导言：分析人士认为，万达头顶着中国最大、世界第二大商业地产业主及运营商，中国最大的豪华酒店业主等多个衔头，但对于关注目前市场预期的投资者来说，当前并不是万达最好的上市窗口时机。

现在是否是万达上市最好时机？

12月8日，大连万达商业地产股份有限公司正式启动路演，同时首次向投资者公开其IPO详情。当日，万达商业地产实际控制人、万达集团股份有限公司创始人王健林，率领万达商业地产董事会主席丁本锡、总裁齐界、副总裁曲德君以及非执行董事王贵亚等高管现身香港。

据介绍，万达商业地产将于12月15日确定发行价，12月23日正式在港交所挂牌上市。而其计划将此次IPO所筹资金用于建设10个物业开发项目，包括广元万达广场及哈尔滨南万达广场等。

坎坷上市路

事实上，万达商业地产早有上市之意。据凤凰财经报道，王健林早在2005年就曾试图将这一板块在香港上市。不过当时并非以公开募股的方式，而是以房地产投资信托基金的方式筹划上市。2005年底，其招股文件在香港通过，然而让万达始料未及的是，2006年国家几部位联合发布“171号文件”，严格限制境外公司收购内地物业，赴港上市计划被迫放弃。

随即，王健林将目标转向A股市场，并在2009年正是启动上市计划。无奈，政策再次让万达吃了闭门羹——房地产企业上市闸门关闭让上市再度搁浅，随后2013年A股市场暂停IPO，这一拖就是5年。

2014年，A股IPO市场重新开闸。等待许久的机会终于到来，万达却技术性地放弃了。其在官网上发表公开说明，“根据中国证监会7月1日公告，万达商业地产A股上市因未更新申报材料已终止审核”，并在公告中表示，“今后将继续积极探索多种上市途径”。

随后，已借壳在香港上市的“万达商业地产（集团）有限公司”宣布改名为“万达酒店发展有限公司”，将“万达商业地产”这一名字让出。此举向市场透露出了信号——万达还是将香港作为其上市目标。9月16日，万达商业地产向香港联交所递交上市申请，正式进入实质运作阶段。这场近10年的上市征途又回到了最初的目标。

事实上，万达再次站到最初的起点，却未必是最好的上市时机。此时中国的房地产业已由几年前如火箭一般蹿升变成冰川一样崩裂。以前，为房地产估值看重土地储备、开发量、周转率。现在，下行周期的背景下，市场看重的则是销售萎缩多少、有多少库存、资金流动性如何，全变了。尽管今年不断有松绑限购、松绑房贷等刺激政策出台，但前景依旧不容乐观。

放眼港股中房企的股价也不难看出，雅居乐市净率仅为0.45倍，富力地产目前的市净率为0.73倍。首创置业为0.51倍。目前，港交所已经通过了万达商业地产融资60亿美元的IPO申请。业内人士也认为，以前对万达此次IPO融资规模的期待有些不切实际，相比100亿美元，60亿美元的数字回归到了“比较现实的状态”。

上市不只为了钱

已经等待了10年的万达商业地产似乎再也无法淡定等待了。

王健林要求今年力争两家公司上市——万达商业地产和万达院线正等待着叩响港交所和A股市场的大门。

王健林的秘书刘春表示，上市是为了更加充足的资金,他承认万达的资金链有压力。刘春将资金链比作一条绳子，绷得紧才使得上劲，“本来我能绷到2，非得让我绷到1，快不起来。”

刘春解释说，上市的目的绝不只是为了钱，万达今天的地位，通过贷款和私募融资不是问题。此次赴港上市，万达拿出了15%的股份——这是港交所的最低标准。刘春认为万达可以拿出更多，但不需要。

上市还有一个目的是让万达更加国际化，通过上市也可以检验市场对万达商业地产这一商业模式的认可度——这是他们在初期关心的事，现在已经不需要担心了。

但是，万达真的不缺钱吗？

万达早期的开发贷款多是利用土地质押，而随着其自持物业面积不断增加，通过银行贷款的途径并不足以解决资金需求，物业销售下降也不能提供足够的现金流支撑。诚然还有私募、信托等其他融资渠道，但资金成本会比较高。而上市之后，万达就可以在国内外公开市场进行债务融资、海外股权和债券融资，这将极大地降低融资成本，从而继续支持其快速扩张。

王健林曾直言，现金流永远比负债率更重要。而从招股说明书披露的数据来看，万达的现金流等数据，仍然显示出这家公司对资金的需求。一位分析师给出这样的评价“对于王健林来说，修复现金流比维持万达估值更重要。”

王健林的老对手、接任其成为中国现任首富的马云，在赴美上市时给纽交所讲了阿里巴巴构筑的完整电商生态以及背后万千中小卖家的故事。那么，王健林将给纽交所讲诉一个什么样的故事呢？

在万达提交的800页招股书后半部分，用了大量篇幅描绘了这样一个中国——作为世界第二大经济体，其经济增长已不再单纯依靠外贸和投资驱动，互联网和内需成了新的经济引擎。

作为线下一端的代表，王健林没有站到线上的对立面，他在万达上市之前联合了百度、腾讯成立了万达电商，动辄砸50亿。虽然有亿元赌局在前，但“服软”是识时务的表现，即使从最现实的意义上讲，此举也无疑提高了万达商业地产上市的估值。

王健林的秘书称，“腾百万”的各做并非酝酿已久的战略构想，只是王健林和马化腾、李彦宏的偶然念头，觉得这事可以做，就凑到一起了。但他认为这也是一种必然，“万达一定会拥抱互联网”，他说。

百度连接了人和信息、腾讯连接了人和人，万达电商要做的是将其所有线下资源打包上线，连接人和服务。“万达电商卖的绝不是商品，而是服务。”

现在是否是上市最好时机？

分析人士认为，万达头顶着中国最大、世界第二大商业地产业主及运营商，中国最大的豪华酒店业主等多个衔头，但对于关注目前市场预期的投资者来说，当前并不是万达最好的上市窗口时机。

具体来看，其最新招股文件显示，万达商业地产本次共发行6亿新股，其中5.7亿股为国际配售，公开发售则约3000万股占5%，集资250.8-297.6亿港元，算上15%超额配股权可增至288.42-342.24亿港元，比此前传出的60亿美元(465亿港元)缩水三分之一。

事实上，为了凸显公司的价值具吸引力，万达商业地产在启动路演前夕已将今年预测核心盈利调高了8.1%至143亿元。

有知情人士透露，王健林对这一定价并不满意，但受限于目前香港资本市场的市况以及上市渴求，还是决定降低预期发行。

分析人士指出，从宏观情况来看，目前内地除了一线城市以外，不少地方商业地产都有过剩的情况存在，前景并不乐观。除万达外，今年其他内地商业地产的代表企业业务表现并不上佳。

但也有港股分析师表示，目前或许是坏“窗口期”里的相对最好的上市时机；“中国股市在降息等利好信号下骤然走牛的时刻，几经曲折的万达商业地产上市已露出了曙光”。

对此，有乐观的港股分析师对观点地产新媒体表示，今年上半年，在海外上市内地房地产企业的股价整体涨幅不多，海外资本市场对内房股也比较冷淡；“但下半年以来，房企加大力度去库存，加上降息、取消限购限贷、沪港通等政策利好，内房股逐渐有起色”。

事实上，参与12月8日路演的投资者也一致认为，目前两地股市气氛均佳，万达作为内地商业地产巨头价格合理，而且基石投资者实力雄厚，因此看好该股票的前景。

王健林重夺首富宝座有戏吗？

据长沙晚报报道，根据上市的时间表，昨日万达商业地产开启了路演模式，接受机构投资者认购。而本周三（12月10日）至下周一（12月15日）公开招股，下周二（12月16日）定价，12月23日正式挂牌。资料显示，公司拟发行的6亿股新股，招股价在41.8元/股至49.6元/股之间。

王建林能否夺回首富宝座？

事实上，牵动投资者目光的除了公司上市，还有其创始人王健林能否超越马云，再次夺回中国首富宝座。有投行测算，在未计超额配股的情况下，公司上市后市值将在208亿至247亿美元（约1622亿至1927亿港元）之间。假若以王健林原来持股比例来计算，公司上市后其财富约为832亿至989亿元。而以阿里巴巴（BABA）目前每股107.90美元的价格来计算，其财富依然落后于新晋中国首富马云其上千亿元的持股市值。

不过，值得注意的是，今年11月28日，王健林旗下的万达院线首发审核获批，将成为A股“院线第一股”。而有预测称，其发行后总市值或将达到187亿元，而王健林在万达院线的持股比例也超过半数，因此王健林依然有望超越马云，重回首富宝座。

与阿里上市人们关注马云占有多少股份一样，万达上市人们也关注王健林占有多少股份。上市的大连万达商业地产股份有限公司的股东主要由四部分构成，分别是王健林7.93%、大连万达集团51.07%、管理层持股4.19%和其他股东36.81%。而持有准备上市的大连万达商业地产股份有限公司51.07%股份的大连万达集团，股东分别为王健林(持股0.24%)和大连合兴(持股99.76%)；大连合兴股东只有两个人，王健林(持股98%)和他儿子王思聪(持股2%)。

据港媒报道，万达商业地产业此次募资规模大约在50亿至60亿美元，总估值约500亿美元。照此计算，王健林所持股份对应市值超过200亿美元。

2013年，王健林以1350亿身家胡润百富榜上的中国首富。如果万达商业地产业成功上市，王健林身家有望翻番。

报道称，万达在股市上估值虽然不如阿里巴巴，无奈王健林股份多呀，100%持股大连万达集团，马云再能折腾，也有点虚。

马云率领的阿里王朝在高科技领域的开疆扩土和王健林执掌的万达帝国正在文化产业链势必让这场富豪之争成为媒体长期的舆论热点。

从市场份额看，万达院线始终处于行业龙头地位。根据第三方统计，今年上半年，万达院线、广东大地、中影星美位列院线前三甲，市场份额分别为14.46%、8.03%、7.90%。2011年-2013年，万达院线分别以13.61%、14.39%、14.52%的市场份额位居榜首。

此前，市场对于这家公司的关联交易仍存有担忧。资料显示，万达院线与万达地产一直存在租赁关系。万达院线采取资产联结、连锁经营的模式，所有影院物业全部采用租赁形式获得。

招股说明书显示，截至今年上半年，万达院线在全国拥有150座影院，其中89家影院租赁万达广场物业，按票房比例支付租金。自2012年7月1日，影院租金按照影院净票房收入11%支付。今年上半年，万达院线支付的租金为1.4亿元。

针对市场担心的问题，万达院线在招股说明书里提供了解决机制，首先是2012年调整关联影院租金比例至11%，在此基础上签订20年的租赁框架协议，每十年参照非关联影院租金水平对关联影院租金进行调整，但最高租金水平不超过13%，最低不超过9%。

按照最新一批拟上市公司的约22倍的平均发行市盈率，以万达院线在2013年1.21元的每股收益来估算，对应万达院线的发行价为26.62元。万达院线首发上市时市值可达到135亿元。

万达近两年来加速将旗下资产分拆上市。如今，在万达商业进入上市流程之后，一旦万达院线在深交所上市，万达在中国内地、香港、美国三地都将拥有自己的融资平台。

拥有三地融资平台将给王健林的身价带来增值效应？

资料显示，王健林通过直接和间接的方式合计持有万达商业地产IPO前约60%的股份，如果公司此次发行新股10%，王健林发行后持股比例仍有54%。按照其市值将达到600亿美元来看，王健林的身家在IPO之后有望达到390亿美元。

不过，一个值得关注的问题是，现在财富并不重要，重要的是未来的可能增值的财富。

资料显示，马云除了阿里巴巴股份之外，还持有支付宝母公司——小微金融服务集团约49%的股份，这为日后马云在内地财富榜上身家再次大涨埋下了伏笔。此外，阿里巴巴还频繁参股海外科技公司。

今年3月，阿里巴巴对即时通讯应用Tango进行了2.15亿美元（约合13亿元人民币）的投资。

阿里巴巴参与了对体育纪念品网络零售商Fanatics的一轮1.7亿美元的投资。

8月，阿里巴巴还分别投资了另一家即时通讯应用公司Snapchat和电子游戏初创公司Kabam。阿里巴巴的投资将让Snapchat的估值达到100亿美元。

“科技公司烧钱，但它的回报更快，且非常高。相比之下，万达打造的影视生态可能需要更长时间的培育。”上述券商分析师表示。

资料显示，万达集团除了商业地产、院线这两块正在运作的上市平台及已经上市的两个公司之外，还有万达文化集团、万达百货、大歌星、华夏时报等，但从盈利情况来看，这些资产要上市仍需时间。

不过，万达并购的脚步一直没有停歇。在欧洲竞购拥有世界杯转播权的盈方体育传媒集团，并在大西洋彼岸的美国洽谈收购著名影视公司狮门影业。同时，万达旅业投资有限公司正式并购湖南省亲和力旅游国际旅行社有限公司。

业内人士表示，万达集团以万达院线为核心，试图构建起从影视投资、制作、发行到院线、主题公园、衍生品的完整生态，加上赋予商业地产的大文化概念，确实具有很大的潜力。