌中国运营中心），租赁面积约 8000㎡，占写字楼总面积的 23%； 与新疆文旅集团合作，打造 “丝路文化科技产业园”，引入文化 IP 开发、数字文创、旅游规划等企业 15 家，租赁面积约 6000㎡，占比 17%； 政策争取：为入驻企业申请 “乌鲁木齐跨境电商专项补贴”（年销售额超 1000 万元企业补贴 50 万元）、“文化科技企业税收减免”（前 3 年免征企业所得税），降低企业入驻成本，提高吸引力。 Step2：写字楼硬件与配套升级（2025 年 Q2-Q3，投入 600 万元） 硬件改造：更换 4 部老旧电梯（投入 200 万元），提升运行速度至 2.5m/s（原 1.5m/s）；改造中央空调系统（投入 150 万元），实现 “分区智能调控”，空耗率降低 15%，年节省电费 60 万元； 配套新增：在 10-12 层打造 “共享办公空间”（500㎡，投入 100 万元），配备会议室、洽谈区、咖啡吧，满足小微企业灵活办公需求；在 1 层设立 “企业服务中心”（100㎡，投入 50 万元），提供工商注册、财税咨询、跨境物流代办等服务； 商务联动：在写字楼与商业区之间搭建 “空中连廊”（投入 100 万元），开通 “写字楼员工专属通道”，凭工牌可享受商业区 “餐饮 9 折、零售满减” 优惠，预计商务客群商业消费占比从 12% 提升至 20%。 Step3：产业运营与活动赋能（2025 年 Q4 起，持续开展） 举办 “跨境电商峰会”“丝路文化科技论坛” 等产业活动，每年 2 场，邀请中亚企业、国内头部企业参与，提升写字楼产业影响力，2025 年目标吸引 3 家行业龙头企业入驻； 建立 “企业资源对接平台”，促进入驻企业间合作（如跨境电商企业与文化科技企业合作开发 “丝路主题文创商品”），形成产业协同效应，预计入驻企业年销售额平均增长 30%，提高租户稳定性。 1.3案例参考：成都交子公园商圈 “产业 + 商业” 协同模式 成都交子公园商圈通过引入金融科技、跨境贸易企业，打造 “交子金融梦工场”，配套建设 “商业街区 + 文化展馆”，实现 “办公人群 — 商业消费 — 文化体验” 的闭环。2024 年该商圈写字楼出租率达 90%，商务客群贡献商业销售额的 35%，较改造前增长 20 个百分点，为 CC MALL 提供可复制的协同经验。 2. 路径二：业态创新与品牌焕新 —— 从“首店堆砌” 到 “生态构建”，强化差异化 2.1核心策略：以“丝路文化 + 跨境体验” 为内核，构建 “专属业态生态” 业态创新方向：打破 “零售 + 餐饮 + 传统体验” 的传统结构，打造 “跨境消费、文化演艺、在地服务” 三大特色业态板块，与会展吾悦广场 “海洋科技” 形成错位； 目标成效：2025 年首店品牌总量达 65 家（新增 23 家），其中 “丝路文化 + 跨境” 特色首店占比 50%，体验业态坪效提升至 1.8 万元 /㎡/ 年（增长 50%），年轻客群回流率达 40%。 2.2具体落地措施 Step1：特色业态板块打造（2025 年 Q2-Q4，投入 800 万元） 跨境消费板块（5000㎡，投入 300 万元）： 与新疆创博文化旅游投资有限公司合作，引入 “中亚商品馆”，涵盖 20 家中亚特色品牌（如哈萨克斯坦 “KOSMOS” 美妆、乌兹别克斯坦 “PAKHTA” 丝绸），采用 “保税展示 + 线下体验 + 线上直邮” 模式，消费者线下体验后可通过小程序下单，中亚直邮到家（72 小时直达）； 设立 “丝路跨境免税专区”（1000㎡），对接乌鲁木齐海关，引入进口美妆、酒水、食品等品类，享受 “离境退税” 政策，吸引跨境游客与高端客群，预计该板块年销售额达 8000 万元。 文化演艺板块（3000㎡，投入 350 万元）： 引入 “天山明月城・丝路有戏” 演艺资源，打造 “沉浸式丝路剧场”，每日上演《张骞出使》《西域乐舞》等主题剧目，结合 “餐饮 + 零售” 的场景化消费（如观众可在 “西域集市” 场景中用餐，购买文创商品）； 设立 “丝路非遗工坊”（500㎡），邀请新疆非遗传承人入驻，开展地毯编织、乐器制作等体验活动，消费者可定制专属非遗产品，预计该板块日均吸引客流 2000 人次，带动周边餐饮销售额增长 30%。 在地服务板块（2000㎡，投入 150 万元）： 引入 “新疆本土生活服务品牌集群”，包括 “疆小馕” 文创食品店、“丝路美拍” 主题摄影馆、“西域养生” 中医馆等，满足本地客群 “在地化、品质化” 需求，与会展吾悦广场 “全国连锁品牌为主” 形成差异，预计该板块出租率达 100%，坪效 1.5 万元 /㎡/ 年。 Step2：品牌生命周期管理（2025 年起，常态化执行） 建立 “三维评估体系”：从 “坪效（权重 40%）、消费者满意度（30%）、业态适配度（30%）” 评估品牌表现，每季度排名，后 10% 的品牌进入 “观察名单”，连续两个季度排名靠后则启动淘汰（年均淘汰率 5%-8%）； 首店培育计划：为 “丝路文化 + 跨境” 特色首店提供 “免租期 6 个月 + 装修补贴 800 元 /㎡+ 流量扶持”，2025 年计划培育 5 家本土首店品牌（如 “中亚优选” 跨境电商线下店），目标 3 年内成长为区域连锁品牌，形成 “引入 — 培育 — 输出” 的生态闭环。 2.3案例参考：西安大唐不夜城“文化 + 商业”业态模式 西安大唐不夜城以唐文化为内核，打造 “主题演艺 + 非遗体验 + 特色商业” 的业态组合，引入 “唐宫夜宴” 沉浸式演出、非遗工坊等特色业态，2024 年日均客流达 8 万人次，体验业态坪效达 2.5 万元 /㎡/ 年，其 “文化赋能商业” 的逻辑为 CC MALL 提供借鉴。 3. 路径三：数字化转型与成本优化 —— 从 “人工管理” 到 “智能运营”，降本增效 3.1核心策略：以“数字化工具” 覆盖“能耗、人力、运营” 全流程，实现成本精准管控 转型方向：引入 BIM 技术、AI 运维、智能导购等数字化工具，目标 2025 年数字化管理覆盖率达 80%，运营成本降低 15%，人力效率提升 50%。 3.2具体落地措施 Step1：能耗数字化管控（2025 年 Q2，投入 200 万元） 引入 BIM（建筑信息模型）+ 物联网技术，对中央空调、LED 灯光、电梯等设施进行实时监测，搭建 “能耗管理平台”： 空调系统：实现 “分区温控”（根据区域人流调整温度，如无人区域设定 26℃），预计空耗率降低 20%，年节省电费 80 万元； 灯光系统：采用 “人体感应 + 亮度自适应” 控制，非营业时间仅保留基础照明，年节省电费 50 万元； 设备运维：通过传感器实时监测设备运行状态（如电梯故障预警、空调滤网更换提醒），提前排查故障，减少维修成本 30%（2024 年维修成本 200 万元，预计 2025 年降至 140 万元）。 Step2：人力效率提升（2025 年 Q3，投入 150 万元） 智能巡检：引入 2 台 “AI 巡检机器人”（投入 80 万元），替代人工完成 “设备巡检、安全巡查”，巡检效率提升 3 倍，可减少安保、运维人员各 2 名，年节省人力成本 40 万元； 智能导购：在 1-2 层部署 10 台 “AI 导购机器人”（投入 70 万元），支持多语言服务（汉语、俄语、哈萨克语），提供品牌导航、商品推荐、优惠券领取等功能，减少人工导购 3 名，年节省人力成本 30 万元； 数字化培训：搭建 “线上培训平台”，整合 “丝路文化、跨境业务、服务礼仪” 等课程，员工可随时随地学习，培训效率提升 40%，年减少培训成本 15 万元（2024 年培训成本 50 万元，预计 2025 年降至 35 万元）。 Step3：运营流程数字化（2025 年 Q4，投入 100 万元） 会员数字化：升级 “会员管理系统”，整合消费数据、行为数据，构建 “精准客群画像”，实现 “千人千面” 的营销推送（如对跨境客群推送中亚商品优惠，对年轻客群推送演艺活动信息），预计会员复购率提升至 50%（增长 8 个百分点），营销费用转化率提升 30%； 商户数字化：为商户提供 “销售数据分析平台”，实时展示销售额、客流转化率、热门商品等数据，帮助商户优化库存与促销策略，预计商户满意度提升至 90%（增长 10 个百分点），租户续约率提升至 95%（增长 5 个百分点）。 3.3案例参考：北京 SKP-S 数字化运营模式 北京 SKP-S 通过引入 “AR 虚拟试衣、智能推荐系统、能耗管理平台”，实现数字化全覆盖。2024 年该项目运营成本降低 18%，人力效率提升 60%，会员复购率达 55%，其 “技术赋能运营” 的经验可直接应用于 CC MALL。 4. 路径四：文化体验与场景创新 —— 从 “装饰性 IP” 到 “沉浸式生态”，提升吸引力 4.1核心策略：深化 “丝绸之路” 文化 IP，打造 “可体验、可参与、可传播” 的场景生态 创新方向：打破 “静态场景 + 单向传播” 的传统模式，通过 “科技赋能 + 活动联动 + 跨界合作”，让文化 IP 融入消费全流程； 目标成效：2025 年文化场景引流占比提升至 30%（增长 15 个百分点），社交媒体自发传播量超 5 亿次（增长 150%），消费者对 “场景新鲜感” 的满意度提升至 85%（增长 30 个百分点）。 4.2具体落地措施 Step1：文化场景科技化升级（2025 年 Q2-Q3，投入 300 万元） 丝路主题中庭改造（投入 150 万元）： 引入 “全息投影技术”，在中庭打造 “动态丝路地图”，展示张骞出使、玄奘西行等历史场景，消费者可通过手势互动 “触发” 不同故事片段； 增设 “VR 西域探险” 体验区（500㎡），消费者佩戴 VR 设备可 “穿越” 至古代西域集市，参与 “商品交易、文化互动” 等沉浸式体验，预计日均体验人数 500 人次，单次收费 68 元，年营收 122.2 万元。 商业连廊场景化改造（投入 100 万元）： 将 2-4 层连廊打造为 “丝路风情街”，按 “长安 — 河西走廊 — 西域” 路线设置不同主题区域，搭配相应的建筑装饰、灯光氛围与特色商户（如长安主题区引入陕西非遗小吃，西域主题区引入中亚特色餐饮），形成 “边走边逛边体验” 的动线； 夜间场景升级（投入 50 万元）： 改造外立面灯光系统，打造 “丝路之光” 动态灯光秀（每晚 20:00、21:00 各一场），结合音乐、旁白讲述丝路故事，吸引周边客流驻足，预计夜间客流占比提升至 40%（增长 15 个百分点）。 Step2：文化活动跨界联动（2025 年起，年均投入 100 万元） 与新疆维吾尔自治区博物馆合作：每年举办 2 场 “丝绸之路主题特展”（如 “西域文物展”“丝路服饰展”），展品包括馆藏文物复制品、非遗手工艺品，消费者可免费参观，同时推出 “文物文创限定款”（如基于文物纹样设计的服饰、饰品），预计每场展览吸引客流 10 万人次，带动文创销售额增长 50%； 举办 “丝路文化节”：每年 5 月、10 月各举办一次，包含 “中亚歌舞表演、丝路美食大赛、非遗技艺展演” 等活动，邀请中亚艺术家、非遗传承人参与，打造城市级文化 IP 事件，预计 2025 年文化节期间客流突破 20 万人次，社交媒体话题播放量超 3 亿次。 Step3：文化 IP 传播裂变（2025 年 Q4 起，常态化运营） 发起 “# 我眼中的丝路”UGC 活动：鼓励消费者拍摄 CC MALL 文化场景、参与文化活动的视频，上传至抖音、小红书，参与话题可获得 “中亚商品优惠券”“演艺门票” 等奖励，目标年参与量超 10 万次，自发传播量超 2 亿次； 跨界联名合作：与新疆本土品牌（如 “天润乳业”“西域春”）、全国连锁品牌（如瑞幸咖啡、喜茶）推出 “丝路主题限定产品”（如丝路风情包装的酸奶、奶茶），借助品牌渠道传播 CC MALL 文化 IP，预计联名产品年销售额达 500 万元，品牌曝光量超 1 亿次。 4.3案例参考：成都宽窄巷子“文化 + 科技 + 商业”场景模式 成都宽窄巷子通过引入 “全息投影、VR 体验” 等科技手段，活化展示川西民居文化，同时举办 “非遗节、民俗活动”，2024 年日均客流达 5 万人次，文化场景引流占比达 40%，社交媒体话题播放量超 10 亿次，其 “科技赋能文化、活动激活场景” 的模式为 CC MALL 提供标杆参考。 （三）案例借鉴：国内同类项目破局经验借鉴 1. 重庆解放碑环球金融中心：写字楼与商业协同破局 背景：2020 年重庆解放碑商圈写字楼空置率达 30%，配套商业因商务客流减少销售额下降 15%； 破局措施：引入 “金融科技 + 跨境结算” 产业，打造 “重庆金融科技产业园”，为入驻企业提供 “办公 + 商业 + 公寓” 一体化服务，同时在商业部分增设 “跨境商品体验店”“金融主题展厅”，实现产业与商业联动； 效果：2022 年写字楼出租率提升至 88%，商务客流带动商业销售额增长 25%，成为重庆 “产业 + 商业” 协同典范。 借鉴点：CC MALL 可进一步强化 “产业与商业” 的场景联动，如在写字楼设立 “中亚商品展示区”，方便企业员工了解商品，同时在商业部分为写字楼企业提供 “企业团建专属场地”，提升协同效应。 2. 杭州湖滨银泰 in77：文化 IP 与商业融合破局 背景：2021 年杭州湖滨商圈同质化竞争加剧，湖滨银泰 in77 年轻客群流失率达 20%； 破局措施：深度绑定 “西湖文化 + 南宋历史”IP，打造 “南宋御街” 主题街区，引入 “非遗工坊”“南宋主题演艺”，同时与本地品牌联名推出 “西湖主题限定商品”，通过 “文化场景 + 限定商品” 吸引年轻客群； 效果：2023 年年轻客群占比提升至 80%，年销售额增长 30%，成为杭州文化商业地标。 借鉴点：CC MALL 可进一步深化 “丝路文化” 与商品、活动的融合，如推出 “丝路主题会员积分兑换商品”（如非遗手工艺品）、在 “丝路文化节” 期间推出 “文化主题消费满减”，提升文化 IP 的商业转化效率。 五、项目定位升级及客群分析 （一）项目定位回顾与演绎：从“单一商业”到“多元复合” 的进化路径 1. 定位演变历程：契合城市发展，响应市场需求 第一阶段（2012-2018 年）：传统高端商业综合体 开业初期依托天山区核心区位，定位 “乌鲁木齐高端商业标杆”，业态以 “国际零售 + 高端餐饮” 为主（如引入 LV 配饰、雅诗兰黛等品牌），2018 年零售额达 12 亿元，占天山区核心商圈销售额的 28%。但此阶段定位聚焦 “购物功能”，体验业态占比不足 15%，文化、社交属性缺失，难以满足消费者多元化需求。 第二阶段（2019-2023 年）：体验式商业综合体 随着会展吾悦广场等竞品落地，项目启动第一次定位升级，增加 “影院、亲子乐园、健身中心” 等体验业态，体验占比提升至 30%，同时引入喜茶、奈雪的茶等网红品牌，吸引年轻客群。2023 年年轻客群占比从 35% 提升至 68%，但仍面临 “体验形式单一（传统娱乐为主）、文化 IP 薄弱、跨境属性缺失” 的问题，与竞品差异化优势不明显。 第三阶段（2024 年至今）：多元复合定位雏形 结合乌鲁木齐 “一带一路” 核心区建设与消费者需求升级，初步尝试 “文化 + 跨境” 元素（如举办丝路文化展、引入少量中亚商品），2024 年跨境消费占比达 5%，文化场景引流占比 15%，为本次定位升级奠定基础。但定位仍缺乏系统性，未形成 “文化、时尚、跨境、智慧” 协同的完整生态。 2. 定位升级核心逻辑：锚定三大价值维度，构建差异化壁垒 城市战略维度：承接乌鲁木齐 “建设丝绸之路经济带核心城市” 的战略规划，将项目定位与城市功能结合，打造 “城市商业名片 + 跨境文化节点”，区别于会展吾悦 “区域级体验商业” 的定位； 消费者需求维度：针对年轻客群 “社交化、文化化”，商务客群 “高效化、品质化”，游客客群 “特色化、体验化” 的需求，构建 “多场景、全客层” 的定位体系，覆盖从 “日常消费” 到 “特色体验” 的全需求链； 竞品差异维度：避开会展吾悦 “海洋科技 + 夜经济”、美美友好 “高端零售” 的红海，以 “丝路文化 + 跨境商业 + 智慧运营” 为核心，形成 “人无我有、人有我优” 的差异化定位组合。 （二）项目定位升级：四大定位协同发力，打造西北商业新标杆 1. 定位一：丝绸之路文化体验中心 —— 以文化为核，构建情感共鸣场景 1.1定位核心：从“文化装饰”到“体验闭环”，让丝路文化可感、可参与 价值主张：打造 “西北首个沉浸式丝路文化体验空间”，通过 “场景营造 + 演艺互动 + 文创消费”，让消费者在购物中感受丝路文明，形成 “文化吸引 — 体验留存 — 消费转化” 的闭环； 差异化亮点：与会展吾悦 “海洋科技” 主题形成互补，聚焦 “在地文化深度挖掘”，避免 “同质化主题复制”，2025 年目标文化场景引流占比提升至 30%，文化相关消费占比达 20%。 1.2落地路径与具体措施（2025 年投入 400 万元） 场景系统化打造： 一层 “丝路起点广场”：投入 150 万元改造，设置 “张骞出使” 青铜雕塑、动态丝路地图互动屏，消费者扫码可查看丝路历史故事，同时引入 3 家丝路主题文创店（如 “西域匠造” 非遗手作店），销售地毯编织、乐器复刻等商品； 三层 “西域风情街区”：打造 1000㎡主题街区，还原 “长安西市、龟兹乐舞” 等场景，引入 5 家西域特色餐饮（如 “龟兹古宴” 主题餐厅，推出胡饼、葡萄美酒等古法菜品），街区内每日举办 2 场 “丝路乐舞表演”（12:00、19:00），预计日均吸引客流 2000 人次； 顶层 “丝路星空花园”：改造 2000㎡屋顶空间，设置 “丝路星座观测区”“西域植物科普园”，夜间开放 “星空影院”，播放《丝绸之路》等纪录片，成为年轻客群社交打卡点，预计夜间客流占比提升 5%。 文化活动常态化运营： 每月举办 “丝路文化周”：围绕 “丝路美食、服饰、音乐” 等主题，开展 “中亚厨艺大赛”“西域服饰秀” 等活动，2025 年计划举办 12 场，每场吸引客流 1.5 万人次； 与新疆维吾尔自治区博物馆合作：每季度引入 1 场 “丝路文物特展”（如 “汉代西域文物展”“唐代丝路贸易展”），展品包括文物复制品、考古资料，消费者可免费参观，同时推出 “文物文创限定款”（如基于文物纹样设计的丝巾、笔记本），预计每场展览带动文创销售额增长 80%。 1.3案例参考：西安大悦城“十三朝古都文化体验” 定位 西安大悦城以 “十三朝古都文化” 为核心，打造 “潮趣长安” 主题空间，引入非遗工坊、唐代主题演艺，2024 年文化场景引流占比达 35%，文化相关消费占比 22%，年销售额突破 25 亿元，其 “文化场景与商业深度融合” 的模式为 CC MALL 提供借鉴。 2. 定位二：乌鲁木齐时尚生活目的地 —— 聚焦年轻客群，打造社交消费生态 2.1定位核心：从“品牌堆砌”到“场景化社交”，契合年轻客群 “圈层共生” 需求 价值主张：围绕 “疆三代” 年轻客群（18-35 岁）的 “时尚审美、社交需求、圈层认同”，构建 “潮流品牌 + 社交场景 + 主题活动” 的生态，成为乌鲁木齐年轻客群 “周末打卡、日常社交” 的首选地； 差异化亮点：区别于经开万达 “家庭型消费”，聚焦 “年轻化、潮流化”，2025 年目标年轻客群占比提升至 75%，社交场景日均使用率达 80%。 2.2落地路径与具体措施（2025 年投入 300 万元） 潮流品牌矩阵优化： 引入 “潮牌首店集群”：2025 年计划引入全国首店 3 家（如 INXX 新疆首店、NPC 新疆首店）、区域首店 5 家（如 URBAN REVIVO 潮流概念店），打造 5000㎡“潮流主题楼层”（二层），潮牌占比提升至 30%，预计该楼层年轻客群占比达 90%，坪效提升至 2 万元 /㎡/ 年； 孵化本土潮牌：与新疆本土设计师合作，设立 “丝路潮牌孵化空间”（200㎡），提供 “免租 6 个月 + 设计资源支持”，培育 2-3 家本土潮牌（如融合西域纹样的服装品牌），形成 “全国潮牌 + 本土特色” 的差异化组合。 社交场景深度打造： LG 层 “青春社交广场”：投入 100 万元改造，设置中心舞台（每周举办 “街舞比赛、说唱表演”2 场）、网红打卡墙（每月更新 1 次主题，如 “丝路潮玩”“新疆美景”）、共享桌游区（提供狼人杀、剧本杀等道具），预计日均使用人数达 3000 人次； 四层 “空中社交花园”：打造 800㎡户外空间，设置露营帐篷、露天电影、网红咖啡车，推出 “周末社交派对”（如 “星空露营夜”“潮玩市集”），单次活动吸引客流 1000 人次，带动周边餐饮销售额增长 30%。 圈层营销精准触达： 建立 “潮玩、电竞、汉服” 等垂直社群，每个社群招募 200-300 名核心用户，定期组织线下活动（如 “汉服丝路巡游”“电竞联赛”），2025 年计划举办社群活动 48 场，社群用户复购率提升至 60%； 与抖音、小红书合作发起 “#CC MALL 潮玩打卡” 话题挑战，邀请新疆本土网红（粉丝超 100 万）探店，目标话题播放量超 5 亿次，带动年轻客群客流增长 25%。 2.3案例参考：成都 IFS“年轻时尚目的地”定位 成都 IFS 通过引入潮牌首店、打造 “爬墙熊猫” 网红场景、举办年轻人圈层活动，2024 年年轻客群占比达 82%，年销售额突破 45 亿元，其 “品牌、场景、营销” 三位一体的年轻客群运营模式可复制至 CC MALL。 3. 定位三：一带一路商业枢纽 —— 依托跨境优势，构建特色消费生态 3.1定位核心：从“商品贸易”到“跨境服务”，打造“中亚 - 中国” 商业桥梁 价值主张：借助乌鲁木齐 “中欧班列集结中心、跨境电商综合试验区” 优势，构建 “跨境商品体验 + 跨境服务 + 跨境文化交流” 的完整生态，成为中亚品牌进入中国、中国品牌走向中亚的 “中转站”； 差异化亮点：区别于其他商业项目 “单一跨境商品销售”，增加 “跨境物流、贸易咨询” 等服务，2025 年目标跨境消费占比提升至 15%，跨境游客接待量达 100 万人次。 3.2落地路径与具体措施（2025 年投入 500 万元） 跨境商品体验中心升级： 扩大 “中亚商品馆” 规模：从 5000㎡增至 8000㎡，划分 “哈萨克斯坦馆、乌兹别克斯坦馆、吉尔吉斯斯坦馆” 等区域，引入 30 家中亚特色品牌（如哈萨克斯坦 “KOSMOS” 美妆、乌兹别克斯坦 “PAKHTA” 丝绸、吉尔吉斯斯坦 “AK SAU” 蜂蜜），采用 “线下体验 + 线上直邮” 模式，消费者扫码即可下单，中亚直邮到家（72 小时直达），预计该馆年销售额达 1.2 亿元； 设立 “跨境免税专区”：对接乌鲁木齐海关，引入进口美妆、酒水、奢侈品等品类，享受 “离境退税” 政策（退税比例 11%），吸引跨境游客与高端客群，预计该专区月均销售额达 500 万元。 跨境服务体系搭建： 一层 “一带一路服务中心”：投入 100 万元设立，提供 “跨境物流代办（与中欧班列合作，运费优惠 20%）、贸易咨询（对接新疆跨境电商协会）、多语言翻译（俄语、哈萨克语等）” 服务，2025 年目标服务跨境企业 50 家，带动写字楼跨境相关企业入驻率提升 30%； 举办 “中亚品牌对接会”：每年 2 场，邀请中亚品牌商、中国经销商参与，2025 年目标促成 10 个中亚品牌与中国企业合作（如代理、分销），提升项目 “跨境商业枢纽” 的行业影响力。 跨境文化交流活动： 每年举办 “中亚文化周”：邀请中亚艺术家、非遗传承人开展 “中亚歌舞表演、手工艺品制作” 等活动，同时设置 “中亚美食市集”，让消费者体验中亚饮食文化，2025 年计划吸引客流 20 万人次，提升项目跨境文化属性； 与中亚旅游机构合作：推出 “CC MALL 跨境消费 + 中亚旅游” 联动产品，消费者在项目消费满 5000 元可获得中亚旅游优惠券（如哈萨克斯坦努尔苏丹市双人游折扣券），2025 年目标带动跨境游客消费增长 40%。 3.3案例参考：郑州绿地新都会“一带一路商业枢纽” 定位 郑州绿地新都会依托郑州航空港区优势，打造 “跨境商品体验中心 + 跨境服务平台”，2024 年跨境消费占比达 20%，年接待跨境游客 150 万人次，其 “商品 + 服务 + 文化” 的跨境生态模式为 CC MALL 提供借鉴。 数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库 |
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2025-11-28 15
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