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绿地这些年：万亿资产负债路，地王从不是传说！

绿地控股作为世界五百强企业，能榜上有名自然是自身实力的象征。5年前的绿地，是房企中的龙头，彼时连万科、碧桂园、恒大都未能夺其宝座。2015年借壳上市的绿地，市值巅峰更是曾一度超过3000亿元，力压万科成为当时全球第一大上市房企。

可惜，滚滚长江东逝水。如今5年过去了，绿地虽然保持着行业前十的地位，在过去的2018年更是迈入了万亿资产门槛，但自家的营收已经是行业5名开外了，而市值更是从当年的最高3000亿，缩水变为如今的800亿元。

不仅如此，这两年的绿地，相对于当初的低调，更是以“高负债”而闻名。上海国资委入股的绿地，负债不仅比整个上海市的负债还高不说，还接盘曾经的“地王”项目，自家企业的安全管控和企业管理问题也不少，更是传出了名下子公司项目拖欠民工工资的新闻！

绿地这两年近况如何，又到底发生了什么？

总负债比魔都还高

2018年，绿地总资产成功突破万亿大关，达到10037亿元，成为上海首家资产破万亿的房企。可是与之相对应的，是自家的总负债在2018年底创下历史新高，达到了9276.2亿元，较上一年度净增加1725.39亿元，资产负债率更是达到89.49%的行业高位。

相比之下，2018年末上海市政府债务余额仅5034.9亿元，债务率为41%。绿地同期债务规模比上海市政府高出4000亿，负债率是上海市政府的两倍多！

而且看绿地的资产负债率就可以发现，并不是2018年才如此，而是近些年持续维持在高位。2015年-2018年的4年间，绿地控股资产负债率分别为88.04%、89.43%、88.99%及89.49%。即便到了2019年的第一季度，绿地的资产负债率也仍然维持在89.42%的水平。

也正是这样的高杠杆情势下，在七月底的会议精神传出后，房地产板块股价普遍飘绿，绿地自然也不会“幸免于难”。

7月30日召开的中共中央政治局召开会议上，重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。”

Wind数据显示，截至7月31日收盘，135只房地产业股票平均跌幅达1.51%，一天总蒸发市值达545亿元。单是A股房地产开发板块的118只个股，下跌的就达到了97家，上涨的仅有15家。

不仅如此，标准地产研究院根据克而瑞公布的《2019年1-7月中国房地产企业销售TOP100排行榜》，对前7月累计销售额排名前10的房企7月权益销售金额较6月的变动情况进行了统计。

可以发现，累计销售排名前十的房企，7月的权益销售额处于全部下降趋势，平均值为下降28%；而绿地超过50%，近乎“腰斩”式下跌。

在2017年度的业绩会上，张董事长公开表示，绿地2018年内部的地产销售目标为4000亿。可惜，结果是绿地2018年仅实现合同销售金额3874.93亿元，虽然相较于上一年度也是大幅增涨，但终究是未能完成目标。

不过，这还并不是绿地的“终极目标”。因为在2018年10月，张董事长继续高调推出绿地新一轮战略规划，宣称房地产主业在未来三年，年均销售规模要保持在5000亿元左右。

不知道，绿地的张董事，如今的市场行情下，对自家的目标是否能完成抱着怎样的心态，又是否会后悔今年年初“接盘”地王的选择呢？

拿地不断接盘地王

既然定了5000亿的销售目标，自然不能是说说而已。对于房企来说，销量增长靠什么，卖房只是一时爽，买地卖房才是长久之道。所以，在张董定下高目标后，绿地即便自身背负着“高负债”，依然拿地不断。

资料显示，今年上半年，绿地控股共计斥资416亿元，拿地面积达到1795万平方米，仅次于碧桂园的2924万平方米，位居行业第二。

而其中，尤其值得一说的，就是绿地接盘中民投的“地王”！

在今年2月14日晚，绿地控股发布公告称，公司全资子公司绿地地产集团有限公司收购中国民生投资股份有限公司及其子公司上海佳渡置业有限公司持有的中民外滩房地产开发有限公司50%股权及转让方对标的公司的全部债权，交易价格共计121亿元，绿地须承担债务为353亿元。

对这笔交易，中民投的官方回应是“退出董家渡项目”属于战略转型的部署。中民投曾表示，“很多负债是因为并购产生，属于被动负债。随着相关资产的处置和退出，其负债也会剥离。”

估计这次“地王”的出售，不仅能给中民投直接带来资金，对于自身吃不下的“烫手山芋”转出，也可以更快将心思放到自家真正的战略中去。毕竟地王虽好，也得看自身的精钢钻能不能搞定不是？

或许在前些年房地产顺风顺水的时候还不好说，但是随着这两年房产市场热度减退，如今更是“房住不炒”稳字为先，别说净资产规模达800亿元的中民投，就是接盘的“高负债”绿地，能否顺利消化都还要两说。

而对于绿地来说，通过该笔交易获得上海核心区域超百万平方米的优质土地，对自家的超一线上海土储的资源有了“弹药”补充，自然是大好事一件。可是自身的高负债不说，中民投拿“地王”却转手，也展现了这个项目体量巨大、开发难度大等问题，绿地能否顺利消化这个“烫手山芋”亦受到了不少质疑。

公开资料显示，2014年11月，中民投联合上海外滩投资、中民嘉业控制的上海佳渡置业，共同斥资248.5亿元拿下了董家渡地王——13、15地块。彼时，这一价格刷新了2013年徐家汇中心项目创造的记录。中原地产首席分析师张大伟称，董家渡地块是中国土地历史上总价排行第3的地块，且地块升值非常明显，区域属性稀缺，价值非常高。

而此次绿地控股121亿元获得董家渡项目50%的股权，也依然付出了不小的“代价”。公告内容显示，截至2018年12月31日，标的公司总资产453.1628亿元，总负债352.984亿元，净资产100.1788亿元。也就是说，如果绿地控股除了121亿元的交易价格，还须承担约353亿元的债务。

不过绿地也有其自己的办法。在接手董家渡地块项目公司股权仅一天后，绿地控股就将入手的项目公司50%股权进行质押融资，出质股权数额为50亿元。

好吧，绿地通过质押方式获得融资也是一个不错的办法，但这依然从侧面展现了绿地的资金颇为“紧张”的问题。而绿地的高负债、频拿地之后，也接连被曝出了许多“黑料”新闻。

安全事故拖欠工资

绿地今年出现40天内接连两起死亡事故：

先是4月1日，绿地澳洲开发项目悉尼NBH工地发生脚手架坍塌事故，造成一死一伤；

接着在5月7日，江苏省住房和城乡建设厅通报，扬州市江都区(荣华)房地产开发项目工地发生物体打击事故，致1人死亡。该项目由江苏省建筑工程集团第一工程有限公司总承包，系绿地旗下子公司。

这样的人身伤亡事故，尤其是连着俩月相继发生，绿地对于自家项目的安全管控确实有待提升。

而在5月底，媒体还曝出了绿地郑州项目拖欠农民工工资的新闻。据报道，绿地在郑州的滨湖国际城，共拖欠农民工工资1200万元，涉及10个班组，220多人。绿地方面解释欠款理由是建筑公司面临破产，导致工资没有发放给工人，绿地高层正在协商支付通道。

家大业大但负债高，绿地的日子也是紧紧张张不容易，大家都能理解。但是不管怎么说，拖欠农民工工资这个，实在还是有点说不过去啊。不过是一千多万的资金，因此被曝光对于企业的声誉来说可真是“得不偿失”，而这同样反映了绿地对于自家项目的监管有待加强。

这还没完，就在7月又传出绿地旗下公司被罚款的消息。

7月3日，郑州市城市管理局网站公布行政处罚公示，绿地旗下两家公司——河南绿地商城置业有限公司和河南瑞海房地产开发有限公司，因违规施工分别被罚款406万元和165万元。

违规事由包括：未取得施工图设计文件审查合格书擅自施工、未按规定办理工程质量监督手续擅自施工、未按规定依法办理建筑工程施工许可证擅自施工；施工图设计文件未经审查擅自施工、未按规定办理工程质量监督手续擅自施工、未取得建设工程施工许可证擅自施工。

而早在4月9日，绿地控股旗下子公司四川桓宇建筑工程有限责任公司被住建设部网站发布通报称，申请资质过程中存在弄虚作假行为，因此资质申请不予批准，并被予以通报公示。

这一桩桩一件件还是希望绿地多加重视才是，在自己想着高目标不断奋进的同时，不忘守住安全底线和管理红线，才是最要紧的。

营收负债同增长净利润常年低位徘徊

在克而瑞发布的房企琅琊榜上，绿地在流量榜中位居第六、权益榜中位居第四。

而从今年4月23日，绿地公布的2018年年报及2019年一季报来看，公司也确实使得营收和利润均维持了增长的态势。

财报显示，绿地2018年实现营业收入为3487.32亿元，同比增长20.08%；实现归母净利润113.75亿元，同比增长25.9%；扣非后的归母净利为110.12亿元，同比增长20.58%。利润总额243亿元，同比增长26%；净资产收益率稳定增长至17.14%，同比增加13%。

不过，在营收增长的同时，绿地的负债也是同比上涨：2018年绿地控股新增超过1700亿元债务，负债总额达到9276.2亿元。资产负债率高达89.49%，净资产负债率更是高达171%！与此同时，作为公司主要收入来源的房地产业务，收入增速已连续两年降至个位数。

大家或许对于净资产负债率没什么概念，那我们对比一下。据国泰君安统计数据显示，2018年房企行业的净负债率创历史新高达到120%，而绿地的净负债率，就高于行业平均水平线近52个百分点！

而“高杠杆”自然也会直接导致财务费用的增长。绿地2018年财务费用为40.3亿，同比上升158.4%；销售费用为74亿，同比上升24%；管理费用为93.9亿，同比上升26.3%。

在2019年一季度，绿地营业收入达到904.69亿元，同比增长20.89%；扣非后的归母净利润为42.97亿元，同比增长20.43%。

一季度虽然还是增长势头，但这样的数据却并没能使投资者满意。年报发布的4月22日当天，绿地股价下跌4.47%，总市值仅剩910.18亿元，仅有融创的一半多，不到中海的三分之一。

尤其是绿地当年的巅峰市值可是3000多亿，如今已经跌至不足千亿，与行业前列的同行们在股市上相比，差距好像并不算小。

今年7月12日，绿地发布2019年上半年业绩快报。在营收、利润等指标保持增长的态势时，绿地更是强调，截止6月底，其资产负债率下调至88.22%，比去年末下降了1.27个百分点。

好吧，依然是88%以上的行业高位，看来绿地的降负债之路是真的不容易，每少一个百分点，都值得庆祝一下。

如果说负债高也就罢了，房地产本就是以高杠杆、长周期出名的。可是绿地在营收增长不断的同时，自家的净利润却始终在5%左右的低位徘徊。这又是什么情况？

而这就和绿地的多元化发展，密切相关了。

多元化发展“坑队友”

2018年报显示，绿地控股业务构成涉及多个产业，包括大基建产业、大金融产业、大消费产业、新兴产业等，且多元产业快速发展。其中房地产业务收入在总收入中占比达到46.3%、建筑及相关业务在总收入中占比达到42.48%，这两项业务是该公司的主要收入来源。

绿地的基建板块目前真是“大而无当”的典型代表。2018年，绿地建筑及相关产业业务的营收达1481亿元，同比增长41.33%，在总收入中占比达到42.48%，看着的确非常喜人，可毛利却仅为3.72%！

相比较另一个房地产业务来说，房产的毛利率达到了27%，才是真支柱！

所以从利润贡献角度看，“房地产及相关产业”毛利的贡献依然是最大，综合毛利率为15.4%。金融和酒店相关业务的毛利润率最高，达到100%和84.05%。

但其他的多元化业务，如建筑、商品销售、能源、汽车及相关产业的毛利率水平仅为3.72%、2.35%、2.54%、3.75%。这四类业务与上一年3.75%、1.38%、1.67%、3.98%的毛利率相比，整体变化不大，继续拉低绿地的整体毛利润率。

也正是这样，绿地虽然总体营收不错，但房产的高利润率被其他“坑队友”们直接拉低，导致自家的净利润一直在低位徘徊。

这样的“多元化”结局，张董事长怕是真需要多上上心了。

结语

商战如战场，需要随时而动，随势而行。当年的绿地，在最风光的2013年-2014年间，销售面积力压恒大、碧桂园，是行业一哥；年度销售额也是仅次于万科，高居行业第二。

可在之后的绿地，好像没能踩准时间节点，自家的排名也是一步一步的靠后。在2015年以2015.1亿元销售额还能保持行业第三的位置；到了2016年销售2513.1亿元，已经退至行业第四；而2017年销售3042.1亿元，更是跌至第六位。对比之下， 当初的“同桌”们，万科、恒大、碧桂园三家均超5000亿元。

2018年仅实现3812.2亿元，行业排名仍维持第六位，不仅没能完成自家董事长定下的年度目标，与当初的“小伙伴们”的距离，也是越来越远。

不过，绿地作为沪企，自家的大本营就在长三角，所以绿地也是长三角一体化中土储最多的企业。绿地、碧桂园、融创三家企业在26个城市中货值超过5000亿，遥遥领先其他房企。

而且绿地的长三角土储中，上海占比超过10%。哪怕自家近年来将拿地重心放在了三四线城市，也是更偏好布局一些高铁沿线的核心三四线城市，如昆山、芜湖、无锡，更易获得重点城市辐射带来的红利。

据人民法院公告网消息，截止7月底，2019年全国已有接近300家房产开发公司宣告破产！其中虽然大多数都是三四线不知名的中小房企，但这依然令整个地产行业有了警醒。当初的风口和机遇，怕是好景难再现，今后在“稳字当先”的大环境下，能撑下去、活下去，才是真正实现“剩者为王”的结局。

目前的房地产仍是绿地控股的第一产业，绿地如今虽然高负债、低净利润，但毕竟能守住行业前十的地位，也足以证明自家的家底还是颇为“殷实”的。2019年，张董事长为绿地定下了15%-20%的增长目标，今年的5000亿目标能不能实现还不好说，但绿地或许真的需要优化一下自家的“多元化”布局了。

毕竟如今的房企大环境已经不比往昔，总是靠房产大哥来带动小弟们的业绩，怕是也会颇为辛苦。尤其是本来自己还背负着高额负债的时候，难免更加有心无力。

目标远大是好事，可自家项目的安全和企业管理也不能放松才是真的。今年绿地的5000亿目标自然不容易，但净利润率能不能破5%，更是一个不小的挑战。62高龄的张董，还请继续努力啊！