超级学爸 · 2020-09-25 · 来源：超级学妈

今天，一份恒大集团恳请广东人民政府支持资产重组的情况报告在网上流传，暴露了中国最大的房地产公司恒大集团正面临空前的财务危机。

在文件中的后半部分，更像是通过哭惨向政府逼宫，说到时候我死了是小事，将引发系统性风险，还将直接影响331万人的稳定就业，也将使204万业主血本无归。

目前恒大已经辟谣，并极力否认这份文件的真实性，但却起到了欲盖弥彰的作用，因为这份文件很多事实和数据都是真的，恒大面临危机也是板上钉钉的事情。

这份文件中描述的重组确有其事，很多数据也都十分精准，重组案至今未能落地也是客观事实。今天我们来捋一捋恒大危机的来龙去脉。

恒大集团，见证了中国房地产飞速发展。因为恒大本身是个很年轻的公司，发展速度跟房价的涨速高度一致。

1997年成立于广州，2006年在开曼群岛注册，2009年在香港上市，2010年销售面积跃居全国第一，2016年资产高达1.3万亿，成为宇宙第一大房地产公司。

2017年，恒大老总许家印财富高达395亿美元，超过了马云和马化腾成为中国新首富，位居世界第17位。当然，也是全宇宙的房地产富豪冠军。

也许是步子迈得太大了，扯到了。2016年恒大的年报显示，总资产1.35万亿，但总负债却高达1.27万亿，净资产只有800亿，实际负债率高达94%，税前利润只有482亿。

这么高的债务如何化解?许总的思路是回A股上市。我们可以发现一个规律，房地产企业最开始都是选择香港上市，干几年之后再回A股。

为什么走这样的路子呢?首先，香港宽进严管，而A股严进松管。A股有很多硬性指标，比如成立3年以上，而且要连续3年盈利。但香港只需要成立1年，没有盈利要求。

另外，A股的估值要高很多，韭菜生长旺盛，割起来更容易。所以很多房地产企业，在港股扎稳脚跟后，又纷纷回A股上市。

恒大回归A股的路子，就是借壳上市。借壳上市跟正常向证监会申请上市相比，由于绕过了一系列审查，上市周期一般较短，重组审核一般较快。

但缺点是，前期借壳的资金投入大，且不能及时的回笼，增高了上市的成本。另外，借壳上市暂时无法立即进行融资，需要运行一段时间后方能进行再融资。

但恒大作为房地产企业，想上市A股，也只能通过借壳了。因为由于国家对地产方面的调控，从2010年至今，没有一家房地产开发公司过会上市的。

2016年，恒大看上了深深房A的壳。然而许总可能是胃口太大，反而看走了眼，深深房的属性，注定这个壳子不好借。

因为这个深深房的控股股东，是深圳市国资委。这涉及到重大资产重组，更涉及到国有企业改革。购买的标的是行业龙头，资金规模非常大。这个重组案可以说是史无前例。

2016年10月3日，恒大地产与深深房签署《关于重组上市的合作协议》，深深房发行A股股份购买恒大地产100%股权，而恒大集团将成为深深房的控股股东。

为了实现这次重组，恒大开始筹资。2016年，恒大地产与8家战略投资者签订协议，通过出售恒大地产经扩大后股权的13.16%，筹资300亿元。

为了这笔钱，恒大给投资人做出了一系列对赌承诺。包括3年利润不低于888亿，3年中每个财政年度将净利润的60%分派给股东。

更需要注意的是回购条款。如果2020年1月31日未完成重组上市，恒大必须进行回购，简单来说就是连本付息退给人家。

2017年5月，恒大又开始了第二轮借钱(融资)，美其名曰引入第二轮战略投资者，这次引入13家投资者共募集了395亿元。

但是恒大也付出了巨大代价，让出了扩大后股权的15.86%，对赌承诺基本与第一轮相同，但是3年派息比例提高到了68%。

2017年11月6日，恒大开始了第三轮借钱，筹集了600亿资本，但是让出了扩大后股权的14.11%。

这一轮融资，恒大将回A股上市的时间推迟到了2021年1月31日。不过，对赌条款再次升级，2018~2020年的总净利润承诺到了1650亿元。

就这样，经过三轮融资，恒大累计让出了36.54%的股权，换来了1300亿元的资本。由于对赌条款，这其实也是高风险债务。一旦无法上市，退回本金不说，还有137亿的“分红”。

然而恒大通过资产重组借壳上市的道路并不顺利。一个是涉及国有资产的问题，一个是国家严控了房地产企业重组和并购上市，对他们回A股割韭菜保持了警惕。

给了恒大致命一击的，是8月20日住建部、人民银行出台的房地产行业的三道红线，并且将于2021年1月1日全面在全行业推行。

这三道红线分别是：剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比”不得小于1 。

按照三道红线，房地产企业的有息债务规模将会受到严厉控制。上限增速是15%，三道红线每踩到一条，有息债务规模增速就会降低5%。

也就是说，一条红线都没踩到，有息债务最多允许增长15%；如果三条都踩到了，有息债务就不允许增加了，也就是不允许再借钱了。

这对于高负债的房企来说，简直是雪上加霜，无法再进行拆东墙补西墙的操作了，手头的现金流可能会面临枯竭。

恒大踩了几条呢？对不起，恒大三条都踩上了。不过这个名单上也有亮点，华润、保利、中海、招商、远洋等国有企业，还是挺听话的，都在安全区的纵深。

所以，恒大现在迫切需要到A股割韭菜，似乎也只有这华山一条路了。如果上市不成功，恒大可能真的要完蛋了。

因此，这份报告的真假大家自行判断，反正时机、动机都对得上。蛋总不能下结论，因为恒大已经发出了律师函警告。

怎么评价这件事呢？我认为房地产领域出现首富是一种耻辱。从恒大的发展看，无非是空手套白狼，全是资本运作，设计、建造、甚至连销售都可能是外包的。

证监会不允许房企上市是对的，靠房地产对付不了美国的贸易战和科技扼杀战，靠房地产更实现不了伟大复兴。

那些付过款没拿到房的恒大业主，这几天肯定睡不着了。这些业主，成了恒大绑架政府的人质。

所以说期房预售制度害死人啊。在这里也提醒最近要购房的朋友，一定要查看开发商的财务状况，一旦开发商跑路或倒闭，深陷烂尾纠纷就麻烦大了。

所以我认为国家可以允许恒大重组，只不过不是恒大提出的方案。而是让负债率不高的保利、华润出手，把恒大重组了，既消灭了绑匪，也解救了人质。

一句话，中国有且仅有一个大而不能倒的组织。