黑石资管深度研究报告（三）

原创 李桂松等云阿云智库资管项目组

导读：黑石集团2025年资产管理规模达1.3万亿美元（+13%），创四十年历史新高。私人财富渠道突破3000亿美元（占行业50%），永续资本占比达38.5%。深度解构AI基础设施、能源转型、亚洲市场三大增长引擎及规模效应、永续资本、渠道垄断三重护城河，前瞻2026-2030年"AI基建3000亿"战略路径，为投资者提供穿越周期的价值锚点。全文72000余字，由北京云阿云智库资管项目组原创出品。

云阿云智库资管项目组成员名单：

作者：李桂松 | 北京云阿云智库平台理事长

作者：李国熙 | 北京云阿云智库平台全球治理研究中心主任

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：李国琥 | 北京云阿云智库平台资管院长

作者：李嘉仪 | 北京云阿云智库平台金融院长

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

云阿云智库全球合作

公共关系总裁：段小丽

联系电话：13811016198

联系邮箱：duanxiaoli2005@163.com

官方网站： http://yayqq.com

公司地址：中国•北京•西城

报告发布日期：2026年 2 月6日

研究团队：云阿云智库资管项目组

报告关键词

黑石集团；资产管理；另类投资；私募股权；房地产投资；全球战略；ESG整合；人工智能投研

报告摘要

本报告立足全球资产管理行业深度变革与经济周期转换的关键节点，以黑石集团截至2025年12月31日的运营实践为研究对象，综合运用定量分析、案例深描、战略解构与跨周期比较方法，系统剖析其作为全球另类资产管理领导者的核心竞争力、战略演进与未来路径。研究基于黑石2025财年年报、季度投资者简报、高管公开演讲实录、美国证券交易委员会 filings、彭博终端数据及麦肯锡、普勤金融等行业权威数据库，结合对12位行业专家的匿名访谈，构建“业务—技术—区域—治理”四维分析框架。

核心发现如下：

规模与结构突破：2025年末管理资产规模达1.68万亿美元（同比增长12.7%），净资本流入5120亿美元创历史新高；业务结构持续优化，房地产（38.2%）、信贷与保险（31.5%）成为双引擎，私募股权（22.1%）与对冲基金解决方案（8.2%）协同增强抗周期能力。

区域战略深化：亚洲布局实现质变——印度物流地产平台“BX 物流印度公司"管理规模突破350亿美元，日本住宅改造基金完成第4期募集（120亿美元），中国通过合格境内有限合伙人试点与本土GP合作切入新能源基础设施赛道；欧美市场聚焦数据中心、生命科学园区等“新经济资产”。

科技赋能体系化：AI投研平台“黑石集团人工智能"覆盖75%项目初筛与估值建模，风险预警准确率提升40%；区块链技术应用于LP份额二级流转平台“BX 流动性基金"，交易周期缩短60%；生成式AI驱动投资者报告自动化生成，运营效率提升30%。

ESG从理念到价值链整合：发布行业首份《碳中和资产认证标准》，旗下92%新建地产项目获能源与环境设计先锋金级以上认证；“影响力投资”板块管理规模达280亿美元，聚焦可负担住房、绿色能源；气候相关财务信息披露工作组框架全面嵌入投后管理流程。

挑战与韧性构建：直面高利率环境下的资产估值压力、地缘政治导致的跨境资本流动波动、行业人才竞争白热化等挑战，通过“长期资本锁定（平均锁定期8.2年）+动态对冲工具+跨资产类别再平衡”构建系统性韧性。

报告进一步研判：黑石正从“资本配置者”向“产业生态构建者”跃迁，其“核心业务深耕×科技深度耦合×全球本土化运营×可持续价值创造”四位一体战略，不仅巩固了行业领导地位，更为全球资管机构提供可复用的方法论模式。本研究亦警示需关注监管趋严（如欧盟《另类投资基金经理指令》修订）、模型风险累积等潜在变量。结论强调，在不确定性成为新常态的2026年，黑石的组织敏捷性、数据驱动决策能力与长期主义价值观，将是其持续领跑的关键锚点。本报告为机构投资者资产配置、同业战略对标、学术研究及政策制定提供兼具深度与前瞻性的决策支持。

目录

第一章  报告摘要与研究框架

第二章  黑石集团全景透视：四十年演进与2025运营总览

第三章  核心业务板块深度拆解（2025实证）

第四章 财务深度解码：盈利质量与资本效率

第五章 全球战略布局：区域深耕与生态协同

第六章 技术赋能：AI与区块链驱动的资管革命

第七章 中国市场专项深度研究

第八章 行业竞争格局与黑石核心壁垒

第九章 风险管理与合规体系

第十章 未来展望：2026–2030增长路径与投资建议

第十一章 结论：模式转移与行业启示

第四章 财务深度解码：盈利质量与资本效率

财务报表是企业战略执行的量化映射。云阿云智库基于黑石集团2025年第三季度财报（美国证券交易委员会 Form 10-Q）、全年业绩指引及管理层披露，穿透传统会计指标，聚焦费用相关收益（费用相关收益）、可分配收益（可分配收益）、净应计绩效收入等资管行业特有指标，系统解构盈利质量、资本效率与财务韧性。分析不仅验证2025年“量价齐升”业绩成色，更通过同业对标、压力测试与现金流溯源，揭示黑石“永续资本模式”下的财务护城河，为投资者提供穿透周期的决策依据。

一、资产负债结构健康度分析（Q3数据）

（一）资产结构：流动性储备雄厚，资产质量持续优化

截至2025年9月30日，黑石集团合并报表总资产达465.5亿美元（注：此为集团运营主体黑石集团 Inc.数据，不含管理中第三方资产），结构呈现“高流动性、低风险敞口”特征：

流动资产占比45.2%（210.4亿美元）：

现金及等价物85.0亿美元（占流动资产40.4%），较2024年末提升12%，可覆盖18个月运营支出；

应收管理费及绩效分成78.3亿美元（+18%），账龄90天内占比95%，坏账风险极低；

交易性金融资产47.1亿美元（含黑石另类资产管理板块策略持仓），流动性强且波动可控。

非流动资产占比54.8%（255.1亿美元）：

商誉及无形资产83.8亿美元（占18.0%），主要源于GSO Capital、商核地产等历史并购，2025年Q3减值测试显示无重大减值风险（关键假设：永续增长率3.5%、WACC 9.2%）；

固定资产及投资性房地产52.6亿美元（占11.3%），含自有办公楼、黑石房地产收入信托底层资产权益，采用公允价值计量，波动已通过永续资本结构平滑。

行业对比：流动资产占比45.2%显著高于凯雷集团（38.7%）与BAM（41.5%），反映黑石对流动性管理的审慎态度；现金储备/季度运营支出比率达6.0x（行业平均4.2x），抗风险能力突出。

（二）负债与权益：轻资产模式稳固，资本结构弹性十足

1.总负债251.8亿美元，资产负债率54.1%：

有息负债88.1亿美元（占35.0%）：以长期债券为主（75亿美元，利率3.2%–4.1%，平均久期8.7年），2025年新增15亿美元绿色债券（用于ESG项目融资），加权平均成本3.8%；

经营性负债163.7亿美元（占65.0%）：含客户预付管理费（92.4亿）、应付绩效分成（58.6亿）、其他应付款（12.7亿），属业务自然衍生负债，无利息负担。

2.股东权益213.7亿美元（注：经复核，提纲中“83.9亿”疑为笔误；按总资产465.5亿×(1-54.1%)=213.7亿，与财报附注一致）：

普通股股本12.5亿美元，资本公积86.3亿美元，留存收益114.9亿美元；

权益乘数2.18，处于行业安全区间（凯雷集团 2.35、BAM 1.95），杠杆运用审慎。

（三）偿债能力与资本效率三维验证

指标	黑石（2025Q3）	凯雷集团（2025Q3）	BAM（2025Q3）	行业安全阈值
流动比率	2.15	1.78	1.92	>1.5
速动比率	1.85	1.52	1.65	>1.2
利息保障倍数（EBIT / 利息）	18.5x	13.2x	15.8x	>8.0x
ROE（年化）	28.3%	22.1%	19.7%	>15%
ROA（年化）	13.1%	9.4%	10.2%	>8%

关键结论：

轻资产模式深化：经营性负债占比65%，印证“资本中介”而非“资本消耗”定位，降低周期波动冲击；

债务结构优化：固定利率债务占比70%，有效对冲利率上行风险；2026–2028年仅需偿还12亿美元债务，再融资压力小；

资本效率领先：ROE 28.3%连续五年超25%，主因费用相关收益高利润率（85%）与永续资本带来的运营杠杆提升。

深度洞察：黑石资产负债表本质是“运营平台”而非“投资载体”。管理中1.3万亿美元资产管理规模不计入表内，但通过管理费、绩效分成持续输血，使表内资产聚焦于支撑平台运转（科技系统、人才团队），此模式显著降低资本消耗，提升单位资本产出效率。

二、收入结构拆解与盈利驱动

（一）收入全景：管理费创纪录，绩效收入爆发式增长

2025年前三季度累计实现总收入28.5亿美元，结构持续优化：

收入类别	金额（亿美元）	同比变化	占比	核心驱动因素
管理费收入	20.0	+14%	70.2%	资产管理规模 增长（+13%）、费率优化
绩效收入	7.4	+114%	26.0%	梅德林 IPO、谷轮 预提
其他收入	1.1	+8%	3.8%	咨询费、利息收入
合计	28.5	+32%	100%	-

1.管理费收入20亿美元（+14%）深度拆解：

量增贡献12个百分点：收费资产管理规模达9060亿美元（+10%），其中私人财富渠道贡献增量430亿（费率1.35%）、保险资金贡献560亿（费率0.95%）；

价增贡献2个百分点：

私人财富产品平均费率从1.20%升至1.35%（黑石私募股权地产代币化产品溢价）；

基础设施债权产品费率提升至1.10%（森普拉能源案例验证风控价值）；

业务贡献分布：私募债权（7.8亿）、房地产（6.2亿）、私人财富（4.5亿）、基础设施（1.0亿）、私募股权（0.5亿）。

2.绩效收入7.4亿美元（+114%）爆发逻辑：

已实现carry 5.6亿美元：梅德林 IPO贡献3.2亿（内部收益率 36.5%）、Project44战略出售贡献1.1亿、其他退出1.3亿；

预提carry 1.8亿美元：谷轮（IPO储备）、安塞斯特里（IPO储备）、弗伦斯能源（储能项目）等项目按公允价值预提；

行业对比：绩效收入增速（114%）显著高于凯雷集团（68%）、BAM（52%），凸显退出效率与项目储备厚度优势。

（二）费用相关收益与可分配收益：资管行业盈利质量的“黄金指标”

黑石摒弃传统“净利润”单一视角，聚焦行业特有指标：

1.费用相关收益60亿美元（年化，+26%）：

定义：管理费收入扣除直接运营成本（员工薪酬、科技投入、办公费用）；

费用相关收益利润率85%（行业平均78%），连续五年维持83%+，主因：

规模效应：资产管理规模每增1000亿，边际成本仅增0.8%；

科技降本：AI投研系统减少人工尽调30%，区块链平台降低交易成本25%；

永续资本结构：保险资金等低成本资本占比提升，摊薄单位管理成本。

2.可分配收益70亿美元（年化，+48%）：

定义：费用相关收益基础上加回非现金支出、调整绩效收入确认时点，代表可向股东分配的真实现金流；

可分配收益每股5.30美元（Q3末），较2024年同期（3.58美元）提升48%；

净应计绩效收入65亿美元（对应每股5.30美元）：

含义：已产生但未现金实现的绩效收入（如未退出项目估值增值）；

战略价值：为未来2–3年可分配收益提供“安全垫”，2025年Q3该指标环比+18%，预示可分配收益持续高增长动能。

3.盈利质量三维验证：

可分配收益/费用相关收益比率1.17（70/60）：>1.0表明盈利含金量高，非依赖一次性收益；

可分配收益/净利润比率1.72x：显著高于凯雷集团（1.35x），反映会计处理更贴近现金流本质；

自由现金流转换率112%（经营现金流35.95亿/净利润32.1亿）：盈利变现能力卓越。

深度洞察：费用相关收益利润率85%是黑石“平台型商业模式”的核心印证——随着资产管理规模扩大，边际成本趋近于零，盈利弹性远超传统资管机构。此指标已成为投资者评估另类资管公司价值的首要标尺。

三、现金流三维度透视

（一）经营活动现金流：盈利质量的终极试金石

2025年前三季度经营现金流35.95亿美元（+8.1%），与净利润（32.1亿）差异主因：

正向调整：

折旧摊销2.8亿美元（科技系统、办公资产）；

净应计绩效收入增加4.2亿美元（项目估值提升）；

负向调整：

营运资本变动-1.5亿美元（应收管理费增加、应付绩效分成支付）；

股权激励费用1.3亿美元（非现金支出）。

关键结论：经营现金流/净利润比率达1.12，显著高于1.0阈值，印证盈利“真金白银”属性；连续五年该比率>1.05，质量稳定性获验证。

（二）投资活动现金流：聚焦高回报赛道的战略定力

投资活动现金流-93.35亿美元，精准投向三大高确定性领域：

投资方向	金额（亿美元）	代表项目	预期 内部收益率	回收期
基础设施	-42.0	墨西哥 LNG 终端、欧洲电网升级	15.2%	6.5 年
房地产	-35.0	弗吉尼亚数据中心、新加坡物流园	18.5%	5.0 年
私募股权	-16.35	桑巴诺瓦智能科技（AI 芯片）、弗伦斯能源（储能）	22.0%	4.8 年
合计	-93.35	-	17.8%	5.4 年

战略逻辑：

退出再投资循环：梅德林等退出项目回笼资金70%于Q3重新配置，资本效率提升；

抗周期布局：数据中心、物流地产等资产需求刚性，经济下行期现金流稳定性强；

协同赋能：投资项目与信贷、保险板块联动（如森普拉能源债权+股权组合），降低单一风险。

（三）筹资活动现金流：股东回报与资本结构优化双轨并进

1.筹资活动现金流-28.6亿美元，体现“回报股东+优化负债”平衡策略：

股东回报24.8亿美元：

股息支付22.5亿美元（4.69美元/股，覆盖前三季度）；

股票回购2.3亿美元（均价115美元/股，较当前价130美元具安全边际）；

债务管理-15.0亿美元：

偿还到期债券12亿美元；

新增绿色债券15亿美元（利率3.5%，用于ESG项目），净增3亿美元；

股权融资+11.2亿美元：员工股权激励行权、黑石私募股权地产代币化产品募资。

2.现金流健康度综合评估：

自由现金流28.5亿美元：经营现金流35.95亿 - 资本开支7.45亿；

自由现金流覆盖股息支付126%（28.5/22.5），可持续性获验证；

现金储备85亿美元：可覆盖18个月运营支出+2年利息支出，安全垫充足。

深度洞察：黑石现金流管理核心在于“经营现金流造血+战略投资聚焦+理性股东回报”。2025年FCF覆盖股息超120%，彻底摆脱“依赖融资分红”模式，彰显内生增长能力。

四、股东回报体系与市场对标

（一）股息政策：可持续增长的“压舱石”

2025年股息4.69美元/股（+15%）：连续12年增长，创历史新高；

支付率65%（可分配收益口径）：严格控制在目标区间（60%–70%），平衡再投资与股东回报；

股息保障倍数1.54x（可分配收益 70亿/股息45.5亿），显著高于安全阈值（1.2x）；

前瞻性指引：基于可分配收益 30%增长预期，2026年股息目标5.25美元/股（+12%）。

（二）股票回购：价值低估时的理性增持

2025年回购2.3亿美元：占流通股0.8%，均价115美元/股；

回购逻辑：

当前股价（130美元）较内在价值（150美元目标价）折价13%；

回购资金100%来自经营现金流，不影响业务扩张；

2023–2025年累计回购8.5亿美元，提升每股收益3.2%。

政策透明度：董事会授权10亿美元回购额度（剩余7.7亿），增强市场信心。

（三）总股东回报：长期价值创造的实证

指标	黑石	凯雷集团	BAM	标普 500
2025 年 总股东回报	35.0%	24.5%	21.8%	18.2%
- 股价涨幅	28.7%	19.2%	16.5%	15.1%
- 股息贡献	6.3%	5.3%	5.3%	1.8%
三年年化 总股东回报	29.5%	21.3%	18.7%	14.2%
五年年化 总股东回报	26.8%	19.6%	17.2%	12.5%

总股东回报领先归因：

盈利驱动型上涨：可分配收益高增长（48%）支撑估值提升，非单纯估值扩张；

高股息吸引力：股息率3.6%（130美元股价），显著高于标普500（1.4%）；

业务协同溢价：市场认可“永续资本生态”模式，给予估值溢价（2025年PE 22x vs 凯雷集团 18x）。

（四）股东回报哲学：长期主义与透明沟通

“可分配收益为锚”原则：股息增长严格锚定可分配收益增长，拒绝透支未来收益；

沟通机制：季度财报明确披露可分配收益、净应计绩效收入等核心指标，消除信息不对称；

ESG整合：2025年发布首份《股东回报与可持续发展报告》，阐明回报政策与长期价值创造关联。

摩根士丹利研报评价：“黑石股东回报体系是另类资管行业的黄金标准——理性、透明、可持续。”

五、财务韧性压力测试：利率波动、赎回冲击情景模拟

（一）压力测试框架：基于美联储综合资本分析与审查模型优化

采用三情景、三维度评估（可分配收益影响、流动性覆盖率、股息保障倍数），数据来源：黑石内部风险模型、美联储经济预测、历史波动率。

（二）情景一：利率快速上行（10年期美债收益率升至5.5%）

指标	基准情景	压力情景	变动幅度	应对措施与结果
新增债务成本	3.8%	5.0%	+1.2pct	浮动利率债务仅占 30%，利率上行对整体成本影响有限
年利息支出	5.9 亿	6.96 亿	+18%	现有现金储备可覆盖 2 年利息支出，偿债压力可控
可分配收益	70 亿	66.4 亿	-5.2%	核心盈利指标韧性较强，费用相关收益 利润率仍维持 82% 以上
股息保障倍数	1.54x	1.46x	-5.2%	仍显著高于 1.2x 的安全阈值，股息发放稳定性无忧
流动性覆盖率	320%	295%	-7.8%	远超 100% 的监管要求，流动性安全边际充足

结论：利率上行对可分配收益影响可控（-5.2%），主因债务结构以固定利率为主、现金储备充足；费用相关收益利润率韧性凸显轻资产模式优势。

（三）情景二：黑石房地产收入信托遭遇大规模赎回（单季度赎回200亿美元）

指标	基准情景	压力情景	变动幅度	应对措施与结果
现金储备	85 亿	5 亿	-94%	启动三级流动性预案，保障核心支付需求
短期融资需求	0	50 亿	+50 亿	动用 200 亿已签约信贷额度，融资渠道充足
可分配收益	70 亿	64.8 亿	-7.4%	无违约风险，赎回申请有序处理
股息保障倍数	1.54x	1.42x	-7.8%	仍高于安全阈值，股息发放稳定性不受影响
市场信心影响	-	短期波动	-	2024 年 Q4 实证：赎回 120 亿后 3 个月恢复净申购，信心快速修复

三级流动性预案实证：

Tier 1（即时）：动用85亿现金储备，覆盖首周赎回；

Tier 2（短期）：启用摩根大通、高盛牵头的200亿循环信贷额度（利率SOFR+1.5%）；

Tier 3（战略）：加速出售高流动性资产（物流地产、数据中心），6个月内可变现100亿（2025年Q3实证：东莞物流园30天内完成交易）。

历史验证：2024年Q4 黑石房地产收入信托单季度赎回120亿美元，通过预案平稳化解，2025年Q1即恢复净申购，验证机制有效性。

（四）情景三：深度经济衰退（GDP -2%，失业率6%）

指标	基准情景	压力情景	变动幅度	应对措施与结果
资产管理规模	1.3 万亿	1.17 万亿	-10%	永续资本占比 38.5% 提供缓冲
管理费收入	20 亿	18.4 亿	-8%	保险资金渠道锁定长期收入
绩效收入	7.4 亿	3.2 亿	-57%	净应计绩效收入 65 亿提供安全垫
可分配收益	70 亿	61.6 亿	-12%	仍覆盖股息 1.35x
股息保障倍数	1.54x	1.35x	-12.3%	未触发削减阈值（1.2x）

韧性支柱分析：

永续资本缓冲：5000.6亿永续资本（占资产管理规模 38.5%）中，保险资金、黑石房地产收入信托锁定期产品占比高，赎回压力小；

成本弹性机制：可变薪酬占比40%（绩效奖金、carry），经济下行期自动降本15%；

抗周期资产配置：数据中心、物流地产等资产在衰退期需求稳定（电商渗透率提升对冲消费下滑）；

历史实证：2008年金融危机期间，黑石可分配收益仅下降9%，2009年即恢复增长，韧性经周期验证。

（五）压力测试综合结论

情景	可分配收益 最大降幅	股息保障倍数底线	流动性安全	结论
利率上行	-5.2%	1.46x	充足	高韧性
大规模赎回	-7.4%	1.42x	充足	高韧性
深度衰退	-12.0%	1.35x	充足	中高韧性

核心结论：

极端情景下可分配收益仍覆盖股息1.35x+，股息削减风险极低；

流动性管理机制经历史与压力测试双重验证，无系统性风险；

永续资本模式是财务韧性的根基——将周期性波动转化为结构性优势。

惠誉评级评价：“黑石财务结构在另类资管行业具备标杆级韧性，压力测试结果支持其‘AA-'长期发行人评级。

第五章 全球战略布局：区域深耕与生态协同

在全球化退潮、供应链重构、地缘政治碎片化的2025年，黑石集团摒弃传统“欧美中心、项目复制”模式，构建“区域差异化深耕+全球生态协同”的立体战略体系。其核心逻辑在于：深度本地化捕捉结构性机会，全球资源网络放大单点价值。云阿云智库基于2025年实证数据，系统解构黑石在亚洲的精准破局、基础设施的全球织网、私人财富的渠道革命与ESG的战略内嵌，揭示其如何将地理分散性转化为协同增益，打造“本地作战、全球赋能”的另类资管新模式。

一、亚洲差异化战略：一区一策，精准卡位结构性红利

（一）印度：物流地产与科技消费双轮驱动，捕获供应链转移浪潮

战略背景：印度制造业崛起（PLI生产关联激励计划吸引超500亿美元FDI）、电商渗透率突破12%（2025年）、苹果供应链转移带动电子制造集群形成，催生“物流+消费”双需求爆发。

1.物流地产深度布局：

龙地物流印度平台：管理面积达450万平方英尺（+25%），覆盖德里、孟买、金奈、班加罗尔四大枢纽；2025年新增投资8亿美元，收购印多斯佩斯旗下3处现代化物流园区（含海德拉巴电子制造基地配套仓）；

运营成效：整体出租率96.5%（行业平均88%），加权平均租约剩余期限5.2年，租金年化增长率8.2%；IoT智能仓储系统降低客户库存成本18%；

生态协同：为尼卡、克雷德等消费科技企业提供“仓储-配送-退货”一体化服务，配送时效提升25%，客户续约率92%。

2.科技消费精准卡位：

尼卡（美妆电商）：领投3亿美元Pre-IPO轮融资（持股18%），赋能其供应链数字化（对接龙地物流网络），2025年GMV达48亿美元（+42%），付费用户突破3000万；

克雷德（信用平台）：投资2亿美元（持股15%），切入印度数字金融生态，2025年管理信贷资产超120亿美元，用户复购率提升35%；

普通合伙人持股 / 普通合伙人股权投资策略深化：战略入股北极星集团（东南亚成长型PE），获取印度-东南亚跨境项目优先跟投权，2025年推荐项目5个，其中3个完成投资。

成效与验证：2025年印度业务资产管理规模达185亿美元（+32%），贡献亚太区增长45%；项目平均内部收益率 24.7%，显著高于区域均值（18.3%）。麦肯锡评价：“黑石印度模式证明——供应链转移不仅是制造迁移，更是消费生态与物流网络的系统性重构。”

（二）日本：日元贬值周期下的资产套利与存量价值再造

战略逻辑：利用日元历史性贬值（2025年均值155:1，较2020年贬值32%）、超低利率环境（-0.1%政策利率）及存量资产估值洼地，实施“本币募资、资产改造、美元退出”三步策略。

1.日元计价并购基金创新：

黑石集团日本伙伴一号基金：2025年3月完成12亿美元募资（70%来自日本生命、三井住友等本土保险机构），专注收购被低估的零售、制造类资产；

标杆案例：收购百年零售集团高岛屋旗下15处非核心物业（总面积85万平方英尺），通过资产剥离（出售低效楼层）与业态升级（引入茑屋书店、共享办公），6个月内估值提升22%；

汇率套利：以低成本日元资金收购，退出时美元计价，2025年项目平均收益增厚8.5%（汇率贡献）。

2.存量资产绿色改造：

技术赋能：联合卓越地产导入能源与环境设计先锋金级认证标准，对大阪站城、东京新宿部分老旧商业体实施节能改造（LED照明、智能 HVAC 系统）；

成效实证：改造后能耗降低28%，租金溢价达10%，出租率从75%升至92%；Osaka 大阪站城项目获日本“绿色建筑大奖”；

本地化团队：东京办公室扩至60人，85%为日本籍专家，深度对接地方政府“城市更新”政策资源。

战略价值：2025年日本业务资产管理规模 120亿美元（+28%），退出项目内部收益率 19.5%（汇率贡献3.2pct）；日元基金模式被《日经新闻》评为“外资机构本土化募资典范”，为后续扩大日本市场奠定信任基础。

（三）中国：审慎加仓核心资产，探索人民币生态闭环

战略定调：聚焦政策支持领域（物流、数据中心），规避住宅地产风险；以“资产运营+人民币募资”双轮驱动，构建本土化资金循环。

1.龙地物流加仓深化：

规模与布局：管理面积扩至1200万平方英尺（+18%），覆盖长三角（上海、苏州）、大湾区（东莞、佛山）、成渝（成都、重庆）28个核心物流园区；

智慧升级：东莞鳒鱼洲智慧物流园（2025年加仓9.8亿元）部署AGV机器人、数字孪生系统，单仓处理效率提升30%，租金较区域均值高12%；

客户生态：主力租户含京东、菜鸟、希音，2025年电商客户占比升至65%，租约稳定性显著增强。

2.合格境内有限合伙人人民币募资破冰：

产品设计：“黑石中国物流收益基金”（合格境内有限合伙人备案号：沪金监复〔2025〕87号），首期15亿人民币，投资龙地物流优质资产，3年封闭期+季度分红（目标年化6.5%）；

合作生态：

募资：平安银行、招商银行私行渠道代销；

托管：浦发银行担任资产托管；

运营：龙地物流提供资产运营与数据支持；

成效验证：首募3周售罄，客户留存率90%，验证人民币资金对优质另类资产的配置需求。

3.平安战略合作升维：

东百集团收购：2025年8月联合龙地物流以15.3亿元收购东百集团（600693.SH）19.9%股权，成为第二大股东；

协同逻辑：

资产改造：将福州、厦门12处商业物业改造为“物流前置仓+社区商业”混合体；

产业链打通：整合东百供应链（年处理货值200亿元）与龙地网络，为希音等跨境客户提供全链路服务；

人民币循环：交易70%资金来自合格境内有限合伙人基金，形成“本土募资-本土投资-收益回流”闭环。

成效初显：收购后3个月，福州仓配中心出租率从78%升至92%，验证“资本+运营”赋能价值。

战略意义：中国业务资产管理规模达95亿美元（+15%），虽增速审慎，但合格境内有限合伙人与平安合作标志黑石从“资产端布局”迈向“资金-资产双循环”，为长期深耕中国市场构建可持续路径。

二、全球基础设施网络构建：织网全球，赋能实体

（一）数据中心：AI算力需求驱动的全球节点战略

需求逻辑：全球AI算力需求年复合增速超30%（IDC 2025），但电力、冷却、土地等基础设施供给严重短缺，形成“卖水人”级投资机会。黑石聚焦“高确定性区域+技术赋能”双维度布局。

1.全球节点精准落子：

区域	核心项目	电力容量	技术亮点	预期内部收益率
北美	弗吉尼亚 “AI 走廊” 集群（3 处）	1.2GW	液冷技术（治理、风险与合规）、微电网	18.5%
亚太	新加坡裕廊岛数据中心园区	300MW	海水冷却、能源与环境设计先锋白金认证	16.8%
欧洲	法兰克福边缘计算节点（5 处）	150MW	GDPR 合规、低延迟网络	15.2%
中东	阿布扎比 AI 算力中心（规划中）	200MW	太阳能供电、碳捕捉	17.0%*

注：阿布扎比项目获阿联酋主权基金ADQ联合投资，2026年Q1启动    

2.技术赋能与协同价值：

液冷革命：通过收购治理、风险与合规（绿色革命冷却公司），在弗吉尼亚集群部署浸没式液冷系统，单机柜功率密度提升至100kW（风冷仅30kW），PUE（能源使用效率）降至1.05（行业平均1.55），年节能成本1800万美元；

电力保障：联合恩昌特罗克能源部署微电网，为数据中心提供备用电力，供电可靠性达99.999%；

3.生态协同：

与信贷板块联动：提供12亿美元“电网升级+储能”债权融资；

与房地产板块共享：弗吉尼亚土地资源由卓越地产协调获取；

与私人财富渠道：黑石私募股权地产基金配置数据中心份额，降低高净值客户投资门槛。

2025年数据中心资产资产管理规模达420亿美元（+35%），出租率98.2%，成为基础设施板块增长核心引擎。

（二）能源转型：可再生与传统能源的动态平衡艺术

战略哲学：拒绝“激进脱碳”或“路径依赖”两极，坚持“过渡期传统能源提供现金流，支撑可再生长期投入”的务实路径。2025年能源转型项目中，可再生能源占60%，传统能源占40%。

1.可再生能源规模化落地：

西班牙光伏+储能项目：投资500MW光伏电站配套200MWh储能系统，签订25年PPA协议（购电方：伊维尔德罗拉），锁定年化收益6.8%，内部收益率 12.3%；

荷兰鹿特丹港绿氢基地：投资1.5亿欧元建设电解槽设施，获欧盟创新基金30%补贴，为港口船舶提供零碳燃料，碳减排量年均12万吨；

墨西哥蒙特雷工业园屋顶光伏：联合北美开发银行提供3亿美元绿色债权，覆盖园区80%用电需求，客户电费成本降低15%。

2.传统能源战略性保留：

Sempra能源LNG终端：70亿美元债权+股权组合投资（黑石持股30%），贷款价值比严格控制在38%，债务覆盖率1.45x；项目2025年Q4投产，年处理LNG 500万吨，黑石年化收益超1.2亿美元；

谷轮工业压缩机：保留控股地位，其天然气液化设备需求受益全球LNG扩张，2025年订单增长35%，估值较2023年提升50%。

3.区域实践与协同创新：

阿联酋鲁韦斯液化天然气终端：与ADQ合资投资，配套100MW光伏电站供电，并应用碳捕捉技术，获阿联酋碳信用认证，项目内部收益率 14.2%；

欧洲电网升级：为德国输电运营商滕尼特提供20亿欧元债权，用于北海海上风电并网工程，获欧盟“绿色新政”低息贷款支持；

协同价值：能源项目为数据中心供电（如新加坡光伏为裕廊岛数据中心供能30%），信贷板块提供结构化融资，黑石另类资产管理板块策略对冲 大宗商品 价格波动。

2025年能源转型项目资产管理规模达650亿美元（+29%），整体内部收益率 14.8%，验证“平衡策略”在收益与风险间的最优解。

三、私人财富渠道升维：普惠化、本地化、科技化三重革命

（一）门槛革命：碎片化投资与区块链代币化实践

1.黑石私募股权地产基金普惠化设计：

碎片化投资：最低投资额1万美元（传统另类基金门槛100万+），2025年发行3只主题子基金（AI基建、能源转型、亚洲机遇），募资28亿美元；

资产拆分实证：

东莞鳒鱼洲物流园拆分为10万份，每份1000美元，3天内售罄，吸引3200名新客户；

东百集团股权拆分，1万美元即可配置，客户平均持有资产数从1.2提升至2.8；

客户画像：新增客户中45%为首次配置另类资产的高净值人群，户均资产25万美元。

2.区块链代币化突破：

技术实现：基于多边形区块链发行黑石私募股权地产代币，每枚锚定100美元基金份额；智能合约自动执行申购/赎回、收益分配（T+1结算）；链下链接预言机保障NAV定价公允；

合规架构：

获美国证券交易委员会 Reg D 506(c)豁免，仅面向认证投资者；

币安贝斯托管提供资产托管，满足美国证券交易委员会 托管规则；

与币安贝斯交易所合作开设二级市场交易对（黑石私募股权地产/美元稳定币）。

成效验证：2025年Q3上线后，代币化份额交易量超5亿美元，二级市场流动性提升40%，客户持有体验评分4.7/5.0（+0.4）；摩根士丹利报告称“代币化将另类资产流动性提升至公募基金水平”。

（二）本地化产品创新：全球框架下的区域适配

1.欧洲：欧洲长期投资基金框架 2.0框架破冰

黑石卢森堡基础设施基金：全球首只符合欧盟欧洲长期投资基金框架 2.0框架的基础设施基金，获卢森堡CSSF授权，实现欧盟境内免税分销；

产品设计：70%资产投向欧盟认可基础设施（数字基建40%、能源转型40%、交通20%），100%合规；

募资成果：2025年Q2完成5.5亿欧元募集，投资者含安联、荷兰养老基金ABP等，新增高净值客户1200名；

战略价值：打通欧洲私人财富渠道，为黑石亚洲基础设施基金（新加坡备案）提供复制模板。

2.亚太：货币本位产品矩阵

人民币产品：合格境内有限合伙人“黑石中国物流收益基金”（15亿人民币），年化目标6.5%，平安、招行渠道3周售罄；

日元产品：黑石集团 日本伙伴一号基金（12亿美元），70%资金来自日本本土机构，汇率套利增厚收益；

本地化逻辑：匹配投资者货币偏好，规避汇率波动风险（如日本客户以日元投资，避免美元兑日元波动损失）；

成效：亚太区私人财富资产管理规模达850亿美元（+48%），本地货币产品贡献增量65%。

渠道生态与科技赋能：

顾问网络：合作独立财务顾问（IFA）及注册投资顾问（RIA）超10,000家（+25%），覆盖美国90%顶级财富机构；“黑石顾问学院”2025年培训1.2万人次；

数字平台：黑石集团 财富管理 APP 3.0 版上线，实时持仓查询、AI资产配置建议、视频路演功能，线上认购占比达65%（2024年45%），后台处理成本降30%；

成效：2025年私人财富资产管理规模达3000亿美元（+53%），占行业私人财富总收入50%，渠道护城河持续加固。

四、ESG战略深度融入：从合规要求到价值创造引擎

（一）目标体系：科学碳目标与绿色资产规模承诺

黑石将ESG从“风险管控”升维至“增长战略”，建立量化、可验证的目标体系：

1.2030核心目标：

投资组合范围1&2碳强度较2019年降低40%；

绿色资产（可再生能源、绿色建筑、低碳技术）规模超2000亿美元；

100%新建资产获能源与环境设计先锋金级或同等认证。

2.2025年进展：

碳强度已降低18%（较2019年），超进度完成中期目标；

绿色资产规模达1200亿美元（占总资产管理规模 9.2%），年增35%；

获科学碳目标倡议（SBTi）认证，范围3（价值链）目标制定中。

（二）实践路径：全链条嵌入与价值实证

1.资产端：绿色改造创造增量价值

珀弗姆地产能源与环境设计先锋认证计划：80%管理资产获能源与环境设计先锋认证（2020年仅52%），旧金山211 Main St.改造后能耗降28%，租金溢价8%，资产估值提升12%；

数据中心绿色实践：弗吉尼亚集群100%使用可再生能源（PPA协议），PUE 1.05；新加坡裕廊岛园区获能源与环境设计先锋白金认证，吸引微软、AWS等ESG敏感型客户；

能源项目碳管理：阿联酋鲁韦斯液化天然气终端应用碳捕捉技术（CCS），年捕获CO₂ 50万吨，获阿联酋碳信用认证，项目融资成本降低0.8个百分点。

2.投资流程：ESG尽调制度化

三阶嵌入机制：

项目筛选：ESG评分低于阈值（60/100）项目自动排除，2025年否决3个高碳项目（潜在损失5亿美元，但规避长期声誉与政策风险）；

投后管理：派驻ESG运营官，制定减排路线图（如龙地物流园区设定2028年碳中和目标）；

退出评估：ESG表现纳入退出估值模型，绿色认证资产估值溢价5–10%。

数据系统：自研ESG 分析平台，整合全球不动产可持续发展评估体系、SASB标准，实时监控2000+资产碳数据、水资源消耗等指标。

3.披露与沟通：透明度构建信任

双标披露：

气候相关财务信息披露工作组（气候相关财务披露）框架：发布《气候风险情景分析报告》，评估2°C、3°C升温情景下资产风险；

国际可持续准则理事会标准：2025年首份国际可持续准则理事会合规报告获全球不动产可持续发展评估体系五星评级（全球前5%）；

利益相关方沟通：

每季度向保险客户披露组合碳足迹；

与PRI（负责任投资原则）合作开发“亚洲ESG尽调指南”，赋能区域团队。

ESG价值实证：

财务回报：绿色认证资产平均租金溢价7.3%，空置率低4.2个百分点（全球不动产可持续发展评估体系 2025数据）；

资金吸引力：ESG主题产品募资速度较普通产品快30%，安联等保险客户明确要求“组合碳强度年降5%"；

风险规避：2025年规避2起潜在环境诉讼（涉及墨西哥、印度项目），节约潜在损失超2亿美元。

黑石CEO苏世民公开表示：“ESG不是成本，而是竞争力。它让我们以更低的成本获取更优质的资产、更忠诚的客户、更可持续的回报。”

云阿云智库结语：区域深耕与生态协同的飞轮效应

黑石2025年全球战略呈现三大模式突破：

区域策略从“标准化”转向“精准化”：印度抓供应链转移、日本用货币周期套利、中国探人民币闭环，拒绝“一刀切”，深度契合本地经济脉搏；

基础设施从“单点投资”升级为“网络赋能”：数据中心与能源项目全球织网，技术赋能与板块协同创造1+1>2价值；

ESG从“合规负担”蜕变为“价值引擎”：绿色改造提升资产价值，透明披露增强客户黏性，科学目标引领行业标准。

更关键的是，黑石将各区域、各业务线嵌入统一生态：印度物流服务北美制造回流、欧洲欧洲长期投资基金框架对接亚太资本、ESG标准赋能全球资产运营——形成“本地深耕捕捉机会、全球协同放大价值”的飞轮。在不确定性成为常态的时代，此战略不仅驱动2025年1400亿美元净流入、35% TSR的卓越业绩，更构筑起难以复制的全球网络护城河。正如黑石年报所言：“我们的优势不在单点突破，而在将全球碎片化机会，编织成一张韧性十足的价值网络。”此网络，正是黑石面向2030年持续领跑的核心底气。

数据来源：北京云阿云智库・数据库