错过内地楼市黄金十年后，第三代掌舵的新世界又杀了回来。

孙梅欣 2018/12/26来源：界面新闻

一度抛售资产颇显沉寂的港资房企，在内地市场又重新活跃起来了。

最具代表性的是新世界。11月末，这家房企的内地地产平台新世界中国与广州地铁签订收购协议，以47.81亿元底价拿下广州地铁持有的番禺汉溪地块65%的股权及相关债务，在内地又添一笔大规模投资。

过去两年，新世界已陆续在广州、佛山、深圳等大湾区内核心城市拿下4个项目，总投资超过200亿元，成为目前在大湾区内持有最多土地储备的港资房企。

作为最早进入内地市场的港资房企，新世界1980年代便在广州参与开发了中国大酒店。到了1990年代，凭借在上海开发的香港新世界大厦、新世界花园、巴黎春天大酒店等项目，逐步打响了市场知名度，他们的住宅售价往往能比同地段的项目溢价5%-10%。

然而在前几年内地房企的大发展期，包括新世界、长实、新鸿基在内的港资巨头，却显现出“疲软”态势。新世界、长实等港企把大量位于内地的资产转手，被市场认为是从内地撤资的信号。

与此同时，曾将港企视为行业标杆的内地房企却突飞猛进，规模实现从迈入“千亿”到对标“万亿”的跨越。

如今，新世界在内地的重新增持，显露出重回内地、占据市场的野心。然而却遗憾错过内地房地产的黄金十年，市场还能留给新世界多少空间？

重仓大湾区

在2017财年的业绩会上，彼时刚刚接任新世界发展副主席兼总经理的郑志刚，不断对外界释放出一个信息：新世界十分重视在内地市场的投资。他当时对外界的表态是，希望更多增持在内地华南及一二线城市的土地，并计划投入160—200亿港币用于拿地。与之形成对比的是，当年他们在香港并无土地的增持计划。

生于1980年的郑志刚是新世界发展主席郑家纯之子，已故新世界和周大福创始人郑裕彤之孙，被认为是新世界的第三代接班人。

在郑志刚表态之前的一年，新世界经历了颇多动荡和变化。2016年8月，负责内地发展的新世界中国，被母公司新世界发展强制收购后退市，结束了17年的港股旅程；当年年底，经过一轮换血，新世界中国创新组建了管理团队；到2017年1月，新世界发展主席郑家纯突发中风入院，郑志刚随即被推上前台。

年轻人的接班也迅速带来变化。郑志刚主管工作半个月后，这家以“稳重”著称的港企，便接连拿下香港新九龙长沙湾两总地块。其中一幅9.27万方的商贸地块价格高达77.49亿港币，创下香港商用地价格纪录。

同时，新世界在内地的投资量也一并扩大。早在2016年8月，新世界与周大福成立的合营公司，就以42亿元的价格中标深圳前海商业地块。4个月后，又宣布与招商蛇口联手共同开发深圳蛇口太子湾地块，显示出对前海区域的热衷。

随着2017年粤港澳大湾区的成立，新世界此前的投资被认为“独具慧眼”。郑志刚乘胜追击，不但在2017财年超额完成在内地160亿港币销售目标，还宣布了当年预计200亿元的投资计划，同年10月还获得了广州增城的旧城改造项目。

进入2018年，新世界中国不仅与深圳市罗湖区政府签订了《文锦渡口岸经济带战略合作协议》，在年末的品牌发布会上，新世界中国董事兼行政总裁黄少媚还透露，公司在大湾区的投资已经超过400亿元，持有总建面积超过80万平方米。

对于在大湾区投资的总规模，行政总裁苏仲强则直言“没有目标”，意为没有限制规模上限。

2018财年年报显示，截止6月30日，新世界集团在内地持有土地储备（不含车库）总建面积705万平方米，其中433万平方米为住宅。与之相对的，则是他们在香港持有总建面积仅为111万平方米（1197万平方呎），其中住宅约36.8万平方米（396万平方呎）。

从总量来看，新世界在内地的土地储备量远超香港。

当然内地市场也带给了新世界充沛的收益。财报显示，2018财年内地物业销售额162.29亿港元，是香港71.41亿港元的两倍多。内地的酒店收入6.06亿港元，也与香港的6.08亿港元基本持平，同时内地的租金收入为12.74亿港元，同比大幅上升52.6%。

这一成绩还是在新世界中国前几年将大规模内地的土地储备转让的情况下所实现。2013—2015年期间，新世界曾陆续把内地包括上海、武汉、成都、海口等地的资产，先后出售给融绿、恒大等内地房企。

无独有偶，香港“四大家族”中的李嘉诚，也是从2013年开始便持续出售包括上海、北京、广州、南京甚至香港在内的物业，到2017年仅内地物业出售总值便达到千亿规模，一时间引发了港企“撤资”的猜测。

失去的十年

新世界上一轮在内地如此大规模的投资量，还要追溯到10多年前。

上世纪1990年代，凭借和当时内地市场巨大的资金差异和经验，以及各地招商引资，港企迅速在重点城市占据身位。2005年前后港企积极入市囤积了大量土地，新世界更一度是港企中的内地“地王”。

2005年，新世界中国在海口举牌18亿元拿下3300亩巨幅地块。随后又陆续在成都、贵阳拿下总计约5000亩的土地，成为当时拿地最为积极的开发企业之一。

然而直到10多年后将这些地块转手时，这些巨幅地块都未能开发完毕。

和内地企业拿地快速开发不同，港企一贯热衷长线投资，通过等待土地升值获得回报。然而这种方式在内地市场显得“水土不服”，港企也落下“囤地捂地”的名声。2010年，包括新世界在内，多家港企在内地未开发地块，都上了国土部的闲置土地“黑名单”。

新世界中国财报显示，直到2015年中旬，公司在内地的土地储备还高达2300万平方米。然而2017年之前，成都、贵阳、武汉等地都还未能成长为市场热土，新世界也未能等到吃尽红利的那一天。

2015年12月，新世界先后2次宣布，将位于北京、上海、成都、贵阳、青岛、武汉、惠阳和海口等城市的项目，以总计339亿元的总对价，出让给恒大，出让总面积超过1200万平方米，超过新世界当时在内地土地储备的一半。

加上早在2013年，时任新世界中国地产副主席的杜惠恺就将上海丰盛皇朝这样的优质项目卖给了融绿，2015年后新世界在内地可开发的资产已经所剩无几。杜惠恺是郑裕彤的女婿。

新世界的大规模出售被认为是一场撤离，未开发完全的土地也被认为是一场不太成功的投资。仅从财务上看，新世界的这笔交易赚的也足够多，仅作价204亿元出售给恒大的资产包部分，盈利便达56.76亿元，占当年财年总盈利的80%，而武汉、海口等项目等交易，粗略估计则带给新世界超过50亿元的厚利。

不过长达10年、8个项目获利百亿的速率还是比不上恒大高周转的效率。以惠阳项目为例，2015年恒大在该项目上获得37.8万方的住宅储备，1年半即卖出7.1万方，以平均1.5万元/平方米售价、恒大平均36%的毛利率计算，仅这一个项目售出部分已获益近4亿元。

凭借着2016年、2017年市场的大好时光，从新世界接盘的项目不仅为恒大的规模迅速攀升提供了弹药，房价大幅上涨也为恒大带来了更为丰厚的利润。

“港资房企最重视的是稳健的利润，就像李嘉诚说的，他们不会‘冒险赚最后一个铜板’。”一家全球知名咨询公司的高管认为，港企赚到自己预估的利润便会离场。

房企群雄割据的时代，并没有给“谨慎”的企业留下多少空间。抛售了大量土地储备的新世界，在内地失去了阵地。即便现在砸重金重回内地核心市场，但在过去几年内地房企通过高杠杆实现规模化，以及地价的普遍高企的局面下，新世界想收复失地已经不是容易的事情。

商业新生

重投内地的新世界，改变了早前大量囤地的策略，但也没有选择规模化全国化道路，转而在潜力市场重点储备，开发地标项目。

在这样的目标下，有着政策支持、区域具备潜力开发空间的粤港澳大湾区，成为新世界重新打开内地市场的良好平台。新世界近期获取的项目大多以地标建筑、商业地块为主，这既是港企擅长的领域，也避免在住宅市场直面迎战内地房企的挑战。

已经公布的项目中，新世界和周大福在深圳前海获取的地块，未来将建成200米及130米的“双子塔”，在蛇口太子湾的四幅地块也以商办为主。另外，新世界还在今年夺标香港国际机场SKYCITY航天城，这一计划投入200亿港币的项目，不但将是香港新地标，同时也将连接港珠澳大桥，和内地市场衔接更紧密。

因此，华南市场成为新世界重回内地的主阵地。从上年财报来看，新世界南部区域完成30.62亿元的销售额，占总量的24%，为内地五个区域中最高。持有核心物业中的50.7%都位于南部区域，其中就包括广州地标建筑，高达530米的东塔，也是广州第一高楼。

郑志刚也展现出对内地商业市场颇为浓厚的兴趣。这个郑氏家族第三代的代表人物，2009年创立的新艺术商业购物中心K11，不论在香港还是上海都颇受好评，并迅速成为新世界旗下目前最有生命力的商业品牌。以上海K11为例，2018财年的每月平均客流量为90万人次，出租率高达96%，写字楼的出租率也达到92%。

如今开业的5家K11中，有4家位于内地，今年3月正式开业的广州K11为最新项目。在最近的采访中，郑志刚也透露了K11的内地扩张计划，2024年之前K11会在内地全面铺开，要在9个城市落地28个项目。

调整步伐

对于即将来临的2019年，新世界中国行政副总裁黄少媚表示，2019财年（2018年7月—2019年6月），新世界的内地销售目标为160亿港币，和上一财年持平。这样的目标和增长量，在内地市场并不抢眼。

对于规模上的“掉队”，新世界的高层并不避讳。黄少媚称，现在销售规模几千亿的都是内地房企，得益于过去10—15年内地经济和社会发展，以及巨大的人口红利：”香港地区只有700多万人口，我们没办法按内地发展迅猛的企业做。另外，港商发展经历过金融风暴、国际经济增速放缓等冲击，所以高速发展并不一定是港企的追求，他们有自己的节奏。”

上述咨询公司高管也认可这一说法：“过去20年港企的发展节奏始终没变，不存在快或者慢，市场的变化它也在适应，但做的一直是他们认为应该做的事情。”

虽然销售规模上，新世界和内地房企间差距颇为悬殊，但资产增值上并无太大差别。财报显示，2018年中旬新世界集团总资产为4814.54亿港币，折合人民币4250亿元。按照今年中报公布的数据，也只有恒大、碧桂园、万科、绿地、融创、龙湖等8家房企能够企及，净资产则超过2550亿港币，依然强于很多头部房企。

更重要的是，新世界有着极低的负债率。2018财年报告显示，公司净负债比率为29.3%，并且在过去3年呈逐年下降趋势。事实上，大部分港资房企的负债比率都处于较低水平。新鸿基地产2018财年的净杠杆率为18.7%，2012年前后在内地拿下“地王”时，负债率也未超过20%；李嘉诚的长实集团2017年的负债率仅为5.2%。

反观内地房企，高增长背后支撑的是高杠杆。Wind数据显示，2017年内地上市房企整体资产负债率为78.76%，恒大到2018年中期净负债率为127.3%，碧桂园净负债率59%，融创的净负债率在2017年时曾一度飙升至260%，降到70%成为了它们预设的2019年年度目标。

港企的低杠杆，使得企业不用通过高周转解决资本压力。而借助整体经济快速发展，并通过高杆杆、高负债实现企业规模膨胀的内地房企，则在资本的压力下，只能不断滚动，开辟更多的市场。

但当环境偏紧、增速放缓的问题时，内地房企资产则面临快速缩水的威胁，以万达为例，仅在2017年，资产缩水程度便达到千亿，落出行业第一梯队。

目睹了内地同行迅猛发展的新世界，也在逐步调整进度。今年3月，拿地1年半的前海双子塔已经开工，这和早年长线投资相比，已是进展迅速。

上述咨询公司高管认为，内地房企这几年激进的发展模式，在港资房企的发展初期也曾经历过：“但市场趋于饱和后，还能保持平稳上升发展，才是港企成熟的地方。内地房企也面临天花板逼近的问题，未来该如何发展，港企的发展路径还很值得借鉴。”

至少从目前来看，内地市场的发展空间依旧广阔。而重新大规模投资内地的新世界，在更加年轻的第三代手上，也希望在这片潜力无限的市场中再度收获辉煌。