来源：启阳路4号

《房企老板的地产江湖四十年》

凤凰网财经启阳路4号出品 文丨鱼玄机

“不知道朱总理怎么看住宅市场？”

1997年11月，朱镕基总理到深圳调研，王石作为企业家代表参加总理座谈会并汇报工作。机智的王石选择的题目不是房地产，而是“分税制前后对企业的影响”，这也是朱镕基1993年力推的改革。朱镕基听得饶有兴致，受此鼓舞，王石提了上述问题。

片刻沉默，朱镕基反问：“如果取消福利房分配制，房地产行业能成为支柱产业吗？”王石直接答道：“不能。”朱镕基再反问：“如果金融市场开放，房地产行业还不能成为支柱产业吗？”王石再次否定。朱镕基又问：“消费信贷放开，还不行？”王石字斟句酌：“两年内不行。”

这时，朱镕基斩钉截铁地说道：“我两年内一定把住宅行业促成支柱产业。”看到朱镕基如此坚决，王石答道：“既然总理说行，就一定能行。”

历数中国楼市这40年，房地产市场历经房改萌芽、黄金时代到白银时代，结束了40年的福利分房，迎来了市场化的20年。房地产增加值占GDP的比重从1998年的4.0%上升到2017年的6.5%。这40年，楼市经历一轮轮调控的“洗礼”，摸着石头过河，房地产市场逐渐找到了定位，确定了“房住不炒”的时代命题。

这40年，多少地产商出场，造就了多少暴富神话，又有多少地产商离场，落得两手空空，曲折离奇，集结成一首跌宕起伏的交响乐。

01

前奏

“胆子更大一点，步子更快一点”

古语云：土地生万物。

1998年，一份“房改”纲领性文件出台，实行近40年的福利分房制度从政策上退出历史舞台，房地产市场化新时代开启。此后，城市化狂飙突进，高楼林立，如雨后春笋，地产商风起云涌。

而这份文件的出台酝酿了足足20年，可谓一波三折。

1978年，农民出身、17岁未穿过鞋的杨国强迎来了转机。在哥哥杨国华的帮助下，进了房管所当施工员，做了一名普通的泥瓦匠，学习如何盖房子，为日后创立碧桂园埋下了伏笔。为了感念哥哥当年的提携之恩，成名之后的杨国强还捐资创办了“国华纪念中学”。

“遍地茅草屋、到处棚户房”是当时多数人的生活写照。

1978年以前，住房由政府统一建设和分配，供给效率低。官方1977年底统计，全国190个城市人均居住面积仅为3.6平方米，而2016年，城镇人均住房面积达36.6平方米。

针对全国普遍住房困难问题，这一年邓小平提出，“解决住房问题，能不能路子宽些。”此后，邓小平多次发表关于房地产的讲话，拉开了房地产市场改革的序幕。

当时“住房商品化”仍是一个敏感问题，商品房市场悄然启动，包括试点售房、提租补贴、出售公房等，然而，最终都失败了。

在内地房地产市场改革发轫之际，香港房地产早已风生水起，地产商开始把目光投向了内地市场，并成为日后内地房产大讲坛的座上宾和房地产起步发展的带路人。香港“土地爷”霍英东则开了投资内地的先河，在改革开放前沿阵地的广州，建设了第一家中外合资五星级宾馆-广州白天鹅宾馆。白天鹅开业后人山人海，据说，开放首日，大堂捡到几箩筐挤掉的鞋子，厕所共用掉了400卷厕纸。话说，邓小平还对白天鹅的法国面包念念不忘，1985年那次莅临白天鹅，还专门掏钱买了法国面包带回去。

在霍英东建白天鹅的同年，住建部的前身国家城市建设总局诞生，并主导了1979年的四城售房试点。1982年，新一轮售房试点配套“三三”制等补贴售房政策推出，到1985年底，试点推广到全国160个城市和300个县镇。虽然试点卓有成效，但大量补贴增加了地方政府和职工单位的负担，遭到了他们的强烈反对，1985年补贴售房被取消。

在房地产“商品化”试水同时，一批批国有地产商应运而生，比如招商蛇口、中海、中房集团、华远等。中房集团成立于1981年，是中国最早成立的房地产企业，也是当时最大的房企。中房诞生前，中国城镇多数是‘自建房’，包括单位自建房和个人自建房，后来又发展为联建模式，统建办模式。中房把统建办模式提升到住房开发企业模式，把单位自建变成‘综合开发、配套建设’，再把它卖给单位，单位再租赁给职工。中房集团原董事长、“中国房地产之父”孟晓苏对凤凰网财经表示，“中房开发房屋曾占全国房地产开发份额的五分之一，并承担了全国住宅试点小区一半左右的任务。”

然而，2010年，国资委一纸央企“退房令”后，中房集团整体并入中交建集团。“把中房划入施工类单位是一个失败，全国缺乏一个类似’航空母舰‘的企业引导市场，稳定房价。“孟晓苏说道。

1983年的深圳罗湖区，施工人员在建筑工地中谋划蓝图。这里是深圳最早建成的城区。

在中房成立后的第三年，中国迎来了“企业家元年”，日后的企业大佬相继出场。1984年，靠贩卖玉米赚到的第一桶金的王石创办了万科的前身“现代科教仪器展销中心”；柳传志在中关村的一间传达室内建立了联想；张瑞敏上任青岛日用电器厂厂长，海尔迎来新生；杨国强开始白手起家，自己拉业务；任志强加入华远，开始与房地产结下不解之缘。

又是一个三年，房地产市场的转折定格在了1987年那场不起眼的拍卖会。深圳市顶着“违宪”的责难，在深圳会堂公开拍出了新中国第一幅土地。第二年，全国人大会议通过了《宪法修正案》，删去了《宪法》第十条第四款中“禁止土地出租”的规定，同时在该条款中增加了“土地的使用权可以依照法律的规定转让”内容。

这时的王石已嗅到了新的商机，现代科教仪器展销中心完成股份制改造，更名为“万科”，正式进军房地产行业。1989年，万科还派出考察团到香港见习，研究香港房地产市场运作经验。此后，样板房在万科的天景花园项目得以实践，炒楼花从香港传入内地。

同为50后的王健林从部队转业，1989年主动请缨接手债台高筑的西岗区住宅开发公司（后改制为万达）。此前一年，全国住房制度改革工作会议首次召开，并再次进行了"房改”尝试。这次的方案是通过提高工资，变住房实物分配为货币分配，提高租金促进售房。遗憾的是，这次房改遇到了“物价闯关”危机，职工纷纷提储变现，提租补贴模式夭折。

1992年，邓小平南巡提出“改革任重道远”。“胆子更大一点，步子更快一点”，成了无人不知的街头标语。这掀起了“92年”下海创业潮，大批政府官员、知识分子、乡镇干部纷纷下海创业，包括陈东升、冯仑、潘石屹等企业家。一大批重量级房企应运而生，包括碧桂园、雅居乐、保利地产、绿地集团、宝能集团、金融街……北京从事房地产业的企业数从前一年的3700家暴增4.5倍，年底达到17000家。

1992年，全国房地产开发投资比1991年同期增长了117%，其中海南暴增211%。“1988年海南省和海南经济特区成立掀起了‘闯海潮’。但当时主要是炒地热，而不是热在住房上，炒来炒去都是炒地，没有形成真正的商品。”孟晓苏对凤凰网财经说道。

据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计，海南房地产从1988年建省之初的每平米1350元飙涨到1993年上半年的每平米7500元。海南土地价格从1991年的每亩几十万跃升到1993年每亩最高达600多万。

在房地产市场狂欢之时，1993年“国16条”横空出世，开启楼市调控先河，狂飙突进的中国房地产踩下了急刹车，海南首当其冲。国16条提出，严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等16条政策措施。银根全面收紧犹如釜底抽薪，海南房地产泡沫破灭。

海南全省“烂尾楼”高达600多栋，闲置土地18834公顷，积压资金800亿。海口1.3万家房地产公司倒闭了95%。仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。不少银行的不良资产率达到60%以上，仅建行一家，先后处置的不良房地产项目就达267个。“天涯，海角，烂尾楼”成了海南三大“景观”。

幸运的是，此前，在海南赚得第一桶金的“万通六君子”在泡沫破灭前撤离了海南。冯仑对凤凰网财经透露，他提前捕捉到了一些信息，“我从机关单位出来，很多同事的工作跟政策制定有关，我了解到一些信息，感觉会变，所以赶紧撤了。”

此后，“万通六君子”各奔东西，冯仑和潘石屹北上，易小迪去了广西，王启富去了深圳……1995年3月，六兄弟进行了第一次分手，王启富、潘石屹和易小迪离开。1998年，刘军离开。2003年，王功权离开。“万通六人“独留冯仑。

北上的潘石屹和新婚妻子张欣在1995年创立了SOHO。“潘石屹当时决策非常机智，选择了商业地产，没有进住宅，不会有太大的政策风险。”冯仑对凤凰网财经说道。

万通六君子上演“小别离”时，万科已成功发行了B股，并四处“攻城略地”。然而，好景不长，王石很快遇到了上市后的第一个“烦恼”。1994年，君万之争爆发，万科第一次遭遇“野蛮人”入侵。王石果断采取了系列“反击”措施，首先，通过停牌赢得时间，阻击君安等人的“老鼠仓”。同时，瓦解被君安拉拢的其他股东和企图改组万科的联盟。仅仅7天时间，双方交锋结束，王石胜出。

1994年也被称为房改决策年。君万之争结束后的第3个月，多个政策文件发布，尤其是《关于深化城镇住房制度改革的决定》提出稳步出售公有住房，又一次“房改”提上日程。然而，这项改革被扣上了“变卖国有资产”的帽子，最终不得不戛然而止。

1996年，在住宅被确立为经济新增长点的这一年，房地产市场触底反弹，成功操盘了珠岛花园项目，为中达集团净赚2亿的许家印离开了老东家，创立了恒大。第二年，恒大首个开发项目金碧花园首期开盘当日售罄，创下当时广州楼市销售的奇迹，许家印名声不胫而走。

粤派开发商再添一枚干将，东邻的闽系房企也不甘示弱，泰禾、阳光城、金辉、中骏等陆续成立。30岁的黄其森毅然离开了体制内，在福建创建了泰禾，并先后在福州开发了天元花园、天元美树馆等众多知名楼盘，一举奠定了其在闽系房企的江湖地位。“黄其森本人是一个工作狂，爱好就是工作，几乎是007。闽系房企敢拼、敢干，有自己的圈子，也有些激进，所以，后来也出现了一些资金问题。”一位房企高管这样评价道。

时间很快跨步到了1998年。这时正值亚洲金融危机，国内陷入外需低迷、内需不足、产能过剩等困境。1998年3月，新上任的朱镕基总理指出，“住房的建设，将要成为中国经济的新增长点。”同年7月，具有里程碑意义的23号文发布，提出了以停止住房实物分配、逐步实行住房分配货币化为核心，配套改革住房建设、供应、金融办法，发展住房交易市场，加快住房建设的改革目标。

此后，中国正式步入房地产市场化时代。这时的中国房地产市场，粤商、闽系、京派、渝企自成一派，群雄割据，各领风骚。

“房改之后，住房、汽车及其关联的基础设施建设，作为国民经济的新增长点，有力拉动了中国经济20年的发展。其中房地产业拉动了100多个产业的发展，经济总量每两年超越一个国家，并达到了世界第二位。”孟晓苏对凤凰网财经说道。

不过，他也有忧虑，“房改任务还有好多没完成，房改所指明的市场经济改革方向在调控中经常发生迷离。”

02

间奏

“攒钱的速度永远赶不上涨价的速度”

柳暗花明又一村。

2008年的全球金融海啸犹如当年的暴雪，让原本一路狂奔的中国楼市来了一场彻骨寒。然而，“4万亿”刺激计划出台，中国楼市打了一场漂亮的翻身仗。

1998年，SOHO中国的第一个项目——SOHO现代城正式销售。起初这个项目进展并不顺利，售楼大厅门可罗雀。无奈的潘石屹找来了中国房地产中介行业的“鼻祖”-邓智仁操盘，然而，还是不见起色。后来，双方交恶，从珠穆朗玛峰营地下来的潘石屹忍着头痛写了一封名为《现代城的四个销售副总监被高薪挖跑了》的公开信，引发轩然大波。潘石屹和SOHO现代城一时名声聒噪，此后连续两年获得北京房地产单体项目的销售冠军。

有业内分析将SOHO现代城的成功归结于这场漂亮的“公关战”，也有观点认为是房改初见成效的佐证。

由于受居民消费习惯影响，房改后的前几年购房并不踊跃。后来，中央采取了各种刺激政策，比如降息、提高首付、提高贷款额度等，市场开始真正活跃起来了。

”一开始我们提出住房抵押贷款，老百姓也不愿意借。我们就到处去做工作，包括给银行行长们和老百姓“，孟晓苏回忆道，“顾云昌编了一个中国老太太和美国老太太在天堂对话的故事。’中国老太太死了到天堂里碰到美国老太太，一聊发现，中国老太太攒了一辈子钱没买房，美国老太太住了一辈子房刚还清钱。中国老太太发现亏大了。‘这个故事一下让老百姓明白了，可以先买房，再慢慢还钱。”

1999年，市场逐渐转暖。全国房地产开发投资2952亿元，比上年同比增17.9%。 2000年的“五一”，华南碧桂园开盘更是蔚然大观。九条看楼专线，上百部大巴一齐开动，看楼车连成长龙，售楼厅、样板房人山人海。华南碧桂园一举成名，也带动整个华南板块进入高速发展期。

同在华南的万科这一年找到了新的财主——华润。2000年8月，深特发签署股权转让协议，将其持有的万科国有法人股全部转让给华润。股权转让后，华润集团及其关联企业以15.08%的股权份额成为万科第一大股东。华润入主后曾想一举拿到绝对控制权，但定增方案失败，万科股权分散的问题并未改变。这为后来的“宝万之争”埋下了伏笔。

“当时的王石对资本市场并没有那么深的认识。万科在20年前独树一帜，这主要源于王石。他倡导职业经理人文化，作为创始人，他放弃了股份，宁可让内部人管控公司，但这也导致了后面的问题。”一位万科高管对凤凰网财经表示。

遥想1991年，万科A深交所挂牌，第一支地产股的诞生，并带来了一波房企上市小高潮。然而，1993年那次调控摁下了房企上市的“暂停键”。一直到2001年3月，北京天鸿宝业在上交所挂牌上市，长达八年之久的房地产公司上市禁令全面解冻。

同年，金地集团、新城控股和天房发展也陆续上市，此后，资本市场迎来了近10年的房企上市大潮。期间的2006年，还掀起了一波“内地赴港上市潮”，这批名单中包括碧桂园、远洋地产、SOHO中国等。

一个个富豪就此诞生。从2002年开始，房地产商的名字频繁“霸占”富豪榜，如2009年的胡润富豪榜前10位的富豪中，有8位的主业为房地产开发或涉足房地产业。而在前100位富豪中有51位涉及房地产领域。

2003年，房地产圈中新起了“炒房团”和“地王”两个名词。说到炒房团自然绕不开开山“鼻祖”温州炒房团，据当时媒体报道，温州炒房团包三架飞机看房，深圳新龙岗商业中心二期的商铺开售当天，被温州人包揽上百套。数年内，温州炒房团所到之处，房价一路狂飙，足迹遍布北京、上海、深圳、成都、海南等15省市。

而“地王”的诞生则源于2002年国土资源部颁发的11号令。“招拍挂”诞生并逐渐成为土地有偿出让的主要方式，“价高者得”成为新的土地游戏，“土地财政”登上历史舞台。尤其是2004年的“831大限”，土地协议出让制度退出，“招拍挂”一路扶摇直上。

2004年，中国房地产行业迎来了首家年销售额突破百亿的房企——合生创展。后来连续多年霸占榜首的万科这年的销售额为91.6亿。地产商“丰收”的背后，关于房地产泡沫话题也甚嚣尘上，“房奴”一词盛行。此前一年，18号文发布首次明确房地产的国民经济支柱地位，效果立竿见影，房地产投资增速呈连年20%甚至30%的增长态势。

经历2003年、2004年大幅扩张、高价拿地后，孙宏斌的顺驰走到了危机关头，在上市计划被搁浅后无奈于2006年卖身路劲。“孙宏斌拿地不问价，他只问付款方式。比如这个地10个亿，别人认为只值6个亿，老孙10个亿就拿了。地价高过了别人的售价，面粉贵过面包。”一位孙宏斌的合作伙伴向凤凰网财经透露。曾几何时，孙宏斌豪情壮志，在2003年的博鳌亚洲论坛上还叫板王石，称顺驰要做全国第一。这一年，顺驰在天津的市场份额也上升到15%，足见其野心。同时，孙宏斌还在这年创办了融创中国。“他并不是’另起炉灶‘或预料到危机提前作准备，顺驰定位刚需，融创定位是高端，融创更像是顺驰下面一个子公司。”上述合作伙伴称。

顺驰为何“倒下”？当时的大背景是房地产政策由刺激转向收紧，2004年，央行进入了加息周期，2005年，旧国八条、新国八条、国六条、国15条等相继出台，调控力度空前。然而，这轮调控并未扼制房价上涨的大势，房价在2005年下半年增速短暂放缓后2006年再次反弹，这次狂欢一直延续到全球金融危机的“前夕”。

2007年，地产商业绩再达制高点，楼市股市齐欢腾。10大房企跻身“百亿俱乐部”，包括万科、中海、保利、富力、碧桂园、绿地、合生、龙湖、绿城、雅居乐地产等。这一年10月16日，上证指数最高达到6124.04点，成为上证指数历史以来的最高点位。

山雨欲来风满楼。

一些敏锐的地产商已察觉异常。2008年3月，潘石屹发文，“房地产业将在百天之内产生巨变。”

2007年，美国次贷危机爆发并迅速蔓延，最终引发了2008年的全球金融海啸。为规避次贷危机影响，央行在2007年已上调存款准备金率多达10次，上调存贷款利率6次。9月27发布了“二套房贷首付4成、利率1.1倍”新规，这被业界称为“压垮骆驼的最后一根稻草”，房地产市场年底转入低迷。

2008年，房地产进入“寒冬”，降价、退房、土地流拍、退地、关店、钱荒成为了这一年的关键词。从数据来看，全国商品房销售面积同比下降19.7%，这是近十年来的销售首次出现负增长。

前两年四处“攻城略地”的恒大差点倒在了这一波。2008年，上市被搁浅的恒大正赶上多个项目预售期，许家印急于回笼资金“解渴”。他找到了香港地产大佬郑裕彤，这次谈判持续了三个月，为了取得郑裕彤的信任，许家印每周都要和郑裕彤吃一次饭，并去郑家打牌。功夫不负有心人，恒大最终顺利拿到了郑裕彤、美林银行和德意志银行等5.06亿美元融资。这一年“十一”黄金周，恒大将各地18个楼盘进行集中开盘，85折促销，还在几个重点楼盘请明星造势，很快回笼了47.9亿元资金。

2008年，恒大销售额突破百亿大关，首次跻身房企百亿俱乐部，许家印彻底打了一场翻身仗。除了高超的营销策略，许家印更应感谢的或许是年末的系列政策红利。临近年末，一系列免税、降息、降准、降首付比等救市政策出台。11月的国常会再次“放大招”，确定了进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，包括加快建设保障性安居工程、加快农村基础设施建设和加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设等。初步匡算，实施这十大措施，到2010年底约需投资4万亿元，故此被外界解读为“4万亿计划”。

“当年拿到4万亿不知道干嘛，只能投房地产。”吴敬琏说道。

从2007年9·27提高二套首付比以及六连加息，2008年10·22救市和5次降息再到“4万亿计划”，楼市上演政策大逆转。房价在2009年强势反弹，“抢地”成了这年地产商的首要任务，一个个地王再次诞生。

尤其是央企、国企和大房企大肆拿地囤地，毫不手软。比如广州亚运村开拍，鏖战47轮，最终富力、雅居乐、碧桂园组成的民企联合体最终以255亿元拿下该地块，这个总价地王纪录一直保持了7年。2016年，招商蛇口和华侨城联合体310亿竞得深圳新会展中心商业地块，这个记录终被打破。

另一家自称“小房企”的方兴地产（后改名为中国金茂）2009年以40.6亿元拿下北京东四环广渠门地块，刷新了北京总价和楼面价双料地王的纪录。它的对手是万科、保利、华润、远洋、中信、华远、金融街、首开、SOHO中国等。价格抬至36.7亿元时，远洋退出了，最终留下保利和方兴“一较高下”。当价格突破40亿大关时，万科北京总经理毛大庆直呼“疯了”，潘石屹则跳起来大喊，“你牛！”

这一年，电视剧“蜗居”热映，大都市和房子牵动着剧情的起伏，“攒钱的速度永远赶不上涨价的速度”成了经典台词。剧中从名牌大学毕业到江州（上海）打拼的海萍梦想是“买一套两室一厅的房子，价格大概是80多万”。当时，海萍的角色引来骂声一片，观众指责她虚荣，能力不强却心比天高，房子把她逼疯了，成了一个抱怨丈夫、找父母要钱的人。在剧中她为自己辩解：一个女人结婚的时候，连房子、婚礼、戒指都不要，你能说她虚荣吗？她只不过是想把女儿接过来，想给女儿一个自己的家。

十年后，再看《蜗居》，海萍已“泯为众人”。

03

高潮

“人人弯腰就可以捡到黄金的时代结束了”

潮起潮落，潮落潮起。

2014年6月人民日报刊发的《我国楼市进入“白银时代”》一文写道，“房地产已经度过了最黄金的岁月，但也绝不是就要撞上冰山的泰坦尼克号。只不过，人人弯腰就可以捡到黄金的时代结束了，房地产进入了白银时代。”文章的作者是郁亮。白银时代真的来了吗？郁亮的定论可能为时尚早。

从2009年这一轮开始，中国楼市上演“跷跷板”游戏，调控和房价轮流站在上风，房地产市场走向“周期论”。

2009年，远在千里的迪拜楼市遭受重创。受债务危机冲击，迪拜楼市开始跳水，房价近乎腰斩，超400个工程被迫取消或停工。这给当时正如火如荼的中国楼市敲了一次警钟。

年底，房地产政策突然收紧，一直延续到2012年2月。这期间个人住房转让营业税免征从2年恢复到5年，提高首付比、准备金、市场基础利率、限购、扩大房产税试点、上调公积金贷款利率等，国五条，国十一条发布、新国十条、新国八条等陆续出台。

然而，房价涨幅并未立即掉头，尤其在2010年调控政策密集出台的这一年，房价涨幅达到了新一轮高峰。全国首家千亿房企在这一年诞生—万科，当年销售额达到1081.6亿。

曾经拿地不手软的央企这年却遭遇了“重创”。2010年两会期间，“央企推高房价”话题引发热议。3月，远洋地产以40.8亿元竞得北京朝阳一地块刷新单价地王纪录，很快中信地产以52.4亿元夺得北京大兴一地块刷新北京总价地王，当日下午，世博宏业竞得海淀一地块刷新远洋地产的单价地王纪录。一天拍出三地王后的第3天，国资委召开新闻发布会，宣布除16家以房地产为主业的中央企业外，78家不以房地产为主业的央企要退出房地产业务。

这就是有名的央企“退房令”。此后，多家央企旗下房地产公司进行股权挂牌转让。中石油下属房地产公司北京都市圣景房地产100%股权进行公开挂牌转让，成为第一家将子公司100%股权转让的央企。

2011年，加息、上调存款准备金率、限购令、限价令等调控政策接踵而至，开发商的日子捉襟见肘，降价和维权房闹轮番上演。“我从北京到上海，一下火车，无数个电话打来，都是需要救一把的开发商。现在很多开发商就差那么一口气。资金接上来了就活了。”潘石屹曾这样谈到当时的情景。

最典型的是“鬼城”鄂尔多斯。这个曾依靠“羊煤土气”创造了造富神话的城市进入2011年经济回落，资源型城市面临着转型之痛，民间资金链断裂，银行贷不出钱了，楼盘成了“烂尾楼”。“鄂尔多斯是一座现代化的空城，作为100万人新家的康巴什新区鲜有人居住，15分钟内不见一个行人，驶过的汽车不到10辆”。美国时代杂志这样写道。

这一年，“缺课多年”的保障房建设终于大规模启动，提出“十二五”期间要建3600万套城镇保障性住房。早在2004年18号文提出“大多数家庭购买或租赁商品房”后，保障房供给进入停滞期。直到2008年，“建设保障性安居工程”被列为“四万亿”计划首项，保障房建设才开启。“房改课题组提出的是商品房和保障房双轨并行的住房制度，但后来保障房建设延误了整整12年。”孟晓苏说道。

2013年，房地产市场再次迎来“复兴”。这一年，房企“千亿军团”扩容至7家，万科稳坐榜首，其次是绿地、保利、万达、中海和碧桂园。缘何复兴？2012年2月后，房地产就已迎来宽松的政策环境，两次降准和降息后，原本处于低谷的房地产市场在年末翘尾，这种火爆行情延续到2013全年，全国商品住宅新开工出现峰值。

这一年，中国房企开始大规模出海。复兴国际斥资7.25亿美元买下了纽约曼哈顿摩根大厦第一楼，富力地产耗资85亿美元收购了马来西亚新山市一副地块。“我们感兴趣的是中国人多的地方，你不去赚，这部分钱就被外国人赚走了。中国由于各种因素，有大量的移民，这个市场很大。”绿地董事长张玉良曾这样解释“房企出海”缘由。

然而，房地产市场从来不是“风平浪静”，从来不缺“反转”波澜起伏的剧情。在央行“放水”第二年，政策调整收紧，2014年，新国五条、汉七条、央五条等调控政策出台，提高首付、限购等收紧措施接踵而至。国土资源部还发文要求，供求紧张的城市务必做到年内不再出“地王”。

这一次，开发商终于顶不住了，降价潮从杭州逐渐向全国蔓延，房地产市场量价齐跌，有业内人士将这一年称为房地产步入下行通道的元年。”2014年、2015年出现了房地产投资从20%左右两年时间一路下滑到了1%，出现了2015、2016年的产能过剩。“孟晓苏对凤凰网财经说道。

统计局公布2014年的70城新建商品住宅价格指数显示，从5月起连续7个月环比下跌，其中8月环比跌幅1.2%，创近10年最大跌幅，量价齐跌成为2014年的“主旋律”。这一年，万科坐稳多年的榜首之位被绿地以2408亿的销售额“抢”走了。

顶不住压力的房地产政策悄悄松绑，“分类调控”首次出现在政府工作报告中。2014年6月27日，呼和浩特正式发文宣布取消限购，成为全国首个取消限购的城市，多米诺骨牌被打开。早在2010年全国启动限购以来，共有46个城市实施限购，直到2014年末，除北上广深一线城市和三亚外，其余城市都陆续取消了限购。此后包括放宽限贷、下调金融机构存款准备金率、下调首付比、交易税收优惠、调整限外令等宽松政策陆续出台，宽松环境一直持续到2016年6月。

可惜的是，心急的宋卫平未等到“市场回春”就提前“撤出”了。

2014年5月23日，绿城融创股权洽购新闻发布会上的宋卫平和孙宏斌 2014年，宋卫平的绿城陷入资金泥淖，最初，他选中了孙宏斌。然而，“联谊”不到半年却爆发了“宋孙之争”，双方激战一个月后，合作以失败告终。此后，宋卫平又将旗下股权“二嫁”给中交集团，完成了绿城 的交割。 而在收购绿城受阻后，“杀伐果断”的孙宏斌又转向了佳兆业和雨润集团，最终仍以失败告终。经此一战，孙宏斌获得了“收购狂人”的称号。“融创的扩张收购和孙宏斌性格、企业战略以及他对行业长期看好有关，也跟融创穿上了红舞鞋不能停下来有关系。高负债率的公司是不能停的，速度是不能随便降的。”一位业内人士这样评价道。

楼市寒冬，地产股萎靡不振，“野蛮人”乘虚而入。早在2014年3月，郁亮在万科春季例会上就警示“野蛮人”三五成群来敲门。以安邦、生命人寿为首的险资开始向地产股发起“进攻”，尤其是金地股权之争在2014年达到高潮。

早在2013年，生命人寿就逐渐增持金地股份，第一轮以第一大股东福田投资反扑结束，第二轮，安邦系加入暗战致使金地股权之争升级，安邦系和生命人寿双方“你来我往”增持金地股份持续整整一年，一直到2014年底平息。最终，生命人寿持有金地股权达到29.9%稳坐第一大股东之位，安邦系排名其后。为何安邦系“败下阵来”？有分析称，鱼和熊掌不可兼得。在安邦系与生命人寿暗战同时，另一只手伸向了金融街，仅2014年内，安邦及一致行动人就四次举牌金融街。

险资“野蛮人”本色在2014年初露端倪后，2015年达到高峰。据中房网统计，截止2015年底，全国196家A股、H股上市房企中，有41家前十大股东中存险资身影。一直2016年11月，保监会向各保险集团、机构和公司下发“自查令”，险资活跃度才降低。

市场上曾有种声音，楼市和股市是一个“跷跷板”。而2015年股灾惊醒“A股梦中人”，从开年牛市一路狂奔到5178点，紧接着进入“花千股”时代，跌跌不休。而房地产市场却一改2014年颓势，强势反攻，房价节节攀升。继2013年后，地王一词在2015年频繁见诸报端，2016年楼市迎来了新一轮”高潮“，甚至比前几轮更猛烈些，一些城市房价在两年内翻番。

很多总结提到，楼市再次“狂欢”的一大原因是“去库存”相关刺激政策，比如2014年的“930”、2015年的“330”、2015年的“930”和2016年的“217”四项刺激组合拳。2015年召开的中央经济工作会议，明确了“化解房地产库存”是2016年经济工作的“五大任务”之一。一直到2018年的政府工作报告中总结道，三四线城市商品住宅去库存取得明显成效。这一轮去库存才“寿终正寝”。

“房价高涨不是房改带来的直接结果，其背后的推手是供求关系、货币超发、土地财政、投资渠道不足等多种因素交互催发。”全国房地产商会联盟主席顾云昌曾对凤凰网财经说道。

任泽平则在《房地产周期论》中提到，什么决定房地产周期？长期看人口，中期看土地，短期看金融。

04

尾声

“活下去”

春江水“寒”鸭先知。

2018年，万科的秋季例会原本是再普通不过的一次会。然而，不经意间流出的会议现场照片，尤其是赫然出现的红底白字标语——“活下去”，一时引发热议。

房企已步入“生死边缘”？实际上，一面宣称“活下去”的万科，一面加快并购、拿地快准狠，这也是多数头部房企的写照，而“活下去”命题更多留给了一些高杠杆大房企和多数中小房企。

2016年，“多元化”成为房企的年度主题词，从巨头的改名可见一斑。巨头们扎堆改名去“地产化”，恒大地产改名“中国恒大集团”，远洋地产改名“远洋集团”，“万达商业地产”更名为“万达商业管理集团”，保利地产更名“保利发展控股”......

这一切，要从“930”说起。

2016年的“930”是一个分水岭，以北京发布楼市调控新政为首拉开了全国新一轮调控序幕，房地产进入史上最严最密集调控时代，包括限购、限售、限贷、限价、限商、限企、限地，提首付、上调房贷利率、增加土地供应和发展租赁市场等，仅2018年，调控次数高达400余次。尤其是2016年底的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，开启了“房住不炒”新时代命题。

不过，这一轮调控初期并未取得立杆见影的效果，而是按下葫芦起来瓢。业内分析认为，在“紧”政策中夹杂着去库存、棚改、人才大战等“松”政策，所以，房价“此起彼伏”，甚至曾出现恐慌性购房和报复性反弹。各地房价在这一轮调控中分化尤其严重，2016年以一二线城市为主出现暴涨，2017年三四线城市甚至地级市再次领涨一波，2018年二线城市补涨了一轮后又“偃旗息鼓”，2019年春节后热点城市再现“小阳春”，一直到今年二季度后，全国房价才整体进入平稳状态。

被调控多次"洗礼“的地产商，这次却提前做了准备。

“这一轮调控史无前例，地产商开始寻找转型出路。目前为止，还没有转型成功案例，各家都在转型的路上。”一位房地产资深人士对凤凰网财经分析道。“以万科为例，万科成立初期走的是多元化发展道路，后来砍掉副业专注做房地产。这一轮调控初期，万科又提出多元化发展。事实证明转型并不成功，近年，万科开始反思多元化转型探索回归专业化。”

行业洗牌加剧，房企上演”并购重组大戏“。2018年，携150亿驰援乐视后的孙宏斌转身又收购万达文旅项目；万科豪掷551亿收购广信资产包；保利地产合并保利置业；融信收购海亮……大者愈大，强者恒强。中国房地产TOP10研究组”发布《2019中国房地产百强企业研究报告》显示，截止2018年，百强企业销售额市场份额快速上升至58.1%，较上年提高10.6个百分点。

“中小房企分化从2008年那一轮调控开始，2014年那一轮分化日益突出，这一轮，中小房企的日子更难过，未来集中度还会更高。”一位中小房企地产商对凤凰网财经说道。

“集中度越来越高肯定是趋势。"一位头部房企高管对凤凰网财经说道。不过，他最关注的是Top100里的企业谁会倒闭，谁被并购。”一些房企已经不是卖地，而是卖股权了。关键是你想断臂求生时，是否能断壁求生，有一些想断臂没人买、没人接，那就麻烦了。”

王健林则扮演了“壮士断腕”的角色，从“买买买”变身“卖卖卖”，这一转折始于2017年6月。据《第一财经》报道，前银监会大行监管部此前电话通知“要求提供对海航、安邦、万达、复星和浙江罗森内里投资公司的境外投资借款情况及风险分析，并重点关注所涉及并购贷款、内保外贷等跨境业务风险情况”。

传闻四起，万达遭遇2017年以来资本市场最大规模的“股债双杀”。后来，有了万达和融创“联袂主演”的“世纪收购”案。“白衣骑士”孙宏斌再次出场，按照公告，万达将把高达632亿的资产转让给融创。然而到了签约发布会当天，富力突然闯入。发布会前，三位房企大佬办公室还传出争吵和摔杯子声音。最终，万达和融创“双人舞”变成了万达、融创、富力“三角戏”，“我们是三赢”王健林、孙宏斌和李思廉异口同声。孙宏斌在发布会上自爆这是“这一辈子第一次年稿”，李思廉连叹，“放眼全球，这样低价的收购机会百年难遇。”

最终，万达把13个文旅项目和77家酒店卖给融创，融创再将77家酒店打六折转手富力，富力支付现金款。看似融创成了冤大头，实则孙宏斌既获得了文旅，又获得了现金流，一切似乎正合他意。“孙宏斌是一个肚里长牙的人。他表面上对谁都挺客气的，笑呵呵的，其实肚里特别有数，狠劲藏在内心，不留在嘴上。”一位接近孙宏斌的人士对凤凰网财经说道。

在孙宏斌收获万达文旅项目的这一年，另一场规模最大、斗争最激烈的资本大戏终落下帷幕。2017年1月，万科发布公告，万科第二大股东华润，拟将所持15.31%股份悉数转让于地方国企深圳市地铁集团。交易完成后，深圳地铁持有万科15.31%股份，取代华润正式成为万科第二大股东。历时两年多，万科、宝能系、华润、恒大、安邦、深铁参与其中，堪称是中国A股市场公司并购大战的“经典”案例。

为何宝万之争升级？“第一，王石当年在做股改的时候并未意识到资本市场能发展到尽头的程度，当时的认知是有局限性的。第二，这可能是两种不同企业价值观的争夺。王石并非一定要当董事长，但他不希望别人把企业带到另一个发展方向，成为纯粹赚钱的机器。所以，当面临‘敲门人’时，王石反映过激。他很刚，很少有中国人传统的事故和圆滑，直得有点过，比如当时对姚振华直接表示‘不欢迎’，所以，才发展到今天的地步。”一位万科前高管对凤凰网财经表示。

宝万之争结束的第二年，棚改货币化政策收紧，三四线城市楼市降温，房价出现下滑。棚改货币安置推广阶段是棚改高速发展时期，PSL、政策性银行棚改专项贷款3年为棚改提供了超过3万亿资金，拉动了三四线商品房购买需求，是三四线城市去库存的重要推手。“2015年，棚改补偿模式由实物货币安置并重转向货币安置优先，棚改进入2.0阶段。从去年开始，货币化安置收紧，原本政府准备拆迁的范围缩小了，项目进度放缓了。目前，棚改有了新的提法，即旧城改造。我们市今年棚改项目相对2018年基本腰斩了。”一位四线城市地方开发商对凤凰网财经说道。

这位开发商还提到，目前，Top100以后的房企生存压力非常大，融不到资，根本不敢拿地，融到资了利润空间也有限。“特别是信托收紧之后，房企想加杠杆都很难。中小房企一般很难从银行贷款，多数靠信托渠道获得资金，资金成本一般在15%左右，而从银行贷款的大房企融资成本为7%至8%。如果行情不好，几乎就赚不到钱，也没有玩下去的必要了。”

中国法院网显示，今年以来已有超350家房企宣布破产，其中包括曾经的“烂尾楼改造专家”银亿集团，目前已申请破产重整，这个曾跻身“中国民营企业500强”溃败。在2010年胡润百富榜上，银亿创始人熊续强还以90亿元资产成为“宁波首富”。

“今年是从业以来遇到资金压力最大的一次。楼市寒冬更多说的是开发商寒冬。”多位房企从业者向凤凰网财经提到。

“现在是深秋还没到寒冬。”冯仑对凤凰网财经说道， “‘断水断电’后，资金要流入房地产很难。”

7月30日，中共中央政治局会议首次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。今年以来，房地产加码金融领域的调控，涉房贷款调控力度持续升级。5月，银保监会发布23号文，重申对房地产信托融资乱象的整治。7月，发改委发布通知，限制房企海外发债只能用于偿还一年内债务。紧接着，央行要求银行进一步优化调整信贷结构，“点名”房地产行业占用信贷资源依然较多。有消息称，监管部门向部分银行“窗口指导”控制房地产贷款规模。8月，银保监会提到，将在32个城市开展包括房地产业务授信政策执行、房地产开发贷款管理、个人住房贷款管理情况等方面银行房地产业务专项检查工作。

克尔瑞数据显示，70家重点房企融资成本在上半年继续上升至7.04%，截至2019年上半年，174家房企总有息负债规模为76654亿元，较期初增长了10.69%。Wind数据显示，内地房企在2017年、2018年的海外债券到期额分别为212.65亿美元、246.47亿美元，而2019年这一数据猛增至475.66亿美元，借新还旧压力增大。

“不仅是中小房企，高杠杆的大房企风险会更大，一些龙头房企已经开始降价了。这一轮，即使是龙头房企倒下，我也不会觉得奇怪。”一位资深房地产高管对凤凰网财经说道。

冯仑提醒同行“戒之在贪”，“这个行业已从一线明星变成了三线明星甚至四线明星。”

多家研究机构统计数据显示，近期，房地产市场持续转冷，重点监测城市新房成交量持续走低，二手房成交量处于下行通道，与此同时，土地市场成交也量价齐跌，土地溢价率持续下降。

一位二线城市中介人员向凤凰网财经透露，“从去年下半年开始，看房的人少了很多，二手房已出现了降价潮。2016年，我最高一个月平均签6、7单，现在只有1单。原来我们团队有100多个人，现在只有三四十人了。一条街上，中介店铺5家关了有2家。”

“今年5月开始，北京一些二手房卖家主动降价，几万到上百万不等，主要看总价。看房的人也变少了，成交量也有所下滑。不过，只是稳中有降，还没到2014年市场低迷的程度。”一位北京中介人员对凤凰网财经说道。

楼市寒冬来了吗？

“房地产步入存量时代已经提了很多年了。北上广深早在十年前二手房交易量就超过一手房了，今年大概有30个城市，二手房交易量超过一手房了。开发商可能还没醒过来，老是抱着刺激经济的幻想，那个时代已经过去了。”景晖智库首席经济学家胡景晖对凤凰网财经这样说道。

冯仑则认为，房地产已进入后开发时代，房企依然有很多机遇，比如写字楼、商业、酒店度假、医疗健康、物流仓储、教育研发，再加上政府物业、公共物业等领域可以探索。

一些房企大佬则向凤凰网财经表达了相反的看法，“当前，房地产行业并非完全市场化，现在的情况不能反映它真实的情况。如果放开调控，市场会怎么走。房地产市场是市场经济的一部分，中国经济的发展很长一段时间将离不开它，它也是实体经济一部分。”

未来，中国楼市何去何从？回望过去40年，一个狂飙突进的暴利时代结束了，将逐渐回归稳健。

（校对：陈瑶）