商业地产案例分析-乌鲁木齐CC MALL时代广场项目（四）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告认为CC MALL时代广场作为乌鲁木齐商业蓝海市场的重要标杆，具有独特的区位价值、文化价值和品牌价值。项目通过丝绸之路文化IP的打造、首店经济战略的实施、空间优化与场景创新、数字化转型与智慧赋能等举措，成功实现了从传统商业综合体向"360度生活美学"主题的新型体验式商业综合体的转型 全文共105500字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 | 北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

乌鲁木齐CC MALL时代广场资产运营及资产优化管理专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及差异化应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群分析

六、招商创新及政策赋能

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

七、空间优化与场景创新

（一）空间优化策略：以“功能适配 + 体验升级”为核心，打造全维度空间生态

1. 策略一：功能分区精细化 —— 分层定调，匹配全客层需求

1.1各楼层主题定位与业态布局（2025 年改造投入 800 万元）

楼层	主题名称	核心功能定位	重点业态与品牌规划	客群匹配重点	改造亮点与投入
LG 层	泛空间	年轻客群潮流消费 + 家庭日常采购	精品超市（友好超市升级版，2000㎡）、巨幕影院（引入万达影城 IMAX 厅，1500㎡）、潮牌矩阵（文墨、OLD ORDER 等，3000㎡）、卡游手办店（500㎡）	疆三代年轻客群（18-35 岁）、周边居民客群	投入 200 万元，打造 “潮流打卡墙”（每季度更新主题）、“手办展示橱窗”（动态灯光效果），增设 10 个共享休息区（配备充电接口）
L1 层	悦・街	特色体验 + 创意零售	爱宠基地（提供宠物美容、寄养服务，800㎡）、中古潮品店（引入 “红布林” 新疆首店，600㎡）、手作空间（陶艺、皮具制作，500㎡）、创意零售（独立设计师品牌，1200㎡）	年轻客群、游客客群	投入 150 万元，铺设 “复古红砖地面”，设置 5 个 “宠物互动区”（配备围栏与玩具），手作空间采用 “玻璃隔断” 设计，增强体验感
L2 层	悦・品质	中高端消费 + 潮玩体验	男女服饰（引入雅戈尔、ONLY 等品牌，2500㎡）、精品轻奢（周大福传承系列、施华洛世奇，1000㎡）、潮玩集合店（泡泡玛特旗舰店，800㎡）	高净值商务客群、年轻家庭客群	投入 120 万元，采用 “暖色调灯光 + 大理石地面”，潮玩店设置 “沉浸式展示区”（AR 扫图触发潮玩动画），增设 8 个 “精品试衣间”（配备化妆镜与休息沙发）
L3 层	恋・风尚	潮流个性 + 设计师品牌	设计师集合店（引入 3 家新疆本土设计师品牌，1000㎡）、男女潮流服饰（NPC、INXX 等，2000㎡）、潮流配饰店（MLB、VANS，600㎡）	疆三代年轻客群	投入 100 万元，打造 “潮流涂鸦墙”（邀请本土艺术家创作），设置 “品牌联名展示区”（定期更新潮流联名款），配备 5 个 “潮流造型区”（提供免费穿搭咨询）
L4 层	乐・童心	亲子娱乐 + 儿童教育	运动户外（探路者、骆驼，1200㎡）、儿童娱乐 / 服饰（奈尔宝亲子乐园新疆首店，2000㎡；巴拉巴拉、安奈儿，1000㎡）、艺术教培（美术、舞蹈机构，800㎡）	周边居民家庭客群	投入 130 万元，儿童区采用 “圆角设计 + 防滑地面”，乐园内设置 “亲子互动舞台”（每周举办 2 场儿童剧），教培区配备 “透明教室”（家长可实时观察）
L5 层	慢・生活	家庭休闲 + 文化体验	家庭娱乐体验中心（VR 体验馆、桌游吧，1500㎡）、体验式书店（引入西西弗书店，1200㎡）、主题餐厅（龟兹古宴、西贝莜面村，2000㎡）	全客层（以家庭客群为主）	投入 100 万元，打造 “空中花园休憩区”（1000㎡，种植新疆本土绿植），书店设置 “文化沙龙区”（每月举办 1 场读书分享会），主题餐厅采用 “西域风情装修”

1.2功能分区效果预判

客群覆盖：各楼层主题定位覆盖 “年轻客群、商务客群、家庭客群、游客客群” 全类型，2025 年目标各客群楼层匹配度提升至 90%，消费者平均停留时间从 3 小时延长至 5 小时；

坪效提升：通过精细化布局，高坪效业态（潮牌、亲子乐园）面积占比提升至 40%，2025 年项目整体坪效从 1.2 万元 /㎡/ 年提升至 1.8 万元 /㎡/ 年，其中 LG 层、L4 层坪效突破 2 万元 /㎡/ 年。

2. 策略二：空间场景差异化 —— 亲自然设计，打造“城市生命有机体”

2.1“山水 + 绿植 + 花艺” 景观融合落地（投入 300 万元）

LG 层核心景观打造：

观景台休憩空间：利用 7 米层高优势，打造 200㎡“空中观景台”，铺设仿真草坪，摆放 10 组 “山水造型景观石”，配备 20 个藤编休闲椅，周边种植 “胡杨、沙棘” 等新疆本土绿植，成为家庭客群休息、拍照打卡点，预计日均使用人数达 800 人次；

中心舞台景观：围绕 LG 层中心舞台（500㎡），打造 “环形花艺景观带”，选用 “薰衣草、向日葵” 等新疆特色花卉，每月更换 1 次花材，舞台背景采用 “动态 LED 屏”，播放丝路山水动画，增强场景沉浸感，预计每场活动吸引客流 1500 人次；

网红通道景观：在 LG 层潮牌矩阵区域，打造 300 米 “网红绿植通道”，顶部悬挂 “多肉植物垂吊盆栽”，两侧设置 “花艺造型墙”（融入西域纹样），通道地面采用 “仿石板纹理地砖”，搭配动态灯光，成为年轻客群打卡必经之路，预计日均拍照分享量达 500 条（社交媒体）。

楼层连廊景观优化：

在 L1-L5 层连廊（共 800 米），悬挂 “绿植吊篮”（每 5 米 1 组，共 160 组），连廊两侧墙面绘制 “丝路山水长卷” 壁画（总长 800 米），打造 “一步一景” 的连廊体验，预计带动连廊区域商户销售额增长 15%。

2.2差异化场景运营

季节性场景更新：春季推出 “薰衣草主题季”（LG 层景观更换薰衣草花材，举办 “薰衣草手作活动”），夏季推出 “沙漠绿洲主题季”（增加喷雾降温系统，展示沙漠植物），秋季推出 “胡杨主题季”（摆放胡杨造型景观，举办 “胡杨摄影展”），冬季推出 “冰雪主题季”（打造仿真冰雪景观，设置 “冰雪打卡点”），全年吸引不同客群参与，预计季节性主题活动带动客流增长 20%；

场景互动体验：在 LG 层观景台设置 “绿植认养活动”（消费者可认养胡杨盆栽，项目负责养护，定期推送生长情况），在 L5 层空中花园开展 “花艺 DIY 课程”（每周 1 次，收费 99 元 / 人），2025 年目标场景互动活动参与人数达 1 万人次，提升消费者粘性。

3. 策略三：科技赋能空间体验 ——AR/VR + 智能交互，打造科技感场景

3.1重点科技项目落地（投入 500 万元）

“幻境空间” 体验馆（L5 层，1000㎡）：

3D 影院区（300㎡）：引入 “裸眼 3D 技术”，播放《丝路探险记》定制影片（15 分钟 / 场），可容纳 50 人同时观看，预计日均播放 10 场，接待 500 人次；

光影星空区（200㎡）：利用 “全息投影技术”，打造 “星空隧道”“银河漫步” 场景，消费者进入后可与光影互动（如挥手触发星点散落效果），预计日均接待 800 人次；

水母剧场区（200㎡）：通过 “LED 屏 + 透明水箱” 结合，打造 “虚拟水母游动” 场景，配备 “互动感应装置”，消费者触摸屏幕可改变水母颜色与游动轨迹，预计日均接待 600 人次；

VR 探险区（300㎡）：引入 “VR 丝路探险” 项目（如 “沙漠寻宝”“古城探秘”），配备 20 台 VR 设备，单次体验收费 68 元 / 人，预计日均接待 400 人次，年销售额达 900 万元。

智能交互设施布局：

楼层智能导览屏：在各楼层入口设置 20 台 “智能导览屏”，支持 “语音导航（汉语、俄语、哈萨克语）”“品牌查询”“活动预约” 功能，消费者扫码可获取 “个性化逛店路线”，预计日均使用人数达 1200 人次；

AR 试衣镜：在 L2 层、L3 层服饰区引入 30 台 “AR 试衣镜”，消费者上传身材数据即可虚拟试衣，支持 “搭配推荐”“分享到社交平台” 功能，预计减少试衣时间 50%，服饰区试穿转化率从 15% 提升至 25%；

智能互动地面：在 LG 层儿童游乐区铺设 200㎡“智能互动地面”，通过 “压力感应技术”，儿童踩踏可触发 “花朵绽放、动物奔跑” 等动画效果，预计带动儿童区客流增长 30%。

3.2科技体验效果监测

数据监测指标：每周跟踪 “幻境空间体验馆接待人数（目标日均 2300 人次）、AR 试衣镜使用率（目标日均 500 次）、智能导览屏使用人数（目标日均 1200 人次）”，每月评估 “科技设施带动销售额增长（目标≥15%）”；

用户反馈优化：通过 “线上问卷（每月发放 1000 份）、现场访谈（每月 100 人次）” 收集消费者对科技设施的反馈，如 “AR 试衣镜识别准确率”“VR 设备体验流畅度”，每季度进行 1 次设备升级与功能优化，确保科技体验满意度≥85%。

4. 策略四：夜间经济空间拓展 —— 升级 “时代之夜”，形成 “日购 + 夜游” 闭环

4.1夜间场景升级方案（投入 400 万元）

“时代之夜” 夜市常态化运营（LG 层外广场，3000㎡）：

业态优化：引入 50 家商户，涵盖 “西域特色小吃（如烤包子、手抓饭）、文创产品（丝路主题手作）、潮玩体验（套圈、DIY 涂鸦）”，其中 30% 为新疆本土特色商户，70% 为年轻化潮流商户，营业时间延长至 24:00，预计日均接待客流 3000 人次；

场景营造：投入 150 万元，安装 “动态灯光秀系统”（每晚 20:00、21:00、22:00 各一场，灯光秀主题为 “丝路繁华”），设置 “网红打卡装置”（如 “丝路灯笼墙”“巨型月亮雕塑”），铺设 “荧光地面”（夜间发光，引导人流）；

活动运营：每周五至周日举办 “夜间主题活动”，如 “西域歌舞表演”“潮玩市集”“露天电影”，2025 年计划举办 150 场夜间活动，每场吸引客流 2000 人次。

夜间消费配套完善：

交通配套：与乌鲁木齐市公交集团合作，开通 “CC MALL 夜间专线”（连接项目与主要居民区、火车站，运营时间 20:00-24:00，每 30 分钟 1 班），同时增设 200 个夜间临时停车位，解决消费者出行难题；

服务配套：在夜市区域设立 “夜间服务中心”，提供 “失物招领、应急药品、免费充电” 服务，配备 10 名安保人员、5 名清洁人员，确保夜间运营安全与环境整洁；

支付配套：支持 “现金、移动支付、会员积分支付”，推出 “夜间消费满减券”（满 100 减 20，每晚 20:00 后可用），预计夜间消费客单价从 80 元提升至 120 元。

4.2夜间经济效果预判

客流与销售：2025 年目标夜间客流占比提升至 40%（原 25%），夜间销售额占比提升至 35%（原 18%），其中 “时代之夜” 夜市年销售额突破 5000 万元；

品牌影响：通过夜间场景运营，项目 “夜间商业地标” 形象进一步强化，2025 年目标 “乌鲁木齐夜间消费热门打卡地” 排名第一（基于抖音、大众点评数据），夜间消费相关话题播放量超 8 亿次。

（二）场景创新方案：以 “客群需求 + 文化特色” 为导向，打造差异化场景体验

1. 方案一：丝绸之路主题场景升级 —— 深化文化 IP，增强沉浸体验

1.1核心场景落地（投入 350 万元）

丝绸之路主题展览（L1 层，1500㎡，每季度更新）：

展览内容：联合新疆维吾尔自治区博物馆，打造 “丝路文明展”，分为 “丝路起源”“西域商队”“文化交融” 三大展区，展示文物复制品（如汉代丝绸、唐代骆驼俑）、考古资料、互动沙盘（模拟丝路贸易路线），配备 “多语言讲解器”（汉语、英语、俄语、哈萨克语），消费者可免费参观，预计每季度接待客流 15 万人次；

互动体验：设置 “丝路商队模拟” 互动区（消费者可穿戴古代商队服饰，体验 “骆驼运输”“商品交易” 场景）、“非遗手作体验” 区（如地毯编织、乐器制作，收费 68 元 / 人），预计互动体验参与率达 40%；

文创转化：在展览出口设置 “丝路文创店”（300㎡），销售 “文物纹样丝巾”“丝路主题笔记本” 等文创产品，预计文创店每季度销售额达 300 万元。

中亚特色商品体验馆（L1 层，800㎡）：

分区展示：按中亚国家划分 “哈萨克斯坦馆”“乌兹别克斯坦馆”“吉尔吉斯斯坦馆”，展示各国特色商品（如哈萨克斯坦巧克力、乌兹别克斯坦丝绸、吉尔吉斯斯坦蜂蜜），配备 “商品溯源系统”（扫码可查看商品产地、运输路线）；

文化融入：每个场馆设置 “国家文化展示墙”（介绍历史、民俗），播放各国传统音乐，配备 “中亚籍导购”（提供母语服务），增强文化沉浸感；

消费转化：推出 “中亚商品体验装”（如 10 元 / 小盒巧克力），降低消费门槛，同时提供 “满 200 元包邮” 服务（中亚直邮），预计体验馆月均销售额达 200 万元。

1.2文化场景运营效果

文化影响力：2025 年目标丝绸之路主题场景接待游客客群占比提升至 35%，成为 “乌鲁木齐丝路文化体验必去地”，文化场景相关社交媒体话题播放量超 5 亿次；

消费带动：文化场景带动周边商户（如主题餐厅、文创店）销售额增长 25%，2025 年文化相关消费占比提升至 20%（原 8%）。

2. 方案二：年轻客群社交场景打造 —— 聚焦 “圈层社交”，提升互动粘性

2.1核心社交场景落地（投入 250 万元）

LG 层中心舞台社交场景：

活动运营：每周举办 “潮流主题活动”，如 “街舞比赛（每月 1 场，冠军奖金 5000 元）、说唱表演（每周 2 场）、潮牌发布会（每季度 2 场）”，2025 年计划举办 120 场活动，每场吸引客流 1500 人次；

社交功能：舞台周边设置 “社交互动区”，配备 “照片打印机”（免费打印活动照片，可分享至社交平台）、“圈层交友墙”（年轻客群可张贴交友信息），预计每场活动新增社交互动 300 次。

网红通道社交场景：

主题更新：每月更新 “网红通道” 主题，如 “丝路潮玩主题”“新疆美景主题”“国潮主题”，搭配 “互动打卡装置”（如 “潮玩盲盒拍照框”“新疆方言互动屏”），预计每月新增打卡照片分享 5000 条（社交媒体）；

圈层联动：与本地 “潮玩、汉服、电竞” 社群合作，在通道举办 “社群线下聚会”（每月 3 场），如 “汉服巡游”“电竞 cosplay 展示”，吸引社群用户到店，预计每场聚会带动客流 800 人次。

2.2社交场景效果评估

年轻客群粘性：2025 年目标年轻客群周均到店频次从 1.5 次提升至 2.5 次，社交场景参与率达 60%，年轻客群复购率提升至 65%（原 55%）；

社交传播力：年轻客群在社交媒体发布项目相关内容（如打卡照片、活动视频）年均超 10 万条，带动项目线上曝光量增长 40%。

3. 方案三：商务客群办公场景优化 —— 聚焦 “高效 + 品质”，提升办公体验

3.1办公场景升级方案（投入 300 万元）

高端商务中心（写字楼 1 层，800㎡）：

设施优化：引入 “智能会议系统”（支持远程视频会议、多语言翻译），配备 5 个不同规格会议室（可容纳 10-50 人），提供 “会议茶歇定制”（如高端咖啡、西域特色点心）、“文件打印扫描”（免费为入驻企业提供）服务，预计日均接待会议 10 场，企业满意度≥90%；

专属服务：设立 “商务专属接待区”，配备 2 名双语接待员（汉语、英语），为企业客户提供 “停车引导、楼层指引” 服务，同时提供 “商务礼品定制”（如丝路主题礼盒），满足企业商务需求。

270 度观景商务空间（写字楼 20 层，500㎡）：

空间打造：利用 270 度观景优势，打造 “商务洽谈区”（配备 10 组高端沙发、观景茶桌）、“开放式办公区”（提供 20 个工位，支持灵活办公），装修采用 “现代简约风格 + 丝路元素点缀”（如西域纹样地毯）；

配套服务：提供 “24 小时空调、高速 WiFi、免费茶水”，引入 “高端餐饮外送”（与 L5 层主题餐厅合作，30 分钟内送达），预计日均使用人数达 50 人次，成为企业高端洽谈、灵活办公的首选空间。

恒温泳池与健身中心（写字楼 B1 层，1200㎡）：

设施投入：引入 “恒温泳池”（25 米标准池，配备水循环系统）、“健身设备”（50 台专业器械，如跑步机、力量训练器），配备 5 名专业教练（提供免费健身指导）；

运营模式：采用 “会员制”（年卡 1.5 万元，写字楼企业员工享 8 折优惠），同时提供 “企业团建包场” 服务（2000 元 / 2 小时），预计会员数达 800 人，年销售额达 1200 万元。

3.2办公场景效果预判

商务客群留存：2025 年写字楼入驻企业续约率从 90% 提升至 95%，新增入驻企业以 “跨境电商、能源服务” 为主，产业集群效应进一步增强；

商业消费带动：商务客群在项目内餐饮、零售消费频次从每月 4 次提升至 6 次，单次消费额从 1000 元提升至 1200 元，年带动商业销售额增长 15%。

4. 方案四：社区客群便利场景构建 —— 聚焦 “便民 + 高频”，提升居民粘性

4.1便利场景落地（投入 200 万元）

社区活动空间（L4 层，600㎡）：

功能布局：划分 “老年活动区”（配备麻将桌、象棋桌、健康检测设备）、“儿童游乐区”（适合 3-6 岁儿童，提供滑梯、积木）、“家庭互动区”（配备投影仪，可举办社区电影夜），免费向周边居民开放，预计日均接待居民 500 人次；

活动运营：每月举办 “社区主题活动”，如 “老年健康讲座”“儿童手工课”“家庭厨艺比赛”，2025 年计划举办 24 场，每场吸引居民 200 人次，增强社区归属感。

便民服务设施（LG 层、B1 层）：

基础便民：在 LG 层设立 “便民服务站”，提供 “快递代收代寄、家政预约、水电费代缴” 服务，配备 2 名专职人员，营业时间与项目一致（10:00-22:00），预计日均服务居民 300 人次；

特色便民：在 B1 层超市旁设立 “生鲜自提点”（与本地生鲜平台合作，支持 “线上下单、线下自提”）、“衣物干洗店”（提供 “24 小时快洗” 服务，收费比市场价低 10%），解决居民日常需求，预计日均服务居民 200 人次。

4.2社区客群运营效果

居民到店频次：周边居民周均到店频次从 2 次提升至 3 次，其中 “社区活动、便民服务” 驱动的到店占比达 40%；

居民满意度：通过 “季度调研”（样本量 500 份），2025 年社区居民对项目便利服务满意度提升至 90%（原 75%），居民会员复购率提升至 55%（原 45%）。

5. 方案五：游客客群特色场景设计 —— 聚焦 “文化 + 特色”，提升消费转化

5.1特色场景落地（投入 300 万元）

丝绸之路主题打卡路线：

路线设计：串联 “LG 层丝路景观、L1 层中亚商品体验馆、L1 层丝绸之路主题展览、L5 层空中花园（丝路星空景观）” 四大场景，设计 “丝路打卡地图”（可在项目入口领取，完成 4 个场景打卡可兑换 “丝路文创小礼品”），预计游客打卡率达 70%；

导游服务：配备 10 名 “双语导游”（汉语、英语，部分会俄语、哈萨克语），提供 “免费讲解服务”（每小时 1 场），同时推出 “付费深度体验团”（98 元 / 人，含讲解 + 非遗手作体验），预计日均接待体验团 10 组，年销售额达 350 万元。

新疆特产集合店（L1 层，1000㎡）：

商品规划：汇集 “新疆各地特产”，如吐鲁番葡萄干（10 种口味）、阿克苏苹果（礼盒装）、和田玉饰品（平价至高端全覆盖）、西域精油（本土品牌），提供 “品质认证”（每款商品附 “产地溯源标签”）；

消费便利：设置 “游客专属收银通道”（减少排队时间），提供 “礼盒定制包装”（免费）、“全国包邮”（48 小时直达）服务，推出 “游客专属折扣”（凭身份证或旅游门票享 9 折），预计月均销售额达 300 万元，游客消费占比达 80%。

5.2游客客群运营效果

游客接待量：2025 年项目游客客群占比从 5% 提升至 10%，年接待游客达 180 万人次（原 90 万人次）；

消费转化：游客单次消费额从 600 元提升至 800 元，其中 “特色场景相关消费”（如文创、特产、体验活动）占比达 60%，年带动游客消费增长 60%。

（三）场景创新案例延伸：借鉴成功经验，优化落地策略

1. 成都宽窄巷子：文化场景与商业融合

背景：成都宽窄巷子以 “川西民居文化” 为核心，打造文化商业场景，面临 “游客体验同质化” 问题；

创新策略：

深化文化场景：引入 “川西非遗工坊”（如蜀绣、竹编），举办 “川西民俗活动”（如皮影戏、川剧变脸），同时打造 “文化打卡路线”，串联核心场景；

消费转化：在文化场景周边布局 “特色餐饮、文创店”，推出 “文化体验套餐”（含讲解 + 手作 + 餐饮），提升游客消费；

效果：2024 年游客年接待量达 2000 万人次，文化相关消费占比达 30%，成为成都文化商业标杆；

借鉴点：CC MALL 可进一步强化 “丝路文化场景与消费的绑定”，如在主题展览出口设置 “文创店”，在打卡路线终点设置 “特产店”，提升文化场景的消费转化效率。

2. 上海迪士尼小镇：家庭客群场景运营

背景：上海迪士尼小镇聚焦 “家庭客群”，打造 “主题化场景 + 互动体验”，面临 “家庭客群停留时间短” 问题；

创新策略：

场景分层：针对不同年龄段儿童打造 “亲子互动区”（如幼儿游乐区、儿童手工区），针对家长打造 “休憩区 + 餐饮区”，形成 “全家庭适配场景”；

活动运营：定期举办 “家庭主题活动”（如亲子 DIY、儿童剧），推出 “家庭套票”（含体验活动 + 餐饮），提升家庭客群粘性；

效果：2024 年家庭客群平均停留时间达 6 小时，家庭客群复购率达 70%，年销售额突破 15 亿元；

借鉴点：CC MALL 可优化 “家庭客群场景分层”，如在 L4 层 “乐・童心” 主题区划分 “幼儿区、少儿区、青少年区”，同时配套 “家长休憩区 + 餐饮区”，延长家庭客群停留时间。

（四）空间优化与场景创新风险防控：预判落地难题，保障效果落地

1. 核心风险识别与应对预案

风险类型	具体表现	应对预案	责任部门	整改时限
改造施工影响运营	2025 年 L4 层亲子区改造期间，周边商户客流量下降 30%，部分商户提出赔偿诉求	1. 优化施工计划：采用 “分区域施工” 模式（先改造儿童游乐区，再改造教培区），每个区域施工周期控制在 15 天内，减少整体影响；2. 商户补偿措施：对施工区域周边 10 家商户给予 “租金减免（施工期间免租 50%）、营销补贴（2 万元 / 家）”，同时通过项目 APP、小程序为商户导流；3. 消费者引导：在施工区域设置 “临时指引牌”，开通 “施工区域绕行通道”，配备 5 名引导员，确保客流顺畅	工程部、运营部	施工期间持续跟进
科技设施运维故障	“幻境空间” 体验馆 VR 设备月均故障 3 次，导致游客投诉率上升至 12%，影响体验口碑	1. 建立运维团队：组建 5 人专职运维小组（含 2 名 VR 设备工程师、1 名全息投影技术员、2 名智能设备维护员），实行 “24 小时值班制”，设备故障 1 小时内响应，4 小时内修复；2. 备用设备储备：为 VR 设备、全息投影设备配备 20% 备用机（如备用 VR 头显 4 台、备用投影设备 2 套），故障时立即替换，减少停摆时间；3. 投诉补偿机制：对因设备故障影响体验的游客，赠送 “二次体验券” 或 “项目消费满减券（满 100 减 30）”，降低投诉负面影响	技术部、客服部	设备运营期间持续优化
文化场景吸引力下降	丝绸之路主题展览运营 3 个月后，游客参观量环比下降 45%，互动体验参与率不足 20%	1. 内容动态更新：每季度调整展览 30% 内容（如新增 “丝路货币展”“西域服饰展”），联合新疆博物馆推出 “文物特展月”（每月引入 1 件一级文物复制品），保持新鲜感；2. 互动形式升级：新增 “丝路数字研学” 项目（针对学生群体，开发 “丝路贸易模拟” 线上游戏，线下配套研学手册），推出 “夜间沉浸式展览”（结合灯光秀，打造 “丝路夜话” 场景）；3. 外部合作引流：与本地旅行社合作，将展览纳入 “乌鲁木齐文化研学路线”，给予旅行社 “游客导流奖励（50 元 / 人）”	市场部、文旅部	每季度评估调整
夜间经济安全隐患	“时代之夜” 夜市运营期间，发生 2 起游客财物丢失事件，1 起醉酒冲突事件，安全投诉增加	1. 安防升级：增设 50 个监控摄像头（覆盖夜市全区域），配备 20 名安保人员（每 100㎡1 名），实行 “10 分钟巡逻制”，在夜市入口设置 “安检门”，禁止携带酒精饮品入内；2. 应急机制：设立 “夜市应急服务点”，配备 2 名医护人员、1 套应急医疗设备，与附近派出所建立 “10 分钟联动响应” 机制，突发事件快速处置；3. 商户管理：与夜市 50 家商户签订 “安全责任书”，禁止商户售卖高度酒精饮品，要求商户店员协助维护现场秩序，违规者取消入驻资格	安保部、运营部	夜间运营期间持续执行

2. 风险监测与评估机制

日常监测指标：每日跟踪 “施工区域商户客流变化（目标下降不超过 15%）、科技设备故障率（目标≤2%/ 月）、文化场景游客量（目标环比下降不超过 20%）、夜间经济安全事件数（目标≤1 起 / 月）”，数据异常时立即启动应急预案；

月度评估会议：每月召开 “风险评估专项会议”，汇总各风险指标数据，分析风险成因（如设备故障是否因使用频率过高、文化场景吸引力下降是否因宣传不足），调整应对策略；

年度效果复盘：每年年底开展 “风险防控效果复盘”，评估全年风险发生率、应对措施有效性，形成《年度风险防控报告》，为下一年度风险防控提供参考，目标全年重大风险事件发生率≤5%。

（五）跨项目经验借鉴：从行业标杆看场景创新趋势

1. 北京合生汇：“深夜食堂” 夜间场景运营

背景：北京合生汇曾面临 “夜间客流稀疏、商户闭店早” 问题，2022 年启动夜间场景改造；

创新策略：

打造 “21 区 BLOCK 深夜食堂”（3000㎡），引入 80 家特色餐饮商户，延长营业时间至凌晨 2:00，配套 “灯光装饰、街头演艺”；

推出 “夜间消费福利”（如 “22:00 后餐饮 8 折”“夜间停车免费”），与网约车平台合作推出 “夜间打车补贴”；

效果：2024 年夜间客流占比提升至 42%，夜间销售额突破 3 亿元，带动项目整体销售额增长 28%；

借鉴点：CC MALL 可进一步优化夜间消费福利体系，如联合本地打车平台（如滴滴）推出 “夜间到店打车立减 20 元”，同时增加夜间餐饮业态多样性（如引入新疆本土夜宵品牌），提升夜间消费吸引力。

2. 杭州湖滨银泰 in77：“文化 + 科技” 场景融合

背景：杭州湖滨银泰 in77 为提升年轻客群粘性，2023 年打造 “文化 + 科技” 融合场景；

创新策略：

引入 “宋韵数字体验馆”，利用 VR 技术还原宋代市井生活，消费者可 “穿越” 体验宋代商贸、手工艺；

推出 “宋韵数字文创”（如数字藏品、虚拟服饰），消费者可通过线上平台购买，线下场景兑换实物；

效果：2024 年年轻客群占比提升至 78%，文化科技场景年接待客流 180 万人次，带动文创销售额增长 45%；

借鉴点：CC MALL 可将丝绸之路文化与数字技术深度融合，如开发 “丝路数字藏品”（每月发行 1 款，限量 1000 份），消费者购买后可在 “幻境空间” 体验馆兑换对应实体文创，提升文化场景的科技感与收藏价值。

（六）实施保障措施：确保规划落地执行

1. 组织架构保障

成立 “空间优化与场景创新专项小组”，由项目总经理担任组长，成员涵盖工程部、运营部、市场部、技术部等 6 个部门核心人员（共 15 人），每周召开 “项目进度会”，跟踪改造、运营进展；

设立 “跨部门协调机制”，针对施工影响运营、科技设备故障等跨部门问题，实行 “首问负责制”，确保问题 24 小时内响应，72 小时内解决。

2. 数据监测保障

搭建 “空间场景数据监测平台”，实时跟踪 “各楼层客流、商户销售额、场景参与率、设备故障率” 等 20 项核心指标，数据异常时自动预警；

每月生成《空间场景运营报告》，分析数据趋势（如 “LG 层潮牌区客流增长是否达预期”“文化展览参与率是否下降”），为策略调整提供数据支撑。

3. 消费者参与保障

建立 “消费者体验反馈机制”，通过项目 APP、小程序开设 “场景建议通道”，每月收集 1000 份消费者反馈，对有效建议给予 “消费满减券（50 元 / 条）” 奖励；

每季度举办 “消费者体验官” 活动，邀请 50 名不同客群代表（年轻客群、家庭客群、商务客群等）实地体验场景，提出优化建议，确保场景设计符合消费者需求。

八、业态优化及品牌焕新

（一）业态结构优化：以“客群需求 + 特色差异”为核心，重构业态生态

1. 结构一：零售业态升级 —— 聚焦 “国际化 + 区域特色”，提升消费层级

1.1业态规划与品牌引入（2025 年投入 600 万元，零售业态总面积 1.2 万㎡，占商业总面积 30%）

零售细分品类	面积占比	核心品牌规划	引入标准与保障措施	客群匹配重点	预期成效
国际美妆	25%	资生堂（新疆首店，200㎡）、ERNOLASZLO（西北首店，150㎡）、Dior 美妆（形象升级店，180㎡）	1. 引入标准：品牌需具备 “国际一线资质”“年销售额超 10 亿元”“有区域首店运营经验”；2. 保障措施：提供 “免租 6 个月 + 装修补贴 1200 元 /㎡”，协助对接自治区首店经济政策（最高补贴 50 万元 / 家）	高净值女性客群（25-45 岁）、商务客群	2025 年国际美妆区月均销售额突破 800 万元，客单价达 1500 元，较现有美妆区提升 40%
中亚特色零售	30%	哈萨克斯坦巧克力集合店（150㎡）、乌兹别克斯坦丝绸馆（200㎡）、吉尔吉斯斯坦手工艺品店（180㎡）	1. 引入标准：品牌需为 “中亚国家本土知名品牌”“产品具备独家代理资质”；2. 保障措施：联合乌鲁木齐国际陆港区提供 “跨境物流补贴（运费减免 30%）”，设立 “中亚商品溯源系统”，增强消费者信任	游客客群、文化爱好者	2025 年中亚特色零售区月均销售额达 600 万元，游客消费占比超 70%，带动项目跨境消费标签强化
潮流服饰	25%	NIKERISE（新疆首店，300㎡）、INXX（区域首店，200㎡）、文墨（形象店升级，180㎡）	1. 引入标准：品牌需 “年轻化定位（目标客群 18-35 岁）”“年新开店铺超 20 家”；2. 保障措施：在 LG 层打造 “潮流主题街区”，配套 “网红打卡装置 + 音乐氛围系统”，提供 “营销活动联合策划”（如季度潮流发布会）	疆三代年轻客群	2025 年潮流服饰区月均销售额达 750 万元，坪效提升至 2.2 万元 /㎡/ 年，年轻客群复购率提升至 65%
精品配饰	20%	周大福传承系列（旗舰店升级，200㎡）、APM Monaco（西北首店，150㎡）、新疆本土和田玉工坊（180㎡）	1. 引入标准：高端配饰品牌需 “国际知名度高”，本土品牌需 “非遗工艺传承资质”；2. 保障措施：设置 “精品展柜专区”，配备 “一对一导购服务”，推出 “定制化服务”（如和田玉刻字）	商务客群、礼品消费客群	2025 年精品配饰区月均销售额达 500 万元，客单价超 3000 元，节日期间（如春节、古尔邦节）销售额翻倍

1.2运营优化措施

动线联动：将国际美妆区、潮流服饰区、中亚特色零售区串联成 “零售主题动线”，设置 “业态指引地贴”“主题灯光标识”，减少客流盲区，目标动线覆盖率达 95%；

场景营销：每月举办 “零售主题活动”，如 “国际美妆节”（品牌满减 + 美妆课堂）、“中亚商品展销会”（满 200 减 50），2025 年计划举办 24 场，每场带动零售业态销售额增长 15%；

数字化赋能：为零售品牌配备 “智能导购系统”，消费者扫码可查看 “商品评价、搭配推荐”，同时打通 “线上商城”，支持 “线下体验 + 线上下单”，目标线上订单占比提升至 20%。

2. 结构二：餐饮业态创新 —— 打造 “多元化场景 + 特色体验”，延长消费时长

2.1业态规划与品牌引入（2025 年投入 400 万元，餐饮业态总面积 8000㎡，占商业总面积 20%）

餐饮细分品类	面积占比	核心品牌规划	场景设计亮点	客群匹配重点	预期成效
全息光影秀场餐厅	20%	超级・小尕子（24 小时营业，500㎡）、西域宴遇（丝路主题，400㎡）	1. 超级・小尕子：打造 “360° 全息投影餐桌”，播放新疆美景、丝路文化动画，搭配 “民族歌舞表演”（每晚 19:00-21:00）；2. 西域宴遇：设置 “丝路商队主题包间”，餐具融入西域纹样，提供 “沉浸式用餐体验”	家庭客群、游客客群、夜间消费客群	2025 年全息光影秀场餐厅日均翻台率达 4 次，客单价达 180 元，夜间（20:00 后）销售额占比超 40%
新疆特色美食体验	30%	马有鱼（本土烤鱼品牌，300㎡）、古丽么么虾（特色虾火锅，250㎡）、新疆非遗美食工坊（200㎡，提供烤包子、手抓饭制作体验）	1. 非遗美食工坊：设置 “透明厨房”，消费者可观看美食制作过程，参与 “1 小时美食 DIY 课程”（收费 68 元 / 人）；2. 品牌联动：推出 “新疆美食套餐”（如马有鱼烤鱼 + 古丽么么虾小吃拼盘），支持 “跨店核销”	本地居民客群、游客客群	2025 年新疆特色美食区月均销售额达 500 万元，体验式消费占比达 30%，游客复购率提升至 25%
国际美食集合	25%	必胜客（主题店升级，300㎡）、泰德罗（泰国菜，250㎡）、星巴克臻选店（200㎡）	1. 星巴克臻选店：打造 “丝路主题门店”，推出 “新疆特色饮品”（如薰衣草拿铁）；2. 国际美食区：设置 “共享用餐区”，配备 “多语言菜单”，满足商务宴请、闺蜜聚餐等场景	商务客群、年轻客群	2025 年国际美食集合区月均销售额达 450 万元，客单价达 120 元，商务宴请消费占比超 35%
轻食与夜宵	25%	奈雪的茶（24 小时店，180㎡）、夸父炸串（夜宵主题店，150㎡）、新疆本土酸奶吧（120㎡）	1. 夜宵主题店：营业时间延长至凌晨 2:00，推出 “夜间折扣”（22:00 后满 50 减 15）；2. 轻食区：设置 “健康饮食指南”，提供 “定制化轻食套餐”（如减脂餐、儿童餐）	年轻客群、夜间消费客群	2025 年轻食与夜宵区月均销售额达 300 万元，夜间销售额占比超 60%，带动项目整体夜间客流提升 20%

2.2运营优化措施

场景联动：将全息光影秀场餐厅与 L5 层空中花园结合，推出 “花园用餐套餐”（含用餐 + 花园观景），目标套餐月销量达 1000 份；

会员权益：为餐饮会员提供 “积分抵现（100 积分抵 10 元）、生日免单（生日当天消费满 200 免 50）” 权益，目标餐饮会员复购率提升至 55%；

食品安全管控：建立 “餐饮食品安全追溯系统”，定期开展 “食品安全检查”（每月 1 次），公示检查结果，目标食品安全投诉率低于 1%。

3. 结构三：体验业态拓展 —— 聚焦 “互动式 + 沉浸式”，增强消费粘性

3.1业态规划与品牌引入（2025 年投入 800 万元，体验业态总面积 1 万㎡，占商业总面积 25%）

体验细分品类	面积占比	核心品牌规划	互动体验亮点	客群匹配重点	预期成效
儿童成长空间	30%	meland club（品质儿童乐园，1500㎡）、番茄田艺术（儿童美育，500㎡）、儿童马术俱乐部（800㎡）	1. meland club：引入 “科学实验室、角色扮演小镇” 等互动项目，配备 “家长休憩区”（提供咖啡、充电服务）；2. 儿童马术俱乐部：设置 “迷你马术赛道”，提供 “一对一马术教学”（收费 200 元 / 课时）	3-12 岁儿童家庭客群	2025 年儿童成长空间月均接待 1.5 万人次，会员数达 5000 人，月均销售额达 600 万元，家庭客群停留时间延长至 4 小时
沉浸式娱乐	35%	7D 全息投影星轶影城（1200㎡，含 4 个主题影厅）、幻境空间 VR 体验馆（1000㎡）、剧本杀沉浸剧场（500㎡，丝路主题剧本）	1. 星轶影城：4 个影厅分别打造 “丝路古城、未来科技、海底世界、童话王国” 主题，配备 “动感座椅 + 环境特效”（如风雨、气味）；2. 剧本杀剧场：采用 “真人 NPC + 实景装修”，推出《丝路商队》《西域寻宝》等定制剧本	年轻客群、情侣客群	2025 年沉浸式娱乐区月均接待 2 万人次，客单价达 80 元，周末上座率超 90%，带动项目年轻客群占比提升至 75%
文创体验	20%	新疆非遗文创工坊（600㎡，含地毯编织、乐器制作体验）、西西弗书店（体验式升级，800㎡）	1. 非遗文创工坊：邀请非遗传承人驻场教学，消费者可购买 “定制化非遗产品”（如刻字乐器、个性化地毯）；2. 西西弗书店：设置 “文化沙龙区”，每月举办 2 场 “丝路文化讲座”，配备 “文创产品区”	文化爱好者、亲子客群、商务客群	2025 年文创体验区月均销售额达 300 万元，体验项目参与率超 40%，文化活动场均参与人数达 200 人
运动健康	15%	乐刻运动（24 小时健身房，600㎡）、室内高尔夫体验馆（400㎡）、瑜伽工作室（300㎡）	1. 乐刻运动：配备 “智能健身设备”（可连接 APP 记录数据），提供 “团课服务”（如动感单车、普拉提）；2. 室内高尔夫：引入 “模拟器系统”，支持 “全球知名球场模拟”，提供 “教练指导”（收费 150 元 / 小时）	年轻客群、商务客群	2025 年运动健康区月均会员新增 300 人，月均销售额达 200 万元，会员周均到店频次达 3 次

3.2运营优化措施

套票联动：推出 “体验业态套票”（如 “meland club + 星轶影城” 亲子套票 198 元、“VR 体验馆 + 剧本杀” 年轻套票 158 元），目标套票月销量达 2000 份；

社群运营：为各体验业态建立专属社群（如儿童乐园家长群、剧本杀玩家群），定期发布 “活动预告、专属优惠”，目标社群活跃度（日均互动≥50 条）达 80%；

数据监测：实时跟踪各体验业态 “接待人数、参与时长、复购率”，每月优化项目内容（如更新剧本杀剧本、调整儿童乐园互动项目），目标体验业态满意度≥90%。

4. 结构四：服务业态完善 —— 围绕 “品质化 + 个性化”，提升服务价值

4.1业态规划与服务升级（2025 年投入 300 万元，服务业态总面积 2000㎡，占商业总面积 5%）

服务细分品类	面积占比	核心服务内容	服务升级亮点	客群匹配重点	预期成效
高端会员中心	40%	茶歇饮品、独立化妆间、商务洽谈室、会员专属停车场	1. 茶歇区：提供 “定制化饮品”（如新疆特色奶茶、现磨咖啡）、“精致点心”（每日更新品类）；2. 独立化妆间：配备 “一线美妆产品”（资生堂、Dior）、“专业化妆镜”，提供 “免费补妆服务”；3. 商务洽谈室：配备 “智能会议系统”（支持远程视频），提供 “打印、复印” 免费服务	高净值会员、商务客群	2025 年高端会员中心会员数达 3000 人，会员消费占比提升至 40%，会员满意度≥95%
跨境服务专区	30%	多语言翻译（汉语、英语、俄语、哈萨克语）、签证咨询、跨境物流对接、货币兑换	1. 多语言服务：配备 10 名专业翻译人员（持语言等级证书），提供 “实时翻译”（购物、用餐场景）；2. 跨境物流：与顺丰、中通跨境物流合作，提供 “门到门配送”（中亚地区 7-10 天达），运费减免 20%；3. 签证咨询：联合旅行社提供 “中亚国家签证代办” 服务（收费 500 元 / 人，会员享 8 折）	跨境游客客群、外贸从业者	2025 年跨境服务专区月均服务 1000 人次，跨境物流订单月均 500 单，签证代办月均 100 人
生活服务配套	20%	干洗服务、家政预约、家电维修、宠物寄养（与 L1 层爱宠基地联动）	1. 干洗服务：提供 “24 小时快洗”（收费比市场价低 10%）、“上门取送件”（3 公里内免费）；2. 宠物寄养：与爱宠基地共享空间，提供 “宠物美容 + 寄养” 套餐（50 元 / 天，含美容）	周边居民客群、家庭客群	2025 年生活服务配套月均服务 800 人次，客户复购率达 60%，带动周边居民到店频次提升 20%
医疗健康服务	10%	健康检测（血压、血糖、体脂）、急救服务、健康咨询	1. 健康检测：配备 “智能体检设备”，提供 “免费基础检测”，检测报告可同步至手机 APP；2. 急救服务：配备 2 名医护人员、1 套急救设备，与附近医院建立 “10 分钟联动响应” 机制	全客层（以老年客群、家庭客群为主）	2025 年医疗健康服务月均服务 500 人次，健康咨询满意度≥92%，提升项目便民形象

4.2运营优化措施

服务动线优化：将高端会员中心、跨境服务专区集中布局在 L2 层（靠近写字楼连廊），生活服务配套布局在 LG 层（靠近居民入口），医疗健康服务布局在 L1 层（主入口附近），目标服务动线便捷率达 90%；

服务评价体系：建立 “服务满意度评价系统”（线上扫码评价 + 线下纸质评价），每月评选 “服务之星”（奖励 500 元 / 人），目标服务业态整体满意度≥93%；

会员专属服务：为高端会员提供 “一对一专属顾问” 服务，涵盖 “消费引导、服务预约、投诉处理”，目标会员专属服务响应时间≤10 分钟。

（二）品牌焕新策略：以“新鲜度 + 差异化”为核心，保持商业活力

1. 策略一：首店品牌引入 —— 借政策红利，构建“层级化首店矩阵”

1.1首店引入标准与目标规划（2025-2026 年计划引入首店 45 家）

首店层级	定义	引入标准	2025 年目标	2026 年目标	代表品牌案例
国际首店	品牌在中国大陆首次开设的门店	1. 品牌为全球 500 强企业旗下或国际一线品牌；2. 年销售额超 50 亿元；3. 门店面积≥500㎡	2 家	3 家	NIKERISE（运动潮流）、ERNOLASZLO（高端美妆）
全国首店	品牌在中国大陆已布局，首次进入西北区域	1. 品牌在国内其他区域布局超 80 家门店；2. 年轻客群占比超 70%；3. 门店面积≥300㎡	3 家	5 家	meland club（儿童乐园）、星轶影城（7D 全息投影）
新疆首店	品牌在国内其他区域布局，首次进入新疆	1. 品牌在国内其他区域布局超 30 家门店；2. 具备区域运营经验；3. 门店面积≥150㎡	10 家	15 家	文墨（国潮服饰）、OLD ORDER（潮流鞋履）、超级・小尕子（全息光影餐厅）
区域首店	品牌在新疆已有门店，首次进入乌鲁木齐	1. 品牌在新疆其他地州布局超 5 家门店；2. 本地口碑良好；3. 门店面积≥100㎡	5 家	5 家	马有鱼（本土烤鱼）、古丽么么虾（特色火锅）

1.2首店引入保障与运营支持

政策对接：成立 “首店申报专项小组”，对接自治区商务厅、乌鲁木齐市商务局，精准匹配《关于支持首店首发经济发展的指导意见》，为符合条件的首店申请补贴（国际首店最高 200 万元 / 家，新疆首店最高 50 万元 / 家），2025 年目标获取首店补贴总额 350 万元；

资源倾斜：为国际首店、全国首店提供 “黄金铺位”（如 LG 层主入口、L1 层核心区域），配套 “定制化装修设计”（项目承担 50% 设计费用），同时优先纳入项目年度营销计划（如开业活动由项目联合策划，承担 60% 推广费用）；

数据赋能：为新引入首店提供 “客群画像数据”（如目标客群消费习惯、到店频次），协助品牌制定 “本地化运营策略”，目标首店开业后 3 个月内实现盈利的比例达 80%。

1.3案例参考：成都 IFS 首店运营模式

成都 IFS 通过 “首店 + 场景” 深度融合，2024 年引入首店 120 家，首店客流贡献占比达 35%。其核心经验在于：为国际首店打造 “主题化门店”（如 LV 成都 IFS 店融入熊猫元素），同时联合首店举办 “独家活动”（如首店限定商品发售、品牌发布会）。CC MALL 可借鉴此模式，为 NIKERISE 新疆首店打造 “丝路潮流主题门店”，推出 “新疆限定款运动鞋”，提升首店吸引力与话题性。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库