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商业地产案例分析-乌鲁木齐CC MALL时代广场项目（三） |
商业地产案例分析-乌鲁木齐CC MALL时代广场项目（三） 原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组 导读：本报告认为CC MALL时代广场作为乌鲁木齐商业蓝海市场的重要标杆，具有独特的区位价值、文化价值和品牌价值。项目通过丝绸之路文化IP的打造、首店经济战略的实施、空间优化与场景创新、数字化转型与智慧赋能等举措，成功实现了从传统商业综合体向"360度生活美学"主题的新型体验式商业综合体的转型 全文共105500字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。 作者：李桂松 | 北京云阿云智库平台理事长 作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁 作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198 乌鲁木齐CC MALL时代广场资产运营及资产优化管理专项报告 目录 一、市场分析及项目概述 二、本体 SWOT 及项目现状 三、竞品分析及差异化应对策略 四、核心挑战及破局路径 五、定位升级与客群分析 六、招商创新及政策赋能 七、空间优化及场景创新 八、业态规划及品牌焕新 九、运营管理专项提升 十、资产优化与实施策略 十一、项目建议及行业启示 五、定位升级与客群分析 4. 定位四：数字化智慧商业标杆 —— 以技术为翼，提升运营与体验效率 4.1定位核心：从 “数字化工具”到 “智慧生态”，实现 “运营降本 + 体验升级” 价值主张：通过 “AI、物联网、大数据” 技术，覆盖 “客流分析、智能服务、精准营销、能耗管理” 全流程，打造乌鲁木齐首个 “全链路智慧商业项目”，2025 年目标数字化管理覆盖率达 80%，运营成本降低 15%，消费者满意度提升至 90%。 4.2落地路径与具体措施（2025 年投入 600 万元） 智慧服务场景打造： 智能导购系统：部署 20 台 “AI 多语言导购机器人”（覆盖 1-4 层），支持汉语、俄语、哈萨克语识别，提供 “品牌导航、商品推荐、优惠券领取” 服务，预计减少人工导购成本 30%，消费者找店时间缩短至 3 分钟（原 8 分钟）； 虚拟试衣间：在 2 层女装区引入 10 间 “3D 虚拟试衣间”，消费者上传身材数据即可生成虚拟形象，试衣效率提升 5 倍，预计女装区试穿转化率从 15% 提升至 25%； 智慧停车系统：升级 “无人值守停车场”，支持 “车牌识别 + 无感支付”，同时通过 APP 实时推送空车位信息，寻位时间缩短至 2 分钟（原 10 分钟），停车场满意度提升至 85%（原 55%）。 智慧运营系统搭建： 客流分析平台：在各楼层部署 50 个 “AI 客流摄像头”，实时监测客流密度、客群画像（年龄、性别），生成 “客流热力图”，为业态调整、活动策划提供数据支持（如根据年轻客群集中区域增加潮牌店铺）； 商户管理平台：为商户提供 “销售数据分析、库存预警、促销活动报名” 功能，商户可实时查看销售额、热门商品排行，预计商户库存周转效率提升 20%，促销活动参与率提升 40%； 能耗管理平台：通过物联网技术实时监测中央空调、灯光、电梯能耗，自动调整运行模式（如非高峰时段关闭部分电梯），预计年节省能耗成本 120 万元（原 800 万元）。 智慧营销体系构建： 精准推送系统：基于会员消费数据、行为数据构建 “用户画像”，通过 APP、短信推送个性化优惠券（如对跨境客群推送中亚商品折扣，对年轻客群推送潮牌活动信息），预计优惠券使用率从 25% 提升至 40%； 直播营销平台：搭建 “CC MALL 直播中心”，每周举办 3 场 “品牌直播带货”（如中亚商品专场、潮牌专场），邀请商户店员、本地网红参与，2025 年目标直播带货销售额达 5000 万元，占总销售额的 8%。 4.3案例参考：北京 SKP-S “数字化智慧商业”定位 北京 SKP-S 通过引入 “AR 虚拟试衣、智能推荐系统、能耗管理平台”，2024 年数字化管理覆盖率达 90%，运营成本降低 18%，消费者满意度达 92%，其 “全链路数字化” 模式为 CC MALL 提供标杆参考。 （三）客群画像与需求分析：数据化描摹，精准匹配定位 1. 客群一：疆三代年轻客群（18-35 岁）—— 核心消费客群，驱动时尚与社交需求 1.1画像细化：数据化呈现客群特征 基础属性：乌鲁木齐 “疆三代” 人口约 85 万人（2024 年统计），占全市常住人口的 18%，其中 18-35 岁客群约 42 万人，CC MALL 当前该客群占比 68%，2025 年目标提升至 75%； 年龄分布：18-25 岁（学生 / 初入职场）占 45%，26-35 岁（职场青年）占 55%； 学历与收入：本科及以上学历占 72%，月均收入 5000-15000 元占 68%（其中 8000-15000 元占 35%）； 消费频率：每周到店 1-2 次占 58%，单次消费额 300-800 元占 72%。 行为与需求特征： 消费偏好：从 “品牌流量” 转向 “圈层认同”，75% 的客群更愿意为 “小众潮牌、本土设计、文化 IP 商品” 买单（如融合西域纹样的服装、丝路主题文创）； 场景需求：社交属性优先，82% 的客群到店目的为 “聚会社交（45%）、打卡体验（37%）”，仅 18% 为 “单纯购物”，对 “主题街区、共享空间、互动活动” 需求强烈； 触媒习惯：日均使用抖音、小红书 3.5 小时，70% 的客群通过社交媒体获取商业项目信息，对 “话题挑战、网红探店、直播带货” 接受度高。 1.2需求挑战与匹配策略 挑战 1：社交场景同质化：当前乌鲁木齐商业项目社交场景多为 “网红墙、基础游乐”，缺乏新鲜感； 匹配策略：打造 “丝路潮玩社交空间”（如 LG 层青春社交广场、四层空中花园），定期更新主题活动，满足 “个性化、多元化” 社交需求。 挑战 2：本土文化认同感强，但缺乏对应商品：85% 的 “疆三代” 关注本土文化，但市场上 “西域特色 + 时尚设计” 的商品稀缺； 匹配策略：孵化本土潮牌、引入丝路主题文创店，推出 “文化 + 时尚” 融合商品，增强客群认同感。 2. 客群二：高净值商务客群（30-45 岁）—— 高价值客群，驱动高端消费与品质服务需求 1.2画像细化：数据化呈现客群特征 基础属性：CC MALL 配套 4 栋 5A 级写字楼，当前入驻企业以金融、能源、跨境贸易为主，高净值商务客群（年消费超 10 万元）约 1200 人，占项目总客群的 8%，2025 年目标提升至 12%； 职业分布：企业中高层管理者占 65%，专业技术人才（如金融分析师、跨境贸易顾问）占 35%； 收入与消费：年均可支配收入 50-150 万元占 82%，单次商业消费额 1000-5000 元占 68%（其中 2000-5000 元占 32%）； 到店场景：工作日午餐（45%）、商务宴请（30%）、下班后健身 / 购物（25%），每月到店 8-12 次。 行为与需求特征： 消费偏好：注重 “品牌品质、私密性、专属服务”，65% 的客群优先选择 “国际一线品牌、高端定制服务”（如高端餐饮、私人健身）； 服务需求：对办公配套要求高，需要 “高效商务中心、高端会议设施、24 小时健身中心”，同时希望商业消费与办公场景无缝衔接（如写字楼到商业区的专属通道、商务套餐外送服务）； 时间需求：节奏快、时间碎片化，80% 的客群希望 “快速点餐、快速购物、快速服务”，对排队等待容忍度低（最长容忍时间 15 分钟）。 2.2需求挑战与匹配策略 挑战 1：办公与商业配套脱节：当前写字楼与商业区缺乏专属联动，商务客群消费便利性低； 匹配策略：搭建 “写字楼 - 商业区空中连廊”，开通 “商务专属通道”，提供 “商务套餐外送、会议茶歇定制” 服务，提升消费便利性。 挑战 2：高端服务设施不足：缺乏 “高端健身中心、私人会议室” 等设施，难以满足品质需求； 匹配策略：在写字楼 5 层打造 “高端商务配套区”，引入 “24 小时恒温泳池 + 健身中心”（会员制，年卡 1.5 万元）、“私人会议室”（可容纳 10-20 人，小时收费 500 元），满足高端服务需求。 3. 客群三：周边居民客群（25-55 岁）—— 基础客群，驱动日常消费与便利需求 3.1画像细化：数据化呈现客群特征 基础属性：项目周边 3 公里内有 1412 个住宅小区（如幸福花园、天山花园），常住人口约 35 万人，当前该客群占 CC MALL 总客群的 22%，2025 年目标提升至 25%； 年龄分布：25-35 岁（年轻家庭）占 35%，36-55 岁（成熟家庭）占 65%； 收入与消费：月均收入 3000-8000 元占 85%，单次消费额 100-500 元占 78%（其中 200-300 元占 45%）； 消费频率：每周到店 2-3 次占 62%，主要集中在 “工作日晚餐、周末家庭购物”。 行为与需求特征： 消费偏好：注重 “性价比、便利性、实用性”，65% 的客群优先选择 “连锁品牌、日常必需品”（如超市、便利店、家常菜餐厅）； 场景需求：需要 “一站式家庭消费场景”，如 “超市购物 + 儿童游乐 + 餐饮” 组合，同时希望有 “社区活动、便民服务”（如免费体检、公益讲座）； 价格敏感度：对促销活动关注度高，80% 的客群会因 “会员折扣、满减活动” 选择到店消费，对高价商品接受度低（单次消费超 1000 元占比不足 5%）。 3.2需求挑战与匹配策略 挑战 1：日常消费便利性不足：周边超市、便利店分布不均，居民购物需长途奔波； 匹配策略：在 B1 层引入 “24 小时社区超市”（如友好超市 CC MALL 店）、3 家便利店（如美宜佳），同时提供 “3 公里内免费配送” 服务（满 50 元起送），提升日常消费便利性。 挑战 2：家庭亲子场景缺失：当前亲子业态以 “基础游乐” 为主，缺乏 “教育、互动” 功能； 匹配策略：在三层打造 “1500㎡亲子成长中心”，引入 “儿童早教机构、亲子手工坊、儿童剧场”，每周举办 “亲子 DIY、儿童绘本阅读” 活动，满足家庭客群需求。 4. 客群四：游客客群（25-60 岁）—— 潜在高价值客群，驱动特色消费与文化体验需求 4.1画像细化：数据化呈现客群特征 基础属性：乌鲁木齐 2024 年接待游客量达 3500 万人次，其中到天山区旅游的游客占 45%（约 1575 万人次），当前 CC MALL 游客客群占比 5%，2025 年目标提升至 10%； 来源分布：疆内游客占 65%（如喀什、伊宁），国内游客占 25%（如北京、上海），跨境游客占 10%（如哈萨克斯坦、吉尔吉斯斯坦）； 消费与停留：单次旅游消费 5000-20000 元占 72%，在乌鲁木齐停留 3-5 天占 68%，到商业项目消费 1-2 次占 85%； 消费偏好：注重 “地方特色、文化体验”，75% 的客群会购买 “新疆特产（如葡萄干、和田玉）、丝路主题商品”，60% 的客群愿意参与 “文化体验活动（如非遗制作、民族歌舞）”。 （2）需求挑战与匹配策略 挑战 1：特色商品分散，难以集中采购：新疆特产、丝路商品分布在大巴扎、小商铺，品质参差不齐，游客采购不便； 匹配策略：在一层打造 “新疆特产集合店”（2000㎡），汇集全疆各地特产（如吐鲁番葡萄干、阿克苏苹果、和田玉饰品），提供 “品质认证 + 礼盒包装 + 全国包邮” 服务，预计年销售额达 8000 万元。 挑战 2：文化体验碎片化，缺乏深度：当前游客文化体验多为 “观看表演、拍照打卡”，难以深入了解丝路文化； 匹配策略：推出 “丝路文化深度体验套餐”（198 元 / 人），包含 “丝路主题展览参观 + 非遗手工体验（如地毯编织）+ 中亚美食试吃”，同时提供 “多语言导游服务”（汉语、英语、俄语），预计套餐年销量达 5 万份，带动游客消费增长 40%。 （四）客群运营策略：分层运营，精准触达全客层 1. 策略一：年轻客群社交化运营 —— 以“圈层”为核心，提升粘性与复购 1.1核心举措：构建“社群 + 场景 + 活动”运营闭环 垂直社群运营：按 “潮玩、电竞、汉服、露营” 等兴趣分类，建立 10 个核心社群（每群 200-300 人），配备专职社群运营官，每日推送 “活动预告、新品信息”，每周组织 1 次线上互动（如 “潮玩分享会”），每月开展 1 次线下活动（如 “汉服丝路巡游”），2025 年目标社群用户达 3000 人，复购率提升至 60%； 社交场景权益：为年轻客群提供 “社交专属权益”，如 LG 层中心舞台活动优先报名、网红打卡墙免费摄影服务、共享桌游区免费用具，同时推出 “社交积分体系”（参与活动可获积分，兑换潮牌优惠券、演艺门票），预计积分使用率达 75%； 跨界联名活动：与新疆本土潮牌、网红茶饮品牌（如 “疆小馕”“卡瓦斯”）联名推出 “年轻客群专属产品”（如潮牌 T 恤 + 卡瓦斯套餐），2025 年计划联名 12 次，每次活动吸引客流 1.5 万人次，带动联名商品销售额增长 50%。 1.2效果预判： 2025 年年轻客群日均客流提升至 3 万人次（原 2.5 万人次），单次消费额提升至 450 元（原 350 元），年贡献销售额达 4.9 亿元（原 3.8 亿元）。 2. 策略二：商务客群服务升级 —— 以“品质 + 效率”为核心，打造高端体验 2.1核心举措：构建“办公 + 商业”服务生态 商务配套优化：在写字楼 5 层打造 “高端商务中心”，提供 “打印复印、文件翻译、会议预约” 服务（会员免费），同时引入 “24 小时恒温泳池 + 健身中心”（与本地高端健身品牌合作，年卡 1.5 万元，写字楼企业员工享 8 折优惠），预计商务中心日均使用人数达 200 人次，健身中心会员数达 500 人； 商业专属权益：为商务客群推出 “VIP 商务卡”，享 “高端餐饮 8 折、零售满 2000 减 300、免费停车 4 小时” 权益，同时提供 “商务套餐外送服务”（30 分钟内送达写字楼），2025 年目标 VIP 商务卡办理量达 800 张，外送服务日均订单达 150 单； 商务活动赋能：每月举办 “商务沙龙”（如 “跨境贸易政策解读”“企业管理分享”），邀请行业专家、企业高管主讲，2025 年计划举办 12 场，每场吸引 100-200 人参与，带动写字楼企业续约率提升至 95%（原 90%）。 2.2效果预判： 2025 年商务客群日均客流提升至 8000 人次（原 7200 人次），单次消费额提升至 1200 元（原 1000 元），年贡献销售额达 3.5 亿元（原 2.6 亿元）。 3. 策略三：居民客群便利化服务 —— 以“便民 + 实惠” 为核心，增强归属感 3.1核心举措：构建“社区 + 商业”便民生态 便民服务升级：在 B1 层设立 “社区便民中心”，提供 “免费体检（每月 1 次）、快递代收、家政预约、公益讲座（如育儿、理财）” 服务，同时引入 “社区生鲜超市”（每日供应新鲜蔬菜、水果，早市 8 折优惠），预计便民中心日均服务人数达 300 人次，超市日均销售额达 15 万元； 家庭消费权益：推出 “社区家庭卡”，享 “超市满 100 减 20、亲子业态 9 折、餐饮满 200 减 50” 权益，同时针对周边居民开展 “会员日活动”（每周三，部分商品 7 折），2025 年目标社区家庭卡办理量达 5000 张，会员日销售额占比提升至 15%； 社区活动联动：与周边社区居委会合作，举办 “邻里节、亲子运动会、年货市集” 等活动，2025 年计划举办 24 场，每场吸引客流 2000 人次，带动居民客群复购率提升至 55%（原 45%）。 3.2效果预判： 2025 年居民客群日均客流提升至 1.2 万人次（原 1 万人次），单次消费额提升至 350 元（原 300 元），年贡献销售额达 1.5 亿元（原 1.1 亿元）。 4. 策略四：游客客群特色化体验 —— 以“文化 + 特色”为核心，提升转化 4.1核心举措：构建“旅游 + 商业”体验生态 特色体验套餐：推出 “丝路文化体验套餐”（198 元 / 人）和 “跨境消费套餐”（998 元 / 人，含中亚商品馆购物券 + 丝路演艺门票），在乌鲁木齐机场、火车站、主要景区设立 “套餐兑换点”，2025 年目标套餐销量达 8 万份，带动游客消费增长 40%； 旅游联动合作：与新疆中国国际旅行社、中亚旅游机构合作，将 CC MALL 纳入 “乌鲁木齐文化旅游线路”（如 “大巴扎 + CC MALL + 天山景区” 一日游），为团队游客提供 “专属导购、快速通道” 服务，2025 年目标接待旅游团队 1000 个，团队游客客流达 5 万人次； 伴手礼定制服务：在一层 “新疆特产集合店” 提供 “伴手礼定制服务”（如根据需求搭配特产、定制礼盒包装），同时支持 “全国包邮（48 小时直达）”，预计伴手礼定制服务日均订单达 50 单，年销售额达 1200 万元。 4.2效果预判： 2025 年游客客群日均客流提升至 5000 人次（原 2250 人次），单次消费额提升至 800 元（原 600 元），年贡献销售额达 1.4 亿元（原 0.5 亿元）。 （六）定位协同机制：四大定位联动发力，避免资源分散 1. 定位联动逻辑：构建 “文化为魂、时尚为表、跨境为特、智慧为翼” 的生态体系 文化与时尚联动：将 “丝路文化” 融入年轻客群社交场景，如在 LG 层 “青春社交广场” 举办 “丝路潮玩主题展”（结合西域纹样的潮玩手办展示）、在四层 “空中社交花园” 开展 “丝路露营夜”（搭配民族乐器演奏），实现 “文化 IP 年轻化表达”，2025 年目标文化主题社交活动占比提升至 40%，吸引年轻客群参与； 跨境与文化联动：在 “中亚商品馆” 设置 “丝路文化体验区”，消费者购买中亚商品可免费参与 “地毯编织、民族刺绣” 等非遗体验，同时在 “丝路文化节” 期间推出 “中亚商品专属折扣”（满 1000 减 200），实现 “跨境消费 + 文化体验” 相互导流，预计 2025 年跨境客群参与文化体验活动的比例达 60%； 智慧与全定位联动：通过 “智慧营销系统” 实现定位精准触达，如对关注文化活动的客群推送 “丝路文物特展” 信息，对年轻客群推送 “潮牌直播” 预告，对跨境客群推送 “中亚商品上新” 通知，同时利用 “能耗管理平台” 优化文化场景、跨境展区的能源供应（如根据客流调整主题街区灯光亮度），2025 年目标智慧系统对各定位的赋能贡献率达 80%。 2. 资源分配策略：聚焦核心定位，兼顾协同需求 资金分配：2025 年总投入 2200 万元中，“一带一路商业枢纽”（跨境）占 22.7%（500 万元）、“数字化智慧商业标杆” 占 27.3%（600 万元）、“丝绸之路文化体验中心” 占 18.2%（400 万元）、“乌鲁木齐时尚生活目的地” 占 13.6%（300 万元），剩余 18.2%（400 万元）作为 “定位协同专项资金”，用于跨定位活动（如 “丝路潮玩跨境市集”）； 人力分配：成立 “定位协同小组”，由项目副总经理牵头，各定位专项小组抽调 1 名核心成员参与，每周召开 “定位协同会议”，解决跨定位资源冲突（如文化活动与潮牌促销时间重叠），确保资源高效利用； 空间分配：在楼层规划中预留 “协同空间”，如一层 “丝路起点广场” 同时服务 “文化展示” 与 “跨境商品引流”（广场周边布局中亚商品快闪店），二层 “潮流主题楼层” 设置 “丝路潮牌专区”，实现空间复用，提升坪效（目标协同空间坪效达 1.8 万元 /㎡/ 年，高于项目平均水平 15%）。 （七）客群运营风险应对：预判执行偏差，保障运营效果 1. 核心风险识别与应对预案
2. 风险监测指标体系 过程性监测：每周跟踪 “社群活跃度（日均互动条数≥100 条）、商务卡办理量（周均≥50 张）、旅游团队接待量（周均≥25 个）” 等指标，若连续 2 周不达标，启动风险应对预案； 结果性监测：每月评估 “各客群复购率（年轻客群≥60%、商务客群≥70%、居民客群≥55%、游客客群≥40%）、定位协同活动参与率（≥50%）”，若月度指标未达标，召开专项分析会，调整运营策略； 满意度监测：每季度开展 “客群满意度调研”（样本量≥1000 份），重点监测 “文化场景满意度（≥85%）、智慧服务满意度（≥90%）、跨境消费满意度（≥88%）”，低于目标值 5% 以上时，启动服务优化。 六、招商创新及政策汇总 （一）招商创新策略：以“精准匹配 + 生态构建”为核心，打造差异化招商体系 1. 策略一：首店经济战略 —— 借政策红利，构建“层级化首店矩阵” 1.1首店引入标准与目标规划 首店层级划分与引入优先级：
目标成效：2026 年末首店总量达 53 家，首店业态覆盖 “潮流运动、高端美妆、特色餐饮、亲子体验” 四大领域，首店客流贡献占比提升至 30%，带动项目整体销售额增长 25%。 1.2首店引入保障措施 政策红利对接：成立 “首店申报专项小组”，对接自治区商务厅，精准匹配《关于支持首店首发经济发展的指导意见》政策要求，为符合条件的首店品牌申请补贴（国际首店最高补贴 200 万元 / 家，新疆首店最高补贴 50 万元 / 家），2025 年目标获取首店补贴总额 300 万元； 首店运营支持：为重点首店提供 “三免两补” 政策 —— 免租 6 个月（国际首店免租 12 个月）、免物业费 3 个月、免装修设计费，同时补贴装修成本（800 元 /㎡）、营销推广费用（首店开业活动补贴 50%，最高 50 万元 / 家）； 首店场景适配：针对不同类型首店定制化设计空间，如为 NIKERISE 新疆首店预留 1500㎡场地，打造 “运动体验 + 数字化互动” 空间（包含篮球体验区、AR 试鞋系统），提升首店吸引力。 1.3案例参考：成都 IFS 首店经济运营模式 成都 IFS 通过 “政策对接 + 定制化运营”，2024 年引入首店 120 家，其中国际首店 15 家，首店贡献客流占比达 35%。其核心经验在于 “首店与城市文化结合”（如引入国际品牌中国风限定店）、“首店与商业场景融合”（如在首店周边打造主题打卡区），为 CC MALL 首店招商提供借鉴。 2. 策略二：品牌组合优化 —— 以客群需求为导向，实现 “一店一色 + 业态互补” 2.1品牌组合评估体系 三维评估指标：从 “客群匹配度（权重 40%）、坪效贡献（30%）、业态协同性（30%）” 评估现有品牌，每季度开展 “品牌健康度调研”，淘汰坪效低于 1.2 万元 /㎡/ 年、客群满意度低于 70% 的品牌（年均淘汰率 8%）； 客群 - 品牌匹配矩阵：
2.2“一店一色” 视觉设计落地 设计标准：要求新引入品牌门店设计需融入 “丝路文化元素”（如采用西域纹样、土黄色系），同时保留品牌自身特色，避免视觉同质化；例如引入的文墨新疆首店，门店外墙采用 “丝路沙漠绿洲” 主题彩绘，内部陈列融入哈萨克族刺绣元素，形成独特视觉记忆点； 设计审核机制：成立 “视觉设计审核小组”，由项目设计部、运营部及外部设计专家组成，对品牌门店设计方案进行审核，审核通过率需达 100% 方可进场装修，2025 年目标实现新引入品牌 “一店一色” 覆盖率 100%。 2.3品牌联动运营 主题营销联动：每月组织 2-3 场 “品牌联动活动”，如 “LG 层潮流品牌联合走秀”“1 层高端品牌品鉴会”，2025 年计划举办 30 场，带动联动品牌销售额平均增长 15%； 会员权益互通：推动首店品牌与项目会员体系对接，如会员在 OLD ORDER 消费可累积项目积分，积分可兑换其他品牌优惠券（如茉酸奶买一送一），提升会员跨品牌消费频次，2025 年目标会员跨品牌消费率提升至 40%。 3. 策略三：业态基因重组 —— 打破传统边界，构建“场景化业态生态” 3.1业态重组方向与具体落地 “运动 + 社交” 业态融合：在 5 层空中花园打造 “1500㎡潮流运动空间”，引入 “摩托车美学馆”（展示复古摩托车，提供拍照打卡服务）、“户外露营体验区”（配备帐篷、露营装备，可预约使用）、“水景观休憩区”（搭配雾化降温系统，夏季开放），同时引入 “运动康复工作室”，形成 “运动体验 + 休闲社交 + 健康服务” 的业态组合，预计该区域日均吸引客流 1500 人次； “文化 + 商业” 业态融合：在 3 层打造 “丝路非遗工坊集群”，引入 5 家非遗手作品牌（如地毯编织、乐器制作），消费者可现场体验非遗制作，同时购买非遗文创产品；工坊周边布局 “西域主题餐饮”（如龟兹古宴），形成 “文化体验 + 餐饮消费” 的闭环，预计该区域坪效提升至 1.8 万元 /㎡/ 年； “亲子 + 教育” 业态融合：在 4 层扩建 “2000㎡亲子成长中心”，引入 “儿童编程机构、艺术培训机构、亲子绘本馆”，同时设置 “家长休憩区”（提供咖啡、简餐），实现 “儿童教育 + 家长休闲” 的业态互补，预计该区域亲子客群停留时间从 2 小时延长至 4 小时，消费转化率提升 20%。 3.2业态重组风险防控 市场调研先行：在引入新兴业态前，开展 “目标客群需求调研”（样本量≥1000 份），如 “潮流运动空间” 规划前，调研显示 82% 的年轻客群对 “摩托车美学展示” 感兴趣，75% 的家庭客群希望增加 “家长休憩区”，确保业态符合需求； 试点运营机制：对风险较高的新兴业态（如摩托车美学馆），采用 “3 个月试点运营” 模式，试点期间监测客流、销售额、满意度等指标，达标后签订长期合同，未达标则及时调整业态，降低投资风险。 4. 策略四：产业协同招商 —— 以“写字楼 + 商业”联动为核心，构建产业生态 4.1产业招商方向与合作模式 核心产业选择：聚焦 “跨境电商、文化科技、能源服务” 三大产业，与乌鲁木齐国际陆港区、新疆文旅集团深度合作，打造 “产业集群 + 商业配套” 的协同生态； 合作模式设计：
4.2产业协同成效保障 空间联动：在写字楼与商业区之间搭建 “产业服务连廊”，设置 “企业服务中心”，为入驻企业提供 “商业消费预约、活动场地预订” 等一站式服务，预计企业员工商业消费频次从每月 2 次提升至 4 次； 数据联动：打通写字楼企业员工数据与商业会员数据，为企业员工定制 “专属会员权益”（如根据员工职级提供不同等级的消费折扣），2025 年目标企业员工商业会员转化率达 80%，带动商业销售额增长 15%； 活动联动：每季度举办 “产业 + 商业” 联动活动，如 “跨境电商商品展销会”“文化科技体验周”，邀请企业客户、合作伙伴参与，预计每场活动吸引客流 1 万人次，带动商业销售额增长 10%。 （二）政策支持汇总：精准拆解政策红利，最大化转化为项目竞争力 1. 政策一：首店经济政策 —— 自治区级政策，助力首店引入与运营 1.1政策核心内容（基于《关于支持首店首发经济发展的指导意见》） 补贴对象：在新疆开设国内首店、疆内首店的国际国内知名品牌企业（需满足 “品牌在行业内具有较高知名度”“签订 2 年及以上入驻协议”“门店面积≥100㎡” 三个条件）； 补贴标准：
申报流程：品牌入驻后 30 日内，由项目协助品牌向自治区商务厅提交 “首店认定申请”（需提供品牌资质证明、入驻协议、门店平面图等材料），审核通过后 60 日内发放补贴。 1.2项目适配与申报计划 适配品牌清单：2025 年重点为 NIKERISE（国际首店）、茶颜悦色（全国首店）、OLD ORDER（新疆首店）3 个品牌申报补贴，预计获取补贴总额 250 万元（NIKERISE 200 万元、茶颜悦色 50 万元）； 申报保障：成立 “政策申报小组”，配备 2 名专职人员负责材料整理、对接政府部门，确保申报材料通过率 100%，补贴按时到账。 2. 政策二：智慧商圈政策 —— 市级政策，支持数字化转型 2.1政策核心内容（基于《2025 年乌鲁木齐市提振消费实施方案》） 支持方向：智慧商圈、智慧商店建设，包括 “数字化管理系统搭建（如客流分析、能耗管理）、智能服务设施引入（如 AI 导购、虚拟试衣间）、线上线下融合服务（如直播带货、线上下单线下配送）”； 补贴标准：采用 “达标即享” 原则，智慧商圈单个项目奖励金额不超过 100 万元，智慧商店单个项目奖励金额不超过 50 万元（需满足 “数字化管理覆盖率≥80%”“消费者满意度≥85%” 两个条件）； 申报时间：每年 3 月、9 月两批申报，项目需提交 “智慧化建设方案、投入证明、效果评估报告” 等材料。 2.1项目适配与申报计划 智慧商圈申报：2025 年 9 月申报 “智慧商圈” 补贴，重点展示 “客流分析平台、能耗管理系统、智能导购机器人” 三大智慧化成果，预计投入 400 万元用于智慧化建设，目标获取补贴 100 万元； 智慧商店培育：选择 “中亚商品馆”“NIKERISE 首店” 2 家门店申报 “智慧商店”，为其配备 “AR 试衣系统、智能结算设备”，预计每家门店投入 80 万元，目标获取补贴 50 万元 / 家，总额 100 万元。 3. 政策三：夜间经济政策 —— 市级政策，助力夜间消费场景打造 3.1政策核心内容 支持方向：鼓励商业项目打造夜间消费新场景，包括 “开展夜间主题节庆活动（如灯光秀、音乐节）、延长营业时间（22:00 后闭店）、引入夜间特色业态（如夜市、电竞娱乐）、文体场馆夜间延时开放”； 支持措施： 对延长营业时间至 22:00 后且夜间销售额占比超 30% 的商业项目，给予最高 50 万元 / 年的电费补贴； 对举办夜间主题活动（单次活动持续 3 天以上，参与商户超 50 家）的项目，给予最高 30 万元 / 次的活动补贴； 申报方式：每月向乌鲁木齐市商务局提交 “夜间经济运营报告”（含营业时间、销售额、活动开展情况），季度汇总审核后发放补贴。 3.2项目适配与申报计划 夜间场景打造：2025 年计划开展 “丝路灯光秀”（每晚 20:00、21:00 各一场）、“夜间潮玩市集”（每周五至周日 18:00-23:00），延长 LG 层、1 层商户营业时间至 23:00，目标夜间销售额占比提升至 40%； 补贴申报：每月提交运营报告，季度申报电费补贴与活动补贴，2025 年目标获取夜间经济补贴总额 120 万元（电费补贴 50 万元、活动补贴 70 万元）。 4. 政策四：数字化转型政策 —— 市级政策，推动新零售业态发展 4.1政策核心内容 支持方向： 直播基地建设：对建设 “商业直播基地”（面积≥1000㎡，配备专业直播设备与运营团队）的项目，给予最高 80 万元 / 家的补贴； 即时零售发展：对开展 “线上下单、线下 30 分钟配送” 的商业项目，给予最高 30 万元 / 年的配送补贴； 智慧商店建设：与 “智慧商圈政策” 互补，重点支持门店数字化改造（如智能货架、数字标牌）； 申报条件：直播基地需年直播场次超 200 场、带动销售额超 5000 万元；即时零售需覆盖 3 公里内社区、日均订单超 200 单。 4.2项目适配与申报计划 直播基地建设：在 B1 层打造 “2000㎡CC MALL 直播基地”，配备 10 个专业直播间（含绿幕、灯光、音响设备），组建 5 人运营团队，重点为 “中亚商品馆、潮牌首店” 提供直播服务，2025 年目标直播场次 300 场、带动销售额 8000 万元，申报补贴 80 万元； 即时零售发展：与美团、饿了么合作，开通 “CC MALL 即时零售专区”，覆盖 3 公里内 1412 个住宅小区，2025 年目标日均订单 300 单，申报配送补贴 30 万元。 5. 政策五：消费维权政策 —— 区级政策，提升消费者信任度 5.1政策核心内容（基于天山区消费维权服务站建设要求） 服务站设立：在项目 1 楼设立 “天山区消费维权服务站”，配备 2 名专职维权人员（需经天山区市场监管局培训合格），服务时间为 10 月 1 日至 8 日每日 11:00-19:00（后续根据运营需求延长至全年）； 服务功能：提供 “消费纠纷调解、维权知识宣传、投诉举报受理” 服务，消费者在项目内遇到消费问题可现场投诉，服务站需在 48 小时内给出处理结果； 政策支持：天山区市场监管局为服务站提供 “维权培训、宣传物料、投诉系统支持”，对年度维权满意度超 90% 的服务站，给予最高 10 万元 / 年的运营补贴。 5.2项目适配与运营计划 服务站运营：制定 “消费维权服务规范”，明确纠纷调解流程（接待 - 调查 - 调解 - 回访），2025 年目标消费纠纷调解成功率超 95%，消费者满意度超 92%； 信任度提升：在服务站周边设置 “维权知识宣传区”，定期举办 “消费维权讲座”（每月 1 场），同时在项目 APP、小程序开设 “维权通道”，方便消费者随时投诉，预计 2025 年消费者信任度提升 15%，复购率增长 8%。 6. 政策红利转化路径：构建 “申报 - 落地 - 评估” 闭环，最大化政策价值 政策申报流程： 政策监测：成立 “政策研究小组”，每周跟踪自治区、市、区三级政策动态，及时获取新政策信息； 适配分析：对新发布政策进行 “项目适配性分析”，明确可申报方向、所需材料、时间节点； 材料准备：专项小组负责整理申报材料（如投入证明、效果报告），确保材料真实、完整； 跟踪对接：申报后安排专人对接政府部门，及时反馈问题，确保补贴按时到账； 政策落地评估：每季度对政策落地效果进行评估，如 “首店补贴是否带动首店销售额增长”“智慧商圈补贴是否提升运营效率”，形成评估报告，为下一年政策申报提供参考； 2025 年政策红利目标：全年获取政策补贴总额 680 万元（首店补贴 250 万元、智慧商圈补贴 100 万元、智慧商店补贴 100 万元、夜间经济补贴 120 万元、数字化转型补贴 110 万元），政策带动项目成本降低 15%，销售额增长 20%。 （三）招商风险应对机制：预判执行偏差，保障招商目标落地 1. 核心招商风险识别与应对预案
2. 招商效果监测与调整机制 过程性监测指标：每周跟踪 “首店签约数（周均≥1 家）、品牌续约率（≥90%）、产业企业入驻数（周均≥1 家）”，每月监测 “招商面积完成率（月度目标≥8%）、空置率（≤5%）”，若连续 2 周 / 月未达标，召开 “招商专项复盘会”，调整招商策略； 结果性评估指标：每季度开展 “招商效果评估”，重点评估 “首店客流贡献占比（季度目标≥25%）、品牌坪效提升率（≥10%）、产业企业带动商业消费增长（≥8%）”，评估结果与招商团队绩效挂钩（达标奖励绩效 15%，未达标扣减 8%）； 动态调整策略：根据监测与评估结果，灵活调整招商资源分配，如首店引入滞后时，增加首店招商团队人员（从 5 人增至 8 人）、加大首店补贴投入（从 800 元 /㎡提升至 1000 元 /㎡），确保年度招商目标完成。 （四）政策申报常见问题及解决办法：破解实操难题，提升申报成功率 1. 首店经济政策申报常见问题
2. 智慧商圈政策申报常见问题
3. 政策申报通用注意事项 材料准备：建立 “政策申报材料清单”，明确每项材料的 “责任人、完成时间、验收标准”，如首店申报需准备 “品牌资质证明、入驻协议、门店平面图、首店运营计划”4 类材料，确保材料完整、规范； 政府对接：建立 “政府部门对接台账”，记录对接人员、联系方式、沟通内容、时间节点，如每周与自治区商务厅首店认定科沟通 1 次，及时跟进申报进度； 时间管理：提前梳理政策申报时间节点（如首店申报每年 3 月、6 月、9 月、12 月四批），制定 “政策申报时间表”，预留 15-30 天缓冲期，避免因材料准备延误错过申报时间。 （五）招商与政策协同案例延伸：借鉴成功经验，强化协同落地 1. 西安大悦城：首店招商与政策协同运营 背景：2023 年西安大悦城计划引入 10 家全国首店，面临 “首店成本高、品牌意愿低” 问题； 协同策略： 对接西安市 “首店经济扶持政策”，为全国首店争取 “最高 100 万元 / 家补贴 + 免租 6 个月”； 结合政策补贴，制定 “首店运营支持计划”，为品牌提供 “开业营销推广补贴（50 万元 / 家）、会员资源共享”，降低品牌入驻风险； 效果：2023 年成功引入全国首店 12 家，首店客流贡献占比达 32%，带动项目销售额增长 28%，政策补贴覆盖首店成本的 35%； 借鉴点：CC MALL 可进一步强化 “招商政策打包”，将政府补贴与项目自身支持结合（如政府补贴 + 项目免租 + 装修补贴），提升品牌入驻意愿，同时通过首店运营数据反哺政策申报（如用首店客流数据证明政策成效，争取下一年更多政策支持）。 2. 杭州湖滨银泰 in77：数字化招商与政策协同运营 背景：2024 年杭州湖滨银泰 in77 计划打造 “智慧商业标杆”，需投入 800 万元用于数字化改造，资金压力较大； 协同策略： 对接杭州市 “智慧商圈政策”，申报 “智慧商圈补贴 100 万元 + 智慧商店补贴 50 万元 / 家（共 3 家）”，合计获取补贴 250 万元； 利用政策补贴资金，重点引入 “AR 虚拟试衣、智能导购机器人” 等数字化设备，同时将数字化改造与品牌招商结合（如要求新引入品牌门店配备智能结算设备，项目补贴 50% 设备费用）； 效果：2024 年数字化管理覆盖率达 92%，消费者满意度提升至 93%，数字化设备带动品牌坪效增长 18%，政策补贴降低改造成本 31%； 借鉴点：CC MALL 可将政策补贴资金优先用于 “招商配套升级”（如数字化设备、首店场景改造），通过 “政策资金→配套升级→吸引品牌→提升业绩→争取更多政策” 的闭环，实现招商与政策的良性循环。 数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库 |
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2025-11-28 14
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