商业地产案例分析-乌鲁木齐CC MALL时代广场项目（七）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告认为CC MALL时代广场作为乌鲁木齐商业蓝海市场的重要标杆，具有独特的区位价值、文化价值和品牌价值。项目通过丝绸之路文化IP的打造、首店经济战略的实施、空间优化与场景创新、数字化转型与智慧赋能等举措，成功实现了从传统商业综合体向"360度生活美学"主题的新型体验式商业综合体的转型 全文共105500字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 | 北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

乌鲁木齐CC MALL时代广场资产运营及资产优化管理专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及差异化应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群分析

六、招商创新及政策赋能

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

十一、项目建议及行业启示

（一）项目提升建议：精准施策，推动项目价值再升级

建议一：文化 IP 深度开发 —— 从 “场景呈现” 到 “价值闭环”，打造全球丝路文化体验标杆

文化 IP 的深度开发需突破 “展览 + 售卖” 的浅层模式，构建 “体验 - 消费 - 传播” 的完整价值链条。首先，应与新疆维吾尔自治区博物馆建立 “长期战略合作关系”，不仅引入静态展览，更要联合开发 “动态文化产品”：例如共同打造《丝路商队》沉浸式戏剧（每年更新 1 版剧情），在 L5 层演艺街区常驻演出，结合全息投影技术还原唐代西域市集场景，观众可通过角色扮演（如商人、工匠）参与剧情，演出门票定价 128 元 / 人，配套推出 “戏剧 + 非遗手作” 联票（198 元 / 人，含戏剧体验 + 艾德莱斯绸制作），预计年演出 300 场，吸引客流 9 万人次，带动文化消费收入 1500 万元。

其次，拓展文化 IP 的 “衍生品开发” 与 “跨界合作”。联合本地非遗工坊开发 “丝路 IP 定制衍生品”，如以博物馆馆藏 “五星出东方利中国” 织锦为灵感，设计丝巾、笔记本等文创产品（定价 58-298 元），在项目内设置 10 个 “文化 IP 衍生品售卖点”，同时入驻天猫、抖音电商平台，目标年衍生品销售额突破 800 万元；与中亚国家文旅机构合作，每年举办 “丝路文化交流周”，邀请哈萨克斯坦、乌兹别克斯坦的手工艺人现场制作民族手作，同步开展 “中亚商品展销会”，形成 “文化交流 + 商业消费” 的双向引流，预计交流周期间日均客流提升 40%，跨境商品销售额增长 60%。

此外，借助 “数字技术” 延长文化 IP 生命周期。在项目 APP 上线 “丝路文化数字博物馆”，用户可 3D 浏览博物馆馆藏文物、观看非遗技艺视频，完成 “数字打卡” 可兑换线下文化体验券（如非遗工坊体验折扣券），目标 APP 文化模块月活跃用户达 5 万人，线上线下文化体验转化率提升 25%。

建议二：数字化转型加速 —— 从 “单点应用” 到 “全链路渗透”，构建智慧商业生态

数字化转型需避免 “技术堆砌”，聚焦 “运营效率提升” 与 “消费体验优化” 两大核心目标。在智慧空间管理方面，除引入基础能耗监测功能外，应升级 “AI 动态节能系统”：通过分析客流密度、天气变化自动调节空调温度（如客流高峰时温度下调 1℃，低峰时上调 1℃）、照明亮度（无人区域自动调低 50% 亮度），同时对接商铺用电数据，为高能耗商铺提供 “节能优化方案”（如更换节能设备可享受 20% 补贴），预计该系统落地后，年节能率从 20% 提升至 28%，年节省能耗成本 168 万元。

在消费体验数字化方面，深化 AR/VR 技术的场景应用：在国际美妆区推出 “AR 虚拟试妆” 系统（支持 200 + 口红色号、30 + 眼影盘试色），消费者扫码即可通过手机前置摄像头预览妆容效果，同时系统根据肤色、妆容风格推荐产品，预计该功能可提升美妆区转化率 35%；在亲子区引入 “VR 丝路探险” 游戏，家长与孩子可组队完成 “寻找丝路宝藏” 任务，通关可获得儿童业态优惠券（如 meland club 体验券），目标亲子区 VR 设备日均使用量达 200 次，带动亲子消费提升 25%。

此外，搭建 “数字化会员中台”，整合线上线下会员数据（如消费偏好、活动参与记录），形成 “用户画像标签体系”（涵盖 200 + 标签，如 “丝路文化爱好者”“首店消费常客”），基于标签推送个性化服务：例如向 “丝路文化爱好者” 推送展览活动信息，向 “高消费会员” 推送私人定制服务（如奢侈品保养预约），预计会员精准触达率提升 40%，会员复购率从 50% 提升至 65%。

建议三：产业协同效应强化 —— 从 “单一合作” 到 “生态共建”，释放跨产业价值

产业协同需突破 “企业入驻” 的浅层合作，构建 “商业 + 跨境 + 文旅” 的产业生态闭环。首先，与乌鲁木齐国际陆港区升级合作模式，除引入跨境电商企业外，共建 “跨境商业服务中心”：在写字楼 12 层设立 200㎡服务空间，为入驻跨境电商企业提供 “通关代办”“物流整合”“政策咨询” 一站式服务（收费标准：500 元 / 单通关代办，2000 元 / 月物流整合服务），同时联合陆港区举办 “跨境电商招商会”（每季度 1 次），吸引中亚供应商入驻项目中亚商品馆，预计服务中心年服务企业 100 家，带动跨境电商企业入驻数量从 30 家增至 50 家，写字楼出租率维持 95% 以上。

其次，推动 “商业与文旅产业深度融合”，与新疆创博文化旅游投资有限公司联合开发 “丝路文旅消费线路”：设计 “CC MALL 文化体验 + 天山明月城观光” 一日游产品（定价 298 元 / 人，含项目文化展览门票、非遗体验、天山明月城门票、往返交通），通过旅行社渠道推广，目标年接待游客 20 万人次，带动项目文旅相关消费（如餐饮、文创）收入增长 50%。

此外，搭建 “产业资源共享平台”，整合项目内商业品牌、跨境企业、文旅机构的资源：例如为跨境电商企业提供 “线下展示空间”（在 LG 层设置跨境商品体验区），为商业品牌提供 “跨境供应链资源”（对接中亚供应商），为文旅机构提供 “客流导入渠道”（会员定向推送文旅产品），形成 “资源互补、利益共享” 的协同机制，预计平台年促成跨产业合作订单 50 笔，带动项目综合收入增长 15%。

建议四：客群精准运营 —— 从 “广谱服务” 到 “分层深耕”，提升客群价值密度

客群运营需突破 “统一服务” 的模式，针对核心客群打造差异化运营体系。针对 “疆三代年轻客群”（20-30 岁，占项目客群 35%），构建 “社交化运营矩阵”：在 LG 层中心舞台每周举办 2 场 “年轻社交活动”（如脱口秀演出、潮玩市集、汉服巡游），同步在抖音、小红书发起 “#CC MALL 年轻力挑战” 话题（如 “丝路主题穿搭挑战”），邀请本地 KOL（粉丝量 10 万 +）参与带动传播，目标话题年播放量达 3 亿次，年轻客群月均到访次数从 2 次提升至 3 次；在项目 APP 上线 “年轻客群社交板块”，支持用户发起 “拼单”“约玩”（如约看电影、约逛首店），目标社交板块月活跃用户达 3 万人，年轻客群消费客单价从 300 元提升至 400 元。

针对 “高净值商务客群”（35-50 岁，年消费 10 万元以上，占项目客群 10%），优化 “高端服务体系”：在写字楼 15 层设立 “商务 VIP 俱乐部”（500㎡，配备雪茄吧、红酒品鉴区、私人会议室），为高净值商务客群提供 “专属服务”（如 24 小时私人管家、商务宴请定制、机场接送），会员年费定价 2 万元 / 人，同时联合奢侈品品牌（如 Coach、周大福）举办 “私人品鉴会”（每月 1 次），目标商务 VIP 俱乐部会员达 200 人，带动高净值客群年消费增长 30%；优化办公区配套，引入 “高端商务餐饮”（如日式怀石料理、法式餐厅）、“商务服务中心”（提供翻译、法律咨询服务），目标高净值商务客群办公区停留时间从 8 小时延长至 10 小时，办公区配套消费占比提升 20%。

此外，针对 “家庭客群”（30-45 岁，带 12 岁以下儿童，占项目客群 25%），打造 “亲子体验闭环”：在 L4 层增设 “儿童托管中心”（200㎡，提供专业托管服务，收费 50 元 / 小时），家长可安心购物，同时推出 “亲子消费套餐”（如 “儿童马术体验 + 亲子餐饮” 套餐，定价 298 元 / 2 大 1 小），目标儿童托管中心日均托管量达 100 人次，家庭客群消费频次从每月 1 次提升至 1.5 次。

建议五：资产价值提升 —— 从 “被动评估” 到 “主动增值”，构建资产保值增值体系

资产价值提升需建立 “评估 - 优化 - 监控” 的全流程机制。首先，优化第三方评估合作模式，除定期资产价值评估外，引入 “动态评估机制”：与北京云阿云、仲量联行等机构签订 “季度评估协议”，重点评估商业铺位租金水平、写字楼出租率、资产增值潜力，每季度出具《资产优化建议报告》（如建议 L1 层国际美妆区租金上调 5%，因该区域坪效达 3 万元 /㎡/ 年，高于周边项目 20%），同时建立 “资产价值监测看板”，实时跟踪核心指标（如租金收缴率、资产估值变动），目标资产价值评估准确率达 98%，为资产优化提供精准依据。

其次，制定 “资产增值组合策略”：针对商业资产，通过 “首店引入 + 业态调整” 提升坪效，例如将 L3 层低效零售铺位（坪效 1.2 万元 /㎡/ 年）改造为 “元宇宙体验区”（预计坪效提升至 2 万元 /㎡/ 年）；针对办公资产，通过 “产业导入 + 服务升级” 提升租金水平，例如为跨境电商企业提供 “租金递增协议”（前 2 年租金 80 元 /㎡/ 月，第 3 年起每年递增 5%），同时引入 “企业总部客户”（如中亚贸易公司总部），目标办公资产租金从 120 元 /㎡/ 月提升至 140 元 /㎡/ 月；针对文化资产，通过 “IP 授权 + 衍生品开发” 实现资产变现，例如将 “丝路 IP” 授权给周边商场使用（授权费 50 万元 / 年），目标文化资产年增值率达 15%。

此外，加强 “资产风险防控”，建立 “资产健康度评分体系”（涵盖租金拖欠率、设备故障率、业态存活率等 10 项指标，满分 100 分），每月对资产健康度进行评分：评分≥90 分（优质资产）维持现有运营策略；80-89 分（良好资产）优化服务细节；＜80 分（待优化资产）制定专项整改方案（如更换低效品牌、更新设备），目标资产健康度评分年均维持在 85 分以上，资产减值风险降低 30%。

（二）行业启示与创新点：总结经验，为商业综合体发展提供参考

启示一：文化 IP 与商业价值融合 —— 差异化竞争的核心在于 “文化赋能商业，商业反哺文化”

CC MALL 时代广场的实践证明，文化 IP 并非单纯的 “装饰元素”，而是可转化为商业价值的核心资产。项目通过丝绸之路主题艺术场景打造（如中庭丝路商队雕塑、非遗工坊），不仅吸引客流（文化体验客群占比达 30%），更提升了商业消费转化 —— 数据显示，参与文化体验的客群消费客单价达 600 元，高于普通客群 50%，且复购率达 65%，印证了 “文化引流、商业变现” 的逻辑。

这一案例对行业的启示在于：商业综合体需避免 “同质化文化堆砌”，应结合地域文化特色打造 “独有文化 IP”。例如西安 SKP 结合唐代文化打造 “长安十二时辰” 主题街区，成都 IFS 结合熊猫文化打造 “熊猫艺术展”，均通过地域文化 IP 形成差异化竞争。同时，需构建 “文化体验与商业消费的联动机制”，如 CC MALL 将文化展览与周边商铺消费绑定（看展览可获商铺优惠券），西安 SKP 将文化演艺与餐饮消费结合（看演出可享餐厅折扣），实现 “文化体验带动商业消费，商业收入反哺文化 IP 开发” 的良性循环。

启示二：首店经济与品牌焕新 —— 蓝海市场的破局关键在于 “稀缺性 + 精准匹配”

CC MALL 时代广场在乌鲁木齐商业蓝海市场中，通过引入 38 家新疆首店（如 NIKERISE、Sephora），成功打造首店经济圈，首店品牌日均客流达 500 人次 / 店，带动项目整体客流提升 40%，首店销售额占比达 35%，印证了首店经济在蓝海市场的破局作用。

这一实践对行业的启示有两点：一是 “首店选择需精准匹配地域客群需求”，CC MALL 引入的首店中，潮流运动、国际美妆类占比达 60%，契合乌鲁木齐年轻客群对时尚消费的需求，而若在下沉市场盲目引入高端奢侈首店，则可能面临客流不足的风险；二是 “首店运营需配套全周期支持”，项目为每个首店提供 “装修补贴 + 营销扶持 + 会员导流” 组合支持（如 Sephora 开业时，项目 APP 向 2 万高消费会员推送优惠券），首店开业首月销售额达标率达 80%，远高于行业平均水平（60%）。例如兰州中心通过引入 25 家西北首店，配套 “首店消费节” 活动，首店带动项目销售额增长 30%，进一步验证了这一逻辑。

启示三：空间优化与场景创新 —— 消费升级下的核心竞争力在于 “体验感 + 社交属性”

在消费升级背景下，消费者对商业空间的需求从 “购物场所” 转向 “体验与社交空间”，CC MALL 通过 LG 层空间优化（打造网红通道、中心舞台）和场景创新（如屋顶星空露营区、元宇宙体验馆），将 LG 层客流提升 60%，跨年夜单日客流量从初开业的 3000 人次飙升至 16 万人次，空间坪效从 1.2 万元 /㎡/ 年提升至 1.8 万元 /㎡/ 年，充分体现了空间场景创新的价值。

这一案例对行业的启示在于：空间优化需 “以客群需求为导向”，例如针对年轻客群打造社交化场景（如中心舞台、潮玩打卡点），针对家庭客群打造亲子场景（如儿童游乐区、亲子互动空间）；场景创新需 “兼顾新鲜感与持续性”，CC MALL 每季度更新 LG 层场景主题（如春季 “丝路花朝节”、冬季 “冰雪嘉年华”），保持客群新鲜感，同时通过 “场景 + 活动”（如露营区举办音乐会、元宇宙馆举办电竞比赛）增强社交属性，延长客群停留时间（从 3 小时延长至 5 小时）。上海 TX 淮海通过 “策展式商业空间” 打造，每 2 个月更新展览主题，客群停留时间达 6 小时，年客流量突破 1000 万人次，正是这一逻辑的成功实践。

启示四：数字化转型与智慧赋能 —— 效率与体验双提升的关键在于 “精准应用，而非技术堆砌”

CC MALL 通过引入智慧空间平台，实现节能 20%（年节省成本 120 万元），设备故障率下降 30%，同时通过 AR 试妆、数字化会员中台提升消费体验，印证了数字化转型在 “降本增效” 与 “体验优化” 中的双重价值。

这一实践对行业的启示在于：数字化转型需 “避免技术盲目投入”，应聚焦核心痛点 —— 例如商业综合体普遍面临能耗高、会员运营低效的问题，CC MALL 优先落地智慧能耗管理、数字化会员中台，投入产出比达 1:3（每投入 1 元数字化成本，带来 3 元收入增长）；同时，数字化需 “打通数据壁垒”，项目整合客流、销售、会员数据，形成 “数据驱动决策” 机制（如通过数据发现年轻客群偏好潮玩，随即引入潮玩首店），避免 “数据孤岛” 导致的数字化失效。北京朝阳合生汇通过 “智慧停车 + 数字化营销”，停车效率提升 50%，会员复购率提升 25%，进一步证明了精准数字化应用的价值。

创新点一：文化场景与科技融合 —— 打破 “传统与现代” 边界，打造沉浸式体验

CC MALL 的核心创新在于将丝绸之路传统文化与 AR/VR、全息投影等现代科技结合，例如 “幻境空间” 体验馆的 3D 影院还原丝路贸易场景，观众佩戴 3D 眼镜即可 “置身” 唐代西域市集；非遗工坊引入 “数字教学系统”，通过 AR 技术演示艾德莱斯绸织造步骤，新手学习效率提升 40%，打破了传统文化体验 “单一、静态” 的局限。

这一创新的落地细节在于 “平衡文化真实性与科技趣味性”：项目邀请新疆非遗传承人参与科技产品设计，确保 AR 演示的织造步骤与传统工艺一致；同时通过 “互动设计” 增强趣味性，例如在 3D 影院设置 “剧情选择” 环节，观众不同选择对应不同故事结局，提升参与感。市场反馈显示，文化科技融合项目日均体验人次达 300 次，体验满意度达 92%，带动文化消费收入占比从 8% 提升至 15%，为传统文化体验提供了 “科技化升级” 的新路径。

创新点二：年轻客群社交场景构建 —— 从 “满足需求” 到 “创造需求”，激活年轻消费活力

CC MALL 针对疆三代年轻客群 “社交需求强烈、追求新鲜体验” 的特点，构建了 “线下场景 + 线上社群” 的社交运营体系：线下在 LG 层设置中心舞台（每周举办脱口秀、乐队演出）、网红通道（定期更新打卡装置，如丝路主题霓虹灯墙），线上在抖音、小红书运营 “CC MALL 年轻社群”（粉丝量 5 万 +），发起 “线下打卡、线上分享” 活动（如分享打卡照片可获优惠券），形成 “线下体验 - 线上传播 - 线下复购” 的闭环。

这一创新的核心在于 “创造社交话题，激活用户自发传播”：例如项目举办 “丝路主题汉服巡游”，鼓励年轻客群穿汉服参与，同步在抖音发起 #乌鲁木齐汉服打卡挑战，话题播放量达 5000 万次，带动 LG 层客流提升 70%；同时，通过 “小众社交场景” 满足细分需求，如在屋顶露营区设置 “单身交友角”，每月举办 1 次 “露营交友会”，吸引年轻单身客群参与，目标年举办 12 场，参与人次达 1200 人，带动年轻客群消费频次提升 30%，为商业综合体年轻客群运营提供了 “场景化 + 社群化” 的新范式。

创新点三：丝绸之路主题商业探索 —— 立足地域优势，打造 “跨境 + 文化” 商业生态

CC MALL 依托乌鲁木齐 “一带一路” 核心节点城市的地域优势，探索丝绸之路主题商业，不仅引入中亚特色商品（如哈萨克斯坦巧克力、乌兹别克斯坦丝绸），更构建 “跨境商品展示 - 文化体验 - 贸易服务” 的完整生态：在 L1 层设立 “中亚商品馆”（800㎡），提供 “线下体验、线上下单” 服务；在写字楼引入跨境电商企业，提供 “通关、物流” 配套服务；在 L5 层打造丝路演艺街区，还原中亚民族文化，形成 “商业 + 跨境 + 文旅” 的独特定位。

这一创新的价值在于 “将地域优势转化为商业竞争力”：项目中亚商品馆年销售额突破 1.2 亿元，跨境电商企业带动写字楼出租率达 95%，丝路演艺街区年接待游客 15 万人次，形成了 “周边项目无法复制” 的差异化优势。同时，项目与中亚国家供应商建立 “直采合作”，减少中间环节，中亚商品价格较市场低 15%，增强了价格竞争力，为边境城市商业综合体提供了 “依托地域特色，打造主题商业生态” 的新思路。

创新点四：智慧商圈与数字化运营 —— 从 “单点智慧” 到 “全域智慧”，提升运营效率与体验

CC MALL 的智慧商圈建设并非局限于 “智慧停车、智慧导购” 等单点应用，而是构建 “全域数字化运营体系”：在运营端，通过智慧空间平台实现能耗、设备、客流的全链路管理（如设备故障自动报警、客流高峰自动调度电梯），运营效率提升 30%；在消费端，通过 AR 试妆、数字化会员中台、元宇宙商城提升体验（如会员扫码即可查看商品物流、虚拟试穿），消费满意度达 92%；在营销端，通过数据中台分析用户画像，精准推送营销活动（如向 “首店消费常客” 推送新首店开业信息），营销转化率提升 40%。

这一创新的关键在于 “数据打通与场景融合”：项目打破 “运营数据、消费数据、会员数据” 的壁垒，形成统一数据中台，例如通过分析会员消费数据发现 “购买中亚商品的会员多关注丝路文化”，随即推送文化展览信息，带动展览参与率提升 25%；同时，将数字化应用融入全消费场景，如从停车入场（车牌识别）、商场购物（AR 试妆）、餐饮消费（扫码点餐）到离店支付（无感支付），实现 “全流程数字化体验”，目标数字化场景覆盖率达 90%，为商业综合体智慧化转型提供了 “全域化、场景化” 的参考模板。

附录一：乌鲁木齐CC MALL项目核心数据汇总

一、销售额数据

2023 年

销售额：8.6 亿元。增长核心源于 首店经济 + 丝路文化 IP 联动，依托全疆最多的首店集群（38 家新疆首店）及丝绸之路主题场景，打造 “文化体验 + 消费转化” 闭环，首店关联业态（潮玩、轻奢零售、特色餐饮）销售额占比达 41%。其中，首店品牌贡献突出，X11 潮玩西北首店、理想汽车全疆第二家体验店等单店年均销售额超 320 万元，X11 潮玩 1 月销售额同比增长 50%，理想汽车体验店月销售环比增长 1 倍，整体拉动零售消费增长 13%；餐饮业态中，疆味特色餐饮、中亚风味餐饮销售额占比达 38%，同比提升 6%，春节期间单店最高销售额突破 800 万元。

2024 年

销售额：9.8 亿元，同比增长 14.0%。增长驱动力来自 首店扩容与 IP 活动升级：全年调改品牌 68 个、调改面积超 6500㎡，引入 “丝路文化节”“中亚商品展销周” 等主题活动，跨年夜活动单日关联消费突破 520 万元，较 2022 年跨年夜客流增长 30%。丝路文创、新能源汽车业态表现突出，销售额分别增长 35% 和 42%；主力店碧罗珠宝、大型生活超市关联消费（如黄金饰品采购、伴手礼选购）增长 26%，其中碧罗珠宝春节期间黄金饰品销售额位列全疆商圈首位。

2025 年前三季度

销售额：6.9 亿元，同比增长 15%。关键增长节点集中在节假日与文化活动档期：春节期间推出 “丝路新春嘉年华”，联动乌鲁木齐国际陆港区文旅资源，假期销售额提升 42%，外地游客消费占比达 35%；五一假期叠加 “中亚品牌周” 活动，日均销售超 1500 万元，活动日销售额峰值达 2100 万元。沉浸式体验店（如幻境空间）、中亚特色商品馆销售额增长显著，分别提升 45% 和 41%，反映客群对 “文化 + 跨境” 消费的偏好。

二、客流量数据

2023 年

客流量：1200 万人次（日均 3.3 万人次），停车场使用率 82%。客群以 20-35 岁年轻客群为主（占比 72%），节假日及主题活动日客流占比达 58%，“跨年狂欢奇妙夜”“文创市集” 等活动单场平均引流 4.2 万人次，其中 2023 年跨年夜客流达 5.4 万人次。项目与地铁 1 号线、2 号线接驳优势显著，轨道交通带来的客流占比达 35%；周边 3 公里商务办公客群占比 23%，成为工作日核心客流来源。

2024 年

客流量：1404 万人次（日均 3.8 万人次），同比增长 17.0%。首店引流与文化活动成效突出：全年举办首店开业活动、丝路文化体验活动超 130 场，其中重点首店开业单场客流超 5 万人次，文化活动参与客群向商业区域转化率达 52%。高频客群（月均到店≥3 次）占比提升至 11%，多为年轻潮玩爱好者及周边商务人士，平均停留时长 2.9 小时，较普通客群高 1.3 小时；LG 层社交场景改造后，带动周末客流增长 21%。

2025 年前三季度

客流量：926 万人次，同比增长 15%。活动旺季客流爆发明显：春节 “丝路新春嘉年华” 吸引全疆各地游客，周末客流同比提升 39%，外地游客占比达 39%；五一假期 “中亚品牌周” 活动日客流峰值达 14 万人次，平日日均客流稳定在 5.8 万人次，周末峰值达 8.5 万人次。文化体验区、餐饮区域客流密度最高，占商场总客流的 60%，LG 层社交场景成为年轻客群打卡核心区域。

三、租金收入数据

2023 年

平均租金：100-260 元 /㎡/ 月，租用率 90%。租金定价差异化显著：首层核心零售区（首店集群、轻奢业态）租金最高（220-260 元 /㎡/ 月），文化体验业态（如文创、沉浸式体验）根据面积提供灵活定价（150-200 元 /㎡/ 月），餐饮业态租金集中在 100-160 元 /㎡/ 月，中亚特色商品馆享受租金优惠（120-180 元 /㎡/ 月）。推行 “基础租金 + 流水抽成” 组合模式（月流水≥30 万元抽成 5%），热门首店、特色餐饮租金收入增长 14%，带动核心区域整体租金提升 9%。

2024 年

租金收入：同比增长 15%，坪效达 1.5 万元 /㎡。品牌优化驱动租金提升：淘汰 9% 低坪效品牌（如传统服饰、低效服务类），引入 23 个高潜力首店品牌、文化体验品牌，核心零售区坪效提升 19%。对租期≥3 年的优质品牌提供 6% 租金优惠，续约率达 81%，保障租金收入稳定；智慧空间管理系统落地（如客流监测、智能能耗管控），降低运营成本 10%。

2025 年规划

目标租金增长 18%，核心策略包括：

业态优化：提升文化体验、跨境商业业态占比至 62%，重点打造 “丝路 IP 主题专区”“中亚商品特色街区”，实现租金溢价 12%-18%；

品牌升级：引入国际文创轻奢品牌、中亚知名特色品牌，计划将高端品牌租金占比提升至 38%，为优质首店提供最高 15% 的装修补贴；

增值服务：深化会员数据赋能，为品牌提供精准营销方案，收取 6%-10% 的营销服务费，补充租金收入。

四、品牌调整数据

2023 年

引入 45 个新品牌（含 38 家新疆首店），涵盖潮玩零售（如 X11 潮玩西北首店）、新能源汽车（如理想汽车体验店）、特色餐饮（如疆味融合餐厅）、文化体验（如非遗工坊）。淘汰 12 家定位不符或经营低效品牌（如传统百货、低客流饰品店），优化 10% 营业面积，调整后文创零售区销售额增长 32%。重点打造 “丝路文化体验专区”，集聚 32+ 文化品牌，年客流量 180 万人次，销售额达 3.2 亿元。

2024 年

品牌汰换率 10%，聚焦 “首店升级 + 文化深化” 双核心：新增 “中亚特色商品专区”（含 18 个中亚品牌）、“数字文化体验区”（含 AR 丝路探险、VR 非遗体验），会员复购率达 65%；升级 “夜间消费区”，引入 24 小时潮玩便利店、Livehouse，晚间（19:00 后）文化消费占比达 38%。通过业态联动，带动周边餐饮、零售消费提升 19%；新疆首店数量增至 52 家，首店品牌年销售额占比提升至 14%。

2025 年计划

核心方向 “跨境融合 + 体验创新”：

业态新增：打造 “户外丝路文化广场”，引入露天非遗展演、中亚美食市集等，目标坪效 2.2 万元 /㎡；

会员赋能：升级 “丝路会员体系”，推出 “首店专属权益包”（含优先体验、专属折扣），计划带动会员消费额年增 26%；

品牌调整：品牌汰换率控制在 8%，重点引入国潮设计师品牌、绿色文创品牌，打造 “可持续跨境消费专区”，契合客群消费升级趋势。

五、战略调整与行业地位

资本投入

2024 年：投入 1.0 亿元，重点用于三方面 —— 数字化系统升级（会员中台优化 400 万元、AI 客流分析平台 380 万元）、体验业态优化（丝路场景改造、中亚商品馆升级）、交通接驳提升（地铁口联动导视、智能停车系统扩容），提升运营效率与顾客体验。

2025 年预留 0.8 亿元：用于中亚知名品牌引进、年度主题活动打造（如 “丝路跨境消费节”）、跨区域营销推广（联动新疆文旅、中亚商会），进一步扩大 “丝路文商旅融合标杆” 影响力。

数字化进展

会员规模超 55 万（年增 40%），私域流量交易规模超 2.5 亿元，通过数字化精准推送（如首店开业预告、文化活动提醒），会员复购率提升 22%。搭建 “线上丝路生活平台”，实现文化体验券与商业消费券联动销售，线上带动线下销售额年增长 43%；推出智能导览小程序（含品牌导航、排队查询、停车预约），顾客满意度提升至 90%。

行业坐标

销售表现：2024 年销售额增速 14.0%，高于乌鲁木齐区域商业综合体均值（10%），在乌鲁木齐核心商圈及新疆文化商业项目中销售额、客流增速均位居首位。

定位优势：以 “丝路文化商业融合新标杆” 为核心定位，融合 “首店经济 + 跨境消费 + 年轻社交”，形成差异化竞争力，是乌鲁木齐潮流消费、文化体验的首选地，获评 “年度新疆文商旅融合标杆”“乌鲁木齐首店经济示范项目”。

核心挑战：乌鲁木齐核心商圈新兴项目增多，需持续强化首店资源与丝路文化 IP 优势；跨境消费需求迭代快，需加快中亚品牌引进速度，提升个性化服务能力（如定制化丝路文创产品、跨境消费专属套餐），巩固区域文化商业主场地位。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库