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商业地产案例分析-乌鲁木齐CC MALL时代广场项目（五） |
商业地产案例分析-乌鲁木齐CC MALL时代广场项目（五） 原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组 导读：本报告认为CC MALL时代广场作为乌鲁木齐商业蓝海市场的重要标杆，具有独特的区位价值、文化价值和品牌价值。项目通过丝绸之路文化IP的打造、首店经济战略的实施、空间优化与场景创新、数字化转型与智慧赋能等举措，成功实现了从传统商业综合体向"360度生活美学"主题的新型体验式商业综合体的转型 全文共105500字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。 作者：李桂松 | 北京云阿云智库平台理事长 作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁 作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198 乌鲁木齐CC MALL时代广场资产运营及资产优化管理专项报告 目录 一、市场分析及项目概述 二、本体 SWOT 及项目现状 三、竞品分析及差异化应对策略 四、核心挑战及破局路径 五、定位升级与客群分析 六、招商创新及政策赋能 七、空间优化及场景创新 八、业态规划及品牌焕新 九、运营管理专项提升 十、资产优化与实施策略 十一、项目建议及行业启示 八、业态规划及品牌焕新 2. 策略二：品牌组合优化 —— 以 “客群匹配 + 业态协同” 为导向，避免同质化 2.1品牌组合评估体系（每季度开展 1 次，淘汰低效品牌）
2.2“一店一色” 视觉设计落地（2025 年投入 200 万元） 设计标准：要求新引入品牌门店设计需满足 “三个融合”—— 融合项目整体风格（丝路元素、现代简约）、融合品牌自身特色、融合所在楼层主题（如 LG 层潮流主题、L4 层亲子主题）；例如： 文墨新疆首店：采用 “工业风 + 丝路纹样” 装修，墙面绘制 “新疆美景涂鸦”，陈列架融入 “骆驼造型”； meland club：采用 “童话风 + 新疆色彩”（蓝色、绿色为主），入口设置 “天山雪山造型拱门”，内部配备 “新疆动物造型游乐设施”； 设计审核机制：成立 “视觉设计审核小组”（由项目设计部、运营部及外部设计专家组成），对品牌门店设计方案进行 “两轮审核”（初稿审核、终稿审核），审核通过率需达 100% 方可进场装修，2025 年目标新引入品牌 “一店一色” 覆盖率 100%。 2.3品牌联动运营 主题营销联动：每月组织 2-3 场 “品牌联动活动”，如 “LG 层潮流品牌联合走秀”（文墨、OLD ORDER、NIKERISE 联合举办）、“亲子品牌联动嘉年华”（meland club、番茄田艺术、儿童马术俱乐部联合举办），2025 年计划举办 30 场，每场带动联动品牌销售额增长 15%； 会员权益互通：打通各品牌会员体系，实现 “积分互通、权益共享”，如消费者在超级・小尕子消费可累积项目积分，积分可兑换 meland club 门票或星轶影城电影票，2025 年目标会员跨品牌消费率提升至 40%。 3. 策略三：品牌生命周期管理 —— 动态更新，保持商业新鲜感 3.1品牌生命周期阶段划分与运营策略
3.2新鲜血液引入机制 快闪店常态化：在 LG 层、L1 层设置 “快闪店专区”（总面积 500㎡），每月引入 5-8 家快闪品牌（涵盖潮流服饰、文创产品、特色美食），租期 1-3 个月，2025 年计划引入快闪品牌 60 家，带动快闪区月均销售额达 150 万元； 跨界品牌合作：与 “天山明月城・丝路有戏”（新疆创博文化旅游投资有限公司旗下 IP）合作，引入 “演艺 + 零售” 跨界品牌，在项目内打造 “沉浸式互动演艺街区”（2000㎡），每周举办 3 场 “丝路主题演艺”，带动周边品牌销售额增长 20%； 新锐品牌孵化：联合乌鲁木齐市商务局，设立 “新锐品牌孵化基地”，为新疆本土新锐品牌（如年轻设计师品牌、跨境创业品牌）提供 “免租 3 个月 + 运营指导” 支持，2025 年计划孵化新锐品牌 10 家，其中 5 家实现长期入驻。 4. 策略四：本土文化品牌孵化 —— 挖掘区域特色，增强文化认同 4.1本土品牌筛选标准与孵化方向
4.2孵化支持措施 资金支持：联合乌鲁木齐市文旅局设立 “本土品牌孵化基金”，为符合条件的品牌提供 “最高 50 万元无息贷款”，同时补贴 “品牌升级费用”（装修、设计费用补贴 50%，最高 20 万元 / 家）； 资源对接：为本土品牌对接 “供应链资源”（如餐饮品牌食材供应商、文创品牌生产厂家），降低采购成本；同时对接 “媒体资源”（新疆本地电视台、抖音 KOL），提升品牌知名度； 运营指导：组建 “本土品牌孵化专家团”（含餐饮运营专家、文创设计专家、商业管理专家），每月为孵化品牌提供 “1 次一对一运营指导”，涵盖产品研发、营销策划、会员管理等领域，目标孵化品牌存活率达 90%。 4.3案例参考：西安 “长安十二时辰” 本土品牌孵化模式 西安 “长安十二时辰” 主题街区通过 “文化 + 商业” 孵化本土品牌，将陕西非遗手作、特色餐饮融入沉浸式场景，2024 年孵化本土品牌 20 家，其中 “长安茶宴”“陕西非遗皮影工坊” 成为网红品牌，月均销售额超 200 万元。其核心经验在于 “场景赋能品牌”—— 将本土品牌与文化场景深度绑定，让消费者在体验文化的同时消费品牌产品。CC MALL 可借鉴此模式，将本土餐饮品牌、非遗手作品牌融入 “丝绸之路主题场景”，如在丝路主题展览周边布局本土文创店、非遗工坊，提升品牌曝光与消费转化。 （三）各楼层规划布局及品牌落位策略 1. LG 层：潮流社交与生活配套区（面积占比 22%，约 9000㎡） 定位升华 打造 “疆三代潮流社交枢纽 + 全客层生活补给站”，以年轻客群为核心，融合潮流消费、日常采购与社交互动，形成 “高频消费 + 低频体验” 的流量闭环，目标年轻客群占比达 85%，日均客流贡献 35%。 主要业态 潮流服饰、潮玩手办、精品超市、巨幕影院、生活服务配套 品牌组合（具体落位） 潮流服饰（12-15 家）：NIKERISE（新疆首店，300㎡）、OLD ORDER（新疆首店，200㎡）、BJHG（区域首店，180㎡）、文墨（形象升级店，150㎡）、INXX（区域首店，180㎡）、URBAN REVIVO（潮流店，250㎡）、蕉内（新疆首店，120㎡）、LILANZ（年轻化系列，150㎡）、VANS（形象店，180㎡）、MLB（区域首店，150㎡）、Dickies（120㎡）、李宁（国潮店，200㎡）。 潮玩手办（3-4 家）：卡游手办旗舰店（200㎡）、泡泡玛特（新疆首店，150㎡）、52TOYS（区域首店，120㎡）、模言文化（本土潮玩集合店，100㎡）、照天印文创（红色主题文创潮品+DIY）。 精品超市（1 家）：友好超市升级版（2000㎡），增设 “中亚商品专区”（300㎡），引入哈萨克斯坦巧克力、乌兹别克斯坦蜂蜜等跨境商品。 巨幕影院（1 家）：万达影城 IMAX 厅（1500㎡），配备 4K 激光放映设备，增设 “丝路主题影厅”（1 个，150 座），播放西域文化相关影片。 生活服务（5-6 家）：美宜佳 24 小时便利店（120㎡）、菜鸟驿站（80㎡）、美甲美睫工作室（100㎡）、手机维修店（80㎡）、宠物洗护站（与 L1 层爱宠基地联动，100㎡）。 租金水平 潮流服饰：保底租金 350-500 元 /㎡/ 月，扣点率 18-22%（首店品牌保底租金下浮 20%）； 潮玩手办：保底租金 400-600 元 /㎡/ 月，扣点率 20-25%； 精品超市：保底租金 150-200 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%； 生活服务：保底租金 250-350 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%。 焕新重点 引入 6-8 家新疆首店 / 区域首店潮流品牌，打造 “西北潮流首店集群”，提升年轻客群稀缺性感知； 打造 300㎡“潮玩互动区”，设置 “盲盒开盒台、手办定制工坊”，联动品牌每月举办 “潮玩发售会”； 升级友好超市 “跨境商品专区”，跨境商品 SKU 达 500+，占超市总 SKU 的 15%； 影院增设 “丝路主题周边售卖区”（50㎡），销售影厅定制文创产品。 特色活动与政策支持 每月举办 “LG 层潮流周”，联合品牌开展 “穿搭挑战赛、街舞 battle” 等活动，单次活动吸引客流超 2000 人次； 首店品牌提供 “装修补贴 800-1200 元 /㎡+ 免租期 6-9 个月”，潮玩品牌额外给予 “营销活动补贴 5 万元 / 家 / 年”； 与抖音、小红书合作发起 “#CC MALL 潮玩打卡” 话题，邀请本地潮人 KOL 探店，目标话题播放量超 3 亿次； 推出 “潮流消费满减券”（满 500 减 100），仅限 LG 层潮流业态使用，提升客单价（目标客单价从 350 元提升至 450 元）。 布局策略 主入口（靠近地铁口）布局 NIKERISE、OLD ORDER 等首店旗舰店，打造 “潮流第一视觉冲击”； 中庭区域设置 “潮玩互动区 + 泡泡玛特旗舰店”，形成聚客核心，周边环绕 URBAN REVIVO、文墨等潮流服饰品牌； 超市位于 LG 层西侧，临近居民出入口，方便日常采购；影院位于东侧，与潮流服饰区形成动线闭环； 动线设计采用 “回字形 + 网红通道”，通道两侧设置潮流涂鸦墙、打卡装置，延长客流停留时间（目标停留时间从 45 分钟延长至 90 分钟）。 2. L1 层：跨境精品与文化体验区（面积占比 20%，约 8200㎡） 定位升华 打造 “一带一路跨境商业门户 + 丝路文化体验核心区”，以跨境商品、国际美妆、黄金珠宝为核心，融合文化展示与特色服务，吸引高净值客群与跨境游客，目标跨境消费占比达 25%，高端客群贡献销售额 40%。 主要业态 国际美妆、黄金珠宝、中亚特色零售、跨境服务中心、文化体验店 品牌组合（具体落位） 国际美妆（6-8 家）：Sephora（新疆首店，400㎡）、HAYDON 黑洞（区域首店，350㎡）、资生堂（新疆首店，200㎡）、ERNOLASZLO（西北首店，150㎡）、Dior 美妆（形象升级店，180㎡）、雅诗兰黛（旗舰店，180㎡）、兰蔻（150㎡）、MAC（120㎡）、月魁星（120㎡，主推月魁星、凤池夸两大高端美妆品牌，产品涵盖护肤、美妆、香氛系列）。 黄金珠宝（5-6 家）：周大福传承系列（旗舰店，250㎡）、周生生（形象店，200㎡）、老凤祥（丝路主题店，200㎡）、六福珠宝（180㎡）、新疆本土和田玉工坊（150㎡，非遗传承店）、APM Monaco（西北首店，150㎡）、琥福珠宝（黄金、珠宝、钻石定制服务）。 中亚特色零售（8-10 家）：哈萨克斯坦 KOSMOS 美妆馆（180㎡）、乌兹别克斯坦 PAKHTA 丝绸馆（200㎡）、吉尔吉斯斯坦 AK SAU 蜂蜜店（120㎡）、中亚商品集合店（300㎡，涵盖塔吉克斯坦、土库曼斯坦特色商品）、丝路文创旗舰店（250㎡，新疆博物馆联名）。 跨境服务中心（1 家）：一带一路服务中心（100㎡），提供多语言翻译、跨境物流代办、签证咨询服务。 文化体验店（2-3 家）：新疆非遗手作工坊（200㎡，地毯编织、乐器制作）、丝路主题书店（150㎡，售卖文化书籍与文创产品）。 租金水平 国际美妆：保底租金 600-800 元 /㎡/ 月，扣点率 20-25%（首店品牌保底租金下浮 15%）； 黄金珠宝：保底租金 500-700 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（本土和田玉工坊保底租金下浮 30%，扶持非遗品牌）； 中亚特色零售：保底租金 300-450 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%（享受跨境政策补贴，实际租金成本降低 20%）； 文化体验店：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%（政府文化补贴覆盖 50% 租金）。 焕新重点 引入 Sephora、HAYDON 黑洞等美妆集合店，汇聚国际一线美妆品牌 SKU 达 2000+，打造 “乌鲁木齐美妆第一站”； 打造 500㎡“中亚商品馆”，集中布局 8 家中亚特色品牌，配备 “商品溯源系统”，消费者扫码可查看产地与物流信息； 周大福、老凤祥等珠宝品牌推出 “丝路主题系列”（如和田玉 + 丝路纹样设计），本土和田玉工坊提供 “定制化刻字服务”； 设立 “丝路文化展示墙”（贯穿 L1 层中庭，100㎡），展示中亚国家文化、丝路贸易历史，增强体验深度。 特色活动与政策支持 每季度举办 “中亚商品展销周”，联合中亚品牌推出 “满 1000 减 200 + 跨境物流包邮” 活动，目标单次展销周销售额超 500 万元； 国际美妆品牌每月举办 “VIP 品鉴会”，邀请高净值会员体验新品，提供 “一对一妆容定制” 服务，提升复购率（目标复购率达 40%）； 为中亚品牌提供 “保税展示交易” 政策支持，关税延迟至销售后缴纳，降低品牌运营成本； 推出 “跨境消费专属权益”，跨境游客凭护照享 “9 折优惠 + 免税额度申请”，本土客群消费满 2000 元赠送 “中亚文化体验券”（非遗手作体验）。 布局策略 主入口（商场正门）布局 Sephora、周大福传承系列旗舰店，打造高端形象第一印象； 中庭区域设置 “中亚商品馆 + 丝路文化展示墙”，形成文化与商业融合的核心聚客区，周边环绕资生堂、ERNOLASZLO 等国际美妆品牌； 黄金珠宝品牌集中布局在中庭西侧，形成 “珠宝精品区”，和田玉工坊位于东侧，突出本土文化特色； 跨境服务中心临近中亚商品馆，方便消费者咨询物流、签证等问题，动线采用 “直线 + 放射式”，确保各业态可达性（目标业态可达率 100%）。 3. L2 层：品质生活与商务配套区（面积占比 18%，约 7400㎡） 定位升华 打造 “高净值商务客群品质生活圈 + 中产家庭精致消费区”，以精品轻奢、男女服饰、商务配套为核心，兼顾商务宴请、日常穿搭需求，目标商务客群消费占比达 35%，家庭客群复购率达 55%。 主要业态 精品轻奢、男女装精品、商务配套、高端餐饮 品牌组合（具体落位） 精品轻奢（4-5 家）：COACH（新疆首店，300㎡）、MICHAEL KORS（区域首店，250㎡）、TORY BURCH（西北首店，200㎡）、Kate Spade（区域首店，180㎡）、SWAROVSKI（形象升级店，150㎡）。 男女装精品（12-15 家）：雅戈尔（商务旗舰店，200㎡）、劲霸男装（200㎡）、柒牌（180㎡）、ONLY（形象店，180㎡）、VERO MODA（180㎡）、伊芙丽（200㎡）、诗凡黎（150㎡）、Ochirly（180㎡）、太平鸟（200㎡）、GXG（180㎡）、杰克琼斯（180㎡）、SELECTED（150㎡）、播（150㎡）、江南布衣（180㎡）、帝车星男装（200㎡，帝车星正装系列+帝车星腕表+云霞兽皮具）。 商务配套（3-4 家）：高端会员中心（400㎡，提供茶歇、化妆间、商务洽谈服务）、商务礼品店（150㎡）、干洗店（100㎡，24 小时快洗）、旅行社（100㎡，跨境旅游专线）。 高端餐饮（2-3 家）：西贝莜面村（400㎡，商务宴请主题店）、星巴克臻选店（200㎡）、新疆本土高端餐厅 “石榴红了”（300㎡，丝路主题装修）。 租金水平 精品轻奢：保底租金 500-700 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（首店品牌免租期 9-12 个月）； 男女装精品：保底租金 350-500 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%； 商务配套：保底租金 300-400 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（会员中心享受项目补贴，保底租金下浮 25%）； 高端餐饮：保底租金 250-350 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%。 焕新重点 引入 COACH、MICHAEL KORS 等轻奢首店，填补乌鲁木齐轻奢市场空白，提升项目高端定位； 打造 400㎡“高端会员中心”，配备独立化妆间（含一线美妆产品）、商务洽谈室（智能会议系统）、茶歇区（提供新疆特色饮品），仅对年消费超 5 万元的会员开放； 男女装品牌优化产品结构，商务装占比 60%、休闲装占比 40%，适配商务与日常场景切换； 西贝莜面村、石榴红了推出 “商务套餐”（200-500 元 / 人），支持 “提前预约 + 快速上菜”，满足商务宴请高效需求。 特色活动与政策支持 每月举办 “轻奢品鉴会”，联合 COACH、TORY BURCH 等品牌发布新品，邀请会员参与 “搭配沙龙”，目标每场活动带动销售额超 200 万元； 商务客群凭写字楼工牌享 “服饰类 9 折、餐饮类 8.5 折” 权益，会员中心提供 “免费停车 4 小时 + 商务礼品包装” 服务； 为轻奢品牌提供 “装修补贴 1000-1500 元 /㎡”，协助对接银行推出 “高端信用卡分期免息” 活动（如满 10000 分 12 期免息）； 推出 “家庭精致消费套餐”（如 “服饰满 2000 + 餐饮满 500” 赠会员中心茶歇券），提升家庭客群跨业态消费率。 布局策略 轻奢品牌集中布局在 L2 层主通道两侧，靠近写字楼连廊入口，方便商务客群直达； 男女装品牌按 “男装区 + 女装区” 分区布局，中间设置共享休息区（配备充电接口、杂志架）； 高端会员中心位于 L2 层东侧，临近餐饮区，会员可享受 “餐饮优先预订 + 专属包厢” 权益； 动线设计采用 “舒适宽通道（4 米）+ 暖色调灯光”，营造品质感，延长客群停留时间（目标停留时间从 60 分钟延长至 120 分钟）。 4. L3 层：潮流个性与设计师品牌区（面积占比 16%，约 6500㎡） 定位升华 打造 “疆三代个性表达聚集地 + 本土设计师孵化平台”，以潮流设计师品牌、小众潮牌、特色配饰为核心，突出 “一店一色” 视觉设计，吸引追求个性的年轻客群，目标小众品牌销售额占比达 30%，年轻客群复购率达 65%。 主要业态 设计师集合店、小众潮牌、潮流配饰、主题体验店 品牌组合（具体落位） 设计师集合店（3-4 家）：栋梁（新疆首店，300㎡，汇集国内独立设计师品牌）、Labelhood（区域首店，250㎡）、新疆本土设计师集合店 “丝路造物”（200㎡，孵化 3-5 家本土设计师品牌）、CHOCO1ATE（180㎡）。 小众潮牌（8-10 家）：SMFK（新疆首店，200㎡）、Randomevent（区域首店，180㎡）、WHOOSIS（区域首店，150㎡）、F426（150㎡）、UNVESNO（120㎡）、NOCAO（120㎡）、PCMY（100㎡）、WUT（100㎡）、本土潮牌 “疆潮”（150㎡，丝路元素设计）。 潮流配饰（6-8 家）：BAPE 配饰（新疆首店，120㎡）、STÜSSY 配饰（100㎡）、New Era（100㎡）、Dickies 配饰（80㎡）、本土银饰品牌 “西域银匠”（100㎡，非遗工艺）、眼镜集合店 “镜客”（150㎡）、帽子集合店 “帽仕汇”（80㎡）、袜子集合店 “上森派系”（80㎡）。 主题体验店（2-3 家）：潮流造型沙龙（200㎡，提供网红发型设计）、纹身工作室（100㎡，小众个性风格）、潮牌定制工坊（150㎡，支持 T 恤、卫衣图案定制）。 租金水平 设计师集合店：保底租金 300-450 元 /㎡/ 月，扣点率 18-22%（本土设计师品牌免租期 6 个月 + 装修补贴 500 元 /㎡）； 小众潮牌：保底租金 350-500 元 /㎡/ 月，扣点率 20-25%； 潮流配饰：保底租金 250-350 元 /㎡/ 月，扣点率 18-20%； 主题体验店：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%。 焕新重点 引入 SMFK、Randomevent 等 8 家以上小众潮牌首店，打造 “西北小众潮牌聚集地”，差异化与会展吾悦广场大众潮牌； 设立 “本土设计师孵化空间”，为新疆本土设计师提供免费展示位（占 “丝路造物” 集合店面积的 40%），每年举办 2 场 “本土设计师发布会”； 所有品牌门店采用 “一店一色” 设计，如 SMFK 门店采用工业风 + 丝路纹样，“西域银匠” 采用民族风装修，形成视觉记忆点； 打造 150㎡“潮牌定制工坊”，支持消费者现场设计图案、定制专属服饰，提升互动体验（目标体验参与率达 30%）。 特色活动与政策支持 每季度举办 “潮流设计师节”，邀请国内知名设计师现场互动，本土设计师作品走秀，目标每场活动吸引客流 1.5 万人次； 发起 “# 疆潮设计大赛”，面向新疆高校设计专业学生征集潮流服饰设计，获奖作品由 “丝路造物” 集合店量产销售，提升项目本土文化认同感； 小众潮牌享受 “营销补贴”，每月可申请 1 次项目官方抖音账号直播推广（免费），目标单场直播销售额超 5 万元； 推出 “个性消费满赠” 活动，消费满 800 元赠潮牌定制钥匙扣，满 1500 元赠定制 T 恤，提升客单价（目标客单价达 600 元）。 布局策略 主通道布局栋梁、Labelhood 等设计师集合店，形成 “个性潮流第一印象”； 中间区域按 “风格聚类” 布局小众潮牌，如 “街头风区”“国潮区”“本土设计区”，方便客群精准找到偏好品牌； 潮流配饰店穿插在潮牌之间，形成 “穿搭一站式” 消费场景； 主题体验店位于动线末端，如潮流造型沙龙、定制工坊，延长客流线，同时与潮牌形成联动（如定制服饰后可在造型沙龙搭配发型）。 5. L4 层：亲子成长与家庭体验区（面积占比 16%，约 6500㎡） 定位升华 打造 “全龄段亲子成长中心 + 家庭休闲欢聚地”，以高品质儿童游乐、儿童教育、亲子餐饮为核心，覆盖 3-12 岁儿童家庭客群，目标家庭客群停留时间达 4 小时，亲子业态坪效提升至 1.8 万元 /㎡/ 年。 主要业态 儿童游乐、儿童教育、儿童服饰、亲子餐饮、家庭休闲 品牌组合（具体落位） 儿童游乐（2-3 家）：meland club（新疆首店，1500㎡，品质儿童成长空间）、星际传奇（1000㎡，亲子电玩城）、儿童马术俱乐部（800㎡，迷你马术体验）。 儿童教育（4-5 家）：番茄田艺术（500㎡，儿童美育）、编程猫（300㎡，少儿编程）、东方启明星（400㎡，少儿篮球）、小天鹅艺术中心（300㎡，舞蹈培训）、乐高活动中心（250㎡）。 儿童服饰（8-10 家）：巴拉巴拉（形象店，200㎡）、安奈儿（180㎡）、耐克儿童（150㎡）、阿迪达斯儿童（150㎡）、英氏（120㎡）、丽婴房（120㎡）、迷你巴拉（100㎡）、小猪班纳（100㎡）、本土儿童品牌 “疆宝童趣”（150㎡，民族风设计）、云霞兽（100㎡，益智童具+高端童装）。 亲子餐饮（2-3 家）：奈雪的茶亲子店（180㎡，提供儿童专属饮品）、西贝莜面村亲子店（300㎡，儿童餐 + 手工体验）、本土亲子餐厅 “宝贝厨房”（200㎡，儿童 DIY 美食）。 家庭休闲（1-2 家）：家长休憩区（200㎡，提供咖啡、充电、书籍）、儿童摄影馆（150㎡，丝路主题儿童摄影）。 租金水平 儿童游乐：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%（meland club 免租期 12 个月 + 装修补贴 800 元 /㎡）； 儿童教育：保底租金 150-250 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%； 儿童服饰：保底租金 250-350 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%； 亲子餐饮：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%； 家庭休闲：保底租金 180-250 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%。 焕新重点 引入 meland club 新疆首店，打造 1500㎡“一站式亲子成长空间”，包含科学实验室、角色扮演小镇、绘本区等 10 大主题区域； 儿童教育品牌形成 “美育 + 体育 + 科技” 全覆盖，推出 “亲子成长套餐”（如 “番茄田艺术 + 乐高活动中心” 联合课程，优惠 20%）； 儿童服饰区增设 “亲子搭配体验区”（100㎡），提供免费穿搭咨询，本土品牌 “疆宝童趣” 推出 “丝路主题儿童服饰”（如艾德莱斯绸连衣裙）； 家长休憩区与儿童游乐区相邻，配备 “实时监控屏幕”，家长可随时查看孩子游玩情况，同时提供 “亲子互动游戏”（如桌游、绘本共读）。 特色活动与政策支持 每月举办 “亲子主题活动”，如 “meland club 生日派对”“乐高搭建大赛”“丝路主题亲子研学”，目标每场活动吸引家庭客群 500 组； 推出 “亲子会员权益卡”（99 元 / 年），享 “儿童游乐 8 折、教育课程 9 折、餐饮满减” 权益，目标办卡量达 3000 张； 儿童教育品牌提供 “免费体验课”（每月 1 次），家长可带孩子免费试听，提升课程转化率（目标转化率达 25%）； 与周边社区合作，开展 “社区亲子嘉年华”（每季度 1 次），邀请社区家庭免费参与游戏、领取优惠券，引流至项目。 布局策略 meland club 位于 L4 层核心区域（中庭旁），形成聚客核心，周边环绕儿童教育品牌； 儿童服饰区集中在西侧，临近亲子餐饮区，形成 “购物 - 餐饮 - 游乐” 动线闭环； 家长休憩区位于儿童游乐区与教育区之间，方便家长等候； 动线设计采用 “圆角 + 防滑地面”，设置 “儿童导向标识”（卡通形象 + 低矮导视牌），确保儿童安全，同时预留 “婴儿车停放区”（10 个点位，共 50 个车位）。 6. L5 层：文化体验与慢生活区（面积占比 10%，约 4100㎡） 定位升华 打造 “丝路文化深度体验区 + 全客层慢生活空间”，以主题餐饮、文化演艺、沉浸式体验为核心，融合 “吃、喝、玩、赏”，延长全客群停留时间，目标夜间客流占比达 40%，文化体验带动餐饮消费增长 30%。 主要业态 主题餐饮、文化演艺、沉浸式体验、体验式书店 品牌组合（具体落位） 主题餐饮（4-5 家）：龟兹古宴（400㎡，西域主题餐厅，全息光影秀）、超级・小尕子（500㎡，24 小时全息光影秀场餐厅）、西贝莜面村（300㎡，高端商务宴请店）、本土特色餐厅 “阿吾勒”（300㎡，哈萨克族美食）、火锅品牌 “小龙坎”（丝路主题店，250㎡）。 文化演艺（1 家）：天山明月城・丝路有戏（1000㎡，沉浸式互动演艺街区，每日上演《张骞出使》《西域乐舞》）。 沉浸式体验（2-3 家）：幻境空间 VR 体验馆（1000㎡，3D 影院、光影星空、VR 丝路探险）、7D 全息投影星轶影城（1200㎡，4 个主题影厅）、剧本杀沉浸剧场（500㎡，丝路主题剧本）。 体验式书店（1 家）：西西弗书店（1200㎡，含文化沙龙区、文创产品区）。 租金水平 主题餐饮：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%（超级・小尕子免租期 9 个月 + 装修补贴 600 元 /㎡）； 文化演艺：保底租金 150-200 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（政府文化补贴覆盖 30% 租金）； 沉浸式体验：保底租金 200-250 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%； 体验式书店：保底租金 180-220 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%。 焕新重点 联合新疆创博文旅引入 “天山明月城・丝路有戏” 演艺资源，打造 1000㎡沉浸式演艺街区，实现 “餐饮 + 演艺” 融合（消费者用餐时可观看西域乐舞）； 超级・小尕子升级为 “24 小时全息光影秀场餐厅”，360° 投影播放新疆美景、丝路故事，搭配民族歌舞表演，夜间（20:00 后）推出 “夜宵 + 演艺” 专场； 幻境空间 VR 体验馆新增 “丝路主题 VR 项目”（如 “沙漠寻宝”“古城探秘”），与星轶影城联动推出 “体验 + 观影” 套票； 西西弗书店设置 “丝路文化专区”（300㎡），售卖相关书籍、文创产品，每月举办 2 场 “丝路文化讲座”，邀请学者、非遗传承人分享。 特色活动与政策支持 每年举办 “丝路文化节”（7-8 月），联合主题餐饮、演艺、体验业态推出 “文化体验套餐”（含演艺门票 + 餐饮折扣 + VR 体验），目标文化节期间客流突破 20 万人次； 夜间推出 “慢生活权益包”（298 元 / 人），含 “超级・小尕子晚餐 + 演艺门票 + 星轶影城电影票”，提升夜间客单价（目标夜间客单价达 350 元）； 为文化演艺、沉浸式体验业态提供 “营销联动支持”，项目官方渠道（APP、抖音）免费推广活动，目标演艺场次上座率达 80%； 与旅行社合作，将 L5 层文化体验业态纳入 “乌鲁木齐文旅线路”，团队游客享 “团购优惠”（演艺门票 8 折），吸引游客客群。 布局策略 主题餐饮集中布局在 L5 层西侧，临近电梯口，方便客流导入； 中庭区域布局 “丝路有戏” 演艺街区，周边环绕幻境空间、剧本杀剧场，形成文化体验核心； 星轶影城位于东侧，与演艺街区形成动线闭环，西西弗书店位于北侧，提供安静休闲空间； 动线设计采用 “景观连廊”，连接各业态，连廊两侧设置 “丝路文化壁画 + 绿植景观”，营造慢生活氛围，目标全客层停留时间从 2 小时延长至 5 小时。 （四）风险防控与应对措施：预判落地难题，降低运营损失 1. 核心风险识别与分级应对
2. 风险监测与预警机制 日常监测指标：建立 “业态品牌风险监测表”，每日跟踪 “首店销售额达成率（目标≥80%）、本土品牌存活率（目标≥90%）、业态联动率（目标≥30%）、铺位空置率（目标≤2%）”，数据异常时自动触发预警； 月度风险会议：每月召开 “风险评估会议”，邀请品牌方、运营团队、外部专家共同分析风险成因（如首店销售不佳是否因产品不符合本地需求、业态联动不足是否因动线设计不合理），制定针对性整改方案； 应急储备资金：设立 “风险应急基金”（2025 年预算 200 万元），用于首店扶持、本土品牌补贴、空置铺位临时填补，确保风险发生时能快速响应，降低损失。 九、运营管理专项提升 （一）运营管理优化：以 “数字化 + 智慧化” 为核心，重构运营与服务体系 1. 优化一：数字化管理平台建设 —— 全链路提效，降本增收 1.1平台架构与核心功能（2025 年投入 800 万元，分两期落地）
1.2实施保障措施 技术合作：与华为、海康威视签订 “智慧商业战略合作协议”，由华为提供云服务器支持，海康威视提供 AI 客流摄像头及运维服务，确保平台稳定性（目标系统故障率≤1%/ 月）； 人员培训：分 3 期开展 “数字化平台操作培训”，覆盖运营部、招商部、技术部等 100 名员工，培训后通过考核方可上岗（目标考核通过率 100%）； 效果评估：每月生成 “数字化平台运营报告”，分析能耗降低率、客流分析准确率、供应链效率等指标，每季度优化 1 次平台功能（如新增 “营销活动效果分析模块”）。 1.3案例参考：深圳万象城智慧空间管理实践 深圳万象城通过部署 “智慧空间管理平台”，整合能耗监测、设备运维功能，2024 年实现能耗降低 22%（年节省成本 180 万元），设备故障响应时间从 4 小时缩短至 1 小时。其核心经验在于 “数据驱动决策”—— 通过平台分析各区域能耗差异，针对性调整空调温度（如餐饮区 24℃、零售区 26℃），同时建立 “设备健康评分体系”，对高故障率设备优先更换。CC MALL 可借鉴此模式，在智慧空间模块中增设 “区域能耗对比分析” 功能，进一步优化能耗管理。 2. 优化二：智慧服务系统升级 —— 全场景赋能，提升体验 2.1系统升级内容（2025 年投入 500 万元，覆盖全项目）
2.2运营优化措施 会员专属服务：智慧服务系统与会员体系深度绑定，如会员刷脸通行后，系统自动推送 “会员专属优惠”（如 “您有一张美妆满 1000 减 200 券待使用”），提升会员体验； 应急保障机制：为智慧服务系统配备 “备用方案”，如面部识别故障时启用 “身份证 / 会员卡通行”，电梯调度系统故障时安排 “人工引导员”，确保服务不中断； 体验反馈收集：在 AI 导购机器人、智慧停车系统界面设置 “满意度评价”（五星评分 + 文字反馈），每月收集 1000 条反馈，针对性优化系统功能（如调整机器人语音识别灵敏度）。 3. 优化三：会员体系完善 —— 分层运营，提升粘性 3.1会员分层与权益设计（2025 年投入 300 万元，覆盖 5 万会员）
3.2高端会员中心运营（300㎡，位于 L2 层） 功能分区： 茶歇区（150㎡）：提供新疆特色奶茶、现磨咖啡及精致点心（每日更新 3 种品类），配备 “丝路主题软装”； 独立化妆间（2 间，各 20㎡）：配备资生堂、Dior 等一线美妆产品，提供 “免费补妆服务”（每日 10:00-20:00）； 商务洽谈室（1 间，50㎡）：配备智能会议系统（支持远程视频）、打印复印设备，提供 “免费使用 2 小时 / 次（黑卡会员）”； 会员活动区（60㎡）：每月举办 2 场 “会员专属活动”（如美妆课堂、非遗手作体验）。 运营保障： 配备 5 名专职服务人员（含 2 名茶艺师、2 名美妆顾问、1 名商务助理），均经过 “高端服务礼仪培训”； 会员需提前 1 天预约使用独立化妆间、商务洽谈室，系统自动同步预约信息至专属管家； 每月收集高端会员反馈（目标 50 条），优化茶歇品类、活动形式（如增加 “丝路文化主题沙龙”）。 3.2会员活动策划（2025 年计划举办 60 场，覆盖全层级会员）
4. 优化四：营销活动创新 —— 场景化引流，强化品牌影响力 4.1重点营销活动规划（2025 年投入 600 万元，计划举办 12 场大型活动）
4.2活动运营保障 客流管控：大型活动期间（如跨年夜、丝路文化节），配备 50 名安保人员 + 20 名引导员，在主入口、中庭等重点区域设置 “单向通行标识”，同时通过 “智慧空间平台” 实时监测客流，超过 3 万人次时启动 “限流措施”（分批次入场）； 媒体宣传：每场大型活动提前 2 周启动宣传，线上通过抖音、微信视频号、本地生活平台（美团、大众点评）投放广告，线下在项目周边 3 公里社区、写字楼张贴海报，目标活动知晓率达 80%； 效果复盘：活动结束后 7 天内完成 “效果复盘报告”，分析客流、销售额、媒体曝光量等数据，总结优势与不足（如跨年夜烟花秀吸引客流但造成短暂拥堵，下次需优化观赏区域），为后续活动提供参考。 数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库 |
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2025-11-28 17
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