编者按：

潮水退去，方知谁在裸泳，这句时常被投资界人士挂在嘴边的话，成为了2018年最恰当的注脚。

这一年，国内诸多领域都在感受潮水退去后的温度。

股市持续低迷，债市违约不断，独角兽上市频现破发，资本新贵比特币迈入熊市征途，互联网金融集体暴雷；“房住不炒”的楼市在政策高压下迎来拐点，头部房企纷纷开启去地产化、多元化转型；ofo、途歌为代表的共享经济商业模式未获市场认可，面对消费者退押金束手无策。

新生力量也在萌芽。改革开放四十年积淀，三、四线城市消费力量崛起，引发消费转型变迁；对外开放不断深入，外资均在摩拳擦掌，意图在汽车、券商、银行等新开放领域大展身手；科技技术迅速发展，5G商用、人工智能的发展，或带来新商业价值。

改变，都蕴藏在时间里。我们回望过去，正是为了展望未来。

搜狐财经推出年终策划“大时代”，从过去一年企业家的起伏，及资本市场、金融、地产、消费等重点行业视角，回望2018年，展望2019年，用一篇篇深度稿件，为历史留下注脚。

文/史额黎 编/李 悫

“上车”在中国楼市有特殊的含义。近几年房价飞涨时，有人将房子比喻成一趟家庭财富增值的列车，先上车（买房）的人还能继续换座位（房子），不上车永远也追不上车的速度。

但在2018年，“上车”与观望的情绪已在市场中模糊不清。上半年，杭州、西安等地轮番上演“抢房大战”，成都某楼盘甚至出现不足1%的中签率。下半年，“金九银十”不再、房企打折促销的新闻开始刷屏，上饶、合肥等地楼盘因降价引发大规模的业主维权。

地产商的2018年，同样是“冰火两重天”。今年1~11月，主流地产商业绩继续上涨，TOP100房企整体销售额同比增长37.5%，25家房企迈过千亿门槛。另一方面，严厉调控政策的延续、融资困境以及棚改货币化红利的减少，又使房企前景变得晦暗不明。

在这种情况下，加速高周转、多元化发展、出让股权、降价促销乃至裁员冻编，都成为了开发商破解危局的手段。万科董事会主席郁亮在今年初称，要告别旧思维，靠双手劳动挣钱。对于开发商而言，2018年步入拐点的楼市，意味着他们不得不做出改变。

头部房企还在快速增长

6645.5亿元，这是“宇宙第一”房企碧桂园在2018年1~11月实现的流量销售金额（克而瑞数据）。

其他房企同样业绩表现优异。据克而瑞统计，今年1~11月，TOP100房企的整体流量金额超过8.7万亿元，同比增长37.5%。其中，TOP10房企、TOP25房企的流量金额分别迈过1800亿元、1000亿元的大关。

中原地产首席分析师张大伟认为，从统计局的数据来看，全国总的商品房销售金额也是涨的，涨了12.1%。但造成上述“靓丽”数据的主要原因是，现在房企合作的比较多，销售额有注水。

搜狐财经“公司深读”对比克而瑞发布的流量销售金额、权益销售金额发现，二者差异较大。例如，万科的流量金额比权益金额多了1626.7亿元。绿城的权益金额为487.2亿元，仅为其流量金额的36.4%。

不过，位居克而瑞权益金额TOP20的房企，1~11月权益金额的平均同比增幅也达到了42.2%。明源地产研究院执行主编艾振强称，总体来说，头部的房企还在快速增长。调控的目的不是把房地产打倒，而是让其从“疯牛”变成“慢牛”。

2016年起，北上广深出台的“史上最严”调控让一线楼市得以降温，但受益于国家去库存与棚改货币化政策的继续推进，三四线城市成为了今年楼市的主战场。而西安、天津等二线城市今年开启的“抢人大战”，也带来了市场需求。

今年房企业绩上涨的动力，正是来源于此。国家统计局数据显示，1~11月，二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨7.2%、7.6%，而一线城市仅同比上涨0.3%；中部、西部地区商品房销售额同比分别增长20.6%、23.5%，而东部、东北地区同比分别增长5.6%、7.3%。

不过，自9月以来，全国商品房累计销售面积及累计销售额增速已出现连续3个月的回落。“金九银十”不再，房企降价促销的现象也在这一阶段集中出现。

9~10月，招商某上海项目开展了买房送宝马活动，项目员工称最高可为购房者节省40万元。厦门万科的某项目推出107套特价房源，销售称降价幅度超过36%。上饶、合肥等地的楼盘甚至因为降价引发了大规模的业主维权。

对此，艾振强表示，房企在之前行情好时拿了太多地，现在出现了融资紧张和限价政策，房子相对没有以前好卖，自然压力很大。“虽说现在不好过，但努努力还是能赚点，或者即便略亏，把钱拿回来先，保证现金流不出问题。”

2018年是资金形势最紧张的一年

多位业内人士在年初就表示，2018年是开发商资金形势最紧张的一年，这首先表现在房企历来的主要融资渠道——银行开发贷上。

明源地产研究院副院长刘策曾告诉搜狐财经“公司深读”：“现在不光是’四三二’原则执行得更严，对于开发商的规模、投向审核更严。比如不是前50的开发商，可能很难贷到款，或者利率就比较高。如果项目不是一线城市、二线核心城市的，银行也不给贷款。”

今年4月资管新规的落地，对房企的非标融资形成了进一步打压。新规削弱了银行理财匹配长期资产的能力，并对资管产品里非标产品的比例提出限制，投向房地产的信托将会收紧。此外，打破刚性兑付将使投资者更加警惕房地产类信托理财的高风险。

随后，多家房企又先后遭遇境内公司债的审核中止。据搜狐财经“公司深读”统计，5月下旬至6月初，共有包括龙湖、富力在内的6家全国性房企遭遇过发债中止，涉及拟发行金额一度达到461亿元。

在资金压力下，房企只好“饮鸩止渴”。10月底，恒大宣布发行18亿美元债券，其中5年期债券13.75%的年利率创下内地房企发行境外美元债券的历史新高。12月下旬，当代置业发行年利率15.5%的2年期1.5亿美元债券，则创下了今年亚洲公开债券发行利率新高。

据克而瑞数据，11月房企境内外发债融资的平均成本为8.54%，达到2015年以来的单月最高水平。1~11月，房企平均融资成本为6.32%，较前10月的6.06%显著上升，超过2017年全年平均值。

新债难借的同时，到期债务的压力也开始涌现。2015~2016年的信贷宽松刺激了房企的发债热潮，据亿翰智库统计，这部分巨额债务的第一次偿债小高峰出现在2018年9月至2019年10月，偿还规模约3800亿元。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲曾表示，2019年是房企还债高峰期，需要在2018年底“借新债还旧债”早做准备，否则来不及，可能会面临债务违约风险。

大房企高周转，小房企忙上市

资金层面的紧张传导到房企经营中，迫使其加速高周转。

今年4月上旬，碧桂园在一周之内连续三次发文，要求三四五线城市项目加速周转。碧桂园董事局主席杨国强当时称，“高周转是战无不胜的法宝”，而碧桂园摘牌后1.65个月动工、5.2个月开盘的速度实在太慢了。

碧桂园文件称，设计院接到需求后，要通宵出图；三四五线项目实现摘牌即开工、3个月内开盘，将会分别奖励项目总20万元。以打造高端楼盘闻名的泰禾与绿城，也在年中表示会执行高周转策略。

在艾振强看来，高周转模式具有明显的优势。当市场存在较多不确定性时，快速销售可以规避风险。此外，高周转还可以降低资金成本、提高项目利润、壮大房企的销售规模。

“自有资金周转率为1.5，资金杠杆率为4，地货比为3，土地年度转化率为80%，年度销供比为80%。1个亿（的自有资金）一年能撬动12个亿的销售额。”艾振强此前称。

高周转也存在风险。6月下旬至7月末，不到40天时间，碧桂园的建筑工地连续发生3起安全事故，造成多名工人伤亡。8月下旬，碧桂园终于将“提质控速”提上议程，碧桂园总裁莫斌当时称，将放慢开发节奏，确保安全。

融资困境还促成了中小型房企赴港上市的潮流。4月起，先后有弘阳、大发、美的置业、海伦堡、中梁等11家房企在香港递交招股书，其中万城控股、万创国际在2017年的营收甚至不足10亿元。

从今年的内房股表现看，赴港上市算不上好时机。受融资收紧、取消预售制度传言等消息影响，内房股在年内多次大跌。花旗和德意志银行近期都认为，内房股估值已跌至“历史低位”。但中小房企必须抓住这颗“救命稻草”。

“调控持续趋严的情况下，房地产企业A股上市融资也难以放开。A股无法上市，海外资本市场对房地产普遍估值太低，港股成为中小房企为数不多的选择。”张大伟曾表示。

造车、种田，房企踏上转型路

除了在存量的地产业务上高周转，多家房企还把目光投向新领域。

今年3月，恒大高调进军高科技产业。之后几个月，恒大斥资67.47亿港元入主乐视创始人贾跃亭创办的新能源汽车公司FF，投资16.47亿元参与中科院六个科技项目，并动用144.9亿元成为汽车经销商龙头广汇集团的二股东。

今年6~7月，碧桂园宣布进入现代农业、机器人产业。前者的投资方向有水稻专家袁隆平研究的第三代杂交水稻、先进农机业，后者包括碧桂园子公司打造的顺德机器人谷、机器人联合研究院。

另外两家TOP4房企的多元化布局更早。在3月的业绩会上，将自己定义为“城乡建设与生活服务商”的万科，重点阐述了旗下的商业、物流、长租公寓等业务。融创也已在2017年投资乐视系并收购万达文旅项目。

另一方面，作为转型的重要姿态，房企改名之风日盛。1月起，朗诗、万达商业、龙湖、深圳万科、保利先后完成更名。据媒体不完全统计，今年已经有18家开发商删去了企业名称里的“地产”字眼。

但这些房企的多元化进程并不顺利。以造车为例，先有恒大与FF管理层对簿公堂、宝能系的观致汽车高层动荡，后有华夏幸福系的合众新能源变更法人、万通地产终止收购星恒电源。融创更是因投资乐视系计提巨额亏损。

就连主要转型地产相关行业的万科，在9月内部会议上也将战略转为“收敛”和“聚焦”。“做了三年还没做成的业务不要再做。”万科董事会主席郁亮当时说。

张大伟此前称，从旅游地产、商业地产到特色小镇、长租公寓，摆在大家面前的共同问题就是，好像哪个行业都不赚钱，似乎很难找到新的盈利模式。

他还认为，从核心看，房地产企业发展模式依然依赖土地，而生存逻辑依然是土地升值。这种情况下房地产转型都只是幌子。房地产企业不论改不改名称，结果依然是房地产企业。目前，没有一家企业真转型并且转型成功。

怎么“活下去”？卖股加裁员

所有的行业悲观情绪，最终因今年9月万科大喊的“活下去”而引爆。

在内部会议上，郁亮称房地产行业的“转折点实实在在到来了”，万科要做的第一件事就是战略检讨，以“活下去” 为最终目标。随后，万科2018秋季例会又流出了鲜红背景配以三个大字“活下去”的现场图片，由此引发业内热议。

截至9月末尚持有1595.5亿元现金的万科，算得上财务健康。对于其他资金紧张的房企来说，出让股权、甩卖资产乃至裁员冻编，都成为它们求生的手段。

饱受环京严厉限购政策之苦的华夏幸福最为典型。7月，华夏幸福控股股东华夏控股将持有的19.7%股份作价137.7亿元转让给平安集团；10月，华夏幸福将5个环京项目的大部分股权以32.34亿元转让给万科。

富力则在11月宣布进行股权融资计划，拟发行不超过8.06亿股新H股。若以该公告前五日平均收市价的80%计算，富力此次融资总额为80.57亿港元。在多重利空因素影响下，当时富力股价已比年初最高点跌去68.8%，开展股权融资并不划算。

与此同时，房企裁员消息不断出现。据多家媒体报道，在撤销天津、重庆事业部后，华夏幸福旗下的小镇集团也撤并到产业新城集团，相关人员直接被裁减。但华夏幸福方面称此举为“对区域及业务构架进行调整”。

泰禾甚至瞄准了校招生。据媒体报道，11月泰禾已约谈100多名2018届“禾苗生”（泰禾校招计划代称），部分转为社招和营销，部分被裁员。此前，泰禾还爆出考试裁员、按学历裁员的消息，当时泰禾方面回应称“我们是‘换员’不是‘裁员’”。

更多的房企采用了冻编的手段。郁亮此前表示，要“维持最低的’新动力’（万科校招计划代称）招生量”。在10月8日的内部会议上，恒大董事局主席许家印宣布从当天起恒大全集团停止招聘；劝退5种人、清除3种人。

"这才刚刚开始，大规模的房企间并购、房企减员以及战略调整都将会不断涌现。"58安居客房产研究院首席分析师张波对媒体称